Questions fréquentes

Les réponses qui suivent résument les règles propres au loueur professionnel en quelques phrases. Chacune renvoie au chapitre qui les détaille, avec leurs conditions et leurs exceptions. Les questions communes à tous les bailleurs figurent dans les questions fréquentes du Guide complet du bailleur privé.

Le statut de loueur professionnel

Quelles sont les conditions pour être loueur en meublé professionnel ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose deux conditions réunies la même année. Les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € et elles dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, comme les salaires, les pensions ou les autres bénéfices professionnels. Si l'une des deux manque, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut ne se choisit pas et ne se demande pas. Voir les chapitres 1 et 2.

Faut-il être inscrit au registre du commerce et des sociétés pour être LMP ?

Non. Le Conseil constitutionnel a jugé cette condition contraire à la Constitution par sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018. Tout loueur en meublé, professionnel ou non, doit en revanche déclarer son début d'activité au guichet unique des formalités des entreprises et obtenir un numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET). Voir les chapitres 1 et 7.

Mes loyers de location nue comptent-ils pour apprécier le statut de LMP ?

Non. Les revenus fonciers ne s'ajoutent pas aux recettes meublées pour le seuil de 23 000 € et ne figurent pas non plus parmi les autres revenus d'activité, puisqu'il s'agit de revenus du patrimoine. Un gros patrimoine loué nu ne protège donc pas du statut et ne le déclenche pas non plus. Voir les chapitres 1 et 4.

Un LMP qui loue en nom propre peut-il donner congé pour reprise ?

Oui. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne connaît pas la catégorie du bailleur professionnel et un LMP en nom propre reste un bailleur personne physique. Une société commerciale qui détient un parc perd en revanche cette faculté et doit consentir des baux vides d'au moins six ans, alors qu'une société civile immobilière (SCI) entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus est assimilée à une personne physique. Faites vérifier ces effets avant tout apport du parc à une société. Voir les chapitres 1 et 4.

Puis-je gérer contre rémunération les logements d'un proche ou d'une société dont je ne suis pas seul associé ?

Cette gestion peut relever de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui exige une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Gérer gratuitement et occasionnellement le bien d'un proche n'en relève pas. Les situations mixtes méritent un avis juridique. Voir le chapitre 1.

Comment apprécier le seuil de 23 000 € la première année ?

Lorsque l'activité commence en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois sur la base de 365 jours. Un loueur qui encaisse 16 000 € sur 261 jours est ainsi réputé avoir encaissé environ 22 375 € sur l'année. Le prorata peut faire franchir le seuil avec des encaissements réels très inférieurs à 23 000 €, d'où l'intérêt de le calculer dès la signature de l'acte. Voir les chapitres 2 et 6.

Quels revenus compare-t-on aux recettes meublées ?

La comparaison retient les traitements et salaires, pensions de retraite comprises, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux de la location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les rémunérations de gérants. Ces revenus sont pris pour leur montant net imposable, après la déduction de 10 % pour les salaires. Les revenus fonciers, les dividendes et les plus-values n'entrent pas dans la comparaison. Voir les chapitres 2 et 6.

Que change la loi de finances pour 2026 pour un loueur non résident ?

Depuis les revenus de 2026, le contribuable domicilié hors de France compare ses recettes à l'ensemble de ses revenus professionnels de même nature, y compris ceux de source étrangère soumis dans son État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Auparavant, un expatrié payé à l'étranger devenait souvent LMP dès que ses recettes dépassaient 23 000 €. Conservez chaque année vos avis d'imposition étrangers. Voir les chapitres 2 et 90.

Que deviennent mes déficits de LMNP lorsque je deviens professionnel ?

Ils ne deviennent imputables ni sur le revenu global ni sur les bénéfices professionnels. Ils restent gelés et redeviennent imputables sur les bénéfices non professionnels si l'activité redevient non professionnelle, dans la limite de leur délai de dix ans. Les déficits professionnels déjà imputés sur le revenu global restent acquis en cas de sortie du statut. Voir les chapitres 2 et 77.

Quel régime de plus-value s'applique si j'ai été successivement LMNP et LMP ?

C'est le statut de l'année de la cession qui décide. Un loueur LMP l'année de la vente relève des plus-values professionnelles, même après des années passées en LMNP. Comme ce statut n'est connu qu'au 31 décembre, la doctrine admet d'appliquer celui de l'année précédente puis de régulariser sans pénalités ni intérêts de retard. Voir les chapitres 2 et 78.

L'amortissement peut-il créer un déficit imputable sur mon revenu global en LMP ?

Non. Pour une personne physique, l'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges, en application de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI). Cette règle vaut pour les deux statuts. Le déficit du LMP provient donc des autres charges, comme les intérêts d'emprunt, les frais d'acquisition déduits ou les travaux d'entretien, la fraction d'amortissement non déduite se reportant sur les exercices suivants. Voir les chapitres 2 et 3.

Le statut de LMP coûte-t-il plus cher en charges sociales ?

La comparaison ne se résume pas à un écart de taux. Le LMNP paie 18,6 % de prélèvements sociaux sur son bénéfice, si bien qu'un bénéfice nul ne génère aucun prélèvement. Le LMP verse des cotisations de travailleur indépendant, avec des cotisations minimales même lorsque son bénéfice est faible, mais il acquiert des droits à l'assurance maladie, aux indemnités journalières et à la retraite. Faites une simulation sur le site de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) avant tout achat qui vous ferait franchir les deux conditions. Voir les chapitres 3 et 92.

Le statut de LMP exonère-t-il mes meublés d'impôt sur la fortune immobilière ?

Pas automatiquement. L'exonération d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) suppose plus de 23 000 € de recettes et que le foyer retire de l'activité plus de 50 % de ses revenus professionnels, en comparant le bénéfice net de la location et non les recettes. Un LMP dont l'amortissement annule le bénéfice reste donc imposable à l'IFI sur ses meublés. L'exonération fait en outre perdre la déduction des dettes qui s'y rapportent. Voir les chapitres 3 et 83.

Quelle exonération de plus-value un LMP peut-il obtenir ?

L'article 151 septies du CGI exonère la plus-value lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes des deux années civiles précédentes restent sous 90 000 € hors taxes (HT), avec une exonération partielle jusqu'à 126 000 € HT. L'article 151 septies B prévoit en outre un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme, qui est ainsi exonérée après quinze années révolues. Voir les chapitres 3 et 79.

Le projet de loi de finances pour 2027 change-t-il la comparaison entre LMNP et LMP ?

Son texte initial, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement annuel du bâti en location meublée non professionnelle, les loueurs professionnels restant hors du champ de la mesure. Au 25 octobre 2026, le texte n'est pas définitivement adopté et son contenu final peut être très différent. Aucune décision ne devrait être prise sur la base de ce seul projet. Voir les chapitres 3 et 87.

Un grand parc loué nu peut-il devenir une activité professionnelle ?

Non. La location nue relève de la gestion d'un patrimoine privé, même lorsque le propriétaire y consacre tout son temps et emploie du personnel. Les loyers restent des revenus fonciers, les logements ne peuvent pas être exonérés d'IFI au titre des biens professionnels et aucun amortissement n'est possible, hors dispositif Jeanbrun plafonné par foyer. Voir les chapitres 1 et 4.

Comment joue le plafond du déficit foncier sur un grand parc ?

La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer, quel que soit le nombre de lots. Le surplus s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sur une année de gros travaux, l'essentiel du déficit réduit donc les revenus fonciers des années suivantes plutôt que l'impôt de l'année. Voir le chapitre 4.

Puis-je vendre ou meubler un logement qui a généré un déficit foncier imputé sur le revenu global ?

L'imputation n'est définitivement acquise que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Une vente dans ce délai entraîne sa remise en cause, sauf exceptions limitées. Sur un grand parc, tenez un registre des immeubles concernés et faites vérifier les conséquences avant toute vente ou transformation en meublé. Voir les chapitres 4 et 6.

À partir de combien de lots faut-il loger un parc loué nu dans une société ?

Aucun texte ne fixe de seuil. La SCI à l'impôt sur le revenu ne change rien à l'imposition des loyers, que seule la soumission à l'impôt sur les sociétés (IS) modifie. L'avantage annuel de l'IS ne porte que sur les sommes laissées dans la société et se paie à la revente, la plus-value étant calculée sur la valeur nette comptable sans abattement pour durée de détention. La comparaison doit donc intégrer la distribution, la revente et le coût de l'apport. Voir les chapitres 4 et 124.

La cotisation foncière des entreprises est-elle due sur un parc loué nu ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) n'est pas due pour la location de logements nus à usage d'habitation. Elle devient due pour la location nue de locaux autres que d'habitation lorsque les recettes HT atteignent 100 000 € par an. Un parc qui mêle logements, commerces et bureaux doit donc suivre séparément ses loyers de locaux professionnels. Voir les chapitres 4 et 5.

Louer un local commercial avec son matériel change-t-il la catégorie de mes revenus ?

Oui. La location d'un établissement commercial muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation relève en principe des BIC, alors que le bail qui ne porte que sur les terrains, les bâtiments et l'outillage fixe reste dans les revenus fonciers. Un loyer qui dépend du bénéfice ou du chiffre d'affaires du preneur fait aussi basculer la location dans les BIC. Faites examiner toute clause de loyer variable avant signature. Voir les chapitres 4 et 5.

À partir de quand une location meublée entre-t-elle dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée ?

La location de logements meublés est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf lorsqu'elle s'accompagne d'au moins trois des quatre services para-hôteliers, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge de maison et la réception de la clientèle. Cette exception vise les offres de séjours de trente nuitées au plus comme les locations résidentielles par baux de plus d'un mois. Les services doivent être réellement proposés, sans qu'il soit exigé que les clients les utilisent. Voir le chapitre 5.

Une résidence étudiante louée par baux de neuf mois peut-elle être soumise à la TVA ?

Oui, si le bailleur propose le ménage régulier, le linge et un accueil. Depuis la réforme de la doctrine, la durée longue des baux ne suffit plus à écarter la taxe, les résidences services pour étudiants figurant parmi les exemples cités. Comptez vos services avant de les annoncer et mettez en cohérence les annonces, les baux, le règlement intérieur et les contrats des prestataires. Voir le chapitre 5.

Le loyer d'un immeuble loué à un exploitant de résidence est-il soumis à la TVA ?

Lorsque la destination finale des locaux, nus ou meublés, est le logement meublé et que l'exploitant fournit au moins trois des quatre services, la location est assimilée à une fourniture de logement meublé taxable de plein droit. Le loyer supporte alors la TVA, même si le bailleur ne fournit lui-même aucun service. Il peut en contrepartie déduire la taxe payée sur ses dépenses, mais cette déduction se régularise si l'affectation à une activité taxable cesse. Voir les chapitres 4 et 5.

L'ajout de services peut-il changer le régime de ma plus-value ?

Pour la location para-hôtelière, qui suppose au moins trois des quatre prestations, les seuils de l'exonération de l'article 151 septies sont portés à 250 000 € HT pour l'exonération totale et à 350 000 € HT pour l'exonération partielle, contre 90 000 € et 126 000 € HT pour la location meublée. L'effet s'apprécie sur les recettes des deux années civiles qui précèdent la cession et l'activité doit avoir au moins cinq ans. La décision de fournir des services modifie aussi les prix, la TVA et la CFE. Voir les chapitres 5 et 79.

Démarrer et structurer l'activité

Quels événements peuvent me faire devenir LMP sans aucun achat ?

Le départ à la retraite, qui remplace un salaire par une pension souvent plus faible, en est la cause la plus fréquente. Un passage à temps partiel, une période de chômage, un congé sans solde, le décès ou la cessation d'activité du conjoint peuvent produire le même effet. Le mécanisme joue aussi en sens inverse, par exemple lors de la reprise d'un emploi ou de l'arrivée d'un conjoint salarié dans le foyer. Voir le chapitre 6.

À partir de quand le statut s'applique-t-il l'année du passage ?

Il s'applique à toute l'année au cours de laquelle les deux conditions sont remplies, du 1er janvier au 31 décembre, sans date de bascule en cours d'année. Un loueur qui franchit le seuil en novembre est LMP pour toute l'année, y compris pour les loyers encaissés en janvier. Comme le statut n'est connu avec certitude qu'au début de l'année suivante, la projection en cours d'année compte davantage que le constat. Voir les chapitres 2 et 6.

Puis-je rester au micro-BIC en devenant LMP ?

Oui. Le statut professionnel n'impose pas le régime réel tant que les recettes restent sous le plafond du micro-BIC. Ce régime ne permet toutefois de constater aucun déficit, si bien que l'imputation sur le revenu global, principal effet fiscal du statut, suppose le régime réel. Voir les chapitres 6 et 7.

Les années passées en LMNP comptent-elles pour l'abattement des plus-values professionnelles ?

L'abattement de 10 % par année au-delà de la cinquième ne retient que les années d'affectation effective à l'exploitation. Selon la doctrine, les années de location meublée non professionnelle, pendant lesquelles le logement était un immeuble de placement, ne correspondent pas à une telle affectation. Faites confirmer par votre expert-comptable la date de départ retenue pour chaque logement et conservez la chronologie de vos années professionnelles. Voir les chapitres 6 et 79.

Puis-je transformer en meublé un logement loué nu pendant le bail ?

Pas sans l'accord du locataire. La transformation intervient à son départ ou par la conclusion d'un nouveau bail meublé qu'il accepte, car le changement de nature de la location ne figure pas parmi les motifs de congé. Mesurez aussi le sort des déficits fonciers en report, qui ne s'imputent que sur des revenus fonciers, ainsi que l'effet sur votre statut. Voir le chapitre 6.

Dans quel délai faut-il déclarer le début de l'activité ?

Dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location, en ligne et gratuitement sur le guichet des formalités des entreprises. Le délai court à partir de la première location et non de la signature de l'acte ou de la fin des travaux. Cette déclaration unique couvre l'ensemble de vos locations meublées et vaut enregistrement auprès de l'Urssaf pour le loueur qui remplit les conditions du statut professionnel. Voir le chapitre 7.

Quel régime d'imposition s'applique à un grand parc meublé ?

Pour les années 2026 à 2028, la location de logements meublés relève du micro-BIC jusqu'à 83 600 € de chiffre d'affaires HT, du réel simplifié jusqu'à 286 000 € puis du réel normal au-delà. Le réel simplifié se déclare sur le formulaire n° 2031 et ses tableaux n° 2033, le réel normal sur les tableaux de la série n° 2050. Voir les chapitres 7 et 75.

Comment et quand opter pour le régime réel ?

L'option peut figurer dans la déclaration de début d'activité ou être exercée au plus tard dans le délai de dépôt de la première déclaration de résultats. Un loueur déjà installé au micro-BIC l'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente. Formalisez-la par écrit et conservez-en la preuve, car c'est à vous de démontrer qu'elle a été exercée dans les délais. Voir le chapitre 7.

Quelles démarches de CFE accomplir la première année ?

Déposez la déclaration initiale n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de création. L'activité est exonérée l'année de sa création et sa base est réduite de moitié l'année suivante. L'avis n'est plus envoyé sur papier, si bien qu'il faut activer l'espace professionnel sur impots.gouv.fr pour ne pas découvrir la cotisation au moment de la majoration. Voir les chapitres 7 et 81.

Dois-je ouvrir un compte bancaire dédié à l'activité ?

Le micro-entrepreneur doit disposer d'un compte dédié lorsque son chiffre d'affaires dépasse 10 000 € pendant deux années consécutives, ce qui concerne rapidement un loueur professionnel. La qualification commerciale de la location meublée n'étant pas tranchée de façon générale, un compte distinct portant la mention « entrepreneur individuel » ou « EI » répond à toutes les hypothèses. Il simplifie la comptabilité et matérialise la séparation des patrimoines. Voir les chapitres 7 et 8.

La séparation des patrimoines de l'entrepreneur individuel protège-t-elle un loueur en meublé ?

Depuis la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, le patrimoine de l'entrepreneur individuel est séparé de plein droit en un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel. Les caractéristiques du statut de LMP conduisent à considérer qu'il entre dans ce champ, mais aucune fiche administrative consultée ne le traite expressément et la situation du LMNP est plus incertaine encore. Faites valider ce point par un avocat ou un notaire avant de vous engager sur cette protection. Voir le chapitre 8.

Contre quels créanciers la séparation des patrimoines ne me protège-t-elle pas ?

L'administration fiscale peut saisir l'ensemble du patrimoine pour l'impôt sur le revenu et pour la taxe foncière des biens de l'activité. Le patrimoine personnel est aussi exposé en cas de fraude ou de manquements fiscaux ou sociaux graves et répétés, de faute de gestion retenue par le tribunal et de renonciation ou de sûreté consentie à un créancier. Mélanger les flux personnels et professionnels sur un même compte fragilise en outre la séparation. Voir le chapitre 8.

La banque peut-elle me demander de renoncer à la séparation des patrimoines ?

Oui, pour un engagement déterminé, par un acte qui mentionne notamment sa date, son objet et son montant. Vous disposez d'un délai de réflexion de sept jours, qu'une mention manuscrite peut réduire à trois jours francs. Négociez le montant couvert, la durée, la substitution d'une sûreté ciblée comme le nantissement d'une épargne et la mainlevée lorsque le capital restant dû passe sous un seuil convenu. Voir les chapitres 8 et 40.

Ma résidence principale est-elle protégée contre les créanciers de l'activité ?

Oui. Les droits de l'entrepreneur individuel sur sa résidence principale sont insaisissables de plein droit par les créanciers professionnels, en application de l'article L526-1 du Code de commerce. Lorsque la résidence sert aussi à l'activité, seule la partie à usage d'habitation est protégée de plein droit. Cette protection ne joue pas contre l'administration fiscale en cas de fraude ou de manquements graves et répétés. Voir le chapitre 8.

L'option pour l'impôt sur les sociétés protège-t-elle mon patrimoine ?

Non, car elle ne modifie pas la séparation des patrimoines. Elle écarte en revanche le statut de LMP, l'imputation des déficits sur le revenu global et les exonérations de plus-value des articles 151 septies et 151 septies B, qui sont des notions de l'impôt sur le revenu. L'option est irrévocable, sauf renonciation dans un délai lié au cinquième exercice suivant. Faites établir une comparaison chiffrée sur plusieurs années avant toute décision. Voir les chapitres 7 et 8.

Pourquoi rédiger un plan stratégique de bailleur professionnel ?

Au-delà de quelques logements, chaque acquisition engage la capacité d'emprunt des années suivantes et chaque seuil franchi modifie la fiscalité ou les cotisations. Un plan écrit de quelques pages fixe trois ou quatre objectifs chiffrés et datés, repère les seuils et sert de support de dialogue avec le banquier, le conjoint et l'expert-comptable. Il se révise chaque année après la clôture des comptes, en conservant chaque version. Voir le chapitre 9.

Quels seuils un plan de croissance doit-il anticiper ?

Les principaux sont les 23 000 € du statut de LMP, le plafond de 83 600 € du micro-BIC, les 286 000 € du réel normal, les seuils de 90 000 € et de 126 000 € HT de l'article 151 septies, la franchise en base de TVA et le seuil de 1 300 000 € de l'IFI. Inscrivez dans le plan l'année où chacun sera atteint au rythme prévu. Ces montants sont révisés régulièrement et doivent être vérifiés à chaque mise à jour du plan. Voir les chapitres 9 et 138.

Pourquoi la croissance du parc peut-elle faire perdre l'exonération de l'article 151 septies ?

L'exonération s'apprécie sur les recettes des deux années civiles qui précèdent la cession. Un parc dont ces recettes dépassent 126 000 € HT la perd pour toute cession, alors qu'un parc légèrement plus petit peut en bénéficier totalement. Le plan doit donc prévoir les recettes de ces deux années avant chaque cession importante, sans que ce seuil bride la croissance par principe. Voir les chapitres 9 et 79.

Comment tester la solidité de mon plan ?

Chiffrez un scénario défavorable plausible, par exemple une vacance plus forte, des charges en hausse et un taux plus élevé pour les nouveaux financements. L'objectif est de savoir si le plan résiste sans vente forcée ni défaut de paiement. S'il fait apparaître une trésorerie négative pendant plusieurs années, ralentissez le rythme d'acquisition, augmentez la part de fonds propres de chaque opération ou constituez une réserve plus importante. Voir les chapitres 9 et 45.

Quels indicateurs suivre dans un tableau de bord stratégique ?

Une dizaine au plus, calculés de la même façon chaque année, comme le nombre de lots, le patrimoine net, le taux d'endettement, la couverture des échéances, le cash-flow annuel, le rendement net moyen, la vacance financière, la répartition du parc par classe énergétique et la réserve de trésorerie. Ce tableau se consulte une ou deux fois par an, à la différence du tableau de bord de gestion suivi chaque mois. Voir les chapitres 9 et 17.

