Les garanties exigées par les banques

Aucune banque ne prête sans garantie. Plus l'encours grossit, plus la question des garanties pèse sur le coût et sur la liberté de gestion du parc. Un bailleur qui finance un premier studio choisit le plus souvent entre une caution d'organisme et une hypothèque. Un loueur en meublé professionnel (LMP) ou le détenteur d'un parc important voit apparaître d'autres demandes, comme l'hypothèque sur un bien déjà payé, la caution personnelle du conjoint, le nantissement d'un placement ou la renonciation à certaines protections de son patrimoine personnel.

Ce chapitre ne reprend pas les bases exposées dans le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif. Il décrit chaque garantie sous l'angle du professionnel, son coût, ses effets sur la revente d'un lot ou sur un refinancement, puis la façon de les négocier et de les lever. Les crédits eux-mêmes sont traités au chapitre 39, la relation avec la banque au chapitre 37 et l'assurance emprunteur au chapitre 46.

Ce que la banque cherche à protéger

La garantie ne remplace pas l'analyse de la capacité de remboursement. La banque prête d'abord sur les loyers nets du parc et sur vos autres revenus, puis cherche un second rempart si ces flux venaient à manquer.

Les sûretés réelles portent sur un bien déterminé, comme l'hypothèque ou le nantissement. Les sûretés personnelles reposent sur l'engagement d'une personne, comme la caution d'une société spécialisée ou d'un proche. Le droit des sûretés a été profondément réformé par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, sauf exceptions (anil.org).

Pour un professionnel, la banque raisonne à l'échelle de toute la relation. Elle peut demander qu'une garantie couvre plusieurs crédits ou prendre des inscriptions sur des biens qu'elle n'a pas financés. Ces demandes réduisent votre capacité à vendre un lot ou à changer de banque. Elles doivent donc être identifiées et négociées avant la signature.

Les garanties prévues par la loi et par le contrat

Le tableau suivant recense les garanties que rencontre un bailleur professionnel. Leur coût précis dépend du montant garanti, de la durée et de l'établissement. Il doit être lu dans l'offre de prêt et dans le devis du notaire.

L'hypothèque conventionnelle

Principe et formalités

L'hypothèque conventionnelle est consentie par contrat, devant notaire, sur un immeuble qui peut être le bien financé ou un autre bien vous appartenant déjà (service-public.gouv.fr). Le notaire l'inscrit au service de publicité foncière (SPF), ce qui la rend opposable aux tiers et fixe son rang. Le régime figure aux articles 2409 à 2417 du Code civil, le classement des hypothèques aux articles 2418 à 2420 et leur inscription aux articles 2421 à 2449.

Depuis la réforme de 2021, une hypothèque conventionnelle peut porter sur un immeuble futur. Elle ne peut toutefois être publiée qu'une fois que le constituant en est devenu propriétaire (anil.org). Cette souplesse intéresse le professionnel qui construit ou acquiert en plusieurs étapes.

Durée et effets

L'inscription produit ses effets pendant la durée du crédit. Elle subsiste encore un an après la dernière échéance, mais sans effet, puis disparaît sans frais ni démarche (service-public.gouv.fr). Tant qu'elle produit effet, elle confère à la banque un droit de préférence sur le prix de vente de l'immeuble et un droit de suite, qui lui permet de poursuivre le bien entre les mains d'un acquéreur.

En cas de défaillance, le créancier hypothécaire peut poursuivre la vente forcée de l'immeuble. Il peut aussi demander que l'immeuble lui soit attribué, sauf s'il s'agit de la résidence principale du débiteur (anil.org). Sur un parc locatif, cette attribution est donc possible pour chaque lot.

Coût

Le coût d'une hypothèque conventionnelle comprend la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalité (service-public.gouv.fr). La taxe de publicité foncière est proportionnelle. Elle est liquidée sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires, telles qu'elles figurent dans le bordereau d'inscription (BOI-REC-GAR-10-20-10-50, § 40).

