Le loueur professionnel et l'activité agricole ou hôtelière

Un loueur en meublé professionnel (LMP) qui achète un corps de ferme, transforme une grange en gîtes ou ajoute des chambres avec petit-déjeuner à son parc touche à deux frontières. La première sépare la location meublée de l'hébergement de type hôtelier. La seconde sépare la location de l'activité agricole, lorsque l'hébergement est exploité par un agriculteur sur son exploitation. De part et d'autre de chacune, l'impôt sur le revenu, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les cotisations sociales et les impôts locaux ne suivent pas les mêmes règles.

Ce chapitre trace ces frontières pour le professionnel. Il présente les critères de qualification, le rattachement des recettes accessoires aux bénéfices agricoles (BA), les conséquences sur le statut de LMP, la protection sociale et les impôts locaux, puis une procédure de qualification, trois exemples chiffrés et les erreurs à éviter. Les règles d'exploitation des gîtes et des chambres d'hôtes figurent dans le Guide du bailleur privé, Les gîtes et la location rurale et dans le Guide du bailleur privé, Les chambres d'hôtes, que ce chapitre ne reprend pas.

Trois activités voisines, trois régimes

Le principe de qualification

Le régime fiscal et social d'un hébergement ne dépend pas du nom que lui donne l'exploitant. Il dépend de la nature de la prestation, de la personne qui l'exerce et du lien avec une éventuelle exploitation agricole. Une même chambre peut ainsi relever de la location meublée, de la para-hôtellerie, de l'hôtellerie ou d'une activité accessoire à l'agriculture selon les services fournis et le statut de son exploitant.

La qualification se fait activité par activité et non immeuble par immeuble. Un domaine qui comprend des gîtes loués sans service, cinq chambres d'hôtes et des terres louées à un fermier abrite trois activités distinctes, chacune avec son régime. Le professionnel suit leurs recettes séparément et vérifie chaque année qu'aucune n'a changé de nature.

Le tableau des qualifications

Ce tableau donne la qualification de principe. Chaque ligne comporte des exceptions détaillées dans la suite du chapitre, notamment pour les seuils de rattachement aux bénéfices agricoles et pour le régime social du tourisme à la ferme.

La frontière entre location meublée et hôtellerie

La location meublée, une jouissance du bien

La location meublée met à disposition un local d'habitation garni du mobilier nécessaire, contre un loyer. Le loueur peut assurer des services accessoires, comme un nettoyage au changement de locataire ou une remise des clés, sans changer la nature de l'activité. C'est l'activité qui ouvre le statut de LMP lorsque ses recettes dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer (chapitre 2).

Le gîte rural est en droit une location meublée de tourisme, classée ou non. Il relève des BIC, du micro-BIC ou du régime réel, des règles du meublé de tourisme en matière de déclaration et de taxe de séjour, ainsi que du statut de LMP ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP) selon les recettes du foyer. Le chapitre 57 détaille la location saisonnière professionnelle.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en discussion au 25 octobre 2026, prévoit dans son texte initial de plafonner l'amortissement du bâti des meublés de tourisme loués en LMNP à 1,5 % de sa valeur, dans la limite de 5 000 € par an. Les loueurs professionnels seraient hors du champ de la mesure selon ce texte initial, que des amendements visent à modifier. Rien n'est adopté à cette date et son suivi relève du chapitre 87.

La para-hôtellerie

L'hébergement bascule dans la para-hôtellerie lorsque l'exploitant fournit au moins trois des quatre prestations de type hôtelier, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. L'activité devient alors taxable à la TVA et sort du régime fiscal de la location meublée pour suivre le droit commun des BIC. Le chapitre 58 détaille les trois cas de taxation de l'article 261 D du Code général des impôts (CGI), les déficits et la cotisation foncière des entreprises (CFE) de cette activité.

