Le mot « micro » recouvre en location meublée deux régimes qu'il ne faut pas confondre. Le micro-BIC est un régime fiscal, qui applique un abattement forfaitaire aux recettes pour calculer le bénéfice imposable. Le micro-entrepreneur combine ce régime fiscal avec un régime social, dans lequel les cotisations sont calculées sur les recettes à un taux forfaitaire. Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous 23 000 € de recettes peut être au micro-BIC sans jamais être micro-entrepreneur.
Ce chapitre présente les loueurs concernés par le régime du micro-entrepreneur, les plafonds, les cotisations et leurs effets sur la retraite, l'imposition et le versement libératoire, les autres obligations, puis la comparaison avec le régime réel. Il traite enfin des chambres d'hôtes et des meublés de tourisme, pour lesquels ce régime est fréquent. Les cotisations au régime réel sont présentées au chapitre 91, la retraite au chapitre 94 et la pluriactivité au chapitre 95.
Micro-BIC ou micro-entrepreneur
Deux régimes distincts
Le micro-BIC concerne l'impôt sur le revenu. Il s'applique aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la location meublée lorsque les recettes restent sous un plafond, sauf option pour le régime réel. Le régime du micro-entrepreneur ajoute à ce régime fiscal un mode de calcul et de paiement des cotisations sociales, auprès de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf).
| Régime | Loueurs concernés | Impôt | Prélèvement social |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC sans affiliation | LMNP sous les seuils d'affiliation | Recettes moins abattement | Prélèvements sociaux sur le bénéfice |
| Micro-entrepreneur | Loueurs affiliés sous les plafonds | Recettes moins abattement ou versement libératoire | Cotisations sur les recettes |
| Travailleur indépendant au réel | Loueurs affiliés au-delà des plafonds ou au réel | Bénéfice réel | Cotisations sur le bénéfice |
Les loueurs concernés en 2026
La fiche du service public consacrée aux cotisations des loueurs en meublé décrit les situations suivantes pour les revenus de 2026 (service-public.gouv.fr). Sous 23 000 € de recettes, aucune cotisation n'est due. Entre 23 000 € et 83 600 €, le régime dépend du type de location et, pour la longue durée, du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Au-delà de 83 600 €, le loueur relève du régime des travailleurs indépendants et cotise sur son bénéfice.
| Location, recettes 2026 de 23 000 € à 83 600 € | Régime social selon la fiche |
|---|---|
| Longue durée, conditions du statut LMP remplies | Micro-entrepreneur, affiliation au régime général possible |
| Longue durée, recettes inférieures aux autres revenus d'activité | Aucune cotisation, le loueur reste LMNP |
| Meublé de tourisme classé, recettes 2024 ou 2025 au plus égales à 77 700 € | Micro-entrepreneur, affiliation au régime général possible |
| Meublé de tourisme classé, recettes 2024 et 2025 supérieures à 77 700 € | Travailleur indépendant |
| Meublé de tourisme non classé | Travailleur indépendant |
Le meublé de tourisme non classé ne peut pas relever du micro-entrepreneur au-delà de 23 000 €, car son plafond fiscal est de 15 000 €. Le loueur de longue durée qui reste LMNP parce que ses recettes sont inférieures à ses autres revenus d'activité n'est pas affilié. Il peut rester au micro-BIC, sans aucune cotisation. Les conditions du statut professionnel sont détaillées au chapitre 2.
Les chambres d'hôtes
Les chambres d'hôtes obéissent à une règle propre. L'activité est commerciale quel que soit le montant des revenus et doit être immatriculée. Les cotisations sociales sont dues lorsque le revenu dépasse 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), soit 6 248 € selon la fiche du service public consacrée aux chambres d'hôtes (entreprendre.service-public.gouv.fr). Ce montant est revalorisé chaque année avec le PASS, fixé à 48 060 € pour 2026. Les règles d'exploitation figurent dans le Guide du bailleur privé, Les chambres d'hôtes.
