Le loueur professionnel et l'international

Un loueur professionnel domicilié en France peut détenir des meublés à l'étranger, percevoir des revenus d'activité hors de France, louer à des étudiants ou à des salariés venus d'autres pays, recourir à une banque étrangère ou préparer une succession qui touche plusieurs États. Chacune de ces situations fait intervenir au moins deux systèmes juridiques et fiscaux. Les erreurs y sont fréquentes et coûteuses, car elles se découvrent souvent plusieurs années après, lors d'un contrôle ou d'une vente.

Ce chapitre traite du loueur résident de France confronté à un élément étranger. La situation inverse, celle du loueur domicilié hors de France qui loue en France, fait l'objet du chapitre 90. Les règles générales du bailleur non-résident ou expatrié figurent dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié. Les meublés situés dans une collectivité d'outre-mer ou en Nouvelle-Calédonie, traités fiscalement comme des biens situés hors de France, sont présentés au chapitre 133.

Les situations internationales du loueur professionnel

Le statut professionnel et les éléments étrangers

Les recettes des meublés situés à l'étranger comptent

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose des recettes de location meublée du foyer supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (chapitre 2). Pour un contribuable fiscalement domicilié en France, le seuil s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des loyers, quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 115, version du 15 avril 2026).

Un appartement meublé loué en Espagne ou au Portugal s'ajoute donc aux studios loués en France pour le calcul du statut, même si ses revenus sont imposés dans l'autre État. Un foyer peut ainsi devenir LMP du seul fait d'une acquisition à l'étranger, avec les conséquences fiscales, sociales et patrimoniales du chapitre 6.

Les autres revenus d'activité étrangers

Le second critère compare les recettes au revenu net de chaque catégorie de revenus d'activité, à savoir les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) hors location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les rémunérations des gérants. Selon le même commentaire, les revenus exonérés d'impôt ne sont pas retenus (même source, § 150 et 160).

Pour un résident, un salaire de source étrangère imposable en France entre donc dans la comparaison. Le commentaire ne traite pas expressément du salaire étranger exonéré en France par une convention, ni du salaire qui ouvre droit à un crédit d'impôt. Pour un travailleur frontalier ou un salarié détaché, faites établir par l'expert-comptable une note datée sur le classement de chaque revenu.

Pour un non-résident, la règle est différente depuis les revenus de 2026. Les revenus d'activité retenus sont ceux qui sont effectivement soumis dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu (même source, § 165). Elle est détaillée au chapitre 90.

Ces cas sont illustratifs. Le foyer A bascule dans le statut professionnel alors que ses revenus imposables en France n'ont presque pas changé. Le cas du foyer B montre l'intérêt de qualifier précisément chaque revenu étranger avant de déclarer.

Imposer un meublé situé à l'étranger

Le partage du droit d'imposer

La plupart des conventions fiscales reconnaissent à l'État où se situe l'immeuble le droit d'imposer les revenus qu'il produit, y compris lorsqu'ils proviennent d'une entreprise. L'État de résidence élimine alors la double imposition selon la méthode prévue par la convention, décrite ci-dessous d'après la brochure pratique de l'impôt sur le revenu. Sans convention, les deux États peuvent imposer selon leurs propres règles.

Le loueur doit donc d'abord respecter les obligations de l'État de situation, qui peut exiger une déclaration locale, un impôt sur les loyers, parfois un représentant ou une licence touristique. Il déclare ensuite ces revenus en France, où ils produisent leurs effets selon la méthode conventionnelle.

Les méthodes d'élimination de la double imposition

La brochure pratique de l'administration fiscale distingue trois méthodes. Le crédit d'impôt égal à l'impôt français neutralise l'impôt français sur le revenu étranger, quel que soit l'impôt payé à l'étranger, tout en le prenant en compte pour l'imposition des autres revenus du foyer. Le crédit égal à l'impôt étranger est limité à l'impôt effectivement prélevé à l'étranger, dans la limite fixée par la convention. L'exonération avec taux effectif exclut le revenu de la base française mais le retient pour calculer le taux applicable aux autres revenus.

