La copropriété quand on détient de nombreux lots

Un bailleur qui possède un studio dans un immeuble subit les décisions de l'assemblée générale. Un loueur en meublé professionnel (LMP) qui détient dix, vingt ou quarante lots dans le même immeuble les fait en grande partie. Ce poids change sa position à chaque étape de la vie de la copropriété, du vote du budget au choix du syndic, en passant par les travaux et les conflits avec les autres copropriétaires.

Le droit de la copropriété encadre ce pouvoir. Il réduit les voix du copropriétaire qui détient plus de la moitié des tantièmes, limite le nombre de mandats qu'il peut recevoir et permet au juge d'annuler une décision prise dans le seul intérêt de la majorité. Ce chapitre présente ces règles, la façon de calculer les majorités en présence d'un copropriétaire dominant, les régimes propres aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux, puis les sujets de conflit les plus fréquents. Les bases, comme le déroulement de l'assemblée générale, les quatre majorités, le fonds de travaux ou la contestation d'une décision, sont exposées dans le Guide du bailleur privé, La copropriété pour le bailleur.

Ce qui change pour un gros copropriétaire

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne connaît pas de statut particulier pour le copropriétaire qui détient de nombreux lots. Il reste un copropriétaire comme les autres, avec les mêmes droits et les mêmes obligations. Ce qui change, c'est l'effet mécanique de ses tantièmes sur les votes, sur les appels de fonds et sur l'équilibre des relations dans l'immeuble.

Trois situations doivent être distinguées, car les règles applicables ne sont pas les mêmes.

Le gros copropriétaire est aussi le premier payeur des charges, des travaux et du fonds de travaux, en proportion de ses tantièmes.

Le poids des voix et la règle de réduction

Le principe proportionnel

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (article 22 de la loi de 1965). Cette quote-part est elle-même proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, appréciée selon sa consistance, sa superficie et sa situation, sans égard à son utilisation (article 5). Un copropriétaire qui détient 100 millièmes dispose donc de 100 voix sur 1 000 (service-public.gouv.fr).

Le nombre de lots n'a pas d'incidence en lui-même. Douze studios de 30 tantièmes pèsent 360 voix, ni plus ni moins.

La réduction au-delà de la moitié

Lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Selon service-public.gouv.fr, il ne peut pas avoir plus de voix que l'ensemble des autres copropriétaires réunis. Celui qui détient 700 millièmes ne dispose plus que de 300 voix (service-public.gouv.fr).

La Cour de cassation a précisé en 2008 que les voix des autres copropriétaires s'entendent de celles de l'ensemble des copropriétaires et non des seuls présents ou représentés à l'assemblée (Cass. 3e civ., 2 juillet 2008, n° 07-14.619). Le calcul est donc identique pour toutes les résolutions et toutes les assemblées. Selon l'analyse qu'en fait l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), cette solution simple peut créer des blocages dans les immeubles où les minoritaires sont souvent absents (anil.org).

La réduction s'apprécie copropriétaire par copropriétaire. La Cour de cassation a jugé que les voix détenues par un époux sur un lot qui lui est propre ne se cumulent pas avec celles d'une indivision dont il fait partie, car il s'agit de deux titulaires distincts. La règle de réduction ne s'appliquait donc pas dans cette affaire (Cass. 3e civ., 25 février 2002, analysée par l'ANIL).

Les montages destinés à contourner la règle

Un professionnel peut détenir ses lots en nom propre, par l'intermédiaire de plusieurs sociétés ou avec des membres de sa famille. Chaque titulaire est en principe un copropriétaire distinct. Une répartition des lots conçue dans le seul but d'échapper à la réduction des voix expose toutefois à une contestation pour fraude.

Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 27 septembre 2011 (question n° 115124), le Gouvernement rappelle que les juges du fond apprécient souverainement l'existence d'une manœuvre frauduleuse, comme une cession ou un démembrement de lots destinés à contourner l'article 22. La fraude démontrée est régulièrement sanctionnée. La réponse précise aussi que la fraude ne se présume pas et qu'elle ne peut résulter de la seule existence de liens personnels ou juridiques entre plusieurs copropriétaires. La jurisprudence citée annule les cessions frauduleuses ou les décisions d'assemblée qui en découlent.

Calculer les majorités avec un copropriétaire majoritaire

Les quatre majorités appliquées à un gros copropriétaire

Les règles de majorité sont celles de tout copropriétaire, mais leur résultat change selon que vous détenez plus ou moins de la moitié des tantièmes (service-public.gouv.fr).

• L'article 24 retient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. Le gros copropriétaire l'emporte dès que ses voix dépassent celles des minoritaires qui votent contre.
• L'article 25 retient la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Les absents pèsent comme des votes défavorables.
• L'article 26 exige la majorité des copropriétaires, comptés par tête, représentant au moins les deux tiers des voix. Un seul copropriétaire ne forme jamais à lui seul la majorité par tête, quel que soit le nombre de ses lots.
• L'unanimité suppose l'accord de tous. Le gros copropriétaire ne peut ni l'imposer ni s'en dispenser.

Deux passerelles s'ajoutent. Une résolution de l'article 25 qui n'est pas adoptée mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires peut être votée immédiatement à la majorité de l'article 24. Une résolution de l'article 26 qui n'est pas adoptée mais recueille l'accord de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins le tiers des voix, peut être votée immédiatement à la majorité de l'article 25.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif. Un immeuble compte 1 000 tantièmes répartis entre quatorze copropriétaires. Deux hypothèses sont comparées, selon que le professionnel détient 450 ou 620 tantièmes, le reste étant réparti entre les treize autres copropriétaires.

Dans la seconde hypothèse, le professionnel ne peut pas adopter seul une résolution de l'article 25, car ses 380 voix restent inférieures aux 381 requises. Il dépasse en revanche toujours le tiers des voix, si bien qu'un second vote à la majorité de l'article 24 est possible. Si seuls trois minoritaires totalisant 140 voix sont présents et votent contre, la résolution est adoptée par 380 voix contre 140. Si tous les minoritaires sont présents et votent contre, le vote se solde par 380 voix contre 380 et la résolution est rejetée, faute de majorité.

Dans la première hypothèse, le professionnel n'est pas réduit. Il lui faut 51 voix de plus pour atteindre la majorité de l'article 25, mais il franchit aussi le tiers des voix et peut obtenir un second vote à l'article 24. L'article 26 lui échappe dans les deux cas tant qu'il ne rallie pas au moins sept autres copropriétaires.

Les mandats et la représentation

Le plafond des délégations

Chaque mandataire ne peut en principe recevoir plus de trois délégations de vote. Cette limite ne s'applique pas lorsque le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat (service-public.gouv.fr).

Pour un gros copropriétaire, l'exception des 10 % ne joue presque jamais, puisque ses propres voix dépassent à elles seules ce seuil. Il ne peut donc recevoir que trois pouvoirs. Un professionnel qui détient 150 tantièmes sur 1 000 et qui recevrait cinq pouvoirs verrait les deux derniers écartés, ce qui peut fragiliser les votes et ouvrir une contestation.

Qui peut vous représenter

Le mandat peut être donné à toute personne, copropriétaire ou non, sauf au syndic, à son conjoint, à son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou concubin, à ses ascendants et descendants ainsi qu'à ses préposés. Un pouvoir laissé en blanc est remis par le syndic au président du conseil syndical, qui désigne le mandataire. Le vote par correspondance doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion (service-public.gouv.fr).

Lorsque vous détenez vos lots par plusieurs structures, chacune vote pour son compte. Les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, désigné à défaut d'accord par le président du tribunal judiciaire. En cas d'usufruit, le nu-propriétaire représente les intéressés à défaut d'accord (article 23 de la loi de 1965, anil.org).

