Les marchés de travaux du professionnel

Un particulier qui fait rénover son logement signe un devis. Un loueur professionnel qui rénove un immeuble ou qui confie chaque année plusieurs centaines de milliers d'euros de travaux à des entreprises passe des marchés. La différence ne tient pas au vocabulaire. Elle tient aux règles qui s'appliquent à lui, aux protections qu'il perd et aux outils contractuels dont il doit se doter pour tenir les prix, les délais et la qualité.

Ce chapitre présente les formes de marché, la consultation des entreprises, le contenu du marché, les pénalités, la retenue de garantie, la réception et la conduite à tenir face à une entreprise défaillante. Les bases du chantier et de la réception sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Le chantier, la réception et les réserves. La vérification sociale des entreprises et la sous-traitance sont introduites au chapitre 13, l'organisation d'une rénovation d'immeuble au chapitre 67, les travaux réalisés par vos propres équipes au chapitre 69 et les assurances au chapitre 72.

Ce qui change pour un maître d'ouvrage professionnel

Le droit des marchés privés de travaux repose sur le contrat d'entreprise du Code civil, que les parties complètent librement. Plusieurs règles protectrices distinguent toutefois le particulier qui fait des travaux pour son propre logement de celui qui agit pour une activité. Le loueur en meublé professionnel (LMP) ou le détenteur d'un grand parc locatif se trouve du second côté. Le tableau suivant résume les principales conséquences.

Le droit de la consommation peut exceptionnellement profiter à un professionnel qui emploie au plus cinq salariés, pour un contrat conclu hors établissement dont l'objet n'entre pas dans le champ de son activité principale. Son application à un loueur qui commande des travaux pour ses logements est incertaine et ne doit pas fonder votre stratégie. Partez du principe que votre contrat est votre seule protection.

Les formes de marché

Le marché à forfait

Dans le marché à forfait, l'entreprise s'engage sur un prix global pour un ouvrage défini par des plans et une description arrêtés avec le maître d'ouvrage. Selon l'article 1793 du Code civil, l'entrepreneur qui s'est chargé à forfait de la construction d'un bâtiment ne peut demander aucune augmentation de prix, ni en raison de la hausse de la main d'œuvre ou des matériaux, ni en raison de changements ou d'augmentations du plan, sauf si ces changements ont été autorisés par écrit et leur prix convenu avec le propriétaire.

Le forfait protège le maître d'ouvrage à condition que la description soit complète. Un forfait fondé sur un descriptif vague ouvre la discussion sur ce qui est compris dans le prix. Les juges examinent alors si l'ouvrage est resté celui convenu ou si le marché a été bouleversé au point de perdre son caractère forfaitaire.

Le marché sur prix unitaires

Dans le marché sur prix unitaires, le contrat fixe un prix par unité d'ouvrage, au mètre carré de peinture, au mètre linéaire de plinthe ou à la pièce pour un radiateur. Le prix final résulte des quantités réellement exécutées et constatées par un métré. Cette forme convient lorsque les quantités ne peuvent pas être connues à l'avance, comme pour des reprises d'enduit ou des remplacements ponctuels sur un parc.

Le marché en régie

Dans le marché dit en régie ou à la dépense contrôlée, l'entreprise facture le temps passé et les fournitures selon des taux convenus. Il ne faut pas le confondre avec les travaux réalisés en régie par vos propres salariés, traités au chapitre 69. Ce marché transfère au maître d'ouvrage tout le risque de dérive. Réservez-le aux interventions impossibles à décrire, comme une recherche de fuite. Plafonnez-le par un montant au-delà duquel un devis est exigé.

L'organisation des lots

Pour un chantier de rénovation d'immeuble, les lots séparés imposent une maîtrise d'œuvre solide. Sans elle, les interfaces entre lots, comme le passage des réseaux dans un doublage ou le raccordement de la ventilation, deviennent des sources de litiges dont personne ne se reconnaît responsable.

