Acheter aux enchères en professionnel

Les ventes aux enchères immobilières offrent au bailleur professionnel un canal d'acquisition régulier, peu concurrencé par les acheteurs occupants et souvent moins cher que le marché de gré à gré. Elles imposent en contrepartie une discipline que l'achat ponctuel d'un particulier ne demande pas. L'enchère engage sans condition suspensive, le prix se paie dans un délai court et le bien est vendu dans l'état où il se trouve, parfois occupé.

Les règles de base de chaque procédure, du déroulement de la saisie immobilière aux frais de l'adjudicataire, sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Acheter aux enchères ou en vente judiciaire. Ce chapitre ne les reprend pas. Il traite de ce qui change lorsque les enchères deviennent un mode d'acquisition récurrent pour un loueur en meublé professionnel (LMP) ou pour le détenteur d'un parc important en nom propre. Il aborde l'organisation de la veille, le financement, la consignation, la stratégie de prix, le bien occupé, la fiscalité de l'achat et les ventes amiables ou en liquidation qui gravitent autour des enchères.

Ce qui change pour un acheteur professionnel

Le droit des enchères ne distingue pas le professionnel du particulier. Le même cahier des conditions de vente s'applique, avec la même garantie pour enchérir, les mêmes délais de paiement et la même absence de garantie des vices cachés dans les ventes faites par autorité de justice. Ce qui change tient à la répétition des opérations, à leur poids dans la trésorerie et à leurs effets fiscaux.

Les ventes accessibles au professionnel

Plusieurs procédures conduisent à une vente publique ou à une vente encadrée par le juge. Le professionnel gagne à les connaître toutes, car elles n'attirent pas les mêmes concurrents et n'offrent pas les mêmes informations.

La saisie immobilière et la vente amiable autorisée

Dans une saisie, le juge peut autoriser le débiteur à vendre lui-même son bien. Il fixe alors un prix minimal et une audience de rappel, qui doit se tenir au plus tard quatre mois plus tard. Si un compromis est signé à cette date, le débiteur dispose de trois mois supplémentaires pour signer l'acte authentique. À défaut d'acheteur, le juge ordonne la vente forcée, dont l'audience d'adjudication a lieu entre deux et quatre mois après sa décision (service-public.gouv.fr).

La vente amiable autorisée est un achat de gré à gré, avec visite, négociation et promesse, mais sous la contrainte du prix minimal et du calendrier judiciaire. Elle est peu connue du public et peut intéresser un professionnel capable de signer et de financer vite. Le prix est versé selon les modalités fixées par le juge et non au débiteur directement. Faites vérifier par votre notaire les conditions posées par le jugement avant de signer.

La liquidation judiciaire

En liquidation judiciaire, le juge-commissaire ordonne la vente des immeubles du débiteur par adjudication judiciaire ou de gré à gré (article L. 642-18 du Code de commerce). Le liquidateur peut aussi céder les actifs dans le cadre d'un plan de cession global ou par des ventes séparées (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un professionnel peut ainsi accéder à un immeuble mixte, à un ensemble de logements de fonction ou aux murs d'un ancien commerce.

Le liquidateur est l'interlocuteur pour la visite et la documentation. Le professionnel qui suit les annonces de liquidation dans sa zone repère ces biens plusieurs mois avant leur mise en vente.

Les ventes notariales et domaniales

La vente aux enchères notariale est une vente volontaire, organisée par le notaire en salle ou en ligne sur la plateforme de la profession. Les notaires de France indiquent une consignation souvent de l'ordre de 20 % de la mise à prix, ce qui pèse davantage sur la trésorerie qu'une garantie de saisie. Le cahier des charges fixe le délai de paiement et précise s'il existe une condition suspensive. Les ventes domaniales suivent les règles propres à chaque offre de l'État.

Organiser une veille d'enchères

Choisir ses tribunaux et ses typologies

Le professionnel retient un ou deux tribunaux judiciaires dont il connaît le marché locatif, puis une ou deux typologies cohérentes avec son plan stratégique (chapitre 9), par exemple des immeubles de rapport de trois à huit logements ou des maisons divisibles. Les critères d'acquisition décrits au chapitre 23 servent de filtre avant même la lecture du cahier des conditions de vente.