Le vote selon le mode de détention

Chaque mandataire ainsi désigné compte pour le plafond des trois délégations. Si vous représentez à la fois une société, une indivision et vos lots propres, vous recevez déjà deux délégations avant même de solliciter les pouvoirs d'autres copropriétaires. Un mandat de trop écarté par le président de séance peut faire basculer un vote serré.

Les petites copropriétés et les copropriétés à deux

La petite copropriété

Une petite copropriété compte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, sans compter les lots annexes comme les caves ou les parkings, ou dispose d'un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices. Elle doit toujours avoir un règlement, un syndic et un budget. La création d'un conseil syndical y est facultative et la comptabilité est simplifiée (anil.org).

Les copropriétaires peuvent y prendre des décisions sans assemblée générale, par écrit ou lors d'une réunion sans convocation formelle, à condition que la décision soit approuvée à l'unanimité. Cette voie ne permet ni d'approuver les comptes ni de voter le budget prévisionnel. Un professionnel qui détient quatre logements sur cinq dans un petit immeuble y trouve un moyen souple de gérer les décisions courantes, pourvu qu'il obtienne l'accord écrit du dernier copropriétaire.

La copropriété à deux copropriétaires

Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, un régime propre s'applique lorsque la copropriété ne compte que deux copropriétaires, quel que soit le nombre de lots (articles 41-13 à 41-23 de la loi de 1965). C'est fréquent pour un professionnel qui a acheté tous les logements d'un immeuble sauf un, ou qui partage un immeuble avec l'exploitant du commerce du rez-de-chaussée (anil.org).

• Les décisions de l'article 24 sont prises par le copropriétaire qui dispose de plus de la moitié des voix.
• Les décisions de l'article 25 supposent au moins les deux tiers des voix.
• Les mesures conservatoires nécessaires à la conservation de l'immeuble peuvent être prises par chaque copropriétaire, même sans urgence.
• Les décisions hors assemblée sont possibles, sauf pour le budget et l'approbation des comptes. Le copropriétaire qui décide doit les notifier à l'autre, à peine d'inopposabilité.
• La contestation est ouverte à l'autre copropriétaire dans les deux mois de la notification, avec suspension de l'exécution sauf urgence.
• Le blocage peut être levé par le juge, qui peut autoriser un copropriétaire à agir seul lorsque le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun.

Une assemblée générale reste obligatoire au moins une fois par an pour voter le budget et approuver les comptes. Le copropriétaire qui encaisse des sommes ou engage des dépenses pour le syndicat tient un état à la disposition de l'autre.

Le conseil syndical et le syndic

Siéger au conseil syndical

Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Un gros copropriétaire a intérêt à y siéger ou à y être représenté par un membre que la loi autorise, comme son conjoint ou un associé de la société copropriétaire. Ses membres sont élus un par un à la majorité de l'article 25. Le fonctionnement général du conseil syndical figure dans le guide du bailleur privé cité plus haut. Un conseil où siègent aussi des copropriétaires occupants ou des petits bailleurs donne plus de légitimité aux décisions qu'un conseil composé de personnes qui dépendent de vous.

La délégation de pouvoirs

L'assemblée peut déléguer au conseil syndical, lorsqu'il compte au moins trois membres, le pouvoir de prendre seul les décisions relevant de la majorité de l'article 24. Cette délégation est votée à la majorité de l'article 25, pour deux ans au plus et dans la limite d'un montant fixé par l'assemblée. Elle exclut l'approbation des comptes, le budget prévisionnel et les adaptations du règlement imposées par la loi. Chaque membre doit être couvert par une assurance de responsabilité civile et un compte rendu écrit est adressé aux copropriétaires (anil.org). Pour un professionnel membre du conseil, elle accélère les petites décisions mais l'expose à des reproches de partialité.