Un logiciel peut-il choisir mes locataires à ma place ?

Non. L'article 22 du règlement général sur la protection des données (RGPD) interdit en principe qu'une personne fasse l'objet d'une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé qui l'affecte de manière significative. Le refus d'un logement fondé uniquement sur un score calculé par un logiciel en est un exemple type. L'outil peut extraire les données, contrôler leur cohérence et trier selon vos critères écrits, mais l'examen des dossiers et le choix vous appartiennent. Voir les chapitres 10 et 51.

Le règlement européen sur l'intelligence artificielle s'applique-t-il au bailleur ?

Le loueur qui utilise un logiciel est en principe déployeur au sens du règlement (UE) 2024/1689. La plupart des systèmes relèvent du risque minimal, sans obligation particulière. Les obligations de transparence de certains systèmes qui dialoguent avec des personnes s'appliquent depuis le 2 août 2026. Un outil qui trie les candidatures à un emploi relève du haut risque, dont les règles s'appliquent à compter du 2 décembre 2027 selon le calendrier révisé. Voir le chapitre 10.

Une analyse d'impact est-elle nécessaire pour la gestion locative ?

Le référentiel de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) sur la gestion locative, adopté le 6 mai 2021, range la prise de décision automatisée et l'évaluation des candidats parmi les critères de risque. Il en déduit que le bailleur professionnel paraît en principe devoir réaliser une analyse d'impact relative à la protection des données (AIPD). Au-delà de quelques dizaines de lots, réalisez-la avant de déployer un outil de tri automatique. Voir les chapitres 10 et 111.

Qui est responsable d'une erreur commise par un outil automatisé ?

Le bailleur. Un logiciel n'a pas de personnalité juridique, si bien que les actes qu'il prépare et les messages qu'il envoie en votre nom vous sont imputés. Si une révision de loyer est mal calculée, c'est vous qui devez restituer le trop-perçu. Les conditions générales des logiciels limitent en outre souvent fortement la responsabilité du fournisseur. Voir le chapitre 10.

Puis-je utiliser un assistant conversationnel grand public pour gérer mes dossiers ?

Pour rédiger un brouillon à partir de textes anonymisés, oui. N'y collez jamais un dossier de candidature, un avis d'imposition ou une pièce d'identité, car certains outils réutilisent les contenus saisis et hébergent les données hors de l'Union européenne. Réservez les données des candidats et des locataires aux outils couverts par un accord de traitement des données et relisez chaque acte contre la loi avant signature. Voir le chapitre 10.

Organiser l'activité et déléguer

Quelles fonctions faut-il organiser dans une activité locative importante ?

Une entreprise locative comporte les mêmes fonctions qu'une petite entreprise de services, à savoir la direction, l'acquisition, le financement, la commercialisation, la gestion courante, la technique, la comptabilité et la fiscalité, le juridique et l'administration. Attribuez chacune à une personne nommée, vous compris. Une fonction que personne n'assure explicitement est assurée par défaut par le bailleur, au moment où un problème survient. Voir le chapitre 11.

Faut-il écrire ses procédures de gestion ?

Sur un grand parc, oui, car c'est la condition pour confier un processus à un salarié, à un prestataire ou à un outil puis vérifier qu'il est respecté. Une procédure utile tient sur une ou deux pages. Elle nomme l'événement déclencheur, liste les étapes avec leur responsable, distingue les délais légaux des délais internes, place les points de contrôle et prévoit les cas particuliers. Relisez-la au moins une fois par an et après chaque changement de loi ou d'outil. Voir le chapitre 11.

Quelles décisions ne faut-il pas déléguer ?

Le choix d'acquérir ou de vendre, la souscription d'un emprunt, la signature d'un congé, l'engagement d'une procédure judiciaire et la validation des déclarations fiscales restent attachés au bailleur ou à un mandataire expressément habilité. Une matrice de délégation précise, pour chaque type de décision, qui prépare, qui décide et qui est informé, avec des seuils de montant au-delà desquels la décision remonte au bailleur. Voir le chapitre 11.

Quelle comptabilité tenir au micro-BIC ?

Le micro-BIC n'impose pas de bilan. L'administration demande toutefois un livre-journal des recettes servi au jour le jour et un registre récapitulatif des achats pour les entreprises dont l'activité principale consiste à fournir le logement. Au réel simplifié, la comptabilité comprend un bilan et un compte de résultat, les créances et les dettes pouvant n'être enregistrées qu'à la clôture. Voir les chapitres 11 et 75.

Comment décider entre gérer soi-même et déléguer ?

Mesurez d'abord pendant trois mois le temps passé par fonction, puis extrapolez à l'année en tenant compte des pointes. Dans l'exemple du guide, 30 logements meublés demandent environ 395 heures par an, dont 215 heures pour la gestion courante, les relocations et la technique. Un mandat facturé par hypothèse 7 % de 198 000 € de recettes reviendrait alors à environ 64 € par heure économisée, avant prise en compte du temps de contrôle du mandataire. Voir les chapitres 11, 12 et 14.

Quand une personne qui me facture ses services est-elle en réalité ma salariée ?

Lorsqu'elle travaille sous un lien de subordination, c'est-à-dire selon vos horaires, sous vos instructions et sous votre contrôle. Le juge examine les conditions réelles du travail, comme l'intégration dans votre organisation, l'absence de clientèle propre et la dépendance économique plutôt que l'intitulé du contrat. La requalification entraîne un rappel de cotisations et peut caractériser un travail dissimulé, puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende. Voir les chapitres 12 et 13.

Quelle convention collective s'applique au salarié d'un loueur ?

Elle dépend de l'activité principale réellement exercée, le code d'activité attribué par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) n'étant qu'un indice. Un assistant de gestion ou un agent technique peut relever de la convention collective nationale de l'immobilier du 9 septembre 1988. Les gardiens et employés d'immeubles relèvent de leur propre convention du 11 décembre 1979, y compris chez un propriétaire unique personne physique. Faites confirmer votre situation par votre expert-comptable. Voir le chapitre 12.

Puis-je rémunérer par chèque emploi service universel la personne qui fait le ménage de mes meublés ?

Non. Le chèque emploi service universel (CESU) concerne les emplois au service de la vie privée d'un particulier, à son domicile. Un emploi lié à votre activité de location, même de quelques heures par mois, obéit aux règles applicables aux entreprises. L'utiliser expose à une remise en cause de la déclaration et des avantages qui y sont attachés. Voir le chapitre 12.

Quelles formalités accomplir lors d'une embauche ?

La déclaration préalable à l'embauche (DPAE) est adressée à l'Urssaf avant la prise de fonction, au plus tôt dans les huit jours qui précèdent, son absence étant passible d'une pénalité de 1 305 € par salarié. Inscrivez ensuite le salarié au registre unique du personnel, organisez la visite médicale, affiliez-le à la retraite complémentaire par la déclaration sociale nominative et remettez-lui les informations écrites dans les délais de sept jours et d'un mois. Le document unique d'évaluation des risques est obligatoire dès le premier salarié. Voir le chapitre 12.

Le salaire d'un gardien d'immeuble est-il récupérable sur les locataires ?

En partie, en location nue. La rémunération du gardien est récupérable à 75 % lorsqu'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, à 40 % lorsqu'il n'assure que l'une de ces tâches. Celle de l'employé d'immeuble sans logement de fonction l'est en totalité. Le logement de fonction, la mutuelle prise en charge par l'employeur, la médecine du travail et les indemnités de départ restent à la charge du propriétaire. Voir les chapitres 12 et 60.

Quand dois-je vérifier la situation sociale d'un prestataire ?

Dès qu'un contrat atteint 5 000 € hors taxes, vous devez vérifier que votre cocontractant respecte ses obligations de déclaration, à la conclusion du contrat puis tous les six mois jusqu'à la fin de son exécution. Le loueur professionnel ne bénéficie pas du régime allégé du particulier qui contracte pour son usage personnel. Fractionner une même prestation en plusieurs commandes sous le seuil ne protège pas, car c'est la réalité de la relation qui est examinée. Voir le chapitre 13.

Quels documents obtenir d'un prestataire au titre de l'obligation de vigilance ?

Demandez une attestation de vigilance de moins de six mois délivrée par l'Urssaf ou la Mutualité sociale agricole (MSA) ainsi qu'un justificatif d'immatriculation, comme un extrait K bis ou un devis mentionnant le numéro d'immatriculation. Vérifiez l'authenticité de l'attestation en ligne avec son code de sécurité et conservez la trace datée de ce contrôle. Ne signez pas tant que ces pièces ne sont pas fournies. Voir le chapitre 13.

Que risque le loueur qui fait appel à un prestataire non déclaré ?

Le donneur d'ordre dont le cocontractant pratique le travail dissimulé est tenu solidairement au paiement de ses impôts, taxes, cotisations, majorations et pénalités, notamment lorsqu'il n'a pas procédé aux vérifications. Recourir sciemment à ses services constitue en outre une infraction. Payer en espèces un artisan qui refuse de facturer expose à ces deux risques, quel que soit le montant de la prestation. Voir le chapitre 13.

Quelle assurance exiger d'une entreprise de travaux ?

Tout constructeur doit être assuré en responsabilité décennale avant l'ouverture du chantier et l'attestation doit vous être remise avant ce démarrage. Seuls les travaux déclarés au contrat sont couverts, si bien qu'une entreprise assurée pour la peinture ne l'est pas pour une toiture. Contrôlez le nom et le SIRET de l'entreprise, la période de validité, les activités garanties et la date d'ouverture du chantier. Les prestataires qui ne construisent pas doivent présenter une responsabilité civile professionnelle. Voir les chapitres 13 et 72.

Mon entreprise de rénovation peut-elle sous-traiter une partie du chantier ?

Oui, mais la loi du 31 décembre 1975 impose que le sous-traitant soit accepté par le maître de l'ouvrage et que ses conditions de paiement soient agréées par lui. Le sous-traitant impayé peut se retourner contre le maître de l'ouvrage. Exigez la liste des sous-traitants avant le démarrage, acceptez-les par écrit, obtenez l'attestation décennale de chacun et rapprochez vos paiements des situations de travaux. Voir le chapitre 13.

Que vérifier avant de confier la gestion de mon parc à un administrateur de biens ?

Vérifiez sa carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » auprès de la chambre de commerce et d'industrie (CCI) qui l'a délivrée. Obtenez l'attestation de garantie financière, d'au moins 110 000 € ou de 30 000 € les deux premières années, puis appelez le garant pour confirmer qu'elle est en cours et pour quel montant réel. Demandez aussi l'attestation de responsabilité civile professionnelle, un compte rendu de gestion réel anonymisé et une rencontre avec le gestionnaire qui suivra vos lots. Voir le chapitre 14.

La délégation de la gestion change-t-elle les recettes retenues pour le statut de LMP ?

Non. Les loyers encaissés par le mandataire pour votre compte sont vos recettes et le seuil de 23 000 € s'apprécie sur les loyers toutes taxes comprises et charges comprises perçus par le foyer. Les sommes nettes d'honoraires qui vous sont reversées ne sont donc pas la bonne référence. Enregistrez les honoraires pour leur montant brut, sans compensation avec les loyers. Voir les chapitres 2 et 14.

Quelles clauses négocier dans un mandat de gestion portant sur un portefeuille ?

Négociez le périmètre lot par lot, les décisions réservées comme le choix du locataire ou l'engagement d'une procédure, un plafond de travaux sans accord, une date fixe de reversement, le suivi des dépôts de garantie, un reporting exploitable par l'expert-comptable et la sortie lot par lot. Le loueur professionnel risque de ne pas bénéficier des protections du consommateur sur la reconduction tacite. Prévoyez donc une faculté de résiliation à chaque échéance annuelle. Voir le chapitre 14.

Que faire si mon mandataire ne reverse plus les loyers ?

Adressez-vous sans attendre au garant financier, dont les coordonnées figurent sur le mandat et sur l'affichage obligatoire, puisque la garantie couvre les fonds détenus pour le compte des clients. Rassemblez vos comptes rendus, vos relevés bancaires et les baux pour établir le montant de votre créance. Informez les locataires de cesser leurs paiements au mandataire défaillant. Voir le chapitre 14.

Un mandat de gestion rédigé pour la location nue convient-il à un parc meublé ?

Il doit être complété. Prévoyez l'inventaire du mobilier annexé à chaque bail, votre accord au-delà d'un montant fixé pour remplacer un équipement, qui constitue souvent une immobilisation à amortir, ainsi que des factures d'équipement établies à votre nom. Interdisez aussi au mandataire d'ajouter des services comme le ménage régulier ou le linge sans votre accord, car ils peuvent modifier votre régime de TVA. Voir le chapitre 14.

Une conciergerie doit-elle détenir une carte professionnelle ?

Oui, dès qu'elle recherche les voyageurs, fixe ou négocie les prix pour votre compte ou encaisse les recettes avant de vous les reverser. L'encaissement suppose la carte portant la mention « gestion immobilière » et une garantie financière d'au moins 110 000 €, ou de 30 000 € les deux premières années. Une conciergerie limitée à l'accueil, au ménage et au linge, sans entremise ni maniement de fonds, relève d'un simple contrat de prestation de services. Voir le chapitre 15.

Quelles recettes déclarer lorsque la conciergerie me reverse un montant net ?

La recette à retenir est le montant payé par le voyageur pour la location, non le montant net reversé après les commissions de la plateforme et de la conciergerie. Reconstituez les recettes brutes à partir du détail des réservations. Les commissions sont des charges déductibles au régime réel, alors que la taxe de séjour collectée n'est pas une recette du loueur. Voir le chapitre 15.

Le recours à une conciergerie me décharge-t-il des obligations du meublé de tourisme ?

Non. La déclaration ou l'enregistrement, l'affichage du numéro, le changement d'usage, le respect du règlement de copropriété, la décence et la sécurité restent sous votre responsabilité. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l'intermédiaire qui facilite un manquement au changement d'usage encourt une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, si bien qu'une conciergerie sérieuse vous demandera la preuve que le logement peut être loué. Voir les chapitres 15 et 57.

À qui appartiennent les annonces et les avis gérés par la conciergerie ?

Une annonce publiée depuis le compte de la conciergerie reste en principe attachée à ce compte et vous ne la récupérerez pas en fin de contrat. Pour un parc important, préférez des annonces publiées depuis vos propres comptes, auxquels vous donnez un accès à la conciergerie, ou négociez par écrit leur transfert à la sortie. Mesurez aussi la portée des clauses d'exclusivité et de non-concurrence. Voir le chapitre 15.

Les services d'une conciergerie peuvent-ils me rendre redevable de la TVA ?

Oui. Une offre de location de trente nuitées au plus qui comporte au moins trois des quatre services, petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et réception, devient imposable, sous réserve de la franchise en base. Les services fournis par la conciergerie dans le cadre de votre offre comptent, alors qu'une simple boîte à clés ne caractérise pas une réception. Faites analyser une formule de services par votre expert-comptable avant de l'adopter. Voir les chapitres 15 et 58.

Dois-je pouvoir remettre un fichier des écritures comptables à l'administration ?

Oui, si vous tenez votre comptabilité au moyen d'un logiciel. Le fichier des écritures comptables (FEC) doit pouvoir être remis lors d'une vérification, en application de l'article L47 A du livre des procédures fiscales (LPF). Le changement de logiciel comptable se fait de préférence à l'ouverture d'un exercice, le FEC de chaque exercice antérieur devant rester disponible. Voir le chapitre 16.

Combien de temps conserver les documents de l'activité ?

Les livres comptables et les pièces justificatives se conservent dix ans à partir de la clôture de l'exercice selon le Code de commerce, les documents fiscaux six ans selon le LPF et les contrats commerciaux cinq ans. Ce sont des minimums. Un amortissement, un déficit reporté ou un prix d'acquisition qui servira au calcul d'une plus-value se justifie aussi longtemps qu'il produit un effet fiscal, si bien que les actes d'acquisition et les factures de travaux immobilisés se gardent pendant toute la détention du bien et au-delà. Voir les chapitres 11, 16 et 107.

Puis-je détruire les originaux papier après numérisation ?

Pas sans précaution. Le LPF admet la conservation numérique des factures reçues sur papier dans des conditions techniques fixées par arrêté. En droit civil, seule la copie fiable produite par un procédé conforme au décret n° 2016-1673 du 5 décembre 2016 a la même force probante que l'original, ce qui n'est pas le cas d'un simple scan. Conservez les originaux des actes à fort enjeu, comme les actes notariés, les baux et les cautionnements signés sur papier. Voir le chapitre 16.

Dois-je tenir un registre des traitements de données personnelles ?

Oui. Le RGPD dispense les entreprises de moins de deux cent cinquante salariés de ce registre, sauf notamment lorsque le traitement n'est pas occasionnel, ce qui est le cas de la gestion permanente d'un parc locatif. Le registre décrit chaque traitement, les données collectées, leur durée de conservation et les sous-traitants. Toute violation de données présentant un risque doit en outre être notifiée à la CNIL dans les soixante-douze heures. Voir les chapitres 16 et 111.

Quand la facturation électronique s'applique-t-elle ?

Toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. L'obligation d'émission s'étend aux petites et moyennes entreprises et aux micro-entreprises le 1er septembre 2027. Son application à un loueur en meublé dépend de sa situation au regard de la TVA et de ses opérations, à vérifier avec l'expert-comptable. Voir les chapitres 16 et 102.

Piloter, budgéter et gérer la trésorerie

Quelle différence entre le taux d'occupation physique et le taux d'occupation financier ?

Le taux physique rapporte les jours loués aux jours pendant lesquels les lots auraient pu l'être, si bien qu'un studio vide pèse autant qu'une grande maison. Le taux financier rapporte les loyers appelés aux loyers potentiels et son complément, la vacance financière, mesure la perte de revenus. Décomposez ensuite la vacance par cause, relocation, travaux, saison, difficulté commerciale ou choix volontaire, car chacune appelle une action différente. Voir le chapitre 17.

Pourquoi tenir une balance âgée des créances ?

Elle classe les sommes dues par ancienneté, par exemple moins de trente jours, de trente à soixante jours, de soixante à quatre-vingt-dix jours et au-delà. Une dette récente se règle souvent par une relance, alors qu'une dette ancienne appelle la caution, la garantie ou la procédure. Faites-y figurer pour chaque dossier la date limite de déclaration à la garantie des loyers impayés (GLI) ou à Visale. Voir les chapitres 17 et 52.

Qu'est-ce que le ratio de couverture de la dette ?

Il rapporte le revenu net de l'année aux annuités d'emprunt, intérêts, capital et assurance compris. Un ratio inférieur à un signifie que les loyers ne suffisent pas à rembourser les prêts et que la différence est prélevée sur la trésorerie ou sur d'autres revenus. Les banques l'examinent souvent lors d'une demande de financement ou de refinancement. Voir les chapitres 17 et 37.

Faut-il intégrer mon propre temps dans le coût de gestion ?

Oui, sinon le coût direct sous-estime fortement le coût réel. Valorisez votre temps à un taux horaire fixé une fois pour toutes, à partir d'un relevé de vos heures. Dans l'exemple du guide, un coût direct de 3,2 % des loyers passe à 10,5 % lorsque 300 heures sont valorisées à 30 € de l'heure. C'est ce chiffre qu'il faut comparer au coût d'un mandat ou d'un salarié. Voir le chapitre 17.

Comment surveiller le seuil du statut de LMP en cours d'année ?

Tenez un cumul mensuel des recettes de location meublée acquises depuis le 1er janvier, toutes taxes comprises et charges facturées comprises, puis rapprochez-le des autres revenus d'activité attendus pour le foyer. Ce suivi permet d'anticiper un franchissement ou une perte du statut, avec ses conséquences fiscales et sociales. Le seuil de 23 000 € s'apprécie par année civile, avec un prorata en cas de début ou de cessation d'activité. Voir les chapitres 2 et 17.

Pourquoi un parc rentable peut-il manquer de trésorerie ?

Les loyers arrivent chaque mois alors que les dépenses lourdes se concentrent sur quelques dates, comme la taxe foncière à l'automne, les travaux pendant la vacance ou la CFE en décembre. Le résultat fiscal n'est pas un bon guide, car l'amortissement le réduit sans sortie d'argent alors que le capital remboursé des emprunts sort de la trésorerie sans être une charge. Pilotez donc la trésorerie mois par mois avec une prévision sur douze mois glissants. Voir les chapitres 18 et 19.

Comment organiser les comptes bancaires d'un parc important ?

Une architecture en quatre comptes rend la trésorerie lisible, avec un compte d'exploitation, un compte des dépôts de garantie, un compte de réserve et de travaux alimenté par un virement mensuel fixe et un compte personnel. Le virement vers le compte personnel est un montant fixe décidé à l'avance, non le solde du mois. Chaque société et chaque régime distinct disposent de leurs propres comptes. Voir le chapitre 18.

