Acheter une résidence étudiante ou un immeuble de colocation

Une résidence étudiante ou un immeuble de colocation regroupe sous un même toit un grand nombre de petites unités louées à une clientèle homogène. Pour un loueur professionnel, ce type d'immeuble concentre les recettes, mutualise l'entretien et rend possible une gestion organisée. Il concentre aussi des risques propres, à savoir une vacance saisonnière, des règles de surface et de division strictes, des obligations de sécurité qui changent avec la taille et les services, ainsi qu'une fiscalité qui peut basculer dans la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Ce chapitre traite de l'acquisition d'un immeuble entier détenu en direct. L'exploitation au quotidien d'une résidence étudiante fait l'objet du chapitre 55, les colocations à grande échelle du chapitre 54 et le coliving du chapitre 56. Le lot isolé en résidence services, loué à un exploitant, relève du chapitre 29. Les règles de base de la location aux étudiants et de la colocation sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Louer à des étudiants et le Guide du bailleur privé, La colocation.

Les modèles d'immeubles

Les immeubles destinés aux étudiants ou aux colocataires se distinguent par l'unité louée, le contrat et le niveau de services. Ces choix commandent le régime juridique, la sécurité incendie et la fiscalité. Ils doivent être arrêtés avant l'achat, car ils déterminent le prix que vous pouvez payer.

Comparer les modèles

Le choix du modèle se fait sur des critères économiques autant que juridiques. Le tableau suivant compare les trois formules les plus courantes pour un immeuble détenu en direct, sans services para-hôteliers.

Le studio coûte plus cher à créer mais se reloue le plus facilement. La colocation à baux multiples rapporte souvent davantage au mètre carré, au prix d'une gestion plus dense des entrées et des sorties. Un second exemple chiffré, plus loin, compare les deux formules de colocation.

La taille de l'immeuble

Ce que la taille change

Au-delà de quelques lots, l'immeuble se gère comme une petite entreprise. Les rotations annuelles se comptent par dizaines, les états des lieux se concentrent sur quelques semaines et l'entretien des parties communes devient une charge permanente. La taille permet de mutualiser les coûts, mais elle augmente l'exposition à un seul marché local, celui des établissements d'enseignement supérieur voisins.

Ces seuils sont indicatifs. Ils dépendent de la distance entre l'immeuble et votre domicile, de votre organisation et du recours éventuel à un mandataire (chapitre 14).

L'étude de la demande

La demande étudiante se mesure à partir des effectifs des établissements proches, de l'offre de logements publics et privés existante, des projets de résidences annoncés et des loyers pratiqués. Un immeuble acheté pour une formation unique, dont les effectifs peuvent diminuer ou déménager, porte un risque élevé. Le chapitre 23 présente la grille de décision et le chapitre 55 le calendrier universitaire qui rythme les entrées et les sorties.

Interrogez les services de la vie étudiante des établissements, l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) et la mairie sur les projets à venir. Une résidence publique ou privée de plusieurs centaines de lits ouverte à proximité peut modifier durablement le niveau des loyers.

Les règles de surface et de division

Les surfaces minimales des logements

Chaque logement doit respecter les critères de décence, dont une pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Lorsque chaque colocataire a son propre bail, chacun doit disposer d'une chambre d'au moins 9 m² et 20 m³, les pièces communes n'étant pas prises en compte. La décence s'apprécie alors sur l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement (service-public.gouv.fr).

Les aides personnelles au logement obéissent à une condition de peuplement distincte. Pour une colocation, le guide privé retient une surface d'au moins 16 m² pour deux colocataires, augmentée de 9 m² par colocataire supplémentaire, jusqu'à 70 m² pour huit personnes et plus, seuil retenu par une plaquette de la caisse d'allocations familiales, la fiche du service public indiquant 78 m² (chapitre 54). Un logement décent peut donc ne pas ouvrir droit à l'aide pour tous ses occupants, ce qui pèse sur la demande étudiante.

