Les textes de référence

Le loueur professionnel applique les mêmes textes que tout bailleur pour ses baux, mais il en ajoute une série qui ne concerne pas le particulier. Le Code général des impôts (CGI) le classe parmi les entreprises, le Code de la sécurité sociale (CSS) l'affilie comme travailleur indépendant, le Code de commerce organise son patrimoine professionnel et le Livre des procédures fiscales (LPF) encadre ses relations avec l'administration. Chacun de ces codes retient sa propre définition du professionnel, ce qui explique qu'un même loueur puisse être professionnel pour l'impôt sur le revenu et ne pas l'être pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ce chapitre présente ces textes par code, avec les articles qui comptent le plus et le chapitre de ce guide qui les développe. Il ne reprend pas les textes du bail d'habitation, de la copropriété et du droit commun des contrats, présentés dans le Guide du bailleur privé, Les textes de référence commentés. Il indique au contraire ce que ces textes changent lorsque le bailleur est un professionnel ou une personne morale. La jurisprudence qui les interprète fait l'objet du chapitre 140.

Lire les textes quand on est professionnel

Plusieurs définitions pour un même loueur

Le mot « professionnel » change de sens d'un code à l'autre. Pour l'impôt sur le revenu, il désigne le loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'article 155 du CGI, qui découle de deux conditions chiffrées appréciées chaque année. Pour les cotisations sociales, c'est l'article L611-1 du CSS qui fixe l'affiliation, avec des règles propres aux meublés de tourisme. Pour l'IFI, l'exonération des biens professionnels obéit à des conditions distinctes de l'article 975 du CGI. Pour le droit du bail, la loi du 6 juillet 1989 ignore la catégorie et distingue seulement le bailleur personne physique du bailleur personne morale.

Le tableau suivant situe ces définitions. Il montre qu'aucune ne se déduit d'une autre et qu'un même foyer doit vérifier chacune séparément, chaque année.

Loi, décret, doctrine et réponse ministérielle

La loi et le décret s'imposent à tous. La doctrine fiscale publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) n'a pas la valeur d'une loi, mais l'article L80 A du LPF permet au contribuable de s'en prévaloir, même lorsqu'elle est plus favorable que le texte, à condition d'en respecter les termes. Le 1° de l'article L80 B du même livre organise le rescrit, c'est-à-dire la prise de position formelle de l'administration sur votre situation précise (chapitre 88).

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel n'a pas la même portée. Elle éclaire l'interprétation du Gouvernement et peut être reprise au BOFiP, mais elle ne protège que dans la mesure où elle a été intégrée à la doctrine opposable. Une décision du Conseil d'État ou de la Cour de cassation interprète le texte pour tous les juges de son ordre et peut conduire l'administration à modifier sa doctrine, comme l'a montré la décision du 12 novembre 2025 sur les prestations para-hôtelières (chapitre 140).

La version applicable dans le temps

Le professionnel vit avec des textes qui changent presque chaque année. Le statut de LMP s'apprécie par année civile, les seuils du régime micro sont révisés par périodes et les lois de finances modifient régulièrement le régime des plus-values ou des déficits. La règle applicable à une opération est celle en vigueur à la date du fait générateur, par exemple la clôture de l'exercice pour le résultat ou la date de l'acte pour une cession.

Trois dates récentes illustrent cette difficulté. L'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 modifie l'appréciation du statut des non-résidents à compter des revenus de 2026. La loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans la plus-value des loueurs non professionnels pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025. La même loi supprime le régime simplifié d'imposition en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à compter du 1er janvier 2027 (chapitre 80).

Le Code général des impôts

Le statut et la catégorie des bénéfices

Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'article 34 du CGI définit les bénéfices des professions commerciales et le 5° bis du I de l'article 35 y range les personnes qui louent ou sous-louent en meublé. Le classement en BIC est indépendant du statut. Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare lui aussi des BIC, mais non professionnels.

Le 2 du IV de l'article 155 du CGI définit le LMP. Ces règles figuraient auparavant à l'article 151 septies et ont été transférées à l'article 155 par la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010. La condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), qui s'y ajoutait, a disparu après la décision du Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 rendue sur question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Le statut repose donc sur deux conditions de recettes et de revenus, précisées par la doctrine BOI-BIC-CHAMP-40-10 et BOI-BIC-CHAMP-40-20 (chapitre 2).

