Construire pour son propre parc

Construire des logements pour les conserver et les louer permet au bailleur professionnel de produire un parc neuf, conçu pour sa clientèle, peu exigeant en entretien les premières années et performant sur le plan énergétique. L'opération l'expose en contrepartie à des risques qu'il ne connaît pas lorsqu'il achète de l'existant, comme le délai du permis, les recours des tiers, l'aléa de chantier, la défaillance d'une entreprise ou une mise en location retardée. Elle le place aussi dans une position juridique nouvelle, celle de maître d'ouvrage, avec ses obligations d'assurance et de responsabilité.

Les étapes de la construction locative sont décrites dans le Guide du bailleur privé, Construire pour louer et dans le Guide du bailleur privé, Construire un immeuble collectif en particulier ou en SCI. Ce chapitre ne les reprend pas. Il traite de ce qui change lorsque le maître d'ouvrage est un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un bailleur qui gère un parc important et qu'il construit pour conserver, non pour vendre.

Ce que la construction change pour un professionnel

Trois différences séparent le professionnel du particulier qui fait construire une maison à louer. La première tient à l'échelle. Le professionnel construit plusieurs logements à la fois, souvent un petit collectif ou un groupe de maisons, ce qui le soumet aux règles techniques du collectif et à une organisation de chantier proche de celle d'un promoteur. La deuxième tient à la fiscalité. En location meublée au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l'immeuble est inscrit à l'actif et amorti, ce qui change le calcul du résultat, de la plus-value et parfois de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

La troisième différence tient aux exceptions réservées au particulier qui construit pour lui-même. Plusieurs régimes protecteurs ou allégés, en matière d'assurance, d'architecte ou de sécurité de chantier, visent la personne qui construit pour son propre logement ou celui de sa famille. Un bailleur qui construit pour louer n'en bénéficie pas, même s'il agit en nom propre. Il doit donc raisonner comme un maître d'ouvrage professionnel dès l'origine du projet.

Choisir le cadre de l'opération

Le mode de détention

Le bailleur peut construire en nom propre, en indivision ou par une société. En nom propre, la location meublée relève des BIC et du statut de LMP ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP) selon les recettes et les revenus du foyer. La location nue relève des revenus fonciers. Une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu reste fiscalement transparente, alors qu'une société à l'impôt sur les sociétés amortit l'immeuble et impose la plus-value sur la valeur nette comptable. Ces choix sont comparés dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention et, pour le professionnel, au chapitre 124.

Le choix doit être fait avant le dépôt du permis et l'achat du terrain. Le titulaire du permis, l'acquéreur du terrain, l'emprunteur et le futur bailleur doivent être la même personne. Un transfert ultérieur du terrain ou du permis à une société entraîne des frais et peut soulever des questions de TVA et de droits de mutation.

Le montage contractuel

Le professionnel dispose de plusieurs voies pour faire réaliser l'ouvrage.

Le contrat de construction de maison individuelle, réservé à un ouvrage d'un ou deux logements destinés au même maître d'ouvrage, est adapté à une maison isolée mais ne convient pas à un collectif. Les marchés de travaux du professionnel, avec leurs pénalités, leur retenue de garantie et leur réception, sont traités au chapitre 68. Les métiers et contrats de la promotion sont présentés dans le Guide du bailleur privé, La promotion immobilière, le métier et le montage d'une opération.

Construire, acheter sur plan ou acheter de l'existant

Construire n'est qu'une des trois façons d'agrandir un parc. Le tableau suivant les compare du point de vue d'un bailleur qui conserve les logements.

Le choix dépend de la trésorerie disponible pendant la période sans loyers, de la capacité à piloter un chantier et des biens disponibles sur le marché local. Le second exemple chiffré de ce chapitre compare construction et achat d'existant sur deux maisons.

Les autorisations d'urbanisme

Le permis de construire et l'architecte

Une construction nouvelle de logements relève du permis de construire. L'instruction dure en principe deux mois pour une maison individuelle et trois mois pour les autres projets, plus longtemps en secteur protégé. Le recours à l'architecte est systématique pour une personne morale. Une personne physique y est tenue lorsque la surface de plancher dépasse 150 m² (service-public.gouv.fr), seuil vite atteint par une opération de plusieurs logements.