Être syndic bénévole de son immeuble

Le syndic non professionnel est obligatoirement une personne physique copropriétaire de l'immeuble. Il n'exerce pas à titre lucratif ou professionnel et n'a donc pas besoin de carte professionnelle. Il est désigné à la majorité absolue de l'article 25, pour trois ans au plus. Un syndic bénévole non rémunéré n'est pas tenu de proposer un contrat conforme au contrat type, alors qu'un syndic rémunéré doit s'y conformer. Il doit ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation (service-public.gouv.fr).

Être à la fois copropriétaire majoritaire et syndic concentre les pouvoirs. Tenez une comptabilité du syndicat strictement séparée de la vôtre, faites voter chaque dépense importante et souscrivez une assurance de responsabilité civile, recommandée par service-public.gouv.fr pour le syndic non professionnel.

Les conflits et l'abus de majorité

Ce que le juge contrôle

Une décision régulièrement votée peut être annulée si elle constitue un abus. Dans un arrêt du 17 décembre 2014 (n° 13-25134), la Cour de cassation exige du juge qu'il caractérise soit une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit une décision prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires. L'affaire concernait un refus de changement de destination d'un lot, que la cour d'appel avait jugé abusif sans établir l'un de ces deux éléments (anil.org).

Ce contrôle est le principal garde-fou contre le copropriétaire dominant. La réponse ministérielle de 2011 n'a pas retenu l'idée de limiter les voix du majoritaire pour les décisions qui ne concernent que lui. La décision reste donc votée selon les règles ordinaires, mais elle doit pouvoir se justifier par l'intérêt de l'immeuble.

Les sujets de friction habituels

Les attentes des occupants et celles d'un investisseur ne coïncident pas toujours. Les conflits portent souvent sur les sujets suivants.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, intéresse directement le professionnel qui exploite des meublés de tourisme. Les règlements existants peuvent être modifiés à la majorité de l'article 26 pour interdire la location en meublé de tourisme des lots d'habitation constituant des résidences secondaires, à condition que le règlement interdise toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si cette location est autorisée ou interdite. Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en informe le syndic, qui inscrit un point d'information à l'ordre du jour de l'assemblée suivante (anil.org). Les règles de la location saisonnière en copropriété sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, La location saisonnière en copropriété.

Un gros copropriétaire ne peut pas adopter seul une telle modification, qui exige la majorité par tête. Lorsqu'il détient plus de la moitié des tantièmes, les minoritaires ne peuvent pas non plus réunir sans lui les deux tiers des voix.

Prévenir le conflit

1. Informez avant de voter. Présentez vos projets au conseil syndical plusieurs semaines avant l'envoi de la convocation, avec les devis et le plan de financement.
2. Motivez les résolutions. Un projet de résolution qui expose l'intérêt de l'immeuble plutôt que celui de vos seuls lots résiste mieux à une contestation.
3. Séparez les rôles. Évitez d'être à la fois syndic, président de séance et principal bénéficiaire d'une décision.
4. Recherchez l'accord. Sur les sujets sensibles, une décision adoptée avec une partie des minoritaires est plus solide qu'une décision imposée par vos seules voix.

Contester ou subir une contestation

Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision devant le tribunal judiciaire, avec l'assistance obligatoire d'un avocat. La procédure est décrite dans le guide du bailleur privé. Pour un professionnel, une contestation suspend en pratique les projets qui dépendent de la décision, comme un chantier ou un changement de syndic, pendant toute la durée de l'instance.

Les charges et la trésorerie d'un gros copropriétaire

Les charges générales se répartissent selon la valeur relative de chaque lot, celles des services collectifs et des équipements communs selon leur utilité objective pour chaque lot (article 10 de la loi de 1965, service-public.gouv.fr).

La réduction des voix ne réduit jamais la part des charges. Le copropriétaire réduit à 380 voix sur 760 dans l'exemple précédent paie toujours 62 % des charges générales. Cette asymétrie justifie une attention particulière au budget, aux contrats d'entretien et au plan pluriannuel de travaux.

