La négociation et la promesse de vente

Entre l'accord sur le prix et l'acte authentique, l'acquéreur professionnel signe un avant-contrat qui fixe presque tout. Le prix, la ventilation du mobilier, les conditions qui permettent de se retirer sans perte, le sort de la somme versée et le calendrier de l'opération y sont arrêtés. Ce qui n'y figure pas ne pourra plus guère être obtenu ensuite.

Ce chapitre ne reprend pas les bases de l'avant-contrat, exposées dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer. Il traite de ce qui change lorsque l'acquéreur est un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un détenteur d'un grand parc. Certaines protections du particulier lui échappent, la négociation porte sur des montants plus élevés et les conditions suspensives doivent être rédigées en fonction d'un projet d'exploitation. Les droits de préemption sont traités au chapitre 33, les frais d'acquisition au chapitre 35 et l'audit préalable au chapitre 27.

Ce qui change quand l'acquéreur est un professionnel

Le droit de la vente immobilière protège surtout l'acquéreur non professionnel d'un logement et l'emprunteur consommateur. Le loueur professionnel qui achète pour son activité se trouve souvent hors du champ de ces règles, ou dans une zone d'incertitude. Il doit donc obtenir par le contrat ce que la loi ne lui garantit pas.

Le délai de rétractation de dix jours

L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat (articles L. 271-1 à L. 271-3 du Code de la construction et de l'habitation, ou CCH, service-public.gouv.fr). Le texte ne définit pas l'acquéreur non professionnel.

Pour les sociétés civiles immobilières (SCI), la Cour de cassation retient un critère objectif. La SCI dont l'objet social couvre l'acquisition, qui est donc en rapport direct avec cet objet, ne bénéficie pas du délai (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-18.774). Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 14 juin 2016 (question n° 67212) a confirmé ce critère et refusé de modifier le texte.

Pour un loueur personne physique, aucune règle ne tranche la question de façon générale. Un LMP immatriculé qui achète un logement destiné à son activité de location meublée présente toutes les caractéristiques d'un acquéreur agissant dans le cadre de son activité professionnelle. Le juge apprécie au cas par cas, ce qui crée un double risque. Vous ne pouvez pas compter sur ce délai pour vous retirer. Le vendeur, de son côté, ne peut pas être certain que vous ne l'invoquerez pas.

Il arrive que le notaire notifie l'avant-contrat par prudence, même à un acquéreur qu'il estime professionnel. Cette notification ne vous confère pas pour autant la qualité de non-professionnel. À l'inverse, si le notaire n'a pas notifié l'acte et que vous êtes jugé non professionnel, le délai n'a jamais commencé à courir, ce qui fragilise la vente pour le vendeur.

La condition suspensive de prêt

Lorsqu'un achat immobilier est financé par un crédit relevant du Code de la consommation, l'avant-contrat doit indiquer si le prix sera payé à l'aide d'un prêt. La vente est alors conclue sous la condition suspensive de son obtention, sauf mention manuscrite de l'acquéreur qui déclare renoncer à emprunter. La durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois (articles L. 313-40 à L. 313-45 du Code de la consommation, service-public.gouv.fr).

Ces règles protectrices ne s'appliquent pas aux prêts destinés à financer une activité professionnelle. L'article L. 313-2 du Code de la consommation exclut notamment ceux qui financent l'activité des personnes qui, à titre habituel ou en vertu de leur objet social, procurent des immeubles en propriété ou en jouissance. La jurisprudence apprécie la qualité de l'emprunteur au cas par cas, mais l'immatriculation comme loueur en meublé professionnel est un indice fort du caractère professionnel du prêt.

La conséquence est pratique. Si le prêt finance votre activité professionnelle, la condition suspensive n'est pas automatique. Elle doit être écrite dans l'avant-contrat, avec ses caractéristiques et son délai, faute de quoi le refus de la banque ne vous libère pas.