Faut-il isoler les dépôts de garantie sur un compte distinct ?

La loi ne l'impose pas, mais le loueur professionnel y a intérêt. Le dépôt n'est pas une recette mais une dette envers le locataire, dont les restitutions se concentrent sur les périodes de départ, souvent avant l'encaissement des nouveaux dépôts. Le dépôt se restitue dans un délai d'un mois ou de deux mois selon l'état des lieux, tout retard majorant la somme de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Rapprochez chaque mois le solde du compte des dépôts avec la liste des baux en cours. Voir les chapitres 18 et 105.

Quel niveau de réserve de trésorerie prévoir ?

La réserve de fonctionnement se fixe en nombre de mois de décaissements fixes, à un niveau plus élevé pour un parc concentré sur un immeuble, une clientèle à forte rotation ou un endettement important. La provision pour gros travaux se calcule en divisant chaque dépense prévue par le nombre de mois qui la séparent de son échéance, par exemple 500 € par mois pour une toiture de 24 000 € prévue dans quatre ans. Une réserve fiscale et sociale couvre en outre les régularisations après une hausse du résultat. Voir le chapitre 18.

Peut-on lisser le paiement de la CFE ?

Oui. La CFE se paie obligatoirement par un moyen dématérialisé et la mensualisation sur dix mois, de janvier à octobre, peut être demandée pour l'année en cours jusqu'au 30 juin, ou jusqu'au 15 juin lorsque la CFE dépasse 3 000 €. Pour un loueur dont la trésorerie se tend en fin d'année, elle lisse une dépense qui tombe sinon le 15 décembre. Un acompte de 50 %, dû en général entre fin mai et mi-juin, s'applique lorsque la CFE de l'année précédente dépasse 3 000 €. Voir les chapitres 18 et 81.

Pourquoi établir un budget alors que je tiens une comptabilité ?

La comptabilité enregistre le passé et son résultat intègre des amortissements sans décaissement, tout en ignorant le capital remboursé des emprunts. Le budget raisonne sur l'avenir et en flux d'argent. Dans l'exemple du guide, un résultat fiscal de 17 911 € ne laisse qu'environ 3 900 € par an pour les travaux une fois le capital, les cotisations, l'impôt et les prélèvements payés. La banque demande en outre un budget pour tout nouveau financement. Voir le chapitre 19.

Les provisions sur charges récupérables sont-elles une recette du budget ?

Non. Elles transitent par votre compte et se régularisent chaque année avec le locataire. Inscrivez-les à part, sinon le budget surestime ce que vous gagnez et sous-estime ce que vous devez restituer. Partez des loyers potentiels hors charges, puis retirez séparément la vacance et les impayés prévisibles. Voir les chapitres 19 et 60.

Puis-je déduire une provision pour gros travaux ?

Seulement si la charge est nettement précisée à la clôture de l'exercice, ce qui suppose une programmation détaillée des travaux et une estimation précise de leur coût. Les dépenses qui accroissent la consistance de l'actif ou prolongent notablement sa durée d'utilisation sont des immobilisations et ne peuvent pas être provisionnées. Une réserve de trésorerie mise de côté n'est pas une provision déductible. Une provision constituée sans dossier technique est réintégrée en cas de contrôle. Voir les chapitres 19 et 89.

Dans quel ordre arbitrer les travaux lorsque les moyens manquent ?

Passent d'abord la sécurité des occupants et les mises en conformité, puis la décence, dont la performance énergétique minimale aux dates fixées par la loi, puis les travaux votés en copropriété, qui sont exigibles. Viennent ensuite les travaux qui protègent les loyers, puis les améliorations. Pour combler un manque, comparez l'étalement d'un chantier, un prêt travaux, la réduction des prélèvements personnels, une renégociation, la cession d'un lot et les aides encore ouvertes. Voir le chapitre 19.

Vendre un lot pour financer des travaux peut-il faire perdre le statut de LMP ?

Oui. Une cession réduit les recettes des années suivantes et peut les faire passer sous 23 000 € ou sous les autres revenus d'activité du foyer, avec des effets sur les déficits, les plus-values, les cotisations et l'IFI. La vente elle-même relève des plus-values professionnelles. Chiffrez ces effets avant d'inscrire une vente au plan et comparez-la à un prêt travaux et à un étalement du chantier. Voir les chapitres 19 et 130.

La famille, le conjoint et la continuité

Les revenus des membres de ma famille comptent-ils pour le statut de LMP ?

Oui, s'ils appartiennent au foyer fiscal, qui comprend les époux ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et les enfants à charge. Les recettes meublées de tous ses membres s'additionnent et sont comparées aux autres revenus d'activité du foyer, parmi lesquels figurent les salaires de chacun. Le salaire d'un enfant majeur rattaché ou la reprise d'un emploi par un membre du foyer peut ainsi faire perdre le statut. Voir les chapitres 20 et 21.

Mon enfant mineur peut-il m'aider à remettre en état les logements pendant l'été ?

Un mineur peut travailler à partir de 16 ans avec l'autorisation de son représentant légal, en dehors des travaux dangereux. Entre 14 et 16 ans, il ne peut travailler que pendant des vacances scolaires d'au moins quatorze jours, avec l'accord de l'inspection du travail, pour des travaux légers et une rémunération au moins égale à 80 % du salaire minimum. Dans l'activité de ses parents, il est un salarié mineur avec un contrat et non un aide bénévole. Voir le chapitre 20.

Quelle forme de mandat de protection future choisir pour un parc professionnel ?

Sous signature privée, le mandataire ne peut accomplir que des actes d'administration et doit obtenir l'accord du juge des tutelles pour les actes de disposition, le mandat étant enregistré pour 125 €. Devant notaire, il peut accomplir des actes d'administration et de disposition, comme la vente d'un lot ou la constitution d'une garantie, sous le contrôle du notaire. Pour un parc où des ventes ou des refinancements peuvent devenir nécessaires, la forme notariée est la mieux adaptée. Voir les chapitres 20 et 22.

Comment éviter que la gestion du parc soit suspendue pendant la succession ?

Le mandat à effet posthume confie à une personne choisie l'administration de tout ou partie de la succession pour le compte des héritiers. Il suppose un intérêt sérieux et légitime, est rédigé par un notaire et doit être accepté par le mandataire du vivant du mandant. Sa durée est de deux ans au plus, portée à cinq ans lorsque la gestion de biens professionnels le justifie. Tant que les héritiers n'ont pas accepté la succession, le mandataire ne peut accomplir que des actes conservatoires. Voir les chapitres 20, 22 et 126.

Une donation de lots meublés se résume-t-elle aux droits de donation ?

Non. La sortie des biens du patrimoine professionnel peut faire apparaître des plus-values professionnelles, soumises à des régimes d'imposition, d'exonération ou de report propres au loueur professionnel. Les droits eux-mêmes sont calculés après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Une donation dont les droits sont faibles peut ainsi avoir un coût fiscal professionnel bien supérieur, à chiffrer avec l'expert-comptable avant la signature. Voir les chapitres 20 et 125.

Mon conjoint qui m'aide régulièrement doit-il avoir un statut ?

Oui. Le conjoint, le partenaire de PACS ou le concubin qui travaille de façon active et régulière dans l'entreprise doit choisir le statut de collaborateur, de salarié ou d'associé, une aide ponctuelle ne suffisant pas à caractériser cette participation. Sans statut, il n'acquiert ni droits à la retraite ni protection en cas d'invalidité et l'exploitant s'expose à une requalification. La situation du LMP n'étant pas détaillée par les fiches officielles, faites confirmer par l'Urssaf le statut ouvert à votre conjoint. Voir le chapitre 21.

Que se passe-t-il au 31 décembre 2026 pour un conjoint collaborateur ?

Le statut de conjoint collaborateur est limité à cinq ans. Ceux qui l'ont acquis entre 2017 et 2022 peuvent le conserver jusqu'au 31 décembre 2026 au plus tard, sauf dérogation pour les personnes nées en 1964 ou avant, qui peuvent le garder jusqu'à 67 ans. Sans démarche accomplie avant le 1er janvier 2027, le conjoint qui continue de travailler est réputé salarié, ce qui fait de l'exploitant un employeur. Voir le chapitre 21.

Salarier mon conjoint peut-il me faire perdre le statut de LMP ?

Oui. Le salaire versé à un époux ou à un partenaire de PACS augmente les autres revenus d'activité du foyer sans changer les recettes meublées. Dans l'exemple du guide, un foyer qui encaisse 36 000 € de recettes face à 30 000 € de salaires passe en LMNP lorsque le salaire du conjoint porte les autres revenus à 37 900 €. Le statut de collaborateur, non rémunéré, n'a pas cet effet, alors que le salaire joue aussi deux fois contre la condition de l'exonération d'IFI. Voir les chapitres 21 et 83.

Le salaire de mon conjoint est-il entièrement déductible ?

Selon la fiche officielle, il l'est en totalité lorsque les époux sont mariés sous un régime de séparation de biens ou lorsque l'exploitant adhère à un centre de gestion agréé. Pour des époux mariés sous un régime de communauté sans adhésion, la déduction est limitée au montant annuel du salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic), plafond à faire confirmer par l'expert-comptable pour l'exercice concerné. Le salaire doit en outre correspondre à un travail effectif et à une rémunération normale. Voir les chapitres 21 et 86.

Puis-je vendre ou hypothéquer seul un lot acquis pendant le mariage ?

Pas sous la communauté réduite aux acquêts, où l'accord des deux époux est exigé pour vendre, donner ou hypothéquer un immeuble commun. Un emprunt ou un cautionnement souscrit par un seul époux n'engage que ses biens propres et ses revenus, sauf consentement exprès de l'autre. La séparation des patrimoines de l'entrepreneur individuel ne modifie pas le régime matrimonial, un bien commun utilisé dans l'activité restant un bien commun. Voir les chapitres 8 et 21.

Combien de temps demande la gestion d'un grand parc ?

Mesurez-le pendant deux ou trois mois, car ce temps est morcelé et souvent sous-estimé. Dans l'exemple du guide, quarante logements meublés avec 35 % de rotation demandent environ 394 heures par an, soit un peu moins de dix heures par lot ou onze semaines de trente-cinq heures, hors acquisitions, travaux lourds et déplacements. Pour cent vingt lots de même profil, le calcul conduit à près de trente-quatre semaines, soit une activité à part entière. Voir les chapitres 11 et 22.

Que doit contenir un dossier de continuité ?

Il rassemble la liste des biens et des locataires, les comptes et les échéanciers des prêts, les contrats en cours, les contacts des artisans et des conseils, le calendrier des échéances, l'emplacement des clés et des originaux, la description des processus et l'emplacement des documents de protection juridique. Les mots de passe ne doivent pas y figurer en clair. Mettez-le à jour au moins une fois par an et faites traiter quelques tâches réelles par le suppléant désigné. Voir le chapitre 22.

Une procuration bancaire suffit-elle si je deviens indisponible ?

Non. Elle permet de faire fonctionner un compte, sans pouvoir le clôturer, mais elle ne permet ni de signer un bail ni de vendre un bien. Elle prend fin à la mise sous tutelle du mandant ou du mandataire et au décès de l'un d'eux, le titulaire restant responsable des opérations faites par son mandataire. Elle se combine donc avec un mandat écrit pour les actes de gestion et un mandat de protection future. Voir le chapitre 22.

Que se passe-t-il si je perds mes facultés sans avoir rien prévu ?

Un proche peut demander au juge une habilitation familiale, avec un certificat médical d'un médecin inscrit sur la liste du procureur. La personne habilitée ne peut notamment pas mener des opérations commerciales avec les biens du majeur protégé, restriction à étudier pour une activité de location meublée. À défaut, le juge peut prononcer une sauvegarde de justice, une curatelle ou une tutelle. La gestion du parc peut alors se trouver ralentie pendant l'instruction faute de personne habilitée à signer. Voir le chapitre 22.

Un loueur professionnel peut-il bénéficier d'un suivi de santé au travail ?

Oui. Le Code du travail permet aux travailleurs indépendants de s'affilier, de façon facultative, au service de prévention et de santé au travail interentreprises de leur choix, qui offre prévention des risques, suivi individuel et prévention de la désinsertion professionnelle. L'intérêt est réel pour ceux qui réalisent eux-mêmes des travaux ou se déplacent beaucoup. Renseignez-vous auprès du service de votre département sur ses conditions tarifaires. Voir le chapitre 22.

Stratégie d'acquisition et recherche d'opportunités

Faut-il une stratégie d'acquisition écrite ?

Oui. Elle fixe à l'avance les zones, les typologies, les biens refusés quel que soit le prix, le rendement minimal, le rythme d'achat, l'endettement maximal et les personnes qui décident. Elle évite de réagir au cas par cas sous la pression d'un vendeur, permet de présenter une ligne cohérente à la banque et sert de référence pour juger les acquisitions quelques années plus tard. Elle part d'un diagnostic du parc existant, par zone, typologie, classe énergétique, endettement et temps de gestion. Voir les chapitres 9 et 23.

Quels critères éliminatoires fixer avant d'examiner un bien ?

Le guide propose notamment une commune hors du périmètre défini, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sans programme de travaux chiffré avant l'échéance, une copropriété en difficulté, un usage incompatible avec l'exploitation prévue, une location interdite ou soumise à une autorisation incertaine et un rendement net sous le seuil fixé. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus décents pour un nouveau bail, ceux classés F ne le seront plus au 1er janvier 2028 et ceux classés E au 1er janvier 2034. Voir les chapitres 23 et 66.

Comment calculer un prix plafond avant de négocier ?

Divisez le résultat net annuel attendu par votre rendement cible pour obtenir le coût total maximal. Retranchez les travaux et le mobilier, puis divisez le reste par un plus le taux des frais d'acquisition. Dans l'exemple du guide, 28 224 € de résultat net et un rendement cible de 5,5 % donnent un coût maximal de 513 164 € et un prix plafond d'environ 402 929 €, face à un prix demandé de 420 000 €. Voir les chapitres 23 et 34.

Pourquoi présenter le taux de rendement interne avec des tests de résistance ?

Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité des fonds propres sur toute la durée de l'opération, mais il dépend fortement de l'hypothèse de revente. Dans l'exemple du guide, un TRI central de 6,1 % tombe à 3,0 % si les prix stagnent et devient négatif dans un scénario défavorable, le crédit amplifiant le résultat dans les deux sens. Présentez toujours un scénario central, un scénario défavorable et l'effort d'épargne cumulé, en vérifiant que le second reste supportable sans vente forcée. Voir les chapitres 23 et 45.

Faut-il concentrer ou disperser ses acquisitions ?

La concentration réduit le temps de gestion, mutualise les prestataires et affine la connaissance du marché, mais elle expose le parc à un choc local comme le départ d'un employeur ou d'un établissement d'enseignement. La dispersion protège contre ces chocs au prix de déplacements et d'interlocuteurs plus nombreux. Une voie intermédiaire consiste à constituer deux ou trois pôles géographiques denses et, sur un grand parc, à fixer un plafond de concentration par commune ou par type de locataire. Voir le chapitre 23.

Une vente hors marché dispense-t-elle des règles habituelles ?

Non. Le notaire purge les droits de préemption, les diagnostics doivent être fournis et les conditions suspensives suivent leurs règles. Le hors marché réduit la concurrence, pas les risques, car un vendeur peut choisir la discrétion pour éviter la comparaison. Chaque opportunité passe donc par la même grille, le même audit et le même prix plafond que les biens trouvés par annonce. Voir les chapitres 24 et 33.

Comment se faire proposer des biens par les agents et les notaires ?

Préparez un dossier acquéreur d'une ou deux pages qui décrit vos critères, vos zones, la fourchette de prix, votre financement avec une attestation bancaire lorsque c'est possible et vos délais de décision, puis tenez ces délais. Le notaire est tenu au secret professionnel et la relation se construit dans la durée. Méfiez-vous des intermédiaires qui proposent de vous apporter des affaires contre commission sans carte professionnelle, car leur rémunération peut être contestée. Voir le chapitre 24.

Puis-je acheter un bien de succession en traitant avec un seul héritier ?

Non. Jusqu'au partage, les biens appartiennent à l'ensemble des héritiers en indivision et la vente requiert en principe l'accord de tous. Le tribunal peut ordonner la vente à la demande d'indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits, sauf exceptions, ou autoriser un indivisaire à vendre seul en cas d'urgence et d'intérêt commun, solution reprise dans le Code civil par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026. La promesse doit être signée par tous les indivisaires ou par une personne qu'ils ont mandatée. Voir le chapitre 24.

Quelles précautions prendre pour acheter à un propriétaire âgé ?

Un acte conclu par une personne qui n'était pas saine d'esprit peut être annulé, l'abus de faiblesse est un délit et une vente à vil prix peut être rescindée pour lésion. Vérifiez avec le notaire la capacité du vendeur et l'existence d'une mesure de protection, un mandataire de protection future sous signature privée ne pouvant pas vendre sans l'accord du juge. Proposez un prix justifié par des ventes comparables, encouragez le vendeur à consulter son propre notaire, laissez un délai de réflexion réel et renoncez en cas de doute. Voir les chapitres 20 et 24.

Comment identifier le propriétaire d'un immeuble repéré ?

Le relevé de propriété peut être communiqué à un tiers sur demande écrite, limitée à une commune, à une personne et à cinq immeubles au plus, dans la limite de cinq demandes par semaine et dix par mois auprès d'un même service. Ces limites interdisent toute extraction systématique. La base des demandes de valeurs foncières ne doit jamais servir à réidentifier vendeurs ou acquéreurs pour constituer un fichier de prospection. Le fichier que vous tenez reste soumis au RGPD et le courrier doit indiquer votre identité, votre intérêt et la possibilité de refuser tout contact. Voir le chapitre 24.

Immeubles, portefeuilles, audit et enchères

Comment évaluer un immeuble de rapport en professionnel ?

Raisonnez sur le revenu net d'exploitation, c'est-à-dire les loyers diminués de la taxe foncière non récupérable, de l'assurance, de l'entretien, des provisions pour gros entretien, vacance et impayés, des frais de gestion et, en meublé, de la CFE et du renouvellement du mobilier. Retenez le plus bas du loyer du bail et du loyer de marché, puis confrontez la valeur par capitalisation à la valeur par lots. Dans l'exemple du guide, un rendement brut affiché de 8,15 % devient un rendement net de 5,61 % sur le coût global au prix demandé. Voir le chapitre 25.

Quelles protections de l'acquéreur particulier le professionnel risque-t-il de perdre ?

Le délai de rétractation de dix jours bénéficie à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation, si bien que celui qui achète pour son activité ne peut pas compter dessus. Les règles du crédit immobilier du Code de la consommation protègent l'emprunteur qui agit à des fins privées, de sorte que la condition suspensive de prêt doit être écrite expressément. Obtenez par le contrat ce que la loi ne vous garantit pas. Voir les chapitres 25 et 34.

Les logements loués nus d'un immeuble acheté comptent-ils pour le statut de LMP ?

Non. Les logements loués nus et les locaux commerciaux d'un immeuble mixte produisent en général des revenus fonciers, qui ne s'ajoutent pas aux recettes meublées. Un logement loué nu ne peut en outre être meublé qu'au départ de son locataire, ce qui retarde les recettes attendues et peut décaler l'année de franchissement des seuils. Simulez les recettes meublées de la première année pleine avant de signer. Voir les chapitres 2 et 25.

Quels droits de mutation paie un loueur professionnel qui achète un immeuble ancien ?

Les mêmes qu'un particulier, soit un taux global de 5,80665 % avec un droit départemental de 4,50 %, porté à 6,3185 % dans les départements qui ont relevé ce droit à 5 % depuis le 1er avril 2025. L'exception des primo-accédants ne concerne pas l'achat d'un immeuble de rapport. Le régime réduit de l'engagement de revendre est réservé à l'acquéreur assujetti à la TVA qui achète pour revendre et ne convient pas au loueur qui conserve, son non-respect entraînant le rappel des droits. Voir les chapitres 25 et 35.

Faut-il déduire ou amortir les frais d'acquisition ?

Au régime réel, les droits de mutation, émoluments et commissions peuvent être déduits en charges l'année de l'achat ou incorporés au prix de revient et amortis. L'option est irrévocable et vaut pour toutes les acquisitions suivantes. Pour un LMP, la déduction immédiate peut créer un déficit imputable sur le revenu global, alors que l'incorporation réduit la plus-value professionnelle future, une partie des frais restant attachée au terrain non amortissable. Simulez les deux options sur plusieurs exercices, cotisations sociales comprises. Voir les chapitres 25 et 35.

Vaut-il mieux acheter les biens ou les parts de la société qui les détient ?