La consultation

Le dossier de consultation

Le dossier de consultation des entreprises (DCE) permet de comparer des offres établies sur les mêmes bases. Pour une opération d'immeuble, il comprend en général les pièces suivantes.

• Un règlement de consultation qui fixe la date de remise des offres, les critères de choix et les variantes admises.
• Le cahier des clauses administratives particulières (CCAP), qui fixe les règles du marché, comme les délais, les pénalités, les paiements et la retenue de garantie.
• Le cahier des clauses techniques particulières (CCTP), qui décrit les ouvrages, les matériaux et les performances attendues pour chaque lot.
• Une décomposition du prix global et forfaitaire (DPGF) à compléter par l'entreprise, poste par poste, qui permet la comparaison et le suivi des situations.
• Les plans, le planning prévisionnel et les conditions d'accès au site, en particulier en présence de locataires.
• Le repérage de l'amiante avant travaux, le constat de risque d'exposition au plomb et le plan général de coordination lorsqu'ils existent (chapitre 67).

Sélectionner les entreprises consultées

Consultez trois entreprises par lot lorsque c'est possible. Avant de leur adresser le dossier, vérifiez leur existence, leur activité déclarée et leur ancienneté. Les vérifications sociales, notamment l'attestation de vigilance exigée au-delà de 5 000 € hors taxes (HT), sont décrites au chapitre 13.

L'attestation d'assurance de responsabilité civile décennale doit être jointe aux devis et à la facture. Un constructeur qui exerce sans cette assurance encourt six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende (service-public.gouv.fr). Vérifiez que les activités garanties correspondent exactement aux travaux confiés. Si vous visez des aides à la rénovation énergétique, vérifiez aussi la qualification reconnu garant de l'environnement (RGE) pour chaque type de travaux (chapitre 70).

Analyser et négocier les offres

Reportez les offres dans un tableau comparatif établi à partir de la DPGF. Un écart important sur un poste signale souvent une erreur de lecture du CCTP ou un poste oublié, que l'entreprise réclamera ensuite en travaux supplémentaires. Interrogez par écrit les entreprises sur ces écarts et conservez les réponses, qui deviennent des pièces du marché.

L'offre la moins chère n'est pas toujours la plus économique. Pondérez le prix par la capacité de l'entreprise à tenir le délai, ses références sur des chantiers comparables, sa santé financière et la qualité de son mémoire technique. La négociation porte utilement sur le prix, mais aussi sur le délai, les conditions de paiement et le plafond des pénalités.

La procédure pas à pas

1. Arrêtez le programme et le budget avec le maître d'œuvre avant toute consultation.
2. Constituez le DCE avec le CCAP, le CCTP, la DPGF, les plans, le planning et les diagnostics.
3. Présélectionnez les entreprises et vérifiez leur immatriculation, leur attestation de vigilance et leur assurance décennale.
4. Organisez une visite du site commune ou individuelle, pour que chaque entreprise chiffre en connaissance des lieux.
5. Analysez les offres dans un tableau comparatif et obtenez par écrit les précisions nécessaires.
6. Négociez puis demandez une offre finale signée.
7. Signez le marché avec l'ensemble des pièces paraphées, avant tout commencement des travaux.

Le contenu du marché

Les pièces et leur ordre de priorité

Un marché de travaux réunit plusieurs documents. Prévoyez un acte d'engagement signé qui les énumère et fixe leur ordre de priorité en cas de contradiction, en général l'acte d'engagement, le CCAP, le CCTP, la DPGF et les plans. Sans cette hiérarchie, une contradiction entre le descriptif et le plan se règle au détriment de celui qui a rédigé le document ambigu.

Les marchés privés de bâtiment peuvent se référer à la norme NF P 03-001, cahier des clauses administratives générales publié par l'association française de normalisation (AFNOR). Cette norme n'est pas obligatoire. Elle ne s'applique que si le marché y renvoie. Le CCAP peut y déroger sur les points qu'il précise. Lisez-la avant d'y renvoyer, car elle fixe des règles de délai, de paiement et de réception qui s'imposeront à vous.