Les conditions et les plafonds
Une entreprise individuelle
Le régime du micro-entrepreneur est réservé à l'entrepreneur individuel qui exerce en nom propre. Les sociétés civiles, les sociétés de personnes et les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés en sont exclues (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une personne ne peut détenir qu'une seule entreprise individuelle (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Cette dernière règle a une conséquence pratique. Un micro-entrepreneur qui exerce déjà une autre activité, par exemple de conseil ou d'artisanat, rattache sa location meublée à la même entreprise individuelle. Les deux activités sont alors soumises aux plafonds des activités mixtes. La séparation des patrimoines de l'entrepreneur individuel est traitée au chapitre 8.
Les plafonds de chiffre d'affaires
Pour les revenus de 2026, le régime s'applique si le chiffre d'affaires hors taxes de 2024 et de 2025 n'a pas dépassé les plafonds suivants (entreprendre.service-public.gouv.fr).
| Activité | Plafond 2026 |
|---|---|
| Location meublée de longue durée | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € |
| Vente de marchandises et fourniture de logement hors meublé | 203 100 € |
| Activités mixtes, plafond global | 203 100 € |
Le régime ne s'arrête que si le plafond est dépassé deux années consécutives. Le passage au régime réel prend alors effet au 1er janvier de l'année suivante. Un seul dépassement n'entraîne pas la sortie. L'année de création, le plafond est calculé au prorata du nombre de jours d'activité.
L'immatriculation
Le loueur affilié déclare son activité au guichet des formalités des entreprises, qui lui attribue un numéro d'identification. Les formalités sont détaillées au chapitre 7. Les chambres d'hôtes sont immatriculées au registre du commerce et des sociétés, une location non immatriculée constituant une infraction de travail dissimulé selon la fiche du service public.
Les cotisations
Les taux
Les cotisations sont un pourcentage du chiffre d'affaires encaissé. Elles couvrent la maladie, la maternité, la retraite de base et complémentaire, l'invalidité et le décès, la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Les taux de 2026 sont les suivants (entreprendre.service-public.gouv.fr).
| Activité | Taux 2026 |
|---|---|
| Location d'habitation meublée | 21,2 % |
| Location de logements meublés de tourisme | 6 % |
| Vente et fourniture de logement hors location meublée | 12,3 % |
| Prestations de services BIC | 21,2 % |
Pour les chambres d'hôtes, les sources officielles ne concordent pas. La fiche consacrée aux chambres d'hôtes indique un taux de 21,2 %, alors que la fiche générale sur les cotisations du micro-entrepreneur applique 12,3 % à la fourniture de logement hors location meublée et meublé de tourisme. Faites confirmer par l'Urssaf, avant l'ouverture, la catégorie retenue pour votre activité.
Le calcul et la déclaration
Le chiffre d'affaires se déclare en ligne chaque mois ou chaque trimestre selon l'option choisie. Les cotisations se paient en même temps. La première déclaration intervient au plus tôt 90 jours après le début de l'activité. Un chiffre d'affaires nul ne donne lieu à aucune cotisation. Le micro-entrepreneur peut demander à payer des cotisations minimales pour conserver une protection sociale malgré un faible chiffre d'affaires (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Selon la même fiche, cette option se demande à l'Urssaf par courrier ou par la messagerie du compte en ligne avant le 31 décembre, pour une application au 1er janvier suivant. En cas de création, la demande doit être faite au plus tard le dernier jour du troisième mois qui suit la création. La renonciation se demande avant le 31 décembre de l'année qui précède celle où l'option cesse de s'appliquer. Pour un loueur de longue durée affilié, dont les recettes dépassent nécessairement 23 000 €, cette option présente peu d'intérêt. Elle peut en avoir pour un exploitant de chambres d'hôtes aux recettes faibles.
La simplicité a une contrepartie. Les cotisations portent sur les recettes, quelles que soient les charges. Un loueur dont les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les travaux absorbent l'essentiel des loyers paie les mêmes cotisations qu'un loueur sans dette ni charge.
L'aide à la création ou à la reprise d'une entreprise
L'aide à la création ou à la reprise d'une entreprise (ACRE) réduit les cotisations pendant les premiers mois d'activité, sous conditions. Selon la circulaire de la Caisse nationale d'assurance vieillesse (Cnav) n° 2026-12 du 7 avril 2026, ses modalités ont été modifiées par le décret n° 2026-69 pour les créations et reprises intervenant à compter du 1er juillet 2026. La même circulaire précise que la réduction est neutralisée pour le calcul des droits à la retraite. Les conditions d'éligibilité s'obtiennent auprès de l'Urssaf.
