La jurisprudence utile

Les textes présentés au chapitre 139 ne règlent pas tout. Ce sont les juges qui disent si un loueur immatriculé peut se prévaloir des protections du consommateur, comment se calculent les voix d'un copropriétaire majoritaire, quand une prestation para-hôtelière est réellement fournie ou si un loueur peut être poursuivi pénalement pour l'état d'une installation électrique. Pour un professionnel, ces décisions pèsent davantage que pour un particulier, car une même solution s'applique à des dizaines de lots ou de contrats à la fois.

Ce chapitre rassemble les décisions déjà citées dans ce guide ou dans le Guide du bailleur privé, La jurisprudence utile au bailleur. Aucune autre décision n'y figure. Elles sont classées par thème, avec leur portée pour un loueur professionnel, la source qui les a confirmées et le chapitre qui les développe.

Lire une décision quand on est professionnel

Les juridictions et leur poids

Le Conseil constitutionnel contrôle la conformité des lois à la Constitution, notamment sur question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Une disposition censurée disparaît et ses réserves d'interprétation s'imposent à tous. Le Conseil d'État juge en dernier ressort le contentieux fiscal de l'impôt sur le revenu, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), ainsi que celui de l'urbanisme et de la fonction publique. Les cours administratives d'appel (CAA) jugent en appel et leurs arrêts n'ont qu'une autorité limitée.

La Cour de cassation juge le droit pour les juridictions judiciaires. Sa troisième chambre civile traite des baux et de la copropriété, la première chambre civile du crédit et de la consommation, la deuxième chambre civile notamment des assurances, la chambre commerciale des sociétés et des plateformes, la chambre criminelle du droit pénal. Une décision d'assemblée plénière ou de chambre mixte pèse davantage. Un avis répond à une question de droit nouvelle posée par une juridiction et il est en pratique suivi. La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) interprète le droit de l'Union, notamment en matière de TVA.

Le degré de certitude des sources

Ce guide ne cite une décision qu'après l'avoir trouvée sur une source officielle, sur le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) ou dans l'analyse d'un cabinet, mais toutes n'ont pas le même degré de confirmation. La colonne « Source » du tableau récapitulatif l'indique pour chacune.

Une décision connue seulement par l'analyse d'un cabinet reste exacte dans sa référence, mais sa portée doit être confirmée par votre conseil avant de fonder une position fiscale.

Le statut et la fiscalité du loueur

La fin de la condition d'inscription au registre du commerce

Par sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution la condition d'inscription d'un membre du foyer au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel. Depuis, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) repose sur les seules conditions de recettes et de revenus, comme le rappelle l'actualité ACTU-2019-00061 du Bulletin officiel des finances publiques du 20 mars 2019.

La portée pratique est double. Aucune inscription ni radiation ne permet de choisir son statut, qui s'impose dès que les conditions sont remplies. Un loueur qui croyait rester non professionnel faute d'inscription doit vérifier ses années non prescrites. La décision est présentée aux chapitres 1 et 2.

La prépondérance appréciée avant les déficits antérieurs

Selon la doctrine administrative, qui s'appuie sur une décision du Conseil d'État du 24 octobre 2014, la condition de prépondérance des recettes s'apprécie chaque année en retenant les autres revenus d'activité de l'année avant imputation des déficits antérieurs. Les déficits de l'année comptent, ceux des années passées ne comptent pas. Un foyer ne peut donc pas devenir LMP en faisant baisser artificiellement ses autres revenus par des reports de déficits (chapitre 2).

Les prestations para-hôtelières

Par une décision n° 498267 du 12 novembre 2025, le Conseil d'État a précisé les conditions dans lesquelles les prestations para-hôtelières sont réputées fournies pour l'application de la TVA. Le nettoyage et le linge peuvent être fournis avant l'arrivée du client, en tenant compte de la durée du séjour. L'administration ne pouvait pas en revanche tenir ces prestations pour automatiquement remplies pour tout séjour de moins d'une semaine, ce qui ajoutait une condition non prévue par la loi. La réception peut passer par un dispositif électronique, mais une simple remise de clés ne suffit pas.

Pour un exploitant de résidence étudiante, de coliving ou de meublés de courte durée, cette décision oblige à décrire précisément chaque prestation. La fréquence du ménage, le change du linge et l'organisation de l'accueil doivent pouvoir être prouvés par des contrats, des plannings et des factures. Elle est développée aux chapitres 5, 56, 57 et 58, ainsi que dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location saisonnière.