Les divisions interdites

Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) interdit, dans toutes les communes, certaines divisions d'immeubles en vue de mettre les locaux à disposition aux fins d'habitation. Sont visées les divisions qui créent des locaux d'une surface et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m³, ainsi que les locaux dépourvus d'alimentation en eau potable, d'évacuation des eaux usées ou d'accès à l'électricité, ou n'ayant pas fait l'objet des diagnostics amiante (anil.org).

Cette règle est décisive pour un acheteur de résidence étudiante. Un immeuble dont les studios de 11 ou 12 m² résultent d'une division récente peut avoir été divisé en violation de ce texte. L'acquéreur qui continue à les louer s'expose lui-même aux sanctions. Faites établir l'historique de la division par le notaire, avec les dates et les autorisations, avant de signer la promesse.

Le permis de diviser et les autorisations d'urbanisme

Dans les secteurs où la commune ou l'intercommunalité l'a instauré, les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant sont soumis à autorisation préalable. La décision intervient dans le délai d'un mois et le silence vaut acceptation. Une déclaration préalable ou un permis de construire tient lieu d'autorisation de division (service-public.gouv.fr).

Sans autorisation, l'amende administrative peut atteindre 15 000 €, portée à 25 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans. La vente ou la location de logements issus d'une division non autorisée est punie de deux ans d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende, le locataire de bonne foi conservant son bail (même source). Ces sanctions visent aussi l'acquéreur qui loue des logements issus d'une division irrégulière.

Les autres règles d'urbanisme, notamment le stationnement imposé par le plan local d'urbanisme (PLU) et la destination des locaux, sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien. La transformation de bureaux ou de locaux d'activité en logements est traitée au chapitre 31.

La sécurité incendie

Habitation ou établissement recevant du public

La question centrale est la qualification de l'immeuble. Un immeuble de studios ou de colocations loués à des occupants qui y établissent leur résidence relève en principe des règles de sécurité des bâtiments d'habitation. Un établissement qui accueille une clientèle de passage, avec des services d'hébergement, peut au contraire constituer un établissement recevant du public (ERP), soumis à un règlement de sécurité plus exigeant.

Un ERP est un bâtiment, un local ou un espace où le public est admis, librement ou sous condition. Il est classé par catégorie selon l'effectif admissible et par type selon l'activité. Pour les hôtels et pensions de famille, dits de type O, le seuil de la cinquième catégorie est de 100 personnes, tous niveaux confondus (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour les gîtes, le Gouvernement a indiqué que ceux qui hébergent plus de quinze personnes sont classés en ERP de cinquième catégorie avec locaux à sommeil, selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 28 mai 2024 (question n° 11152).

Aucun texte national ne fixe un nombre de chambres au-delà duquel une colocation ou une résidence étudiante devient un ERP. La frontière dépend de la durée des séjours, des services fournis, de la commercialisation et de l'existence de locaux ouverts à des personnes extérieures, comme une salle commune louée ou une laverie accessible au public. La qualification se fait au cas par cas.

Les obligations d'un ERP avec locaux à sommeil

Lorsque l'immeuble est qualifié d'ERP avec locaux à sommeil, les obligations changent de nature. La commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité (CCDSA) visite l'établissement à la construction, à l'ouverture et pendant l'exploitation. Seuls les ERP de cinquième catégorie sans locaux d'hébergement sont dispensés des visites périodiques (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour un ERP de cinquième catégorie avec locaux à sommeil, la même source mentionne notamment les obligations suivantes.

• Au moins un extincteur portatif par tranche de 300 m² et par niveau.
• Un personnel formé à la manœuvre des moyens de secours.
• Un membre du personnel présent en permanence pendant l'ouverture au public, cette exigence valant pour les locaux à sommeil même en dessous de 20 personnes.
• Des consignes et un plan d'intervention affichés, ainsi qu'une liaison téléphonique avec les pompiers.
• Un registre de sécurité tenu à jour et présenté lors des contrôles.

La présence permanente d'un membre du personnel suffit souvent à rendre le modèle économique d'une petite résidence impossible. Un immeuble acheté pour être exploité en hébergement avec services doit donc être chiffré avec ces obligations, ou exploité en logements d'habitation.

