Le décès ou l'incapacité du loueur

Un parc exploité en nom propre repose sur une seule personne. Le loueur en meublé professionnel (LMP) signe les baux, encaisse les loyers, dépose la liasse et déclare ses revenus à l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf). S'il tombe malade, perd ses facultés ou décède, les locataires restent en place, les prêts sont prélevés et les échéances courent, alors que plus personne n'a forcément le pouvoir d'agir.

Ce chapitre distingue l'incapacité de travail, qui laisse au loueur sa capacité juridique, de l'altération des facultés, qui appelle une mesure de protection. Il examine ce que chaque mesure permet sur un parc, puis les conséquences du décès pour l'activité, les impôts et les cotisations. L'organisation pratique de la continuité, le dossier de continuité et les formes du mandat de protection future sont présentés au chapitre 22. La succession elle-même, le statut des héritiers et la déclaration de succession relèvent du chapitre 126. Les bases sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession.

Distinguer les situations

Incapacité de travail et incapacité juridique

Le mot incapacité recouvre deux réalités. L'incapacité de travail, temporaire ou durable, ouvre des droits à des indemnités, à des pensions et aux garanties d'assurance, sans rien retirer à la capacité juridique du loueur. Il peut toujours signer une procuration, confier un mandat ou décider d'une vente.

L'incapacité juridique résulte d'une altération des facultés mentales, ou des facultés corporelles lorsqu'elle empêche l'expression de la volonté. Le loueur ne peut plus consentir valablement. Seuls un mandat de protection future préparé à l'avance ou une mesure prononcée par le juge permettent alors d'agir en son nom. Un même accident peut produire successivement les deux situations, ce qui justifie de les préparer ensemble.

Pourquoi le professionnel est plus exposé

Le loueur professionnel est un entrepreneur individuel. Depuis 2022, son patrimoine professionnel est séparé de son patrimoine personnel (chapitre 8), mais cette séparation ne crée aucune personne distincte qui pourrait agir à sa place. Une société a un gérant dont les statuts peuvent prévoir le remplacement. L'entrepreneur individuel n'a pas de remplaçant prévu par la loi.

Le volume aggrave le risque. Un parc de trente lots connaît chaque mois des entrées, des sorties, des urgences et des échéances bancaires. Il supporte aussi les obligations du statut professionnel, comme la liasse, la déclaration sociale et, le cas échéant, la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

L'incapacité de travail sans altération des facultés

L'activité continue en droit

Un arrêt de travail ne suspend ni les baux, ni les obligations fiscales et sociales, ni le statut. Les recettes continuent d'être encaissées et le statut de LMP s'apprécie toujours sur les recettes et les autres revenus d'activité du foyer de l'année (chapitre 2). Les cotisations sociales restent dues sur le revenu de l'activité, avec un minimum lorsque ce revenu est faible (chapitre 91).

L'arrêt peut en revanche modifier les autres revenus du foyer. Les pensions imposables comptent parmi les autres revenus d'activité retenus pour le statut, comme l'expose le chapitre 2. Un loueur salarié par ailleurs qui passe d'un salaire à une pension d'invalidité plus faible peut ainsi voir ses recettes de location dépasser ses autres revenus et devenir LMP sans l'avoir recherché. Faites vérifier par l'expert-comptable le classement exact de chaque revenu de remplacement dans la comparaison, car l'effet sur le statut entraîne celui sur les cotisations, les plus-values et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les revenus de remplacement

Le loueur affilié comme travailleur indépendant perçoit, sous conditions, des indemnités journalières (IJ) de maladie et peut obtenir une pension d'invalidité. Leur montant dépend du revenu cotisé, souvent réduit par l'amortissement. Ces droits, leurs conditions et leurs limites sont détaillés au chapitre 93.

L'assurance emprunteur peut prendre en charge les échéances en cas d'incapacité ou d'invalidité, selon des définitions contractuelles souvent mal adaptées à un revenu locatif qui continue pendant l'arrêt (chapitre 46). La prévoyance individuelle complète ces protections (chapitre 97).