Les annonces de saisie paraissent dans les journaux d'annonces légales, par affichage et sur les sites tenus par les ordres d'avocats ou par des opérateurs privés. Les ventes en liquidation figurent dans les publications du liquidateur et du tribunal. Les ventes notariales sont recensées sur la plateforme des notaires. Une veille hebdomadaire évite de découvrir une vente trop tard pour la visite.

Tenir un registre des ventes et des prix

Le registre des ventes est l'outil central d'une stratégie d'enchères. Il recense pour chaque vente la date, le tribunal, la mise à prix, le type de bien, l'occupation, la décision prise et le prix d'adjudication finalement obtenu. Après quelques mois, il montre l'écart habituel entre mise à prix et adjudication selon les biens, le nombre de ventes reportées et le niveau de concurrence par audience.

Ces données propres complètent les références de prix publiques, comme les valeurs des mutations publiées par l'administration ou les estimations de votre réseau local. Un écart constant entre vos prix plafonds et les prix d'adjudication signale soit une méthode trop prudente, soit une concurrence d'acheteurs qui acceptent un risque plus élevé. Dans les deux cas, la décision se prend à partir des chiffres et non de l'impression laissée par la salle.

Travailler avec un avocat de chaque barreau

Les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente a lieu. Le professionnel actif gagne à conclure avec un avocat de chaque barreau suivi une convention d'honoraires cadre, qui fixe les honoraires par dossier, le délai de lecture du cahier des conditions de vente et la forme du mandat d'enchérir. Le mandat écrit, établi pour chaque vente, mentionne l'identité exacte de l'acquéreur et le montant maximal à ne pas dépasser.

L'identité de l'acquéreur doit être arrêtée avant l'audience. Un entrepreneur individuel enchérit en son nom. Une société enchérit par son représentant légal, avec un extrait d'immatriculation et les pouvoirs nécessaires. Le choix de la structure qui porte le bien a des conséquences fiscales et patrimoniales durables (chapitres 8 et 124). Il ne se règle pas dans la précipitation d'une audience.

Financer des achats aux enchères

L'absence de condition suspensive

Aucune condition suspensive de prêt ne protège l'adjudicataire. Si le financement fait défaut, le prix reste dû et le bien peut être remis en vente par réitération des enchères, aux frais et risques de l'adjudicataire défaillant, qui supporte la différence de prix et perd les sommes versées. Un professionnel n'enchérit donc qu'avec un financement acquis, sous l'une des formes suivantes.

• Des fonds propres disponibles sur un compte, non engagés dans une autre opération.
• Un accord de prêt écrit, nominatif et daté, portant sur le bien ou sur une enveloppe d'acquisition dont la banque connaît les critères.
• Une ligne de financement déjà ouverte, dont le tirage ne dépend pas d'une nouvelle décision de crédit.
• Un financement de trésorerie relais, adossé à la vente prévue d'un autre bien, si cette vente est déjà signée.

La relation avec la banque est traitée au chapitre 37. Expliquez à votre banquier le calendrier propre aux enchères avant la première audience. Un dossier de crédit instruit en six semaines ne convient pas à une vente dont le prix doit être consigné dans les deux mois de la vente définitive.

Le calendrier de trésorerie

Les sorties de trésorerie s'enchaînent selon le cahier des conditions de vente type utilisé en saisie immobilière. Le tableau suivant les situe dans le temps, à partir des règles présentées dans le guide privé.

Ce calendrier impose de disposer de l'intégralité du coût d'acquisition environ dix semaines après l'audience. Le coût du portage, c'est-à-dire les intérêts, la taxe foncière, l'assurance et les charges payés avant le premier loyer, s'ajoute au budget dès le jour de l'adjudication.

Les garanties immobilisées

La garantie pour enchérir est restituée après l'audience si vous n'êtes pas adjudicataire, mais elle immobilise des fonds dans l'intervalle. Un professionnel qui prépare cinq ventes dans le même mois, avec des mises à prix de 90 000 € chacune, mobilise 5 × 9 000 € = 45 000 € de garanties, sans certitude d'emporter une seule vente. La caution bancaire irrévocable, lorsque votre banque la propose, évite de sortir ces fonds mais a un coût et consomme une partie de votre capacité d'engagement.

