Les seuils à connaître

Un loueur professionnel ne choisit pas la plupart de ses régimes. Ils découlent de seuils chiffrés qui, une fois franchis, changent son impôt, ses cotisations, sa taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou ses obligations comptables. Ces seuils n'ont ni la même assiette, ni la même période de référence, ni le même périmètre, si bien qu'un même parc peut franchir l'un sans franchir l'autre.

Ce chapitre réunit les seuils fiscaux, sociaux et réglementaires applicables en 2026 au loueur en meublé professionnel (LMP) et au grand propriétaire en nom propre. Chaque montant renvoie au chapitre qui l'a vérifié et le commente. Le chapitre explique d'abord comment lire un seuil, présente ensuite les tableaux par domaine, signale ce qui est en discussion au 25 octobre 2026, puis propose trois exemples chiffrés, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Les seuils communs à tous les bailleurs figurent dans le Guide du bailleur privé, Les seuils à anticiper, du premier logement au patrimoine.

Lire un seuil

Les cinq questions à se poser

Un seuil ne se lit jamais seul. Avant de comparer un montant à un seuil, il faut savoir sur quoi il porte, sur quelle période, pour quel périmètre, avec quel effet dans le temps et selon quelle comparaison. Une erreur sur l'un de ces points suffit à se croire du mauvais côté.

Le micro-BIC désigne le régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de LMP suppose des recettes supérieures à 23 000 € et non simplement égales. La CFE des locaux nus autres que d'habitation est due lorsque les recettes atteignent 100 000 €. Ces nuances comptent pour un parc qui se situe exactement à la limite.

Les seuils qui se cumulent

Les seuils sont indépendants. Franchir le seuil du statut de LMP ne fait pas franchir celui du micro-BIC. L'inverse est aussi vrai. Un parc de 40 000 € de recettes peut être professionnel au micro-BIC, alors qu'un parc de 200 000 € peut rester non professionnel au régime réel si le foyer perçoit des salaires plus élevés. Chaque seuil se teste séparément, chaque année, avec ses propres données.

Les seuils du statut

Le statut s'apprécie sur les recettes acquises, charges facturées au locataire et indemnités d'assurance des loyers comprises. Lorsque l'activité commence en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois sur une base de 365 jours, ce qui peut faire franchir le seuil avec des encaissements réels bien inférieurs (chapitre 2). La réforme applicable aux non-résidents depuis la loi de finances pour 2026 ne modifie que la seconde condition.

Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la seconde condition ne porte pas sur les recettes mais sur le bénéfice net. Un LMP dont l'amortissement annule le bénéfice peut donc rester imposable à l'IFI sur ses logements (chapitre 83). Les deux statuts, fiscal et patrimonial, se testent séparément.

Les seuils de l'impôt sur le revenu

Les régimes d'imposition

Ces montants valent pour les années 2026 à 2028 selon le barème du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), à l'exception du micro-foncier qui relève d'une autre règle (BOI-BAREME-000044). Pour 2025, les seuils de la location meublée étaient de 77 700 € et 254 000 €. Le micro-BIC des meublés de longue durée comporte un abattement de 50 %, celui des meublés de tourisme non classés un abattement de 30 %.

Le régime micro ne cesse pas au premier dépassement. Il reste applicable l'année du dépassement et ne laisse place au régime réel qu'après deux années consécutives au-delà du plafond, au 1er janvier suivant (chapitre 96). Le micro-foncier, lui, est exclu dès que les loyers nus du foyer dépassent 15 000 € dans l'année, pour tous les logements loués nus (chapitre 4).

Les déficits, les amortissements et les dispositifs

Les prélèvements et le barème

Le barème indiqué est celui appliqué aux revenus de 2025, imposés en 2026. Celui des revenus de 2026 dépendra de la loi de finances pour 2027. La contribution différentielle sur les hauts revenus, avec son acompte de décembre, vise les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse les mêmes seuils (chapitre 85).

Les seuils des plus-values

Les recettes retenues pour l'article 151 septies sont la moyenne HT des deux années civiles qui précèdent la cession. Le taux de l'exonération partielle est égal, pour la location meublée, à 126 000 € moins les recettes, divisé par 36 000 €. Pour la para-hôtellerie, il est égal à 350 000 € moins les recettes, divisé par 100 000 € (chapitre 79). Un parc qui grandit perd donc progressivement l'exonération bien avant la vente.

Les seuils de la TVA

La location de logements meublés à usage d'habitation est exonérée de TVA. Ces seuils ne concernent donc que les activités taxables, comme la para-hôtellerie, la location à un exploitant ou certains parkings. Le régime simplifié de TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027 (chapitre 80).

Les seuils des impôts professionnels et locaux

La CFE et la CVAE

La base minimum est fixée par la commune dans la fourchette correspondant aux recettes de l'avant-dernière année (chapitre 81). Un parc qui change de tranche voit donc sa CFE évoluer deux ans après la hausse de ses recettes. La taxe additionnelle pour frais de chambres de commerce et d'industrie n'épargne, selon le BOFiP, que les loueurs en meublé qui relèvent des exonérations liées à l'habitation personnelle (chapitres 81 et 82).

