Financer par la cession d'actifs

Un patrimoine locatif important ne se finance pas seulement par l'emprunt. Vendre un ou plusieurs biens permet de réduire l'endettement, de reconstituer des fonds propres pour une nouvelle acquisition, de financer un programme de travaux ou de sortir d'actifs devenus difficiles à louer. Cette ressource a cependant un coût élevé et souvent sous-estimé, fait de frais, d'impôts, de pénalités de remboursement et de loyers perdus.

Les règles générales de la revente et du calcul de la plus-value sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Revendre et transmettre et dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail. Ce chapitre traite de la cession comme outil de financement pour un professionnel. Il présente le choix des actifs à céder, le coût complet d'une cession, la vente libre ou occupée, la vente en bloc et la vente à la découpe, le calendrier fiscal selon le régime du bailleur et l'emploi du prix. Les plus-values professionnelles sont détaillées aux chapitres 78 et 79 et la cession d'une partie du parc au chapitre 121.

Pourquoi céder pour financer

Les objectifs possibles

La cession sert d'abord à désendetter le parc, lorsque le poids des échéances ou la hausse des taux menace l'équilibre de la trésorerie (chapitre 44). Elle sert ensuite à recycler des fonds propres, en libérant la valeur accumulée sur un bien ancien pour financer l'apport d'une acquisition plus rentable. Elle peut enfin financer un programme de travaux sur les biens conservés (chapitre 47) ou permettre de sortir d'un bien que le calendrier énergétique, l'état de la copropriété ou la baisse de la demande locale rendent risqué.

Chaque objectif conduit à une cible différente. Pour désendetter, on vend en priorité les biens dont la dette est la plus coûteuse ou les échéances les plus lourdes. Pour recycler des fonds propres, on vend les biens dont la valeur nette de dette est la plus élevée. Pour sortir du risque, on vend les biens les plus exposés, même si leur fiscalité de sortie est défavorable.

Céder ou refinancer

Le refinancement d'un bien déjà remboursé ou largement amorti permet aussi de libérer des fonds propres, sans perdre le bien ni ses loyers (chapitre 41). Il évite l'impôt de cession et les frais de vente, mais augmente l'endettement et suppose que la banque accepte de prêter sur un bien sans projet d'acquisition associé. La comparaison entre les deux voies se fait sur le coût total et sur le risque plutôt que sur le seul montant mobilisable.

Choisir les actifs à céder

Une grille d'analyse

Un professionnel qui envisage de céder doit classer ses biens selon des critères homogènes. Le tableau suivant propose une grille, à compléter bien par bien à partir de vos comptes et de votre plan de travaux (chapitres 17 et 65).

Les engagements qui bloquent ou renchérissent la vente

Plusieurs engagements pris lors de l'acquisition ou des travaux peuvent rendre une vente coûteuse. MaPrimeRénov' exige pour les bailleurs que le logement reste loué au moins six ans et l'Agence nationale de l'habitat (Anah) peut demander le reversement de tout ou partie de la prime en cas de manquement, selon le Guide du bailleur privé, Les aides à la rénovation des bailleurs. Un éco-PTZ en cours doit être remboursé à la vente du logement (anil.org).

Les dispositifs de réduction d'impôt ou d'amortissement assortis d'un engagement de location exposent aussi à une reprise de l'avantage fiscal en cas de vente anticipée, selon les règles propres à chaque dispositif. Le déficit foncier imputé sur le revenu global suppose de son côté que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Recensez ces engagements bien par bien avant de dresser la liste des biens cessibles.

Le coût complet d'une cession

Les frais de vente

Les frais directs comprennent la commission d'agence lorsqu'elle est à la charge du vendeur, les diagnostics obligatoires, les éventuels frais de géomètre, les frais de mainlevée de l'hypothèque conventionnelle et les honoraires de conseil. Pour un particulier, ces frais justifiés réduisent le prix de cession retenu dans le calcul de la plus-value (service-public.gouv.fr). Pour un professionnel, ils sont pris en compte dans le calcul de la plus-value professionnelle selon les règles comptables applicables.

