Le calendrier annuel du loueur professionnel

Le calendrier d'un loueur en meublé professionnel (LMP) ou d'un grand propriétaire en nom propre ajoute aux dates de tout bailleur celles d'une entreprise. La liasse fiscale, les cotisations de travailleur indépendant, la cotisation foncière des entreprises (CFE), parfois la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s'enchaînent selon des rythmes différents. Une échéance manquée coûte une majoration, une exonération perdue ou une tension de trésorerie évitable.

Ce chapitre rassemble ces échéances. Il explique d'abord comment lire le calendrier, puis le présente mois par mois, avant de détailler les échéances fiscales, sociales, comptables et locatives, ainsi que les changements datés entre 2026 et 2028. Il se termine par trois exemples chiffrés, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Les dates communes à tous les bailleurs figurent dans le Guide du bailleur privé, Le calendrier annuel du bailleur, que ce chapitre complète.

Lire le calendrier du professionnel

Trois horloges

Trois horloges commandent les échéances du professionnel. L'année civile fixe le statut de LMP, apprécié sur les recettes du 1er janvier au 31 décembre, ainsi que la situation au 1er janvier pour la taxe foncière et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). L'exercice comptable fixe la clôture et la liasse. Les échéanciers propres à chaque organisme, l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) et le service des impôts des entreprises (SIE), fixent les paiements.

Un loueur dont l'exercice coïncide avec l'année civile voit ces horloges se superposer. Un loueur dont l'exercice est décalé doit les suivre séparément, car son statut s'apprécie toujours sur l'année civile, même lorsque ses comptes sont arrêtés au 30 juin (chapitre 2).

Les dates qui glissent

Beaucoup de dates fiscales sont exprimées en jours ouvrés, comme le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Elles changent donc chaque année selon le calendrier. Une échéance qui tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié est en général reportée au premier jour ouvré suivant, ce que l'administration indique pour le prélèvement à la source et pour la CFE. Les dates indiquées dans ce chapitre sont celles de 2026 lorsqu'elles ont été publiées. Pour 2027, ce sont des repères à confirmer.

Le calendrier mois par mois

S'y ajoutent les échéances mensuelles. Les acomptes de prélèvement à la source sont prélevés le 15 de chaque mois, ou les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre sur option. Les cotisations de travailleur indépendant sont prélevées le 5 ou le 20 de chaque mois, ou les 5 février, 5 mai, 5 août et 5 novembre sur option (chapitre 91).

Les échéances fiscales

La liasse et la déclaration des revenus

La déclaration de résultats d'un exploitant individuel au régime réel doit parvenir au service au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année suivant la clôture, avec un délai supplémentaire de quinze jours pour une télétransmission (chapitre 100). Pour l'exercice 2025, la date était le 5 mai 2026, soit le 20 mai 2026 en télétransmission (chapitre 75). Le 1er mai 2027 tombant un samedi, le deuxième jour ouvré suivant sera le 4 mai 2027. La date applicable aux liasses de l'exercice 2026, délai de télétransmission compris, sera publiée par l'administration au printemps 2027.

La déclaration des revenus de 2025 a ouvert le 9 avril 2026. La date limite était le 19 mai 2026 pour la déclaration papier et, en ligne, le 21 mai pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, le 28 mai pour les départements 20 à 54 et le 4 juin pour les départements 55 à 976 (service-public.gouv.fr). La déclaration d'IFI suit les mêmes dates. Les dates de 2027 seront publiées au printemps 2027.

La liasse se prépare toujours avant la déclaration des revenus, puisque le résultat qu'elle arrête se reporte sur la déclaration n° 2042-C-PRO avec son volet social. Le professionnel dont la liasse est télétransmise le 20 mai alors que sa déclaration en ligne doit être déposée le 21 mai n'a qu'un jour de marge. Fixez avec l'expert-comptable une date de remise du projet de liasse en avril (chapitre 101).

