Les listes de contrôle

Un loueur en meublé professionnel (LMP) perd rarement de l'argent parce qu'il ignore une règle. Il en perd parce qu'un calcul n'a pas été refait au bon moment, qu'une échéance a glissé ou qu'une pièce manque le jour où l'administration, la banque ou le juge la demande. Plus le parc grandit, plus ces oublis se multiplient, car chaque lot, chaque bail et chaque prêt porte ses propres dates.

Ce chapitre reprend les listes de contrôle des chapitres 1 à 141 et les ordonne selon les moments de la vie du loueur professionnel. Les doublons ont été fusionnés et seuls les contrôles essentiels sont retenus. Chaque point renvoie au chapitre qui expose la règle, son fondement, la procédure et les exemples chiffrés. Ces listes ne remplacent ni la lecture de ces chapitres ni l'avis d'un expert-comptable, d'un notaire ou d'un avocat dans les situations complexes.

Comment utiliser ces listes

Relisez chaque liste avant l'acte qu'elle prépare, cochez chaque point sur pièce et conservez la liste cochée et datée dans le dossier du lot, de l'immeuble ou de l'exercice. Un point que vous ne pouvez pas cocher signale une vérification à faire avant de signer, de déclarer ou de payer. Sur un grand parc, une liste peut être confiée à un collaborateur si la personne qui décide relit les points restés ouverts.

Devenir loueur professionnel

Le statut

1. Chaque janvier, les recettes de location meublée toutes taxes comprises (TTC) de l'année écoulée sont additionnées pour tout le foyer, sociétés de personnes et indivisions comprises (chapitres 2 et 6).
2. Elles sont comparées au seuil de 23 000 € puis aux autres revenus d'activité nets du foyer, pensions comprises et revenus fonciers exclus (chapitres 2 et 6).
3. Les recettes d'un logement entré dans l'activité en cours d'année sont ramenées à douze mois à partir de la date de l'acte ou de l'achèvement (chapitres 1 et 2).
4. Le statut retenu, loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou LMP, est consigné chaque année avec son calcul (chapitres 2 et 139).
5. Le même calcul est projeté sur trois ans en intégrant retraite, mariage, changement d'emploi ou vente (chapitres 6, 9 et 130).
6. Un non-résident ajoute ses revenus d'activité étrangers soumis à un impôt équivalent et en garde les preuves (chapitres 2 et 90).
7. Les déficits sont suivis par origine, professionnelle ou non, puis par année (chapitres 2, 6 et 77).
8. Chaque logement est classé selon son mode de location, sa catégorie de revenus, son régime de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et sa situation au regard de la cotisation foncière des entreprises (CFE) (chapitres 1, 4 et 5).
9. Les services offerts sont recensés chaque année au regard des quatre services de la doctrine (chapitres 5 et 58).
10. Avant de meubler un logement loué nu, les baux en cours et les déficits fonciers imputés sont examinés (chapitres 4 et 6).

L'exemple qui suit est illustratif. Un foyer perçoit 18 000 € par an de deux meublés anciens. Il met en location un troisième logement le 1er septembre 2026, qui rapporte 2 400 € sur les 122 jours restants. Les encaissements réels de 2026 sont de 20 400 €, mais les recettes du nouveau logement ramenées à douze mois atteignent 2 400 × 365 / 122, soit environ 7 180 €, pour un total retenu d'environ 25 180 €. Avec 15 000 € d'autres revenus d'activité, le foyer est LMP dès 2026, alors qu'un calcul sans prorata aurait conclu l'inverse (chapitre 2).

Les formalités

1. Un compte bancaire distinct portant la mention « EI », pour entrepreneur individuel, reçoit tous les flux de l'activité (chapitres 7, 8 et 18).
2. L'activité est déclarée sur le guichet unique dans les quinze jours de la première location (chapitre 7).
3. L'espace professionnel est activé dès réception du numéro du système d'identification du répertoire des entreprises (SIREN) et le code d'activité attribué est vérifié (chapitres 7 et 141).
4. Le choix entre micro-BIC et régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) est fait par écrit dans les délais (chapitres 7 et 75).
5. L'option pour l'impôt sur les sociétés n'est exercée qu'après une comparaison chiffrée sur plusieurs années (chapitres 7 et 8).
6. La déclaration n° 1447-C-SD de CFE est déposée avant le 31 décembre de la première année (chapitres 7 et 81).
7. L'affiliation à l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) est vérifiée à chaque changement de statut (chapitres 2, 7 et 91).
8. Toute renonciation à la protection du patrimoine personnel est limitée en montant et en durée (chapitres 8 et 40).