Plus le montant des accessoires inscrits est élevé, plus la taxe augmente. Demandez au notaire le détail du bordereau et vérifiez que l'évaluation des accessoires reste raisonnable. Le simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) permet d'estimer l'ordre de grandeur des frais avant de recevoir le devis.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Pour les garanties constituées depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers est remplacé par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. La banque peut l'utiliser sans que votre consentement soit nécessaire, elle est mentionnée dans l'offre et le notaire l'inscrit au SPF (service-public.gouv.fr). Les privilèges inscrits avant cette date conservent leurs effets.

Son principal avantage tient à son coût. Contrairement aux autres hypothèques, son inscription n'est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Les frais d'inscription restent à votre charge. L'inscription court pendant la durée du crédit augmentée d'un an et prend fin automatiquement un an après la dernière échéance indiquée lors de l'inscription (service-public.gouv.fr).

Elle a deux limites qu'un professionnel rencontre souvent. Elle ne garantit que l'achat d'un bien existant et ne peut couvrir ni des travaux ni une acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). L'ancien privilège du prêteur ayant payé des architectes ou des entrepreneurs a par ailleurs été supprimé par la réforme (anil.org).

Pour l'achat d'un immeuble à rénover, la banque combine donc fréquemment deux garanties. L'hypothèque légale spéciale couvre la fraction du prêt affectée au prix et une hypothèque conventionnelle couvre la fraction affectée aux travaux. Le devis du notaire doit faire apparaître séparément le coût de chacune.

L'hypothèque rechargeable

La réforme de 2021 a réintroduit l'hypothèque rechargeable, à condition qu'elle soit constituée à des fins professionnelles (article 2422 du Code civil). Une même inscription peut alors garantir, dans la limite du montant initialement prévu, des créances autres que celles mentionnées dans l'acte constitutif. Le rechargement se fait par une convention passée devant notaire au profit du créancier initial ou d'un autre créancier (anil.org).

Les créanciers bénéficiaires d'une convention de rechargement prennent rang à la date de l'inscription initiale, puis entre eux selon la date d'inscription de leur convention. Une hypothèque légale ou judiciaire inscrite entre-temps prime toutefois les conventions de rechargement ultérieures (anil.org). Sur le plan fiscal, la taxe de publicité foncière de l'inscription initiale est liquidée sur la somme rechargeable. La mention en marge de la convention de rechargement n'est pas soumise à cette taxe selon la doctrine administrative (BOI-REC-GAR-10-20-10-50, § 120 et § 170).

Ce mécanisme évite de multiplier les inscriptions lorsque vous financez régulièrement des travaux sur un même immeuble. En contrepartie, la taxe initiale porte sur un montant plus élevé que le premier prêt et l'immeuble reste affecté à des crédits futurs. Le notaire apprécie le caractère professionnel de la finalité selon votre situation.

Le rang et la pluralité d'inscriptions

Sur un grand parc, plusieurs créanciers peuvent être inscrits sur un même immeuble. Leur rang dépend en principe de la date d'inscription, ce qui détermine l'ordre dans lequel ils seront payés sur le prix de vente. Depuis la réforme, les hypothèques ne bénéficient plus de rétroactivité de rang (anil.org). Une hypothèque de second rang a moins de valeur pour la banque qui la reçoit, qui le compense parfois par un taux ou une garantie complémentaire. Avant tout nouveau financement, demandez un état hypothécaire des immeubles concernés pour vérifier les inscriptions en cours.

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une hypothèque légale spéciale dispensée d'inscription. Elle prime les autres pour les charges de l'année courante et des deux dernières années échues (anil.org). Un professionnel qui détient de nombreux lots en copropriété doit donc tenir ses charges à jour, faute de quoi ses banques verraient leur garantie primée par le syndicat.

La caution d'une société spécialisée

La caution d'organisme est une forme de cautionnement bancaire. Une société spécialisée s'engage à rembourser la banque si vous êtes défaillant (service-public.gouv.fr). Elle ne demande aucun acte notarié ni inscription. Il n'y a donc pas de mainlevée à payer en cas de vente ou de remboursement anticipé.