Le prélèvement à la source

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) donnent lieu à des acomptes prélevés le 15 de chaque mois ou, sur option, chaque trimestre. L'option trimestrielle se demande avant le 1er octobre pour l'année suivante. Le nouveau taux et les nouveaux acomptes calculés sur la dernière déclaration s'appliquent à partir de septembre. Le titulaire de BIC peut reporter jusqu'à trois échéances mensuelles ou une échéance trimestrielle par an et moduler ses acomptes lorsque l'écart estimé dépasse 5 % (chapitre 85).

L'année où l'activité commence, aucun acompte n'est calculé faute de revenu déclaré. Sans acompte spontané, l'impôt de la première année se paie l'année suivante en plus des premiers acomptes. Cette superposition coïncide souvent avec les premières régularisations de cotisations, ce qui en fait une période délicate pour la trésorerie (chapitre 6).

La TVA

En 2026, le loueur redevable de la TVA au régime simplifié verse un acompte en juillet et un en décembre, puis dépose sa déclaration annuelle au début mai de l'année suivante. Le régime simplifié est supprimé à compter du 1er janvier 2027, hors régime simplifié agricole. La dernière déclaration annuelle, pour un exercice clos le 31 décembre 2026, est à déposer au plus tard le 4 mai 2027. Pour un exercice civil, aucun acompte n'est dû en juillet ni en décembre 2027 (chapitre 80).

À partir de 2027, les redevables concernés déposent la déclaration n° 3310-CA3 chaque trimestre lorsque leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours, ou chaque mois sur option ou au-delà. La date de dépôt de chaque déclaration périodique est celle que l'administration attribue à l'entreprise. Relevez-la dans votre espace professionnel dès janvier 2027 et inscrivez-la au calendrier.

La CFE

La déclaration initiale n° 1447-C est à déposer avant le 31 décembre de l'année de création pour bénéficier de l'exonération de cette année et de la réduction de moitié de la base l'année suivante. Les modifications se déclarent sur le formulaire n° 1447-M avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit avant le 5 mai 2026 pour la CFE de 2027. Le solde se paie au plus tard le 15 décembre. Lorsque la cotisation de l'année précédente atteint 3 000 €, un acompte de 50 % est dû au printemps, au plus tard le 16 juin en 2026 selon la fiche officielle vérifiée le 2 avril 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La mensualisation, sur dix mois de janvier à octobre, se demande jusqu'au 30 juin pour l'année en cours, ou jusqu'au 15 juin lorsque la cotisation dépasse 3 000 € (même source). Une réclamation sur la CFE se dépose au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement, soit le 31 décembre 2026 pour la CFE de 2025 (chapitre 81).

La CVAE

Le loueur dont le chiffre d'affaires hors taxes (HT) dépasse 152 500 € déclare sa valeur ajoutée, en principe au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. La cotisation n'est due qu'au-delà de 500 000 €. Lorsque la CVAE de l'année précédente dépasse 1 500 €, deux acomptes de 50 % sont dus au plus tard le 15 juin et le 15 septembre, puis la liquidation intervient l'année suivante. Les dates exactes et la dispense de déclaration séparée sont détaillées au chapitre 82.

Les impôts locaux

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. En 2026, elle devait être payée au plus tard le 15 octobre, ou le 20 octobre pour un paiement en ligne. Un retard entraîne une majoration de 10 % (chapitre 84). Sur un grand parc, la taxe foncière est souvent la plus lourde des échéances de l'automne et se prépare dès le budget (chapitre 19).

La déclaration d'occupation des logements n'est à refaire qu'en cas de changement, avant le 1er juillet de l'année suivante. Une absence de déclaration ou une inexactitude peut coûter 150 € par local (chapitre 84). Sur un parc où les locataires changent souvent, la mise à jour se prépare au fil de l'eau plutôt qu'en juin. À partir des impositions de 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants, appréciée elle aussi au 1er janvier (chapitre 63).