Les règles des bâtiments d'habitation

Les bâtiments d'habitation obéissent à des règles constructives de sécurité incendie qui varient selon leur hauteur et leur configuration. Elles s'appliquent pleinement lors de la construction et lors de travaux importants, comme une transformation ou une restructuration. Chaque logement doit en outre être équipé d'au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée, installé par le propriétaire.

Pour un immeuble existant, faites réaliser avant l'achat un diagnostic de sécurité par un bureau de contrôle ou un architecte. Il identifie les circulations, les escaliers, le désenfumage, le cloisonnement entre logements et les installations électriques communes. Les travaux de mise en sécurité sont souvent le premier poste d'un immeuble de colocation ancien.

Qualifier l'immeuble pas à pas

1. Décrire le modèle d'exploitation visé, avec la durée des séjours, les services fournis et le mode de commercialisation.
2. Compter l'effectif maximal d'occupants, chambre par chambre.
3. Identifier les locaux communs ouverts à des personnes extérieures.
4. Interroger la mairie et le service départemental d'incendie et de secours (SDIS) sur la qualification retenue, par écrit.
5. Faire réaliser un diagnostic de sécurité par un bureau de contrôle ou un architecte.
6. Chiffrer les travaux et les obligations d'exploitation correspondant à la qualification.
7. Déclarer à l'assureur la nature exacte de l'exploitation, le nombre d'occupants et les services.

Les services et leurs conséquences

Ce que les services changent

Les services proposés aux occupants, comme le ménage des chambres, le linge, l'accueil ou le petit-déjeuner, améliorent l'attractivité d'une résidence. Ils modifient aussi son régime. Ils peuvent faire basculer la location dans le champ de la TVA, rapprocher l'établissement d'un ERP et rendre inapplicable le bail d'habitation de la loi du 6 juillet 1989 lorsque l'occupant n'y établit plus sa résidence principale.

La TVA para-hôtelière

La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Elle devient taxable lorsque le client a accès à au moins trois des quatre services annexes suivants, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et une réception, même non personnalisée ou par voie électronique (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 60 à 100). La doctrine applique cette règle aux locations résidentielles de plus d'un mois et vise expressément les résidences étudiantes et le coliving, quelle que soit la qualité du bailleur (même source, § 110, § 120 et § 130).

L'assujettissement permet de récupérer la TVA sur les travaux, le mobilier et parfois l'acquisition. Il impose en contrepartie de facturer la TVA sur les loyers et de tenir des obligations déclaratives. Le choix d'offrir ou non trois services se fait donc à l'achat, en comparant les deux scénarios sur toute la durée de détention. Les régimes de TVA du professionnel sont présentés au chapitre 80 et les services para-hôteliers au chapitre 58.

Auditer l'immeuble avant l'achat

Au-delà de l'audit général du chapitre 27, une résidence étudiante ou un immeuble de colocation appelle des vérifications propres. Elles portent sur la conformité de chaque unité et sur la réalité des recettes annoncées par le vendeur.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L'obligation s'applique depuis le 1er janvier 2024 aux immeubles en monopropriété et aux copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 aux copropriétés de 50 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 aux copropriétés de 50 lots au plus. Il est valable dix ans, sauf exception pour les bâtiments classés A, B ou C après le 1er juillet 2021 (service-public.gouv.fr).

Le vendeur d'un immeuble entier en monopropriété doit donc pouvoir produire ce DPE collectif. Il indique la performance du bâtiment et recommande des travaux, ce qui alimente directement le plan de travaux (chapitre 65). Chaque logement conserve en outre son propre DPE pour la location, dont la classe conditionne la possibilité de louer selon le calendrier présenté au chapitre 66.

Acheter l'immeuble pas à pas

L'acquisition d'un immeuble destiné aux étudiants obéit à un calendrier propre, dicté par la rentrée universitaire. Un acte signé en juillet laisse peu de temps pour les travaux et les relocations, alors qu'un acte signé en hiver permet de préparer la rentrée suivante.