Le permis n'est réellement sûr qu'une fois purgé du délai de recours des tiers et du délai de retrait par l'administration. Un professionnel qui enchaîne les opérations planifie l'achat du terrain, la signature des marchés et le déblocage du crédit à partir de cette date, non de la date de délivrance. Les règles du permis sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Le permis de construire.

Plusieurs bâtiments sur un même terrain

Lorsqu'une même personne construit plusieurs bâtiments sur un terrain qui doit être divisé avant l'achèvement de l'ensemble, le dossier de permis est complété par un plan de division et, le cas échéant, par le projet de gestion des équipements communs (article R. 431-24 du Code de l'urbanisme). C'est le permis valant division, présenté dans le Guide du bailleur privé, Diviser un terrain et créer des lots.

Un bailleur qui conserve toutes les maisons sur une même unité foncière n'a pas nécessairement besoin de diviser. Il garde ainsi un ensemble unique, plus simple à gérer, mais moins facile à céder par lots. La décision dépend de la stratégie de sortie, à arrêter avant le dépôt du permis. Une revente par lots ultérieure suppose des accès, des servitudes et des réseaux séparables (chapitre 121).

Les obligations du maître d'ouvrage qui construit pour louer

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant le début des travaux par le propriétaire de l'ouvrage. Le défaut d'assurance est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus. Ces sanctions ne s'appliquent pas au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par un membre de sa famille (service-public.gouv.fr). Le bailleur qui construit pour louer à des tiers n'entre pas dans cette exception.

L'assurance couvre les dommages de nature décennale qui apparaissent dans les dix ans de la réception, à partir de l'expiration de la garantie de parfait achèvement. Elle permet d'être indemnisé rapidement sans attendre la recherche des responsabilités, ce qui compte pour un bailleur dont les logements sinistrés cessent de produire des loyers. Les assurances du chantier sont traitées au chapitre 72.

La responsabilité de constructeur

Le Code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire (article 1792-1). Le bailleur qui revend un jour un logement de moins de dix ans est donc tenu envers l'acquéreur de la garantie décennale. Le risque est plus lourd lorsqu'il a réalisé lui-même une partie des travaux, car il ne peut pas toujours se retourner contre une entreprise assurée. Les règles et leurs limites sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Les assurances et garanties de la construction.

La sécurité du chantier

Lorsque plusieurs entreprises interviennent sur un même chantier, le Code du travail impose en principe au maître d'ouvrage de désigner un coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé. L'exception prévue pour le particulier qui fait réaliser des travaux pour son usage personnel ou celui de sa famille ne vise pas un immeuble destiné à la location. Faites chiffrer cette mission avec la maîtrise d'œuvre et inscrivez-la au budget.

Les règles techniques

Les logements neufs sont soumis à la réglementation environnementale 2020 (RE2020), aux règles d'accessibilité des bâtiments neufs, aux règles acoustiques et, pour le collectif, aux règles de sécurité incendie des bâtiments d'habitation. Ces exigences pèsent sur le coût et sur la conception, par exemple pour l'ascenseur, la largeur des circulations ou l'isolement entre logements. Elles sont décrites dans le Guide du bailleur privé, La RE2020 et les exigences techniques. Un bureau de contrôle technique, même lorsqu'il n'est pas obligatoire, sécurise le respect de ces règles et facilite l'assurance.

La procédure pas à pas

1. Arrêter la structure de détention et la stratégie de sortie, avec ou sans division du terrain.
2. Sécuriser le terrain par un avant-contrat sous conditions de permis purgé, d'étude de sol et de financement (chapitre 34).
3. Désigner la maîtrise d'œuvre et faire établir l'esquisse, le chiffrage et le bilan prévisionnel complet.
4. Déposer le permis, l'afficher sur le terrain et attendre la purge des recours et du retrait.
5. Signer l'acte du terrain, les marchés de travaux et le contrat de prêt, avec un différé couvrant le chantier.
6. Souscrire la dommages-ouvrage et désigner le coordonnateur de sécurité avant l'ouverture du chantier.
7. Suivre le chantier sur situations validées par la maîtrise d'œuvre et conserver le décompte des coûts par lot.
8. Réceptionner l'ouvrage, avec ou sans réserves, puis déposer la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) et la déclaration H1 ou H2 dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement.
9. Mettre en location et transmettre à l'expert-comptable les pièces qui fondent le plan d'amortissement.

