L'assurance d'un grand parc

Le bailleur d'un ou deux logements souscrit une assurance propriétaire non occupant (PNO) par lot et vérifie chaque année l'attestation de son locataire. Au-delà de quelques dizaines de lots, cette méthode montre ses limites. Les contrats se multiplient, les échéances se dispersent, les garanties diffèrent d'un lot à l'autre et personne ne sait plus exactement ce qui est couvert. Un sinistre majeur révèle alors une sous-assurance ou une exclusion que nul n'avait lue.

Ce chapitre traite de l'assurance comme d'un poste de gestion à part entière. Il présente la cartographie des risques, les contrats adaptés à un parc, les garanties à examiner, la déclaration du risque, la consultation du marché, la vie du contrat et la fiscalité des primes et des indemnités. Les bases sur la répartition des assurances entre locataire, bailleur et copropriété figurent dans le Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres. La gestion d'un sinistre de grande ampleur fait l'objet du chapitre 117 et l'assurance des chantiers du chapitre 72.

Cartographier les risques du parc

L'inventaire assurantiel

Avant de comparer des contrats, dressez l'inventaire de ce que vous devez assurer. Cet inventaire est le document de base remis à l'assureur. Une erreur sur la surface, l'usage ou la valeur d'un immeuble se retrouve ensuite dans le calcul de l'indemnité. Pour chaque site, il doit contenir les éléments suivants.

• L'adresse, la nature du bien et le mode de détention, en nom propre ou par une société.
• Le statut de l'immeuble, entier ou en copropriété, avec le nombre de lots détenus.
• La surface développée, l'année de construction et les matériaux principaux.
• L'usage de chaque lot, location nue, meublée, saisonnière, colocation, résidence avec services ou local commercial.
• La présence d'un établissement recevant du public (ERP), d'un ascenseur, d'un parking, d'une piscine ou d'une chaufferie collective.
• La valeur de reconstruction estimée et la valeur du mobilier des meublés.
• Le taux d'occupation et les périodes de vacance prévisibles, notamment pendant des travaux.
• L'historique des sinistres des cinq dernières années.

Les risques à couvrir

Les risques d'un parc se regroupent en cinq familles. Chacune appelle une garantie distincte, qu'elle figure dans un même contrat ou dans plusieurs.

La GLI est traitée au chapitre 52, l'assurance emprunteur au chapitre 46 et la protection sociale du loueur au chapitre 97. Ce chapitre se concentre sur les dommages, la responsabilité, la perte de loyers et la protection juridique.

Les obligations d'assurance

En copropriété

Chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré au minimum en responsabilité civile pour son lot. La loi impose en outre au propriétaire bailleur une assurance PNO. Le syndicat des copropriétaires doit, lui, assurer sa responsabilité civile. L'assurance multirisque de l'immeuble, qui couvre les dommages aux parties communes, est facultative sauf si le règlement de copropriété l'impose (service-public.gouv.fr). Un professionnel qui détient de nombreux lots dans la même copropriété a donc intérêt à connaître le contrat du syndicat avant de définir le sien (chapitre 73).

L'immeuble entier et la maison

Le propriétaire d'un immeuble entier ou d'une maison hors copropriété n'est soumis à aucune obligation légale d'assurance. Il reste pourtant responsable des dommages que son bien cause à autrui. Service public Entreprendre le rappelle pour les locaux des entreprises. L'assurance du propriétaire n'y est pas obligatoire mais elle est fortement conseillée (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour un professionnel, l'absence d'assurance d'un immeuble entier n'est pas une option sérieuse, car un seul incendie peut excéder la valeur de l'ensemble de l'activité.

Les locataires

Le locataire d'un logement vide ou meublé loué à titre de résidence principale doit s'assurer contre les risques locatifs. Le bailleur ne peut pas lui imposer un assureur. En cas de défaut d'assurance, il peut souscrire un contrat pour le compte du locataire après mise en demeure, selon la procédure décrite dans le guide du bailleur privé. En meublé de tourisme, l'obligation d'assurance du locataire ne s'applique pas, si bien que votre contrat doit couvrir seul les dommages causés par les occupants de passage.