La ventilation entre terrain et construction

Le terrain ne s'amortit pas et l'administration conteste souvent la part du prix qui lui est affectée. Selon l'analyse publiée par le cabinet CMS Francis Lefebvre, le Conseil d'État a fixé l'ordre des méthodes que l'administration doit employer pour établir l'insuffisance de la valeur du terrain (CE, 15 février 2016, n° 367467 et n° 380400). Elle commence par la comparaison avec des ventes de terrains nus similaires, puis par l'évaluation de la construction à son coût de reconstruction vétusté déduite. Elle ne recourt qu'ensuite aux données comptables d'autres contribuables, lorsque l'échantillon est pertinent.

La doctrine reprend ces méthodes par ordre de priorité, ce qui leur donne une base officielle (chapitre 76). Pour un parc important, l'enjeu se cumule sur chaque immeuble. Conservez pour chaque acquisition la méthode de ventilation retenue, l'expertise ou les références de prix qui la justifient et le détail du calcul (chapitre 35).

L'exemple suivant est illustratif. Un immeuble est acquis 400 000 €. Le loueur retient une part de terrain de 15 %, soit une base amortissable de 340 000 €. L'administration soutient une part de 25 %, soit une base de 300 000 €. Avec une durée moyenne de quarante ans retenue pour simplifier, l'amortissement annuel passe de 8 500 € à 7 500 €. Sur dix exercices, 10 000 € de déductions sont en jeu pour ce seul immeuble, avant intérêts de retard et effets sur la plus-value.

La frontière avec l'activité de marchand de biens

Le guide du bailleur privé cite plusieurs décisions qui marquent la frontière entre gestion locative et activité commerciale. Une CAA a retenu l'activité commerciale d'une société civile immobilière (SCI) qui avait construit puis vendu neuf maisons sans les louer, au vu du stockage des biens, du délai court entre achat et revente et du nombre de ventes (CAA Versailles, 10 mai 2022, n° 20VE01800, selon l'analyse du cabinet Deloitte Société d'avocats). La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé que le délai de revente attaché au régime du marchand de biens court à compter de l'acquisition de l'immeuble (Cass. com., 14 février 2024, n° 22-17541).

En matière de TVA, la CJUE a jugé le 30 septembre 2021, dans l'affaire Icade Promotion (C-299/20), que le régime de la marge ne s'applique pas lorsque le terrain acquis non bâti a été revendu bâti. Le Conseil d'État a jugé en 2020 que ce régime ne s'applique pas non plus lorsqu'un terrain bâti est transformé en terrain à bâtir. Un loueur qui arbitre son parc par des ventes à la découpe ou qui revend des terrains détachés doit mesurer ce risque de requalification (chapitres 1, 5 et 48, ainsi que le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles).

Le fonctionnaire qui dirige une société de location

Le Conseil d'État a jugé le 29 septembre 2026, dans une décision n° 495977 mentionnée aux tables du recueil Lebon, que l'interdiction faite à l'agent public à temps complet de participer aux organes de direction d'une société s'applique même lorsque la société n'a pas d'activité réelle et même si l'agent ne participe pas effectivement à sa direction. Un agent gérant d'une société à responsabilité limitée (SARL) de famille louant des meublés s'y expose, sauf dérogation. Interrogez votre administration avant d'accepter tout mandat social (chapitre 95).

Financer et emprunter

Le loueur professionnel n'est pas un consommateur

La première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'un emprunteur immatriculé au RCS comme loueur en meublé professionnel, qui réalisait sa dixième opération de ce type, avait emprunté pour une activité professionnelle, fût-elle accessoire (Cass. civ. 1re, 1er mars 2017, n° 16-11.034, présenté par l'ANIL). Il ne pouvait donc pas invoquer la prescription biennale réservée aux consommateurs. L'action de la banque restait soumise au délai de droit commun.

Pour un professionnel, le délai de réflexion, la condition suspensive légale de prêt, le formalisme de l'offre et la prescription de deux ans ne sont pas acquis d'avance. Lisez chaque contrat de financement comme un contrat entre professionnels, dont les clauses se négocient (chapitres 41, 43, 44 et 46).