Le prix et sa révision

Le prix peut être ferme, actualisable ou révisable. Un prix ferme ne varie pas. Un prix actualisable est ajusté une fois si le démarrage est retardé au-delà d'un délai fixé. Un prix révisable évolue pendant toute la durée du chantier selon une formule.

La révision s'appuie le plus souvent sur les index du bâtiment publiés chaque mois par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Ces index servent aux entreprises et aux maîtres d'ouvrage pour réviser ou actualiser les prix des marchés, en choisissant l'index le plus proche de l'objet du marché. Ils paraissent environ le 15 du troisième mois qui suit le mois concerné (insee.fr). Pour un chantier de quelques mois, un prix ferme est souvent préférable pour le maître d'ouvrage.

À titre illustratif, avec des valeurs fictives, une situation de 50 000 € HT est révisée par la formule P = P0 × I / I0, où I0 est l'index du mois de remise de l'offre et I celui du mois d'exécution. Si l'index passe de 130,0 à 132,6, le coefficient est de 1,02 et la situation révisée atteint 51 000 € HT.

Les délais

Le marché fixe une date de démarrage, une durée d'exécution et, pour les lots séparés, un planning qui enchaîne les interventions. Il prévoit les causes de prolongation admises, comme les intempéries au-delà d'un nombre de jours défini, les travaux supplémentaires commandés par écrit ou le retard d'un autre lot. Tout ce qui n'est pas prévu devient matière à discussion lorsque vous appliquerez les pénalités.

Les paiements

La pratique protectrice consiste à payer des acomptes sur situations de travaux, établies chaque mois par l'entreprise, vérifiées par le maître d'œuvre et correspondant aux travaux réellement exécutés. Limitez l'avance à la commande aux fournitures fabriquées sur mesure. Chaque situation reprend les postes de la DPGF, le pourcentage d'avancement, le cumul déjà payé, la retenue de garantie et les pénalités éventuelles.

Entre professionnels, le délai de paiement est de 30 jours après l'exécution de la prestation, sauf accord sur un autre délai, qui peut aller jusqu'à 45 jours fin de mois ou 60 jours à compter de l'émission de la facture. Tout retard ouvre droit à des pénalités et à une indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 € par facture (entreprendre.service-public.gouv.fr). Fixez dans le marché un délai de paiement compatible avec le temps de vérification des situations par le maître d'œuvre.

La garantie de paiement due à l'entreprise

L'article 1799-1 du Code civil impose au maître de l'ouvrage d'un marché privé de travaux de garantir à l'entreprise le paiement des sommes dues au-delà d'un seuil fixé par décret, soit 12 000 € HT selon le décret n° 99-658 du 30 juillet 1999. Lorsque le maître d'ouvrage finance les travaux par un crédit spécifique, la banque verse les fonds directement à l'entreprise, sur ordre écrit du maître d'ouvrage. À défaut de crédit spécifique, ou pour la partie non financée, la garantie prend la forme d'un cautionnement solidaire d'une banque, d'une entreprise d'assurance ou d'un organisme de garantie collective, sauf garantie prévue par une stipulation particulière.

Tant qu'aucune garantie n'est fournie et que des travaux exécutés restent impayés, l'entreprise peut suspendre le chantier après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours. Ce mécanisme ne s'applique pas au maître d'ouvrage qui conclut le marché pour des besoins ne ressortissant pas à une activité professionnelle en rapport avec ce marché. Selon les fédérations professionnelles du bâtiment, ces règles sont d'ordre public.