L'organisation

1. Un plan stratégique fixe des objectifs chiffrés et datés et situe les seuils fiscaux sur la trajectoire du parc (chapitres 9 et 138).
2. Chaque fonction est attribuée à une personne nommée avec une matrice de délégation écrite (chapitre 11).
3. Les processus sont écrits et distinguent délais légaux et délais internes (chapitres 11 et 49).
4. Toute décision automatisée qui produit un effet juridique pour une personne est validée par un humain (chapitre 10).
5. Un salarié est embauché avec un contrat écrit et une déclaration préalable à l'embauche faite avant sa prise de poste (chapitre 12).
6. Pour tout contrat d'au moins 5 000 € hors taxes (HT), l'attestation de vigilance du prestataire est vérifiée puis renouvelée tous les six mois (chapitre 13).
7. Le gestionnaire détient la carte professionnelle avec mention gestion et une garantie financière confirmée (chapitre 14).
8. Le contrat de conciergerie précise sa nature, la taxe de séjour, les annonces et les reversements (chapitre 15).
9. Chaque lot a un identifiant stable et les accès aux outils sont nominatifs et revus (chapitres 11 et 16).
10. Une dizaine d'indicateurs sont suivis chaque mois avec un seuil d'alerte (chapitre 17).
11. Une prévision de trésorerie sur douze mois glissants et un budget pluriannuel sont tenus (chapitres 18 et 19).
12. Chaque proche qui travaille dans l'activité dispose d'un statut déclaré (chapitres 20, 21 et 98).
13. Un dossier de continuité, un suppléant formé et un mandat de protection future organisent la relève (chapitres 20, 22 et 135).
14. Le répertoire des interlocuteurs est daté et accessible au suppléant (chapitre 141).

Acquérir

Avant l'offre

1. La stratégie d'acquisition est écrite avec ses zones, ses typologies et ses critères éliminatoires (chapitre 23).
2. Le prix plafond est calculé sur le coût complet, frais, travaux, mobilier et portage compris (chapitres 23, 34 et 36).
3. Le rendement net est comparé au coût de la dette dans un scénario défavorable (chapitres 36 et 45).
4. L'effet de l'achat sur le statut et sur le régime fiscal est simulé pour l'année d'acquisition et la suivante (chapitres 25, 28 et 36).
5. L'acquéreur et la quote-part de chacun sont fixés avant l'offre (chapitres 23 et 36).
6. Le permis de louer, l'usage et l'encadrement des loyers sont vérifiés auprès de la mairie (chapitres 23 et 118).
7. La classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) de chaque lot est confrontée au calendrier énergétique (chapitres 36 et 66).
8. La capacité du vendeur et les pouvoirs du signataire sont connus (chapitres 24 et 34).

L'audit et la promesse

1. La promesse fixe le calendrier d'audit et une date limite de renonciation (chapitres 26 et 27).
2. Le notaire vérifie titre, servitudes, urbanisme et droits de préemption (chapitres 27 et 33).
3. Le bâtiment est visité par un professionnel qui remet un rapport chiffré (chapitres 27 et 36).
4. L'état locatif est rapproché des baux, des quittances et des relevés bancaires (chapitres 27 et 36).
5. Les documents de copropriété sont lus, travaux votés et plan pluriannuel compris (chapitres 27 et 73).
6. Au-delà de cinq logements, l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 est examiné (chapitres 25 et 33).
7. Le droit de préférence des locataires commerciaux est vérifié (chapitres 29 et 33).
8. La condition de prêt précise montant, durée, taux maximal, nature du prêt et délai (chapitres 34 et 37).
9. Aucuns travaux ne sont engagés avant la purge de toutes les préemptions (chapitres 28 et 33).
10. Le prix est ventilé entre terrain, composants et mobilier de façon identique dans toutes les pièces (chapitres 34 et 35).
11. L'option sur les frais d'acquisition est arrêtée avec l'expert-comptable pour tout le parc (chapitres 35 et 76).