Les chambres d'hôtes

La chambre d'hôtes est une chambre meublée située chez l'habitant, louée à des touristes pour une ou plusieurs nuitées. La fiche officielle, vérifiée le 21 mai 2026, décrit une prestation qui comprend l'accueil par l'habitant, le petit-déjeuner, la fourniture et le renouvellement du linge ainsi que le ménage régulier. La capacité est limitée à cinq chambres ou quinze personnes accueillies en même temps (entreprendre.service-public.gouv.fr). Au-delà, l'appellation ne peut plus être utilisée et l'activité suit les règles de l'hôtellerie et des établissements recevant du public (ERP).

Les chambres doivent se trouver dans l'habitation du loueur, sur son terrain ou dans le même bâtiment. Pour un exploitant agricole, elles peuvent se situer sur les terres ou au siège de l'exploitation. Cette condition exclut en pratique les chambres d'hôtes d'un immeuble de rapport que le professionnel n'habite pas. Une maison achetée pour être louée par chambres avec petit-déjeuner, sans que le loueur y réside, relève de l'hôtellerie ou de la para-hôtellerie et non des chambres d'hôtes.

L'activité est commerciale quel que soit le montant des recettes et doit être immatriculée par le guichet unique des formalités des entreprises. Elle se déclare aussi en mairie avant le début de l'activité, sous peine d'une amende de 450 €. Les cotisations sociales sont dues lorsque le revenu dépasse 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), soit 6 248 € selon la même fiche. Pour les revenus de 2026, le micro-BIC est ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % (même source).

Les services compris dans la chambre d'hôtes la placent dans le champ de la TVA au titre de l'hébergement para-hôtelier. La franchise en base s'applique en 2026 tant que le chiffre d'affaires reste sous 85 000 € l'année précédente et 93 500 € l'année en cours (chapitre 80). Au-delà, la nuitée et la table d'hôtes sont taxées au taux de 10 % et les boissons alcoolisées au taux de 20 %, selon la fiche consacrée aux chambres d'hôtes. Les sources officielles divergent sur le taux de cotisation du micro-entrepreneur applicable aux chambres d'hôtes, comme l'expose le chapitre 96.

L'hôtel

L'hôtel est un établissement commercial d'hébergement qui accueille une clientèle de passage. Le classement de un à cinq étoiles n'est pas obligatoire. Il est délivré par Atout France à la demande de l'exploitant, après inspection par un organisme accrédité. Il doit être réévalué tous les cinq ans (service-public.gouv.fr).

Le professionnel qui exploite lui-même un hôtel exerce une activité commerciale distincte de la location meublée. Il fournit une prestation de services hôtelière, souvent assortie d'une restauration ou d'un débit de boissons soumis à licence. Ses recettes relèvent de la catégorie fiscale des ventes et de la fourniture de logement, avec des seuils propres.

Ces seuils sont fixés par le barème du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) pour les années 2026 à 2028 (BOI-BAREME-000044). Pour 2025, ils étaient de 188 700 € et de 840 000 € pour la fourniture de logement. Les meublés de tourisme non classés relèvent d'une catégorie propre, avec un micro-BIC limité à 15 000 €, rappelée au chapitre 57.

L'exonération des plus-values professionnelles en fonction des recettes, prévue par l'article 151 septies du CGI, retient pour les activités de vente un seuil d'exonération totale de 250 000 € et une exonération partielle jusqu'à 350 000 €. Les autres activités relèvent des seuils de 90 000 € et 126 000 €, la moyenne des recettes hors taxes (HT) des deux années civiles précédant la clôture de l'exercice de cession étant retenue (impots.gouv.fr). Le chapitre 79 détaille le rattachement de l'hôtellerie et de la para-hôtellerie à la catégorie des ventes.

Le bailleur des murs d'un hôtel

Le professionnel peut aussi détenir les murs d'un hôtel ou d'une résidence de tourisme et les louer à un exploitant. Il n'exerce alors aucune activité hôtelière. Le loyer est soumis de plein droit à la TVA au titre du c du 4° de l'article 261 D du CGI, parce que le preneur fournit lui-même les prestations hôtelières (chapitre 58). Le bail est en général un bail commercial, avec les règles de durée, de loyer et de renouvellement présentées au chapitre 29 et dans le Guide du bailleur privé, Murs de commerce et résidences gérées.