La retraite du micro-entrepreneur loueur
Les droits à la retraite se calculent à partir des cotisations payées. Selon la fiche du service public, la part du forfait affectée à la retraite de base est de 43,45 % pour la location meublée hors tourisme et de 50,20 % pour les meublés de tourisme en 2026. La part affectée à la retraite complémentaire est respectivement de 19,75 % et de 18,60 % (entreprendre.service-public.gouv.fr).
La même fiche décrit la validation des trimestres. Le montant affecté à la retraite de base est divisé par 17,87 %, puis par 1 803 € par trimestre, dans la limite de quatre trimestres par an. Le tableau ci-dessous en tire, par nos calculs, le chiffre d'affaires approximatif nécessaire en 2026.
| Trimestres | Location meublée hors tourisme | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| 1 | Environ 3 500 € | Environ 10 700 € |
| 2 | Environ 7 000 € | Environ 21 400 € |
| 3 | Environ 10 500 € | Environ 32 100 € |
| 4 | Environ 14 000 € | Environ 42 800 € |
Le loueur de longue durée affilié valide donc ses quatre trimestres. Le loueur de meublés de tourisme, dont le taux de 6 % est réduit, n'en valide que deux entre 23 000 € et 32 000 € environ. Ce faible taux allège la charge sociale, mais il réduit d'autant les droits à pension. Le chapitre 94 détaille la retraite du loueur.
Les indemnités journalières et l'assurance chômage
Pour les indemnités journalières de maladie, l'Assurance maladie retient comme revenu du micro-entrepreneur son chiffre d'affaires diminué d'un abattement forfaitaire, de 50 % pour les prestations de services. Un LMP micro-entrepreneur qui a encaissé 40 000 € de loyers chacune des trois années précédentes dispose ainsi d'un revenu moyen de 20 000 € et d'une indemnité d'environ 27,40 € par jour en 2026, après douze mois d'affiliation et trois jours de carence. Le même parc au régime réel, avec un bénéfice faible, peut n'ouvrir aucune indemnité (chapitre 93).
Le micro-entrepreneur qui perçoit l'allocation d'aide au retour à l'emploi voit celle-ci réduite selon son chiffre d'affaires, retenu après un abattement de 50 % pour les locations meublées (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le mécanisme et un exemple figurent au chapitre 95.
L'impôt sur le revenu
Le micro-BIC
Au micro-BIC, le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire. Pour les revenus de 2025, la fiche du service public consacrée au régime fiscal de la micro-entreprise indique un abattement de 50 % pour les prestations de services, dont relève la location meublée de longue durée, de 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes et de 30 % pour les meublés non classés, avec un minimum de 305 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'abattement couvre forfaitairement toutes les charges, y compris l'amortissement.
Le bénéfice ainsi calculé s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte le barème progressif. Pour le micro-entrepreneur, il ne supporte pas en plus les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, car la CSG et la CRDS sont comprises dans les cotisations. Les règles générales sont présentées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée.
Le versement libératoire
Le micro-entrepreneur peut opter pour le versement libératoire de l'impôt sur le revenu. L'impôt est alors payé à l'Urssaf avec les cotisations, à un taux appliqué au chiffre d'affaires. Le bénéfice correspondant n'est alors plus soumis au barème. L'option est réservée aux foyers dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas une limite par part de quotient familial.
Selon la fiche 2026 de l'administration fiscale sur les régimes réservés aux petites entreprises, le revenu fiscal de référence de 2024 doit être au plus égal à 29 315 € par part pour une application en 2026. La fiche du service public indique un taux de 1 % pour le commerce et le logement hors location meublée et de 1,7 % pour les autres activités BIC, dont les meublés de tourisme classés (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'option se demande avant le 30 septembre de l'année qui précède son application, ou dans les trois mois de la création.