Les acquisitions particulières

1. Un portefeuille est valorisé bien par bien avec une mainlevée partielle des garanties (chapitre 26).
2. Aux enchères, le prix plafond figure dans le mandat écrit donné à l'avocat (chapitre 28).
3. Pour des murs loués à un exploitant, ses comptes et le loyer soutenable au renouvellement sont connus (chapitre 29).
4. Une veille du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) suit chaque exploitant (chapitres 29 et 119).
5. Pour une résidence étudiante, chaque unité est mesurée et la qualification d'établissement recevant du public (ERP) est écartée par écrit (chapitre 30).
6. Pour une transformation ou une construction, l'urbanisme est vérifié et la dommages-ouvrage souscrite avant le chantier (chapitres 31, 32 et 72).
7. Lorsque le vendeur est un proche, le bien est estimé de façon indépendante (chapitre 36).

Financer

1. La qualification de chaque prêt, crédit aux particuliers ou professionnel, est connue avant l'avant-contrat (chapitres 37 et 41).
2. L'état locatif et un prévisionnel avec scénario dégradé sont à jour de la dernière clôture (chapitre 37).
3. Le taux d'effort est calculé selon la méthode du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) (chapitre 38).
4. Les offres sont comparées sur leur coût total à l'horizon de détention (chapitres 37 et 41).
5. Les clauses de ratios, de défaut croisé et de remboursement anticipé sont négociées (chapitres 37 et 44).
6. Pour un prêt in fine, la source du remboursement au terme est identifiée (chapitre 39).
7. Un tableau des garanties par immeuble est tenu et chaque mainlevée obtenue par écrit (chapitres 40 et 41).
8. Chaque caution personnelle est plafonnée et limitée dans le temps (chapitre 40).
9. Un crédit-bail est comparé à un emprunt, levée d'option comprise (chapitre 42).
10. Un prêt familial fait l'objet d'un acte écrit et d'une déclaration n° 2062 au-delà de 5 000 € dans l'année (chapitre 43).
11. La sensibilité de l'annuité à une hausse d'un point de taux est calculée (chapitre 44).
12. Le ratio de couverture du service de la dette est suivi chaque année (chapitres 44 et 45).
13. Une réserve de trésorerie couvre plusieurs mois d'annuités (chapitres 44 et 45).
14. L'assurance emprunteur est mise en concurrence à garanties équivalentes (chapitres 41 et 46).
15. Les travaux sont financés en coût complet avec un ordre justifié entre aides, prêts et trésorerie (chapitre 47).
16. Les intérêts d'un prêt commun à la location nue et meublée sont ventilés selon l'affectation des fonds (chapitres 39 et 43).

Louer

Commercialiser et sélectionner

1. Aucun lot n'est commercialisé sans contrôle du DPE, des diagnostics et de l'autorisation de louer (chapitre 49).
2. Les baux d'habitation suivent le contrat type issu du décret du 6 juillet 2026 pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 (chapitres 49 et 109).
3. Chaque modèle est daté et versionné et chaque bail indique la version utilisée (chapitre 109).
4. Les annonces comportent les mentions obligatoires et sont retirées à la signature (chapitres 50 et 112).
5. La commercialisation démarre à la réception du congé (chapitre 63).
6. Les critères de sélection sont écrits, objectifs et identiques pour un même type de lot (chapitres 51 et 110).
7. Seules les pièces du décret de 2015 sont demandées, sur tous les canaux (chapitres 51 et 111).
8. Chaque décision est inscrite au registre avec son motif (chapitres 51 et 110).
9. Aucun refus n'est décidé par un outil sans intervention humaine (chapitres 10 et 51).
10. Les dossiers non retenus sont supprimés dans les trois mois (chapitre 111).

Les garanties et les baux

1. Une politique écrite fixe la garantie exigée par profil et par bail (chapitre 52).
2. La grille de sélection reprend les conditions de la garantie des loyers impayés (GLI) ou de Visale (chapitres 51 et 52).
3. Aucune caution n'est cumulée avec une GLI, sauf étudiant ou apprenti (chapitres 52 et 110).
4. La liste des lots déclarés à l'assureur est rapprochée des baux en cours (chapitre 52).
5. Chaque lot figure au registre avec son régime, son préavis et son modèle (chapitre 53).
6. Le dépôt de garantie respecte le plafond du régime du bail (chapitres 53 et 105).
7. Aucun loyer d'un lot classé F ou G n'est révisé ni augmenté (chapitre 66).
8. L'inventaire de chaque meublé couvre la liste réglementaire du mobilier (chapitres 1 et 53).