Si les murs sont loués meublés à l'exploitant, le bailleur peut relever de la location meublée sous les conditions de la doctrine, notamment l'absence de participation aux résultats de l'exploitant. Si les murs sont loués nus, les loyers sont des revenus fonciers, soumis à la TVA dans les conditions rappelées ci-dessus. Dans les deux cas, ces loyers ne transforment pas le bailleur en hôtelier.

La frontière entre location et activité agricole

Ce qui est agricole

Une activité est agricole lorsqu'elle repose sur la maîtrise d'un cycle biologique végétal ou animal. Le droit range aussi parmi les activités agricoles celles qui prolongent l'acte de production ou ont pour support l'exploitation. La fiche officielle sur la nature de l'activité, vérifiée le 1er septembre 2024, cite expressément le tourisme à la ferme, à savoir les gîtes, chambres d'hôtes, tables d'hôtes et fermes-auberges, lorsqu'il a pour support l'exploitation (entreprendre.service-public.gouv.fr). La même fiche range en revanche la pension de chevaux parmi les activités commerciales.

Cette définition vaut pour la nature juridique de l'activité, les formalités et la protection sociale. Elle suppose deux conditions cumulatives, un exploitant agricole et un lien réel avec son exploitation. Un loueur professionnel qui achète une ancienne ferme sans l'exploiter ne fait pas de tourisme à la ferme. Un agriculteur qui exploite des gîtes dans un village éloigné de ses terres non plus, faute de support d'exploitation.

Agricole au sens social, commercial au sens fiscal

Au sens de l'impôt sur le revenu, les recettes d'hébergement d'un agriculteur restent par nature des recettes commerciales. La doctrine les qualifie de recettes accessoires extra-agricoles, qui relèvent en principe des BIC ou des bénéfices non commerciaux (BNC). L'article 75 du CGI permet seulement, sous conditions, de les rattacher au bénéfice agricole pour simplifier la déclaration (BOI-BA-CHAMP-10-40, § 140 à 160).

Le décalage entre la qualification sociale et la qualification fiscale explique la plupart des erreurs. Un exploitant peut relever de la Mutualité sociale agricole (MSA) pour son activité d'accueil et déclarer pourtant ses recettes en BIC, parce qu'il dépasse les seuils de rattachement ou relève du micro-BA. Chaque qualification se vérifie donc séparément.

Les conditions du rattachement aux bénéfices agricoles

La doctrine fixe des conditions cumulatives au rattachement prévu par l'article 75 (BOI-BA-CHAMP-10-40, § 150 à 240).

• L'exploitant relève d'un régime réel d'imposition des bénéfices agricoles, simplifié ou normal, de plein droit ou sur option.
• Les exploitants au régime du micro-BA ne peuvent pas s'en prévaloir.
• Le contribuable exerce à titre principal une activité agricole au cours de l'exercice.
• L'activité agricole et l'activité accessoire sont exercées par la même personne ou la même structure.
• Les recettes accessoires respectent les deux plafonds chiffrés.

La moyenne annuelle des recettes accessoires commerciales et non commerciales des trois années civiles précédant l'ouverture de l'exercice ne doit dépasser ni 50 % de la moyenne annuelle des recettes agricoles de la même période ni 100 000 €. Les montants s'apprécient taxes comprises, remboursements de frais inclus. Les recettes agricoles comprennent l'ensemble des produits d'exploitation, y compris les aides et subventions. Pendant les trois premières années d'activité, les plafonds s'apprécient sur la seule année civile précédant l'ouverture de l'exercice (même source, § 150, § 270 à 320).

Une société civile agricole peut bénéficier du même rattachement. L'activité accessoire doit alors être exercée par la société elle-même. Un gîte exploité en nom propre par un associé, alors que l'activité agricole est exercée par la société, ne peut pas être rattaché (même source, § 190).