Le bilan et le financement

Le coût de revient complet

Le bilan d'une construction destinée à être conservée comprend le terrain et ses frais d'acquisition, les études, les honoraires d'architecte et de bureaux d'études, les travaux, les raccordements, les assurances, les taxes d'urbanisme, les frais financiers pendant le chantier et l'équipement des logements s'ils sont loués meublés. Ajoutez une provision pour aléas, usuellement exprimée en pourcentage des travaux, dont le niveau dépend de la complexité du terrain et de la fiabilité des entreprises. La méthode du bilan est présentée dans le guide privé, au chapitre consacré à la construction pour louer.

Le professionnel compare ce coût de revient au prix d'acquisition d'un bien existant équivalent, travaux de mise à niveau compris. Construire n'a de sens que si l'écart compense le délai, le risque de chantier et le décalage des premiers loyers. Le rendement se calcule sur le coût de revient complet, frais financiers intercalaires compris.

Le financement

Le crédit est débloqué au rythme des appels de fonds, sur situations de travaux validées par la maîtrise d'œuvre. Pendant le chantier, la banque propose en général un différé, pendant lequel l'emprunteur ne paie que les intérêts sur les sommes débloquées. Les banques demandent le permis purgé, les marchés signés, l'attestation de dommages-ouvrage et un plan de trésorerie. Le financement des travaux et la relation bancaire du professionnel sont traités aux chapitres 37 et 47.

La fiscalité de la construction

La TVA sur la construction

La construction neuve supporte la TVA au taux normal de 20 % sur les factures des entreprises et des prestataires. Les locations de logements nus et les locations meublées d'habitation sans services para-hôteliers sont exonérées de TVA. Le bailleur qui les pratique ne peut donc pas récupérer la TVA payée sur la construction, qui entre dans le coût de revient. Seule une exploitation soumise à la TVA, par exemple une résidence avec services para-hôteliers, ouvre un droit à déduction sous conditions, avec une régularisation possible pendant vingt ans en cas de changement d'affectation. Ces règles sont présentées au chapitre 80 et dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif.

Le terrain acheté à un particulier supporte les droits de mutation de droit commun. Acheté à un lotisseur ou à un aménageur assujetti, il est vendu avec TVA et l'acquéreur paie une taxe de publicité foncière réduite si la TVA porte sur le prix total. L'engagement de construire, qui réduit les droits à un droit fixe, est réservé à l'acquéreur assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du Code général des impôts (CGI) qui s'engage à achever un immeuble neuf dans les quatre ans (bofip.impots.gouv.fr, § 170 et 180). Faites vérifier par le notaire si votre situation de loueur vous permet de le prendre, au besoin par une demande de rescrit.

L'imposition des loyers en location meublée

Au régime réel, le LMP ou le LMNP inscrit le terrain et la construction à l'actif. Le terrain n'est pas amortissable. La construction est décomposée en composants, chacun amorti sur sa durée d'utilisation. Pour une construction, la ventilation est plus simple que pour un achat d'existant, car les factures et les marchés de travaux permettent d'affecter chaque dépense à son lot. Demandez à l'architecte un récapitulatif des coûts par lot, qui servira de base au plan d'amortissement établi avec l'expert-comptable (chapitre 76).

L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit, selon les limites de l'article 39 C du CGI. La part non déduite se reporte et s'impute sur les bénéfices des années suivantes. Les charges, notamment les intérêts d'emprunt, peuvent en revanche créer un déficit. Pour un LMP, ce déficit s'impute sur le revenu global du foyer sans limite de montant, l'excédent se reportant sur les six années suivantes (service-public.gouv.fr).

Les charges engagées avant la mise en location

Pendant le chantier, le bailleur supporte des intérêts intercalaires, la taxe foncière du terrain et des frais divers sans percevoir de loyers. La doctrine administrative prévoit que, lorsque le contribuable remplit les conditions du statut de LMP dès la mise en location, la part du déficit provenant des charges engagées en vue de la location avant son commencement s'impute par tiers sur le revenu global des trois premières années de location (bofip.impots.gouv.fr, § 80 et 90). Le contribuable détaille la méthode de calcul de la quote-part concernée. Cette faculté prend fin définitivement si le contribuable perd la qualité de LMP, même s'il la retrouve ensuite (§ 100).