Le versement libératoire n'est pas avantageux en soi. Il est payé même lorsque le foyer serait peu ou pas imposable au barème. Il cesse de s'appliquer lorsque le revenu fiscal de référence dépasse la limite. Comparez chaque année l'impôt au barème et le versement libératoire, à partir de votre propre taux marginal.
Les autres obligations
Le compte bancaire
Un compte bancaire dédié devient obligatoire lorsque le chiffre d'affaires du micro-entrepreneur dépasse 10 000 € pendant deux années consécutives. Pour une activité commerciale, comme les chambres d'hôtes, il est obligatoire quel que soit le chiffre d'affaires (entreprendre.service-public.gouv.fr). Il peut s'agir d'un compte personnel affecté à l'activité. Même sous le seuil, un compte séparé simplifie le suivi des recettes à déclarer.
La cotisation foncière des entreprises
La cotisation foncière des entreprises (CFE) s'applique à la location meublée lorsque les recettes hors taxes dépassent 5 000 €. Elle n'est pas due pour un logement qui fait partie de la résidence principale du loueur. L'entreprise est exonérée l'année de sa création et sa base est réduite de moitié la deuxième année. Les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés situés dans l'habitation personnelle de l'exploitant sont exonérés de plein droit, sauf délibération contraire de la commune (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le chapitre 81 détaille la base minimum et les déclarations.
La taxe sur la valeur ajoutée
La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf lorsqu'elle s'accompagne de prestations para-hôtelières. Les chambres d'hôtes y sont soumises, avec une franchise en base lorsque le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 85 000 € ou celui de l'année en cours 93 500 €, selon la fiche consacrée aux chambres d'hôtes. Le régime de la TVA du loueur est traité au chapitre 80 et les services para-hôteliers au chapitre 58.
Micro-entrepreneur ou régime réel
Ce que le régime du micro-entrepreneur ignore
Le micro-entrepreneur ne déduit ni ses charges réelles, ni ses intérêts d'emprunt, ni l'amortissement de ses logements et de son mobilier. L'abattement fiscal et le taux de cotisations sont les mêmes pour un parc acheté comptant que pour un parc financé à crédit. Au régime réel, l'impôt et les cotisations portent sur le bénéfice, souvent très inférieur aux recettes dans les premières années.
Les critères de comparaison
Le choix se prépare sur plusieurs critères, sans qu'aucun soit décisif à lui seul. Le tableau qui suit en donne une lecture générale.
| Critère | Plutôt favorable au micro-entrepreneur | Plutôt favorable au réel |
|---|---|---|
| Endettement | Faible ou nul | Important |
| Charges et travaux | Limités | Élevés |
| Amortissement disponible | Faible, biens anciens ou amortis | Élevé, acquisition récente |
| Retraite | Recherche de trimestres validés | Droits acquis par ailleurs |
| Gestion | Recherche de simplicité | Comptabilité déjà tenue |
| Type de location | Meublé de tourisme classé à 6 % | Meublé non classé au-delà de 15 000 € |
Le régime réel suppose une comptabilité commerciale, une liasse fiscale et en pratique un expert-comptable, dont le coût est déductible. Il permet aussi au loueur professionnel d'imputer un déficit sur son revenu global. Le chapitre 75 détaille le régime réel BIC du professionnel.
Le passage d'un régime à l'autre
Le micro-entrepreneur peut opter pour le régime réel, même sous les plafonds. L'option se fait dans les délais fixés par l'administration fiscale. Elle vaut un an et se reconduit tacitement tant qu'elle n'est pas dénoncée. Selon la fiche du service public consacrée aux cotisations des loueurs, le choix se fait entre le régime du micro-entrepreneur, à la fois social et fiscal, ou celui du travailleur indépendant qui cotise sur son bénéfice. Faites confirmer par l'Urssaf l'effet de votre option sur vos cotisations avant de l'exercer.
Les cas particuliers
Le loueur pluriactif ou retraité
Un salarié qui loue des meublés de tourisme classés pour plus de 23 000 € de recettes reste en principe LMNP, mais il relève du régime du micro-entrepreneur pour ses cotisations. Ses trimestres sont souvent déjà validés par son salaire, si bien que ses cotisations lui apportent surtout des points de retraite complémentaire. La pluriactivité est traitée au chapitre 95.