La SCI et le Code de la consommation

Les règles protectrices du crédit immobilier ne s'appliquent en principe pas à une SCI dont l'objet est l'acquisition et la location d'immeubles, même familiale (Cass. civ. 1re, 14 octobre 2015, n° 14-24.915). Les parties peuvent toutefois convenir de les appliquer. Une SCI qui achète doit donc stipuler expressément une condition suspensive de prêt (chapitre 41 et Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif).

Le délai de rétractation de l'acquéreur

La troisième chambre civile retient un critère objectif pour le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel. La SCI dont l'objet social couvre l'acquisition, qui est donc en rapport direct avec cet objet, n'en bénéficie pas (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-18.774). Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 14 juin 2016 a confirmé ce critère. Pour un LMP personne physique, aucune décision citée dans ce guide ne tranche la question. Ne comptez donc pas sur ce délai et obtenez plutôt une condition suspensive ou un délai d'option (chapitre 34).

Acheter un parc ou un immeuble occupé

La vente en bloc de plus de cinq logements

Deux arrêts de la troisième chambre civile, présentés par l'ANIL, précisent l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Pour apprécier le seuil de plus de cinq logements, seuls comptent les logements qui répondent aux critères de décence (Cass. civ. 3e, 11 février 2016, n° 14-25682). L'engagement de prorogation des baux reste valable lorsque la liste des locataires figure dans une annexe de l'acte authentique, qui en fait partie intégrante (Cass. civ. 3e, 12 novembre 2015, n° 14-25129).

Un acheteur de portefeuille doit donc recenser, immeuble par immeuble, les logements décents au jour de la vente. Un immeuble de sept lots dont deux sont indécents peut sortir du champ de la protection, ce qui change la stratégie de revente. La question est développée au chapitre 26.

Le dépôt de garantie et les dettes du vendeur

Le nouveau bailleur doit restituer le dépôt de garantie prévu par le bail d'origine, même s'il ne l'a pas reçu du vendeur et même s'il a ensuite signé un nouveau bail mentionnant un autre montant (Cass. civ. 3e, 8 septembre 2016, n° 15-19.169). La clause de l'acte de vente qui transfère les contentieux à l'acquéreur ne peut pas non plus être opposée au locataire qui réclame à son ancien bailleur des charges payées avant la vente (Cass. civ. 3e, 16 mai 2024, n° 22-19.922).

Sur un portefeuille de plusieurs dizaines de lots, la somme des dépôts représente un montant significatif. Faites établir la liste des dépôts lot par lot et imputez-les sur le prix dans l'acte (chapitre 26 et Guide du bailleur privé, Acheter un bien déjà loué).

Les ventes judiciaires et la lésion

Selon une jurisprudence présentée par l'ANIL, la Cour de cassation a jugé irrecevable l'action en rescision pour lésion contre des ventes qualifiées de judiciaires parce que réalisées sous le contrôle de la justice. Elle l'a en revanche admise contre une vente amiable conclue pendant une saisie immobilière avec l'accord du créancier poursuivant. L'acheteur professionnel qui acquiert à bas prix hors adjudication reste donc exposé à cette action (chapitres 24 et 28).

Les vices cachés

La Cour de cassation réunie en chambre mixte a jugé le 21 juillet 2023 que le délai de deux ans de l'action en garantie des vices cachés est un délai de prescription. Il peut être interrompu par une assignation en référé puis suspendu pendant l'expertise judiciaire. Le professionnel qui découvre un vice après l'achat d'un immeuble doit donc agir vite, mais une expertise longue ne lui fait pas perdre son action (Guide du bailleur privé, Litiges, recours et preuves).

Copropriété et gros copropriétaire

La réduction des voix du majoritaire

L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 réduit les voix du copropriétaire qui détient plus de la moitié des quotes-parts à la somme des voix des autres. La troisième chambre civile a précisé que ces voix s'entendent de celles de l'ensemble des autres copropriétaires et non des seuls présents ou représentés (Cass. 3e civ., 2 juillet 2008, n° 07-14.619, analysé par l'ANIL). Le calcul est donc le même pour toutes les résolutions et toutes les assemblées.

L'exemple suivant est illustratif. Un professionnel détient 640 millièmes d'un immeuble de 1 000 millièmes. Ses voix sont réduites à 1 000 moins 640, soit 360 voix. À l'assemblée, les autres copropriétaires présents ne totalisent que 200 voix et votent tous contre une résolution soumise à la majorité de l'article 24. Avec 360 voix contre 200, la résolution est adoptée. Si la réduction s'était faite par référence aux seuls présents, le professionnel n'aurait disposé que de 200 voix et la résolution aurait été rejetée faute de majorité.