Son coût se compose en général d'une commission définitivement acquise ainsi que d'une contribution à un fonds mutuel de garantie, dont une partie peut vous être restituée à la fin du prêt si aucun sinistre ne l'a entamée. Le pourcentage restitué n'est pas garanti. Il dépend de la sinistralité du fonds et des conditions générales de l'organisme. Lisez-les avant de comparer avec une hypothèque.

Si la société paie la banque à votre place, elle se retourne ensuite contre vous et peut demander au juge l'autorisation de prendre une hypothèque judiciaire conservatoire sur vos biens. La caution protège la banque, pas vous.

Ces sociétés appliquent leurs propres critères d'éligibilité selon l'emprunteur, la destination du prêt et l'encours. Un emprunteur professionnel, une société civile immobilière (SCI) ou un encours important peut ne pas y être admis.

La caution personnelle

Quand la banque la demande

La caution personnelle est l'engagement d'une personne physique de payer la dette d'un autre si celui-ci ne paie pas. Pour un professionnel, elle apparaît dans trois situations. La banque la demande au gérant et aux associés lorsque le prêt est consenti à une SCI ou à une société d'exploitation. Elle la demande à un conjoint qui n'est pas coemprunteur. Elle peut enfin la demander en complément d'une hypothèque jugée insuffisante.

Les associés d'une SCI répondent déjà des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, après poursuite de la société (Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention). La caution solidaire permet à la banque d'agir directement contre l'associé.

Les règles depuis le 1er janvier 2022

Le cautionnement est régi par les articles 2288 à 2320 du Code civil dans leur rédaction issue de la réforme. Les cautionnements conclus avant le 1er janvier 2022 restent soumis à la loi ancienne, sauf pour l'information annuelle qui s'applique aussi à eux (anil.org). Les principales règles protectrices de la caution personne physique sont les suivantes.

• La mention. La caution écrit elle-même qu'elle s'engage à payer ce que doit le débiteur en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres. En cas de différence, le montant en lettres prévaut. Si elle renonce au bénéfice de discussion ou de division, elle doit le reconnaître dans la mention (article 2297).
• La mise en garde. Le créancier professionnel doit alerter la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté à ses capacités financières. À défaut, il est déchu de son droit contre elle à hauteur du préjudice subi (article 2299).
• La proportionnalité. Le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel ne doit pas être manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine lors de sa conclusion. S'il l'est, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date (article 2300).
• L'information annuelle. Avant le 31 mars de chaque année, le créancier doit communiquer à ses frais le montant restant dû au 31 décembre précédent. Le manquement entraîne la déchéance des intérêts et pénalités échus depuis la précédente information.
• L'information sur la défaillance. Le créancier professionnel doit informer la caution personne physique du premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité, sous peine de déchéance des intérêts et pénalités correspondants.
• Le minimum de ressources. L'action du créancier ne peut priver la caution personne physique d'un minimum de ressources fixé par référence au surendettement (article 2307).

Ces règles sont résumées par l'ANIL (anil.org). Elles protègent la caution mais ne la libèrent pas. Une caution réduite pour disproportion reste tenue du montant qu'elle pouvait garantir. Les héritiers de la caution ne répondent que des dettes nées avant le décès (article 2317).

Caution solidaire ou simple

Les banques demandent presque toujours une caution solidaire, qui ne peut pas exiger que le créancier poursuive d'abord le débiteur. Lorsque plusieurs cautions garantissent la même dette, le bénéfice de division, qui limite les poursuites à la part de chacune, doit être invoqué dès les premières poursuites et n'existe qu'entre cautions solvables (anil.org).

Le conjoint marié sous un régime de communauté

Lorsqu'un époux commun en biens se porte caution sans le consentement exprès de son conjoint, son engagement ne porte en principe que sur ses biens propres et ses revenus. La banque demande donc souvent ce consentement, qui expose les biens communs. Le régime matrimonial du loueur est traité au chapitre 21.