La doctrine illustre ce régime par l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement. Elle ne traite pas expressément de la construction réalisée par le loueur lui-même. Faites confirmer son application à votre opération par l'expert-comptable, au besoin par une demande de rescrit, avant d'en tenir compte dans le plan de financement. Le chapitre 77 présente l'ensemble des règles sur les déficits du LMP.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans sa version initiale de plafonner l'amortissement du bâti en location meublée non professionnelle, les loueurs professionnels étant hors du champ de la mesure selon ce texte initial. Au 25 octobre 2026, le texte est en discussion au Parlement, rien n'est adopté et le texte final peut différer. Son état est suivi au chapitre 87.

L'imposition des loyers en location nue

En location nue, les dépenses de construction ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt le sont, y compris pendant le chantier, lorsque le propriétaire manifeste clairement son intention de louer et la confirme par une mise en location effective dès l'achèvement. Le coût de construction n'est pris en compte qu'à la revente, comme prix d'acquisition.

Le dispositif créé par la loi de finances pour 2026, dit Jeanbrun ou relance logement, ouvre un amortissement fiscal en location nue aux logements que le contribuable fait construire dans un bâtiment d'habitation collectif, sous conditions de loyer, de ressources du locataire et d'engagement de location de neuf ans. Il est plafonné par an et par foyer. Ses conditions, en particulier la date de dépôt du permis et la définition du bâtiment collectif, sont détaillées dans le guide privé, au chapitre consacré à la construction pour louer. Pour un parc important loué nu, le plafond annuel par foyer limite l'intérêt du dispositif au-delà de quelques logements.

Les impôts locaux et les taxes d'urbanisme

La taxe d'aménagement est calculée sur la surface taxable créée, multipliée par une valeur forfaitaire de 892 € par mètre carré hors Île-de-France et de 1 011 € en Île-de-France en 2026, puis par les taux communal et départemental. L'abattement de 50 % vise notamment les cent premiers mètres carrés de la résidence principale et les logements aidés. Les logements locatifs privés ne figurent pas dans cette liste (service-public.gouv.fr). Un bailleur qui construit plusieurs logements de marché paie donc la taxe sur la totalité de la surface au taux plein.

Les constructions nouvelles à usage d'habitation peuvent être exonérées de taxe foncière pendant les deux années qui suivent leur achèvement, totalement ou partiellement selon les délibérations locales, à condition de déclarer l'achèvement dans les quatre-vingt-dix jours au moyen des formulaires H1 ou H2. Un dépôt tardif fait perdre l'exonération (chapitre 84). Le loueur en meublé est en outre redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) pour les logements meublés, dans les conditions présentées au chapitre 81.

La revente

Un logement conservé puis vendu par un LMP relève des plus-values professionnelles, avec une part à court terme égale aux amortissements déduits et une part à long terme (chapitre 78). Un immeuble neuf, c'est-à-dire achevé depuis cinq ans au plus, vendu par un assujetti agissant en tant que tel, est soumis de plein droit à la TVA. Une revente rapide après l'achèvement doit donc être analysée au regard de la TVA immobilière et du risque de requalification en activité de construction-vente, présenté dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la construction et de la promotion.

Un exemple chiffré

Un LMP fait construire un petit collectif de huit logements meublés de deux pièces, totalisant 440 m² de surface de plancher, sur un terrain acheté 160 000 € à un particulier. Les montants sont illustratifs et arrondis. Les frais d'acquisition du terrain sont estimés à 7,5 %. Les travaux sont estimés à 1 900 € hors taxes par mètre carré. La taxe d'aménagement est calculée sur 440 m² avec un taux cumulé de 5,5 %, sans abattement.

La TVA payée sur les travaux et les honoraires, soit 183 920 €, n'est pas récupérable puisque la location meublée sans services para-hôteliers est exonérée. Avec un loyer moyen de 720 € par mois et par logement, les loyers annuels atteignent 69 120 €, soit un rendement brut d'environ 4,88 % sur le coût de revient complet.

Le coût du bâti amortissable, hors terrain, frais du terrain, intérêts intercalaires et mobilier, s'élève à 1 174 106 €. Il est ventilé pour l'exemple en quatre composants.