La réduction s'apprécie titulaire par titulaire. Les voix détenues par un époux sur un lot propre ne se cumulent pas avec celles d'une indivision dont il fait partie (Cass. 3e civ., 25 février 2002, analysé par l'ANIL). Une réponse ministérielle du 27 septembre 2011 rappelle toutefois que les juges sanctionnent la répartition de lots conçue dans le seul but d'échapper à la règle, la fraude devant être démontrée (chapitre 73).

L'abus de majorité

Une décision régulièrement votée peut être annulée si elle est abusive. La Cour de cassation exige que le juge caractérise soit une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit une décision prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires (Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-25134). Le gros copropriétaire qui vote seul une résolution doit pouvoir justifier de son intérêt pour l'immeuble (chapitre 73).

La réunion de tous les lots

La réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété. Le syndicat ne survit que pour les besoins de sa liquidation, que le juge peut confier à un mandataire ad hoc (Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 16-11278, analysé par l'ANIL). Le professionnel qui rachète les derniers lots d'un immeuble doit donc organiser cette liquidation, comptes et fonds de travaux compris (chapitres 73 et 74).

Les restrictions à la location meublée

Une clause du règlement qui restreint la location meublée de courte durée peut être réputée non écrite lorsque le règlement autorise une profession libérale aux inconvénients similaires et que la restriction n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891). Le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la Constitution l'interdiction, votée à la majorité de l'article 26, de la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales, dans les immeubles où l'activité commerciale est déjà prohibée (décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026).

Selon l'ANIL, le changement d'usage d'un lot pour en faire un meublé de tourisme ne peut pas être soumis à une décision de l'assemblée générale, conformément à la décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014. L'autorisation de la mairie et le respect du règlement restent deux questions distinctes (chapitre 57 et Guide du bailleur privé, La location saisonnière en copropriété).

Exploiter le parc

Les clauses abusives du bailleur professionnel

L'article L212-1 du Code de la consommation s'applique aux baux d'habitation lorsque le bailleur a la qualité de professionnel. La Cour de cassation a ainsi examiné au regard de ce texte une clause de solidarité stipulée par un bailleur social, sans la juger abusive en l'espèce (Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 15-15175, présenté par l'ANIL). Pour un loueur professionnel, chaque clause de ses modèles s'apprécie donc aussi au regard du déséquilibre significatif, au-delà de la liste de l'article 4 de la loi de 1989 (chapitre 109).

Le délai de la clause résolutoire des baux anciens

La loi du 27 juillet 2023 a ramené à six semaines le délai laissé au locataire après un commandement de payer. Pour un bail conclu avant son entrée en vigueur dont la clause prévoit un délai de deux mois, c'est ce délai qui s'applique, selon l'avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024 (n° 24-70.002). Sur un parc où coexistent des baux de toutes dates, le délai à mentionner dans chaque commandement dépend donc de la rédaction de chaque bail (chapitres 109 et 113).

L'exemple suivant est illustratif. Un commandement de payer est signifié le 2 mars 2026. Pour un bail récent, le délai de six semaines expire le 13 avril 2026. Pour un bail de 2019 dont la clause prévoit deux mois, il expire le 2 mai 2026. Assigner en constatation de la résiliation sur la base du délai de six semaines exposerait à voir la demande rejetée pour ce bail.

La tentative amiable et l'injonction de payer

Pour les demandes qui n'excèdent pas 5 000 €, la saisine du juge doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Par un avis du 25 septembre 2025 (n° 25-70.013), la Cour de cassation a jugé que cette obligation ne s'applique pas à la requête en injonction de payer. Pour un recouvrement de masse, cette voie évite une étape sur les petites créances, sous réserve des autres conditions de la procédure (chapitres 113 et 114).

Une chambre mixte de la Cour de cassation a jugé le 14 février 2003 que le non-respect d'une clause contractuelle de conciliation préalable rend irrecevable l'action engagée sans l'avoir mise en œuvre. Un loueur qui insère une telle clause dans un bail commercial, un mandat ou un contrat de maîtrise d'œuvre doit lui-même la respecter avant d'agir (chapitre 120).