Exemple illustratif. Un gérant de société civile immobilière se porte caution d'un prêt de 350 000 €. L'acte proposé fixe un plafond de 130 % du capital, soit 455 000 €, pour une durée égale à celle du prêt augmentée de quatre ans. Ramené à 110 %, soit 385 000 €, avec une durée limitée à celle du prêt augmentée de deux ans, l'engagement maximal baisse de 70 000 € et s'éteint plus tôt. Ces pourcentages sont des hypothèses. L'essentiel est de rapprocher le plafond de ce que la banque peut réellement réclamer en capital, intérêts et accessoires.

Le nantissement et les garanties financières

Le nantissement d'un contrat d'assurance vie

Le crédit in fine s'accompagne en général du nantissement d'un placement destiné à rembourser le capital à l'échéance, le plus souvent un contrat d'assurance vie (chapitre 39). Le nantissement prive l'épargnant de la libre disposition du contrat. Les rachats, les avances et le changement de bénéficiaire sont en pratique soumis à l'accord de la banque pendant toute la durée du prêt.

Si la valeur du contrat baisse, notamment sur des supports en unités de compte, la banque peut exiger un complément de garantie selon les clauses de l'acte. Lisez la clause qui fixe le seuil déclenchant cet appel.

Le nantissement de comptes, de titres ou de parts

La banque peut aussi demander le nantissement d'un compte à terme, d'un compte titres ou des parts d'une société. Depuis la réforme, le nantissement de parts de sociétés civiles relève du droit commun du gage pour sa constitution, sa publicité et son opposabilité (anil.org). Le nantissement des parts d'une SCI familiale suppose en pratique l'agrément des autres associés selon les statuts.

Les engagements qui ne sont pas des sûretés

Certaines offres contiennent des engagements qui ne constituent pas des garanties au sens juridique mais qui vous lient tout autant. On y trouve la domiciliation des revenus ou des loyers, l'engagement de ne pas consentir d'hypothèque à un autre prêteur, l'obligation de maintenir un ratio entre l'encours et la valeur du parc ou l'obligation de communiquer chaque année vos comptes. Leur non-respect peut constituer un cas d'exigibilité anticipée. Relisez la clause qui énumère ces cas et négociez celles qui ne correspondent pas à votre activité.

L'entrepreneur individuel et la protection du patrimoine personnel

Si votre activité relève du statut de l'entrepreneur individuel, la loi distingue votre patrimoine professionnel de votre patrimoine personnel. Les créanciers professionnels ne peuvent alors poursuivre en principe que le patrimoine professionnel. Le fonctionnement de ce statut et son application au loueur sont présentés au chapitre 8.

Un créancier peut toutefois vous demander de renoncer à cette séparation pour un engagement déterminé. Cette renonciation obéit à un formalisme et à un délai de réflexion prévus par le Code de commerce. De même, la résidence principale de l'entrepreneur individuel est insaisissable par ses créanciers professionnels, mais il peut y renoncer par acte notarié au profit d'un créancier. Une banque qui finance un parc important peut demander l'une ou l'autre de ces renonciations.

Avant de signer, mesurez ce que la renonciation fait entrer dans l'assiette du créancier et pour combien de temps. Une renonciation limitée à un prêt et à un montant protège mieux qu'un engagement général. Faites-vous assister par votre notaire ou votre avocat.

Comparer le coût des garanties

Les éléments à additionner

Comparer deux garanties sur leur seul coût d'entrée conduit souvent à un mauvais choix. Le coût complet d'une garantie comprend les éléments suivants.

• Les frais de constitution, notaire, taxe et formalités pour une hypothèque, commission et contribution au fonds pour une caution.
• La restitution espérée d'une partie de la contribution au fonds mutuel, qui n'est jamais garantie.
• Le coût d'une mainlevée anticipée si vous vendez un lot ou faites racheter le prêt avant son terme.
• Le coût des inscriptions nouvelles en cas de refinancement auprès d'une autre banque.
• La perte de souplesse lorsque la garantie porte sur plusieurs immeubles ou couvre plusieurs prêts.