En vente notariale, la consignation est plus élevée et suit les règles du cahier des charges. Prévoyez dans votre trésorerie une ligne dédiée aux garanties, distincte de la réserve de sécurité du parc (chapitre 18).

Fixer le prix plafond

La méthode du calcul à rebours

Le prix plafond se calcule à partir de ce que le bien rapportera plutôt que de ce qu'il semble valoir. La méthode suivante, appliquée à chaque vente, rend les décisions comparables entre elles.

1. Estimer les loyers annuels après travaux, sur la base de loyers de marché constatés pour des biens comparables et non des meilleurs loyers de la zone.
2. Fixer le rendement brut cible sur le coût total, en tenant compte du risque propre au bien et du coût de votre financement.
3. En déduire le coût total maximal, en divisant les loyers annuels par le rendement cible.
4. Retrancher les coûts fixes, à savoir travaux, mobilier, portage, frais de poursuite annoncés, honoraires de votre avocat et coût de libération si le bien est occupé.
5. Diviser le solde par un coefficient qui intègre les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière, proportionnels au prix.
6. Arrondir à la baisse et inscrire ce montant dans le mandat écrit donné à l'avocat.

Les droits de mutation applicables à l'achat d'un immeuble ancien par un professionnel qui le conserve sont ceux d'une vente classique, présentés au chapitre 35. Ils dépendent du taux voté par le département. Votre avocat vous remet avant l'audience une estimation des frais de la vente.

Un exemple chiffré

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un loueur professionnel repère un petit immeuble libre de quatre logements, mis en vente sur saisie. Il estime pouvoir louer chaque logement meublé 520 € par mois après travaux, soit 24 960 € de loyers annuels. Il retient un rendement brut cible de 10 % sur le coût total, compte tenu de l'état du bien et de son coût de financement.

• Le coût total maximal est de 24 960 / 0,10 = 249 600 €.
• Les coûts fixes s'élèvent à 77 500 €, soit 55 000 € de travaux, 10 000 € de mobilier, 6 000 € de portage, 4 500 € de frais de poursuite annoncés et 2 000 € d'honoraires d'avocat.
• Le solde disponible pour le prix et les droits est de 172 100 €.
• Avec des droits de 6,3185 % et une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, le coefficient est de 1,064185.
• Le prix plafond ressort à 172 100 / 1,064185, soit environ 161 720 €, arrondi à 161 500 €.

Le rendement brut sur coût total est alors d'environ 10,01 %. Si un tiers surenchérit de 10 %, la nouvelle audience s'ouvre à 177 650 €. À ce prix, le coût total atteindrait environ 266 552 € et le rendement tomberait à environ 9,36 %, sous l'objectif. La méthode conduit alors à ne pas suivre, même si le bien reste une bonne affaire en apparence.

La discipline en audience

La salle d'adjudication crée une dynamique de surenchère que les professionnels connaissent bien. Quelques milliers d'euros de plus par vente se cumulent sur plusieurs opérations. Le mandat écrit est la seule protection contre cette dynamique, à condition de ne jamais le modifier pendant l'audience.

Notez dans le registre le prix atteint et le profil apparent des concurrents. Ces informations serviront aux ventes suivantes du même tribunal.

Après l'adjudication

L'adjudication ne devient définitive qu'à l'expiration du délai de surenchère de dix jours. Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un droit de préemption urbain, la commune dispose de trente jours à compter de l'adjudication pour se substituer à l'adjudicataire au prix de la dernière enchère. Aucun devis ne doit être signé, aucun artisan mobilisé et aucun locataire contacté avant que ces deux délais soient expirés. Les droits de préemption sont présentés au chapitre 33.

Le bien occupé et le délai de libération

Chiffrer le délai

Le bien occupé par le débiteur saisi ou par un occupant sans titre est souvent le moins cher de la salle, car le délai de libération décourage les acquéreurs occupants. Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion contre le débiteur, mais il ne s'exécute qu'après paiement du prix et des frais. L'expulsion suit ensuite la procédure de droit commun, avec commandement de quitter les lieux, délais possibles accordés par le juge et trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Pour un professionnel, ce délai se traduit en coût de portage et en recettes perdues. Intégrez au calcul du prix plafond un nombre de mois sans loyer réaliste, le coût de la procédure et une provision pour remise en état plus lourde que celle constatée lors de la visite. Une adjudication en octobre sur un bien occupé par le saisi repousse en pratique la libération au printemps au plus tôt.