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit de 5 %, mais elle transfère le passif, les litiges et l'historique fiscal de la société, avec des immeubles inscrits à leur valeur d'origine sans réévaluation. La protection repose alors sur une garantie d'actif et de passif négociée. L'achat de parts ne fait pas de vous le loueur des biens, si bien que les recettes d'une société à l'IS ne comptent pas pour votre statut de LMP. Voir les chapitres 26 et 124.

Comment ventiler le prix global d'un portefeuille ?

La ventilation fixe l'assiette des droits de chaque bien, la base d'amortissement, le prix d'acquisition retenu pour chaque plus-value, le contenu des déclarations d'intention d'aliéner (DIA) et la répartition des garanties bancaires. La méthode la plus solide reprend celle qui a fixé le prix, par exemple le prorata des valeurs capitalisées. Une répartition au prorata des loyers attribue la même valeur à un loyer quel que soit le risque et peut gonfler sans justification la base amortissable. Conservez le calcul avec l'acte. Voir les chapitres 26 et 35.

Un portefeuille de petits immeubles est-il concerné par la règle de la vente en bloc ?

Le seuil de plus de cinq logements s'apprécie immeuble par immeuble et seuls comptent les logements décents. Trente lots répartis en immeubles de quatre ou cinq logements ne sont pas concernés, alors qu'un seul immeuble de six logements suffit à déclencher la règle pour cet immeuble. Le vendeur doit alors obtenir de l'acquéreur l'engagement de proroger les baux d'habitation en cours pendant six ans ou offrir la préemption à chaque locataire. Voir les chapitres 26 et 33.

Qui restitue les dépôts de garantie des locataires d'un bien acheté occupé ?

Le nouveau propriétaire, même s'il ne les a pas reçus du vendeur, une convention contraire n'étant pas opposable au locataire. Faites établir par le vendeur la liste des dépôts détenus, bail par bail, rapprochée des baux et des relevés bancaires. Prévoyez dans l'acte leur versement par le vendeur ou leur déduction du prix payé comptant. Voir les chapitres 26 et 36.

L'audit d'acquisition remplace-t-il les vérifications du notaire ?

Non, il s'y ajoute. Le notaire vérifie l'origine de propriété, les inscriptions et les droits de préemption, alors que l'audit porte sur la rentabilité réelle, l'état du bâtiment, la conformité de chaque location, la fiscalité et l'environnement. Un défaut connu avant la vente ne peut en général plus être reproché au vendeur, si bien que chaque constat doit se traduire dans le prix ou dans l'acte avant la signature. Voir le chapitre 27.

Comment organiser la salle de données d'un audit ?

Proposez au vendeur un index type couvrant la propriété, l'urbanisme, la copropriété, la technique, le locatif, les contrats, la fiscalité, les contentieux et, en cas d'achat de parts, la société. Ce qui y figure pourra vous être opposé comme connu, alors que ce qui y manque peut fonder une réclamation en cas de dissimulation. Faites figurer dans la promesse la liste des documents remis à une date donnée, posez toutes vos questions par écrit et conservez une copie complète. Voir le chapitre 27.

Quelles obligations propres à un immeuble entier faut-il vérifier ?

Les bâtiments d'habitation collective dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d'un DPE collectif, exigé depuis le 1er janvier 2024 en monopropriété et depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés de métropole. Un immeuble dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 doit avoir un dossier technique amiante des parties communes. Demandez aussi les rapports d'entretien de l'ascenseur et du chauffage collectif, car un équipement dont l'entretien n'est pas documenté doit être considéré comme non entretenu. Voir les chapitres 27 et 30.

Comment traduire les constats de l'audit dans le prix ?

Classez chaque constat comme bloquant, à déduire du prix, à régler dans l'acte ou à suivre après l'achat. Les travaux se déduisent pour leur montant chiffré sur devis. Un écart durable de loyer se capitalise au taux retenu pour l'immeuble, par exemple 80 € par mois capitalisés à 7 % pour environ 13 714 €. Un risque incertain, comme un contentieux, se traite plutôt par un séquestre ou une garantie que par une réduction forfaitaire. Voir le chapitre 27.

Peut-on enchérir sous réserve d'obtenir un prêt ?

Non. Aucune condition suspensive ne protège l'adjudicataire et, si le financement fait défaut, le bien peut être remis en vente à ses frais et risques, la différence de prix restant à sa charge. N'enchérissez qu'avec des fonds disponibles, un accord de prêt écrit et nominatif, une ligne de financement déjà ouverte ou un relais adossé à une vente déjà signée. Expliquez à votre banquier le calendrier propre aux enchères avant la première audience. Voir les chapitres 28 et 37.

Quelle trésorerie mobiliser pour acheter aux enchères ?

En saisie immobilière, la garantie pour enchérir est de 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Les frais de poursuite se paient un mois après la vente définitive et le prix se consigne dans les deux mois, si bien que l'intégralité du coût doit être disponible environ dix semaines après l'audience. Préparer cinq ventes dans le même mois avec des mises à prix de 90 000 € immobilise 45 000 € de garanties sans certitude d'en emporter une. En vente notariale, la consignation est souvent plus élevée. Voir le chapitre 28.

Comment fixer son prix plafond avant une audience ?

Calculez-le à rebours à partir des loyers de marché après travaux et d'un rendement cible sur le coût total, retranchez les travaux, le mobilier, le portage, les frais de poursuite, les honoraires d'avocat et le coût de libération, puis divisez par un coefficient intégrant les droits. Inscrivez le montant dans le mandat écrit donné à l'avocat et ne le modifiez jamais pendant l'audience. Un taux de succès élevé signale souvent des plafonds trop généreux plutôt qu'une bonne méthode. Voir le chapitre 28.

Quand peut-on engager des travaux après une adjudication ?

Pas avant l'expiration du délai de surenchère de dix jours, qui rend l'adjudication définitive. Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un droit de préemption urbain, la commune dispose en outre de trente jours à compter de l'adjudication pour se substituer à l'adjudicataire au prix de la dernière enchère. Aucun devis ne doit être signé, aucun artisan mobilisé et aucun locataire contacté avant l'expiration de ces deux délais. Voir les chapitres 28 et 33.

Quels risques présente l'achat d'un bien occupé aux enchères ?

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion contre le débiteur, mais il ne s'exécute qu'après paiement du prix et des frais, puis selon la procédure de droit commun et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Les baux en cours s'imposent à l'acquéreur, sauf ceux consentis après le commandement de saisie. Un logement loué nu ne pourra être meublé qu'à la fin du bail, ce qui ne l'aide pas à franchir ou à conserver le seuil du statut de LMP. Voir le chapitre 28.

Biens exploités, transformation et construction

Les loyers d'un lot en résidence gérée comptent-ils pour le statut de LMP ?

Oui, ce sont des recettes de location meublée, alors que des murs de commerce loués nus produisent des revenus fonciers qui ne comptent ni pour le seuil ni parmi les autres revenus d'activité. Le statut s'applique toutefois à l'ensemble des meublés du foyer, si bien qu'un lot acheté pour atteindre le seuil fait basculer tous les autres dans le régime professionnel. Une baisse de loyer imposée au renouvellement ou par un plan de cession peut aussi faire perdre le statut. Voir le chapitre 29.

Comment auditer l'exploitant d'une résidence gérée ?

Identifiez la société signataire du bail et son groupe, une filiale peu capitalisée n'offrant pas la garantie de sa maison mère. Consultez le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), lisez ses comptes, mesurez le poids des loyers dans le chiffre d'affaires de la résidence et son taux d'occupation, puis recherchez l'historique des renégociations. Contactez l'association des propriétaires lorsqu'elle existe et fixez une limite écrite au poids d'un même exploitant dans vos recettes. Voir le chapitre 29.

Quel loyer retenir pour un lot dont le bail commercial arrive à échéance ?

Les baux de plus de neuf ans, fréquents en résidence gérée, peuvent être déplafonnés au renouvellement, le loyer se fixant alors à la valeur locative, qui peut être inférieure au loyer en cours. L'exploitant propose souvent un loyer réduit en menaçant de partir, alors que le bailleur qui refuse le renouvellement doit en principe une indemnité d'éviction. Retenez dans votre calcul le loyer soutenable au vu des comptes de l'exploitant et vérifiez que le bail écarte la faculté de résiliation triennale. Voir le chapitre 29.

Qui supporte la régularisation de TVA d'un lot acheté sur le marché secondaire ?

Lorsque le lot loué est cédé avec reprise du bail dans le cadre d'une transmission d'universalité, le vendeur est dispensé de régulariser et l'acquéreur reprend le délai de régularisation en cours. Si la résidence cesse un jour d'être exploitée avec des services taxables, c'est lui qui reversera une fraction de la TVA déduite par le vendeur, par exemple 7 600 € sur 19 000 € déduits dans l'exemple du guide. Demandez au notaire le montant déduit à l'origine et la date de départ du délai, puis faites confirmer les conditions de la transmission avant la promesse. Voir les chapitres 29 et 80.

Que faire si l'exploitant de la résidence est placé en procédure collective ?

Le bail se poursuit et une clause de résiliation automatique est interdite. Déclarez vos loyers antérieurs au jugement au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication au BODACC, quatre mois hors métropole, avec le bail et le décompte. Si les loyers postérieurs restent impayés trois mois après le jugement, vous pouvez demander au juge-commissaire de constater la résiliation. Coordonnez-vous avec les autres propriétaires et examinez toute offre de reprise à loyer réduit avec un avocat. Voir les chapitres 29 et 119.

Une résidence étudiante peut-elle être un établissement recevant du public ?

Aucun texte national ne fixe de nombre de chambres au-delà duquel une colocation ou une résidence étudiante devient un établissement recevant du public (ERP). La qualification dépend de la durée des séjours, des services, de la commercialisation et des locaux ouverts à des personnes extérieures. Un ERP avec locaux à sommeil impose notamment la présence permanente d'un membre du personnel, ce qui suffit souvent à rendre impossible le modèle d'une petite résidence. Faites confirmer la qualification par écrit par la mairie et le service départemental d'incendie et de secours (SDIS). Voir les chapitres 30 et 62.

Un studio de 12 m² issu d'une division peut-il être loué ?

Pas forcément. Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) interdit dans toutes les communes les divisions qui créent des locaux d'habitation de moins de 14 m² et 33 m³, si bien que le seuil de 9 m² de la décence ne protège pas un studio issu d'une telle division. L'acquéreur qui continue à louer ces logements s'expose lui-même aux sanctions. Faites établir par le notaire l'historique de la division, avec ses dates et ses autorisations, avant de signer la promesse. Voir les chapitres 30 et 31.

Que risque-t-on à louer des logements issus d'une division non autorisée ?

Dans les secteurs où un permis de diviser a été instauré, l'absence d'autorisation expose à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 €, portée à 25 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans. La vente ou la location de logements issus d'une division non autorisée est punie de deux ans d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende, le locataire de bonne foi conservant son bail. Ces sanctions visent aussi l'acquéreur qui loue des logements issus d'une division irrégulière. Voir le chapitre 30.

Quelle surface faut-il pour une colocation à baux individuels ?

Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'au moins 9 m² et 20 m³, les pièces communes n'étant pas prises en compte. Les aides personnelles au logement obéissent à une condition de peuplement distincte, que le guide privé fixe à 16 m² pour deux colocataires, augmentés de 9 m² par colocataire supplémentaire jusqu'à 70 m² pour huit personnes et plus. Un logement décent peut donc ne pas ouvrir droit à l'aide pour tous ses occupants, ce qui pèse sur la demande étudiante. Voir les chapitres 30 et 54.

Comment tenir compte de la vacance d'été dans le rendement d'une résidence étudiante ?

Ne calculez jamais le rendement sur douze mois pleins. Dans l'exemple du guide, quatorze studios loués 420 € par mois, pleins dix mois et occupés à 40 % l'été, rapportent 63 504 € au lieu de 70 560 €, soit 10 % du potentiel perdu. Les travaux se programmant aussi l'été, les dépenses coïncident avec la période où les recettes sont les plus faibles, ce que la réserve de trésorerie doit couvrir. Voir les chapitres 19 et 30.

Faut-il une autorisation pour transformer des bureaux en logements ?

Oui, car passer d'un bureau, d'un entrepôt ou d'une boutique à un logement est toujours un changement de destination. Il relève de la déclaration préalable sans modification de la façade ni de la structure porteuse, du permis de construire dans le cas contraire, ce qui est presque systématique sur un plateau de bureaux. L'architecte est obligatoire pour une personne morale et, pour une personne physique, au-delà de 150 m² de surface de plancher. Voir le chapitre 31.

Le plan local d'urbanisme peut-il empêcher la transformation d'un immeuble de bureaux ?

Oui, mais la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 permet à l'autorité compétente de déroger aux règles de destination du plan local d'urbanisme (PLU) pour un changement vers l'habitation, sur avis conforme et pour des motifs de refus limités. Cette dérogation est une faculté de l'administration et non un droit, si bien qu'elle doit figurer comme condition suspensive sous la forme d'un permis obtenu et purgé de tout recours. Vérifiez aussi si le PLU réserve les logements issus de la transformation à la résidence principale, ce qui exclut le meublé de tourisme. Voir les chapitres 31 et 34.

Quelle majorité faut-il en copropriété pour transformer un lot de bureaux en logement ?

Depuis la loi du 16 juin 2025, lorsque le règlement exclut l'habitation, la transformation d'un lot à usage de bureau ou professionnel en logement peut être autorisée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 au lieu de l'unanimité. La modification de la répartition des charges relève de la même majorité. Les locaux initialement commerciaux sont exclus de cet assouplissement et les travaux touchant les parties communes demandent leur propre autorisation. Voir les chapitres 31 et 73.

Quel taux de TVA s'applique aux travaux de transformation ?

Le taux de 10 % peut s'appliquer aux travaux qui affectent à l'habitation un local d'un autre usage dans un immeuble achevé depuis plus de deux ans. Le taux de 20 % s'applique lorsque les travaux rendent l'immeuble neuf, par exemple en refaisant les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre, ou lorsqu'ils augmentent la surface de plancher de plus de 10 %. Pour un loueur exonéré, cette TVA n'est pas récupérable et l'écart de taux pèse lourdement sur le rendement. Faites établir par l'architecte un tableau des lots rénovés. Voir le chapitre 31.

Les travaux de transformation sont-ils déductibles en location nue ?

Presque jamais, car les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement et l'amélioration de locaux non affectés à l'habitation sont exclus des revenus fonciers. Leur coût n'est pris en compte qu'à la revente, dans le prix d'acquisition. En location meublée au régime réel, le bâtiment et les travaux sont inscrits à l'actif et amortis par composants, un éventuel déficit du LMP s'imputant sur le revenu global. Le mode d'exploitation se choisit donc avant l'achat. Voir les chapitres 31 et 76.

Le bailleur qui construit pour louer doit-il souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Oui, avant le début des travaux. Le défaut d'assurance est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus, l'exception ne visant que le particulier qui construit pour l'occuper ou le faire occuper par sa famille. De même, l'exception à la désignation d'un coordonnateur de sécurité lorsque plusieurs entreprises interviennent ne vise pas un immeuble destiné à la location. Le bailleur doit donc raisonner comme un maître d'ouvrage professionnel dès l'origine du projet. Voir les chapitres 32 et 72.

Les travaux que je réalise moi-même entrent-ils dans le prix de revient de la construction ?

Seuls les matériaux facturés entrent dans l'actif amortissable ou dans le prix de revient retenu pour la plus-value, la main-d'œuvre du bailleur personne physique n'étant ni une charge déductible ni un élément du prix de revient. La valeur fiscale de l'immeuble est donc inférieure à sa valeur économique. Le bailleur est en outre constructeur des travaux qu'il réalise et les assureurs acceptent difficilement de garantir en dommages-ouvrage des ouvrages faits par un non-professionnel, ce qu'il faut vérifier avant le chantier. Voir les chapitres 32 et 69.

La TVA payée sur une construction neuve est-elle récupérable ?

Non pour un bailleur qui loue nu ou en meublé sans services para-hôteliers, puisque ces locations sont exonérées. La TVA entre alors dans le coût de revient, soit environ 13 % de celui-ci dans l'exemple du guide. L'engagement de construire, qui réduit les droits sur le terrain à un droit fixe, est réservé à l'acquéreur assujetti à la TVA, ce que le notaire doit vérifier, au besoin par une demande de rescrit. Voir les chapitres 32 et 80.

Les intérêts intercalaires d'une construction sont-ils imputables sur le revenu global ?

Selon la doctrine, lorsque le loueur remplit les conditions du statut de LMP dès la mise en location, le déficit issu des charges engagées avant la location s'impute par tiers sur le revenu global des trois premières années. Cette faculté prend fin définitivement si la qualité de LMP est perdue. La doctrine l'illustre par un achat en l'état futur d'achèvement sans traiter expressément la construction par le loueur, si bien qu'il faut la faire confirmer par l'expert-comptable, au besoin par rescrit. Voir les chapitres 32 et 77.

Quelles taxes locales prévoir pour une construction destinée à la location ?

La taxe d'aménagement se calcule sur la surface créée à partir d'une valeur forfaitaire de 892 € par mètre carré hors Île-de-France et de 1 011 € en Île-de-France en 2026, sans abattement pour les logements locatifs privés. Les constructions nouvelles d'habitation peuvent être exonérées de taxe foncière pendant deux ans selon les délibérations locales, à condition de déclarer l'achèvement dans les quatre-vingt-dix jours sur les formulaires H1 ou H2. Un dépôt tardif fait perdre l'exonération. Voir les chapitres 32 et 84.

Préemptions, promesse, frais et erreurs à éviter

Comment fonctionne le droit de préemption urbain lors d'un achat ?

Le vendeur adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner, que lui seul peut signer. La promesse peut être signée sous condition suspensive de non-exercice du droit, mais l'acte authentique ne peut pas l'être avant la renonciation de la collectivité. Celle-ci dispose de deux mois et son silence vaut renonciation. Le délai est suspendu par une demande de documents ou de visite et, s'il reste moins d'un mois à la reprise, la collectivité dispose d'un mois pour se prononcer. Voir le chapitre 33.

Que risque une vente conclue sans déclaration d'intention d'aliéner valable ?

La collectivité peut en demander l'annulation, dans un délai de cinq ans à compter de la publication de l'acte. Elle seule peut invoquer cette irrégularité. Une déclaration incomplète ou inexacte, notamment sur le prix ou sur les biens vendus, produit le même effet. Pour un ensemble de logements, de locaux commerciaux et de mobilier, faites vérifier la cohérence entre la promesse, la ventilation du prix et la déclaration. Voir le chapitre 33.

Le locataire d'un local commercial a-t-il un droit de préférence lorsque l'immeuble est vendu ?

Le locataire d'un local commercial ou artisanal bénéficie d'un droit de préférence, mais selon la définition applicable depuis le 28 mai 2026, les bureaux et les entrepôts n'en relèvent pas. Le droit ne s'applique pas notamment à la cession globale d'un immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial ni à la vente globale de plusieurs locaux loués à des locataires différents. Lorsqu'il s'applique, le locataire dispose d'un mois pour répondre et une vente sans offre préalable encourt la nullité. Voir les chapitres 29 et 33.

Le locataire a-t-il un droit de préemption lorsque je vends un logement ?

En location nue, le congé pour vendre vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis, alors qu'en location meublée le locataire n'a aucun droit de préemption. Lors de la vente d'un logement occupé sans congé, le locataire n'est en principe pas prioritaire, sauf lors de la première vente consécutive à la division de l'immeuble ou de la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements. Intégrez ces notifications et leurs délais au calendrier de toute cession. Voir les chapitres 33 et 121.

Acheter les parts d'une société évite-t-il les droits de préemption ?

L'achat de parts échappe à la plupart des droits attachés à la vente d'un immeuble, sous réserve notamment du droit de préemption urbain renforcé lorsque la collectivité l'a institué. Il fait en revanche jouer les clauses d'agrément et de préemption prévues par les statuts au profit des autres associés. Un rachat de droits indivis suppose, lui, la notification préalable aux coindivisaires, qui disposent d'un mois pour préempter. Voir les chapitres 27 et 33.

Pourquoi ne pas compter sur le délai de rétractation de dix jours ?

Le texte ne définit pas l'acquéreur non professionnel. La Cour de cassation refuse le délai à la SCI dont l'objet social couvre l'acquisition et, pour un loueur personne physique, le juge apprécie au cas par cas, un LMP qui achète pour son activité présentant toutes les caractéristiques d'un professionnel. Si vous avez besoin d'un temps de réflexion ou de vérification, obtenez-le par une condition suspensive précise ou par le délai d'option d'une promesse unilatérale. Voir les chapitres 25 et 34.