Le devoir d'information

Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer, dès lors que l'autre l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant (article 1112-1 du Code civil). Ce devoir ne porte pas sur l'estimation de la valeur du bien. Le vendeur n'a donc pas à vous dire que son prix est bas, mais il doit vous signaler un litige avec un locataire, un arrêté de péril ou un sinistre en cours dont il a connaissance.

Le même devoir pèse sur vous lorsque vous détenez une information déterminante pour le vendeur. Un professionnel qui connaît un projet d'aménagement de nature à modifier la valeur du bien doit se montrer prudent dans ses échanges, car le juge appréciera l'asymétrie d'information au regard de sa qualité.

Préparer la négociation

Fixer son prix plafond avant la première offre

Le prix plafond se calcule à partir du projet d'exploitation et non de l'annonce. Partez du revenu net que vous attendez, des travaux chiffrés par l'audit et des frais d'acquisition, puis déduisez le prix maximal compatible avec votre rendement cible et votre plan de financement (chapitre 23).

Fixez ce prix par écrit avant la visite décisive. Un acquéreur qui découvre son plafond pendant la négociation finit souvent par le dépasser.

Les leviers de la négociation

Le professionnel négocie avec des éléments objectifs. Chaque écart entre l'annonce et la réalité constatée se traduit en euros et se présente au vendeur avec sa justification.

• Les travaux. Un devis de réfection de toiture ou de mise en sécurité électrique pèse davantage qu'une remarque générale sur l'état du bâtiment.
• La performance énergétique. Un lot classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 et un lot classé F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028. Le coût des travaux et la perte de loyers pendant le chantier se chiffrent lot par lot (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique).
• L'état locatif. Un loyer supérieur au marché, un locataire en retard ou un bail mal rédigé réduisent la valeur réelle des revenus.
• La vacance. Un lot vide depuis longtemps révèle souvent un défaut que le vendeur n'a pas traité.
• La rapidité. Un financement déjà accordé, un apport disponible et un calendrier court ont une valeur pour un vendeur pressé, notamment dans une succession ou une séparation.
• La simplicité. Un achat en bloc évite au vendeur une vente par lots, ses frais de mise en copropriété et ses délais.

La conduite des pourparlers

L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent toutefois satisfaire aux exigences de la bonne foi (article 1112 du Code civil). Une rupture brutale après des mois d'échanges, alors que l'autre partie a engagé des frais sur la foi de votre engagement, peut engager votre responsabilité.

En cas de faute dans les négociations, la réparation ne peut compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance de les obtenir (même article). Le vendeur ne peut donc pas obtenir le bénéfice qu'il aurait tiré de la vente, mais seulement l'indemnisation des frais et du préjudice causés par la faute.

Les informations confidentielles obtenues pendant la négociation ne peuvent être utilisées ou divulguées sans autorisation (article 1112-2 du Code civil). Cette règle protège les états locatifs, les comptes d'exploitation et les audits qu'un vendeur professionnel vous transmet. Elle vous protège aussi lorsque vous communiquez votre propre analyse.

La lettre d'intention et l'exclusivité

Pour un immeuble ou un portefeuille, la négociation passe souvent par une lettre d'intention qui récapitule le prix envisagé, les conditions et le calendrier. Rédigée comme un simple cadre de discussion, elle n'oblige pas à conclure. Rédigée avec un prix, un bien précis et la volonté d'être engagé, elle peut être qualifiée d'offre.

Demandez une période d'exclusivité si l'audit doit durer plusieurs semaines. Elle engage le vendeur à ne pas négocier avec un tiers pendant ce délai et justifie les frais que vous engagez. Sa durée doit correspondre au calendrier réaliste de l'audit et de l'accord bancaire.

L'offre d'achat

L'offre est la manifestation de la volonté d'être lié en cas d'acceptation. Elle comprend les éléments essentiels du contrat envisagé (article 1114 du Code civil). Elle peut être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire (article 1115). Lorsqu'elle fixe un délai, sa rétractation avant l'expiration de ce délai engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur, sans l'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat (article 1116).