L'article 50-0 du CGI organise le régime micro-BIC. Pour les revenus de 2026, il s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location de longue durée et le meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Il s'applique jusqu'à 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 %. Le LMP peut relever de ce régime, ce qui le prive de l'amortissement mais pas de son statut (chapitre 75).

Le résultat, l'amortissement et ses limites

Au régime réel, le résultat se détermine d'après l'ensemble des opérations de l'exercice (article 38 du CGI) et sous déduction des charges et des amortissements de l'article 39. Les textes réglementaires de l'annexe II et de l'annexe III au CGI complètent ce socle. L'article 15 bis de l'annexe II impose la décomposition des immobilisations en structure et composants. L'article 38 sexies de l'annexe III exclut les terrains des immobilisations amortissables (chapitre 76).

Deux articles encadrent l'amortissement du loueur. L'article 39 B impose de comptabiliser chaque année un amortissement au moins égal à l'amortissement linéaire cumulé, faute de quoi la fraction non comptabilisée est perdue. Le II de l'article 39 C limite la déduction, pour une personne physique qui loue, au montant du loyer acquis diminué des autres charges. L'amortissement ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit, mais la fraction non déduite se reporte sans limite de durée sur les bénéfices suivants (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57).

L'exemple suivant est illustratif. Un LMP encaisse 30 000 € de loyers en 2026 et supporte 12 000 € de charges hors amortissement. Son amortissement comptabilisé atteint 21 000 €. La limite de l'article 39 C est de 30 000 moins 12 000, soit 18 000 €. Il déduit 18 000 €, affiche un résultat fiscal nul et reporte 3 000 € d'amortissement sur les exercices suivants. Ce report ne rejoint jamais le déficit imputable sur le revenu global.

Les déficits

Le 1° ter du I de l'article 156 du CGI interdit d'imputer sur le revenu global les déficits de location meublée non professionnelle. Ils ne s'imputent que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes. Pour le LMP, la doctrine admet au contraire l'imputation du déficit sur le revenu global sans limitation de montant, l'excédent se reportant sur le revenu global des six années suivantes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240, 250 et 350). Les charges engagées avant le début de la location peuvent, sous conditions, s'imputer par tiers sur les trois premières années (même document, § 360).

Le passage d'un statut à l'autre ne transforme pas les déficits antérieurs. Les déficits accumulés en LMNP restent en attente pendant la période professionnelle et redeviennent imputables sur des bénéfices non professionnels, dans la limite de leur durée de report. L'imputation et le report ne se modulent pas au gré du contribuable (chapitre 77).

Les plus-values

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI. La plus-value se calcule par rapport à la valeur nette comptable. La fraction qui correspond aux amortissements est à court terme et le surplus d'un bien détenu depuis au moins deux ans est à long terme. Le LMNP relève au contraire du régime des particuliers des articles 150 U et suivants, avec réintégration des amortissements déduits depuis la loi de finances pour 2025, hors résidences de services pour étudiants ou personnes âgées et établissements qui les accueillent (chapitre 78).

Quatre textes prévoient des exonérations ou des abattements. Leur articulation est délicate et se vérifie opération par opération (chapitre 79).

L'article 151 sexies règle le sort des biens passés du patrimoine privé au patrimoine professionnel. La plus-value afférente à la période privée suit le régime des particuliers, ce qui oblige à conserver la valeur du bien à la date de son affectation (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 480).

L'exemple suivant est illustratif. Un LMP en activité depuis huit ans vend un studio en 2026. Ses recettes hors taxes (HT) ont été de 99 000 € en 2024 et de 117 000 € en 2025, soit une moyenne de 108 000 €. Le taux d'exonération de l'article 151 septies est de 126 000 moins 108 000, divisé par 36 000, soit 50 %. Sur une plus-value à court terme de 60 000 €, correspondant aux amortissements pratiqués, 30 000 € sont exonérés et 30 000 € restent imposables.