Un second exemple, le même immeuble occupé

Exemple illustratif. Reprenons l'immeuble de quatre logements, cette fois occupé par le débiteur saisi. Le loueur retient un délai de huit mois avant de pouvoir relouer, compte tenu de la procédure et de la trêve hivernale. Il ajoute aux coûts fixes du premier exemple 16 640 € de loyers perdus pendant ces huit mois, 4 800 € de portage supplémentaire, 2 500 € de frais de procédure et 8 000 € de remise en état supplémentaire, soit 31 940 €.

Le solde disponible pour le prix et les droits tombe à 140 160 €. Divisé par le même coefficient de 1,064185, il donne un prix plafond d'environ 131 706 €, arrondi à 131 500 €. L'écart avec le bien libre atteint 30 000 €, soit environ 18,6 % du prix plafond du bien libre. Ces hypothèses sont propres à l'exemple. Un délai plus long ou une remise en état plus lourde creuserait encore l'écart.

Comparer les situations d'occupation

Les baux en cours

Les baux en cours au jour de la vente s'imposent à l'acquéreur pour leur durée restante, à l'exception de ceux consentis après le commandement valant saisie, qui sont inopposables selon le cahier type. Un bien loué se valorise donc à partir de son loyer et de la qualité du bail, comme dans tout achat occupé (chapitre 26). Le cahier type prévoit aussi le remboursement aux locataires des dépôts de garantie et des loyers payés d'avance en plus du prix, à intégrer au budget.

Un logement loué nu dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 reste loué nu. Le professionnel qui souhaite le louer meublé doit attendre le départ du locataire. Le congé du bailleur ne peut être donné que pour l'échéance du bail et pour vendre, pour reprendre le logement afin de l'habiter ou pour un motif légitime et sérieux (Guide du bailleur privé, Le congé du bailleur en détail). Le projet de louer meublé n'est pas l'un des motifs énumérés par la loi, de sorte que le délai peut atteindre plusieurs années. Il pèse sur le calcul si le statut de loueur en meublé professionnel est l'objectif.

L'effet sur le statut de loueur en meublé professionnel

Le statut LMP repose sur deux conditions de recettes, appréciées chaque année au niveau du foyer fiscal (chapitre 2). Un bien acquis occupé ou loué nu n'apporte aucune recette de location meublée tant qu'il n'est pas libéré, remis en état et reloué meublé. Un professionnel dont les recettes sont proches des seuils doit en tenir compte, car un achat qui ne produit pas de loyer meublé pendant un an ne l'aide pas à franchir ni à conserver le seuil.

À l'inverse, les loyers d'un logement loué nu sont des revenus fonciers. Ils ne s'ajoutent pas aux recettes de location meublée et ne figurent pas non plus parmi les revenus d'activité retenus pour la seconde condition du statut. Le guide privé présente ces conditions dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel.

Visiter et auditer un bien vendu aux enchères

Une visite unique à exploiter pleinement

En saisie, la visite est fixée par le juge et conduite par un commissaire de justice, souvent en une seule séance collective. Le professionnel s'y rend avec un artisan ou un maître d'œuvre habitué à chiffrer vite, un mètre laser et un appareil photo. Il vérifie les points qui commandent le budget, à savoir la toiture, la structure, l'électricité, le chauffage, l'humidité, les réseaux et, en copropriété, les parties communes.

L'audit d'acquisition décrit au chapitre 27 s'applique, mais sous une forme resserrée. Les pièces se limitent au cahier des conditions de vente, à son procès-verbal descriptif et aux diagnostics annexés. Ce que l'on ne peut pas vérifier doit être provisionné dans le prix plafond plutôt que supposé favorable.

Les points juridiques à faire vérifier

• L'état d'occupation exact et la date de chaque bail au regard du commandement.
• Les servitudes, l'urbanisme et la conformité des logements existants, notamment une division ancienne qui n'aurait pas été autorisée.
• La situation de la copropriété, ses charges, ses travaux votés, ses procédures et l'existence éventuelle d'une administration provisoire.
• Les diagnostics et en particulier la classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) de chaque logement, qui conditionne la mise en location (chapitre 66).
• Le droit de préemption urbain et les autres droits de préemption applicables.
• La destination et l'usage des locaux, si le projet suppose un changement (chapitre 31).