La première année pleine de location, avec 12 000 € de charges d'exploitation et un emprunt de 1 300 000 € à 3,8 %, dont les intérêts sont arrondis à 49 400 € sur le capital initial, le résultat avant amortissement est de 7 720 €. L'amortissement déductible est limité à ce montant, ce qui ramène le résultat à zéro. Les 43 197 € d'amortissement non déduits se reportent sur les années suivantes. Si le régime des charges antérieures à la location s'applique à l'opération, les 30 000 € d'intérêts intercalaires s'imputeraient à raison de 10 000 € par an sur le revenu global des trois premières années de location.

Ces chiffres illustrent deux points. La TVA non récupérable représente environ 13 % du coût de revient de l'exemple et pèse directement sur le rendement. L'amortissement neutralise l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années, mais il sera réintégré dans la plus-value à court terme en cas de vente, ce qui doit être anticipé dans la stratégie de détention (chapitre 78).

Un second exemple, construire ou acheter deux maisons

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un professionnel de quelques lots hésite entre construire deux maisons de 75 m² de surface de plancher chacune sur un terrain de 60 000 € et acheter deux maisons anciennes de 190 000 € chacune, dans un département au taux global de droits de mutation de 6,3185 %. Les montants sont arrondis.

La construction paraît plus rentable, mais elle ne produit aucun loyer pendant environ dix-huit mois de permis et de chantier, soit l'équivalent de 30 600 € de loyers au niveau de l'exemple. L'achat d'existant génère des loyers presque immédiatement, mais il supporte des droits de mutation élevés et un entretien plus lourd. Les émoluments du notaire, les frais de garantie et les aléas de chantier ne sont pas retenus ici et doivent l'être dans un bilan réel.

Les situations mixtes

La construction en couple ou en indivision

Lorsque le terrain est acheté par deux époux ou par des indivisaires, chacun devient maître d'ouvrage pour sa quote-part. Les statuts LMP et LMNP s'apprécient foyer par foyer, ce qui peut conduire deux indivisaires à relever de régimes différents pour un même immeuble. Une convention d'indivision écrite fixe la répartition des appels de fonds, des loyers et des décisions de gestion (chapitre 20).

Le statut pendant le chantier

L'imputation par tiers des charges antérieures à la location suppose que le contribuable remplisse les conditions du statut LMP dès la mise en location. Un loueur dont les autres meublés ne suffisent pas à atteindre ces conditions l'année de la livraison relève de règles moins favorables. Simulez avec l'expert-comptable les recettes de l'année de livraison, qui sera souvent une année incomplète.

Le parc partagé entre location nue et meublée

Un professionnel peut construire des logements dont une partie sera louée nue. Le coût de construction doit alors être ventilé par logement, puisque seuls les meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Les logements nus suivent les revenus fonciers et, le cas échéant, les conditions du dispositif présenté plus haut.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord l'intention de conserver. Des reventes rapides et répétées après achèvement peuvent conduire à une requalification en activité de construction-vente, avec des conséquences sur la TVA et l'imposition du profit. Elle contrôle aussi le dépôt des déclarations H1 ou H2 dans le délai, faute de quoi l'exonération temporaire de taxe foncière est perdue. Elle examine enfin la ventilation des coûts entre terrain, composants et mobilier qui fonde l'amortissement.

Lorsque l'engagement de construire a été pris, le respect du délai d'achèvement de quatre ans est vérifié, les droits non perçus étant exigibles avec l'intérêt de retard en cas de manquement. Conservez les marchés, les situations de travaux, les procès-verbaux de réception et la DAACT pendant toute la durée de détention.

Construire en réalisant soi-même une partie des travaux

Beaucoup de bailleurs professionnels réalisent eux-mêmes ou avec leur équipe une partie du second œuvre. Cette pratique réduit le coût de revient mais modifie la situation juridique et fiscale de l'opération. La main d'œuvre du bailleur personne physique n'est pas une charge déductible ni un élément du prix de revient de l'immeuble. Seuls les matériaux facturés entrent dans l'actif amortissable ou dans le prix de revient retenu pour la plus-value. La valeur fiscale de l'immeuble est donc inférieure à sa valeur économique.

Sur le plan de la responsabilité, le bailleur qui réalise des travaux est constructeur de ces travaux. Les assureurs acceptent difficilement de garantir en dommages-ouvrage des ouvrages réalisés par un non-professionnel, ce qu'il faut vérifier avant le chantier. Les travaux en régie, avec une équipe salariée, relèvent d'un régime propre en matière d'assurance décennale, de droit du travail et de fiscalité, présenté au chapitre 69.