Sur un parc, le contrôle des attestations est une tâche répétitive qui échoue souvent. Prévoyez un calendrier de relance annuel, une liste des lots dont l'attestation manque et une décision écrite pour chacun, mise en demeure ou souscription pour compte.

L'activité et les travaux

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire avant certains travaux et son absence est sanctionnée pénalement pour le bailleur qui fait construire ou rénover lourdement pour louer (chapitre 72). Si vous employez des salariés, vous devez leur proposer une complémentaire santé financée au moins à moitié. Les véhicules utilisés pour l'activité doivent être assurés (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les contrats possibles

Le contrat PNO lot par lot

La formule la plus simple consiste à souscrire un contrat PNO pour chaque lot. Elle convient tant que le parc reste réduit et homogène. Elle présente plusieurs défauts lorsque le parc grandit. Les échéances sont dispersées, les garanties varient selon les assureurs et les dates de souscription, les franchises diffèrent et un lot nouvellement acquis peut rester sans assurance pendant quelques jours si personne n'y pense.

Avec plusieurs dizaines de contrats, le temps consacré aux avis d'échéance, aux attestations et aux déclarations de sinistre devient significatif. Le risque principal reste toutefois l'oubli, un lot acheté, un garage ajouté ou un local transformé en logement sans mise à jour du contrat.

Le contrat de parc

Les assureurs proposent aux détenteurs de nombreux biens des contrats qui regroupent l'ensemble des sites sous une police unique. On les appelle selon les cas contrat flotte, contrat multisite ou contrat PNO multi-lots. Ces termes ne sont pas définis par la loi et leur contenu varie d'un assureur à l'autre. Leur logique est commune. Un contrat cadre fixe les garanties, les franchises et les plafonds, puis un état des biens annexé liste les sites couverts.

Plusieurs clauses font la valeur d'un contrat de parc.

• L'intégration automatique des biens acquis en cours d'année, dans une limite de valeur ou de surface, avec déclaration à l'échéance suivante.
• La régularisation annuelle de la prime selon l'état des biens réel en fin de période.
• Une échéance unique pour tout le parc.
• Des garanties identiques pour tous les sites ou, au contraire, des options par catégorie de bien.
• Une franchise par sinistre et, le cas échéant, une franchise annuelle globale.
• Une limite contractuelle d'indemnité par sinistre, qui plafonne l'indemnisation d'un événement unique.
• La renonciation de l'assureur à appliquer la règle proportionnelle, sous condition d'une estimation sérieuse des valeurs.

Le contrat de parc simplifie la gestion et donne un poids de négociation. Il crée en revanche une dépendance à un seul assureur, qui peut résilier ou augmenter fortement la prime après une année chargée en sinistres. Prévoyez donc le calendrier de remise en concurrence plusieurs mois avant l'échéance.

L'assurance de l'immeuble entier

Pour un immeuble dont vous êtes seul propriétaire, le contrat multirisque immeuble couvre à la fois le bâtiment entier, les parties communes, les équipements collectifs et la responsabilité du propriétaire. Il remplace l'addition de contrats PNO par lot. Il doit être cohérent avec les assurances des locataires et des commerces éventuels, notamment pour les recours entre assureurs. Un bail commercial peut ainsi prévoir une renonciation réciproque à recours entre le bailleur, le preneur et leurs assureurs, à condition que chaque assureur l'accepte.

La copropriété

Dans une copropriété, votre contrat couvre vos parties privatives et votre responsabilité. Le contrat du syndicat couvre les parties communes. Certains contrats d'immeuble comportent une extension au profit des copropriétaires non occupants. Vérifiez alors précisément ce qu'elle couvre avant de renoncer à un contrat propre, car elle exclut souvent le mobilier, la perte de loyers et la vacance prolongée.