Colocation, résidences et courte durée

1. Chaque chambre de colocation atteint 9 m² et 20 m³ (chapitres 30 et 54).
2. Les colocations en bail mobilité ne comportent ni solidarité ni dépôt de garantie (chapitre 54).
3. Les baux des étudiants mineurs sont signés avec leurs représentants légaux (chapitre 55).
4. Les services facultatifs font l'objet d'un contrat distinct du bail (chapitres 55 et 56).
5. En coliving, l'occupation et le point mort sont suivis chaque mois (chapitre 56).
6. En courte durée, changement d'usage et numéro d'enregistrement sont en règle (chapitres 57 et 118).
7. La taxe de séjour est contrôlée par plateforme et par commune (chapitre 57).
8. Le résultat avec et sans TVA est chiffré avant tout ajout de service (chapitres 56 et 58).

Gérer au quotidien

1. Chaque bail indique un canal principal et un numéro d'urgence (chapitre 59).
2. Chaque demande reçoit un numéro et un accusé de réception daté (chapitre 59).
3. Les clés de répartition des charges sont écrites et identiques dans les baux d'un même immeuble (chapitre 60).
4. Les décomptes de charges partent un mois avant la régularisation (chapitre 60).
5. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est répercutée hors frais de rôle (chapitres 60 et 84).
6. L'inventaire technique recense chaque équipement et ses échéances d'entretien (chapitre 61).
7. Les détecteurs de fumée des meublés sont testés à chaque rotation (chapitres 61 et 62).
8. Un registre de sécurité est tenu par immeuble (chapitre 62).
9. Toute hausse de capacité d'hébergement est confrontée au seuil des ERP (chapitre 62).
10. Chaque vacance est classée par cause et analysée au-delà de trente jours (chapitre 63).
11. Une trame d'état des lieux commune est appliquée à l'entrée et à la sortie (chapitre 64).
12. Chaque retenue sur dépôt repose sur une facture ou un devis, après vétusté (chapitres 64 et 105).
13. En copropriété, les voix sont calculées après réduction avant chaque assemblée (chapitres 73 et 140).
14. Une mise en copropriété repose sur un état descriptif et un règlement cohérents (chapitre 74).

Réaliser des travaux

1. Chaque immeuble est visité au moins une fois par an avec une grille commune (chapitre 65).
2. Les obligations de sécurité et de décence ne sont jamais reportées (chapitre 65).
3. Les lots exposés au calendrier énergétique sont programmés avant l'échéance de leur bail (chapitres 65 et 66).
4. Les attestations de reclassement du DPE de 2026 et de 2027 sont recherchées (chapitre 66).
5. Le repérage de l'amiante avant travaux est commandé sur le programme définitif (chapitres 67 et 69).
6. Chaque locataire reçoit une notification individuelle des travaux (chapitre 67).
7. Chaque entreprise justifie de sa vigilance et de son assurance décennale (chapitres 68 et 72).
8. Toute modification du marché fait l'objet d'un avenant signé avant exécution (chapitre 68).
9. La réception est expresse et aucun logement n'est reloué avant elle (chapitre 68).
10. En régie, l'assureur confirme la couverture par écrit (chapitre 69).
11. Les aides sont demandées avant la signature des devis (chapitres 47 et 70).
12. Chaque dépense est classée en charge ou en immobilisation avant la clôture (chapitres 65 et 71).
13. Les travaux d'un immeuble mixte sont répartis selon une clé constante (chapitre 71).
14. Les garanties d'un an, de deux ans et de dix ans sont suivies chantier par chantier (chapitre 72).
15. Les déclarations d'achèvement sont déposées dans les quatre-vingt-dix jours (chapitres 67 et 84).

Fiscalité et déclarations annuelles

Le résultat

1. Les recettes des deux dernières années situent l'activité au micro-BIC, au réel simplifié ou au réel normal (chapitre 75).
2. Une grille de composants et de durées est appliquée à tout le parc, terrain exclu (chapitres 76 et 88).
3. L'annuité complète est comptabilisée et la limite de l'article 39 C du code général des impôts (CGI) est suivie par bien (chapitres 76 et 77).
4. Chaque composant remplacé sort de l'actif pour sa valeur nette comptable (VNC) (chapitres 71 et 76).
5. Le déficit provient de charges et son imputation sur le revenu global est vérifiée sur l'avis d'imposition (chapitres 75 et 77).
6. Le revenu du foyer est projeté avant toute opération fortement déficitaire (chapitre 77).
7. Les loyers des logements nus restent déclarés en revenus fonciers (chapitres 4 et 75).