Les indemnités de remboursement anticipé

Pour un crédit immobilier soumis au Code de la consommation, les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées au plus faible de deux montants, à savoir six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement (articles L. 313-47 et R. 313-25 du Code de la consommation, service-public.gouv.fr). Ce plafond figure dans les règles protectrices de l'emprunteur consommateur.

Un prêt qui finance une activité professionnelle peut se trouver hors de ce champ, comme l'explique le chapitre 46. L'indemnité dépend alors du contrat. Avant toute cession, relisez la clause de remboursement anticipé de chaque prêt concerné et, pour les prêts futurs, négociez une indemnité réduite ou nulle en cas de vente du bien financé.

La mainlevée ou le transfert de la garantie

La vente d'un bien hypothéqué impose de rembourser le prêt garanti ou d'obtenir de la banque qu'elle reporte sa garantie sur un autre bien. Ce report, parfois appelé substitution de garantie, n'est pas un droit. Il se négocie et donne lieu à des frais d'acte. Il permet de conserver un prêt à taux avantageux tout en vendant le bien qu'il finançait. Les garanties et leur mainlevée sont détaillées au chapitre 40.

La perte de loyers et l'effet sur le statut

La vente fait disparaître les loyers du bien et, souvent, une période de vacance la précède si le bien est vendu libre. Le cash-flow du parc doit donc être recalculé sans ces loyers, mais aussi sans les échéances du prêt remboursé.

Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), la baisse des recettes peut aussi faire perdre le statut pour l'année de la vente ou les suivantes, si les recettes de location meublée du foyer repassent sous 23 000 € ou sous les autres revenus d'activité du foyer. Les conséquences de cette sortie sur les déficits, les cotisations et les plus-values futures sont présentées au chapitre 2 et dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel.

Vendre libre ou vendre occupé

La décote du bien occupé

L'acheteur d'un logement loué est le plus souvent un investisseur qui raisonne en rendement. Le prix d'un logement occupé est donc en général inférieur à celui d'un logement libre, d'autant plus que le bail est long, le loyer bas ou le locataire protégé. Cette décote n'a pas de taux légal et se négocie au cas par cas, comme le rappelle le guide du bailleur privé.

Pour un professionnel, la vente occupée a l'avantage de la rapidité et de la continuité des loyers jusqu'à la signature. Elle permet aussi de céder un lot sans attendre l'échéance du bail. La vente libre maximise le prix mais suppose d'attendre cette échéance, de délivrer un congé régulier et de supporter la vacance.

Le congé pour vendre

En location nue, le congé pour vendre est donné pour l'échéance du bail avec un préavis de six mois. Il vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis (service-public.gouv.fr). Les locataires âgés aux ressources modestes bénéficient d'une protection qui impose une offre de relogement. En location meublée, le préavis est de trois mois et le congé pour vendre n'ouvre pas de droit de préemption au titre du bail, selon le guide du bailleur privé.

La forme du congé, ses mentions et les sanctions du congé frauduleux sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Le congé du bailleur en détail. Un professionnel qui programme plusieurs cessions doit tenir un échéancier des baux, pour savoir quels lots pourront être vendus libres à quelle date.

La vente en bloc et la vente à la découpe

La vente en bloc

La vente en bloc cède un immeuble entier, ou un ensemble de lots, à un seul acquéreur par un seul acte. Elle est rapide, n'exige aucune mise en copropriété et concentre les frais. L'acquéreur, souvent un investisseur professionnel, applique en revanche une décote qui rémunère son propre risque, sa gestion et la marge qu'il espère réaliser.

La vente en bloc d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de cinq logements est encadrée par l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975. Avant la vente, le propriétaire doit choisir entre deux démarches. Il peut obtenir de l'acquéreur l'engagement de proroger les baux d'habitation en cours, afin que chaque locataire ou occupant de bonne foi dispose de son logement pendant six ans à compter de la signature de l'acte. À défaut, il doit faire bénéficier les locataires et occupants d'un droit de préemption, selon la présentation par l'ANIL d'un arrêt de la Cour de cassation du 11 février 2016 (anil.org). Le notaire vérifie le respect de ces règles avant la signature.