L'IFI et les contributions sur les hauts revenus

L'IFI s'apprécie sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier et se déclare avec la déclaration des revenus. Le seuil d'imposition est de 1 300 000 € et l'exonération des meublés comme biens professionnels suppose des conditions propres, appréciées chaque année (chapitre 83). La valorisation du parc au 1er janvier se prépare donc en décembre, avec l'état des dettes à cette date.

La contribution différentielle sur les hauts revenus donne lieu à un acompte égal à 95 % du montant estimé. Pour les revenus de 2026, cet acompte est à verser entre le 1er et le 15 décembre 2026, avec une majoration de 20 % en cas de défaut ou d'insuffisance (chapitre 85). Le professionnel dont un bon exercice ou une plus-value importante porte le revenu fiscal de référence au-delà des seuils doit l'estimer dès le rendez-vous d'automne.

Les échéances sociales

Le travailleur indépendant au régime réel

Le LMP affilié comme travailleur indépendant paie des cotisations provisionnelles, calculées d'abord sur le revenu de l'avant-dernière année puis ajustées lorsque le revenu de l'année précédente est déclaré. Par défaut, elles sont prélevées en douze mensualités de janvier à décembre, le 5 ou le 20 du mois. Sur option, elles se paient les 5 février, 5 mai, 5 août et 5 novembre (chapitre 91). La périodicité peut être modifiée une fois par année civile.

L'échéancier change après la déclaration des revenus. L'Urssaf calcule alors la cotisation définitive de l'année précédente, réclame ou rembourse la différence et relève ou abaisse les échéances de l'année en cours. Une forte hausse du bénéfice se traduit donc l'été suivant par une régularisation et par des échéances plus élevées. Provisionnez chaque mois la régularisation attendue (chapitre 18).

Le micro-entrepreneur

Le loueur qui relève du régime du micro-entrepreneur déclare son chiffre d'affaires encaissé chaque mois, avant la fin du mois suivant, ou chaque trimestre sur option, avant le 30 avril, le 31 juillet, le 31 octobre et le 31 janvier. La déclaration se fait en ligne sur le site de l'Urssaf, même pour un chiffre d'affaires nul. L'absence de déclaration coûte une pénalité de 60,10 € et une majoration des cotisations de 5 % par déclaration mensuelle ou de 15 % par déclaration trimestrielle manquante, selon la fiche vérifiée le 1er janvier 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le retour au rythme mensuel se demande avant le 31 octobre pour l'année suivante.

Le volet social de la déclaration des revenus

Le revenu professionnel du travailleur indépendant au réel se déclare dans le volet social de la déclaration des revenus, qui alimente le calcul des cotisations définitives. Le loueur de meublés de tourisme resté non professionnel au regard de l'impôt, mais affilié parce que ses recettes dépassent 23 000 €, coche la case prévue à cet effet, faute de quoi ses revenus ne sont pas transmis à l'Urssaf (chapitre 92). Une erreur dans ce volet se répercute sur toute l'année de cotisations.

Le conjoint et les salariés

Le statut de conjoint collaborateur est limité à cinq ans. Les conjoints qui l'ont acquis entre 2017 et 2022 peuvent le conserver jusqu'au 31 décembre 2026 au plus tard, sauf dérogation liée à l'âge. Les démarches de changement sont à accomplir avant le 1er janvier 2027 (chapitre 98). Le professionnel employeur suit en outre les échéances de la déclaration sociale nominative de ses salariés, présentées au chapitre 12.

Les échéances comptables

La clôture et ses suites

Pour un exercice civil, la clôture intervient au 31 décembre. L'inventaire, le rapprochement des dépôts de garantie, l'état des impayés et des provisions ainsi que le registre des immobilisations s'établissent en janvier (chapitres 104 à 106). Le fichier des écritures comptables (FEC) doit pouvoir être produit au format réglementaire dès la clôture, puisqu'il est la première pièce remise en cas de contrôle (chapitre 89).