Comment rédiger la condition suspensive de prêt d'un achat professionnel ?

Les règles protectrices du Code de la consommation ne s'appliquent pas aux prêts qui financent l'activité de personnes qui procurent des immeubles en jouissance, si bien que la condition n'est pas automatique. Précisez le montant maximal, la durée, un taux maximal réaliste hors assurance, la nature du prêt et la garantie, l'emprunteur et le délai. Une demande non conforme à ces caractéristiques peut faire réputer la condition accomplie. Stipulez enfin la condition dans votre intérêt exclusif pour pouvoir y renoncer. Voir le chapitre 34.

Compromis ou promesse unilatérale, que choisir en professionnel ?

Le compromis engage les deux parties et l'acquéreur qui refuse de signer alors que les conditions sont réalisées s'expose à une action en exécution forcée. La promesse unilatérale ne l'engage qu'à une option, sa renonciation lui faisant perdre seulement l'indemnité d'immobilisation. Sous signature privée, elle doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation à peine de nullité. Consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois, elle doit être authentique avec une indemnité d'au moins 5 % du prix. Voir le chapitre 34.

Que devient l'indemnité d'immobilisation si la vente ne se fait pas ?

Elle s'impute sur le prix si la vente se réalise, elle est restituée si une condition suspensive défaille sans faute de l'acquéreur et elle reste acquise au vendeur si l'acquéreur renonce sans motif légitime. Une condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. Confiez toujours la somme au notaire et négociez si besoin un versement fractionné ou une caution bancaire. Voir les chapitres 34 et 36.

À quoi sert la clause de substitution dans un avant-contrat ?

Elle permet de vous faire remplacer, pour signer l'acte, par une autre personne, souvent une société que vous constituerez, ce qui laisse le temps d'arrêter la structure de détention pendant l'audit. La société substituée devra obtenir son propre financement, souvent avec votre caution personnelle. Le passage en société modifie en outre votre statut au regard de la location meublée. Prévoyez que la condition de prêt s'apprécie dans la personne du substitué. Voir les chapitres 34 et 124.

Le statut de LMP donne-t-il droit à des droits de mutation réduits ?

Non. Les régimes réduits sont réservés à l'acquéreur assujetti à la TVA qui s'engage à revendre dans les cinq ans ou à construire dans les quatre ans. Un loueur qui prendrait un engagement de revendre pour réduire ses droits puis conserverait le bien serait déchu du régime et paierait les droits de droit commun majorés de l'intérêt de retard. Le statut de LMP ne fait pas de vous un marchand de biens. Voir le chapitre 35.

La commission d'agence supporte-t-elle les droits de mutation ?

La commission mise à la charge de l'acquéreur par le mandat n'entre pas dans l'assiette des droits. Celle qui est due par le vendeur mais payée par l'acquéreur constitue en revanche une charge augmentative du prix et supporte les droits, soit 1 137,33 € pour 18 000 € de commission au taux global de 6,3185 % dans l'exemple du guide. Faites concorder le mandat de l'intermédiaire et la clause de l'avant-contrat qui fixe la charge de sa rémunération. Voir les chapitres 35 et 36.

Le mobilier vendu avec des logements meublés supporte-t-il les droits de mutation ?

Non, lorsque l'acte distingue son prix avec un inventaire détaillé et une valeur réelle. Un mobilier surévalué pour réduire les droits expose à un double risque, un rehaussement des droits et une base d'amortissement contestée. Les droits calculés sur le seul prix de l'immeuble se rattachent à l'immeuble, alors qu'une commission portant sur l'ensemble se répartit entre l'immeuble et le mobilier. Voir les chapitres 25 et 35.

Peut-on récupérer la TVA payée sur l'achat d'un immeuble neuf ?

Pas grâce au seul statut de LMP, puisque la location meublée d'habitation est en principe exonérée. La TVA n'est déductible que si le bien est affecté à une activité taxable, comme une location avec services para-hôteliers ou une location à un exploitant de résidence de services. Cette déduction n'est jamais définitive et se régularise par vingtièmes si l'affectation taxable cesse. Ne fondez pas un plan de financement sur un remboursement de TVA sans validation de l'expert-comptable. Voir les chapitres 35 et 80.

Comment justifier la part du terrain dans le prix ?

Le terrain n'est pas amortissable et aucune proportion n'est imposée, mais l'administration peut contester une part trop faible en comparant avec des ventes de terrains nus similaires puis avec le coût de reconstruction de la construction, selon l'ordre fixé par le Conseil d'État. Dans l'exemple du guide, une part de terrain portée de 5 % à 20 % par un contrôle fait réintégrer 7 720,59 € d'amortissements sur trois exercices, avec un effet sur les cotisations du LMP. Documentez la ventilation dès l'achat par des références de prix ou une évaluation. Voir les chapitres 35 et 36.

Pourquoi juger une acquisition sur le rendement net plutôt que sur le rendement affiché ?

Le rendement affiché divise les loyers par le prix, sans frais, travaux ni vacance. Dans l'exemple du guide, un immeuble affiché à 9 % ne rapporte plus que 7,47 % brut sur le coût complet, puis 5,23 % net après vacance, charges non récupérables et provisions. C'est ce second chiffre qu'il faut comparer au coût du financement et au rendement cible. Voir les chapitres 23 et 36.

Quel est le risque d'acheter un lot de copropriété après le vote de travaux ?

À l'égard du syndicat, l'acquéreur doit les appels de fonds exigibles après la notification de la vente, quelle que soit la date du vote. Dans l'exemple du guide, un acquéreur de 40 % des tantièmes supporte ainsi 48 000 € d'un ravalement de 120 000 € voté avant la vente. Une clause de l'acte peut mettre tout ou partie de cette somme à la charge du vendeur, mais elle ne joue qu'entre les parties. Lisez donc les procès-verbaux avant de signer. Voir les chapitres 27 et 36.

Comment tester un plan de financement avant de signer ?

Appliquez des hypothèses dégradées, comme deux lots vacants pendant six mois ou un dépassement de travaux de 20 %. Si l'opération ne les supporte pas sans apport supplémentaire, son prix ou son financement doit être revu avant la signature. Prévoyez aussi une réserve de trésorerie pour la vacance, les dépassements et les appels de fonds de copropriété, ainsi que le coût des garanties exigées par la banque. Voir les chapitres 18, 36 et 40.

Comment tirer les leçons de chaque acquisition ?

Établissez un bilan écrit douze mois après la signature, en comparant le prévisionnel au réel pour le prix et les frais, les travaux, le délai de relocation, les loyers, les charges et le financement. Identifiez les trois écarts les plus importants et leur cause, puis corrigez la grille de décision des acquisitions suivantes. Conservez ce bilan avec le dossier de l'acquisition, qui sert aussi au plan d'amortissement, à la plus-value et à la défense en cas de contrôle. Voir les chapitres 23 et 36.

Les banques et les normes d'octroi du crédit

Mon prêt de loueur professionnel bénéficie-t-il des protections du Code de la consommation ?

Pas forcément. L'article L. 313-2 du Code de la consommation exclut les prêts destinés à financer une activité professionnelle, y compris celle des personnes qui procurent à titre habituel la jouissance d'immeubles. Un prêt professionnel n'offre alors ni délai de réflexion légal, ni condition suspensive légale de prêt, ni plafond des indemnités de remboursement anticipé, sauf stipulation expresse dans l'offre et dans l'avant-contrat. Voir les chapitres 37 et 34.

Le taux de l'usure s'applique-t-il à un prêt destiné à mon activité de location ?

Non. Pour les entrepreneurs individuels agissant pour leurs besoins professionnels, seuls les découverts en compte sont soumis à un taux maximal. Le taux d'un prêt amortissable ou in fine consenti pour l'activité résulte donc de la seule négociation. Comparez les offres sur leur coût total, frais de dossier, garanties, assurance et commissions annexes compris. Voir le chapitre 37.

Que faire si ma banque refuse de financer mon activité ?

Demandez par écrit les motifs du refus, que la banque doit préciser lorsqu'elle l'oppose à une entreprise. La médiation du crédit aux entreprises, assurée par la Banque de France, peut ensuite être saisie gratuitement en ligne, à condition que votre activité soit déclarée comme une activité professionnelle. Le médiateur prend contact dans les 48 heures et les établissements disposent de cinq jours ouvrés pour revoir leur position. Voir les chapitres 37 et 7.

Quelles pièces réunir pour présenter mon parc à une banque ?

Tenez un dossier permanent mis à jour à chaque clôture, avec notamment les trois derniers avis d'impôt, les trois dernières liasses fiscales, l'état du patrimoine, le tableau des prêts en cours et l'état locatif de chaque immeuble. Chaque demande s'accompagne d'un dossier d'opération comprenant le plan de financement et un prévisionnel d'au moins cinq ans, présenté dans un scénario central et un scénario dégradé. Voir le chapitre 37.

Faut-il concentrer ses prêts dans une seule banque ?

Une banque principale qui tient le compte de l'activité connaît le dossier et répond plus vite. Dépendre d'elle seule expose toutefois à un changement de sa politique de crédit, au départ de votre interlocuteur et au plafond de risque qu'elle s'impose par client. Une organisation fréquente associe une banque principale et une ou deux banques secondaires qui financent chacune des immeubles entiers avec leurs propres garanties. Voir le chapitre 37.

Les normes du HCSF m'interdisent-elles d'emprunter au-delà de 35 % de taux d'effort ?

Non. La décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'adresse aux banques, qui peuvent accorder des crédits non conformes dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % pour la résidence principale. Un investisseur au-delà de 35 % ne peut donc être financé, en crédit aux particuliers, que sur la part libre de cette marge, que chaque banque gère selon sa stratégie commerciale. Voir le chapitre 38.

Le statut de LMP place-t-il mon prêt hors du champ des normes du HCSF ?

La décision et sa foire aux questions ne prévoient ni exclusion ni règle particulière pour le loueur en meublé professionnel (LMP). Tout dépend de la qualification que la banque donne au prêt, crédit immobilier aux particuliers soumis au taux d'effort ou crédit professionnel analysé selon la capacité de remboursement de l'activité. Demandez-lui par écrit sous quel régime elle instruit votre demande. Voir les chapitres 38 et 37.

Comment mes loyers sont-ils retenus dans le calcul du taux d'effort ?

Les loyers bruts s'ajoutent aux revenus après une décote dont le taux est fixé par chaque banque, alors que toutes les échéances de prêts du foyer, assurance exigée comprise, entrent dans les charges. Le calcul différentiel, qui soustrayait les loyers des mensualités, est exclu par le HCSF. Le taux d'effort d'un bailleur monte donc mécaniquement à chaque emprunt, même lorsque chaque bien s'autofinance. Voir le chapitre 38.

Un rachat de crédit ou un prêt relais est-il soumis aux normes du HCSF ?

Non. Les rachats, les renégociations et les regroupements sont exclus du champ, comme les prêts relais, dont le capital n'entre pas dans le taux d'effort et les intérêts non plus lorsque la quotité ne dépasse pas 80 %. Allonger un ancien prêt peut ainsi libérer une capacité d'emprunt, à condition d'en chiffrer le coût total. Voir les chapitres 38 et 41.

Quelle durée de prêt les normes autorisent-elles pour un immeuble à rénover ?

La durée est limitée à vingt-cinq ans, différé compris. Elle peut atteindre vingt-sept ans lorsqu'un différé d'amortissement est justifié par une entrée en jouissance décalée, ce qui suppose dans l'ancien des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération. Voir le chapitre 38.

Les formes de crédit et les garanties

Un prêt in fine coûte-t-il moins cher qu'un prêt amortissable ?

Non. Ses échéances sont plus faibles puisque seuls les intérêts sont payés, mais les intérêts totaux sont plus élevés et le capital entier reste dû au terme. Lorsqu'il est adossé à un placement nanti, comparez le coût complet des deux solutions, versements sur le placement compris. Voir le chapitre 39.

Comment rembourser le capital d'un prêt in fine à son terme ?

Trois sources sont possibles, un placement constitué en parallèle et nanti au profit de la banque, la vente du bien ou d'un autre lot, ou un nouveau prêt. Aucune n'est certaine, d'où l'intérêt de prévoir dès la signature un plan de secours. Évitez aussi de concentrer plusieurs remboursements de capital sur la même année. Voir le chapitre 39.

Puis-je puiser dans l'épargne nantie en cas de vacance ou de travaux ?

Non. Tant que le prêt n'est pas remboursé, les rachats et les changements de supports sont soumis à l'accord de la banque selon les termes de l'acte de nantissement. Conservez une trésorerie distincte pour faire face à la vacance et aux travaux. Voir les chapitres 39 et 18.

Quel est l'effet fiscal du choix entre prêt amortissable et prêt in fine en meublé ?

Les intérêts sont des charges déductibles du résultat, alors que le remboursement du capital n'en est jamais une. Avec un prêt in fine, les intérêts restent constants et le résultat plus faible. Pour un LMP, le déficit qui en résulte s'impute sur le revenu global, alors que pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP) il ne s'impute que sur les bénéfices de même nature pendant dix ans. Des intérêts plus élevés réduisent aussi les cotisations sociales du LMP ainsi que les droits qu'elles ouvrent. Voir les chapitres 39 et 77.

Comment la dette d'un prêt in fine est-elle traitée à l'IFI ?

Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la loi traite le prêt in fine comme un prêt amortissable fictif, si bien que le montant déductible diminue chaque année au prorata des années écoulées. Si les biens du LMP sont exonérés au titre des biens professionnels, le prêt qui les finance sort de l'assiette avec eux. Voir les chapitres 39 et 83.

Quelle différence entre l'hypothèque conventionnelle et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?

L'hypothèque légale spéciale, qui remplace le privilège de prêteur de deniers pour les garanties constituées depuis le 1er janvier 2022, échappe à la taxe de publicité foncière mais ne garantit que l'achat d'un bien existant. Elle ne peut couvrir ni des travaux ni une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), pour lesquels la banque prend une hypothèque conventionnelle. Pour un immeuble à rénover, les deux garanties sont donc souvent combinées. Voir le chapitre 40.

Qu'est-ce que l'hypothèque rechargeable et qui peut y recourir ?

Réintroduite par la réforme des sûretés de 2021, elle n'est possible que si elle est constituée à des fins professionnelles. Une même inscription garantit alors des crédits successifs dans la limite du montant initialement prévu, par des conventions de rechargement passées devant notaire. Elle évite de multiplier les inscriptions lorsque vous financez régulièrement des travaux sur un même immeuble. Voir le chapitre 40.

Caution d'organisme ou hypothèque, laquelle revient le moins cher ?

La caution d'organisme coûte souvent davantage à la signature mais n'impose aucune mainlevée en cas de vente ou de remboursement anticipé. Une partie de la contribution au fonds mutuel peut en outre être restituée au terme, sans que ce pourcentage soit garanti. Comparez le coût complet sur votre durée de détention réelle, en sachant qu'un emprunteur professionnel, une société civile immobilière (SCI) ou un encours important peut ne pas être admis par ces sociétés. Voir le chapitre 40.

Comment vendre un lot sans rembourser tout le prêt de l'immeuble ?

Négociez dès l'offre une clause de mainlevée partielle qui fixe le montant à rembourser pour libérer chaque lot, en pourcentage du prix de vente ou en montant par lot. Sans elle, la banque peut exiger une part du prêt supérieure à la valeur du lot vendu. Méfiez-vous aussi des garanties croisées, qui empêchent de vendre un lot sans l'accord de la banque même lorsque son prêt est remboursé. Voir le chapitre 40.

Quelles protections a la personne qui se porte caution de mes prêts ?

Depuis le 1er janvier 2022, la caution personne physique écrit une mention fixant le plafond de son engagement et doit être mise en garde lorsque l'engagement de l'emprunteur est inadapté à ses capacités financières. Un cautionnement manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine est réduit au montant qu'elle pouvait garantir. Le créancier lui doit aussi une information annuelle avant le 31 mars ainsi que l'information du premier incident de paiement non régularisé. Voir le chapitre 40.

Refinancer et diversifier ses financements

Quelle différence entre renégociation, rachat et regroupement de crédits ?

La renégociation modifie le prêt existant par un avenant de votre banque, sans nouvelle garantie. Le rachat est un nouveau prêt d'une autre banque qui rembourse l'ancien, avec indemnités, mainlevée, frais de dossier et nouvelle garantie. Le regroupement remplace plusieurs crédits par un seul, souvent plus long, ce qui réduit la mensualité mais augmente presque toujours le coût total. Voir le chapitre 41.

Les indemnités de remboursement anticipé de mon prêt professionnel sont-elles plafonnées ?

Non. Le plafond légal, égal au plus faible de six mois d'intérêts et de 3 % du capital restant dû, ne vaut que pour un prêt soumis au Code de la consommation. Un prêt professionnel peut prévoir une indemnité supérieure, parfois calculée sur la perte de rendement de la banque, qui augmente précisément quand les taux baissent. La seule protection efficace se négocie à la signature du prêt initial. Voir les chapitres 41 et 37.

Comment savoir si un refinancement est vraiment rentable ?

Fixez d'abord l'horizon de détention du bien. Additionnez ensuite pour chaque solution les intérêts et l'assurance payés jusqu'à cet horizon, le capital restant dû à cette date et tous les frais d'entrée et de sortie. Un rachat rentable sur quinze ans peut ne rien rapporter si vous vendez le bien dans cinq ans. Voir le chapitre 41.

Les intérêts d'un refinancement hypothécaire sont-ils déductibles ?

La déductibilité dépend de l'emploi des fonds et non du bien donné en garantie. En bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les intérêts ne sont déductibles que si l'emprunt est contracté dans l'intérêt de l'exploitation, si bien que des fonds prélevés pour un usage personnel n'ouvrent pas droit à déduction. Conservez un tableau qui relie chaque déblocage à une dépense précise. Voir le chapitre 41.

Les indemnités de remboursement anticipé sont-elles déductibles ?

En location nue au régime réel, elles ne le sont en principe pas, sauf si l'opération a effectivement diminué la charge globale d'intérêts restant due, ce qu'un calcul conservé doit démontrer. En location meublée, LMP comme LMNP, les intérêts, frais et indemnités d'un emprunt affecté à l'activité sont des charges déductibles dans les conditions de l'article 39 du code général des impôts (CGI). Voir le chapitre 41.

Un loueur en meublé peut-il financer ses logements par crédit-bail immobilier ?

Rarement. Le crédit-bail immobilier et son régime fiscal ne visent que des immeubles à usage professionnel, définition dans laquelle un immeuble de logements loués entre mal, même lorsqu'il est exploité par un LMP. Il peut en revanche concerner des murs commerciaux, les bureaux de l'activité ou certains immeubles exploités avec des services de nature hôtelière, dont la qualification se vérifie au cas par cas. Voir les chapitres 42 et 58.

Que se passe-t-il à la levée d'option d'un crédit-bail ?

Le crédit-preneur paie le prix de levée et devient propriétaire de l'immeuble par un acte de vente, avec les frais et droits correspondants. Il doit le cas échéant réintégrer dans son résultat la différence entre la valeur nette comptable théorique de l'immeuble et le prix de levée, diminuée des loyers non déduits. Le crédit-bail modifie donc le calendrier de l'impôt sans le supprimer. Voir le chapitre 42.

Les loyers de crédit-bail sont-ils entièrement déductibles ?

En principe oui, sauf la fraction qui finance le terrain, non amortissable, qui se concentre sur les dernières années du contrat. Si le prix de levée d'option est au moins égal à la valeur du terrain lors de la signature, tous les loyers sont déductibles. Plus ce prix est faible, plus la quote-part non déductible est importante. Voir le chapitre 42.

Puis-je sous-louer un immeuble pris en crédit-bail ?

Seulement si le contrat l'autorise expressément. Il doit aussi préciser le sort des baux consentis aux occupants en cas de résiliation du crédit-bail. Sans cette clause, une défaillance du preneur fragilise la situation des sous-locataires et l'expose à leur égard. Voir le chapitre 42.

Puis-je financer mon parc par une plateforme de financement participatif ?

Ces plateformes financent surtout des opérations courtes de promotion et de marchands de biens portées par des sociétés, remboursées en une fois à l'échéance. Le financement d'un parc détenu sur le long terme par une personne physique y est rare et coûte sensiblement plus cher qu'un crédit bancaire. Vérifiez l'agrément de la plateforme auprès de l'Autorité des marchés financiers (AMF) et organisez la sortie dès la signature. Voir le chapitre 43.

Comment sécuriser un prêt consenti par un parent ?

Rédigez un acte écrit fixant le montant, le taux, la durée et l'échéancier, versez les fonds par virement sur le compte professionnel puis remboursez selon l'échéancier. L'emprunteur déclare le prêt sur le formulaire 2062 lorsque le total emprunté dans l'année dépasse 5 000 €. Un prêt jamais remboursé peut être requalifié en donation par l'administration ou contesté par les cohéritiers du prêteur. Voir le chapitre 43.