Déléguer tant que vous le pouvez

Pendant un arrêt, la capacité de décider est intacte. Élargissez alors les délégations par une procuration sur les comptes de l'activité, un mandat écrit à un proche ou un mandat de gestion confié à un titulaire de la carte prévue par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet (chapitre 14). Si l'arrêt laisse craindre une dégradation de l'état de santé, faites rédiger sans attendre un mandat de protection future, qui ne peut plus l'être une fois les facultés altérées.

L'altération des facultés et les mesures de protection

Les cinq régimes

Le droit des majeurs protégés offre cinq régimes, qui ne donnent pas les mêmes pouvoirs. Le juge des contentieux de la protection ne prononce une mesure judiciaire que si elle est nécessaire. Une habilitation familiale n'est ainsi pas prononcée lorsqu'un mandat de protection future, une procuration ou les règles du régime matrimonial suffisent (service-public.gouv.fr).

Ces durées figurent sur les fiches officielles consacrées à la tutelle, vérifiée le 7 juillet 2026 (service-public.gouv.fr), à la curatelle, vérifiée le 29 juillet 2026 (service-public.gouv.fr) ainsi qu'à l'habilitation familiale, vérifiée le 19 juin 2026 (service-public.gouv.fr). Le juge peut exceptionnellement fixer jusqu'à vingt ans pour une tutelle ou une curatelle lorsque le certificat médical exclut toute amélioration. La durée de la sauvegarde de justice est celle qu'indique le portail public pour-les-personnes-agees.gouv.fr. Le juge doit statuer dans l'année de sa saisine sur une demande d'habilitation familiale, ce qui laisse un parc sans pilote pendant plusieurs mois si rien n'a été préparé.

Ce que chaque mesure permet sur un parc

Le droit des majeurs protégés distingue les actes conservatoires, les actes d'administration, qui gèrent le patrimoine sans en modifier la composition, puis les actes de disposition, qui l'engagent durablement. Appliqué à un parc, ce classement donne le tableau suivant, établi d'après les fiches officielles citées plus haut et le chapitre 22. Il donne les règles de principe, que le jugement ou le mandat peuvent aménager.

Le mandat notarié ne permet pas les actes à titre gratuit, comme une donation, qui restent soumis au juge (chapitre 22). La vente du logement de la personne protégée obéit à des règles plus strictes, que le juge ou le notaire précisent. La personne habilitée ne peut pas souscrire un acte de caution engageant la personne protégée ni acquérir ou prendre à bail à titre personnel ses biens (service-public.gouv.fr). En curatelle renforcée, le curateur perçoit lui-même les revenus et règle les dépenses, puis remet le solde à la personne (service-public.gouv.fr). En habilitation familiale, un acte accompli hors de la mission est nul sans qu'il soit nécessaire de prouver un préjudice (service-public.gouv.fr).

La question de l'activité commerciale

Les textes interdisent au représentant certaines opérations qui touchent directement l'exploitation d'un parc. Le 3° de l'article 509 du Code civil interdit au tuteur, même avec une autorisation, d'exercer le commerce au nom de la personne protégée. La personne habilitée ne peut pas davantage réaliser, au nom de la personne protégée, des opérations commerciales à partir de ses biens (service-public.gouv.fr). À l'inverse, la Cour de cassation a estimé dans un avis du 6 décembre 2018 (n° 18-70011) qu'aucun texte n'interdit à une personne en curatelle d'exercer le commerce, l'assistance du curateur restant requise pour les actes de disposition liés à cette activité.

La location meublée est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais ce classement fiscal ne suffit pas à en faire un commerce au sens du droit civil. Les sources officielles consultées pour ce guide ne précisent pas si la poursuite d'une location meublée à l'année par un tuteur ou une personne habilitée tombe sous ces interdictions. La question devient plus sensible pour une activité para-hôtelière, qui fournit des prestations de services comparables à celles d'un hôtel (chapitre 58). Lorsque le parc doit être exploité par un représentant, faites poser la question au juge des tutelles ou au notaire dès l'ouverture de la mesure. Conservez la réponse.