Un retraité micro-entrepreneur exerce une activité au sens du cumul emploi-retraite. Ses revenus de location sont comparés aux plafonds de cumul, dont les règles changent pour les départs à partir du 1er janvier 2027. Le chapitre 94 présente ces règles.
Le couple
Chaque membre du couple qui exploite en son nom propre est un entrepreneur individuel distinct. Les plafonds s'apprécient par entreprise. Le statut LMP, lui, s'apprécie au niveau du foyer fiscal. La répartition des biens et des activités entre époux ainsi que ses conséquences sociales sont traitées aux chapitres 21 et 131.
Les activités mixtes dans une même entreprise
Un loueur peut exploiter à la fois des logements de longue durée, des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes. Ces activités relèvent d'une seule entreprise individuelle, puisqu'une personne ne peut en détenir qu'une. Leurs taux de cotisations diffèrent, de 21,2 % à 6 % en 2026, si bien que chaque catégorie de recettes doit être déclarée sur la ligne qui lui correspond. Une erreur de ventilation modifie à la fois les cotisations et les droits à la retraite.
Les plafonds du régime s'apprécient alors selon les règles des activités mixtes, avec un plafond global de 203 100 € et un plafond propre de 83 600 € pour les prestations de services, dont relève la location meublée (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour le meublé de tourisme non classé, le plafond fiscal de 15 000 € reste le plus contraignant. Tenez un registre des recettes par catégorie et par logement.
Le dépassement des plafonds
Sur le plan fiscal, un loueur de longue durée dont les recettes dépassent 83 600 € une seule année reste au micro-BIC. S'il les dépasse deux années de suite, il passe au régime réel au 1er janvier suivant. Sur le plan social, la fiche consacrée aux cotisations des loueurs rattache au régime des travailleurs indépendants les recettes de l'année supérieures à 83 600 €. Faites préciser par l'Urssaf l'année à partir de laquelle vos cotisations seront calculées sur le bénéfice. Pour le meublé de tourisme classé, la même fiche précise qu'un dépassement de 77 700 € en 2024 et en 2025 fait relever le loueur du régime des travailleurs indépendants dès 2026. Anticipez ce passage, qui suppose de tenir une comptabilité dès le premier jour de l'exercice concerné.
Un exemple illustre la règle fiscale. Un loueur de longue durée encaisse 86 000 € en 2025, puis 82 000 € en 2026. Le dépassement de 2025 restant isolé, il demeure au micro-BIC pour 2026 et pour 2027. S'il avait encaissé 86 000 € en 2025 puis 85 000 € en 2026, il passerait au régime réel au 1er janvier 2027 et devrait organiser sa comptabilité dès cette date.
Trois exemples chiffrés illustratifs
Les montants qui suivent sont illustratifs. Ils retiennent les taux de 2026 cités plus haut et ne tiennent pas compte de la CFE ni de la situation fiscale d'ensemble du foyer.
Un loueur professionnel de longue durée
Un loueur sans autre revenu d'activité encaisse 40 000 € de loyers de longue durée. Il est LMP et relève du micro-entrepreneur. Ses cotisations s'élèvent à 21,2 % de 40 000 €, soit 8 480 €. Son bénéfice imposable au micro-BIC est de 20 000 € après l'abattement de 50 %. Il valide quatre trimestres de retraite.
Au régime réel, supposons des charges de 8 000 €, des intérêts de 7 000 € et un amortissement de 15 000 €. Le bénéfice tombe à 10 000 €. L'impôt et les cotisations portent sur ce montant, selon les règles du chapitre 91. Ce bénéfice dépasse encore 7 212 €, si bien qu'il valide en principe aussi ses quatre trimestres en 2026. L'avantage du réel diminue toutefois à mesure que l'emprunt se rembourse et que l'amortissement s'épuise.
Un salarié qui loue des meublés de tourisme classés
Un salarié à temps plein encaisse 30 000 € de recettes de meublés de tourisme classés. Il reste LMNP, mais il est affilié au-delà de 23 000 €. Ses cotisations s'élèvent à 6 % de 30 000 €, soit 1 800 €. Son bénéfice imposable au micro-BIC est de 15 000 €. Au taux marginal de 30 %, l'impôt correspondant atteint 4 500 €.