Les contrats de l'activité

Le loueur professionnel est aussi une entreprise. Selon son organisation, il peut avoir besoin d'une responsabilité civile d'exploitation pour les services rendus aux occupants, d'une assurance des locaux et du matériel de l'entreprise, d'une assurance des véhicules et d'une protection juridique. Service public Entreprendre mentionne aussi l'assurance homme-clé, qui compense les pertes si un dirigeant ou un collaborateur essentiel ne peut plus travailler (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour un loueur qui pilote seul un parc important, la question de la continuité en cas d'incapacité est traitée aux chapitres 97 et 135.

Les garanties à examiner

Le tableau de lecture d'un contrat

Lisez chaque projet de contrat avec la même grille. Le tableau suivant recense les questions à poser pour chaque garantie.

La valeur assurée et la règle proportionnelle

En assurance de dommages, l'indemnité ne peut pas dépasser la valeur du bien au jour du sinistre. À l'inverse, si vous déclarez une valeur inférieure à la valeur réelle, l'assureur peut réduire l'indemnité dans la même proportion. Service-public.gouv.fr rappelle que la sous-assurance réduit l'indemnisation de façon proportionnelle (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un immeuble est assuré pour 1 100 000 € alors que sa valeur de reconstruction est de 1 400 000 €. Un incendie cause 350 000 € de dommages. Si le contrat applique la règle proportionnelle, l'indemnité est de 350 000 × 1 100 000 / 1 400 000 = 275 000 €. La sous-évaluation coûte 75 000 €, alors même que le sinistre est partiel.

Pour un parc, l'estimation des valeurs de reconstruction doit être faite immeuble par immeuble et revue périodiquement, car le coût de la construction évolue. Certains assureurs proposent une estimation par un expert, qui peut s'accompagner d'une renonciation à la règle proportionnelle. D'autres assurent sur la base de la surface développée sans référence à une valeur, ce qui supprime la question de la sous-assurance à condition que la surface soit exacte.

La valeur à neuf et la vétusté

Un contrat en valeur d'usage indemnise le bâtiment vétusté déduite. Un contrat en valeur à neuf indemnise tout ou partie de cette vétusté, le plus souvent en deux temps. Une première indemnité, vétusté déduite, est versée après accord sur les dommages. Le complément est versé lorsque la reconstruction ou la réparation est effectivement réalisée dans le délai fixé par le contrat. Ce mécanisme est décrit avec un exemple chiffré au chapitre 117.

Vérifiez la part de vétusté reprise, souvent plafonnée à un pourcentage de la valeur, le délai de reconstruction exigé et le sort du complément si vous décidez de ne pas reconstruire ou de reconstruire ailleurs.

Les franchises

La franchise est la part du dommage qui reste à votre charge. Elle peut être absolue, toujours déduite de l'indemnité, relative, lorsque le dommage inférieur à son montant n'est pas indemnisé mais le dommage supérieur l'est en totalité, ou proportionnelle, exprimée en pourcentage avec parfois un minimum et un maximum (service-public.gouv.fr).

La franchise de la garantie catastrophe naturelle est fixée par la réglementation et non par le contrat. Pour les biens à usage d'habitation, elle est de 380 € et de 1 520 € pour les dommages dus à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Le contrat ne peut ni la supprimer ni la réduire (service-public.gouv.fr).

Sur un parc, le niveau de franchise est un choix de gestion. Une franchise élevée réduit la prime et revient à garder à votre charge les petits sinistres fréquents. Elle suppose une trésorerie capable de les absorber et un suivi rigoureux de leur coût (chapitre 18).

Les plafonds

Chaque garantie comporte un plafond par sinistre et parfois par année. Pour la responsabilité civile, le plafond des dommages corporels doit être en rapport avec le nombre de personnes logées. Un incendie dans une résidence étudiante peut toucher des dizaines d'occupants. Pour les dommages aux biens, la limite contractuelle d'indemnité doit couvrir au moins le plus gros immeuble du parc, voire deux immeubles voisins exposés au même événement.