Le loueur qui recourt à l'examen de conformité fiscale le mentionne dans sa déclaration de résultats. Le prestataire transmet son compte rendu à l'administration au plus tard le 31 octobre qui suit le dépôt de la déclaration, pour un exercice civil. Pour un exercice décalé, le délai est de six mois à compter de la date légale de dépôt (chapitre 86).

La facturation électronique

Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques. L'émission et la transmission des données s'imposent aux petites et moyennes entreprises (PME) et aux micro-entreprises à partir du 1er septembre 2027, pour leurs opérations entrant dans le champ de la réforme (chapitre 102). Un loueur professionnel en nom propre relève presque toujours de ces catégories. L'année 2027 est donc celle du choix et du paramétrage de la plateforme agréée.

La conservation

Les livres et pièces comptables se conservent dix ans à compter de la clôture, les documents fiscaux six ans. Un amortissement ou un déficit reporté se justifie aussi longtemps qu'il produit un effet (chapitre 107). Le calendrier annuel comporte donc une date de purge, après vérification qu'aucune pièce ne fonde encore un report.

Les échéances locatives et techniques

Les loyers et les charges

L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), vers le milieu de janvier, avril, juillet et octobre. La révision d'un bail se fait à sa date anniversaire et se perd au-delà d'un an sans demande. Sur un grand parc, les dates anniversaires s'étalent sur toute l'année et se suivent par une liste triée par mois (Guide du bailleur privé, La révision du loyer et l'IRL). Les baux commerciaux et professionnels suivent leurs propres indices, également publiés par l'Insee.

La régularisation annuelle des charges suit en général l'approbation des comptes de la copropriété, qui doit intervenir dans les six mois de la clôture de l'exercice du syndicat. Le bailleur peut réclamer des charges pendant trois ans (chapitre 60). Un parc qui régularise toutes ses charges au même moment concentre le travail, alors qu'un étalement par immeuble lisse la charge de l'équipe.

La trêve hivernale et le contentieux

Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions ne peuvent pas être exécutées, sauf exceptions. Un professionnel qui industrialise son recouvrement cale ses procédures sur ce calendrier, sans le confondre avec le cours des délais judiciaires, qui continuent de courir (chapitre 113).

L'énergie et la sécurité

Les étapes du calendrier énergétique tombent au 1er janvier. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028 et les logements classés E le 1er janvier 2034, date à laquelle les meublés de tourisme devront aussi être classés de A à D, sauf résidence principale du loueur (chapitres 57 et 66). Les travaux d'un logement F à remettre en location en 2028 se lancent donc en 2026 ou en 2027.

Les contrôles techniques suivent leurs propres périodicités, comme l'entretien annuel des chaudières, le ramonage, les ascenseurs et les dispositifs de sécurité des piscines (chapitres 61 et 62). Sur un parc, ces contrôles se planifient par immeuble, avec les attestations rangées au dossier de chaque bâtiment.

Les meublés de tourisme

La taxe de séjour se reverse à la collectivité selon le calendrier qu'elle a fixé, lorsqu'elle n'est pas collectée par une plateforme. Service-public.gouv.fr annonce la mise en service du téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme au quatrième trimestre 2026, sans date précise, avec un délai de plusieurs mois pour renouveler les anciens numéros (chapitre 57). Dans les communes concernées, la limite annuelle de location de la résidence principale se suit au jour près.

Les changements datés de 2026 à 2028

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Son texte initial prévoit notamment de plafonner l'amortissement en location meublée non professionnelle, les loueurs professionnels étant hors du champ de la mesure selon ce texte. Les dates d'entrée en vigueur de ses mesures ne seront connues qu'après son adoption et sa promulgation, en principe avant la fin de l'année. Son suivi relève du chapitre 87.