Une offre écrite et acceptée vaut en principe accord sur la chose et le prix. Pour un acquéreur professionnel qui ne peut pas compter sur le délai de rétractation, formulez l'offre sous réserve de la signature d'un avant-contrat comportant les conditions suspensives que vous énumérez. Fixez un délai de réponse court et ne versez aucune somme à ce stade.

De l'offre à l'acte pas à pas

1. Envoyer une lettre d'intention ou une offre écrite sous réserve d'un avant-contrat, avec un délai de réponse court et sans versement.
2. Obtenir l'exclusivité pour la durée de l'audit et réunir les pièces du chapitre 27.
3. Transmettre au notaire la liste des conditions suspensives, l'état locatif, l'inventaire du mobilier et la ventilation du prix.
4. Relire le projet d'avant-contrat avec votre conseil, en particulier la condition de prêt, les délais et le sort de la somme versée.
5. Signer l'avant-contrat et verser la somme convenue entre les mains du notaire.
6. Déposer les demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées et conserver les réponses écrites.
7. Suivre les délais de purge des préemptions, d'urbanisme et de levée d'option dans un tableau unique.
8. Lever l'option ou constater la réalisation des conditions par écrit, puis signer l'acte authentique à la date prévue.

Choisir l'avant-contrat

Compromis ou promesse unilatérale

Le compromis engage les deux parties dès sa signature. La promesse unilatérale engage le seul vendeur, l'acquéreur disposant d'un délai pour lever l'option (service-public.gouv.fr). Pour un professionnel, le choix dépend du degré de certitude de son projet.

Avec un compromis, un acquéreur qui refuse de signer l'acte authentique alors que les conditions sont réalisées s'expose à une action du vendeur en exécution forcée de la vente, en plus de la perte du dépôt de garantie. Avec une promesse unilatérale, l'acquéreur qui ne lève pas l'option perd seulement l'indemnité d'immobilisation.

Les règles propres à la promesse unilatérale

Pendant le délai d'option, la révocation de la promesse par le vendeur n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul (article 1124 du Code civil). Le bénéficiaire peut donc obtenir la vente même si le vendeur change d'avis.

Une promesse unilatérale de vente d'immeuble sous signature privée doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Pour cette raison, elle ne peut pas être signée électroniquement sous signature privée, selon service-public.gouv.fr. La plupart des promesses d'immeubles de rapport sont reçues par un notaire, ce qui écarte ce risque.

Lorsque le vendeur est une personne physique et que la promesse, prorogations comprises, dépasse dix-huit mois, elle doit être passée en la forme authentique. Une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix est alors obligatoire (articles L. 290-1 et L. 290-2 du CCH). Cette durée se rencontre lorsque la vente dépend d'un permis de construire ou d'une autorisation de changement de destination (chapitre 31).

Le pacte de préférence

Le pacte de préférence engage le propriétaire à vous proposer prioritairement le bien s'il décide de le vendre (article 1123 du Code civil). Il ne fixe ni le prix ni la date. Il peut être utile pour un immeuble voisin d'un bien que vous détenez déjà ou pour les lots restants d'une copropriété dont vous possédez la majorité.

L'indemnité d'immobilisation et le dépôt de garantie

Montant et versement

La somme versée à la signature de l'avant-contrat n'est en principe pas imposée par la loi, sauf pour la promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique. Son montant usuel se situe entre 5 % et 10 % du prix (service-public.gouv.fr). Sur un immeuble de plusieurs centaines de milliers d'euros, cette somme immobilise une part importante de vos fonds propres.

Plusieurs aménagements se négocient couramment. Une partie de l'indemnité peut être versée à la signature et le solde seulement si l'option n'est pas levée. Une caution bancaire peut remplacer le versement. La somme doit toujours être confiée au notaire, qui la conserve comme séquestre.