Les intérêts d'un prêt familial sont-ils déductibles de mon résultat ?

En principe oui au régime réel des BIC, à condition que le prêt soit réel, que son taux corresponde aux conditions du marché et qu'il finance réellement l'activité. Pour le prêteur, les intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers à déclarer. La banque intègre par ailleurs la mensualité de ce prêt dans l'analyse de votre capacité de remboursement. Voir les chapitres 43 et 38.

Le vendeur peut-il me faire crédit d'une partie du prix ?

Oui. L'acte de vente fixe alors le montant différé, son échéance, les intérêts et les garanties. Le rang des garanties du vendeur par rapport à celles de la banque doit y être organisé avec l'accord de toutes les parties. Comparez aussi le prix assorti de ce crédit avec le prix comptant, car le vendeur peut compenser le délai par un prix majoré. Voir le chapitre 43.

Les protections du Code de la consommation s'appliquent-elles à mes financements alternatifs ?

En général non lorsque vous empruntez pour votre activité. La Cour de cassation a jugé qu'un emprunteur immatriculé comme loueur en meublé professionnel, qui réalisait sa dixième opération, avait emprunté pour une activité professionnelle et ne pouvait invoquer la prescription biennale propre aux consommateurs. Lisez donc chaque contrat comme un contrat entre professionnels, dont toutes les clauses se négocient. Voir le chapitre 43.

Le risque de taux, le levier et l'assurance

Un parc financé entièrement à taux fixe est-il à l'abri du risque de taux ?

Non. Les prêts in fine et les prêts relais doivent être refinancés aux conditions du moment et chaque nouvelle acquisition y est exposée. Un taux fixe élevé assorti d'indemnités de remboursement anticipé importantes empêche en outre de profiter d'une baisse des taux. Voir le chapitre 44.

Quels indicateurs suivre pour mesurer l'exposition de mon parc au risque de taux ?

À partir d'un inventaire de tous les prêts, suivez la part de dette à taux variable, la part à refinancer dans les trois ans et la hausse de l'annuité pour un point de hausse des taux. Suivez aussi le ratio de couverture du service de la dette, qui rapporte le revenu net d'exploitation à l'annuité, ainsi que le cash-flow après dette dans plusieurs scénarios. Voir les chapitres 44 et 17.

Faut-il préférer un taux variable capé ?

Un prêt capé limite la hausse du taux à un plafond choisi à la signature, souvent un à trois points au-dessus du taux initial, ce qui borne le risque sans fixer le coût total. Sa marge est en général plus élevée que celle d'un prêt variable non capé. Un taux variable non capé expose au contraire à une hausse sans limite, d'autant que le taux de l'usure ne plafonne pas les prêts professionnels. Voir le chapitre 44.

À quoi servent les instruments de couverture de taux ?

L'échange de taux, l'option plafond et le tunnel sont des contrats distincts du prêt qui compensent tout ou partie d'une hausse des taux, réservés en pratique aux encours significatifs. Ils doivent être adossés au prêt couvert en montant, en durée et en dates de révision. Un échange de taux résilié avant son terme donne lieu à une soulte qui peut être élevée. La couverture continue en outre de produire ses effets après la vente du bien tant qu'elle n'est pas résiliée. Voir le chapitre 44.

Comment conduire un test de résistance de mon parc ?

Au moins une fois par an et avant chaque acquisition ou refinancement, appliquez des hausses d'un, deux et trois points à la dette variable, un choc sur les prêts à refinancer dans les trois ans, puis des chocs d'exploitation comme la vacance ou la hausse des charges. Combinez-les et comparez le résultat au ratio de couverture exigé par vos banques. Si un scénario plausible fait passer le cash-flow sous zéro ou le ratio sous ce seuil, décidez des mesures à prendre. Voir le chapitre 44.

Le levier améliore-t-il toujours la rentabilité de mes fonds propres ?

Non. Le levier multiplie l'écart entre le rendement de l'actif et le coût de la dette, que cet écart soit positif ou négatif. Si la dette coûte plus que ce que rapporte l'actif, chaque euro emprunté dégrade la rentabilité des fonds propres, c'est le levier inversé. Voir le chapitre 45.

Qu'est-ce que le ratio d'endettement sur valeur et pourquoi le suivre ?

Ce ratio, souvent désigné par le sigle anglais LTV, rapporte le capital restant dû à la valeur des biens. Plus il est élevé, plus une baisse de valeur ampute les fonds propres, une baisse de 15 % les réduisant de 75 % avec un ratio de 80 %. Il conditionne aussi la capacité de refinancement, puisqu'une banque ne prête qu'une fraction de la valeur des biens. Voir les chapitres 45 et 41.

Pourquoi mon résultat imposable peut-il dépasser ma trésorerie disponible ?

Les intérêts diminuent à mesure que le prêt s'amortit, alors que le capital remboursé n'est jamais déductible. Lorsque l'amortissement des composants principaux arrive à son terme, vous payez l'impôt et les cotisations sociales sur un bénéfice qui sert à rembourser le capital. Intégrez ces prélèvements dans le calcul du cash-flow du parc. Voir les chapitres 45 et 39.

Puis-je financer mes prélèvements personnels par les emprunts de l'activité ?

Lorsque le compte de l'exploitant devient débiteur du fait de ses prélèvements, les frais financiers des emprunts et découverts de l'entreprise sont réputés supportés dans son intérêt à proportion de ce solde débiteur. La fraction correspondante n'est pas déductible et doit être réintégrée au résultat fiscal. Un refinancement qui finance le train de vie personnel produit donc des intérêts en partie non déductibles. Voir le chapitre 45.

Quels seuils de levier dois-je respecter ?

Aucun texte n'en fixe en dehors des exigences bancaires. Fixez vous-même par écrit, avant de vous engager, un ratio de couverture minimal dans le scénario défavorable, un ratio d'endettement sur valeur maximal pour le parc et un nombre de mois d'annuités en réserve. Vérifiez avant chaque acquisition qu'aucun de ces seuils n'est franchi, ni par l'opération seule ni combinée au reste du parc. Voir les chapitres 45 et 9.

Puis-je changer d'assurance emprunteur sur un prêt professionnel ?

Ce n'est pas acquis. La délégation, la résiliation à tout moment et l'obligation de motiver un refus relèvent du régime du crédit immobilier du Code de la consommation, qui exclut les prêts destinés à une activité professionnelle. Faites inscrire dans chaque offre une clause expresse de libre choix et de substitution de l'assurance, sous réserve d'équivalence des garanties. Voir le chapitre 46.

La garantie d'incapacité de travail me couvre-t-elle si mes loyers continuent d'arriver ?

Pas forcément. En mode indemnitaire, la garantie d'incapacité temporaire totale de travail (ITT) compense la perte de revenu réellement subie, si bien qu'un loueur dont les loyers sont encaissés normalement peut ne rien percevoir. En mode forfaitaire, l'échéance assurée est versée dès que l'arrêt est reconnu, après la franchise. Faites préciser par écrit comment l'assureur apprécie l'incapacité d'un loueur qui gère son propre parc. Voir le chapitre 46.

Le questionnaire de santé est-il supprimé pour mes prêts ?

Seulement lorsque la part assurée sur l'encours cumulé des prêts immobiliers est inférieure à 200 000 € par assuré et que le remboursement prend fin avant le soixantième anniversaire de l'assuré. Ce seuil s'apprécie sur l'ensemble des crédits en cours, si bien qu'un professionnel le dépasse souvent. Attendez-vous à remplir un questionnaire à chaque nouveau prêt, voire à passer des examens médicaux au-delà de certains montants. Voir le chapitre 46.

Quelle quotité d'assurance choisir entre conjoints co-emprunteurs ?

Une quotité de 50 % sur chacun coûte moins cher, mais au décès de l'un le survivant reste tenu de la moitié du capital restant dû. Une quotité de 100 % sur chacun double le coût mais solde entièrement le prêt quel que soit l'assuré touché. Répartissez selon le rôle réel de chacun dans le parc et relisez la quotité après chaque événement familial. Voir les chapitres 46 et 21.

L'assurance homme clé est-elle utile à un loueur ?

Pour un loueur en entreprise individuelle, le besoin est en grande partie couvert par sa prévoyance personnelle et par l'assurance emprunteur. La question se pose surtout pour un parc détenu en société lorsqu'un associé gérant assure seul la gestion, ou lorsqu'un salarié dont le départ désorganiserait l'activité est employé. Faites valider le traitement fiscal des primes et des indemnités par votre expert-comptable. Voir le chapitre 46.

Financer les travaux et les arbitrages

Comment chiffrer le coût complet d'un programme de travaux ?

Ajoutez aux devis des entreprises les honoraires de maîtrise d'œuvre et de diagnostic, les assurances de chantier, les frais de prêt, les intérêts pendant les travaux, la perte de loyers pendant la vacance et une marge pour aléas. Chiffrez toutes taxes comprises si vous ne récupérez pas la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), ce qui est le cas en location nue d'habitation et en meublé sans services para-hôteliers. La perte de loyers pèse souvent bien plus lourd que les intérêts, d'où l'importance de la durée du chantier. Voir le chapitre 47.

Un bailleur professionnel peut-il obtenir l'éco-prêt à taux zéro ?

Oui, s'il est une personne physique ou une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés dont un associé au moins est une personne physique. Le logement doit être loué en résidence principale dans les six mois qui suivent la fin des travaux, confiés à une entreprise reconnue garante de l'environnement (RGE). La règle s'apprécie logement par logement, avec un plafond de 50 000 € pour une rénovation globale. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) peut être accordé jusqu'au 31 décembre 2027 et la banque reste libre d'accorder ou non chaque prêt. Voir le chapitre 47.

Quelles restrictions entraîne un éco-PTZ sur un logement ?

Tant qu'il n'est pas intégralement remboursé, le logement ne peut être transformé en local commercial ou professionnel, ni affecté à la location saisonnière, ni devenir une résidence secondaire. Sa vente entraîne en outre le remboursement du capital restant dû. Évitez donc de le mobiliser sur un logement destiné à la vente ou à la location de courte durée. Voir les chapitres 47 et 48.

Comment financer les travaux en attendant le versement des aides ?

Le déblocage progressif du prêt et le différé d'amortissement limitent les intérêts pendant le chantier. Le décalage avec une aide versée après travaux se couvre par la trésorerie ou par un crédit de trésorerie court, avec une date de remboursement identifiée. Ne comptez une aide dans votre trésorerie qu'au jour de son versement, car elle peut être réduite si les factures ne correspondent pas aux devis. Voir le chapitre 47.

Les aides à la rénovation sont-elles ouvertes au bailleur professionnel ?

MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur n'est ouverte en 2026 qu'aux bailleurs personnes physiques de la catégorie très modeste, dans la limite de trois logements sur cinq ans, ce qui exclut la plupart des professionnels. L'aide de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) avec conventionnement ne dépend pas des ressources mais impose un loyer plafonné pendant au moins six ans. Les travaux réalisés en régie n'ouvrent droit ni à ces aides, ni à l'éco-PTZ, ni au taux réduit de TVA sur la main d'œuvre. Voir les chapitres 47 et 70.

Vaut-il mieux vendre un bien ou le refinancer pour dégager des fonds ?

Le refinancement conserve le bien et ses loyers sans impôt de cession ni frais de vente, mais il augmente l'endettement. La cession réduit à la fois la dette et les loyers. Comparez les deux voies sur leur coût total, leur risque et leur effet sur le cash-flow du parc après l'opération. Voir les chapitres 48 et 41.

Quels engagements peuvent bloquer ou renchérir la vente d'un bien ?

Une aide de l'Anah assortie d'un engagement de location de six ans peut devoir être reversée, un éco-PTZ doit être remboursé à la vente et un dispositif fiscal peut faire l'objet d'une reprise. Le déficit foncier imputé sur le revenu global suppose aussi que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Recensez ces engagements bien par bien avant de dresser la liste des biens cessibles. Voir le chapitre 48.

La vente d'un bien peut-elle me faire perdre le statut de LMP ?

Oui. Si les recettes de location meublée du foyer repassent sous 23 000 € ou sous les autres revenus d'activité du foyer, le statut peut être perdu pour l'année de la vente ou les suivantes. Mesurez cet effet sur les déficits, les cotisations et les plus-values futures avant de vendre. Voir les chapitres 48 et 2.

Comment la date de cession influe-t-elle sur la plus-value d'un LMP ?

L'exonération de l'article 151 septies du CGI suppose cinq ans d'activité. Elle est totale lorsque les recettes des deux années civiles précédentes sont inférieures à 90 000 € hors taxes et partielle jusqu'à 126 000 €. L'article 151 septies B prévoit en outre un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme, jamais sur la part à court terme qui correspond aux amortissements. Le calendrier croise donc la durée d'activité, le niveau des recettes et la durée de détention. Voir les chapitres 48 et 79.

Faut-il vendre un immeuble en bloc ou à la découpe ?

La vente en bloc est rapide mais subit une décote d'investisseur. La découpe procure en général un prix global supérieur, au prix d'une mise en copropriété, d'un diagnostic technique global (DTG) pour un immeuble construit depuis plus de dix ans, d'un délai plus long et d'un droit de préemption du locataire à la première vente après division. Celui qui achète un immeuble pour le découper peu après s'expose en outre à une requalification en marchand de biens. Voir les chapitres 48 et 74.

Industrialiser la mise en location

Puis-je commercialiser un logement pendant le préavis du locataire sortant ?

Oui, c'est même le principal levier de réduction de la vacance. Les visites se font sur des créneaux convenus par écrit avec le locataire en place, jamais les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables. Le processus débute dès la réception du congé, par un accusé de réception écrit qui fixe la date de fin et propose les créneaux de visite. Voir le chapitre 49.

Quelles vérifications doivent bloquer la mise en location d'un lot ?

Aucun lot ne passe en commercialisation tant que sa classe énergétique, ses diagnostics et, si la commune l'exige, son autorisation de louer ne sont pas validés. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus décent en métropole pour un nouveau bail. La collectivité dispose d'un mois pour se prononcer sur une autorisation préalable, d'où l'intérêt de déposer le dossier dès la réception du congé. Voir les chapitres 49 et 66.

Pourquoi dater et numéroter mes modèles de bail ?

Le contrat type évolue. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 l'a modifié pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, notamment sur le contenu des clauses résolutoires. La notice d'information a elle-même été modifiée par un arrêté du 9 octobre 2026. Gardez une seule version active de chaque modèle, archivez les anciennes et confiez la veille à une personne désignée. Voir le chapitre 49.

Ai-je besoin d'une carte professionnelle pour louer mes propres logements ?

Non. La loi Hoguet vise les opérations portant sur les biens d'autrui et vos salariés agissent en votre nom. Un tiers rémunéré qui recherche habituellement des locataires pour votre compte doit en revanche détenir la carte correspondante. Lorsque vous accomplissez vous-même la recherche, les visites, le bail ou l'état des lieux, aucun frais ne peut être réclamé au locataire à ce titre. Voir les chapitres 49 et 14.

Quels indicateurs suivre pour piloter les relocations ?

Mesurez chaque mois le délai de relocation entre le départ du sortant et l'entrée du suivant, le délai de commercialisation, le taux de transformation des visites en dossiers, le taux de dossiers incomplets, le taux de dérogation et le délai de restitution des dépôts. Ces mesures supposent d'enregistrer la date réelle de chaque étape dans le dossier du lot. Voir les chapitres 49 et 17.

Quelles mentions doit comporter chaque annonce d'un loueur professionnel ?

Toute annonce indique notamment le loyer et les charges, le dépôt de garantie, le caractère meublé, la commune, la surface habitable ainsi que les classes énergie et climat du DPE avec l'estimation des dépenses annuelles d'énergie. Les logements classés F ou G portent la mention « Logement à consommation énergétique excessive ». Ces mentions valent pour chaque support, y compris une publication courte sur un réseau social ou une affiche dans le hall d'un immeuble. Voir le chapitre 50.

Puis-je décrire le public que je recherche dans mes annonces ?

Oui, à condition de le décrire par le produit et non par les personnes, par exemple un studio meublé proposé en bail étudiant de neuf mois. Vous ne pouvez ni mentionner un critère énuméré par l'article 225-1 du Code pénal ni écarter les autres candidats éligibles au bail proposé. Les annonces ne prévoient jamais de frais de dossier ni de chèque de réservation. Voir les chapitres 50 et 110.

Quelles mentions légales doit porter le site d'un loueur entrepreneur individuel ?

Le site indique votre nom et votre prénom suivis de la mention « entrepreneur individuel » ou des initiales « EI », l'adresse de l'entreprise, une adresse électronique et un numéro de téléphone. Il mentionne aussi le numéro d'immatriculation et le numéro individuel de TVA lorsqu'ils existent, le directeur de la publication ainsi que les coordonnées de l'hébergeur. Leur absence expose une entreprise individuelle à une amende pouvant atteindre 75 000 €. Voir le chapitre 50.

Faut-il déposer une marque pour son activité de location ?

Pour un loueur qui loue sous sa seule identité, le dépôt n'apporte en général rien. Il devient utile lorsque le nom est diffusé largement, porte une réputation ou pourrait être cédé avec l'activité. Le risque le plus fréquent reste d'utiliser un nom déjà déposé par un tiers, d'où l'intérêt de consulter d'abord les bases de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI), la réservation d'un nom de domaine ne conférant aucun droit sur le nom. Voir le chapitre 50.

Comment gérer les avis en ligne sur mes logements ?

N'écrivez jamais d'avis sur vos propres logements, n'en achetez pas et ne filtrez pas les réponses défavorables lorsque vous sollicitez vos locataires. Les faux avis constituent une pratique commerciale trompeuse punie de deux ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende. Répondez publiquement sur un ton factuel, sans révéler aucune information sur la situation du locataire. Voir le chapitre 50.

Sélectionner et garantir à grande échelle

Quels critères de sélection puis-je appliquer à grande échelle ?

Des critères écrits avant la commercialisation, identiques pour tous les candidats d'un même type de lot et rattachés à l'exécution du bail, comme les ressources rapportées au loyer, leur régularité, la garantie, la complétude du dossier ou l'adéquation au bail proposé. Le seuil du tiers des ressources n'est pas légal, mais votre grille doit reprendre exactement les critères de votre garantie des loyers impayés (GLI), faute de quoi un locataire accepté pourrait ne pas être couvert. Toutes les ressources justifiées par une pièce admise, prestations sociales comprises, se prennent en compte. Voir les chapitres 51 et 52.

Comment départager plusieurs dossiers conformes ?

Fixez par type de lot une règle écrite et identique pour tous. Retenez soit le premier dossier complet et conforme selon son heure de réception, soit le meilleur des dossiers reçus avant une date limite selon un ordre de priorité fixé à l'avance. Horodatez chaque dossier et ne changez pas de méthode en cours de commercialisation. Voir le chapitre 51.

Comment contrôler les pièces de nombreux dossiers sans discriminer ?

Appliquez à chaque dossier les mêmes contrôles de base, consignés dans une fiche, dont la vérification de l'avis d'imposition sur le service de l'administration fiscale et celle du numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET) de l'employeur. Confrontez toujours une pièce à une source indépendante du candidat. Réservez le contrôle renforcé aux dossiers qui présentent un signal d'alerte objectif, jamais à l'apparence ou au nom du candidat. Voir le chapitre 51.

Puis-je laisser un logiciel refuser automatiquement des candidats ?

Ce n'est pas recommandé. Toute personne a en principe le droit de ne pas faire l'objet d'une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé qui l'affecte de manière significative, ce qui peut viser un refus de location. Utilisez l'outil comme une aide, vérifiez les critères qu'il applique et faites prendre chaque refus par une personne qui examine le dossier. Voir les chapitres 51 et 111.

Combien de temps conserver les dossiers des candidats non retenus ?

Le référentiel de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) relatif à la gestion locative retient trois mois pour les données collectées afin d'apprécier la solvabilité. Supprimez les dossiers non retenus dès l'attribution du lot et au plus tard dans ce délai. Seul un registre des candidatures réduit aux informations utiles à la preuve peut être conservé au-delà, pour la défense de vos droits. Voir les chapitres 51 et 111.

Qu'apporte une garantie des loyers impayés en contrat cadre ?

Un contrat unique couvre l'ensemble des lots selon des conditions communes, avec un taux de prime négocié selon le volume et la sinistralité. Au-delà du taux, négociez l'assiette de la prime, les critères d'éligibilité, la possibilité de ne déclarer que certains lots, la carence, la franchise, les plafonds et la reprise des locataires en place. Un bail signé avec un locataire hors critères n'est pas couvert, même si la prime est payée. Voir le chapitre 52.