Cas particuliers

Construire sur un terrain déjà détenu

Un bailleur peut construire sur une parcelle qu'il détient déjà, par exemple un fond de jardin d'un immeuble de son parc ou un terrain acquis de longue date. Pour un LMP, si le terrain est déjà inscrit à l'actif professionnel, la construction s'y ajoute et le terrain reste non amortissable. S'il appartient au patrimoine privé, son affectation à l'activité doit être analysée avec l'expert-comptable, car elle détermine la valeur d'inscription à l'actif et le régime de la plus-value future.

Surélever ou agrandir un immeuble du parc

Une surélévation ou une extension qui crée de nouveaux logements suit les règles de la construction neuve, avec permis de construire et TVA au taux normal. En location nue, ces travaux ne sont pas déductibles. En meublé, ils constituent une nouvelle immobilisation amortissable. Les travaux réalisés sur un immeuble occupé exigent en outre une organisation de chantier compatible avec la présence des locataires (chapitre 67).

Acheter en bloc sur plan

Plutôt que de construire lui-même, le professionnel peut acheter plusieurs logements en l'état futur d'achèvement auprès d'un promoteur. Il évite alors le risque de chantier, couvert par la garantie financière d'achèvement, mais paie la marge du promoteur. Les logements neufs supportent la TVA incluse dans le prix et une taxe de publicité foncière réduite. Les droits de préemption qui peuvent toucher le terrain sont purgés par le promoteur (chapitre 33).

Construire en société

Une construction en société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés ou en société commerciale relève des règles de ces structures. Une société qui construit pour vendre ou qui revend rapidement s'expose aux règles des sociétés de construction-vente et de la TVA immobilière. Le choix de la structure avant la construction est traité au chapitre 124 pour les apports et dans le guide privé pour la création des sociétés.

Les erreurs fréquentes

• Croire que l'exception pénale de la dommages-ouvrage du particulier s'applique à un logement destiné à la location.
• Acheter le terrain au nom d'une personne et construire ou emprunter au nom d'une autre.
• Compter sur l'engagement de construire sans avoir vérifié la qualité d'assujetti.
• Calculer le rendement hors TVA non récupérable, hors intérêts intercalaires ou hors taxe d'aménagement.
• Lancer les marchés avant la purge du permis.
• Négliger la coordination de la sécurité du chantier lorsque plusieurs entreprises interviennent.
• Ne pas demander à l'architecte un décompte des coûts par lot pour le plan d'amortissement.
• Tenir pour acquise l'imputation des charges antérieures à la location sans validation de l'expert-comptable.
• Oublier la déclaration H1 ou H2 dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement. Sur un collectif, la perte de deux années d'exonération peut représenter plusieurs milliers d'euros.
• Comparer la construction à l'achat d'existant sans compter les mois sans loyers, soit 30 600 € dans le second exemple.
• Construire en indivision sans convention écrite sur les appels de fonds et la gestion.
• Revendre rapidement une partie des logements sans analyser la TVA et le risque de requalification.

Liste de contrôle

1. Structure de détention arrêtée avant l'achat du terrain et le dépôt du permis.
2. Stratégie de sortie définie, avec ou sans division du terrain.
3. Montage contractuel choisi et maîtrise d'œuvre désignée.
4. Permis de construire obtenu, affiché et purgé des recours et du retrait.
5. Dommages-ouvrage souscrite avant l'ouverture du chantier.
6. Coordonnateur de sécurité désigné si plusieurs entreprises interviennent.
7. Bilan complet établi, avec TVA non récupérable, taxes, intérêts intercalaires et aléas.
8. Différé de crédit couvrant le chantier et la mise en location.
9. Droits sur le terrain et engagement de construire validés par le notaire.
10. Décompte des coûts par lot demandé à l'architecte pour l'amortissement.
11. Charges antérieures à la location analysées avec l'expert-comptable.
12. Déclaration H1 ou H2 déposée dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement.
13. CFE et inscription des logements à l'actif mises à jour.
14. Assurances d'exploitation souscrites avant la première location (chapitre 116).
15. Comparaison avec l'achat sur plan et l'achat d'existant réalisée, mois sans loyers compris.
16. Statut de l'année de livraison simulé avec l'expert-comptable.
17. Convention d'indivision signée lorsque le terrain est acheté à plusieurs.