Rédiger un mandat de protection future pour une activité professionnelle

Les formes du mandat, son coût et sa mise en œuvre sont présentés au chapitre 22. Pour un loueur professionnel, le contenu compte autant que la forme. Les clauses suivantes répondent aux besoins propres à une activité soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

• Le pouvoir de poursuivre l'exploitation, de conclure, renouveler et résilier les baux meublés, les baux mobilité et, le cas échéant, les contrats de location saisonnière.
• Le pouvoir de tenir ou faire tenir la comptabilité, de signer et déposer la liasse n° 2031 et ses annexes, la déclaration de revenus et les déclarations sociales, ainsi que d'exercer les options fiscales.
• L'accès à l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, au compte de l'Urssaf et au guichet unique des formalités des entreprises.
• Le pouvoir de traiter avec les banques, de renégocier ou de rembourser par anticipation un prêt ainsi que d'accorder ou de lever une garantie.
• Le pouvoir de confier tout ou partie de la gestion à un professionnel titulaire de la carte et de résilier son mandat.
• Les biens dont la vente est autorisée ou au contraire écartée, ainsi que les conditions d'une vente, comme une estimation préalable par un professionnel.
• Les règles d'action lorsque plusieurs mandataires sont désignés, par exemple un mandataire pour la personne et un autre pour les biens.
• La rémunération éventuelle du mandataire et la remise d'un compte annuel de gestion.

Ces outils se cumulent. La procuration et le mandat de gestion fonctionnent tant que vous gardez vos facultés et qu'aucune tutelle n'est prononcée. Le mandat de protection future prend ensuite le relais et peut prévoir la confirmation des délégations existantes.

Le mandat sous signature privée est enregistré pour 125 € selon la fiche officielle citée au chapitre 22. Le certificat médical circonstancié exigé pour une habilitation familiale coûte 192 € selon la fiche vérifiée le 19 juin 2026 (service-public.gouv.fr). Les honoraires d'un notaire ou d'un avocat pour un mandat adapté à un parc se demandent sur devis.

La procédure pas à pas lorsque les facultés s'altèrent

1. Sécurisez l'encaissement des loyers en vérifiant que les virements arrivent sur un compte dont les prélèvements des prêts, des impôts et des cotisations dépendent.
2. Recherchez un mandat de protection future dans les papiers du loueur, chez son notaire ou son avocat.
3. Activez le mandat s'il existe, en faisant établir un certificat médical par un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République, puis en le faisant viser par le greffe du tribunal judiciaire (chapitre 22).
4. À défaut, saisissez le juge d'une demande d'habilitation familiale ou, si la famille est divisée ou absente, d'une mesure de curatelle ou de tutelle. Une sauvegarde de justice avec un mandataire spécial peut couvrir l'urgence pour des actes déterminés.
5. Informez les interlocuteurs de l'activité, à savoir les banques, l'expert-comptable, l'assureur emprunteur, l'Urssaf, le service des impôts des entreprises (SIE) et les gestionnaires, en leur remettant la copie de l'acte qui fonde vos pouvoirs.
6. Dressez l'inventaire des biens, des baux, des dettes et des contrats, qui sert de base aux comptes de gestion.
7. Faites confirmer le cadre de l'exploitation par le juge ou le notaire, notamment sur la poursuite de la location meublée et sur les ventes envisagées.
8. Respectez les échéances fiscales et sociales, en particulier la liasse annuelle, la déclaration de revenus, la déclaration sociale et les acomptes.

Le décès du loueur professionnel

Ce qui s'arrête et ce qui continue

Selon l'article 1742 du Code civil, le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du bailleur. Les héritiers succèdent à ses droits et obligations envers chaque locataire, dépôts de garantie compris (Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession).

L'activité d'entrepreneur individuel du défunt prend fin. Ses patrimoines professionnel et personnel sont réunis, comme le rappelle le chapitre 8. Les comptes ouverts à son nom, y compris le compte dédié à l'activité, sont bloqués dès que la banque est informée, à la différence des comptes joints. Les procurations cessent. Les mandats qu'il avait donnés, notamment à une agence ou à une conciergerie, prennent fin par sa mort selon l'article 2003 du Code civil, sous réserve des règles qui permettent au mandataire d'achever ce qui était commencé.