Puis-je cumuler une caution et une assurance contre les loyers impayés ?

Seulement si le locataire est étudiant ou apprenti. Hors ces deux cas, un cautionnement demandé en plus d'une GLI encourt la nullité prévue par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Dans un contrat cadre, la règle s'apprécie lot par lot. Voir le chapitre 52.

Quels délais respecter avec Visale sur un parc ?

Validez le visa avant la signature du bail, adressez une mise en demeure par lettre recommandée dans les quinze jours qui suivent l'impayé puis déclarez-le dès qu'il dépasse un mois de loyer et de charges. Le compte du locataire doit ensuite être mis à jour chaque mois et les dégradations déclarées dans les 60 jours qui suivent la récupération du logement. Visale ne couvre que les trois premières années du bail, d'où l'intérêt de prévoir la garantie qui prendra le relais. Voir le chapitre 52.

Un loueur qui exploite en société peut-il demander une caution à un étudiant ?

Un bailleur personne morale ne peut pas demander de caution lorsque le locataire est un étudiant boursier de l'enseignement supérieur, sauf s'il s'agit d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Le LMP qui exerce en nom propre reste une personne physique au regard de cette règle. Faites vérifier votre politique de garantie avant de l'appliquer si vous exploitez en société. Voir le chapitre 52.

Comment gérer le stock de dépôts de garantie d'un grand parc ?

Les dépôts forment une dette envers les locataires, qui ne porte pas intérêt et que la loi n'impose pas de placer sur un compte particulier. Isolez-les sur un compte distinct ou suivez leur montant chaque mois afin de pouvoir les restituer dans le délai d'un ou de deux mois. Chaque mois de retard commencé entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges. Voir les chapitres 52 et 105.

Les baux et les formes d'exploitation

Le bail nu d'un loueur professionnel dure-t-il trois ou six ans ?

La durée de six ans s'applique au bailleur personne morale, comme une société. Le loueur qui exerce en nom propre comme entrepreneur individuel reste une personne physique et applique la durée de trois ans, comme la société civile constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Voir les chapitres 53 et 8.

Comment déclarer les loyers d'un parc qui mêle location nue et location meublée ?

Les logements nus, les locaux loués nus et les parkings loués seuls produisent des revenus fonciers, alors que les logements meublés produisent des bénéfices industriels et commerciaux quel que soit le bail. Le loueur déclare donc deux résultats distincts, dont les déficits suivent leurs propres règles d'imputation. Les charges communes, comme les honoraires de l'expert-comptable, se ventilent entre les deux catégories selon une clé justifiable. Voir les chapitres 53 et 4.

Les loyers de mes logements nus comptent-ils pour le statut de LMP ?

Non. Le statut s'apprécie sur les seules recettes de location meublée du foyer fiscal. Un loueur peut donc être LMP pour ses meublés tout en déclarant des revenus fonciers pour ses logements nus. Voir les chapitres 53 et 2.

Puis-je transformer un bail nu en cours en bail meublé ?

Non. Un bail en cours ne change pas de régime par la seule volonté du loueur et le souhait de louer en meublé n'est pas un motif de congé. Le changement intervient à la relocation, après le départ du locataire. Délivrer un congé pour vendre ou pour reprendre dans le seul but de changer de régime constitue un congé frauduleux, passible d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Voir le chapitre 53.

Que se passe-t-il si je laisse passer la date de congé d'un bail professionnel ?

Faute de congé délivré au moins six mois avant l'échéance, le bail professionnel se reconduit tacitement pour une nouvelle durée de six ans. Tirez du registre des baux un calendrier des échéances couvrant au moins les douze mois à venir, avec un responsable pour chaque action. Voir le chapitre 53.

Bail unique ou baux individuels pour exploiter de nombreuses colocations ?

La plupart des exploitations importantes retiennent les baux individuels, qui laissent au bailleur le choix du remplaçant et limitent les effets d'un départ ou d'un conflit. En contrepartie, la solidarité disparaît et la vacance d'une chambre devient une perte sèche. Chaque bail individuel désigne la chambre louée et les parties communes et n'est pas soumis au contrat type. Voir le chapitre 54.

Quelle surface minimale pour une chambre louée en bail individuel ?

Chaque chambre doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³, pièces communes exclues. Pour que chaque colocataire puisse prétendre à une aide au logement, le logement doit en outre compter 16 m² pour deux colocataires plus 9 m² par colocataire supplémentaire. Ne confondez pas ces règles avec l'interdiction de créer par division des locaux de moins de 14 m² ou de 33 m³. Voir le chapitre 54.

Puis-je dépasser l'encadrement des loyers en multipliant les chambres ?

Non. Dans les communes où le loyer est encadré, le plafond s'apprécie sur le logement entier. Il vise la somme des loyers de tous les colocataires en bail commun et le total des parts payées en baux individuels. Voir le chapitre 54.

Provisions ou forfait de charges pour des colocations à forte rotation ?

Le forfait est souvent retenu, car la régularisation de provisions entre occupants successifs impose des calculs par chambre et par période, puis de retrouver les anciens occupants. En contrepartie, le loueur supporte le risque d'une hausse des consommations jusqu'à la révision annuelle du forfait. Comparez chaque année les forfaits facturés aux dépenses réelles de chaque logement. Voir les chapitres 54 et 60.

Puis-je prévoir des amendes dans un règlement de vie commune ?

Non. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail ou d'un règlement intérieur. Le document remis avec le bail peut organiser l'usage de la cuisine, le bruit ou le ménage, sans ajouter d'obligations contraires à la loi. Voir le chapitre 54.

Résidences étudiantes, coliving et location saisonnière

Quel bail proposer aux étudiants d'une résidence ?

Trois baux coexistent souvent dans le même immeuble, le meublé étudiant de neuf mois qui prend fin sans congé, le meublé d'un an reconduit et le bail mobilité d'un à dix mois sans dépôt de garantie. Une politique écrite fixe pour chaque typologie le bail proposé par défaut, ce qui simplifie la gestion et limite le risque de traitement inégal entre candidats. Conservez dans chaque dossier la pièce qui justifie le statut du locataire, comme le certificat de scolarité ou la convention de stage. Voir les chapitres 55 et 53.

Les services d'une résidence étudiante la font-ils entrer dans le champ de la TVA ?

Oui si elle propose au moins trois des quatre services visés par l'article 261 D du CGI, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Le critère porte sur les services proposés et non sur ceux que l'étudiant consomme. Une laverie ne vaut pas fourniture du linge et le ménage des seules parties communes ne compte pas en principe. Voir les chapitres 55 et 58.

Puis-je réajuster librement les loyers à chaque rentrée ?

Pas en zone tendue, où le loyer d'un nouveau bail ne peut en principe dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL). Dans les communes soumises à l'encadrement du niveau des loyers, le loyer de référence majoré s'applique en outre à chaque relocation. Tenez une fiche par lot qui retrace le loyer de chaque bail successif et l'indice appliqué. Voir le chapitre 55.

Pourquoi les impayés de rentrée sont-ils fréquents en résidence étudiante ?

L'aide au logement n'est due qu'à partir du premier jour du mois qui suit la demande, si bien que les loyers de septembre et souvent d'octobre sont payés sans aide. Depuis le 1er juillet 2026, l'étudiant ressortissant d'un pays extérieur à l'Union européenne, à l'Espace économique européen ou à la Suisse, titulaire d'un titre de séjour pour études, ne perçoit une aide que s'il est boursier sur critères sociaux, exerce une activité professionnelle ou est en alternance. Voir le chapitre 55.

Une résidence étudiante est-elle un établissement recevant du public ?

Pas en principe lorsqu'elle est louée par baux d'habitation à des étudiants qui y résident, auquel cas elle suit les règles de sécurité des bâtiments d'habitation. Des locaux communs ouverts à des personnes extérieures ou des séjours courts avec services hôteliers peuvent toutefois faire basculer tout ou partie de l'immeuble dans le régime des établissements recevant du public (ERP). Interrogez la mairie, le service départemental d'incendie et de secours ou un bureau de contrôle avant tout changement d'usage. Voir les chapitres 55 et 62.

Un contrat de coliving peut-il échapper à la loi du 6 juillet 1989 ?

Non lorsque la chambre constitue la résidence principale de l'occupant. Le coliving n'a aucune définition juridique et le Gouvernement a rappelé en juillet 2026 que ces contrats relèvent alors de la loi de 1989, qui est d'ordre public. Les « contrats de résidence » ou « abonnements » présentés autrement s'exposent à une requalification, avec restitution des sommes indûment perçues. Voir le chapitre 56.

Comment facturer les services d'un coliving ?

Séparez le loyer, les charges récupérables sous forme de provisions ou de forfait, puis les services facultatifs, qui font l'objet d'un contrat distinct que l'occupant peut refuser sans perdre son logement. Un service imposé en pratique à tous les occupants sera traité comme une partie du loyer ou comme une charge indue. Dans un territoire soumis à l'encadrement, cette requalification peut faire apparaître un dépassement du loyer de référence majoré. Voir le chapitre 56.

Mon coliving doit-il facturer la TVA dès qu'il propose trois services ?

Il entre alors de plein droit dans le champ de la TVA, mais la franchise en base s'applique en 2026 tant que le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 85 000 € pour l'hébergement. La TVA devient exigible au 1er janvier de l'année qui suit le dépassement, ou dès le dépassement de 93 500 € en cours d'année. Le régime simplifié d'imposition à la TVA est par ailleurs supprimé à compter du 1er janvier 2027. Voir les chapitres 56 et 80.

Quels indicateurs suivre pour piloter un coliving ?

Un coliving se pilote à la chambre, avec les mois-chambres disponibles, le taux d'occupation, la recette et le coût d'exploitation par chambre, la durée moyenne de séjour et le taux d'occupation de point mort. Ce point mort, calculé avant les échéances d'emprunt, s'élève fortement dans une opération financée à crédit. Ne bâtissez jamais le plan de financement sur un taux d'occupation de pleine saison. Voir les chapitres 56 et 17.

Le niveau de services modifie-t-il l'exonération de la plus-value du LMP ?

Oui. Pour la location meublée, l'exonération de l'article 151 septies du CGI est totale sous 90 000 € de recettes hors taxe et partielle jusqu'à 126 000 €. Pour une activité qui fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers, ces seuils passent à 250 000 € et 350 000 €. Voir les chapitres 56 et 79.

Le plafond de 120 jours par an s'applique-t-il au loueur saisonnier professionnel ?

Non. Ce plafond, que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours, ne concerne que la location de la résidence principale du loueur. Le professionnel qui loue des logements qui ne sont pas sa résidence principale n'est pas limité en nombre de jours, mais il doit obtenir l'autorisation de changement d'usage là où elle est exigée. Un même client ne peut par ailleurs totaliser plus de 90 jours consécutifs par année civile dans un meublé de tourisme. Voir le chapitre 57.

Toute commune peut-elle soumettre mes meublés de tourisme à autorisation de changement d'usage ?

Oui depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, par simple délibération en zone tendue et par délibération motivée ailleurs. Le conseil municipal peut aussi fixer des quotas d'autorisations temporaires par secteur. Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, ainsi qu'à une astreinte jusqu'au retour à l'habitation. Voir le chapitre 57.

Quelle classe énergétique faut-il pour obtenir une autorisation de changement d'usage ?

Depuis le 21 novembre 2024, l'autorisation ne peut être délivrée qu'à un logement classé de A à E au DPE, puis de A à D à compter du 1er janvier 2034. À cette date, tous les meublés de tourisme de l'Hexagone devront être classés de A à D, sauf la résidence principale du loueur. Le maire peut exiger le DPE à tout moment, sous astreinte. Voir les chapitres 57 et 66.

Les plateformes collectent-elles la taxe de séjour pour un loueur professionnel ?

L'obligation de collecte des plateformes qui encaissent le paiement vise les loueurs non professionnels. Le professionnel collecte donc lui-même la taxe, sauf si la plateforme le fait pour son compte, puis la déclare et la reverse selon le calendrier de chaque collectivité. Interrogez chaque plateforme sur sa pratique, conservez sa réponse et tenez un relevé des séjours par commune. Voir le chapitre 57.

Dois-je payer des cotisations sociales sur mes recettes de location de courte durée ?

Oui dès que ces recettes dépassent 23 000 €, même si vous n'êtes pas LMP au sens fiscal. Pour les recettes de 2026, un meublé de tourisme classé relève entre 23 000 € et 83 600 € du régime du micro-entrepreneur, avec une option possible pour le régime général sous conditions, alors qu'un meublé non classé relève du régime des travailleurs indépendants. Au-delà de 83 600 €, le régime des travailleurs indépendants s'applique dans les deux cas. Voir les chapitres 57 et 91.

Quand une location meublée devient-elle une activité para-hôtelière taxable à la TVA ?

L'article 261 D du CGI taxe de plein droit trois cas. Il vise l'hébergement proposé pour trente nuitées au plus avec trois des quatre services, la location résidentielle de plus d'un mois avec trois des quatre services ainsi que la location consentie à un exploitant qui fournit lui-même ces services. La qualification ne se choisit pas par option, elle résulte des services proposés et de la durée offerte, offre par offre. Voir le chapitre 58.

Un accueil à distance compte-t-il comme service de réception ?

Oui. L'accueil, l'orientation et l'information du client, même non personnalisés, à distance ou électroniques, constituent une réception, alors qu'une simple boîte à clés sans alternative d'accueil ne suffit pas. Ajouter une application ou une ligne d'accueil à une offre qui comprend déjà le ménage et le linge suffit donc à atteindre trois services sur quatre. Le Conseil d'État a précisé ces critères par une décision du 12 novembre 2025. Voir le chapitre 58.

Le loyer de mes lots loués à l'exploitant d'une résidence avec services est-il soumis à la TVA ?

Oui. La location consentie à un exploitant qui fournit lui-même les services est taxable de plein droit, même si vous n'en fournissez aucun. Vous pouvez néanmoins rester loueur en meublé pour l'impôt sur le revenu, sous les conditions posées par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Les deux qualifications s'examinent séparément. Voir les chapitres 58 et 29.

Puis-je revenir à l'exonération de TVA en retirant un service ?

Oui, mais ce n'est pas neutre. La TVA déduite sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'à l'issue d'une période de vingt ans. La sortie du champ de la taxe peut donc imposer de reverser une fraction de la TVA déduite sur les immeubles et les biens d'investissement encore en période de surveillance. Chiffrez ce coût avant de modifier votre offre. Voir les chapitres 58 et 80.

Confier une activité para-hôtelière à une conciergerie change-t-il le sort des déficits ?

Oui. Une activité para-hôtelière suit le droit commun des BIC et non les règles de la location meublée. Son déficit ne s'impute sur le revenu global que si l'exploitant participe de façon personnelle, directe et continue à l'activité. Gérée par un tiers sous mandat, elle produit un déficit imputable seulement sur les BIC non professionnels de la même année et des six années suivantes. Voir les chapitres 58 et 15.

La gestion courante du parc

Comment éviter que les demandes des locataires se perdent sur un grand parc ?

Désignez un canal principal pour les demandes courantes et un numéro réservé aux urgences, indiqués dans le bail, la fiche d'entrée et chaque courrier. Chaque demande reçoit un numéro, un accusé de réception daté et une catégorie, puis suit les mêmes étapes jusqu'à sa clôture. Vos salariés n'utilisent jamais leur téléphone ou leur messagerie personnels avec les locataires. Voir le chapitre 59.

Puis-je envoyer mes courriers aux locataires par lettre recommandée électronique ?

Oui si elle est délivrée par un prestataire de service de confiance qualifié et si le locataire a donné son accord préalable, faute de quoi l'envoi doit se faire sur papier. Recueillez cet accord par écrit et tenez à jour la liste des locataires qui l'ont donné. Vérifiez pour chaque congé que le mode de notification retenu est valable, car un congé mal notifié ne fait courir aucun délai. Voir le chapitre 59.

Quels délais légaux mon service client doit-il repérer dès réception ?

La demande de travaux d'adaptation au handicap ou de rénovation énergétique appelle une réponse dans les deux mois, le silence valant accord. Le décompte de charges s'envoie un mois avant la régularisation, la révision du loyer se perd au-delà d'un an et une demande d'accès aux données personnelles appelle une réponse dans le mois. Formez les personnes qui ouvrent le courrier à reconnaître ces demandes et enregistrez l'échéance dès réception. Voir le chapitre 59.

Comment traiter une réclamation collective des locataires d'un immeuble ?

Répondez à tous de la même façon par un courrier commun qui expose la situation, les mesures prises et le calendrier, complété par des réponses individuelles aux questions propres à chaque logement. Une réunion d'information organisée tôt, avec un compte rendu écrit, évite souvent la saisine de la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges collectifs. Voir les chapitres 59 et 120.

Dois-je tenter une solution amiable avant de saisir le juge pour un petit litige ?

Oui. Une demande en paiement qui n'excède pas 5 000 € doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Un petit arriéré de charges ou une contestation de retenues sur le dépôt de garantie entrent typiquement dans ce champ. Tenez une liste des permanences de conciliateurs proches de vos immeubles ainsi qu'un modèle de saisine. Voir les chapitres 59 et 113.

Comment répartir les charges dans un immeuble dont je suis seul propriétaire ?

Aucun règlement de copropriété ne fixe la répartition, c'est donc au bail de le faire. Choisissez pour chaque nature de dépense une clé objective, comme la surface habitable ou les compteurs divisionnaires, inscrivez-la dans le bail type de l'immeuble et appliquez-la à tous les logements. Intégrez les commerces et les logements vacants au dénominateur, la part d'un logement vacant restant à votre charge. Voir le chapitre 60.

Quelle part du salaire d'un gardien puis-je récupérer sur les locataires ?

Le locataire supporte 75 % des charges salariales d'un gardien qui assure l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 40 % s'il n'assure que l'une de ces deux tâches et la totalité pour un employé d'immeuble. Le salaire en nature, les indemnités de départ ou la mutuelle prise en charge par l'employeur restent toujours au propriétaire. Rédigez le contrat de travail et la fiche de poste de façon à établir clairement les tâches confiées. Voir les chapitres 60 et 12.

Quelle échéance concerne le chauffage collectif de mes immeubles en 2027 ?

Tous les appareils de répartition des frais de chauffage devront être relevables à distance au 1er janvier 2027. Dans un immeuble équipé de tels dispositifs, le bailleur doit transmettre chaque mois aux occupants les informations sur leur consommation. Recensez les immeubles concernés, demandez des devis et vérifiez que vos contrats de relevé couvrent cette information mensuelle. Voir le chapitre 60.

Que risque-t-on à laisser glisser la régularisation des charges ?

Le bailleur comme le locataire disposent de trois ans pour agir. Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile qui suit l'exigibilité, le locataire peut demander un paiement échelonné sur douze mois et le juge peut refuser une régularisation tardive jugée déloyale ou brutale. Sur un parc, une erreur de méthode peut en outre être réclamée par tous les locataires concernés. Voir le chapitre 60.

Les contrats d'exploitation du chauffage sont-ils entièrement récupérables ?

Non. Un contrat de chauffage distingue en général la fourniture d'énergie, la conduite et l'entretien courant, puis le gros entretien et le renouvellement du matériel, cette dernière part restant au propriétaire. Exigez une facturation par immeuble et par nature de prestation, faute de quoi la ventilation devra être reconstituée chaque année sans pièce probante. Voir les chapitres 60 et 61.

Quels équipements d'un immeuble entier sont soumis à un entretien réglementaire ?

Les principaux sont les chaudières, entretenues chaque année civile, les pompes à chaleur et climatisations de 4 à 70 kW, entretenues une année sur deux, l'ascenseur, les conduits de fumée ramonés au moins une fois par an ainsi que les équipements de sécurité incendie des parties communes, vérifiés au moins chaque année. Dans un immeuble dont vous êtes seul propriétaire, ces équipements collectifs relèvent de vous et non d'un syndic. Tenez un inventaire technique qui indique la prochaine échéance de chacun. Voir les chapitres 61 et 62.

Quelles sont les obligations du propriétaire d'un ascenseur ?

Il conclut un contrat d'entretien écrit d'au moins un an, avec des visites toutes les six semaines, puis fait réaliser un contrôle technique tous les cinq ans par une personne indépendante du prestataire d'entretien. Il doit aussi avoir réalisé les travaux de sécurité définis par la réglementation. Un manquement expose à une amende de 450 € et engage sa responsabilité en cas d'accident. Voir les chapitres 61 et 62.

Comment organiser l'astreinte d'un parc ?

Vous pouvez l'assurer vous-même ou la confier à un salarié ou à un prestataire. Remettez à chaque locataire une fiche d'urgence, fixez par écrit les situations qui déclenchent l'astreinte et donnez à la personne de permanence une liste d'artisans référencés avec un plafond d'engagement. Confiée à un salarié, l'astreinte relève du droit du travail et donne lieu à une compensation financière ou en repos. Voir les chapitres 61 et 12.