La preuve déloyale

Depuis un arrêt d'assemblée plénière du 22 décembre 2023 (n° 20-20.648), une preuve obtenue de manière déloyale n'est plus écartée d'office en matière civile. Le juge vérifie si elle est indispensable à l'exercice du droit à la preuve et si l'atteinte aux droits de l'autre partie est strictement proportionnée. Pour un professionnel, ce n'est pas une méthode de gestion. Un service organisé doit produire des preuves loyales, comme des constats, des échanges écrits et des registres datés (chapitre 114).

La sous-location illicite et les plateformes

Les sous-loyers perçus par un locataire sans l'autorisation du bailleur sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727, présenté par l'ANIL). Le bailleur peut en réclamer le remboursement en plus des loyers. La chambre commerciale a jugé le 7 janvier 2026 (pourvois n° 23-22.723 et 24-13.163) qu'une grande plateforme qui joue un rôle actif entre hôtes et voyageurs ne peut pas se prévaloir du régime de responsabilité limitée des hébergeurs. Selon service-public.gouv.fr, la plateforme qui a publié l'annonce d'une sous-location non autorisée peut être condamnée à payer au propriétaire les revenus qui en sont tirés.

L'exemple suivant est illustratif. Sur un parc de studios, un locataire a sous-loué son logement 52 nuits à 95 € la nuit sans autorisation. Les sous-loyers atteignent 52 × 95 €, soit 4 940 €, réclamables en plus du loyer. La preuve repose sur les annonces, les calendriers et les avis de voyageurs, faits constater par un commissaire de justice (chapitre 112 et Guide du bailleur privé, La sous-location).

Selon l'ANIL, la Cour de cassation reconnaît en outre au bailleur la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail lorsque le logement n'est pas occupé à titre de résidence principale (Cass. civ. 3e, 14 janvier 2016, n° 14-23.621 et 6 mai 2021, n° 20-10.899). La résiliation n'est pas automatique et suppose de prouver le défaut d'occupation.

La qualification des baux d'un parc mixte

Plusieurs décisions intéressent le professionnel qui gère des baux de natures différentes (chapitre 53). Le logement de fonction suppose un lien réel avec l'emploi, refusé lorsque le bailleur n'était pas l'employeur et que le bail ne renvoyait pas au contrat de travail (Cass. civ. 3e, 6 mai 2021, n° 20-10.869). Une occupation de dix ans avec versement de sommes après la fin du contrat de travail peut faire naître un bail d'habitation (Cass. civ. 3e, 23 septembre 2014, n° 13-14.958).

Le garage ne suit le régime de la loi de 1989 que s'il est loué accessoirement au logement par le même bailleur (Cass. civ. 3e, 5 mars 1997, n° 95-14.588). Le locataire d'un bail mixte n'est pas tenu d'utiliser les lieux pour chacun des usages prévus (Cass. ass. plén., 22 février 1996, n° 91-21.373), mais il perd le droit au renouvellement s'il n'y habite plus au moins partiellement (Cass. civ. 3e, 5 septembre 2012, n° 11-22.336). Le contentieux du bail mixte relève du même juge que celui des baux d'habitation (Cass. civ. 3e, 17 novembre 2016, n° 15-25.265).

L'entretien, l'incendie et le décès du locataire

Un tableau électrique qui brûle caractérise une urgence qui autorise le locataire, faute de joindre son bailleur, à le faire remplacer aux frais de celui-ci (Cass. civ. 3e, 28 janvier 2021, n° 19-24.349). Sur un grand parc, une astreinte joignable et une liste d'entreprises agréées limitent ce risque (chapitre 61). La présomption de responsabilité du locataire en cas d'incendie ne joue qu'envers son bailleur, le voisin devant prouver une faute (Cass. civ. 3e, 28 janvier 2016, n° 14-28.812). C'est l'assurance du propriétaire qui couvre alors les dommages subis par l'immeuble voisin ou ses occupants (chapitre 116).

Lorsque personne ne peut bénéficier du transfert du bail au décès du locataire, il appartient au bailleur de faire libérer les lieux, faute de quoi aucune indemnité d'occupation n'est due (Cass. civ. 3e, 10 décembre 2008, n° 07-19.320). Prévoyez une procédure interne de contact rapide des héritiers ou du notaire (Guide du bailleur privé, Pendant la location).