La fiscalité et la comptabilité de l'achat

Les droits et la TVA

L'achat aux enchères d'un immeuble ancien par un professionnel qui le conserve pour le louer supporte les droits de mutation de droit commun, comme un achat de gré à gré. Lorsque le bien vendu est un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, la question de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) se pose selon les règles générales, présentées au chapitre 35. Le cahier des conditions de vente précise si le prix s'entend hors taxe.

Les frais d'acquisition

Le loueur en meublé professionnel relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au régime réel. Pour une entreprise, les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes liés à l'acquisition d'une immobilisation peuvent, au choix, être portés à l'actif en majoration du coût d'acquisition ou déduits immédiatement en charges. Cette option, prévue à l'article 38 quinquies de l'annexe III au Code général des impôts (CGI), est irrévocable (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 50).

Dans une adjudication, les frais de poursuite payés par l'adjudicataire en plus du prix, les droits de mutation, les émoluments et les honoraires d'avocat sont des frais liés à l'acquisition. Leur traitement suit l'option retenue par l'entreprise. Le choix se fait avec l'expert-comptable, car il modifie la base amortissable, le résultat des premières années et la plus-value future (chapitres 76 et 78).

La ventilation du prix

Le prix d'adjudication est un prix global. Il doit être ventilé entre le terrain, qui ne s'amortit pas, ainsi que les constructions, qui s'amortissent par composants (chapitre 76). L'administration rappelle que le prix de revient retenu doit correspondre à la valeur vénale du bien et relever d'une gestion commerciale normale (même source, § 130 et § 300). La ventilation entre terrain et bâti doit donc rester justifiable par des éléments objectifs.

Conservez au dossier de chaque bien le jugement d'adjudication, le décompte des frais taxés, le cahier des conditions de vente et l'estimation qui a servi à la ventilation. Ces pièces justifient la valeur d'origine en cas de contrôle (chapitre 89).

Le risque de requalification en marchand de biens

Le loueur professionnel achète pour conserver et louer. Des achats aux enchères suivis de reventes rapides et répétées, surtout après division ou travaux, peuvent faire qualifier l'activité de marchand de biens, avec une imposition des profits et des obligations différentes. Le risque augmente lorsque les reventes portent sur des biens jamais loués ou loués très brièvement.

Documentez l'intention locative de chaque achat, par exemple par les baux signés, les annonces de location et la durée de détention. Les frontières entre location professionnelle et activité commerciale sont présentées au chapitre 5.

Les situations particulières

Le lot de copropriété en difficulté

Les lots situés dans des copropriétés en difficulté se retrouvent souvent en vente forcée. Le prix bas reflète des charges élevées, des travaux votés ou à venir et parfois une administration provisoire. Les dettes de charges du débiteur ne sont pas transmises à l'adjudicataire, mais les charges et appels de fonds futurs lui incombent dès l'adjudication selon le cahier type. Un professionnel qui détient déjà des lots dans la même copropriété mesure aussi son poids dans les votes (chapitre 73).

L'immeuble entier et les lots multiples

Un immeuble de rapport vendu aux enchères en un seul lot permet d'acquérir plusieurs logements en une opération. Il expose en contrepartie l'acquéreur à reprendre tous les baux en cours et l'état de chaque logement, sans avoir pu les examiner un par un (chapitres 25 et 26). Lorsque plusieurs biens d'un même débiteur sont vendus le même jour, le professionnel fixe un plafond par lot et ne relève pas celui du second parce qu'il a perdu le premier.

L'achat à plusieurs

Un couple, des indivisaires ou des associés peuvent enchérir ensemble. Le mandat donné à l'avocat désigne alors chaque acquéreur, sa quote-part et la personne habilitée à signer. Le financement de chacun doit être acquis avant l'audience, car la défaillance d'un seul expose tous les adjudicataires. Les conséquences de l'achat en couple ou en indivision sur la gestion et la revente sont présentées aux chapitres 23 et 25.