Un loueur qui fait rénover ses logements dans le cadre de son activité doit donc s'attendre à ce que l'entreprise réclame cette garantie. Anticipez-la dans votre plan de financement. Le prêt travaux affecté au marché remplit l'obligation pour la part qu'il finance. Pour le reste, le cautionnement bancaire a un coût, qu'il faut intégrer au budget (chapitre 47).

Les travaux supplémentaires

Dans un marché à forfait, les travaux supplémentaires ne sont dus que s'ils ont été autorisés par écrit et leur prix convenu (article 1793 du Code civil). Formalisez chaque modification par un avenant ou un ordre de service écrit et chiffré, signé avant exécution. Refusez de valider sur le chantier une modification orale, même minime. La somme de petites modifications non chiffrées est la première cause de dépassement du budget.

La sous-traitance

L'entreprise qui sous-traite doit faire accepter chaque sous-traitant et agréer ses conditions de paiement par le maître d'ouvrage, en application de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 (chapitre 13). L'article 14-1 de cette loi va plus loin. Le maître d'ouvrage qui a connaissance de la présence d'un sous-traitant non accepté doit mettre en demeure l'entreprise principale de le faire accepter. Pour un sous-traitant accepté, il doit exiger de l'entreprise principale qu'elle justifie d'une caution garantissant le paiement du sous-traitant, à défaut d'une délégation de paiement.

La loi écarte ces obligations pour la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille. Le loueur n'est pas dans ce cas. S'il manque à ses obligations, il peut être condamné à indemniser le sous-traitant impayé, ce qui revient en pratique à payer deux fois une partie des travaux. Prévoyez dans le marché que toute sous-traitance doit être déclarée avant l'intervention et accompagnée de la caution ou de la délégation de paiement.

Les pénalités

Leur nature

La pénalité de retard est une clause pénale. Elle fixe à l'avance l'indemnité due en cas de retard, sans que le maître d'ouvrage ait à prouver son préjudice. Le juge peut cependant, même d'office, la modérer si elle est manifestement excessive ou l'augmenter si elle est dérisoire. Sauf inexécution définitive, elle n'est encourue que si l'entreprise a été mise en demeure (article 1231-5 du Code civil).

Rédiger la clause

Une clause utile précise les éléments suivants.

• La base de calcul, montant du marché ou du lot en retard, hors taxes ou toutes taxes comprises (TTC).
• Le montant journalier, fixe ou proportionnel, ainsi que le type de jours retenus, calendaires ou ouvrés.
• Les délais auxquels elle s'applique, délai global et éventuellement délais intermédiaires.
• Les causes de prolongation qui suspendent son cours, comme les intempéries dûment constatées.
• Le plafond, qui rend la clause plus acceptable pour l'entreprise et moins exposée à la modération.
• Les modalités d'application, par déduction sur les situations ou sur le décompte final.

Une pénalité trop faible ne dissuade pas. Une pénalité trop lourde dissuade les bonnes entreprises de répondre ou les conduit à majorer leur prix. Le niveau se fixe au regard de votre préjudice réel, en particulier la perte de loyers par jour de retard.

Appliquer la pénalité

Constatez le retard par écrit, avec le planning contractuel et les comptes rendus de chantier. Adressez une mise en demeure à l'entreprise. Notifiez ensuite le décompte des pénalités et déduisez-le de la situation suivante ou du solde. Ne l'imputez pas sur la retenue de garantie, qui a un autre objet.

La retenue de garantie

La loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 permet de retenir sur les paiements une somme au plus égale à 5 % du montant du marché, destinée à garantir la levée des réserves faites à la réception. Elle ne s'applique que si le marché la prévoit. Les sommes retenues doivent être consignées chez un consignataire accepté par les deux parties ou désigné par le juge. L'entreprise peut la remplacer par une caution bancaire. Elle est libérée un an après la réception, sauf opposition motivée notifiée par lettre recommandée. Ces règles sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Le chantier, la réception et les réserves.