L'IFI et les taxes locales

Les seuils sociaux

Pour les revenus de 2026, les bornes de l'abattement de 26 % seraient d'environ 846 € et 62 478 € en appliquant les mêmes pourcentages au PASS de 2026, montants à vérifier dans la notice de la campagne de 2027 (chapitre 91). Les taux des cotisations au réel ne se résument pas à un seuil et se simulent sur le site de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf).

Les seuils de gestion, de financement et de contrats

Les seuils réglementaires du logement et de l'hébergement

Les situations mixtes et les franchissements à la baisse

Le couple, l'indivision et la société

Les seuils du statut de LMP et de l'IFI s'apprécient au niveau du foyer fiscal. Les recettes meublées des deux époux ou partenaires de pacte civil de solidarité s'additionnent, comme leurs autres revenus d'activité (chapitre 131). Les seuils de l'entreprise, comme ceux du micro-BIC, de la TVA, de la CFE ou de l'article 151 septies, s'apprécient en revanche par entreprise ou par activité. Un couple dont chacun exploite son propre parc peut donc rester sous le plafond du micro pour chaque parc tout en étant LMP au niveau du foyer.

Pour une indivision ou une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu, les recettes retenues pour le statut sont celles qui reviennent à chaque membre, à proportion de ses droits, ajoutées à ses recettes directes (chapitre 2). Les seuils de l'entreprise s'apprécient au niveau de l'entité qui exploite.

La location nue et meublée dans le même foyer

Les loyers nus n'entrent jamais dans les recettes du statut de LMP. Ils ont leurs propres seuils, celui de 15 000 € du micro-foncier et celui de 10 700 € du déficit imputable. Un foyer qui transfère un logement de la location nue vers la location meublée modifie donc deux séries de seuils à la fois, ce qui justifie une projection séparée de chaque catégorie (chapitre 53).

Les franchissements à la baisse

Un seuil se franchit aussi dans l'autre sens. Une vente, une vacance prolongée ou une hausse des autres revenus du foyer peut faire repasser les recettes sous 23 000 € ou sous les autres revenus et faire perdre le statut de LMP pour l'année concernée (chapitre 130). Le retour sous la franchise de TVA ou sous le plafond du micro n'est jamais automatique et suppose de vérifier les règles propres à chaque régime. Anticipez ces franchissements avant toute cession, car ils changent le régime des déficits, des cotisations et des plus-values futures.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen. Son texte initial prévoit de plafonner l'amortissement annuel du bâti en location meublée non professionnelle à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait de 1,5 % dans la limite de 5 000 €. Les loueurs professionnels seraient hors du champ de la mesure selon ce texte, que des amendements visent à modifier (chapitres 3 et 87). Le même projet prévoit une revalorisation des tranches du barème de 2,1 % (chapitre 87).

D'autres montants attendent un texte. Le seuil de revenu applicable au cumul emploi-retraite entre l'âge légal et 67 ans, pour les départs à partir de 2027, doit être fixé par décret (chapitre 94). Le taux minimum d'imposition des non-résidents pour les revenus de 2026 dépendra de la loi de finances pour 2027 (chapitre 90). Tant que ces textes ne sont pas publiés, aucun calcul ne doit reposer sur les montants annoncés.

Trois exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses arrondies et les calculs ont été vérifiés.

Un parc qui franchit plusieurs seuils

Une loueuse sans autre revenu d'activité encaisse 95 000 € de recettes de meublés de longue durée en 2026, contre 80 000 € en 2025. Elle est LMP. Ses recettes dépassent le plafond de 83 600 € du micro-BIC pour la première fois, si bien que le micro reste applicable cette année. Sa CFE de 2026 reste calculée sur ses recettes de 2024, dans la tranche correspondante de la base minimum.

En 2027, après deux acquisitions, ses recettes atteignent 160 000 €. Ce second dépassement la fait passer au régime réel au 1er janvier 2028, au réel simplifié tant que ses recettes restent sous 286 000 €. Elle dépasse aussi 152 500 € de chiffre d'affaires et doit déclarer sa valeur ajoutée pour la CVAE, sans cotisation sous 500 000 €. Si elle vendait un immeuble en 2028, la moyenne de ses recettes de 2026 et 2027 serait de 127 500 €, au-delà de 126 000 €, ce qui exclurait l'exonération de l'article 151 septies.

Une exonération partielle de plus-value

Un LMP qui exerce depuis plus de cinq ans vend un studio en 2026. Ses recettes HT ont été de 88 000 € en 2024 et de 96 000 € en 2025, soit une moyenne de 92 000 €. Cette moyenne se situe entre 90 000 € et 126 000 €. Le taux d'exonération est égal à 126 000 € moins 92 000 €, divisé par 36 000 €, soit environ 94,4 %. Sur une plus-value de 40 000 €, environ 37 778 € sont exonérés d'impôt sur le revenu et 2 222 € restent imposables.