Les prêts continuent de courir. L'assurance emprunteur rembourse le cas échéant la part assurée du capital, selon la quotité prévue (chapitre 46). Les échéances restent dues jusqu'à sa décision.

Les trente premiers jours

1. Déclarez le décès aux banques, à l'assureur emprunteur, aux assureurs des immeubles et au notaire, qui sera le pivot du règlement.
2. Recensez les entrées et sorties de locataires prévues dans le mois, les réservations saisonnières en cours et les travaux engagés.
3. Désignez un interlocuteur pour les locataires, prestataires et syndics, par un mandat signé de tous les héritiers ou, s'il existe, par le mandataire à effet posthume.
4. Informez chaque locataire par écrit du décès, de la personne à contacter et du nouveau compte de versement des loyers.
5. Renouvelez les mandats de gestion ou de conciergerie qui doivent être poursuivis, au nom des héritiers.
6. Maintenez les assurances des immeubles, la garantie des loyers impayés et les contrats d'entretien.
7. Transmettez à l'expert-comptable la date du décès et les relevés de comptes, afin qu'il prépare la déclaration des résultats de l'année du décès.
8. Conservez la trace de chaque loyer encaissé et de chaque dépense payée depuis le décès, jusqu'au partage.

Selon service-public.gouv.fr, encaisser les loyers ou payer l'assurance d'un bien de la succession ne vaut pas acceptation de la succession. Vendre un bien vaut en revanche acceptation pure et simple (service-public.gouv.fr). Pour un parc fortement endetté, l'acceptation à concurrence de l'actif net protège l'héritier qui ne connaît pas encore l'étendue des dettes.

La déclaration des résultats de l'année du décès

Le décès entraîne l'imposition immédiate des bénéfices de l'activité qui n'ont pas encore été taxés. Selon le 4 de l'article 201 du Code général des impôts (CGI), commenté par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), la déclaration est souscrite par les ayants droit du défunt dans les six mois de la date du décès (BOI-BIC-CESS-40, § 10 et 120). Les héritiers indiquent aussi à l'administration la date de la cessation et, le cas échéant, l'identité du repreneur (même source, § 250).

La déclaration comprend les bénéfices réalisés depuis la clôture du dernier exercice imposé, ainsi que les plus-values et provisions devenues imposables du fait du décès (même source, § 270 et 280). Si le défunt meurt avant d'avoir déclaré les résultats d'un exercice déjà clos, ceux-ci restent déclarés dans le délai normal (même source, § 120). Faute de déclaration dans le délai, les bases peuvent être évaluées d'office (même source, § 350).

L'impôt qui résulte de cette déclaration est dû au nom du défunt, ou du foyer lorsqu'il était marié ou pacsé (même source, § 280). Il constitue une dette de la succession. Le conjoint survivant qui exploite l'activité après le décès n'additionne pas ses propres bénéfices à ceux du défunt (même source, § 290).

Les plus-values constatées au décès

Pour un LMP, les logements inscrits à l'actif sortent de l'activité au décès. Les plus-values latentes sur ces biens deviennent imposables comme lors d'une cession, ce qui fait apparaître une part à court terme égale aux amortissements déduits et une part à long terme pour le surplus (chapitre 78). Trois régimes peuvent en alléger le coût.

L'exonération de l'article 151 septies du CGI reste applicable à la cessation dans ses conditions habituelles, à savoir une activité professionnelle exercée depuis au moins cinq ans et des recettes sous les seuils légaux (chapitre 79). L'abattement de l'article 151 septies B réduit de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième la seule part à long terme. Enfin, la doctrine admet que les loueurs professionnels bénéficient, sous conditions, du report d'imposition de l'article 41 du CGI en cas de transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, cité au chapitre 79).