Les effets de l'option

Le rattachement est une option, modifiable chaque année au moment de la déclaration, sans formalisme particulier. Ses effets sont les suivants (même source, § 330 à 440).

• Les produits et charges de l'hébergement s'ajoutent au bénéfice agricole, sans déclaration de résultats distincte.
• Seules les charges directement rattachables à l'hébergement sont retenues. Pour un bâtiment utilisé en location meublée touristique, les charges de propriété se répartissent selon la superficie affectée.
• Les déficits de l'activité accessoire ne s'imputent ni sur le revenu global ni sur le bénéfice agricole.
• Les recettes accessoires sont exclues de l'abattement des jeunes agriculteurs, de la déduction pour épargne de précaution et du dispositif de lissage des revenus exceptionnels.
• L'activité reste soumise à la CFE et l'exonération de taxe foncière des bâtiments agricoles ne s'étend pas à elle.
• Le cumul avec le micro-BIC ou le micro-BNC est interdit pour un même exercice.

L'option n'a donc pas d'effet sur la nature de l'activité. Elle simplifie la déclaration d'un agriculteur dont l'hébergement est rentable et modeste. Elle est en revanche défavorable lorsque l'hébergement dégage un déficit, par exemple pendant les années d'amortissement d'une rénovation. L'exploitant peut alors renoncer à l'option pour faire valoir ce déficit dans les BIC, au prix d'obligations comptables supplémentaires (même source, § 390).

Le dépassement des plafonds

Si la moyenne triennale dépasse l'un des plafonds, le rattachement n'est pas applicable pour l'exercice. L'exploitant individuel dépose alors des déclarations séparées, en BA pour l'activité agricole et en BIC pour l'hébergement, sous réserve des régimes micro. Il retrouve le rattachement l'année où la moyenne repasse sous les plafonds (même source, § 450).

Pour une société civile agricole, l'enjeu est plus lourd. Le dépassement l'assujettit à l'impôt sur les sociétés (IS) à compter du premier jour de l'exercice concerné, avec un bilan d'ouverture à produire dans les soixante jours. L'assujettissement cesse au premier jour de l'exercice suivant le retour sous les plafonds (même source, § 460). Une société civile d'exploitation agricole qui développe des gîtes doit donc suivre ses moyennes chaque année.

Le micro-BA

Le régime du micro-BA s'applique lorsque la moyenne des recettes HT des trois années précédentes ne dépasse pas 129 200 € pour les années 2026 à 2028. Le régime réel simplifié s'applique jusqu'à 421 000 € et le réel normal au-delà. Pour 2024 et 2025, ces seuils étaient de 120 000 € et 391 000 € (BOI-BAREME-000044). Un agriculteur au micro-BA qui ouvre des gîtes les déclare en BIC, au micro-BIC ou au réel, puisque l'article 75 lui est fermé.

La location de terres et de bâtiments agricoles

La location de terres, de prairies ou de bâtiments à un exploitant agricole relève du statut du fermage dès qu'elle est consentie à titre onéreux en vue d'une exploitation. Ses loyers sont des revenus fonciers, imposés selon les règles de la location nue. Ils n'entrent pas dans les recettes de location meublée et ne comptent pas pour le statut de LMP. Les règles du bail rural sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Le bail rural et la location de terres agricoles.

Un domaine acheté par un professionnel avec des terres louées à un fermier combine donc des revenus fonciers et des BIC. Les deux régimes ont leurs propres plafonds, notamment le micro-foncier limité à 15 000 € de loyers nus par an pour tout le foyer (chapitre 4). Le preneur rural bénéficie en outre d'un droit de préemption en cas de vente, présenté au chapitre 33.

Le logement des travailleurs saisonniers

Le logement de salariés saisonniers peut passer par une location meublée ordinaire, par un bail consenti à l'employeur ou par un hébergement fourni par l'employeur. Chaque formule a ses règles, présentées dans le Guide du bailleur privé, Loger des travailleurs saisonniers. Les loyers perçus par un loueur indépendant de l'exploitation restent des recettes de location meublée.