La TVA

Le 4° de l'article 261 D du CGI exonère de TVA les locations de logements meublés à usage d'habitation, sans possibilité d'option. Le même texte taxe de plein droit trois catégories proches de l'hôtellerie, notamment les locations assorties d'au moins trois des quatre prestations para-hôtelières que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle (chapitres 58 et 80). L'article 260 permet en revanche d'opter pour la TVA sur la location de locaux professionnels nus.

L'article 293 B organise la franchise en base. Pour l'hébergement, elle s'applique en 2026 lorsque le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 85 000 €. L'article 257 bis dispense de TVA la transmission d'une universalité de biens, utile lors de la cession d'un ensemble exploité. L'article 209 de l'annexe II impose des secteurs distincts lorsque des activités ne sont pas soumises aux mêmes règles de TVA.

Les impôts locaux et l'IFI

Le I de l'article 1447 du CGI répute professionnelles les locations ou sous-locations de locaux meublés, qui sont donc passibles de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Les 1° et 2° de l'article 1459 exonèrent de plein droit la location occasionnelle d'une partie de l'habitation personnelle et, sous conditions, la location de pièces de l'habitation principale du loueur. Le 3° prévoit une exonération facultative sur délibération (BOI-IF-CFE-10-30-10-50). La déclaration initiale n° 1447-C-SD se dépose avant le 31 décembre de l'année de création (chapitre 81).

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) relève des articles 1586 ter et suivants du CGI. En 2026, l'obligation de déclarer naît au-delà de 152 500 € de chiffre d'affaires HT et la cotisation n'est effectivement due qu'au-delà de 500 000 € (chapitre 82). L'article 975 du CGI exonère d'IFI les biens professionnels. Son V, 1° permet d'y inclure les locaux d'habitation loués meublés, sous les conditions de recettes et de revenus fixées par la doctrine (chapitre 83).

Le Livre des procédures fiscales

Le LPF organise les droits de l'administration et les garanties du contribuable. Pour un loueur professionnel, il compte autant que le CGI, car la plupart des redressements portent sur des questions de preuve, de délai ou de procédure. Le tableau suivant reprend les articles les plus utiles.

Le défaut de remise d'un FEC conforme est sanctionné par l'amende du I de l'article 1729 D du CGI, de 5 000 € en 2026. La commission départementale est compétente pour le montant du résultat BIC au réel, y compris déficitaire, ainsi que pour des questions comme le principe et le montant des amortissements, alors qu'elle ne l'est pas pour les revenus fonciers. C'est l'une des garanties qui distinguent le professionnel du bailleur en location nue (chapitre 89).

Le Code de la sécurité sociale

L'affiliation du loueur repose sur le 6° de l'article L611-1 du CSS, qui rattache au régime des travailleurs indépendants les loueurs dont les recettes dépassent 23 000 €. Pour la location de longue durée, l'affiliation suppose aussi que les recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer, comme pour le statut fiscal. Pour le meublé de tourisme, le seuil de 23 000 € suffit. Les articles L311-1 et suivants ouvrent, dans certains cas, une option pour le régime général. Les articles L613-7 et suivants organisent le régime du micro-entrepreneur (service-public.gouv.fr).

Le tableau suivant résume, pour les revenus de 2026, les régimes ouverts selon la nature de la location et le niveau des recettes, d'après la fiche officielle vérifiée le 20 février 2026.

L'assiette des cotisations des indépendants a été réformée par le décret n° 2024-688 du 5 juillet 2024, qui s'applique aux cotisations définitives de 2025 avec un abattement forfaitaire de 26 % encadré par un minimum et un maximum. Le décret n° 2025-708 du 25 juillet 2025 en a précisé l'application. Le loueur qui n'est pas affilié supporte au contraire les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, au taux de 18,6 % pour le bénéfice de location meublée non professionnelle depuis l'imposition des revenus de 2025 (chapitres 91 et 92).

La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 réforme, par son article 102, le cumul emploi-retraite pour les départs à compter du 1er janvier 2027. Un loueur qui prépare sa retraite doit donc vérifier la règle applicable à sa date de départ (chapitre 94).