Le sort de la somme

La somme s'impute sur le prix si la vente se réalise. Elle est restituée si une condition suspensive défaille sans faute de l'acquéreur. Elle reste acquise au vendeur si l'acquéreur renonce sans motif légitime (service-public.gouv.fr).

L'indemnité d'immobilisation rémunère l'exclusivité consentie par le vendeur pendant le délai d'option. Une clause qui fixe forfaitairement des dommages et intérêts en cas d'inexécution constitue au contraire une clause pénale, que le juge peut modérer ou augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 du Code civil). La qualification dépend de la rédaction de l'acte et de la nature de l'engagement. Faites-la vérifier par le notaire, car elle détermine la marge de discussion en cas de litige.

Les conditions suspensives adaptées au professionnel

La règle générale

Une obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain (article 1304 du Code civil). Si la condition se réalise, l'obligation devient pure et simple. Si elle défaille, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé (article 1304-6). L'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur est nulle (article 1304-2).

Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli (article 1304-4). Précisez donc dans l'acte que les conditions qui vous protègent sont stipulées dans votre intérêt exclusif. Vous pourrez ainsi y renoncer si vous décidez d'acheter malgré leur défaillance.

La condition de financement

Pour un professionnel, la condition de prêt est rédigée sur mesure. Une rédaction vague expose au litige, une rédaction trop stricte expose à la perte de la somme versée.

• Le montant maximal. Indiquez le montant total, y compris la part destinée aux travaux si la banque les finance dans le même prêt.
• La durée. Indiquez une durée cohérente avec l'accord de principe obtenu.
• Le taux maximal. Indiquez un taux hors assurance réaliste au regard du marché, faute de quoi le vendeur soutiendra que vous avez rendu la condition impossible.
• La nature du prêt. Précisez s'il s'agit d'un prêt amortissable ou in fine, ainsi que la garantie acceptée (chapitres 39 et 40).
• L'emprunteur. Indiquez si le prêt est demandé par vous ou par une société que vous vous substituerez.
• Le délai. Prévoyez un délai suffisant pour un dossier professionnel, souvent plus long que pour un particulier, ainsi que les justificatifs à produire.
• Le nombre de demandes. Si le vendeur l'exige, limitez le nombre d'établissements à consulter plutôt que d'accepter une obligation de démarches indéterminée.

Une demande de prêt non conforme aux caractéristiques stipulées, par exemple un montant supérieur, peut conduire le juge à réputer la condition accomplie. Conservez les demandes écrites et les refus motivés de chaque banque. Les exigences des banques envers les professionnels sont présentées au chapitre 37.

Les autres conditions utiles

Évitez les conditions qui dépendent de votre seule appréciation, comme la satisfaction de l'acquéreur à la lecture d'un rapport. Rédigez plutôt une condition objective, par exemple l'absence de travaux de structure supérieurs à un montant fixé selon le rapport d'un professionnel désigné.

Les clauses propres à l'achat professionnel

La faculté de substitution

La clause de substitution permet à l'acquéreur de se faire remplacer par une autre personne, souvent une société qu'il constituera, pour signer l'acte authentique. Elle laisse le temps d'arrêter la structure de détention pendant l'audit (Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention).

Ses effets doivent être mesurés avant la signature. La société substituée devra obtenir elle-même son financement, souvent avec votre caution personnelle. Le passage d'une détention en nom propre à une société modifie aussi votre statut au regard de la location meublée (chapitre 124). Prévoyez que la condition de prêt s'apprécie dans la personne du substitué.

L'état locatif et les baux

Annexez à l'avant-contrat un état locatif daté et signé par le vendeur, lot par lot, avec le loyer, les charges, le dépôt de garantie, la date du bail et sa nature. Faites déclarer par le vendeur qu'il n'existe aucun autre bail, aucun impayé non mentionné et aucun litige en cours. Prévoyez l'imputation des dépôts de garantie sur le prix, car c'est vous qui devrez les restituer aux locataires à leur départ (Guide du bailleur privé, Acheter un bien déjà loué).