1. Fixer le modèle et le prix plafond à partir des loyers de marché et d'un taux d'occupation réaliste, été compris (chapitre 34).
2. Obtenir les pièces de la division, les mesurages, le DPE collectif, les DPE des logements et l'état locatif détaillé.
3. Interroger la commune sur le permis de diviser, le permis de louer et les projets de résidences concurrentes.
4. Faire qualifier l'immeuble au regard de la sécurité incendie, par écrit, avec la mairie et le SDIS.
5. Chiffrer les travaux de mise en sécurité, de mise en conformité énergétique et d'ameublement, lot par lot.
6. Signer l'avant-contrat avec les conditions utiles, dont l'absence d'irrégularité de la division révélée par les pièces et la purge des droits de préemption (chapitre 33).
7. Planifier la date de l'acte pour disposer du temps nécessaire aux travaux avant les arrivées de fin d'été.
8. Préparer la commercialisation de la rentrée, avec les annonces, la grille de sélection et les modèles de baux (chapitres 49 et 51).

Les situations mixtes

Un immeuble loué en partie nu et en partie meublé

Un immeuble acheté occupé comporte parfois des logements loués nus, sous bail de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des studios meublés. Les loyers des logements nus restent des revenus fonciers, déclarés séparément. Ils ne comptent pas pour le statut LMP. Un logement loué nu ne peut pas être transformé en meublé en cours de bail sans l'accord du locataire. Le passage se fait au départ de l'occupant, ce qui allonge la transition vers le modèle visé.

L'achat en couple ou en indivision

Les recettes meublées et les autres revenus d'activité s'apprécient au niveau du foyer fiscal. Un immeuble acheté par un seul époux fait basculer l'ensemble des meublés du foyer dans le statut qui en résulte. En indivision avec une personne extérieure au foyer, la part des recettes et du résultat de chaque indivisaire est à faire déterminer par l'expert-comptable avant l'achat.

Le passage de LMNP à LMP par l'achat

Un loueur non professionnel qui achète une résidence de taille moyenne devient souvent LMP l'année suivante, parfois dès l'année d'achat. Les effets sur les cotisations sociales, les déficits et la plus-value se mesurent avant la signature et non après la première déclaration. Les règles de la transition sont présentées au chapitre 6.

Les contrats avec les occupants

Le choix du contrat dépend du modèle. Un studio loué meublé à un étudiant peut l'être par un bail meublé d'un an, par un bail meublé étudiant de neuf mois ou par un bail mobilité, présentés dans le guide privé. Le bail mobilité est conclu pour un à dix mois, n'est ni renouvelable ni reconductible, interdit le dépôt de garantie et ne peut pas comporter de clause de solidarité entre colocataires (service-public.gouv.fr).

En colocation, le bail unique avec clause de solidarité protège mieux contre l'impayé mais rend chaque départ plus délicat à gérer. Les baux individuels simplifient la rotation mais imposent les surfaces minimales par chambre et une répartition des charges claire. Le chapitre 53 compare les régimes de baux et le chapitre 54 l'exploitation des colocations à grande échelle.

À l'échelle d'un immeuble entier, le choix du contrat devient un outil de gestion de la vacance estivale. Le tableau suivant reprend les règles exposées dans le guide privé.

Un immeuble loué en baux de neuf mois connaît ses dates de libération et peut accueillir l'été des stagiaires en bail mobilité, à condition que chaque occupant relève de la catégorie prévue par la loi. Conservez au dossier le certificat de scolarité ou la convention de stage, car un bail court consenti à une personne qui n'y a pas droit expose à sa requalification en bail meublé d'un an.

L'acquéreur d'un immeuble occupé reprend les baux en cours dans leurs conditions. Il ne peut ni changer de modèle d'un coup ni imposer de nouveaux services aux occupants en place. La transition vers le modèle visé se programme au fil des départs, souvent sur une ou deux années universitaires.