Pour un professionnel qui gère de nombreux marchés, la difficulté est surtout de gestion. La plupart des entreprises proposent une caution bancaire plutôt qu'une consignation. Tenez un tableau des retenues et des cautions par marché, avec la date de réception, les réserves restant à lever et la date de libération. Une opposition non motivée ou tardive est inefficace. Une retenue conservée sans droit expose à des intérêts.

La réception

Les opérations préalables

La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle est prononcée contradictoirement (article 1792-6 du Code civil). Dans un chantier par lots séparés, elle peut être prononcée lot par lot. Le maître d'œuvre conduit en général des opérations préalables à la réception, au cours desquelles il inspecte les ouvrages en présence de l'entreprise et dresse la liste des défauts. Vous restez seul à signer la réception.

Le procès-verbal et les réserves

Rédigez des réserves précises, localisées et vérifiables, par logement et par pièce, avec un délai de levée. Une réserve vague du type « finitions à reprendre » ne permet ni de contraindre l'entreprise ni de retenir la somme correspondante. Les défauts apparents non réservés sont couverts par la réception et ne pourront plus être réclamés au titre des garanties.

La réception fait courir les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale. Elle transfère la garde de l'ouvrage au maître d'ouvrage, qui doit l'assurer. Exigez à cette date le dossier des ouvrages exécutés, avec les plans, les notices, les fiches techniques et les attestations, ainsi que le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage lorsqu'une coordination en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS) a été organisée.

La mise en location après réception

L'installation de locataires et le paiement de la quasi-totalité du prix sont des indices de réception tacite. Un professionnel pressé de relouer risque ainsi de recevoir l'ouvrage sans l'avoir voulu et sans réserves. Prononcez toujours une réception expresse, logement par logement s'il le faut, avant toute remise de clés.

La réception pas à pas

1. Convoquez l'entreprise par écrit à une date fixée, avec le maître d'œuvre.
2. Visitez chaque logement et chaque partie commune avec le CCTP et les plans.
3. Rédigez les réserves par logement et par pièce, avec leur localisation, leur nature et un délai de levée.
4. Signez le procès-verbal avec l'entreprise, ou notez son refus de signer.
5. Réclamez le dossier des ouvrages exécutés et les attestations de conformité.
6. Assurez l'ouvrage dès la réception, puisque la garde vous est transférée.
7. Suivez la levée des réserves dans le tableau des retenues et constatez-la par écrit avant de libérer la retenue.

La défaillance d'une entreprise

Le retard ou la malfaçon en cours de chantier

Face à une entreprise qui ne respecte pas le planning ou exécute mal, procédez par étapes écrites. Le compte rendu de chantier constate le manquement. La mise en demeure fixe un délai pour y remédier. Le Code civil permet ensuite, selon la gravité, de suspendre vos propres paiements à proportion de l'inexécution, de faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais de la défaillante après mise en demeure ou de résoudre le contrat par notification, à vos risques, après une mise en demeure restée infructueuse (articles 1219 à 1226 du Code civil).

Avant de remplacer une entreprise, faites constater l'état d'avancement et la qualité des ouvrages, de préférence contradictoirement et à défaut par un commissaire de justice. Ce constat fixe ce qui a été exécuté, ce qui reste dû et ce que l'entreprise suivante reprend à son compte. Sans lui, l'entreprise évincée contestera les sommes retenues et la suivante refusera de répondre des ouvrages qu'elle n'a pas réalisés.

La résiliation sans faute

L'article 1794 du Code civil permet au maître d'ouvrage de résilier par sa seule volonté le marché à forfait, même en cours d'exécution. Il doit alors dédommager l'entrepreneur de ses dépenses, de ses travaux et de ce qu'il aurait pu gagner. Cette faculté sert lorsque le projet est abandonné ou profondément modifié, mais elle coûte le bénéfice attendu par l'entreprise.