Le plafond d'une prévoyance

Un LMP au régime réel dégage un bénéfice de 60 000 € en 2026. Le plafond de déduction de ses contrats de prévoyance et de santé est égal à 3,75 % de 60 000 €, soit 2 250 €, plus 7 % du PASS de 48 060 €, soit 3 364,20 €. Il atteint 5 614,20 €, sous le maximum de 11 534,40 €. Une cotisation annuelle de 6 500 € ne serait déductible qu'à hauteur de 5 614,20 € (chapitre 97).

Organiser le suivi des seuils

La procédure annuelle

1. Rassemblez les données. Recettes TTC et HT par activité, autres revenus d'activité du foyer, bénéfice, valeur du patrimoine et dettes au 1er janvier.
2. Testez le statut. Comparez les recettes meublées du foyer à 23 000 € et aux autres revenus d'activité, puis le bénéfice aux revenus professionnels pour l'IFI.
3. Testez les régimes. Situez chaque activité au regard des plafonds du micro et du réel, en tenant compte des dépassements de l'année précédente.
4. Calculez les moyennes. Établissez la moyenne des deux dernières années pour l'article 151 septies et des trois dernières pour les activités agricoles.
5. Vérifiez les seuils professionnels. Comparez le chiffre d'affaires HT aux seuils de la TVA, de la CFE et de la CVAE.
6. Projetez deux ans. Refaites ces tests sur les recettes prévues pour les deux années suivantes, avec les acquisitions, les ventes et les révisions de loyers.
7. Conservez. Classez les calculs et les pièces dans le dossier de l'année.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord l'assiette retenue. Des recettes déclarées nettes de commissions ou de charges récupérées, alors que le statut s'apprécie sur les recettes brutes, font apparaître un statut erroné (chapitre 15). Elle contrôle ensuite les moyennes, en particulier celles de l'article 151 septies, qui portent sur les deux années précédant la cession et non sur l'année de la vente. Elle rapproche enfin les seuils sociaux et fiscaux, puisque l'Urssaf reçoit les revenus déclarés.

Les erreurs fréquentes

• Apprécier le statut sur le bénéfice. Le seuil de 23 000 € porte sur les recettes. Un loueur dont le bénéfice est nul peut être LMP et devoir des cotisations minimales, comme les 967 € de la retraite de base.
• Raisonner sur l'exercice décalé. Le statut et les seuils sociaux s'apprécient sur l'année civile.
• Oublier le prorata de la première année. Un premier studio acheté en avril peut faire franchir le seuil de 23 000 € avec 17 000 € d'encaissements réels (chapitre 2).
• Comparer la mauvaise année pour la plus-value. Dans le premier exemple, la moyenne de 127 500 € des deux années précédentes fait perdre l'exonération, même si les recettes de l'année de vente baissent.
• Croire le micro-BIC perdu dès le premier dépassement. Le passage au réel suppose deux années consécutives de dépassement, sauf option.
• Confondre TTC et HT. La franchise de TVA et l'article 151 septies se comparent à des montants HT, le statut de LMP à des recettes TTC.
• Négliger les seuils sociaux du tourisme. Un salarié qui encaisse 30 000 € de meublés de tourisme reste LMNP mais doit des cotisations.
• Utiliser un montant annoncé. Un plafond du projet de loi de finances ou un seuil attendu par décret ne vaut rien tant qu'il n'est pas publié.

Liste de contrôle

1. Statut. Les deux conditions du statut de LMP sont testées sur l'année civile, prorata compris la première année.
2. IFI. Les conditions de l'exonération des meublés sont testées séparément, sur le bénéfice.
3. Régimes. Chaque activité est située par rapport aux plafonds du micro, du réel simplifié et du réel normal, avec l'historique des dépassements.
4. Plus-values. La moyenne HT des deux dernières années est connue avant toute cession.
5. TVA. Le chiffre d'affaires des activités taxables est comparé aux seuils de la franchise et, à partir de 2027, aux seuils de la déclaration trimestrielle.
6. CFE et CVAE. Les recettes de l'avant-dernière année et le chiffre d'affaires HT sont comparés aux tranches et aux seuils.
7. Social. Le régime social de chaque type de location est confirmé, y compris pour le tourisme et les chambres d'hôtes.
8. Contrats. Les seuils de vigilance, de garantie de paiement et de retenue sont appliqués à chaque marché.
9. Réglementaire. Les échéances énergétiques et les capacités d'accueil sont vérifiées pour chaque lot.
10. Projection. Les seuils sont recalculés pour les deux années suivantes à chaque acquisition ou cession.
11. Textes en discussion. L'état du projet de loi de finances pour 2027 et des décrets attendus est vérifié avant tout calcul.