Le taux annuel effectif global (TAEG) intègre les frais de garantie (service-public.gouv.fr). Il permet de comparer les offres à durée de détention égale, mais il ne mesure pas le coût d'une sortie anticipée. Faites le calcul pour la durée pendant laquelle vous pensez réellement conserver chaque lot.

Exemple illustratif

Un loueur professionnel achète un petit immeuble de rapport 520 000 € et finance 180 000 € de travaux. Les montants ci-dessous sont des hypothèses de devis, choisies pour la démonstration. Ils ne constituent pas des tarifs et votre notaire ou votre banque vous donnera les vôtres.

Dans cette hypothèse, la caution coûte plus cher à la signature mais moins cher au total, si la restitution de 70 % se réalise. Avec une restitution de 30 %, soit 2 220 €, son coût net atteindrait 7 080 €, encore inférieur à l'hypothèque assortie de deux mainlevées. Refaites ce calcul avec vos devis réels.

Négocier les garanties

Avant l'offre

Les garanties se négocient en même temps que le taux, pas après. Une banque qui a déjà votre accord sur le taux a moins de raisons de céder sur l'assiette. Les points suivants se discutent couramment.

• Limiter l'hypothèque au seul bien financé, sans extension à d'autres lots du parc.
• Prévoir dès l'offre une mainlevée partielle lot par lot, contre le versement d'une fraction déterminée du prix de vente.
• Plafonner la caution personnelle au capital emprunté majoré des intérêts et accessoires, puis limiter sa durée.
• Écarter la caution du conjoint lorsque les revenus et le patrimoine de l'emprunteur suffisent.
• Fixer un seuil de valeur nantie réaliste pour un contrat en unités de compte.
• Supprimer ou encadrer les engagements de ne pas emprunter ailleurs.

La clause de mainlevée partielle

Pour un immeuble divisé en lots destinés à être vendus un à un, la clause de mainlevée partielle est essentielle. Elle fixe le montant à rembourser pour libérer chaque lot, souvent exprimé en pourcentage du prix de vente ou en montant par lot. Sans elle, la banque peut exiger le remboursement d'une part du prêt supérieure à la valeur du lot vendu, ce qui bloque l'arbitrage. Les règles de réduction des inscriptions figurent aux articles 2435 à 2442 du Code civil, mais leur application amiable dépend de ce que le contrat a prévu.

Exemple illustratif. Un immeuble de six lots est financé par un prêt de 600 000 €, soit une quote-part initiale de 100 000 € par lot. La clause prévoit la libération de chaque lot contre le remboursement de 110 % de sa quote-part, soit 110 000 €. Un lot vendu 140 000 € laisse alors 30 000 € au vendeur, avant frais et impôt sur la plus-value. Sans clause, la banque peut exiger que tout le prix lui soit affecté, ce qui ne laisse rien pour la trésorerie ou pour le lot suivant. Les pourcentages sont des hypothèses de négociation.

La garantie croisée

La garantie croisée consiste à faire garantir un prêt par plusieurs immeubles, ou plusieurs prêts par un même immeuble. Elle rassure la banque et peut améliorer le taux, mais elle lie le sort des biens entre eux. Un lot ne peut plus être vendu sans l'accord de la banque, même si le prêt qui l'a financé est remboursé. Le refinancement d'un seul prêt devient alors difficile. Acceptez-la en connaissance de cause et chiffrez les conditions de sa levée.

La mainlevée et la fin des garanties

L'extinction automatique

L'inscription d'une hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale prend fin automatiquement un an après la dernière échéance indiquée lors de l'inscription, sans frais ni démarche (service-public.gouv.fr). Si vous conservez le bien jusqu'au terme du prêt, aucune mainlevée n'est nécessaire.

La mainlevée anticipée

Une mainlevée est nécessaire lorsque vous vendez le bien avant le remboursement complet du prêt ou avant la fin de l'inscription, ou parfois lors d'un rachat du crédit par une autre banque (service-public.gouv.fr). Elle se déroule selon les étapes suivantes.