La perte de loyers

Après un sinistre, le logement peut rester inhabitable pendant des mois. Le loyer n'est plus dû et le bail peut même prendre fin si le logement est détruit. La garantie perte de loyers indemnise ces loyers pendant une durée maximale fixée par le contrat, souvent de l'ordre d'une à deux années selon les offres. La garantie catastrophe naturelle, elle, ne couvre pas nécessairement les pertes indirectes comme les pertes de loyers. Il faut consulter le contrat (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un immeuble de 12 lots loués 540 € par mois génère 6 480 € de loyers mensuels. Le contrat couvre la perte de loyers pendant 12 mois, soit 77 760 € au plus. Si la reconstruction dure 16 mois, la perte réelle atteint 103 680 € et 25 920 € restent à votre charge. Pour un immeuble ancien dont la reconstruction exige un permis et un chantier long, une durée de garantie plus longue peut se justifier.

Les recours entre assureurs

Lorsqu'un sinistre touche plusieurs lots, plusieurs assureurs interviennent. Pour les dégâts des eaux et les incendies dans les immeubles d'habitation, une convention entre assureurs, dite IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble), désigne un assureur gestionnaire unique qui organise la recherche de fuite et indemnise.

La convention s'applique lorsque les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € hors taxes (HT). Jusqu'à 1 600 € HT, l'assureur gestionnaire indemnise sans recours contre un autre assureur. Entre 1 600 € et 5 000 € HT, il expertise pour le compte des autres assureurs et peut exercer un recours. Au-delà, ainsi que pour les sinistres d'origine extérieure comme les intempéries ou les catastrophes naturelles, chaque assureur intervient selon son propre contrat (service-public.gouv.fr).

Pour un propriétaire d'immeubles entiers, ces règles ont une conséquence pratique. Lorsque le logement est loué, l'assureur de l'occupant est souvent gestionnaire du sinistre. Lorsqu'il est vacant, c'est votre assureur. Un contrat qui couvre mal la vacance vous laisse donc seul face aux sinistres survenus entre deux locations.

La protection juridique

La protection juridique prend en charge, dans les limites du contrat, les frais de défense et d'avocat dans les litiges couverts. Pour un parc, elle intéresse surtout les litiges avec les entreprises de travaux, les voisins, les assureurs eux-mêmes et, lorsqu'elle est prévue, la défense pénale. Elle exclut souvent les impayés de loyer, couverts par la GLI. Elle fixe aussi des seuils d'intervention et des plafonds par litige. Vérifiez si elle couvre les biens détenus en société et les litiges nés avant la souscription.

L'inoccupation

De nombreux contrats prévoient une exclusion, une franchise majorée ou des obligations particulières lorsqu'un bien reste inoccupé au-delà d'une certaine durée. Ces clauses visent les immeubles vides en attente de travaux ou de vente. Elles exigent souvent la coupure de l'eau, la fermeture des accès ou des visites régulières. Pour un professionnel qui achète des immeubles à rénover, cette clause est l'une des plus importantes à lire.

Déclarer le risque et le tenir à jour

La déclaration initiale

À la souscription, l'assureur vous interroge, souvent par un questionnaire, pour apprécier le risque et fixer la prime. Vous devez répondre exactement. Une fausse déclaration de mauvaise foi peut conduire le juge à déclarer le contrat sans effet, l'assureur conservant alors la cotisation sans indemniser (service-public.gouv.fr). Une déclaration inexacte commise de bonne foi peut, elle, entraîner une réduction de l'indemnité (article L. 113-9 du Code des assurances).

Pour un parc, le risque d'inexactitude vient moins d'une volonté de cacher que d'un inventaire mal tenu. Un local commercial devenu restaurant, des combles aménagés, une colocation passée de trois à six chambres ou l'ajout de services para-hôteliers modifient le risque. Faites valider l'inventaire par la personne qui connaît chaque immeuble avant de l'envoyer.