Les conséquences sur le statut de loueur professionnel

Les bénéfices agricoles dans le test des autres revenus

La seconde condition du statut de LMP compare les recettes de location meublée du foyer à ses autres revenus d'activité. Ces autres revenus comprennent les bénéfices agricoles, comme les salaires, les autres BIC et les BNC (chapitre 2). Un agriculteur dont le bénéfice agricole est élevé reste donc LMNP même avec des gîtes importants. Un agriculteur dont le bénéfice est faible ou déficitaire peut au contraire devenir LMP avec quelques gîtes.

Cette bascule survient souvent lors d'une mauvaise année agricole. Elle emporte le régime professionnel des déficits et des plus-values, ainsi que des effets sur la protection sociale. Le suivi annuel des deux conditions est décrit au chapitre 6.

Les recettes rattachées au bénéfice agricole

La doctrine consultée ne précise pas si des recettes de gîtes rattachées au bénéfice agricole par l'option de l'article 75 restent des recettes de location meublée pour apprécier le statut de LMP. Elle indique seulement que ces recettes conservent leur nature extra-agricole et que l'option ne change pas la nature de l'activité. Dans cette incertitude, faites trancher la question par écrit avec l'expert-comptable, avant de choisir l'option, lorsque le foyer est proche des seuils du statut.

Les recettes hôtelières

Les recettes d'un hôtel exploité en direct ou d'une activité para-hôtelière ne relèvent pas du régime fiscal de la location meublée. Leur prise en compte dans le test du statut de LMP pose donc une question de périmètre, que le chapitre 58 laisse à l'appréciation de l'expert-comptable. Le caractère professionnel de ces activités, pour l'imputation des déficits, tient à la participation personnelle, directe et continue de l'exploitant aux actes nécessaires à l'activité.

La protection sociale

Les règles sociales se superposent sans se confondre. La location meublée de tourisme ouvre des cotisations sociales dès que ses recettes dépassent 23 000 €, même pour un loueur resté LMNP (chapitre 91). La chambre d'hôtes en ouvre au-delà de 13 % du PASS. Le tourisme à la ferme qui a pour support l'exploitation est une activité agricole, ce qui oriente en principe vers le régime agricole et la MSA.

Un professionnel qui cumule une exploitation agricole et une activité de location ou d'hébergement sans lien avec elle exerce des activités non salariées relevant de régimes différents. La règle de rattachement applicable à cette pluriactivité dépend notamment de l'activité principale et se fixe avec les organismes concernés. Faites établir par écrit, par la MSA et par l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf), l'organisme compétent pour chaque activité avant le premier encaissement (chapitres 91 et 95).

L'impôt sur la fortune immobilière

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) exonère les biens affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale exercée à titre principal par un membre du foyer. Pour la location meublée, la doctrine exige en outre plus de 23 000 € de recettes et plus de 50 % des revenus professionnels du foyer tirés de cette activité (chapitre 83). Les biens ruraux loués par bail à long terme bénéficient d'une exonération partielle lorsqu'ils ne sont pas des biens professionnels (impots.gouv.fr).

Un domaine qui combine une exploitation agricole, des gîtes et des terres louées se ventile donc bien par bien au 1er janvier, chaque bâtiment suivant le régime de l'activité qu'il sert. Documentez cette ventilation avec des plans et des surfaces.

Les impôts locaux

La cotisation foncière des entreprises

Les exploitants agricoles sont exonérés de CFE pour leur activité agricole. L'activité d'hébergement rattachée au bénéfice agricole reste en revanche soumise à la CFE (BOI-BA-CHAMP-10-40, § 350). La location meublée est imposable lorsque ses recettes HT dépassent 5 000 €, sauf pour un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire. Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes situés dans l'habitation personnelle de l'exploitant sont exonérés de plein droit, sauf délibération contraire de la commune (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'ancienne exonération propre aux gîtes ruraux a été supprimée à compter de 2016. Depuis 2017, un gîte n'est exonéré que s'il est classé et fait partie de l'habitation personnelle du loueur, ou s'il entre dans la catégorie des autres meublés situés dans cette habitation. Les locaux aménagés uniquement pour la location restent imposables (BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 12 à 210). Les gîtes d'un professionnel, presque toujours dédiés à la location, sont donc imposables. Le chapitre 81 détaille la base et le calendrier de la CFE.