1. Obtenir l'accord de la banque. Elle donne son consentement à la mainlevée, en général après remboursement du capital restant dû ou de la fraction prévue par la clause de mainlevée partielle.
2. Faire établir l'acte. L'accord prend la forme d'un acte authentique établi par un notaire, dont les frais sont à la charge de l'emprunteur.
3. Faire radier l'inscription. Le notaire présente l'acte au SPF, qui radie l'inscription.
4. En cas de refus. Si la banque refuse sans motif légitime, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire dont dépend le SPF où l'hypothèque est inscrite.

Lors d'une vente, ces formalités sont en pratique traitées par le notaire de la vente, qui règle la banque sur le prix. Selon la doctrine, la mention en marge de l'acte de consentement à la radiation n'est pas soumise à la taxe de publicité foncière, mais des frais de formalité calculés sur les sommes radiées restent dus (BOI-REC-GAR-10-20-10-50, § 230 et § 240).

La caution et le nantissement

La caution d'organisme s'éteint avec le remboursement du prêt. Réclamez la restitution de la part remboursable de la contribution au fonds mutuel. Le nantissement doit être levé par un écrit de la banque adressé à l'assureur ou au teneur de compte, faute de quoi le contrat reste bloqué.

La fiscalité des frais de garantie

Le traitement fiscal dépend du régime d'imposition du bien. En location nue au régime réel, les frais d'emprunt sont déductibles au même titre que les intérêts. Cela vise les honoraires de notaire liés à l'hypothèque s'ils sont distingués de ceux de l'acte d'achat, la part non remboursable de la contribution au fonds de garantie d'une caution ainsi que les frais de mainlevée (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190). La part restituable de la contribution n'est pas déductible.

En location meublée au régime réel, que vous soyez LMP ou loueur en meublé non professionnel (LMNP), les frais de garantie d'un emprunt affecté à l'activité sont des charges du bénéfice industriel et commercial (BIC), déductibles dans les conditions générales de l'article 39 du Code général des impôts (CGI). Leur rythme de déduction et le sort de la part restituable de la contribution relèvent des règles comptables que votre expert-comptable applique. Les bases sont exposées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée et le régime réel du professionnel au chapitre 75.

Cas particuliers

Le prêt consenti à une société

Lorsque l'emprunteur est une SCI ou une société d'exploitation, l'hypothèque porte sur les biens de la société et les cautions sont demandées aux associés et au gérant. La banque peut aussi demander le nantissement des parts. La caution du gérant survit à son départ de la société pour les dettes nées avant la fin de son engagement. Si vous cédez vos parts, négociez la libération de votre caution en même temps que la cession.

Les travaux et la VEFA

L'hypothèque légale spéciale étant exclue pour les travaux et la VEFA, la banque recourt à une hypothèque conventionnelle ou à une caution. Pour un programme de travaux étalé sur plusieurs années, l'hypothèque rechargeable peut éviter d'inscrire une nouvelle hypothèque à chaque tranche. Le financement des travaux est traité au chapitre 47.

L'indivision

Une hypothèque conventionnelle sur un immeuble indivis requiert en principe l'accord de tous les indivisaires, car il s'agit d'un acte de disposition. Un indivisaire qui refuse peut donc bloquer un financement garanti par le bien commun. Une convention d'indivision peut organiser à l'avance la façon dont les indivisaires consentent aux garanties des prêts destinés au bien.

Le couple marié ou pacsé

Sous un régime de communauté, la caution donnée par un époux avec le consentement exprès de l'autre engage les biens communs. Les partenaires d'un pacte civil de solidarité sont en principe soumis à la séparation de leurs patrimoines, sauf convention contraire. La caution de l'un engage alors ses propres biens et non ceux de l'autre. Le régime matrimonial ou le pacte détermine donc l'assiette réelle de chaque garantie personnelle (chapitre 21).