Le report de l'article 41 suppose une option exercée par les bénéficiaires lors de l'acceptation de la transmission et le dépôt d'un état des plus-values en report. Les plus-values en report sont définitivement exonérées si l'activité est poursuivie pendant au moins cinq ans à compter de la transmission. Le report prend fin notamment à la cession ou à la cessation de l'activité ou à la cession d'un bien. La mise en location-gérance vaut cessation. Lorsque l'option est exercée, l'exonération de l'article 151 septies ne s'applique pas (BOI-BIC-PVMV-40-20-10, § 10, 50, 70 et 90).

L'application de l'article 41 à des héritiers qui reprennent les logements en indivision, ou dont le propre statut de loueur sera non professionnel, n'est pas détaillée dans les sources consultées. Le report suppose une poursuite effective de l'activité pendant cinq ans, alors que des héritiers envisagent souvent de vendre une partie du parc. Faites établir le comparatif par l'expert-comptable et le notaire avant d'exercer l'option.

Les cotisations et les impôts locaux

Le décès met fin à l'affiliation du défunt comme travailleur indépendant. Les cotisations définitives de l'année sont en principe calculées sur le revenu de la période d'activité, déclaré par les héritiers ou l'expert-comptable. Un capital décès peut être versé aux proches d'un indépendant affilié et à jour de ses cotisations, dans les conditions présentées au chapitre 93.

La CFE de l'année du décès suit les règles de la cessation présentées au chapitre 81. Si l'activité comportait des opérations soumises à la TVA, la cessation entraîne le dépôt d'une déclaration et, le cas échéant, des régularisations sur les biens dont la TVA a été déduite (chapitre 80). Les héritiers ou le notaire déclarent la cessation sur le guichet unique des formalités des entreprises. Faites confirmer par le SIE et l'expert-comptable le délai et les formulaires applicables à la situation, car les fiches officielles consultées ne les détaillent pas pour un décès.

Poursuivre ou arrêter l'exploitation

Les héritiers qui poursuivent la location meublée démarrent une nouvelle activité, avec leurs propres formalités, régime et statut, apprécié sur les recettes et les autres revenus de chaque foyer (chapitre 2). Un héritier salarié sera souvent loueur non professionnel (LMNP), avec ses règles de déficits et de plus-values (chapitre 3).

S'ils optent pour le régime réel, les héritiers amortissent les biens sur leur valeur vénale au jour du décès, valeur d'origine des biens acquis à titre gratuit (Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession). Le sort des amortissements différés et des déficits reportables du défunt s'examine dans sa dernière liasse. Ils ne se transmettent pas automatiquement aux héritiers, qui démarrent leur propre activité.

Tant que dure l'indivision, la conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation exige la majorité des deux tiers des droits indivis et la vente exige en principe l'unanimité (service-public.gouv.fr). Le mandat à effet posthume permet au défunt d'avoir désigné à l'avance une personne chargée d'administrer la succession pour deux ans au plus, cinq ans lorsque la gestion de biens professionnels le justifie. Tant que les héritiers n'ont pas accepté la succession, ce mandataire ne peut accomplir que des actes conservatoires et de surveillance (service-public.gouv.fr).

Le conjoint survivant usufruitier perçoit les loyers et exploite l'activité. Un bail commercial ou rural exige l'accord du nu-propriétaire (service-public.gouv.fr). L'amortissement d'un bien démembré se fait valider par l'expert-comptable avant la première liasse.

Les héritiers et les proches vulnérables

L'héritier mineur

Un héritier mineur est représenté par son administrateur légal, en général ses parents. Certains actes de la succession peuvent exiger l'autorisation du juge des tutelles, ce que le notaire précise. Ces délais plaident pour un mandat à effet posthume lorsque des enfants mineurs hériteront d'un parc en activité.

L'héritier majeur protégé

Pour un héritier en tutelle, la renonciation à une succession et l'acceptation d'un partage successoral relèvent des actes de disposition soumis à l'autorisation du juge (service-public.gouv.fr). En curatelle, l'acceptation ou la renonciation se fait avec l'assistance du curateur (service-public.gouv.fr). En habilitation familiale, l'autorisation du juge est requise en cas d'opposition d'intérêts, par exemple lorsque la personne habilitée est elle-même héritière (service-public.gouv.fr).