L'aggravation du risque

En cours de contrat, toute aggravation du risque doit être déclarée dans un délai de 15 jours calendaires à partir du moment où vous en avez connaissance, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique. Service-public.gouv.fr cite comme exemples la transformation d'un logement en local professionnel, l'installation d'un poêle ou de travaux augmentant fortement la valeur du bien (service-public.gouv.fr).

L'assureur peut alors résilier, avec effet 10 jours après sa notification, ou proposer une nouvelle prime. Si vous refusez cette prime ou ne répondez pas dans les 30 jours, il peut résilier à condition de l'avoir indiqué en caractères apparents. À l'inverse, une diminution du risque permet de demander une baisse de prime. Faute de réponse de l'assureur dans les 10 jours, son silence vaut acceptation. En cas de refus, vous pouvez résilier (même source).

Les acquisitions et les cessions

Chaque acquisition doit être assurée au jour de la signature de l'acte, car les risques passent à l'acquéreur à ce moment. Prévoyez dans votre procédure d'acquisition une étape d'assurance avant la signature, avec l'attestation remise au notaire si la banque l'exige (chapitre 40). À chaque cession, retirez le bien de l'état des biens à la date de l'acte pour ne pas payer une prime inutile.

Consulter le marché

Le courtier ou l'agent

L'agent général représente un assureur. Le courtier recherche pour vous, sur le marché, le contrat adapté. Pour un parc important ou atypique, comme une résidence étudiante, un immeuble mixte ou des meublés saisonniers, le recours à un courtier spécialisé dans l'immobilier permet souvent d'accéder à des offres qui ne sont pas proposées au grand public. Vérifiez qu'il est immatriculé comme intermédiaire d'assurance et demandez-lui de présenter par écrit les offres consultées et la raison de sa recommandation.

Le cahier des charges pas à pas

1. Établir l'inventaire. Mettez à jour l'inventaire assurantiel décrit plus haut, avec les valeurs et les usages.
2. Rassembler la sinistralité. Demandez à chaque assureur actuel le relevé des sinistres des cinq dernières années, avec les montants payés et en cours.
3. Définir les garanties attendues. Fixez les garanties, les plafonds et les durées de perte de loyers que vous souhaitez, immeuble par immeuble si nécessaire.
4. Fixer la politique de franchise. Décidez du niveau de franchise que votre trésorerie peut supporter.
5. Consulter. Transmettez le même dossier à plusieurs intermédiaires ou assureurs, au moins quatre mois avant l'échéance principale.
6. Comparer sur une grille unique. Comparez les primes, les franchises, les exclusions et les plafonds plutôt que la seule prime.
7. Négocier. Demandez la levée des exclusions gênantes et la renonciation à la règle proportionnelle.
8. Organiser la bascule. Résiliez les anciens contrats dans les délais et vérifiez qu'aucun lot ne reste sans garantie.

Comparer les offres

Exemple illustratif. Un loueur détient 64 lots assurés chacun par un contrat PNO à 135 € par an, soit 8 640 € de primes, avec une franchise de 150 €. Avec 10 sinistres par an en moyenne, son coût annuel est de 8 640 + 10 × 150 = 10 140 €. L'offre A propose un contrat de parc à 6 900 € avec une franchise de 400 €, soit 6 900 + 10 × 400 = 10 900 €. L'offre B propose 7 600 € avec une franchise de 200 €, soit 7 600 + 10 × 200 = 9 600 €. La prime la plus basse n'est pas l'offre la moins chère. La comparaison doit encore intégrer les garanties et les plafonds.

La vie du contrat

L'échéance et la résiliation

Pour l'assurance habitation, l'assuré peut résilier à l'échéance annuelle avec un préavis de deux mois, puis à tout moment après la première année (service-public.gouv.fr). Pour les entreprises de moins de 10 salariés dont le chiffre d'affaires ou le total de bilan est inférieur à 2 millions d'euros, Service public Entreprendre indique que tout contrat peut être résilié à tout moment après un an d'engagement, sans frais ni pénalités (entreprendre.service-public.gouv.fr). Vérifiez avec votre intermédiaire si vos contrats entrent dans ce cadre, car la nature exacte de chaque contrat compte.