Les lignes 8TK et 8TI, ainsi que les lignes 4EA pour le régime réel et 4EB pour le régime micro des revenus fonciers exonérés, figurent sur la déclaration n° 2047 de 2026 (impots.gouv.fr). Selon la notice détaillée de la déclaration n° 2047 relative aux revenus de 2019, consultée sur impots.gouv.fr pour ce guide, les revenus immobiliers et d'entreprise relèvent en règle générale du crédit d'impôt égal à l'impôt français pour l'Allemagne, l'Espagne, l'Italie ou Saint-Martin, puis de l'exonération avec taux effectif pour le Portugal, le Maroc ou la Nouvelle-Calédonie. La convention applicable reste la seule référence, car ces listes connaissent des exceptions et évoluent avec les nouvelles conventions.

Déterminer le résultat selon les règles françaises

Le revenu déclaré en France se calcule selon les règles françaises, non d'après le résultat retenu par l'État étranger. Pour un meublé au régime réel, l'amortissement par composants, la limitation de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI) et les règles des charges déductibles s'appliquent comme pour un meublé situé en France (chapitres 75 et 76). Le résultat local et le résultat français diffèrent donc souvent, ce qui impose une double comptabilité ou au moins une table de passage.

Les revenus fonciers étrangers se calculent sur la déclaration n° 2044 comme les revenus de source française, sauf au micro-foncier. Selon la notice, les revenus d'entreprise qui ouvrent droit au crédit égal à l'impôt français se déclarent pour leur montant brut, avant déduction de l'impôt étranger, sur les lignes spécifiques de la déclaration n° 2042 C PRO. Ils ne donnent pas lieu à acompte de prélèvement à la source.

Déclarer pas à pas

1. Rassemblez les pièces locales, à savoir les relevés de loyers, les factures, la déclaration fiscale locale et l'avis d'imposition étranger.
2. Convertissez chaque montant en euros d'après le cours de l'euro à la date de l'encaissement pour les revenus perçus hors zone euro, selon la brochure pratique.
3. Calculez le résultat français selon les règles du régime choisi, avec le plan d'amortissement du bien.
4. Identifiez la méthode prévue par la convention pour les revenus immobiliers et, le cas échéant, pour les bénéfices d'entreprise.
5. Remplissez la déclaration n° 2047, en précisant l'adresse du bien situé hors de France.
6. Reportez les montants sur la déclaration n° 2042, la déclaration n° 2042 C ou la déclaration n° 2042 C PRO, selon la nature du revenu et la méthode.
7. Conservez le dossier de conversion, de calcul et de justification de l'impôt étranger, qui sera demandé en cas de contrôle.

Un exemple chiffré

Un couple résident de France, soumis à imposition commune avec deux parts, déclare 60 000 € de revenus imposables de source française. Il tire en outre 10 000 € de bénéfice, calculé selon les règles françaises, d'un meublé situé à l'étranger. Le calcul ci-dessous applique le barème des revenus de 2025 présenté au chapitre 85, sans décote ni réduction d'impôt.

Dans les deux méthodes, le revenu étranger n'est pas imposé une seconde fois en France, mais il relève le taux applicable aux revenus français. L'impôt du foyer passe de 4 208 € à 6 178 €, soit 1 970 € de plus, auxquels s'ajoute l'impôt payé dans l'État de situation. Les deux méthodes donnent ici le même résultat. Elles divergent notamment pour les prélèvements sociaux et pour l'imputation d'un déficit, selon les termes de la convention.

Les déficits et les prélèvements sociaux

Selon la notice de la déclaration n° 2047, un déficit foncier de source étrangère ne se reporte pas sur la ligne des revenus ouvrant droit au crédit d'impôt mais directement sur les lignes de déficit de la déclaration. Les sources consultées ne détaillent pas le sort d'un déficit de location meublée de source étrangère. Lorsque la convention prévoit l'exonération du revenu, le déficit correspondant ne réduit en principe pas la base française. Faites valider le traitement par l'expert-comptable avant d'imputer un déficit étranger sur des revenus français.