L'exercice décalé et la première année

L'exercice décalé

Un exploitant individuel peut clôturer son exercice à une autre date que le 31 décembre. Le résultat de l'exercice clos en cours d'année N est imposé au titre de l'année N. La liasse reste due au printemps N+1 selon la règle du deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Le statut de LMP, lui, s'apprécie sur les recettes de l'année civile. Le loueur doit donc tenir deux suivis, l'un par exercice pour la comptabilité, l'autre par année civile pour le statut et les seuils sociaux.

Un exercice décalé a des avantages pratiques, comme une clôture hors de la période chargée de janvier. Il complique en revanche la transition de TVA de 2027, puisque les acomptes d'un exercice clos entre juillet et novembre suivent un régime propre (chapitre 80). Faites établir par l'expert-comptable un calendrier spécifique dès la première année.

La première année

La première année d'un professionnel concentre des échéances qui ne reviendront plus. La déclaration de début d'activité, l'option éventuelle pour le régime réel, la déclaration initiale de CFE avant le 31 décembre et le choix de la périodicité des cotisations se font une seule fois (chapitre 7). L'option pour le réel se notifie au plus tard dans le délai de dépôt de la première déclaration de résultats. L'option pour l'impôt sur les sociétés se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice.

Les cotisations des deux premières années sont calculées sur des bases forfaitaires puis régularisées. L'impôt sur le revenu de la première année n'est pas prélevé par acomptes, sauf demande. La deuxième année cumule donc souvent le solde de l'impôt de la première année, une régularisation de cotisations et le passage de la CFE à la moitié de sa base.

Les situations mixtes

Un foyer qui loue à la fois en nu et en meublé suit deux circuits. Les revenus fonciers se déclarent sur la déclaration n° 2044 jointe à la déclaration des revenus, aux mêmes dates qu'elle. Les BIC passent par la liasse, qui doit être prête avant. Les travaux des logements loués nus se rattachent à l'année de leur paiement, alors que ceux des meublés suivent les règles d'engagement de la comptabilité commerciale (chapitre 53).

Un couple dont chacun exploite son propre parc tient deux calendriers d'entreprise, avec deux comptes auprès de l'Urssaf lorsque chacun est affilié, mais une seule déclaration des revenus et un seul test du statut au niveau du foyer (chapitre 131). Une activité exploitée en indivision ou en société de personnes a ses propres obligations déclaratives, que l'expert-comptable fixe dès la première année. Chaque membre reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle, dans le délai de celle-ci.

Trois exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses arrondies et les calculs ont été vérifiés.

Le profil trimestriel des décaissements d'un parc

Un LMP au régime réel paie 1 200 € de cotisations provisionnelles par mois et 800 € d'acomptes de prélèvement à la source par mois. Sa CFE de 2025 était de 3 600 €, ce qui l'oblige à verser un acompte de 1 800 € entre fin mai et mi-juin 2026. Sa CFE de 2026 s'élève à 3 800 €, soit un solde de 2 000 € le 15 décembre. Sa taxe foncière de 2026 est de 18 000 €, payée en octobre.

Le quatrième trimestre concentre 26 000 € sur 45 800 €, soit environ 57 % des décaissements fiscaux et sociaux de l'année. La mensualisation de la taxe foncière et de la CFE, demandée à temps, ramènerait ce pic vers une charge régulière. Le chapitre 18 présente la construction du plan de trésorerie.

Le micro-entrepreneur au trimestre

Un LMP sans autre revenu d'activité relève du régime du micro-entrepreneur et a opté pour la déclaration trimestrielle. Il encaisse 10 500 € de loyers de longue durée au premier trimestre 2026. Au taux de 21,2 %, ses cotisations s'élèvent à 2 226 €, à déclarer et payer au plus tard le 30 avril 2026. S'il omet cette déclaration, il s'expose à une pénalité de 60,10 € et à une majoration de 15 % des cotisations, soit environ 334 €.