S'il remplit la condition de revenu fiscal de référence et opte pour le versement libératoire, il paie 1,7 % de 30 000 €, soit 510 €, à la place de l'impôt au barème sur ce bénéfice. L'écart tient à son taux marginal élevé. Pour un foyer peu imposé, la comparaison serait différente.
Une exploitante de chambres d'hôtes
Une exploitante encaisse 20 000 € de recettes de chambres d'hôtes dans sa maison. Son revenu dépasse 13 % du PASS et elle est affiliée. Ses cotisations atteindraient 2 460 € au taux de 12,3 % ou 4 240 € au taux de 21,2 %, selon la catégorie que retiendra l'Urssaf. Son bénéfice imposable au micro-BIC est de 10 000 € après l'abattement de 50 %. Les chambres étant situées dans son habitation personnelle, elle est exonérée de CFE, sauf délibération contraire de la commune.
Le même parc sous les deux régimes
Le tableau qui suit reprend le premier exemple, avec 40 000 € de loyers de longue durée et un bénéfice réel de 10 000 €. Il compare les effets connus des deux régimes, sans calculer les cotisations au réel, qui dépendent du barème de l'Urssaf.
| Critère | Micro-entrepreneur | Régime réel |
|---|---|---|
| Assiette des cotisations | 40 000 € de recettes | Bénéfice de 10 000 € avant abattement social |
| Cotisations | 8 480 € par an | Barème appliqué au bénéfice, minimums compris |
| Bénéfice imposable | 20 000 € | 10 000 € |
| Trimestres de retraite | 4 | 4 en principe en 2026 |
| Indemnité journalière | Environ 27,40 € sur trois ans comparables | Calculée sur le revenu cotisé, plus faible |
| Obligations comptables | Registre des recettes | Comptabilité commerciale et liasse |
| Déficit | Impossible | Imputable sur le revenu global pour un LMP |
Sur trois années comparables, les cotisations au micro-entrepreneur atteignent 25 440 €. Cet écart se compare à la baisse des droits et au coût de la comptabilité au régime réel. Aucun des deux régimes n'est préférable en soi.
Petit professionnel et grand parc
Le régime du micro-entrepreneur concerne surtout le petit professionnel. Un parc de longue durée qui encaisse plus de 83 600 € de recettes deux années de suite en sort. Un grand parc de meublés de tourisme non classés n'y entre jamais au-delà de 23 000 €. Le grand parc relève donc du régime des travailleurs indépendants et d'une comptabilité complète. Répartir l'activité entre plusieurs membres du foyer dans le seul but de rester sous les plafonds, sans justification économique propre, s'exposerait à une remise en cause (chapitre 88).
Pour le petit professionnel, la question se repose chaque année. Un achat, une vente ou la fin de l'amortissement d'un bien peut faire basculer l'intérêt relatif des deux régimes. Le comparatif se refait avant la date limite de l'option, avec les chiffres de l'année écoulée et une projection de l'année suivante.
Ce que vérifient l'administration et l'Urssaf
Le chiffre d'affaires déclaré à l'Urssaf chaque mois ou chaque trimestre doit correspondre aux recettes portées sur la déclaration de revenus. Un écart se repère par simple rapprochement. Pour les meublés de tourisme, les plateformes de réservation déclarent chaque année à l'administration fiscale les sommes versées aux loueurs (Guide du bailleur privé, Les plateformes de réservation et leurs obligations).
La recette à déclarer est en principe le montant payé par le voyageur. Il ne s'agit pas du montant net de commission que versent certaines plateformes. Une déclaration nette de commission minore à la fois l'impôt et les cotisations. Rapprochez chaque relevé annuel de votre registre des recettes et corrigez les écarts avant de déposer vos déclarations.
Devenir micro-entrepreneur loueur pas à pas
- Classez chaque logement selon le type de location et vérifiez le seuil d'affiliation applicable.
- Pour la longue durée, établissez le statut du foyer en comparant les recettes aux autres revenus d'activité.
- Vérifiez que les recettes des deux années précédentes restent sous les plafonds du régime.