La fiscalité

Le régime de la location meublée

Les loyers d'un immeuble loué meublé, qu'il s'agisse de studios ou de chambres, sont des recettes de location meublée imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un immeuble loué nu en colocation produit au contraire des revenus fonciers, qui ne comptent pas pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour les revenus de 2026, le régime micro-BIC applicable à la location meublée de longue durée est réservé aux recettes qui ne dépassent pas 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 % (service-public.gouv.fr). Une résidence de quinze à vingt studios s'approche vite de ce plafond. Le régime réel permet surtout d'amortir l'immeuble, les travaux de mise en sécurité et le mobilier, qui pèsent lourd dans ce type d'actif.

Le statut de loueur en meublé professionnel

Une seule résidence de taille moyenne suffit souvent à dépasser le seuil de 23 000 € de recettes du statut LMP. Le statut est acquis si ces recettes dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer (chapitre 2). Les conséquences sur les cotisations sociales, les déficits et la plus-value sont présentées aux chapitres 77, 78 et 91.

La plus-value d'un LMP relève du régime professionnel, calculé sur la valeur nette comptable après amortissements. L'exception à la réintégration des amortissements prévue pour les résidences services pour étudiants ne concerne que la location meublée non professionnelle (LMNP). Pour un LMNP, elle vise les résidences services et non un immeuble de studios loués directement aux étudiants.

Les autres impôts

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par le loueur en meublé selon les règles du chapitre 81. La taxe foncière d'un immeuble entier, qui inclut souvent la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, se refacture selon le régime des charges du bail (chapitre 84). Les projets de réforme de la fiscalité du meublé discutés dans le projet de loi de finances pour 2027 sont suivis au chapitre 87.

Un exemple chiffré

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un loueur professionnel achète un immeuble de quatorze studios meublés en baux d'habitation, sans services para-hôteliers, pour un coût total de 1 000 000 € frais et mobilier compris. Chaque studio est loué 420 € par mois hors charges. L'immeuble est plein dix mois par an et occupé à 40 % pendant les deux mois d'été.

Les recettes annuelles ressortent à 14 × 420 × (10 + 2 × 0,4), soit 63 504 €. Une occupation pleine toute l'année aurait donné 70 560 €. La vacance d'été coûte donc 7 056 € par an, soit 10 % du potentiel. Le rendement brut sur coût total est d'environ 6,35 %.

Le propriétaire amortit 720 000 € de constructions sur une durée moyenne de trente ans, soit 24 000 € par an, ainsi que 28 000 € de mobilier sur sept ans, soit 4 000 € par an. Les 28 000 € d'amortissement dépassent le résultat avant amortissement. Selon les limites de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI), la fraction excédentaire de 2 396 € n'est pas perdue mais reportée. Le résultat imposable de l'année est nul.

Les recettes de 63 504 € dépassent 23 000 €. Si le foyer n'a pas d'autres revenus d'activité supérieurs à ce montant, il est LMP, avec des cotisations sociales calculées sur le bénéfice. Si le propriétaire ajoutait trois des quatre services para-hôteliers, la location deviendrait taxable à la TVA et l'immeuble devrait être requalifié au regard de la sécurité incendie, ce qui modifierait entièrement le calcul.

Un second exemple, deux formules de colocation

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un loueur professionnel achète un immeuble de trois appartements de cinq pièces, d'environ 82 m² chacun, pour un coût total de 780 000 € frais et mobilier compris. Chaque appartement compte quatre chambres de 10 à 12 m² et un séjour commun. Deux formules sont comparées.

En colocation à baux multiples, chaque chambre est louée 450 € par mois hors charges. Le potentiel annuel est de 64 800 €. Avec une vacance moyenne d'un mois par chambre, liée aux rotations, les recettes ressortent à 59 400 €, soit un rendement brut d'environ 7,62 %. En bail unique avec solidarité, chaque appartement est loué 1 700 € par mois. Avec une vacance moyenne d'un demi-mois par appartement, les recettes ressortent à 58 650 €, soit environ 7,52 %.