La brochure pratique précise que l'impôt français s'entend de l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux pour l'application des crédits d'impôt conventionnels. L'assujettissement aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales d'un bénéfice étranger dépend toutefois de la convention, de la législation sociale applicable et du statut du loueur. Ce point se vérifie pour chaque État avec l'expert-comptable et, pour les cotisations, avec l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf).

Les obligations dans l'État de situation

La fiscalité et les formalités locales

L'État où se trouve le meublé applique ses propres règles d'imposition des loyers, de taxe foncière, de taxe de séjour et d'enregistrement des locations touristiques. Certains États imposent les non-résidents sur un revenu forfaitaire, d'autres sur un résultat net, avec ou sans amortissement. Certains exigent un numéro fiscal local, un représentant ou une déclaration trimestrielle. Ces règles ne relèvent pas du droit français et doivent être confiées à un conseil local.

La location saisonnière fait souvent l'objet d'une réglementation locale stricte, avec des licences, des quotas ou des interdictions dans certaines villes. Vérifiez avant l'achat que l'exploitation prévue est autorisée, car le plan de financement repose sur elle.

La taxe sur la valeur ajoutée et les plateformes

Dans l'Union européenne (UE), les prestations de services se rattachant à un immeuble sont en principe imposables à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dans l'État où il se trouve. Le régime de TVA d'un meublé de tourisme situé à l'étranger relève donc de cet État, avec ses seuils, ses taux et ses exonérations, non des règles du chapitre 80.

Les plateformes de réservation déclarent chaque année à l'administration fiscale de l'État membre concerné les sommes versées à leurs utilisateurs, en application de la directive (UE) 2021/514, dite DAC7, transposée en France aux articles 1649 ter A à 1649 ter E du CGI (Guide du bailleur privé, Les plateformes de réservation et leurs obligations). Ces informations circulent entre administrations européennes. Rapprochez chaque relevé de vos déclarations dans les deux États.

La vente d'un meublé situé à l'étranger

Pour un LMP, un meublé inscrit à l'actif de l'activité relève du régime des plus-values professionnelles, avec une part à court terme égale aux amortissements déduits et une part à long terme pour le surplus (chapitre 78). Selon la brochure pratique, les plus-values à long terme sur des éléments d'actif professionnel situés hors de France se déclarent sur la déclaration n° 2042 C PRO au même titre que celles de source française.

Les conventions attribuent en général à l'État de situation le droit d'imposer la plus-value immobilière, la France éliminant la double imposition selon la méthode prévue. L'État étranger calcule la plus-value selon ses propres règles, souvent sans tenir compte des amortissements déduits en France. L'écart entre les deux calculs peut laisser une imposition résiduelle en France ou un crédit inutilisé. L'application des exonérations des articles 151 septies et 151 septies B à un bien situé à l'étranger, ainsi que leur articulation avec la convention, se vérifie avant toute promesse de vente (chapitre 79).

Un exemple illustratif montre l'écart. Un LMP a acheté 200 000 € un appartement meublé à l'étranger, l'a amorti en France pour 40 000 € et le vend 260 000 €. Les frais sont négligés.

La convention détermine ensuite comment la France tient compte de l'impôt étranger. Avec un crédit égal à l'impôt français, la plus-value française est neutralisée mais relève le taux des autres revenus. Avec un crédit limité à l'impôt étranger, la différence entre les deux bases peut laisser un impôt français à payer.

L'impôt sur la fortune immobilière

Un résident de France déclare à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ses biens immobiliers situés en France et à l'étranger. Une personne qui s'installe en France après avoir été domiciliée à l'étranger pendant les cinq années civiles précédentes n'est imposée que sur ses biens situés en France pendant cinq ans (service-public.gouv.fr).