L'exemple qui suit est illustratif. Un loueur dégage 18 000 € de résultat avant amortissement pour 25 000 € de dotations. Seuls 18 000 € sont déductibles et le résultat est ramené à zéro. Les 7 000 € restants sont reportés sur les exercices suivants sans créer de déficit. Ils doivent figurer dans le tableau de suivi par bien, faute de quoi leur report sera difficile à justifier (chapitres 76 et 77).

Les déclarations de l'année

1. La liasse est télétransmise avant la date limite de printemps (chapitres 75 et 100).
2. Le résultat est reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO, volet social compris (chapitres 85 et 100).
3. Les acomptes de prélèvement à la source sont modulés si le résultat s'écarte durablement (chapitre 85).
4. Le rendez-vous d'automne avec l'expert-comptable a lieu avant novembre (chapitres 85 et 137).
5. Chaque opération est qualifiée au regard de la TVA, immeuble par immeuble (chapitre 80).
6. Les recettes taxables sont comparées chaque année aux seuils de la franchise en base (chapitres 58 et 80).
7. Un redevable de la TVA prépare le rythme déclaratif applicable à partir de 2027 (chapitres 80 et 137).
8. La TVA déduite encore exposée à régularisation est suivie par immeuble (chapitres 5 et 80).
9. Les avis de CFE sont vérifiés commune par commune (chapitre 81).
10. Au-delà de 152 500 € de chiffre d'affaires HT, la déclaration de valeur ajoutée est vérifiée (chapitre 82).
11. Chaque 1er janvier, les conditions d'exonération d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont testées sur le bénéfice net (chapitres 2 et 83).
12. La situation de chaque lot au 1er janvier est vérifiée en décembre pour les taxes locales (chapitre 84).
13. Les recettes déclarées sont rapprochées des montants transmis par les plateformes (chapitres 85 et 89).
14. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié à la date de chaque décision (chapitres 87 et 138).

Le dossier de contrôle

1. Le fichier des écritures comptables (FEC) de chaque exercice non prescrit peut être produit (chapitres 89 et 99).
2. Le calcul du statut est archivé avec chaque liasse (chapitres 89 et 139).
3. Le plan d'amortissement et les inventaires de mobilier signés sont prêts (chapitre 89).
4. La réponse à une proposition de rectification part dans les trente jours (chapitre 89).
5. Chaque texte ou décision invoqué est vérifié sur une source officielle (chapitres 139 et 140).

Les cotisations et la protection sociale

1. Le régime social est confirmé par l'Urssaf à l'affiliation et après chaque changement (chapitres 91 et 92).
2. Le passage du résultat fiscal au revenu brut social est établi et archivé (chapitres 89 et 91).
3. La déclaration sociale est déposée même en cas de déficit (chapitre 91).
4. Le bénéfice d'une année professionnelle ne supporte pas de prélèvements sociaux (chapitre 92).
5. Les cotisations sont projetées sur cinq ans, à mesure que l'amortissement diminue (chapitres 91 et 92).
6. La régularisation de l'année suivante est provisionnée chaque mois (chapitre 91).
7. Toute sortie du statut est signalée par écrit à l'Urssaf (chapitres 91 et 130).
8. Le revenu cotisé est comparé au seuil des indemnités journalières (chapitre 93).
9. La caisse primaire d'assurance maladie est interrogée avant tout acte de gestion pendant un arrêt (chapitre 93).
10. Le relevé de carrière est vérifié chaque année (chapitres 94 et 141).
11. Un agent public saisit son administration par écrit avant toute immatriculation (chapitre 95).
12. Un micro-entrepreneur compare chaque année son régime au régime réel (chapitre 96).
13. La prévoyance est revue à chaque changement de statut (chapitre 97).
14. L'assurance volontaire contre les accidents du travail est examinée en cas de travaux (chapitres 93 et 98).