Le parc mixte, nu et meublé

Une garantie croisée qui couvre à la fois des lots loués nus et des lots meublés lie deux activités imposées différemment. La vente d'un lot nu peut alors dépendre du remboursement d'un prêt affecté aux meublés. Préférez une garantie par immeuble ou par catégorie de lots, qui suit l'organisation comptable de votre parc.

Négocier ses garanties pas à pas

Les garanties se préparent avant la demande de prêt et se vérifient jusqu'à l'acte. Les étapes suivantes s'appliquent à chaque financement.

1. Faire l'inventaire. Relevez les inscriptions en cours sur vos immeubles, les cautions données et les nantissements consentis.
2. Fixer vos limites. Déterminez les biens que vous refusez d'engager et les personnes que vous ne voulez pas faire intervenir comme caution.
3. Demander la liste exacte. Obtenez de la banque, prêt par prêt, la nature, l'assiette, le montant et la durée de chaque garantie.
4. Faire chiffrer. Demandez au notaire le coût de chaque inscription et à l'organisme de caution le détail de la commission et de la contribution au fonds mutuel.
5. Négocier en même temps que le taux. Discutez l'assiette, le plafond, la durée et la mainlevée partielle avant d'accepter le taux.
6. Relire l'offre. Vérifiez que les garanties de l'offre sont celles qui ont été négociées et que les engagements annexes sont compatibles avec votre activité.
7. Contrôler l'acte. Faites vérifier par le notaire le montant inscrit, les accessoires et la date d'extinction.
8. Mettre à jour le tableau des garanties. Ajoutez la nouvelle garantie avec le prêt couvert et sa date de fin.

Petit professionnel et grand parc

Erreurs fréquentes

• Comparer les garanties sur leur seul coût d'entrée, sans intégrer les mainlevées ni la restitution incertaine du fonds mutuel.
• Faire signer au conjoint un consentement exprès ou une caution sans mesurer l'exposition des biens communs.
• Renoncer à la séparation des patrimoines ou à l'insaisissabilité de la résidence principale de façon générale plutôt que pour un engagement précis.
• Ignorer les engagements non hypothécaires de l'offre, comme les ratios ou l'interdiction d'emprunter ailleurs, dont la violation peut rendre le prêt exigible.
• Accepter une caution plafonnée à 130 % du capital là où 110 % suffiraient. Sur un prêt de 350 000 €, l'engagement maximal augmente de 70 000 €.
• Signer un prêt de lots destinés à la revente sans clause de mainlevée partielle, au risque de voir tout le prix d'un lot affecté à la banque.
• Laisser une garantie croisée relier des lots nus et des lots meublés que vous prévoyez d'arbitrer séparément.
• Oublier qu'un indivisaire peut refuser l'hypothèque du bien commun.

Liste de contrôle

• Vous avez obtenu de la banque la liste exacte des garanties demandées, prêt par prêt, avant de négocier le taux.
• Vous connaissez l'assiette de chaque hypothèque et le montant des accessoires inscrits.
• Vous avez distingué la part du prêt couverte par l'hypothèque légale spéciale et celle couverte par une hypothèque conventionnelle.
• Vous avez comparé le coût complet d'une hypothèque et d'une caution d'organisme selon votre durée de détention prévue.
• Une clause de mainlevée partielle fixe le montant à rembourser pour libérer chaque lot.
• Chaque caution personnelle est plafonnée, limitée dans le temps et proportionnée au patrimoine du garant.
• Toute renonciation à une protection du patrimoine personnel est limitée à un engagement précis.
• Les engagements annexes de l'offre, comme les ratios et la domiciliation, sont compatibles avec votre activité.
• Vous tenez un tableau des garanties par immeuble, mis à jour à chaque opération.
• Après chaque remboursement ou vente, vous avez obtenu par écrit la mainlevée de toutes les garanties attachées.
• Pour un bien indivis, l'accord des indivisaires sur les garanties est organisé.
• Le régime matrimonial ou le pacte du garant a été pris en compte pour mesurer l'assiette de sa caution.