Les meublés étrangers d'un LMP peuvent en principe relever de l'exonération des biens professionnels lorsque les conditions de l'article 975 du CGI sont remplies (chapitre 83). Faites confirmer ce point par votre conseil, car les sources consultées ne le traitent pas spécifiquement. Les dettes contractées pour les acquérir suivent les règles de déduction de l'IFI. Certaines conventions fiscales comportent des règles propres à l'impôt sur la fortune, à vérifier pour chaque État. L'évaluation d'un bien étranger au 1er janvier se fait selon le marché local et doit pouvoir être justifiée.

Les comptes, les prêts et les flux financiers

Déclarer les comptes ouverts à l'étranger

Les personnes physiques domiciliées en France, y compris dans les départements d'outre-mer, déclarent chaque année, avec leur déclaration de revenus, les comptes bancaires ouverts, détenus, utilisés ou clos à l'étranger, sur la déclaration n° 3916. Selon la notice de cette déclaration consultée pour ce guide, le défaut de déclaration d'un compte bancaire est sanctionné par une amende de 1 500 € par compte, portée à 10 000 € lorsque l'État n'a pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative. Une majoration pouvant atteindre 80 % s'applique aux droits dus sur les revenus ou avoirs passés par un compte non déclaré.

Un loueur qui ouvre un compte local pour encaisser les loyers d'un meublé étranger, payer les charges ou rembourser un prêt local entre donc dans cette obligation. Les comptes ouverts auprès de prestataires de paiement en ligne sont aussi concernés, sauf exceptions de faible montant prévues par la notice. Les comptes d'actifs numériques relèvent d'un régime voisin, avec des amendes propres.

Le financement par une banque étrangère

Un prêt souscrit auprès d'une banque de l'État de situation est fréquent pour un bien étranger. Il obéit au droit de cet État pour les garanties, l'hypothèque et l'assurance emprunteur. Ses intérêts entrent dans le résultat calculé selon les règles françaises s'ils se rapportent au bien. Le risque de change d'un prêt en devise doit être mesuré au regard de loyers perçus dans la même devise ou non (chapitre 44).

Les loyers perçus en devises

Un meublé situé hors de la zone euro produit des loyers en devise, alors que les charges françaises, l'impôt français et parfois le prêt sont libellés en euros. Chaque loyer se convertit au cours de la date d'encaissement pour la déclaration française. Une variation du change modifie donc le revenu imposable en France sans que le loyer local ait changé. Elle peut aussi faire varier le calcul du statut de LMP d'une année sur l'autre.

Tenez un registre des encaissements avec le cours retenu et sa source, appliqué de la même façon chaque année. Les frais bancaires de change se rattachent en principe au bien lorsqu'ils sont liés à l'encaissement des loyers ou au remboursement de son prêt.

La protection sociale en situation internationale

Au sein de l'UE, de l'Espace économique européen (EEE) et de la Suisse, les règlements européens de coordination, notamment le règlement (CE) n° 883/2004, posent le principe d'une seule législation de sécurité sociale applicable à une personne. Cette législation dépend du lieu où sont exercées les activités et du lieu de résidence. Hors de ces États, la réponse dépend de l'existence d'une convention bilatérale de sécurité sociale.

Deux situations sont fréquentes chez les loueurs professionnels. Un résident de France salarié dans un État voisin peut relever de la sécurité sociale de cet État et, dans le même temps, exploiter des meublés en France. Un LMP affilié en France peut détenir des meublés dans un autre État membre, dont les règles peuvent regarder l'activité comme une activité indépendante. Dans les deux cas, interrogez le Centre des liaisons européennes et internationales de sécurité sociale (Cleiss) et l'Urssaf sur la législation applicable, puis conservez leur réponse écrite. Les droits ouverts par l'affiliation sont présentés au chapitre 93.

Les locataires, garants et prestataires étrangers

Les pièces du dossier

La liste limitative des pièces qu'un bailleur peut exiger d'un candidat locataire admet des documents étrangers, comme une pièce d'identité française ou étrangère ou un titre de séjour. Les règles et leur contrôle sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Trouver le locataire et sécuriser les loyers. Refuser un candidat en raison de son origine ou de sa nationalité constitue une discrimination (chapitre 110).