Le Code de commerce et le droit de l'entreprise individuelle

Le statut de l'entrepreneur individuel

La loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l'activité professionnelle indépendante a créé un statut unique de l'entrepreneur individuel (EI), codifié aux articles L526-22 à L526-26 du Code de commerce. Depuis le 15 mai 2022, son patrimoine est séparé de plein droit en un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel. L'article L526-25 organise la renonciation à cette séparation pour un engagement déterminé, avec un délai de réflexion de sept jours, réductible à trois jours francs par une mention manuscrite (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La séparation connaît des exceptions qui touchent directement le loueur. L'administration fiscale peut saisir les deux patrimoines pour l'impôt sur le revenu et la taxe foncière des biens professionnels, sur le fondement de l'article L273 B du LPF. Les organismes sociaux le peuvent pour les cotisations et la contribution sociale généralisée. Les articles L681-1 à L681-4 du Code de commerce adaptent les procédures collectives à ce statut et l'article L651-2 prévoit la responsabilité pour insuffisance d'actif en cas de faute de gestion (chapitres 8 et 132).

L'article L526-1 du Code de commerce rend insaisissables de plein droit les droits de l'entrepreneur sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale, à l'égard des créanciers professionnels. L'article 1655 sexies du CGI permet à l'EI au régime réel d'opter pour l'impôt sur les sociétés, option qui fait sortir les biens du régime de l'impôt sur le revenu et donc du statut de LMP (chapitre 8).

Comptabilité, conservation et compte bancaire

Le Code de commerce impose de conserver les documents comptables et les pièces justificatives pendant dix ans à compter de la clôture de l'exercice (article L123-22). Cette durée excède celle de six ans du droit fiscal. C'est la plus longue qui guide votre archivage (chapitre 107). L'article L123-24 impose un compte dédié à l'activité pour toute entreprise individuelle qui exerce une activité commerciale et l'article R526-27 exige que ce compte porte la mention « entrepreneur individuel » ou « EI ».

Les baux commerciaux et les procédures collectives

Le loueur professionnel qui détient des murs exploités par un tiers relève du statut des baux commerciaux des articles L145-1 et suivants du Code de commerce. L'article L145-46-1 donne au locataire d'un local commercial ou artisanal un droit de préférence lorsque le bailleur vend. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 plafonne en outre le dépôt de garantie des baux commerciaux nouvellement conclus ou renouvelés à un trimestre de loyer (chapitres 29 et 53).

Lorsqu'un exploitant de résidence gérée ou un locataire commercial fait l'objet d'une procédure collective, le Livre VI du Code de commerce s'applique. En liquidation, l'article L642-18 permet la vente des immeubles du débiteur par adjudication ou de gré à gré, ce qui intéresse aussi le loueur acheteur (chapitres 28 et 119).

Les textes du bail et de l'immeuble vus du professionnel

La loi de 1989 et la personne morale

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique de la même manière à tous les bailleurs, à une différence près, la nature du bailleur. Le bail vide consenti par une personne morale autre qu'une société civile immobilière (SCI) familiale dure au moins six ans au lieu de trois (article 10) et ce bailleur ne peut pas donner congé pour reprise (article 15). Un loueur qui apporte son parc à une société change donc le régime de ses futurs baux vides (chapitres 53 et 124).

Le titre Ier bis de la même loi régit le meublé loué à titre de résidence principale. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier obligatoire. Un logement incomplet n'est pas un meublé au sens du bail et ses loyers deviennent des revenus fonciers, qui ne comptent pas pour le statut de LMP. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 fixe les contrats types, modifiés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (chapitre 109).

La vente en bloc et la copropriété

L'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 protège les locataires lorsqu'un immeuble de plus de cinq logements est vendu en totalité et en une seule fois. Le vendeur choisit entre l'engagement de l'acquéreur de proroger les baux pendant six ans et un droit de préemption de chaque locataire. Le professionnel le rencontre à l'achat comme à la revente d'un portefeuille (chapitre 26).

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 réduit, par son article 22, les voix du copropriétaire qui détient plus de la moitié des quotes-parts à la somme des voix des autres copropriétaires. Son article 28 et l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 organisent la scission et la division en volumes (chapitres 73 et 74).

Le tourisme et l'usage des locaux

Les articles L324-1 et suivants du Code du tourisme régissent le meublé de tourisme, sa déclaration, son enregistrement et son classement. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé ces règles et modifié les seuils du micro-BIC des meublés de tourisme à compter des revenus de 2025. Les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) soumettent à autorisation le changement d'usage dans les communes concernées (chapitres 57 et 118).