Ne résiliez jamais un contrat avant d'avoir reçu l'attestation du nouveau. Un écart de quelques jours suffit pour qu'un sinistre ne soit couvert par personne.

La résiliation par l'assureur après un sinistre

Si les conditions générales le prévoient, l'assureur peut résilier le contrat après un sinistre, même si vous n'êtes pas responsable, avec un préavis d'un mois. Vous pouvez alors résilier vos autres contrats souscrits auprès de lui, dans le mois qui suit, sans attendre leur échéance (service-public.gouv.fr). Pour un parc assuré par un contrat unique, une telle résiliation laisse tous les biens à replacer en un mois. Gardez donc un contact régulier avec au moins un autre intermédiaire.

La prescription de deux ans

Toute action née du contrat d'assurance se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance. Le délai est interrompu notamment par une action en justice, la désignation d'un expert après un sinistre ou une lettre recommandée de l'assuré réclamant l'indemnité. Le contrat doit rappeler ces règles, faute de quoi la prescription n'est pas opposable à l'assuré (service-public.gouv.fr). Sur un parc où plusieurs sinistres sont ouverts en même temps, chaque dossier doit avoir sa date de prescription inscrite au registre.

Les litiges avec l'assureur

En cas de désaccord, adressez d'abord une réclamation écrite à votre interlocuteur habituel, puis au service réclamations de l'assureur, qui dispose de deux mois au plus pour répondre. Le médiateur de l'assurance peut ensuite être saisi, sa saisine interrompant la prescription. Le recours au juge reste ouvert (service-public.gouv.fr). Ces étapes sont décrites pour l'assurance habitation des particuliers. Pour un contrat souscrit pour votre activité, vérifiez dans les conditions générales le dispositif de médiation prévu.

Piloter la sinistralité

Le registre des sinistres

Tenez un registre unique des sinistres du parc. Pour chaque dossier, il indique le bien, la date de survenance, la date de déclaration, la cause, l'assureur concerné, l'expert, les montants réclamés et versés, la date de prescription et l'état du dossier. Ce registre sert à relancer les dossiers en souffrance, à préparer la consultation du marché et à repérer les causes récurrentes.

Les indicateurs utiles

Trois indicateurs suffisent pour piloter. Le coût total du risque rapporte chaque année les primes, les franchises et les sinistres non couverts au nombre de lots. La fréquence des sinistres mesure leur nombre par lot et par an, immeuble par immeuble. Le délai moyen de règlement mesure le temps entre la déclaration et l'indemnisation. Le pilotage par indicateurs est présenté au chapitre 17.

La prévention

Un parc dont la sinistralité baisse se négocie mieux. Les causes les plus fréquentes, comme les fuites sur canalisations anciennes, les joints de douche, les toitures et les installations électriques, se traitent par un plan de travaux ciblé (chapitre 65). Présentez à l'assureur les mesures prises, comme le remplacement de colonnes d'eau, l'installation de détecteurs ou la vérification des installations, pour appuyer une demande de baisse de prime ou de franchise.

La fiscalité des primes et des indemnités

En location meublée

Au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les primes d'assurance liées à l'activité sont des charges déductibles du résultat. Les indemnités perçues sont des produits. Une indemnité de perte de loyers remplace des recettes et se traite comme elles. Une indemnité qui répare un dommage finance des dépenses qui sont soit des charges, soit des immobilisations, selon les règles présentées au chapitre 71.

Lorsqu'une indemnité compense la destruction d'un bien inscrit à l'actif, elle entre dans le calcul d'une plus-value ou d'une moins-value professionnelle. Le régime de cette plus-value, son étalement possible et ses liens avec les exonérations sont exposés au chapitre 117 et aux chapitres 78 et 79. Le traitement exact doit être arrêté avec l'expert-comptable.