La surenchère comme mode d'acquisition

Pendant les dix jours qui suivent l'audience, toute personne peut, par l'intermédiaire d'un avocat, déclarer une surenchère d'au moins 10 % du prix principal. Une nouvelle audience a alors lieu, avec une reprise des enchères au montant de la surenchère. La surenchère ne peut pas être rétractée (Guide du bailleur privé, Acheter aux enchères ou en vente judiciaire). Un professionnel qui a manqué une audience peut ainsi revenir dans la vente. La surenchère engage cependant au même titre qu'une enchère. Elle obéit au même prix plafond, calculé sur le montant de la surenchère et non sur le prix adjugé.

La licitation entre indivisaires

Dans une licitation, les indivisaires peuvent en principe enchérir eux-mêmes, ce qui change la dynamique de la salle. Un indivisaire qui souhaite conserver le bien peut pousser les enchères au-delà de la valeur pour un tiers. Le professionnel fixe son plafond comme d'habitude et ne le relève pas pour l'emporter face à un membre de la famille.

Les points de vigilance de l'administration

Le jugement d'adjudication fixe un prix public, mais il ne dispense pas de justifier la ventilation entre terrain, constructions et mobilier. Le prix de revient retenu doit correspondre à la valeur vénale et relever d'une gestion commerciale normale (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 130 et § 300, déjà cité). Un bien acheté à bas prix puis revendu rapidement attire aussi l'attention sur l'intention de revente, qui fonde une éventuelle imposition comme marchand de biens (chapitre 5). Conservez les annonces de location, les baux et les justificatifs de travaux, qui démontrent l'intention locative.

Les erreurs fréquentes

• Enchérir sur un bien sans prix plafond écrit ou relever ce plafond pendant l'audience.
• Préparer plusieurs ventes en même temps sans vérifier que la trésorerie couvre toutes les garanties et le paiement complet du bien le plus cher.
• Compter sur un accord de prêt oral ou sur une banque qui découvre le dossier après l'adjudication. Si le bien adjugé 161 500 € est remis en vente et adjugé 145 000 €, l'adjudicataire défaillant doit la différence de 16 500 € et les frais, sans récupérer les sommes déjà versées.
• Signer des devis ou engager des artisans avant l'expiration des délais de surenchère et de préemption.
• Oublier le coût de portage et le délai de libération d'un bien occupé dans le calcul du prix. Dans l'exemple, ce délai justifie un plafond inférieur de 30 000 €.
• Supposer qu'un logement loué nu pourra être reloué meublé rapidement, au risque de manquer les seuils du statut LMP.
• Choisir dans l'urgence la structure qui portera le bien.
• Laisser l'option sur les frais d'acquisition être décidée par défaut, sans mesurer ses effets.
• Multiplier les reventes rapides de biens achetés aux enchères sans mesurer le risque de requalification en marchand de biens.

Liste de contrôle

1. Les tribunaux et typologies suivis sont définis et cohérents avec la stratégie d'acquisition.
2. Le registre des ventes et des prix est tenu à jour après chaque audience.
3. Une convention d'honoraires cadre est signée avec un avocat de chaque barreau suivi.
4. La structure acquéreuse est arrêtée avant l'audience, avec les pièces justificatives demandées par l'avocat.
5. Le cahier des conditions de vente est lu en entier, avec ses diagnostics et son procès-verbal descriptif.
6. La visite a été faite avec un professionnel du bâtiment et les travaux sont chiffrés.
7. L'occupation, les baux et leur date au regard du commandement sont vérifiés.
8. La conformité des lots, l'urbanisme et la situation de la copropriété sont contrôlés.
9. Le financement est acquis par écrit ou les fonds sont disponibles.
10. Le calendrier de trésorerie couvre la garantie, les frais à un mois et le prix à deux mois.
11. Le prix plafond est calculé à rebours, portage et libération compris, puis inscrit dans le mandat écrit.
12. Les délais de surenchère et de préemption sont expirés avant tout engagement de travaux.
13. L'option sur les frais d'acquisition et la ventilation du prix sont validées avec l'expert-comptable.
14. Les pièces de l'adjudication sont archivées dans le dossier du bien.
15. L'effet de l'achat sur les recettes de location meublée et sur le statut LMP est mesuré pour l'année en cours et la suivante.
16. En cas d'achat à plusieurs, le mandat désigne chaque acquéreur et sa quote-part et chaque financement est acquis.
17. Une surenchère éventuelle est calculée sur son propre montant et soumise au même prix plafond.