La taxe foncière

L'exonération de taxe foncière des bâtiments servant à l'exploitation agricole ne s'étend pas aux bâtiments transformés en gîtes ou en chambres. Une grange devenue gîte change d'affectation et doit être déclarée comme local d'habitation ou commercial, selon le cas, avec une nouvelle valeur locative. Le chapitre 84 présente les obligations déclaratives liées aux changements de consistance.

Les collectivités peuvent exonérer de taxe foncière, par délibération, les hôtels, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes situés en zone de revitalisation rurale. La doctrine précise que l'exonération ne porte que sur les surfaces affectées à l'hébergement et suppose une déclaration n° 6671 avant le 1er janvier de l'année concernée (BOFiP, § 20 à 410). Ces zones sont devenues les zones France ruralités revitalisation, mentionnées par la fiche consacrée aux chambres d'hôtes. Vérifiez auprès du service des impôts le zonage et la délibération applicables à votre commune.

La taxe de séjour

Les gîtes, chambres d'hôtes et hôtels collectent la taxe de séjour lorsque la collectivité l'a instituée, au réel ou au forfait. Pour un hébergement classé, le tarif dépend de la catégorie. Pour un hébergement non classé, il est proportionnel au prix de la nuitée (chapitre 57 et Guide du bailleur privé, La taxe de séjour). Un hôtel non classé et un meublé non classé suivent donc le même mode de calcul, ce qui peut rendre le classement intéressant dans une commune aux tarifs élevés.

Comparer les cadres d'exploitation

Le tableau suivant compare les formules qui s'offrent à un professionnel qui dispose d'un bâtiment rural à aménager. Il ne désigne aucune formule comme préférable. Chacune a ses coûts, ses risques et ses obligations.

La procédure de qualification pas à pas

1. Recensez les activités. Listez chaque hébergement, chaque service, chaque vente et chaque location de terres, avec son prix et son mode de commercialisation.
2. Identifiez l'exploitant. Déterminez qui exerce chaque activité, vous en nom propre, votre conjoint, une société ou un exploitant agricole. Vérifiez aussi si l'activité a pour support une exploitation agricole.
3. Comptez les services. Pour chaque hébergement, vérifiez si vous fournissez au moins trois des quatre services, en vous référant à l'offre publiée et non aux usages (chapitre 58).
4. Vérifiez la capacité. Une offre de chambres chez l'habitant au-delà de cinq chambres ou quinze personnes sort des chambres d'hôtes.
5. Classez les recettes. Rangez chaque recette dans sa catégorie, location meublée, para-hôtellerie, hôtellerie, accessoire agricole ou revenus fonciers, avec un compte distinct.
6. Calculez les moyennes agricoles. Si un exploitant agricole est concerné, calculez les moyennes triennales des recettes accessoires et agricoles, taxes comprises, avant d'exercer l'option de l'article 75.
7. Testez le statut de LMP. Comparez les recettes de location meublée du foyer à 23 000 € et aux autres revenus d'activité, bénéfices agricoles compris (chapitre 2).
8. Fixez le régime social. Faites confirmer par l'Urssaf et la MSA l'organisme compétent et le régime de chaque activité.
9. Préparez les impôts locaux. Déposez les déclarations de CFE et de taxe foncière correspondant aux changements d'affectation, dans les délais rappelés au chapitre 137.
10. Documentez. Conservez l'offre publiée, les contrats, les plans des surfaces affectées et les calculs de seuils de chaque année.

Trois exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses arrondies et les calculs ont été vérifiés.