L'engagement de prorogation pèse sur le prix, car l'acquéreur ne pourra pas récupérer les logements avant six ans. Le droit de préemption pèse sur le calendrier, car il impose d'offrir d'abord les logements aux occupants. Pour un immeuble de cinq logements ou moins, ce dispositif ne s'applique pas, ce qui facilite la vente en bloc de petits immeubles.

La vente à la découpe

La vente à la découpe consiste à diviser un immeuble en lots de copropriété puis à vendre chaque lot séparément, souvent à des occupants ou à de petits investisseurs. Elle permet en général d'obtenir un prix global supérieur, au prix d'un délai plus long, de coûts de préparation et d'obligations juridiques propres.

La mise en copropriété suppose les documents décrits dans le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien, à savoir le plan établi par un géomètre-expert, l'état descriptif de division, le règlement de copropriété établi par acte notarié, leur publication et l'immatriculation du syndicat des copropriétaires. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans exige en outre un diagnostic technique global (DTG) (anil.org). La même source indique que le projet de plan pluriannuel de travaux est progressivement devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans et que le DPE collectif s'étend en métropole à toutes les tailles de copropriété depuis le 1er janvier 2026. La création d'une copropriété est détaillée au chapitre 74.

Le droit de préemption du locataire après division

La première vente d'un logement loué après la division d'un immeuble en lots ouvre au locataire un droit de préemption prévu par la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, que le notaire vérifie. Ce droit s'ajoute à celui du congé pour vendre en location nue et obéit à ses propres règles de forme et de délai. Il allonge le calendrier de commercialisation et impose d'offrir chaque lot d'abord à son occupant.

Le risque de requalification en marchand de biens

L'article 35 du Code général des impôts (CGI) range dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) les profits des personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre. L'administration admet qu'un seul achat d'un immeuble en bloc suivi de sa revente par lots peut suffire à caractériser l'habitude, lorsque l'intention de revendre existait dès l'achat (bofip.impots.gouv.fr, § 60 et 110). Une détention longue consacrée à la location plaide en sens inverse.

Un bailleur en location nue qui découpe un immeuble détenu depuis longtemps reste en principe dans la gestion de son patrimoine privé. Celui qui achète pour découper peu après s'expose à la requalification, avec perte des abattements pour durée de détention. Le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles détaille les critères et le régime.

Comparer les deux voies

Le calendrier fiscal de la cession

Le loueur en meublé professionnel

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles. La plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix de revient diminué des amortissements pratiqués. La part qui correspond aux amortissements déduits est une plus-value à court terme, ajoutée au résultat imposable de l'année. Le surplus, pour un bien détenu depuis au moins deux ans, est une plus-value à long terme imposée à un taux proportionnel, selon le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel.

L'article 151 septies du CGI exonère la plus-value lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes restent sous certains seuils. Pour la location meublée, l'exonération est totale lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) et partielle entre 90 000 € et 126 000 € HT, les recettes retenues étant celles des deux années civiles qui précèdent la cession (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'article 151 septies B prévoit en outre un abattement de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme des immeubles affectés à l'exploitation, qui ne touche jamais la part à court terme (BOI-BIC-PVMV-20-40-30).

Le calendrier joue donc sur trois variables, à savoir la durée d'exercice de l'activité, le niveau des recettes des deux années précédentes et la durée de détention du bien. Un loueur dont les recettes dépassent 126 000 € peut voir l'exonération réapparaître après une ou plusieurs cessions qui ont réduit ses recettes, mais il cède alors moins de biens à la fois. Ces arbitrages se simulent avec l'expert-comptable, qui applique les règles d'articulation entre les régimes (chapitre 79).

Le loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime des plus-values des particuliers. Pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition, sous conditions (service-public.gouv.fr). Certaines résidences gérées en sont exclues, selon le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée. La plus-value augmente d'autant. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement.

Le bailleur en location nue

Le bailleur en location nue relève aussi du régime des particuliers. La plus-value nette est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui exonèrent d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (service-public.gouv.fr). Le notaire calcule et paie l'impôt sur le prix de vente.