Les articles L634-1 et L635-1 du CCH organisent la déclaration et l'autorisation préalable de mise en location. L'article L111-6-1 interdit certaines divisions d'immeubles destinés à la location. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 facilite la transformation de bureaux en logements, sous réserve de ses textes d'application (chapitres 31 et 118).

Les autres textes que le professionnel applique

Données, consommation et paiements

Le règlement (UE) 2016/679 sur la protection des données et la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 s'appliquent pleinement au loueur qui traite les données de ses candidats et locataires. La Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) a adopté le 6 mai 2021 un référentiel relatif à la gestion locative, par sa délibération n° 2021-057 (chapitre 111).

L'article L212-1 du Code de la consommation répute abusives les clauses qui créent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. Les juges l'appliquent aux baux d'habitation lorsque le bailleur a la qualité de professionnel (chapitre 109). À l'inverse, l'article L313-2 du même code exclut du régime protecteur du crédit immobilier les prêts destinés à financer une activité professionnelle, ce qui touche le LMP emprunteur (chapitres 41 et 46).

L'article L562-4 du Code monétaire et financier rend les mesures de gel des avoirs opposables à toute personne, assujettie ou non à la vigilance contre le blanchiment (chapitre 112). L'article 91 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a fixé le calendrier de la facturation électronique, précisé par le décret n° 2026-677. Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise doit pouvoir recevoir des factures électroniques. L'émission ne concerne les petites entreprises qu'à partir du 1er septembre 2027 (chapitre 102).

Travail, prestataires et responsabilité

L'article L8222-1 du Code du travail impose à celui qui conclut un contrat d'au moins un certain montant de vérifier que son cocontractant s'acquitte de ses obligations déclaratives et sociales, sous peine de solidarité financière (chapitre 13). Le Code pénal réprime la discrimination dans l'accès au logement (articles 225-1 et 225-2), la soumission d'une personne vulnérable à des conditions d'hébergement indignes (article 225-14) et la mise en danger d'autrui (article 223-1). Ces infractions visent toute personne. Le professionnel y est plus exposé par le nombre de ses lots (chapitres 110 et 115).

Le droit civil complète l'ensemble. Les articles 1366 et 1367 du Code civil admettent l'écrit et la signature électroniques, l'article 2224 fixe la prescription de droit commun à cinq ans et l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a réformé le droit des sûretés, dont le cautionnement (chapitres 40, 52 et 107).

Les textes récents et ceux en discussion au 25 octobre 2026

Le professionnel doit savoir quels textes ont changé ses règles depuis deux ans et lesquels restent en discussion. Le tableau suivant récapitule les principaux, avec leur date d'effet.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans son texte initial de plafonner l'amortissement annuel du bâti en location meublée non professionnelle à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer, avec un plafond de 1,5 % et de 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les loueurs professionnels seraient hors du champ de la mesure. Le texte n'est pas adopté au 25 octobre 2026, des amendements visent à le modifier et son suivi relève du chapitre 87.

Méthode pour retrouver la règle applicable

Une question concrète se traite toujours dans le même ordre. La méthode suivante évite d'appliquer une règle juste au mauvais domaine.

1. Qualifiez la question, qu'elle soit fiscale, sociale, patrimoniale, locative ou pénale.
2. Identifiez le code et l'article principal, puis la définition du professionnel propre à ce code.
3. Lisez l'article sur legifrance.gouv.fr dans sa version en vigueur à la date du fait générateur, avec ses dispositions transitoires.
4. Lisez la doctrine BOFiP qui le commente, en notant sa référence et sa date de publication.
5. Vérifiez la jurisprudence qui l'interprète (chapitre 140).
6. Confirmez votre lecture par la fiche de service-public.gouv.fr ou d'entreprendre.service-public.gouv.fr correspondante.
7. Consignez dans votre dossier annuel la référence exacte du texte et de la doctrine retenus.