Un agriculteur qui rattache ses gîtes

Un éleveur au régime réel encaisse 180 000 €, 170 000 € et 190 000 € de recettes agricoles au cours des trois années précédant l'exercice 2026, soit une moyenne de 180 000 €. Ses gîtes, exploités sur l'exploitation, ont rapporté 60 000 €, 70 000 € et 80 000 € taxes comprises, soit une moyenne de 70 000 €. La limite de 50 % est de 90 000 € et celle de 100 000 € n'est pas atteinte. Il peut donc rattacher les recettes de 2026 à son bénéfice agricole.

Si les gîtes progressent à 95 000 €, 110 000 € et 125 000 €, la moyenne atteint 110 000 €. Elle dépasse le plafond de 100 000 € même si elle reste sous 50 % des recettes agricoles. L'éleveur doit alors déclarer ses gîtes en BIC pour l'exercice concerné. S'il exploite en société civile, la société devient passible de l'IS pour cet exercice.

Un professionnel qui crée un petit hôtel

Un LMP achète une maison de maître de douze chambres pour l'exploiter avec petit-déjeuner, ménage, linge et accueil. Douze chambres dépassent la limite des chambres d'hôtes. L'activité est hôtelière. Avec un prix moyen de 90 € la nuit et un taux d'occupation de 60 %, les recettes atteignent 236 520 € toutes taxes comprises (TTC), soit 12 × 90 × 365 × 0,60. Hors TVA à 10 %, le chiffre d'affaires est d'environ 215 018 € et la TVA collectée d'environ 21 502 €.

Ce chiffre d'affaires dépasse le seuil de 93 500 € de la franchise, ce qui rend la TVA exigible. Il dépasse aussi le plafond de 203 100 € du micro-BIC des activités de fourniture de logement, si bien que le régime réel s'applique. Il dépasse enfin 152 500 €, seuil au-delà duquel la valeur ajoutée doit être déclarée pour la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), sans cotisation due sous 500 000 € (chapitre 82). Ces recettes sont étrangères au régime fiscal de la location meublée. Le professionnel doit faire vérifier si son statut de LMP, apprécié sur ses autres meublés, reste acquis.

Un agriculteur qui devient LMP

Une exploitante dégage en 2026 un bénéfice agricole de 35 000 €. Elle exploite en nom propre, hors de son exploitation, quatre meublés de longue durée qui rapportent 48 000 € de recettes. Ses recettes dépassent 23 000 € et son bénéfice agricole, seul autre revenu d'activité du foyer. Elle est LMP pour 2026, sans démarche. Une bonne année agricole à 55 000 € de bénéfice la ferait redevenir LMNP, avec un changement de régime pour ses déficits et ses éventuelles plus-values (chapitre 2).

Les cas particuliers

Le couple

Les conditions du statut de LMP s'apprécient au niveau du foyer fiscal. Le bénéfice agricole d'un époux compte parmi les autres revenus d'activité opposés aux recettes meublées de l'autre. Un couple dont l'un exploite une ferme et l'autre des gîtes doit donc faire le test sur l'ensemble du foyer (chapitre 131). Si le conjoint participe à l'activité d'hébergement, son statut social se choisit selon les règles du chapitre 98.

L'indivision et la société

Des gîtes détenus en indivision sont exploités par chaque indivisaire pour sa quote-part, avec les recettes correspondantes pour le statut de chacun. Une société civile qui exploite des gîtes sans être agricole exerce une activité commerciale, qui l'expose à l'IS au-delà d'un caractère accessoire (Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z). Une société civile agricole n'échappe à cette conséquence que dans les limites de l'article 75.

Le passage de LMNP à LMP

Un loueur dont les recettes de gîtes augmentent après l'ouverture de chambres ou d'un hôtel peut franchir le seuil de 23 000 € sans franchir celui des autres revenus. L'ajout d'une activité hôtelière n'augmente pas forcément les recettes de location meublée retenues pour le statut. Projetez séparément chaque catégorie de recettes avant d'investir (chapitre 6).