La première année d'un professionnel

Une loueuse devient LMP en 2026, avec un bénéfice de 20 000 €, sans acompte spontané d'impôt. Son impôt de 2026 sur ce bénéfice, supposé de 2 200 €, n'est réclamé qu'à partir de l'été 2027, après sa déclaration. Ses cotisations de 2026, calculées sur une base forfaitaire, sont régularisées sur le revenu déclaré. Si les cotisations définitives dépassent de 1 500 € les échéances payées, elle doit en 2027 faire face à ces 3 700 €, en plus des acomptes et des échéances provisionnelles de l'année. Un acompte spontané et une provision mensuelle dès 2026 lissent cette charge.

Organiser le calendrier

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle le respect des dates par des procédures automatiques. Une liasse ou une déclaration déposée en retard entraîne l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et des majorations prévues par le Code général des impôts, dont le taux augmente après une mise en demeure restée sans réponse (chapitre 89). Une déclaration initiale de CFE déposée après le 31 décembre fait perdre l'exonération de l'année de création. Une option déposée hors délai, pour le régime réel ou pour des acomptes trimestriels, ne vaut que pour l'année suivante.

Les erreurs fréquentes

• Préparer la liasse après la déclaration des revenus. Le résultat reporté est provisoire et doit être corrigé, avec un risque de majoration si l'écart réduit l'impôt.
• Oublier l'acompte de CFE. Une CFE de 3 600 € l'année précédente impose un acompte de 1 800 €, dû en général entre fin mai et mi-juin, sans avis séparé dans la boîte aux lettres puisque tout se consulte en ligne.
• Laisser passer le 31 décembre de la première année. Sans déclaration n° 1447-C, l'exonération de l'année de création est perdue, soit toute la cotisation de cette année.
• Ne pas provisionner la régularisation sociale. Dans le troisième exemple, 3 700 € tombent la même année que les échéances courantes.
• Omettre une déclaration au micro. La pénalité de 60,10 € s'ajoute à une majoration de 5 % ou 15 % des cotisations.
• Payer la taxe foncière en retard. La majoration de 10 % représente 1 800 € sur un avis de 18 000 €.
• Ignorer la transition de TVA de 2027. Un professionnel qui attend un acompte de juillet 2027 qui n'existe plus, ou qui ne connaît pas la date de sa première déclaration n° 3310-CA3, risque un dépôt tardif.
• Confondre exercice et année civile. Un loueur à exercice décalé qui apprécie son statut sur l'exercice se trompe de régime pour ses déficits et ses cotisations.

Liste de contrôle

1. Janvier. Les recettes de l'année écoulée sont arrêtées et le statut de LMP, le régime fiscal et le régime social sont confirmés.
2. Dates de l'année. Les dates de la liasse, de la déclaration des revenus, de la TVA et de la CFE sont relevées dans l'espace professionnel et sur le calendrier fiscal.
3. Clôture. L'inventaire, les dépôts, les impayés, les immobilisations et le FEC sont prêts pour l'expert-comptable.
4. Printemps. La liasse est télétransmise avant la déclaration des revenus et la déclaration d'IFI.
5. CFE. L'acompte, la mensualisation, la déclaration n° 1447-M et le solde du 15 décembre sont inscrits au plan de trésorerie.
6. Cotisations. La régularisation de l'été est provisionnée et la périodicité est adaptée à la trésorerie.
7. TVA. La transition de 2027 et la première déclaration n° 3310-CA3 sont préparées si l'activité est taxable.
8. Automne. Le rendez-vous avec l'expert-comptable a lieu avant novembre, avec une simulation du résultat, des cotisations et des contributions sur les hauts revenus.
9. Décembre. Les déclarations de création, les réclamations et les dépenses à rattacher à l'année sont traitées avant le 31 décembre.
10. Baux et immeubles. Les dates anniversaires, les régularisations de charges, les contrôles techniques et les échéances énergétiques sont planifiés par immeuble.
11. Changements. Les dates de 2026 à 2028 du tableau des changements sont reportées au calendrier, avec l'état du projet de loi de finances pour 2027.