Dans une indivision, le vote de l'héritier protégé passe par son représentant, avec les autorisations propres à sa mesure, si bien qu'une vente amiable peut exiger une requête au juge. Un testament ou une donation-partage préparés du vivant du loueur permettent d'attribuer des lots déterminés et de limiter les indivisions avec un héritier protégé (chapitre 20).

Le conjoint et le couple de loueurs

Lorsque les deux époux exploitent ensemble, l'incapacité de l'un ne donne pas à l'autre un pouvoir général sur les biens propres de son conjoint. Sous un régime de communauté, certains actes sur les biens communs exigent l'accord des deux époux. L'article 217 du Code civil permet au juge d'autoriser un époux à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre serait nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté. Le régime matrimonial et le statut du conjoint dans l'activité sont présentés aux chapitres 21 et 131.

Les situations particulières

Le loueur qui détient aussi des biens loués nus

Un même foyer peut louer des logements meublés au titre de l'activité et des logements nus relevant des revenus fonciers. Les mesures de protection s'appliquent à l'ensemble du patrimoine, mais le décès ne produit d'effet de cessation que pour l'activité meublée. Les loyers nus encaissés après le décès appartiennent aux héritiers, qui les déclarent dans leurs propres revenus fonciers selon les règles du guide du bailleur privé.

Le loueur en partie LMNP

Le statut s'apprécie chaque année. Un loueur LMNP l'année du décès ne peut pas invoquer les régimes professionnels de plus-value (chapitre 79). Pour des biens détenus sous les deux statuts, le dossier d'amortissement par logement devient indispensable au notaire et à l'expert-comptable.

Le loueur associé d'une société

Lorsque les meublés sont détenus par une société, une société à responsabilité limitée (SARL) de famille par exemple, les parts entrent dans la succession mais la société poursuit son activité et ses baux. Vérifiez que les statuts prévoient un gérant suppléant ou une nomination rapide.

Le loueur domicilié à l'étranger ou dont le parc est situé outre-mer

Lorsque le décès survient à l'étranger, la déclaration de succession est déposée dans les douze mois (chapitre 126). La loi applicable à la succession relève du droit international privé (chapitre 134). Pour un parc ultramarin, le régime dérogatoire de sortie de l'indivision successorale peut faciliter la gestion des biens hérités (chapitre 133).

Deux exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs et reposent sur des hypothèses.

La plus-value constatée au décès

Une loueuse professionnelle décède après douze ans d'activité. Son parc de huit studios, détenus depuis douze ans, a un prix de revient de 850 000 € et a été amorti pour 240 000 €. Sa valeur nette comptable est donc de 610 000 €. La valeur vénale retenue au jour du décès est de 960 000 €.

La plus-value atteint 350 000 €, soit 240 000 € à court terme et 110 000 € à long terme. Après sept années de détention au-delà de la cinquième, l'abattement de l'article 151 septies B atteint 70 % et ramène la part à long terme à 33 000 €. Le tableau compare trois niveaux de recettes moyennes des deux années précédant le décès.

Avec 105 000 € de recettes, le taux d'exonération est de 21 000 € divisés par 36 000 €. Avec 140 000 €, les 240 000 € de court terme s'ajoutent aux autres revenus de la dernière déclaration du défunt et sont imposés au barème. Les prélèvements sociaux sur la part à long terme suivent les règles présentées au chapitre 79. Si les héritiers poursuivent l'activité et optent pour l'article 41, l'imposition est reportée, sans pouvoir cumuler ce report avec l'exonération de l'article 151 septies.

Une incapacité non préparée

Un loueur exploite vingt-quatre studios loués 550 € par mois, soit 13 200 € de loyers mensuels. Un accident vasculaire le prive de ses facultés. Il n'a ni mandat de protection future ni suppléant. Sa fille demande une habilitation familiale, accordée au bout de six mois.