Exemple illustratif. Dans le même immeuble, l'assemblée vote un ravalement de 240 000 € appelé en quatre trimestres. Avec 620 tantièmes, le professionnel doit 148 800 €, soit 37 200 € par trimestre, en plus de ses provisions courantes. Un copropriétaire de 30 tantièmes doit 7 200 €. L'appel de fonds pèse sur la trésorerie de l'activité au même moment pour tous les lots, alors que les loyers continuent d'arriver au même rythme (chapitre 18).

Deux règles de répartition peuvent se discuter. Une répartition contraire à la loi, comme un ascenseur réparti selon les tantièmes généraux au lieu de l'utilité, peut être déclarée non écrite à tout moment par le juge. Une répartition simplement défavorable peut faire l'objet d'une action en révision lorsque la part d'un lot dépasse de plus d'un quart ce qu'elle devrait être, dans les cinq ans de la publication du règlement ou dans les deux ans de la première vente du lot après cette publication. La nouvelle répartition ne vaut que pour l'avenir (service-public.gouv.fr).

Le fonds de travaux et le plan pluriannuel

Toute copropriété d'un immeuble à usage total ou partiel d'habitation doit constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction, quel que soit le nombre de lots. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle ne peut être inférieure ni à ce montant ni à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan. L'assemblée peut voter davantage (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Le budget prévisionnel de l'immeuble est de 60 000 € et le plan pluriannuel prévoit 400 000 € de travaux. Le minimum est le plus élevé de 3 000 € et de 10 000 €, soit 10 000 € par an. Réparti ici par hypothèse selon les tantièmes généraux, il coûte 6 200 € par an au professionnel qui détient 620 tantièmes, soit 31 000 € sur cinq ans, contre 300 € par an pour un copropriétaire de 30 tantièmes.

Ces sommes sont attachées aux lots et deviennent la propriété du syndicat. Le vendeur d'un lot ne peut pas se les faire rembourser par le syndicat, mais l'acte de vente peut prévoir que l'acquéreur les lui rembourse, ce qui augmente le prix (même source). Pour un professionnel qui arbitre une partie de ses lots, cette clause se négocie dès la promesse, car le fonds accumulé sur des lots nombreux représente vite plusieurs milliers d'euros.

Le gros copropriétaire a aussi la main sur le contenu du plan pluriannuel, qu'il finance en majorité. Un plan sous-dimensionné réduit les appels de fonds à court terme, mais il reporte les travaux nécessaires au maintien de la classe énergétique de vos lots et à la valeur de l'immeuble. Arbitrez-le en fonction de votre propre horizon de détention et de vos obligations de bailleur au regard de la décence énergétique.

Les impayés des autres copropriétaires

Les impayés des autres copropriétaires vous touchent en proportion de vos tantièmes. Le recouvrement relève du syndic, qui peut inscrire une hypothèque légale sur le lot du débiteur sans autorisation de l'assemblée. Vos propres retards exposent vos lots aux mêmes mesures, ce qui peut gêner un refinancement ou une vente.

Le traitement fiscal

Fiscalement, les charges de copropriété non récupérables sont des charges de l'activité au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que la quote-part de travaux qui constitue une immobilisation s'inscrit au plan d'amortissement. La distinction est traitée aux chapitres 71 et 76 et le régime réel au chapitre 75. Les charges récupérables refacturées aux locataires se régularisent selon les règles exposées au chapitre 60.

Acheter les lots restants ou sortir de la copropriété

La réunion de tous les lots

Le statut de la copropriété s'applique aux immeubles divisés en lots appartenant à plusieurs personnes. Selon la Cour de cassation, la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété. Le syndicat ne survit que pour les besoins de sa liquidation, que le juge peut confier à un mandataire ad hoc (Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 16-11278, anil.org).

Racheter les derniers lots d'un immeuble permet donc de revenir à une monopropriété, sans syndic ni assemblée. Avant d'acheter, faites établir par le syndic l'état des comptes du syndicat, des procédures en cours et des créances, puisque leur liquidation vous incombera en pratique.