La transformation d'un bâtiment agricole

Transformer une grange en gîtes change la destination du bâtiment au sens du Code de l'urbanisme. En zone agricole ou naturelle, l'opération est encadrée et suppose une autorisation adaptée (chapitre 31). La taxe d'aménagement, les réseaux et l'assainissement pèsent sur le coût. L'exonération des bâtiments agricoles cesse au profit d'une imposition comme local d'habitation.

La conciergerie

Une conciergerie qui assure l'accueil, le ménage et le linge pour votre compte fournit des services qui comptent comme les vôtres pour la para-hôtellerie (chapitre 15). Confier la gestion à un tiers peut en outre faire perdre la participation personnelle qui conditionne le caractère professionnel d'une activité hôtelière.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration examine d'abord l'offre réelle. Les annonces, le site, le livret d'accueil et les factures montrent les services proposés, indépendamment de ce que le loueur déclare. Une offre qui mentionne petit-déjeuner, linge et accueil fait entrer l'hébergement dans la para-hôtellerie, avec un rappel de TVA sur les années non prescrites.

Elle contrôle ensuite les moyennes de l'article 75. Un rattachement au bénéfice agricole sans calcul des moyennes triennales, ou au-delà des plafonds, entraîne la réintégration des recettes en BIC et, pour une société civile, l'IS. Elle vérifie enfin les déclarations locales, notamment l'absence de déclaration de CFE pour des gîtes dédiés à la location et le maintien d'une exonération agricole sur un bâtiment transformé.

Les erreurs fréquentes

• Se dire chambres d'hôtes au-delà de cinq chambres. L'activité relève de l'hôtellerie et des règles des ERP. Une mise aux normes imposée après coup peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
• Rattacher des gîtes au bénéfice agricole au micro-BA. L'option est fermée. Les recettes doivent être déclarées en BIC, avec un redressement des années concernées.
• Ignorer le plafond de 100 000 €. Dans le premier exemple, une moyenne de 110 000 € fait sortir l'ensemble des recettes de gîtes du bénéfice agricole et peut soumettre une société civile à l'IS.
• Croire les gîtes exonérés de CFE. Depuis 2017, un gîte dédié à la location est imposable. Avec des recettes de 48 000 €, la base minimum peut aller jusqu'à 2 509 € selon la délibération communale (chapitre 81).
• Oublier les bénéfices agricoles dans le test du statut. Un agriculteur qui se croit LMNP alors que ses recettes meublées dépassent son bénéfice agricole déclare ses plus-values et ses déficits selon un régime erroné.
• Laisser une exonération agricole sur un bâtiment transformé. La taxe foncière est rappelée avec des pénalités pour défaut de déclaration.
• Annoncer des services non fournis. L'administration se fonde sur l'offre publiée. Une annonce qui promet l'accueil, le linge et le petit-déjeuner suffit à fonder un rappel de TVA.

Liste de contrôle

1. Activités. Chaque hébergement, service et location de terres est identifié, avec son exploitant.
2. Services. Le nombre de services proposés est recensé sur tous les supports de commercialisation.
3. Capacité. Les chambres chez l'habitant ne dépassent pas cinq chambres ou quinze personnes.
4. Catégories. Les recettes sont suivies séparément par catégorie fiscale, location meublée, hôtellerie, accessoire agricole et revenus fonciers.
5. Article 75. Les moyennes triennales des recettes accessoires et agricoles sont calculées chaque année, taxes comprises.
6. Statut. Le test du statut de LMP intègre les bénéfices agricoles du foyer.
7. Social. L'organisme compétent pour chaque activité est confirmé par écrit par l'Urssaf ou la MSA.
8. TVA. La franchise ou le régime de TVA de chaque activité taxable est déterminé et suivi.
9. CFE et taxe foncière. Les déclarations de création, de modification et de changement d'affectation sont déposées dans les délais.
10. IFI. Les biens sont ventilés par activité au 1er janvier, avec plans et surfaces.
11. Urbanisme. Toute transformation d'un bâtiment agricole a fait l'objet de l'autorisation requise.
12. Dossier. Les offres publiées, contrats, plans et calculs de seuils sont conservés pour chaque année.