La durée de détention se calcule de date à date et seules les années pleines comptent. Une vente signée quelques jours avant l'anniversaire de l'achat perd une année d'abattement. Une moins-value réalisée par un particulier ne s'impute sur la plus-value d'un autre bien que dans des cas exceptionnels, comme la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions (service-public.gouv.fr). Vendre la même année un bien en perte et un bien en gain ne produit donc en général aucune compensation.

Ordonner les cessions dans le temps

Un professionnel qui doit vendre plusieurs biens a intérêt à établir un calendrier qui croise ses besoins de trésorerie et les seuils fiscaux. Les dates d'anniversaire d'acquisition, l'échéance des baux, la fin des engagements de location, le niveau des recettes des deux années civiles précédentes et la date de remboursement des prêts aidés sont les principaux repères. Le chapitre 137 propose un calendrier annuel du loueur professionnel.

Employer le prix de cession

Rembourser ou réinvestir

Le prix net encaissé, après impôt, frais et remboursement des prêts garantis par le bien, peut servir à rembourser d'autres dettes, à constituer l'apport d'une acquisition ou à financer des travaux. Le remboursement anticipé d'un prêt coûteux procure un rendement certain égal à son taux, diminué des indemnités éventuelles. Le réinvestissement procure un rendement espéré, qui doit être comparé à ce rendement certain en tenant compte du risque.

Pour un particulier, le réemploi du prix dans un autre bien locatif ne procure en principe aucun avantage fiscal sur la plus-value réalisée. Pour un professionnel, les règles propres à l'entreprise, notamment en cas de cessation, se déterminent avec l'expert-comptable. Le maintien d'une réserve de trésorerie sur une partie du prix reste prudent tant que le réinvestissement n'est pas réalisé (chapitre 18).

Informer la banque

La banque qui finance le parc suit souvent des ratios d'ensemble, comme le rapport entre l'encours et la valeur des biens ou la couverture des échéances par les loyers. Une cession modifie ces ratios. Informez votre banque principale du projet, de l'emploi prévu du prix et de l'effet sur l'équilibre du parc, en particulier si vous envisagez de lui demander ensuite un nouveau financement (chapitre 37).

Un exemple chiffré

Ces exemples sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et les calculs ne tiennent pas compte de tous les paramètres d'une situation réelle, que seul un professionnel peut établir.

La cession d'un immeuble par un loueur professionnel

Un LMP exerce son activité depuis douze ans. Il vend 520 000 € un immeuble de quatre logements meublés acquis il y a dix ans, avec 10 000 € de frais de cession. Le prix de revient inscrit au bilan est de 400 000 € et les amortissements déduits atteignent 120 000 €. Le prêt qui finance l'immeuble présente un capital restant dû de 250 000 € au taux de 3,5 %.

Si les recettes des deux années civiles précédentes atteignent 130 000 €, l'exonération de l'article 151 septies ne s'applique pas. Avec des recettes de 110 000 €, la fraction exonérée de la plus-value serait d'environ 44,44 %, soit 16 000 € divisés par 36 000 €. Avec 95 000 €, elle serait d'environ 86,11 %. L'articulation entre cette exonération partielle et l'abattement de l'article 151 septies B obéit à des règles précises que l'expert-comptable applique.

Si le contrat de prêt reprend le plafond légal, l'indemnité de remboursement anticipé serait limitée au plus faible de deux montants, six mois d'intérêts soit 4 375 € ou 3 % du capital restant dû soit 7 500 €. Elle serait donc de 4 375 €. Si le prêt est qualifié de professionnel et que le contrat prévoit une indemnité de 3 %, le loueur paierait 7 500 €.

La date de vente d'un appartement loué nu

Un bailleur en location nue vend 230 000 € un appartement acheté 150 000 €, avec 3 000 € de frais de vente. Il retient les forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux, ce qui porte le prix d'acquisition à 183 750 €. La plus-value brute atteint 43 250 €.

Attendre que la douzième année soit révolue économise 616 €. L'écart paraît modeste, mais il se cumule lorsque plusieurs lots sont vendus et il s'accroît à mesure que la plus-value augmente.