Prévoyez aussi les modalités de transfert de la gestion entre la signature et l'acte. Le vendeur s'engage à ne signer aucun nouveau bail, à ne consentir aucune baisse de loyer et à ne délivrer aucun congé sans votre accord. Les loyers et charges sont répartis au prorata du jour de la vente.

Le mobilier

Lorsque les logements sont loués meublés, l'acte distingue le prix des meubles, avec un inventaire détaillé et une valeur réaliste. Cette ventilation a des effets sur les droits de mutation et sur l'amortissement, présentés au chapitre 35. Un prix de mobilier surévalué pour réduire les droits expose à un redressement.

La garantie des vices cachés

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine (article 1641 du Code civil). Il peut stipuler qu'il n'en sera pas tenu, sauf s'il connaissait les vices (article 1643). Un vendeur professionnel de l'immobilier est présumé les connaître.

Lorsque le vendeur est un particulier de bonne foi, la clause d'exclusion de garantie stipulée dans l'acte est en principe valable, que l'acquéreur soit professionnel ou non. Le meilleur moyen de vous protéger reste l'audit technique avant la signature (chapitre 27). Pour un défaut identifié, négociez une baisse de prix ou une garantie spécifique plutôt qu'une simple mention.

La surface des lots de copropriété

Pour un lot de copropriété, la superficie de la partie privative est mentionnée dans l'avant-contrat et dans l'acte. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix dans l'année qui suit l'acte authentique (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette règle s'applique aussi à l'acquéreur professionnel.

Le calendrier de l'opération

Un achat professionnel enchaîne plusieurs délais qui doivent être cohérents entre eux. Un délai de prêt trop court par rapport au temps de l'audit, ou une date d'acte antérieure à la purge des préemptions, met l'opération en échec.

Un exemple chiffré

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un LMP s'intéresse à un immeuble de six studios meublés affiché 520 000 €, dans un département qui applique un droit départemental de 5 %. L'audit technique révèle une couverture à refaire, chiffrée à 50 000 € sur devis. L'acquéreur présente ce devis et obtient un prix de 470 000 €, mobilier compris.

La baisse de 50 000 € réduit aussi les droits de mutation. Au taux global de 6,3185 % applicable dans ce département, l'économie est de 3 159,25 €. Elle serait de 2 903,33 € dans un département resté au taux global de 5,80665 % (chapitre 35).

L'acquéreur signe une promesse unilatérale avec une indemnité d'immobilisation de 5 %, soit 23 500 €. Il négocie le versement de la moitié à la signature et du solde seulement si l'option n'est pas levée sans motif.

La condition de prêt porte sur 400 000 € sur vingt ans, au taux maximal de 4,30 % hors assurance, en prêt amortissable garanti par une hypothèque. Au taux maximal, la mensualité hors assurance est de 2 487,62 €. Si le taux obtenu est de 4,00 %, elle est de 2 423,92 €. La banque qui propose 4,50 % ne déclenche pas la vente, puisque l'offre dépasse le taux stipulé.

Un second exemple, le coût d'un retrait

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Reprenons l'immeuble de 470 000 €. Après la signature, l'audit complémentaire révèle des désordres de structure que l'acquéreur n'avait pas prévus dans une condition suspensive. Il renonce à acheter. Le coût de ce retrait dépend de l'avant-contrat choisi.

Une condition suspensive objective, par exemple l'absence de travaux de structure supérieurs à un montant fixé selon le rapport d'un professionnel désigné, aurait permis de récupérer la somme. Le coût de sa négociation est sans commune mesure avec la perte évitée.

Les situations mixtes

L'achat en couple ou en indivision

Lorsque deux époux ou plusieurs indivisaires achètent ensemble, chacun signe l'avant-contrat et la condition de prêt doit viser l'ensemble des emprunteurs. Le délai de rétractation s'apprécie pour chaque acquéreur. Un conjoint qui n'exerce aucune activité de location peut être regardé comme non professionnel alors que l'autre est LMP. Dans le doute, le notaire notifie l'acte à chacun.