Sécurité, indignité et responsabilité pénale

Les condamnations pénales de bailleurs

La note de jurisprudence de l'ANIL sur l'habitat indigne cite plusieurs décisions de la chambre criminelle présentées au chapitre 115. Un bailleur a été condamné pour homicide involontaire après l'incendie d'origine électrique d'une chambre qu'il louait (Cass. crim., 7 septembre 2010). Un autre a été condamné pour mise en danger d'autrui pour avoir exposé une locataire et ses quatre enfants à un risque électrique (Cass. crim., 2 mai 2018). Une cour d'appel a retenu ce délit contre un bailleur qui connaissait le danger et avait refusé l'intervention d'un professionnel (CA Versailles, 12 mars 2009).

La même note relève que l'indignité des conditions d'hébergement n'exige pas la violation d'une norme précise d'hygiène ou de sécurité (Cass. crim., 22 juin 2016). Le délit vise toute personne qui abuse de la vulnérabilité d'autrui, même si elle n'est pas le bailleur (Cass. crim., 5 septembre 2012). Un syndic peut être poursuivi sans être ni bailleur ni employeur (Cass. crim., 23 avril 2003). Pour un professionnel, ces décisions font de la traçabilité des signalements et des interventions une protection pénale autant que technique.

La division irrégulière

La chambre criminelle a confirmé une amende de 50 000 € contre un propriétaire qui avait divisé un logement en quatre chambres louées par baux distincts, dont trois de moins de 10 m² sans eau potable ni évacuation des eaux usées (Cass. crim., 4 décembre 2018, n° 17-87.420). À l'inverse, la troisième chambre civile a admis une subdivision de lots qui se bornait à entériner une situation matérielle existante sans créer de lots d'habitation (Cass. civ. 3e, 3 juin 2021, n° 20-16.320). La distinction intéresse directement le professionnel qui exploite des colocations ou des résidences (chapitres 54 et 115 ainsi que Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien).

L'insalubrité et le règlement sanitaire

L'arrêté d'insalubrité suspend le loyer des locaux d'habitation qu'il vise, mais pas celui d'un bail exclusivement professionnel (Cass. civ. 3e, 11 février 2016, n° 14-28.152). Le Conseil d'État a annulé le 29 août 2024 (n° 488640) la partie du décret du 29 juillet 2023 qui fixait les caractéristiques des locaux propres à l'habitation, de sorte que les règlements sanitaires départementaux s'appliquent de nouveau sur ces points. Un parc réparti sur plusieurs départements obéit donc à des exigences différentes (chapitres 31 et 118 ainsi que Guide du bailleur privé, Logement indigne et responsabilité du bailleur).

Travaux, sinistres et difficultés

Les garanties de la construction

La Cour de cassation a jugé le 21 mars 2024 que l'installation d'un élément d'équipement sur un bâtiment existant, comme une chaudière ou un poêle, ne relève pas de la garantie décennale lorsqu'elle ne constitue pas en elle-même un ouvrage (chapitre 72). L'assureur dommages-ouvrage doit répondre dans les soixante jours à une déclaration de sinistre, même s'il estime les désordres identiques à ceux déjà déclarés (Cass. civ. 3e, 30 septembre 2021, n° 20-18.883).

La prise de possession associée au paiement intégral des travaux d'un lot fait présumer la réception tacite de ce lot (Cass. 3e civ., 30 janvier 2019, n° 18-10197). Sur un chantier en marchés séparés, chaque lot peut ainsi être reçu à une date propre (chapitre 68).

Les travaux réalisés en régie

Le loueur qui réalise lui-même des travaux répond de la garantie décennale envers l'acquéreur s'il revend l'ouvrage. La Cour de cassation l'a rappelé pour des vendeurs qui avaient construit un mur de soutènement (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-16.347). Faute de réception, le délai décennal court à compter de la date à laquelle l'ouvrage était utilisable, établie à partir des livraisons de matériaux et des photographies datées du chantier (Cass. 3e civ., 19 janvier 2017, n° 15-27068). Conservez ces pièces pour chaque chantier en régie (chapitre 69).

Les indemnités d'assurance après un sinistre majeur

L'assureur n'a pas à rechercher l'existence de créanciers hypothécaires avant de verser l'indemnité d'un incendie (Cass. civ. 2e, 22 novembre 2018, n° 17-20926). Selon la jurisprudence relayée par l'ANIL, l'obligation d'affecter l'indemnité à la remise en état se limite au montant nécessaire aux mesures prescrites. C'est à l'assureur qui réclame une restitution de prouver le défaut d'affectation (Cass. civ. 2e, 18 avril 2019, n° 18-13371). Le chapitre 117 en tire les conséquences pour la reconstruction.