L'entreprise en procédure collective

Lorsqu'une entreprise fait l'objet d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire, déclarez votre créance au mandataire ou au liquidateur dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Un relevé de forclusion peut être demandé au juge-commissaire dans les six mois de cette publication, pour une cause indépendante de votre volonté (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Votre créance peut correspondre à des acomptes versés pour des travaux non exécutés, à des pénalités ou au surcoût de l'entreprise de remplacement. La poursuite du marché en cours relève de la décision de l'administrateur ou du liquidateur, que vous pouvez interroger par écrit. En attendant, protégez le chantier et faites dresser un constat. Les retenues de garantie et les cautions prennent alors toute leur valeur. La situation du bailleur face aux procédures collectives est développée au chapitre 119.

Un exemple chiffré

L'exemple suivant est purement illustratif. Un loueur professionnel rénove un immeuble en lots séparés pour un total de 240 000 € HT, dont un lot de plâtrerie et isolation de 60 000 € HT. Il finance 200 000 € par un prêt travaux affecté et le solde sur sa trésorerie. Chaque marché prévoit une retenue de garantie de 5 % et, pour le lot de plâtrerie, une pénalité d'un millième du montant du lot par jour calendaire de retard, plafonnée à 5 % du lot. Les montants sont calculés hors taxes pour simplifier.

Le lot de plâtrerie est livré avec 25 jours de retard après mise en demeure. La pénalité de 1 500 € reste sous le plafond de 3 000 € et se déduit du solde du lot, non de la retenue de garantie. À la réception, deux réserves sont estimées à 900 € par le maître d'œuvre. Si l'entreprise ne les lève pas, le maître d'ouvrage peut les faire lever par une autre entreprise et s'opposer, avant l'expiration du délai d'un an, à la libération de la retenue à hauteur de cette dépense. Le solde de la retenue, soit 3 000 − 900 = 2 100 €, revient alors à l'entreprise.

Le prêt affecté remplit l'obligation de garantie de paiement pour 200 000 €. Les 40 000 € restants supposent un cautionnement, sauf garantie prévue par une stipulation particulière du marché. Le coût de ce cautionnement s'ajoute au budget de l'opération.

Un second exemple, le contrat-cadre à prix unitaires

L'exemple suivant est purement illustratif et ses prix ne sont pas des références de marché. Un loueur de studios meublés conclut avec une entreprise de peinture un contrat-cadre annuel à prix unitaires fermes. Chaque rotation donne lieu à un bon de commande et à un métré contradictoire. Une remise en état type comprend 35 m² de murs et plafonds, 6 mètres linéaires de plinthes et une porte.

Pour 11 rotations dans l'année, la dépense atteint 11 × 717 €, soit 7 887 € hors taxes et 8 675,70 € toutes taxes comprises au taux de 10 %, la taxe n'étant pas récupérable. Le contrat-cadre évite onze consultations, fournit pour chaque lot une facture détaillée qui sert de justificatif aux retenues sur dépôt de garantie (chapitre 64) et permet de comparer les prix d'une année sur l'autre. Il précise le délai d'intervention après la commande, souvent plus décisif que le prix pour limiter la vacance.

Les points de vigilance

L'administration fiscale

Les factures des entreprises sont les pièces justificatives de vos charges et de vos immobilisations. Exigez qu'elles désignent le lot, l'adresse et la nature des travaux. Elles doivent aussi distinguer l'entretien, le remplacement de composants et l'amélioration. Une facture globale pour un immeuble mixte, nu et meublé, oblige à une ventilation que l'administration peut contester. Les attestations de taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée se conservent jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit les travaux (chapitre 67).

Les organismes de recouvrement

Le donneur d'ordre dont le cocontractant pratique le travail dissimulé est tenu solidairement au paiement des impôts, taxes, cotisations, majorations et pénalités dus par ce dernier (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les vérifications imposées au-delà de 5 000 € hors taxes et leur renouvellement tous les six mois sont détaillés au chapitre 13. Sur un parc, un tableau unique des attestations par entreprise évite qu'un contrat-cadre se poursuive avec une attestation périmée.