Le bien destiné en partie à la location nue

Un immeuble acheté par un LMP peut comporter des logements qu'il louera nus. Le caractère professionnel de l'achat et du prêt peut alors être discuté pour la partie louée nue. Faites rédiger la condition de prêt de façon complète, sans compter sur une protection légale qui pourrait ne s'appliquer qu'à une partie de l'opération.

Le vendeur professionnel ou en difficulté

Un vendeur marchand de biens ou promoteur est présumé connaître les vices du bien, ce qui écarte la clause d'exclusion de garantie. Un vendeur en procédure collective ou une vente autorisée par le juge-commissaire suit des règles propres, qui modifient le calendrier et les garanties (chapitre 119). Identifiez la qualité du vendeur dès la lettre d'intention.

Les points de vigilance de l'administration

Le service des impôts vérifie l'enregistrement d'une promesse unilatérale sous signature privée dans les dix jours de son acceptation, faute de quoi elle est nulle. Il examine aussi la valeur du mobilier distingué dans l'acte, qui réduit les droits de mutation. Il peut rehausser les droits avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois lorsque cette valeur n'est pas justifiée. Enfin, le prix et sa ventilation doivent être identiques dans l'avant-contrat, la déclaration d'intention d'aliéner et l'acte (chapitre 33).

Les erreurs fréquentes

• Signer une offre ferme et sans réserve en pensant disposer du délai de rétractation de dix jours.
• Omettre la condition suspensive de prêt parce qu'elle paraissait automatique.
• Stipuler un taux maximal irréaliste ou un délai de prêt trop court pour un dossier professionnel.
• Déposer une demande de prêt d'un montant supérieur à celui de la condition.
• Accepter une condition qui dépend de la seule appréciation de l'acquéreur, exposée à la nullité.
• Laisser la somme versée ailleurs que chez le notaire.
• Ne pas annexer l'état locatif ni prévoir l'imputation des dépôts de garantie sur le prix.
• Prévoir une substitution au profit d'une société sans vérifier que la condition de prêt s'applique à elle.
• Oublier la date de levée d'option d'une promesse unilatérale. Le bien est perdu et l'indemnité reste acquise au vendeur, soit 23 500 € dans l'exemple.
• Choisir un compromis alors que l'audit n'est pas terminé, ce qui expose à perdre un dépôt de 47 000 € dans le second exemple.
• Acheter en couple sans faire viser tous les emprunteurs par la condition de prêt.

Liste de contrôle

1. Arrêter le prix plafond par écrit, travaux, vacance et frais compris.
2. Chiffrer chaque argument de négociation sur devis ou sur pièces.
3. Formuler l'offre sous réserve d'un avant-contrat avec les conditions suspensives énumérées.
4. Choisir entre compromis et promesse unilatérale selon la certitude du projet.
5. Négocier le montant et le versement de la somme immobilisée, toujours consignée chez le notaire.
6. Rédiger la condition de prêt avec montant, durée, taux maximal, nature du prêt, emprunteur et délai.
7. Stipuler les conditions dans votre intérêt exclusif pour pouvoir y renoncer.
8. Prévoir la purge des droits de préemption et, si nécessaire, la condition d'urbanisme.
9. Annexer l'état locatif signé et prévoir l'imputation des dépôts de garantie.
10. Ventiler le prix du mobilier avec un inventaire détaillé.
11. Vérifier la clause de substitution et ses effets sur le financement et le statut.
12. Inscrire toutes les dates limites dans un tableau de suivi dès la signature.
13. Vérifier la qualité de chaque acquéreur et du vendeur, couple, indivision et vendeur professionnel compris.
14. Faire concorder le prix et sa ventilation dans l'avant-contrat, la DIA et l'acte.