Revendre des lots

À l'inverse, céder une partie des lots fait entrer de nouveaux copropriétaires et peut vous faire repasser sous la moitié des tantièmes. Une vente par lots d'un immeuble que vous possédez en entier crée la copropriété, ce qui suppose un état descriptif de division et un règlement (chapitre 74). Les droits des locataires en place, notamment leur droit de préemption lors de la première vente après division, sont présentés au chapitre 121. La fiscalité des cessions figure au chapitre 78.

La scission

Lorsque l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, l'article 28 de la loi de 1965 permet à un ou plusieurs bâtiments de se retirer de la copropriété initiale pour former une copropriété distincte, si la division de la propriété du sol est possible. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, la même procédure peut servir à la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune permette une gestion autonome. Un professionnel qui détient un bâtiment entier dans une copropriété de plusieurs bâtiments peut y trouver un moyen de retrouver la maîtrise de sa gestion. La procédure suppose un vote de l'assemblée et l'intervention d'un notaire et d'un géomètre-expert (chapitre 74).

Erreurs fréquentes

• Croire que la majorité des tantièmes donne la majorité des voix, alors que les voix sont réduites au-delà de la moitié.
• Recevoir plus de trois pouvoirs en pensant que l'exception des 10 % s'applique.
• Répartir des lots entre proches ou sociétés juste avant une assemblée pour échapper à la réduction.
• Faire voter des décisions qui profitent surtout à vos lots sans justification tirée de l'intérêt de l'immeuble.
• Cumuler les fonctions de syndic bénévole et de copropriétaire majoritaire sans comptabilité séparée ni transparence.
• Sous-estimer la trésorerie nécessaire aux travaux votés, dont vous supportez la plus grande part.
• Racheter les derniers lots sans vérifier les comptes et les procédures du syndicat à liquider.
• Vendre des lots sans négocier dans la promesse le remboursement par l'acquéreur de la part du fonds de travaux attachée aux lots.
• Faire adopter un plan pluriannuel de travaux sous-dimensionné pour réduire les appels de fonds, au détriment de la classe énergétique de vos propres lots.
• Oublier que chaque titulaire que vous représentez, société ou indivision, consomme une des trois délégations.

Liste de contrôle

1. Tantièmes. Le total de vos tantièmes, titulaire par titulaire, est connu et rapproché du seuil de la moitié.
2. Voix. Le nombre de voix après réduction éventuelle et le total des voix du syndicat sont calculés avant chaque assemblée.
3. Majorités. Pour chaque résolution, la majorité requise et la possibilité d'une passerelle sont identifiées.
4. Représentation. Chaque titulaire de lots a un représentant désigné par écrit et aucun mandataire ne dépasse trois délégations.
5. Régime. Vous savez si l'immeuble est une petite copropriété ou une copropriété à deux copropriétaires et vous appliquez les règles propres.
6. Conseil syndical. Votre présence ou votre représentation au conseil est organisée, avec des membres indépendants de vous.
7. Syndic. Le choix entre syndic professionnel, bénévole ou coopératif a été fait en mesurant temps, responsabilité et conflit d'intérêts.
8. Motivation. Les résolutions que vous portez exposent l'intérêt de l'immeuble et sont appuyées par des devis comparés.
9. Trésorerie. Les appels de fonds votés et le plan pluriannuel de travaux sont intégrés à votre prévision de trésorerie.
10. Délais. Les procès-verbaux sont lus dès réception et le délai de contestation de deux mois est noté.
11. Stratégie. L'intérêt de racheter les derniers lots, de vendre une partie des lots ou de demander une scission est réexaminé chaque année.
12. Fonds de travaux. La cotisation minimale, votre quote-part annuelle et le sort du fonds en cas de vente d'un lot sont connus.
13. Fiscalité. Les relevés de charges sont transmis à l'expert-comptable avec la distinction entre charges, travaux immobilisés et charges récupérables.