L'exemple suivant est illustratif. Un couple encaisse en 2026 41 000 € de loyers meublés. L'un des conjoints perçoit un salaire net imposable de 42 000 € avant la déduction forfaitaire de 10 %, soit 37 800 € après cette déduction. L'autre conjoint n'a pas de revenu d'activité. Le premier contrôle porte sur l'article 155 du CGI. Les recettes dépassent 23 000 € et les 37 800 € de salaires retenus, de sorte que le foyer est LMP. Le deuxième porte sur l'article L611-1 du CSS, qui conduit à l'affiliation pour une location de longue durée. Le troisième porte sur l'article 975 du CGI, qui suppose un bénéfice tiré de l'activité supérieur à la moitié des revenus professionnels du foyer, condition à calculer séparément.

Cas particuliers

Le couple et l'indivision

Les conditions du statut s'apprécient au niveau du foyer fiscal. Les recettes de location meublée de tous ses membres s'additionnent, y compris celles d'un bien détenu en indivision au prorata des droits. Pour une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu, comme une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, le seuil s'apprécie au niveau de chaque associé (chapitres 2 et 131).

La location nue et meublée dans le même foyer

Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers des articles 14 à 33 quinquies du CGI. Ils ne comptent ni dans les recettes du statut ni dans les revenus d'activité de comparaison. Le foyer qui pratique les deux applique deux régimes, deux déclarations et deux logiques de déficit, sans compensation entre elles hors du revenu global (chapitre 4).

Le non-résident

Depuis les revenus de 2026, le non-résident compare ses recettes de location meublée française à l'ensemble de ses revenus d'activité de même nature, y compris de source étrangère, lorsqu'ils sont soumis dans son État de résidence à un impôt équivalent. L'article 164 D du CGI peut l'obliger à désigner un représentant fiscal, sauf s'il réside dans un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance (legifrance.gouv.fr). Le chapitre 90 en présente l'application.

La société

Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé de façon habituelle risque l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, au titre du 2 de l'article 206 du CGI. Une société à l'impôt sur les sociétés ne relève ni du statut de LMP ni de l'article 151 septies. Les textes de la société s'ajoutent alors à ceux de l'activité (chapitre 124).

Les erreurs fréquentes

• Déduire le statut social ou l'exonération d'IFI du seul statut fiscal de LMP, alors que les textes et les conditions diffèrent. L'erreur peut coûter une année d'IFI sur des meublés supposés exonérés.
• Appliquer l'article 151 septies sans vérifier les cinq années d'activité ou la moyenne des recettes des deux années précédentes. Une plus-value à court terme de 60 000 € taxée au lieu d'être exonérée représente plusieurs dizaines de milliers d'euros d'impôt et de cotisations.
• Oublier que l'article 39 B fait perdre l'amortissement non comptabilisé, alors que l'article 39 C ne fait que le reporter.
• Fonder une décision sur un projet de loi de finances non adopté ou sur une doctrine dont la version a changé.
• Croire que l'inscription au RCS est une condition du statut, alors qu'elle a disparu depuis 2018.
• Traiter un bail meublé incomplet comme un meublé, alors que ses loyers relèvent des revenus fonciers.
• Négliger le délai de conservation de dix ans du Code de commerce au profit des seuls six ans du LPF.

Liste de contrôle

• Chaque année, le statut au regard de l'article 155 du CGI est calculé et conservé avec ses justificatifs.
• L'affiliation au titre de l'article L611-1 du CSS est vérifiée séparément.
• La situation au regard de l'article 975 du CGI est vérifiée au 1er janvier.
• Le plan d'amortissement respecte l'article 39 B et la limite de l'article 39 C est suivie avec ses reports.
• Les déficits sont classés par origine professionnelle ou non professionnelle puis par année.
• Avant toute cession, les articles 151 septies, 151 septies B et 238 quindecies sont examinés.
• Le régime de TVA de chaque activité est rattaché à l'article 261 D ou à l'option de l'article 260.
• La déclaration de CFE et la situation de CVAE sont à jour.
• Le FEC de chaque exercice non prescrit peut être produit.
• Les documents comptables sont conservés dix ans.
• Les baux meublés suivent le contrat type et le mobilier du décret de 2015.
• Les textes récents et le projet de loi de finances pour 2027 sont suivis avec l'expert-comptable.
• La référence exacte de chaque texte et doctrine retenus figure au dossier annuel.