Les situations de détention

Le marché est signé par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire le propriétaire du lot. En indivision, une rénovation lourde dépasse souvent les actes que la majorité des deux tiers permet de décider et appelle l'accord de tous les indivisaires (service-public.gouv.fr). En démembrement, le nu-propriétaire signe les marchés de grosses réparations et l'usufruitier ceux d'entretien. Un marché signé par une personne sans qualité expose à un refus de paiement des copropriétaires du bien et à un litige avec l'entreprise.

Cas particuliers

Les travaux d'urgence

Une fuite, une panne de chauffage collectif ou un dégât des eaux ne laissent pas le temps d'une consultation. Prévoyez dans vos contrats-cadres des prix d'intervention d'urgence et une astreinte. À défaut, faites établir un bon d'intervention signé, même sommaire, avant le début des travaux et régularisez par une facture détaillée. Le marché en régie se justifie ici, à condition d'être plafonné (chapitre 61).

Le marché passé avec une entreprise étrangère

Une entreprise établie hors de France peut intervenir sur votre chantier, sous réserve des formalités de détachement de ses salariés présentées au chapitre 13. Vérifiez que son assurance couvre la responsabilité décennale française pour des travaux réalisés en France. Prévoyez que le marché est soumis au droit français et rédigé en français, avec une juridiction compétente en France.

Le marché conclu par une société

Lorsque les biens sont détenus par une société, c'est elle qui est maître d'ouvrage et qui signe les marchés. Le gérant doit disposer des pouvoirs nécessaires selon les statuts. La garantie de paiement s'apprécie alors au regard de l'activité de la société. L'apport d'un parc à une société est présenté au chapitre 124.

Les erreurs fréquentes

• Signer un devis d'entreprise sans CCAP, sans délai contractuel ni pénalité.
• Comparer des offres établies sur des descriptifs différents.
• Accepter des modifications orales sur le chantier sans avenant chiffré.
• Ignorer la demande de garantie de paiement de l'entreprise jusqu'à la suspension du chantier.
• Tolérer un sous-traitant non déclaré sans mettre en demeure l'entreprise principale.
• Imputer des pénalités de retard sur la retenue de garantie.
• Conserver la retenue sur votre propre compte au lieu de la consigner.
• Relouer les logements avant d'avoir prononcé une réception expresse avec réserves.
• Remplacer une entreprise défaillante sans constat préalable de l'état des travaux.
• Laisser passer le délai de déclaration de créance après l'ouverture d'une procédure collective.

Liste de contrôle

1. Le DCE est complet, avec CCAP, CCTP, DPGF, plans, planning et diagnostics.
2. Chaque entreprise est vérifiée, immatriculation, attestation de vigilance et assurance décennale correspondant aux travaux.
3. Les offres sont comparées dans un tableau établi sur la DPGF, écarts expliqués par écrit.
4. L'acte d'engagement énumère les pièces du marché et leur ordre de priorité.
5. Le prix est ferme ou sa formule de révision est écrite avec l'index retenu.
6. Le délai, les causes de prolongation et les pénalités sont fixés avec un plafond.
7. La garantie de paiement de l'entreprise est organisée par prêt affecté ou cautionnement.
8. La sous-traitance est soumise à déclaration préalable, acceptation et caution ou délégation de paiement.
9. Chaque modification fait l'objet d'un avenant chiffré et signé avant exécution.
10. La retenue de garantie est prévue au marché et suivie dans un tableau avec sa date de libération.
11. La réception est expresse, lot par lot si nécessaire, avec des réserves précises et le dossier des ouvrages exécutés.
12. Aucun logement n'est reloué avant la réception.
13. Les factures désignent le lot et la nature des travaux, pour distinguer charges et immobilisations.
14. Le signataire du marché a qualité pour engager le propriétaire, en indivision, en démembrement ou en société.