L'entrepreneur individuel en procédure collective

Dans un avis du 10 décembre 2025 (n° 25-70.020), présenté par entreprendre.service-public.gouv.fr, la Cour de cassation a admis que, dans une procédure ouverte sur les deux patrimoines de l'entrepreneur individuel, le juge-commissaire peut autoriser la vente de la résidence principale au profit des créanciers personnels. La séparation des patrimoines protège donc moins qu'on ne le croit lorsque les comptes ont été mêlés (chapitres 8 et 119).

Tourisme et taxe de séjour

Le Conseil constitutionnel a validé la coexistence de la taxe de séjour au réel, au forfait et d'un régime mixte (décision n° 2023-1078 QPC du 8 février 2024). Il a jugé conforme le régime d'amende civile applicable aux manquements à l'obligation de collecte, compris entre 750 € et 2 500 € par manquement (décision n° 2026-1214/1215 QPC du 31 juillet 2026). Pour un exploitant de nombreux meublés de tourisme, l'amende se multiplie par le nombre de séjours non collectés (chapitre 57 et Guide du bailleur privé, La taxe de séjour).

Tableau récapitulatif

Dans ce tableau, « Guide » désigne une décision dont la référence a été relevée dans le chapitre de renvoi, qui précise la source utilisée.

Utiliser une décision pas à pas

Une décision ne sert que si elle est mobilisée au bon moment et pour la bonne situation. La méthode suivante s'applique à toute décision de ce chapitre.

1. Qualifiez votre situation, en précisant la qualité des parties, la nature du bail ou du contrat et la date des faits.
2. Recherchez la décision qui correspond, en notant sa juridiction, sa date et son numéro.
3. Lisez-la sur legifrance.gouv.fr ou dans l'analyse de l'ANIL plutôt que dans un résumé commercial.
4. Comparez les faits jugés aux vôtres, notamment la qualité de professionnel ou de consommateur.
5. Vérifiez qu'aucune loi postérieure ni aucun revirement n'a modifié la solution.
6. Faites valider l'usage de la décision par votre avocat ou votre expert-comptable avant de l'invoquer.
7. Classez la décision et sa vérification dans le dossier du litige ou de l'opération.

Les erreurs fréquentes

• Invoquer en tant que LMP les protections du consommateur en matière de crédit, alors que la Cour de cassation les a refusées à un loueur immatriculé. La perte de la prescription biennale peut laisser à la banque trois ans de plus pour agir.
• Retenir une part de terrain sans méthode documentée, au risque de perdre une fraction de l'amortissement de chaque immeuble pendant toute sa durée.
• Croire que le gros copropriétaire dispose des voix des seuls présents, alors que la réduction se calcule par rapport à tous les autres.
• Appliquer le délai de six semaines à un bail ancien prévoyant deux mois, ce qui peut faire échouer la procédure et retarder la récupération du logement de plusieurs mois.
• Laisser sans suite les signalements de risque électrique, alors que des bailleurs ont été condamnés pénalement sur ce fondement.
• Tenir pour acquise la séparation des patrimoines de l'entrepreneur individuel lorsque les comptes personnels et professionnels sont mêlés.
• Citer une décision connue par un site commercial sans en vérifier la référence, la portée et la date.

Liste de contrôle

• Chaque décision invoquée est identifiée par sa juridiction, sa date et son numéro.
• Sa solution a été vérifiée sur une source officielle, sur le site de l'ANIL ou dans le chapitre de renvoi.
• La qualité des parties, professionnel ou consommateur, personne physique ou morale, correspond à votre situation.
• Aucune loi ni décision postérieure n'a remis la solution en cause.
• Les contrats de crédit sont lus sans compter sur les protections du consommateur.
• La ventilation entre terrain et construction de chaque immeuble est documentée.
• Les voix en assemblée sont calculées avec la réduction de l'article 22 par rapport à tous les autres copropriétaires.
• Le délai de chaque clause résolutoire est relevé bail par bail.
• Les prestations para-hôtelières fournies sont décrites et prouvées.
• Les signalements de sécurité et les interventions sont tracés et datés.
• Les pièces des chantiers en régie sont conservées pour dater l'achèvement.
• Une veille jurisprudentielle est organisée avec un avocat sur un grand parc.