Les garanties

Une caution domiciliée à l'étranger reste juridiquement valable, mais son exécution suppose une procédure dans un autre État, longue et coûteuse. Pour un parc qui accueille de nombreux étudiants internationaux, comparez la caution étrangère, la garantie Visale lorsque le locataire y est éligible et la garantie des loyers impayés (GLI), dont les conditions d'acceptation des dossiers étrangers figurent au contrat (chapitre 52).

Les données personnelles et les prestataires

Le recours à un prestataire situé hors de l'UE, pour la gestion des réservations, l'hébergement des données ou la relation client, entraîne un transfert de données personnelles soumis au règlement général sur la protection des données (RGPD). Les garanties à prévoir sont présentées au chapitre 111. Un prestataire étranger qui intervient en France sur un chantier reste soumis aux obligations de vigilance présentées au chapitre 13.

La détention par une structure étrangère

Certains loueurs envisagent de détenir un bien étranger par une société de l'État de situation, parfois exigée ou encouragée par le droit local. La société étrangère n'a pas toujours le même régime qu'une société française comparable. Elle peut être transparente dans un État et opaque dans l'autre, ce qui modifie l'imposition des loyers, des dividendes et des plus-values. Des dispositifs français visent par ailleurs les revenus logés dans des entités étrangères soumises à un régime fiscal privilégié.

Une telle structure modifie aussi l'appréciation du statut de LMP, qui obéit à des règles propres aux sociétés (chapitre 124). Ne retenez ce montage qu'après une analyse conjointe d'un conseil dans chaque État, intégrant l'IFI, la succession et la sortie future.

La succession et la transmission internationales

La loi applicable

Le règlement (UE) n° 650/2012, applicable aux successions ouvertes depuis le 17 août 2015, soumet en principe l'ensemble de la succession, immeubles compris, à la loi de l'État de la dernière résidence habituelle du défunt. Une personne peut choisir par testament la loi de l'État dont elle possède la nationalité. Le certificat successoral européen permet aux héritiers de prouver leur qualité dans les autres États membres participants. Ces règles civiles se combinent avec celles du droit des biens de l'État de situation, notamment pour la publicité foncière.

Les droits de succession

Le règlement ne traite pas des droits de succession. Lorsque le défunt était domicilié en France, les biens situés en France et hors de France sont en principe soumis aux droits français, sous réserve des conventions fiscales en matière de successions, peu nombreuses. L'État de situation peut aussi taxer le bien qui s'y trouve. Le droit français prévoit une imputation de l'impôt étranger sous conditions, que le notaire applique. La succession du loueur professionnel est présentée au chapitre 126 et le décès du loueur au chapitre 135.

Les situations mixtes

Le couple dont un membre travaille à l'étranger

Les époux et partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) forment un seul foyer pour le statut. Si l'un d'eux perçoit un salaire étranger imposable en France, ce salaire s'ajoute aux autres revenus d'activité du foyer et peut faire perdre le statut. S'il est exonéré en France, il n'est en principe pas retenu. La qualification du salaire de chaque conjoint conditionne donc le statut du foyer (chapitre 131).

L'année du départ ou du retour

L'année où le loueur quitte la France ou y revient, les revenus de la période de résidence et ceux de la période de non-résidence se déclarent séparément. Le statut de chaque période et les règles de comparaison applicables, différentes pour les résidents et les non-résidents depuis 2026, se déterminent avec l'expert-comptable (chapitre 90).

La location nue et la location meublée à l'étranger

Un même foyer peut louer nu un logement à l'étranger et exploiter des meublés en France. Le logement loué nu produit des revenus fonciers de source étrangère, déclarés sur la déclaration n° 2047 et la déclaration n° 2044 selon la convention. Il n'entre pas dans les recettes de location meublée et ne compte donc pas pour le statut de LMP.

Les obligations déclaratives récapitulées

Le calendrier français de ces déclarations est présenté au chapitre 137. Les échéances étrangères, souvent différentes, s'ajoutent à ce calendrier et doivent y être reportées dès l'acquisition.