Tenir la comptabilité

1. Le plan de comptes est subdivisé par immeuble (chapitres 99 et 103).
2. Chaque écriture renvoie à une pièce justificative classée (chapitre 99).
3. Le rapprochement bancaire est fait chaque mois (chapitre 99).
4. Les apports et prélèvements de l'exploitant sont suivis dans un compte dédié (chapitres 89 et 99).
5. À la clôture, loyers, intérêts courus, charges à payer et dépôts sont rapprochés lot par lot (chapitre 100).
6. L'inventaire physique du mobilier est fait chaque année (chapitres 100 et 104).
7. La lettre de mission précise les déclarations établies et cite chaque exploitant du foyer (chapitre 101).
8. Les tableaux d'amortissements différés et de déficits sont conservés en double par le loueur (chapitre 101).
9. La réception des factures électroniques est en place et l'émission préparée pour le 1er septembre 2027 si l'activité y est soumise (chapitre 102).
10. Le registre des immobilisations est rapproché chaque année du bilan (chapitre 104).
11. Chaque dépôt de garantie est enregistré comme une dette sur un compte distinct (chapitres 18 et 105).
12. Chaque provision pour impayé est individuelle et motivée (chapitre 106).
13. Les pièces des immobilisations sont conservées jusqu'à la prescription de l'exercice de cession (chapitres 104 et 107).
14. Toute évaluation du parc combine au moins deux méthodes (chapitre 108).

Contentieux, conformité et risques

1. Aucun modèle ne contient de pénalité ou de clause réputée non écrite (chapitres 109 et 115).
2. Le délai de la clause résolutoire de chaque bail est relevé (chapitres 109 et 140).
3. Une politique écrite d'égalité de traitement est remise à chaque intervenant (chapitre 110).
4. Le registre des traitements prévu par le règlement général sur la protection des données (RGPD) est tenu (chapitres 10 et 111).
5. Une violation de données est notifiée dans les soixante-douze heures (chapitre 111).
6. Tout changement de coordonnées bancaires suit une procédure écrite (chapitre 112).
7. Les clés ne sont remises qu'après crédit effectif sur le compte (chapitre 112).
8. Chaque impayé ouvre un dossier dans les jours qui suivent l'échéance (chapitre 113).
9. La caution reçoit le commandement de payer dans les quinze jours (chapitres 52 et 113).
10. Les lots garantis suivent la procédure de la GLI ou de Visale (chapitre 113).
11. Le registre des créances indique leur date de prescription (chapitre 113).
12. Les délais de procédure de chaque affaire sont inscrits au registre des contentieux (chapitre 114).
13. La trêve hivernale est intégrée au calendrier des expulsions (chapitre 114).
14. Tout litige de 5 000 € au plus fait l'objet d'une tentative amiable documentée (chapitres 114 et 120).
15. Un registre des signalements de sécurité trace chaque désordre jusqu'à sa clôture (chapitre 115).
16. Chaque lot est assuré au nom du propriétaire réel (chapitre 116).
17. Un plan de crise prévoit des archives conservées hors des immeubles (chapitre 117).
18. Les autorisations de louer sont suivies avec leur date de caducité (chapitre 118).
19. Une créance sur un exploitant en procédure collective est déclarée dans les deux mois de la publication (chapitre 119).

Céder et transmettre

Avant toute opération

1. Le statut de l'année de l'opération et de la suivante est simulé pour tout le foyer (chapitres 78, 79 et 121).
2. La condition de cinq ans d'activité professionnelle est vérifiée (chapitres 79 et 128).
3. La moyenne des recettes HT des deux années civiles précédentes est comparée aux seuils de 90 000 € et de 126 000 € (chapitres 79 et 138).
4. La VNC, les amortissements déduits et reportés et la date d'inscription de chaque bien sont établis (chapitres 78 et 122).
5. L'abattement de l'article 151 septies B est calculé sur la seule part à long terme (chapitres 78 et 128).
6. Plusieurs calendriers de cession sont comparés avant la promesse (chapitres 79 et 121).
7. Le prix est ventilé dans l'acte entre immeuble et mobilier (chapitre 78).
8. La régularisation de TVA est chiffrée pour les lots para-hôteliers (chapitres 80 et 121).
9. Les droits de préemption des locataires sont vérifiés lot par lot (chapitres 33 et 121).