L'écart de rendement est faible au regard de la différence de travail. Les baux multiples imposent douze dossiers, douze états des lieux et douze départs à gérer, quand le bail unique en demande trois. Chaque chambre de 10 m² respecte le seuil de 9 m². Pour l'aide au logement, quatre colocataires sous bail unique supposent au moins 34 m² selon la règle rappelée plus haut, ce que chaque appartement respecte largement.

Les points de vigilance de l'administration

Plusieurs contrôles peuvent viser un immeuble de ce type. L'administration fiscale examine la réalité des services lorsqu'une résidence facture la TVA ou en déduit, ainsi que la ventilation du prix entre terrain, construction et mobilier qui fonde l'amortissement (chapitre 76). Elle vérifie aussi que les recettes retenues pour le statut LMP comprennent les charges facturées.

La commune et les services de l'État peuvent contrôler la décence, le respect du permis de louer et du permis de diviser, ainsi que la sécurité des immeubles. La caisse d'allocations familiales peut demander des justificatifs de surface et de décence lorsqu'elle verse l'aide au logement à vos locataires. Tenez un dossier par unité, avec son mesurage, son DPE, son bail et ses diagnostics, pour répondre sans délai.

Les erreurs fréquentes

• Acheter un immeuble de studios sans vérifier la date et la régularité de la division.
• Confondre la surface de décence de 9 m² avec le seuil de 14 m² et 33 m³ applicable aux divisions.
• Ajouter des services pour améliorer la commercialisation sans mesurer l'effet sur la TVA et la sécurité incendie.
• Supposer qu'une résidence étudiante est une habitation sans interroger la mairie et le SDIS.
• Calculer le rendement sur douze mois pleins alors que l'été est partiellement vide. Dans le premier exemple, le potentiel de 70 560 € surestime les recettes réelles d'environ 11 %.
• Louer des studios issus d'une division irrégulière, ce qui expose l'acquéreur à deux ans d'emprisonnement et 75 000 € d'amende.
• Signer l'acte en plein été sans laisser le temps des travaux avant la rentrée, ce qui peut faire perdre une année universitaire de loyers sur les unités concernées.
• Dépendre d'un seul établissement d'enseignement pour toute la demande.
• Oublier le DPE collectif d'un immeuble en monopropriété et les classes DPE de chaque logement.
• Reprendre un immeuble occupé en pensant changer de modèle de bail dès la première rentrée.
• Négliger l'effet d'une seule résidence sur le statut LMP et les cotisations sociales du foyer.

Liste de contrôle

1. Le modèle d'exploitation est défini, avec le type d'unité, le contrat et les services.
2. La demande étudiante est étudiée, avec les effectifs, l'offre concurrente et les projets annoncés.
3. L'historique de la division est établi par le notaire et les seuils de 14 m² et 33 m³ sont respectés.
4. Chaque unité est mesurée au regard de la décence, de la règle de 9 m² par chambre en baux multiples et des aides au logement.
5. Le permis de diviser et le permis de louer applicables sont vérifiés auprès de la commune.
6. La qualification habitation ou ERP est confirmée par écrit par la mairie et le SDIS.
7. Un diagnostic de sécurité est réalisé et les travaux sont chiffrés.
8. Le DPE collectif et les DPE de chaque logement sont lus et intégrés au plan de travaux.
9. Les recettes réelles sur trois ans sont reconstituées à partir des baux et des relevés bancaires.
10. Les contrats de services en cours sont listés avec leur durée et leurs conditions de résiliation.
11. Le régime de TVA est arrêté selon les services retenus, avec un calcul sur toute la détention.
12. L'effet sur le statut LMP, les cotisations et le régime micro-BIC ou réel est mesuré avec l'expert-comptable.
13. L'assureur connaît la nature exacte de l'exploitation et le nombre d'occupants.
14. Le calendrier de transition vers le modèle visé est fixé au fil des départs des occupants en place.
15. La date de l'acte laisse le temps des travaux et de la commercialisation avant la rentrée.
16. La situation du foyer est examinée, couple, indivision, logements loués nus et passage éventuel au statut LMP compris.
17. Un dossier par unité réunit mesurage, DPE, bail et diagnostics.