En location nue

Pour les biens loués nus, les primes d'assurance propriétaire non occupant et de GLI sont déductibles au régime réel des revenus fonciers et les indemnités d'assurance sont déclarées avec les recettes, selon les règles présentées dans le Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres. Lorsque le parc comporte des biens nus et meublés, veillez à affecter la prime d'un contrat de parc à chaque catégorie selon une clé objective, par exemple la valeur assurée ou le nombre de lots.

Les cas particuliers

La colocation et la résidence étudiante

En colocation, chaque colocataire doit être couvert. Le bail peut prévoir que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires, selon les règles présentées dans le guide du bailleur privé. Dans une résidence étudiante, où les rotations sont fréquentes, le contrôle des attestations doit être intégré à l'entrée dans les lieux. Le contrat du propriétaire doit couvrir les parties communes, le mobilier et les équipements partagés, comme une laverie ou une salle commune (chapitre 55).

Les meublés saisonniers

Le contrat doit mentionner expressément la location de courte durée. À défaut, l'assureur peut considérer qu'il s'agit d'un risque non déclaré. Les plateformes proposent parfois des garanties propres, dont les conditions et les plafonds doivent être lus avec attention, car elles ne remplacent pas votre assurance de propriétaire (chapitre 57).

Les locaux commerciaux

Le bail commercial doit imposer au preneur une assurance de ses risques locatifs, de son matériel et de sa responsabilité, avec remise annuelle de l'attestation. L'activité du preneur peut aggraver le risque de l'immeuble entier, comme une cuisine de restauration. Déclarez-la à votre assureur et organisez les recours dans le bail.

Les biens détenus en société

Le contrat doit être souscrit au nom du propriétaire réel. Si un immeuble appartient à une société civile immobilière (SCI), c'est la société qui doit être l'assurée. Un contrat souscrit à votre nom personnel pour un bien de la société crée un risque de contestation au moment du sinistre. Un contrat de parc peut couvrir plusieurs entités à condition que chacune y soit désignée.

Les biens financés à crédit

La banque exige souvent que le bien financé soit assuré et peut demander à être informée de toute résiliation. Les indemnités d'assurance incendie sont attribuées aux créanciers privilégiés ou hypothécaires selon leur rang, sans délégation expresse. Ce point, qui pèse sur la reconstruction, est développé au chapitre 117.

Les erreurs fréquentes

• Comparer les offres sur la seule prime, sans les franchises ni les plafonds.
• Laisser un bien acquis sans assurance entre la signature et la prochaine échéance.
• Sous-estimer la valeur de reconstruction d'un immeuble ancien.
• Oublier de déclarer un changement d'usage, une colocation agrandie ou des services ajoutés.
• Ignorer la clause d'inoccupation pour un immeuble vide en attente de travaux.
• Souscrire au nom personnel un contrat pour un bien détenu par une société.
• Résilier un contrat avant d'avoir reçu l'attestation du suivant.
• Laisser courir la prescription de deux ans sur un dossier en discussion avec l'expert.
• Dépendre d'un seul assureur sans contact avec le reste du marché.
• Ne pas contrôler chaque année les attestations des locataires.

Liste de contrôle

1. L'inventaire assurantiel du parc est à jour, avec usages, surfaces et valeurs de reconstruction.
2. Chaque lot, chaque immeuble entier et chaque local commun est couvert par un contrat identifié.
3. Les contrats sont souscrits au nom du propriétaire réel, personne physique ou société.
4. La responsabilité civile a des plafonds adaptés au nombre d'occupants.
5. La perte de loyers couvre une durée compatible avec le délai de reconstruction des plus gros immeubles.
6. La clause d'inoccupation est connue et respectée pour chaque bien vacant.
7. La politique de franchise est fixée et la trésorerie peut absorber les petits sinistres.
8. Les aggravations de risque sont déclarées dans les 15 jours.
9. Les acquisitions sont assurées au jour de l'acte et les cessions retirées du contrat.
10. Les attestations des locataires sont contrôlées chaque année.
11. Un registre des sinistres suit chaque dossier jusqu'à sa clôture et sa date de prescription.
12. La remise en concurrence est préparée au moins quatre mois avant l'échéance.