Pendant ces six mois, un prêt in fine arrivé à échéance ne peut pas être remboursé par la vente prévue d'un lot, faute de personne habilitée à signer. Avec un mandat de protection future notarié, le mandataire aurait pu agir dès le visa du greffe, vendre le lot et poursuivre les relocations. Une partie des 7 425 € de vacance et d'impayés aurait été évitée.

Ce que surveille l'administration

L'administration contrôle le délai de six mois et le contenu de la déclaration de l'année du décès, en particulier les plus-values de sortie d'actif. Une valeur vénale sous-estimée réduit à la fois la plus-value et les droits de succession, ce qui expose à une rectification sur les deux terrains. La cohérence entre la liasse et la déclaration de succession est donc examinée.

En cas d'option pour l'article 41, l'administration suit les engagements des bénéficiaires et la poursuite effective de l'activité pendant cinq ans. La vente d'un logement, la mise en location-gérance ou l'arrêt de l'activité met fin au report et rend l'impôt exigible. Les organismes sociaux vérifient de leur côté la déclaration des revenus de la dernière période d'activité.

Pour une personne protégée, le juge contrôle les actes soumis à autorisation, dont l'omission expose l'acte à l'annulation. La personne habilitée ne rend pas de compte de gestion annuel mais peut être contrôlée en cas de litige (service-public.gouv.fr).

Les erreurs fréquentes

• Compter sur une procuration bancaire pour gérer le parc après une altération des facultés. Elle ne permet ni de signer un bail ni de vendre et cesse à la mise sous tutelle.
• Rédiger un mandat de protection future sous signature privée pour un parc qui comporte des ventes ou des refinancements probables. Chaque acte de disposition exigera l'accord du juge.
• Oublier que les mandats de gestion prennent fin au décès du mandant. Les relocations s'interrompent si les héritiers ne renouvellent pas le mandat.
• Laisser passer le délai de six mois pour la déclaration des résultats de l'année du décès. Les bases peuvent être évaluées d'office.
• Ignorer la plus-value de sortie d'actif. Dans le premier exemple, une loueuse dont les recettes dépassent 126 000 € HT laisse 240 000 € de court terme imposable au barème dans sa dernière déclaration.
• Opter pour l'article 41 sans vérifier la poursuite de l'activité pendant cinq ans. La vente d'un lot met fin au report et l'exonération de l'article 151 septies, écartée par l'option, ne peut plus être invoquée.
• Laisser un tuteur ou une personne habilitée exploiter une activité para-hôtelière sans avoir interrogé le juge sur l'interdiction des opérations commerciales.
• Créer des indivisions avec un héritier protégé sans testament ni donation-partage, ce qui soumet chaque vente à une requête au juge.

Liste de contrôle

1. Un suppléant est désigné, formé et connaît l'emplacement du dossier de continuité.
2. Les procurations bancaires couvrent les comptes de l'activité et sont à jour.
3. Un mandat de protection future, notarié si des ventes ou refinancements sont probables, prévoit la poursuite de l'exploitation, les déclarations fiscales et sociales et le recours à des professionnels.
4. Le mandat de protection future est conservé chez le notaire ou l'avocat et ses mandataires savent qu'ils sont désignés.
5. Les contrats d'assurance emprunteur et de prévoyance sont relus au regard d'un revenu locatif qui continue pendant un arrêt.
6. Le testament, la donation au dernier vivant et l'éventuel mandat à effet posthume sont cohérents avec le parc actuel.
7. Les héritiers savent qu'ils disposent de six mois pour la déclaration des résultats de l'année du décès.
8. L'expert-comptable a chiffré la plus-value latente du parc et l'effet des articles 151 septies, 151 septies B et 41.
9. Les mandats de gestion et de conciergerie prévoient la conduite à tenir en cas de décès ou d'incapacité du mandant.
10. En cas d'héritier mineur ou protégé, l'attribution des lots est organisée pour limiter les indivisions.
11. Le dossier d'amortissement par logement et le statut de chaque année sont archivés et accessibles aux proches.