L'exemple qui suit est illustratif. Un loueur a encaissé 44 000 € en 2025 et 48 000 € en 2026 et envisage une vente en 2027. La moyenne des deux années civiles précédentes est de 46 000 €, sous le seuil de 90 000 €. L'exonération totale de l'article 151 septies reste subordonnée à cinq ans d'activité. Elle suppose aussi la qualité de LMP l'année de la vente, d'où la simulation du point 1 (chapitres 79 et 121).

Céder, cesser ou apporter

1. Vente en bloc, vente échelonnée, cession de parts et apport sont comparés (chapitre 122).
2. La date de cessation est documentée par des pièces datées (chapitre 123).
3. Les déclarations à quarante-cinq et soixante jours sont planifiées (chapitres 122 et 123).
4. Le prorata de CFE est demandé avant le 31 décembre de l'année suivante (chapitres 81 et 123).
5. Pour un apport, exonération, imposition immédiate et report sont comparés par écrit (chapitre 124).
6. Aucun logement n'est retiré de l'activité sans chiffrage de la plus-value de retrait (chapitre 130).
7. Après une sortie du statut, les plans d'amortissement se poursuivent sans rupture (chapitre 130).

Transmettre

1. L'exonération selon les recettes et le report de l'article 41 du CGI sont comparés avant l'acte (chapitres 125 et 126).
2. Chaque logement et le mobilier sont évalués séparément, occupation comprise (chapitres 108 et 125).
3. Les donations antérieures de moins de quinze ans sont recensées (chapitre 125).
4. Le donataire ou l'héritier qui poursuit apprécie son propre statut (chapitres 125 et 126).
5. Après un décès, la gestion des loyers est confiée sans délai à une personne identifiée (chapitres 126 et 135).
6. Le pacte Dutreil n'est envisagé qu'en dehors de la location de logements (chapitre 127).
7. La retraite est préparée par une projection des flux sur dix ans (chapitre 128).
8. Un viager ou une vente de nue-propriété repose sur une évaluation indépendante (chapitre 129).

Situations particulières

1. Des concubins calculent chacun leur statut sur leur quote-part et leurs seuls revenus (chapitre 131).
2. Les deux époux signent tout acte de disposition sur un bien commun (chapitres 21 et 131).
3. L'effet d'un mariage, d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou d'une séparation sur le statut est simulé avant l'événement (chapitre 131).
4. En difficulté, une trésorerie à treize semaines est établie (chapitre 132).
5. La banque et les administrations sont saisies avant tout incident grave (chapitres 132 et 141).
6. Outre-mer, le statut est apprécié sur toutes les recettes du foyer (chapitre 133).
7. Les comptes ouverts à l'étranger figurent sur la déclaration n° 3916 (chapitre 134).
8. Le résultat d'un meublé étranger est recalculé selon les règles françaises (chapitre 134).
9. Les mandats de gestion prévoient la conduite à tenir en cas de décès du mandant (chapitre 135).
10. Une activité agricole ou hôtelière connexe est suivie par catégorie fiscale (chapitre 136).

Le calendrier des listes

Les listes se répartissent sur l'année selon le calendrier du chapitre 137. Les dates exactes de la liasse, de la déclaration des revenus, de la TVA et de la CFE se relèvent chaque année dans l'espace professionnel.

Les erreurs fréquentes

1. Cocher un point de mémoire, sans la pièce qui le prouve.
2. Relire la liste après la signature, quand elle n'a plus d'effet préventif.
3. Calculer le statut sans prorata ni recettes du conjoint ou d'une indivision.
4. Appliquer à un lot nu ou à un meublé de tourisme la liste du meublé de longue durée.
5. Utiliser une liste ancienne après une réforme du bail, du DPE ou de la TVA.
6. Vendre sans avoir simulé le statut de l'année de cession.
7. Ne pas conserver la liste cochée, qui prouve les diligences devant l'administration ou un assureur.

Liste de contrôle

1. Chaque lot, chaque immeuble et chaque exercice dispose d'un dossier avec les listes cochées.
2. Les dates de reprise des listes annuelles sont inscrites à l'agenda.
3. Les listes ponctuelles sont reprises avant chaque achat, prêt, bail, chantier et cession.
4. La liste utilisée correspond au régime du lot et à la forme de détention.
5. Le chapitre de détail est relu lorsqu'un point ne peut pas être coché.
6. Les listes sont mises à jour après la loi de finances pour 2027.
7. Un professionnel est consulté lorsqu'une situation sort du cadre de la liste (chapitre 141).