La découpe ou la vente en bloc

Un bailleur détient depuis vingt ans un immeuble de six logements. Un investisseur lui en propose 900 000 € en bloc. Vendus séparément après mise en copropriété, les lots pourraient se vendre 175 000 € chacun, soit 1 050 000 €. La découpe coûterait 12 000 € de géomètre et de règlement de copropriété, 9 000 € de DTG et de diagnostics, 42 000 € de commissions à 4 %, 25 000 € de travaux de parties communes et 30 000 € de vacance et de portage, soit 118 000 €.

Le produit net de la découpe atteint 932 000 €, soit 32 000 € de plus que la vente en bloc, avant impôt. Cet écart doit être mis en regard d'un délai de commercialisation de plusieurs mois ou années, du risque de prix inférieurs aux hypothèses, des droits de préemption des locataires et du risque fiscal. Pour un détenteur de longue date, ce dernier est limité, mais il doit être vérifié. Avec six logements, la vente en bloc relève en outre de l'article 10-1 de la loi de 1975, ce qui impose à l'acquéreur un engagement de prorogation des baux ou aux locataires un droit de préemption.

L'effet de la cession sur le cash-flow du parc

Reprenons la cession de l'immeuble de quatre logements meublés vendu 520 000 €. Il dégage un revenu net d'exploitation de 30 000 € par an. Son prêt de 250 000 € à 3,5 % court encore sur douze ans, pour une annuité de 25 544 €. L'immeuble ne contribue donc au cash-flow du parc qu'à hauteur de 4 456 € par an.

Après frais de vente, remboursement du prêt et indemnité de 4 375 €, il reste 255 625 € avant impôt. Le loueur affecte 150 000 € au remboursement d'un autre prêt à 4,5 %, qui court encore sur quinze ans avec une annuité de 13 770 €, en supposant que ce second prêt ne prévoit pas d'indemnité. Le cash-flow annuel du parc augmente alors d'environ 9 313 €, puisqu'il perd 4 456 € et économise 13 770 €. Il reste 105 625 €, sur lesquels l'impôt et les cotisations dus sur la plus-value doivent être provisionnés avant tout réinvestissement.

Cet exemple montre que la vente d'un bien peu contributif peut améliorer le cash-flow, à condition d'employer le prix au remboursement de la dette la plus coûteuse. Il montre aussi qu'une part importante du prix est absorbée par la dette du bien vendu et par la fiscalité.

Les situations mixtes

Le couple

Le statut de LMP s'apprécie au niveau du foyer fiscal, à partir des recettes de location meublée de l'ensemble de ses membres (chapitre 2). La vente d'un bien détenu par l'un des conjoints peut donc faire perdre le statut aux deux. Le choix du bien à céder et de l'année de cession se fait à l'échelle du foyer, en tenant compte du régime matrimonial et de la propriété de chaque bien (chapitre 131).

L'indivision

La vente amiable d'un bien indivis suppose en principe le consentement de tous les indivisaires, en application de l'article 815-3 du Code civil. Une procédure judiciaire permet, sous conditions, aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de demander l'autorisation de vendre. Elle allonge le calendrier de plusieurs mois. Un plan de financement qui repose sur la vente d'un bien indivis doit donc prévoir une marge de temps importante.

La location nue et meublée dans le même foyer

Un foyer qui vend la même année un bien loué nu et un bien loué meublé par un LMP relève de deux régimes distincts. La plus-value du bien loué nu suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Celle du bien meublé suit le régime des plus-values professionnelles. Une moins-value réalisée dans un régime ne compense pas une plus-value réalisée dans l'autre. Le calendrier de chaque vente s'établit donc selon les règles de son propre régime.

Les points de vigilance de l'administration

La cession attire l'attention de l'administration sur plusieurs points, qu'il faut documenter avant la signature.

• La valeur nette comptable, justifiée par le tableau des immobilisations et des amortissements de chaque exercice.
• Le prix de cession, qui doit correspondre à la valeur du marché. Une vente à un proche à un prix nettement inférieur peut être analysée comme une libéralité.
• Les frais déduits, qui doivent être justifiés par des factures et se rattacher à la vente.
• La qualification de l'opération, lorsque l'achat est récent ou que la vente se fait par lots, au regard du régime des marchands de biens.
• Les amortissements d'un LMNP, qui doivent être réintégrés pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 dans les conditions rappelées plus haut.