Acheter un meublé à l'étranger pas à pas

1. Lisez la convention fiscale entre la France et l'État de situation, ou constatez son absence. Identifiez la méthode applicable aux loyers et aux plus-values.
2. Vérifiez la réglementation locale de la location meublée ou touristique, y compris les licences, les quotas et la fiscalité des non-résidents.
3. Mesurez l'effet sur votre statut de LMP en ajoutant les recettes prévues à vos recettes françaises.
4. Chiffrez le coût du double suivi, à savoir le conseil local, l'expert-comptable français et la tenue d'un plan d'amortissement selon les règles françaises.
5. Interrogez le Cleiss ou l'Urssaf si l'acquisition peut modifier votre affiliation sociale.
6. Organisez les flux avec un compte local déclaré sur la déclaration n° 3916 et un registre des conversions en euros.
7. Anticipez la transmission, en vérifiant la loi applicable à la succession et l'imposition du bien au décès dans les deux États.

Ce que surveille l'administration

L'administration française reçoit des informations de nombreuses sources étrangères, comme les échanges automatiques de données sur les comptes financiers ou les relevés des plateformes. Elle rapproche ces données de la déclaration n° 2047, de la déclaration n° 3916 et de la liasse. Un compte étranger non déclaré, ou des loyers étrangers absents de la déclaration, sont détectés sans contrôle sur place.

Elle vérifie aussi la méthode d'élimination de la double imposition retenue, le montant des crédits d'impôt réclamés au regard de l'impôt étranger justifié, la conversion des montants en euros et la prise en compte des recettes étrangères dans le statut de LMP. Les plus-values sur biens étrangers et l'IFI des biens situés hors de France font l'objet des mêmes rapprochements.

Les erreurs fréquentes

• Oublier les recettes d'un meublé étranger dans le calcul du statut. Dans l'exemple du foyer A, 15 000 € de recettes espagnoles font passer le foyer en LMP, avec ses cotisations et son régime de plus-values.
• Ne pas déclarer en France des revenus déjà imposés à l'étranger. Même exonérés, ils relèvent le taux applicable aux autres revenus, de 1 970 € dans l'exemple chiffré.
• Retenir le résultat calculé selon les règles locales au lieu de le recalculer selon les règles françaises.
• Omettre la déclaration d'un compte étranger ouvert pour les loyers, au risque d'une amende de 1 500 € par compte et par année.
• Imputer un déficit étranger sur des revenus français alors que la convention exonère le revenu correspondant.
• Ignorer les amortissements déduits en France au moment de la vente d'un meublé étranger.
• Supposer que la sécurité sociale française s'applique sans avoir vérifié la législation désignée par les règles de coordination.
• Créer une société étrangère sans analyse de son traitement dans les deux États.

Liste de contrôle

1. Toutes les recettes de location meublée du foyer, en France et à l'étranger, sont additionnées pour le statut de LMP.
2. Chaque revenu d'activité étranger est qualifié, imposable ou exonéré en France, dans une note datée.
3. La convention applicable à chaque État est identifiée, avec sa méthode pour les revenus immobiliers et les plus-values.
4. Le résultat de chaque meublé étranger est recalculé selon les règles françaises, avec son plan d'amortissement.
5. Les montants sont convertis au cours de l'euro à la date d'encaissement et la méthode est documentée.
6. La déclaration n° 2047 est déposée et ses montants reportés sur les bonnes lignes.
7. Les obligations fiscales et réglementaires de l'État de situation sont confiées à un conseil local.
8. Chaque compte ouvert, utilisé ou clos à l'étranger figure sur la déclaration n° 3916.
9. La législation de sécurité sociale applicable est confirmée par écrit par le Cleiss ou l'Urssaf.
10. Les biens étrangers figurent dans la déclaration d'IFI lorsque le foyer y est soumis.
11. La loi applicable à la succession et la rédaction du testament sont examinées avec un notaire.
12. Toute vente d'un bien étranger est précédée d'un chiffrage des impositions dans les deux États.