- Immatriculez l'activité au guichet des formalités des entreprises.
- Choisissez la périodicité mensuelle ou trimestrielle des déclarations et ouvrez votre espace en ligne à l'Urssaf.
- Décidez de l'option pour le versement libératoire dans les délais, après comparaison avec l'impôt au barème.
- Ouvrez un compte bancaire dédié lorsque la loi l'exige et tenez un registre des recettes par catégorie.
- Déclarez et payez vos cotisations à chaque échéance, y compris lorsque le chiffre d'affaires est nul.
- Reportez les recettes annuelles sur votre déclaration de revenus et rapprochez-les des relevés des plateformes.
- Comparez chaque année le régime avec le régime réel avant la date limite de l'option.
Les erreurs fréquentes
- Confondre le micro-BIC, régime d'impôt, avec le micro-entrepreneur, régime social et fiscal.
- Croire qu'un LMNP au micro-BIC doit s'immatriculer comme micro-entrepreneur, sans avoir vérifié les seuils d'affiliation.
- Oublier que les meublés de tourisme sont soumis aux cotisations au-delà de 23 000 €, même en LMNP.
- Choisir le régime du micro-entrepreneur pour un parc financé à crédit sans comparer avec le bénéfice réel.
- Supposer que le taux de 6 % des meublés de tourisme ouvre les mêmes droits à la retraite que le taux de 21,2 %.
- Retenir sans vérification un taux de cotisations pour des chambres d'hôtes, alors que les sources officielles divergent.
- Créer une seconde entreprise individuelle pour la location alors qu'une personne ne peut en détenir qu'une.
- Opter pour le versement libératoire sans comparer avec l'impôt au barème du foyer.
- Ignorer qu'un double dépassement des plafonds fait passer au régime réel au 1er janvier suivant.
- Déclarer toutes les recettes d'une entreprise mixte au même taux.
- Déclarer les recettes des plateformes nettes de commission.
Le coût de quelques erreurs
Les montants qui suivent sont illustratifs et reprennent les taux de 2026.
| Erreur | Hypothèse | Conséquence |
|---|---|---|
| Recettes de meublés de tourisme classés déclarées au taux de 21,2 % | 30 000 € de recettes | 4 560 € de cotisations payées en trop par rapport au taux de 6 % |
| Loyers de longue durée déclarés au taux de 6 % | 40 000 € de recettes | 6 080 € de cotisations éludées, à régulariser |
| Versement libératoire choisi par un foyer peu imposé | 30 000 € de recettes de tourisme classé | 510 € payés alors que l'impôt au barème aurait pu être plus faible |
| Option pour le réel oubliée sur un parc à crédit | Bénéfice réel de 10 000 € | Cotisations sur 40 000 € de recettes au lieu du bénéfice |
Liste de contrôle
- J'ai identifié le type de chaque location, longue durée, tourisme classé, tourisme non classé ou chambres d'hôtes.
- J'ai vérifié si mes recettes dépassent le seuil d'affiliation applicable, 23 000 € ou 13 % du PASS.
- Pour une location de longue durée, j'ai comparé mes recettes à mes autres revenus d'activité.
- J'ai vérifié que mes recettes des deux années précédentes restent sous les plafonds du régime.
- Je me suis immatriculé au guichet des formalités des entreprises si je suis affilié.
- J'ai fait confirmer par l'Urssaf le taux de cotisations applicable à mon activité.
- Je déclare mon chiffre d'affaires chaque mois ou chaque trimestre et je paie mes cotisations à temps.
- J'ai estimé les trimestres de retraite que me procurent mes cotisations.
- J'ai vérifié mon revenu fiscal de référence avant de comparer l'impôt au barème et le versement libératoire.
- J'ai ouvert un compte dédié lorsque la loi l'exige.
- J'ai vérifié ma situation au regard de la CFE et de la TVA.
- J'ai comparé chaque année le régime du micro-entrepreneur et le régime réel avec mes chiffres.
- Je déclare chaque catégorie de recettes au taux qui lui correspond.
- J'ai rapproché les relevés annuels des plateformes de mon registre des recettes.
- J'ai mesuré mes droits aux indemnités journalières dans chacun des deux régimes.