Conduire une cession pas à pas

1. Définir l'objectif et le montant net à obtenir après dette, frais et impôt.
2. Classer les biens selon la grille présentée plus haut et retenir un ou plusieurs candidats.
3. Relire les engagements, les baux, les prêts et leurs garanties pour chaque bien retenu.
4. Simuler la fiscalité avec l'expert-comptable ou le notaire selon plusieurs dates de cession.
5. Choisir le mode de vente, libre ou occupé, en bloc ou à la découpe, puis en déduire le calendrier.
6. Délivrer les congés ou purger les droits de préemption dans les délais applicables.
7. Négocier avec la banque la mainlevée, le transfert de garantie ou la réduction des indemnités.
8. Signer puis employer le prix selon l'arbitrage décidé, en conservant une réserve de trésorerie.

Les erreurs fréquentes

• Décider de vendre sur le seul montant encaissé, sans mesurer l'effet sur le cash-flow du parc après la vente.
• Oublier un engagement de location lié à une aide, à un dispositif fiscal ou à un éco-PTZ.
• Supposer que le plafond légal des indemnités de remboursement anticipé s'applique à un prêt professionnel. Dans l'exemple, l'écart entre le plafond légal et une indemnité contractuelle de 3 % atteint 3 125 €.
• Signer une vente quelques jours avant l'anniversaire de l'acquisition et perdre une année d'abattement, soit 616 € dans l'exemple de l'appartement loué nu.
• Vendre en bloc un immeuble de plus de cinq logements sans avoir choisi entre l'engagement de prorogation des baux et le droit de préemption des locataires.
• Employer le prix à un réinvestissement sans provisionner l'impôt et les cotisations dus sur la plus-value.
• Bâtir un plan de financement sur la vente rapide d'un bien indivis sans l'accord de tous les indivisaires.
• Ignorer l'effet de la vente sur les recettes des années suivantes et sur le statut LMP.
• Délivrer un congé pour vendre hors délai ou sans les mentions requises, puis devoir vendre occupé.
• Engager une découpe sans avoir vérifié le risque de requalification en marchand de biens.
• Sous-estimer le délai et les coûts de préparation d'une découpe.
• Réinvestir la totalité du prix sans conserver de réserve de trésorerie.

Liste de contrôle

1. Objectif. L'objectif de la cession est défini, désendettement, recyclage de fonds propres, travaux ou sortie de risque.
2. Grille. Chaque bien est classé selon son rendement, sa dette, ses travaux, sa fiscalité, ses engagements et sa liquidité.
3. Engagements. Les aides, dispositifs fiscaux et prêts aidés en cours sont recensés avec leur date de fin.
4. Prêts. Les clauses de remboursement anticipé et les garanties de chaque prêt concerné sont relues.
5. Baux. L'échéancier des baux indique quels lots peuvent être vendus libres et à quelle date.
6. Mode de vente. La vente en bloc et la vente à la découpe ont été comparées sur leur produit net, leur délai et leurs risques.
7. Fiscalité. La plus-value est simulée selon votre régime et selon plusieurs dates de cession.
8. Statut. L'effet de la baisse des recettes sur le statut LMP des années suivantes est mesuré.
9. Emploi du prix. L'arbitrage entre remboursement de dettes et réinvestissement est chiffré et une réserve est prévue.
10. Banque. La banque principale est informée du projet et de son effet sur l'équilibre du parc.
11. Vente en bloc. Pour un immeuble de plus de cinq logements, le choix entre prorogation des baux et droit de préemption est fait avant la vente.
12. Foyer. L'effet de la cession sur le statut LMP est mesuré pour l'ensemble du foyer fiscal.
13. Indivision. L'accord de tous les indivisaires est recueilli par écrit avant la mise en vente.
14. Justificatifs. La valeur nette comptable, les frais et le prix de cession sont documentés dans un dossier par cession.