Un contrat de maintenance en garantie totale est-il récupérable sur les locataires ?

Pas en totalité. Seules les prestations qui figurent dans la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables, les garanties de remplacement de pièces importantes ou d'appareils restant à la charge du bailleur. Exigez une facture ventilée entre prestations récupérables et non récupérables, sans laquelle la part récupérable devient difficile à justifier. Voir les chapitres 61 et 60.

La maintenance préventive est-elle rentable pour un parc ?

Elle réduit les interventions en urgence, qui sont les plus chères, ainsi que les jours pendant lesquels un logement ne peut pas être loué. Elle produit aussi la preuve d'un entretien régulier, utile face à un locataire, à un assureur ou à l'administration. Seul le suivi de vos propres coûts par lot sur plusieurs années, avec la part préventive, permet d'en mesurer l'effet réel. Voir le chapitre 61.

Qui répond de la sécurité incendie d'un immeuble détenu en entier ?

Dans un immeuble dont vous êtes seul propriétaire, les obligations de sécurité des parties communes et des équipements collectifs pèsent sur vous, alors qu'en copropriété elles pèsent sur le syndicat. Vous devez notamment afficher les consignes, faire vérifier au moins chaque année les installations de détection, de désenfumage et les colonnes sèches, contrôler les portes coupe-feu et tenir un registre. Les détecteurs de fumée autonomes sont interdits dans les parties communes. Voir le chapitre 62.

Quand un immeuble locatif bascule-t-il dans le régime des établissements recevant du public ?

Lorsque l'activité ressemble à de l'hébergement ouvert au public plutôt qu'à de la location de logements, par exemple une location courte avec services hôteliers, des locaux communs ouverts à des personnes extérieures ou un hébergement collectif de plus de 15 couchages. Un ERP de cinquième catégorie avec locaux à sommeil exige notamment une personne présente pendant l'ouverture et reste soumis aux visites de la commission de sécurité. Interrogez la mairie ou le service départemental d'incendie et de secours avant tout projet mixte. Voir les chapitres 62 et 58.

Qui remplace les détecteurs de fumée dans un logement meublé ?

Le propriétaire. En location meublée, en location saisonnière et dans certains logements-foyers, l'installation, l'entretien et le renouvellement du détecteur restent à sa charge, alors qu'en location nue l'occupant l'entretient après son installation. Notez la date de pose de chaque détecteur, testez-le à chaque rotation et remplacez-le en fin de durée de vie. Voir les chapitres 62 et 61.

Quelles obligations liées à l'amiante pèsent sur le propriétaire d'un immeuble ancien ?

Pour un immeuble dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997, il constitue et tient à jour un dossier technique amiante des parties communes, dont la fiche récapitulative est communiquée aux occupants. Selon l'état des matériaux de la liste A, il fait réaliser une évaluation tous les trois ans, une mesure d'empoussièrement ou des travaux de retrait ou de confinement achevés dans les trois ans. Joignez le repérage à chaque bon de commande de travaux. Voir le chapitre 62.

Que peut faire le maire face à des équipements communs dangereux ?

Il peut ordonner au propriétaire de les réparer ou de les remplacer dans un délai qu'il fixe. Plus largement, il peut prendre un arrêté de mise en sécurité, assorti d'une astreinte par jour de retard, puis faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire. Les occupants bénéficient alors de la suspension du loyer et, selon les cas, d'un hébergement ou d'un relogement à la charge du propriétaire. Voir les chapitres 62 et 118.

Vacance, relocation et états des lieux

Comment mesurer utilement la vacance d'un parc ?

Mesurez la vacance financière, c'est-à-dire les loyers perdus faute de locataire rapportés aux loyers potentiels, plutôt que le seul nombre de lots vides. Classez chaque période de vacance par cause dès sa survenance, qu'il s'agisse de relocation, de travaux, de vacance commerciale, saisonnière, réglementaire ou volontaire. Excluez du périmètre les lots volontairement retirés de la location, faute de quoi le taux ne mesure plus la performance locative. Voir les chapitres 63 et 17.

Puis-je relouer plus cher un logement après le départ du locataire ?

En zone tendue, le loyer d'un logement reloué moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé selon l'IRL, sauf exceptions pour travaux ou loyer manifestement sous-évalué. Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas augmenter lors d'une relocation, y compris après plus de dix-huit mois de vacance depuis le 1er juillet 2024. Une baisse consentie en zone tendue devient en outre la référence de la relocation suivante. Voir le chapitre 63.

Un logement vacant peut-il être soumis à une taxe ?

Oui. En 2026, la taxe sur les logements vacants frappe en zone tendue les logements vides depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % de la valeur locative puis de 34 %. À partir des impositions de 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation la remplace, avec des taux que la commune peut porter en zone tendue jusqu'à 30 % puis 60 %. Elle n'est pas due lorsque la vacance est indépendante de votre volonté, d'où l'intérêt de conserver les annonces datées et les échanges avec les candidats. Voir les chapitres 63 et 84.

La vacance peut-elle me faire perdre le statut de LMP ?

Oui, en faisant passer les recettes du foyer sous le seuil de 23 000 €. Quatre studios loués 550 € par mois produisent 26 400 € de recettes potentielles, mais seulement 22 000 € si chacun reste vide deux mois. Les indemnités d'assurance qui garantissent les loyers entrent en revanche dans les recettes. Voir les chapitres 63 et 2.

Dois-je déclarer à l'administration fiscale chaque changement d'occupation ?

Oui. Tout propriétaire déclare dans son espace en ligne la situation d'occupation de chaque logement et l'identité des occupants, puis signale chaque changement avant le 1er juillet de l'année suivante. Une omission ou une erreur expose à une amende de 150 € par local. Sur un parc qui tourne, mettez cette déclaration à jour à chaque relocation, faute de quoi des taxes de vacance peuvent être réclamées sur des lots loués. Voir le chapitre 63.

Comment rendre comparables les états des lieux réalisés par plusieurs intervenants ?

Utilisez une trame par type de lot qui énumère les pièces et les éléments dans un ordre fixe, ainsi qu'un vocabulaire d'état défini par écrit dans un guide interne. Chaque défaut se décrit par sa nature, sa taille, sa localisation et son nombre. Appliquez le même plan de prise de vue à l'entrée et à la sortie, puis imposez votre trame à tout prestataire plutôt que la sienne. Voir le chapitre 64.

Puis-je faire réaliser tous mes états des lieux par un commissaire de justice aux frais partagés ?

Non. Le recours au commissaire de justice, dont le coût est partagé par moitié, suppose un désaccord ou le refus de l'une des parties de se présenter, d'établir ou de signer l'état des lieux. Son constat s'impose alors aux deux parties, même en cas d'absence de l'une d'elles. Il convoque les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception. Voir le chapitre 64.

Que puis-je facturer au locataire pour un état des lieux confié à un prestataire ?

À l'entrée, la part du locataire ne peut dépasser ni la moitié des honoraires ni 3,03 € toutes taxes comprises par mètre carré de surface habitable. À la sortie, aucun frais ne peut être mis à sa charge. Lorsque vous ou vos salariés réalisez l'état des lieux, aucun frais ne peut lui être facturé à ce titre. Voir le chapitre 64.

Que se passe-t-il si mon intervenant manque un rendez-vous de sortie ?

Le locataire peut restituer les clés par lettre recommandée avec avis de réception et il est alors présumé avoir rendu le logement en bon état. Une erreur de planning peut ainsi priver le loueur de toute retenue. Prévoyez un remplaçant pour chaque créneau en période de pointe ainsi qu'un numéro joignable pour les retards. Voir le chapitre 64.

Comment justifier les retenues sur le dépôt de garantie à grande échelle ?

Chaque retenue repose sur un devis ou une facture propre au lot, jamais sur un barème interne appliqué sans justificatif. La vétusté ne s'applique qu'aux dégradations, à partir de la date de pose de chaque élément et d'une même grille issue d'un accord collectif annexée à tous les baux. Le nettoyage et les clés non restituées se chiffrent au coût réel. Voir le chapitre 64.

Programmer les travaux et le calendrier énergétique du parc

Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour un immeuble dont je possède tous les lots ?

Non. Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est une obligation du syndicat des copropriétaires, en principe pour tous les immeubles d'habitation en copropriété dont la réception remonte à plus de quinze ans depuis le 1er janvier 2025. Le propriétaire unique n'y est pas soumis, mais il a les mêmes besoins sans syndic pour les organiser. Le guide transpose donc à son parc la même logique de recensement, de chiffrage, de hiérarchisation et d'échéancier. Voir le chapitre 65.

Comment classer les travaux de mon parc par ordre de priorité ?

Fixez une hiérarchie écrite avant de chiffrer. Le guide propose quatre niveaux, la sécurité, la décence et le clos et couvert d'abord, puis les échéances énergétiques et les travaux de copropriété votés, puis le renouvellement des composants en fin de vie, enfin l'amélioration du confort ou du loyer. Une ligne de premier niveau ne se reporte jamais, alors que les deux derniers niveaux servent de variables d'ajustement quand les moyens manquent. Voir le chapitre 65.

Dois-je faire repérer l'amiante avant des travaux dans un immeuble ancien ?

Oui. Avant certains travaux dans un immeuble bâti, le donneur d'ordre doit faire réaliser un repérage de l'amiante par un opérateur certifié, en application du Code du travail. Ce repérage ne se confond pas avec le dossier technique amiante des parties communes, que le propriétaire d'un immeuble collectif ancien doit tenir à jour. Un repérage absent expose à des sanctions et à l'arrêt du chantier. Voir les chapitres 65 et 67.

Que dois-je faire pour réaliser des travaux dans un logement occupé ?

Notifiez au locataire la nature et les modalités des travaux par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre. Il n'est pas tenu de donner accès le samedi, le dimanche et les jours fériés. Si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est réduit à proportion de leur durée, réduction que le guide conseille d'appliquer sans attendre la demande du locataire. Voir les chapitres 65 et 67.

Quelle cotisation au fonds de travaux dois-je prévoir pour mes lots en copropriété ?

La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un PPT a été adopté, elle ne peut être inférieure ni à 5 % de ce budget ni à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan. Reprenez chaque année dans votre propre plan l'échéancier du PPT et votre quote-part des travaux votés. Voir les chapitres 65 et 73.

Un logement classé F devient-il non décent dès le 1er janvier 2028 ?

Pas immédiatement. En métropole, la classe F est exclue à partir du 1er janvier 2028, mais l'exigence ne vise que les nouveaux contrats ainsi que les baux reconduits ou renouvelés. Un bail en cours devient concerné à sa prochaine reconduction ou à son prochain renouvellement, si bien qu'une même étape produit ses effets lot par lot sur plusieurs années. La classe E sera à son tour exclue le 1er janvier 2034. Voir le chapitre 66.

Pourquoi un parc meublé est-il exposé plus tôt qu'un parc loué nu ?

Le bail meublé d'un an est reconduit chaque année, de sorte que presque tous les lots classés F franchissent l'étape de 2028 au cours de l'année 2028. Un bail vide de trois ans reconduit fin 2027 reste au contraire décent jusqu'à la reconduction suivante. Les baux étudiants de neuf mois et les baux mobilité, sans reconduction, sont concernés dès le premier bail signé à partir de 2028. Voir le chapitre 66.

La baisse du coefficient de l'électricité peut-elle reclasser mes lots sans travaux ?

Oui pour les logements chauffés à l'électricité. Le coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et sera de 1,7 au 1er janvier 2027, les diagnostics de performance énergétique (DPE) pouvant alors être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire de l'Agence de la transition écologique (ADEME). Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bénéficient d'aucun reclassement automatique. Faites confirmer la classe de départ retenue pour les aides avant de signer un devis, car le reclassement la modifie. Voir le chapitre 66.

Puis-je réviser le loyer d'un lot classé F ou G ?

Non. La révision annuelle est interdite, aucune hausse n'est possible au renouvellement et le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser celui du locataire précédent, depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 outre-mer. Le gel cesse lorsque le logement atteint une meilleure classe, sur la foi d'un nouveau DPE ou d'une attestation de reclassement. La perte ne se rattrape jamais, car la révision n'est pas rétroactive. Voir le chapitre 66.

Un lot devenu non louable peut-il me faire perdre le statut de loueur en meublé professionnel ?

Oui. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose des recettes de location meublée du foyer supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité. Un studio classé G qui reste vide toute l'année peut suffire à faire passer les recettes sous ce seuil, avec des conséquences sur les déficits, les cotisations sociales et les plus-values. Mesurez cet effet chaque année dans votre stratégie énergétique. Voir les chapitres 66 et 2.

Conduire les chantiers

Dois-je recourir à un architecte pour rénover un immeuble entier ?

Pour un permis de construire, une personne morale doit toujours y recourir, hors exploitation agricole. Une personne physique y est tenue lorsque la surface de plancher dépasse 150 m², ce qui est le cas de presque tout immeuble collectif. Même sans obligation, l'architecte ou un maître d'œuvre est utile dès que la structure ou la façade change. Voir le chapitre 67.

Puis-je invoquer les allègements prévus pour le particulier qui rénove son logement ?

Non. Le régime allégé de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS) et l'exception aux sanctions du défaut d'assurance dommages-ouvrage visent la personne qui fait des travaux pour son propre usage ou celui de sa famille. Un immeuble destiné à la location n'entre pas dans ces cas. Désignez un coordonnateur SPS dès la conception lorsque plusieurs entreprises interviennent et souscrivez la dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier lorsque les travaux y sont soumis. Voir les chapitres 67 et 72.

Le taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée s'applique-t-il à la rénovation lourde de mon immeuble ?

Les taux de 10 % et de 5,5 % s'appliquent aux travaux dans des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans, quelle que soit la qualité du propriétaire. Ils sont exclus lorsque les travaux rendent l'immeuble neuf, notamment s'ils remettent à l'état neuf la majorité des fondations ou des éléments porteurs, la majorité des façades hors ravalement ou les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre. Pour un loueur qui ne récupère pas la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le taux pèse directement sur le budget. Voir les chapitres 67 et 70.

Puis-je donner congé à mes locataires pour rénover l'immeuble ?

Non. La loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de congé pour travaux, le bailleur ne pouvant donner congé à l'échéance que pour reprendre, pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Un chantier qui impose de vider un logement se prépare donc par un accord avec le locataire ou attend son départ. Un relogement temporaire se formalise par un accord écrit, à faire relire, car il peut être analysé comme un nouveau bail ou comme un congé déguisé. Voir le chapitre 67.

Fermer tout l'immeuble pendant le chantier peut-il me faire perdre le statut de LMP ?

Oui. Une fermeture totale pendant la plus grande partie d'une année peut faire passer les recettes de location meublée sous 23 000 € et faire perdre le statut pour l'année concernée. Dans l'exemple du guide, un immeuble de douze logements fermé neuf mois ne produit plus que 19 800 € de recettes, alors qu'un phasage en trois tranches les maintient à 52 800 € pour un coût total presque identique. Faites simuler les scénarios de phasage avec votre expert-comptable avant de choisir. Voir le chapitre 67.

Mon entreprise de travaux peut-elle exiger une garantie de paiement ?

Oui. L'article 1799-1 du Code civil impose au maître d'ouvrage d'un marché privé de garantir le paiement au-delà de 12 000 € hors taxes (HT), par un crédit spécifique versé directement à l'entreprise ou, à défaut, par un cautionnement. Ce mécanisme n'épargne que celui qui contracte pour des besoins étrangers à une activité professionnelle, ce qui n'est pas le cas d'un loueur qui rénove ses logements. Sans garantie, l'entreprise peut suspendre le chantier après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours. Voir le chapitre 68.

Qu'est-ce que je risque si un sous-traitant non déclaré intervient sur mon chantier ?

Le maître d'ouvrage qui connaît sa présence doit mettre en demeure l'entreprise principale de le faire accepter, puis exiger une caution ou une délégation de paiement. L'exception prévue pour la personne qui construit son propre logement ne vise pas le loueur. S'il manque à ces obligations, il peut être condamné à indemniser le sous-traitant impayé, ce qui revient à payer deux fois une partie des travaux. Voir les chapitres 68 et 13.

Comment appliquer des pénalités de retard à une entreprise ?

La pénalité est une clause pénale qui doit être prévue au marché, avec sa base de calcul, son montant journalier, les causes de prolongation et un plafond. Sauf inexécution définitive, elle n'est encourue qu'après une mise en demeure. Le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive. Constatez le retard par écrit puis déduisez le décompte de la situation suivante ou du solde, jamais de la retenue de garantie. Voir le chapitre 68.

Comment fonctionne la retenue de garantie ?

Si le marché la prévoit, vous pouvez retenir au plus 5 % du montant du marché pour garantir la levée des réserves faites à la réception. Les sommes doivent être consignées chez un consignataire accepté par les deux parties, sauf caution bancaire fournie par l'entreprise. Elles sont libérées un an après la réception sauf opposition motivée notifiée par lettre recommandée. Elles ne couvrent ni les pénalités ni les désordres apparus ensuite. Voir le chapitre 68.

Puis-je relouer les logements dès la fin des travaux ?

Pas avant d'avoir prononcé une réception expresse. L'installation de locataires et le paiement de la quasi-totalité du prix sont des indices de réception tacite, qui couvrirait les défauts apparents non réservés. Prononcez la réception logement par logement s'il le faut, avec des réserves précises, puis exigez le dossier des ouvrages exécutés. Voir le chapitre 68.

Puis-je faire travailler mes ouvriers sous le statut de micro-entrepreneur ?

Non, lorsqu'ils travaillent régulièrement sur vos chantiers, à vos horaires, avec votre matériel et selon vos instructions. Ils sont alors en principe salariés et le recours au statut d'indépendant expose à une requalification en contrat de travail et à des poursuites pour travail dissimulé. Dès le premier salarié, vous devez évaluer les risques de chantier dans le document unique et délivrer les habilitations électriques nécessaires. Voir les chapitres 69 et 12.

Mes salariés qui rénovent les logements doivent-ils avoir la carte BTP ?

Oui. Tout employeur dont les salariés exécutent des travaux de bâtiment, même à titre occasionnel ou accessoire, doit les déclarer pour obtenir la carte d'identification professionnelle du bâtiment et des travaux publics. Une entreprise de location dont le bâtiment n'est pas l'activité principale est donc concernée pour la rénovation, la maintenance ou la peinture. Un manquement est passible d'une amende administrative par salarié non déclaré. Voir le chapitre 69.

Le salaire de mon équipe interne est-il une charge déductible ?

Cela dépend des travaux réalisés. Le salaire affecté à l'entretien est une charge de l'exercice, alors que celui affecté à une rénovation lourde entre dans le coût de production du composant et s'amortit sur sa durée. Votre propre temps de travail d'exploitant individuel ne s'ajoute ni aux charges ni à la valeur des immobilisations. Tenez des feuilles de temps par chantier et par nature de travaux pour justifier la ventilation. Voir les chapitres 69 et 71.

Mon assurance de propriétaire couvre-t-elle les dommages causés par mes propres travaux ?

Pas forcément, car beaucoup de contrats de propriétaire excluent ou limitent les dommages causés par des travaux réalisés par l'assuré. Faites confirmer par écrit que votre contrat couvre l'activité de travaux exercée par vous-même et par vos salariés. Aucune assurance décennale d'entreprise ne couvre par ailleurs les ouvrages réalisés en régie, dont vous supportez seul les désordres. Voir les chapitres 69 et 72.

Qu'est-ce que je risque en revendant un immeuble que j'ai rénové moi-même ?

Le Code civil répute constructeur celui qui vend un ouvrage qu'il a construit ou fait construire. Le loueur qui revend dans les dix ans de travaux qualifiés d'ouvrage répond donc envers l'acquéreur des dommages qui compromettent la solidité ou rendent l'immeuble impropre à sa destination, sur son patrimoine s'il n'est pas assuré. Confiez la structure, la couverture et l'étanchéité à des entreprises assurées et conservez un dossier de travaux complet pendant au moins dix ans. Voir les chapitres 69 et 72.

Les aides, la fiscalité et l'assurance des travaux

Le statut de LMP me ferme-t-il l'accès aux aides à la rénovation ?

Non, le statut fiscal ne crée pas en lui-même d'exclusion. Ce sont la personne qui détient le logement, ses ressources, le nombre de logements déjà aidés et le bail signé après travaux qui décident, aide par aide. Les primes liées aux certificats d'économies d'énergie (CEE), la TVA à taux réduit et MaPrimeRénov' Copropriété restent ouvertes, alors qu'une société ne peut pas bénéficier de MaPrimeRénov'. Voir le chapitre 70.

Puis-je obtenir l'aide de l'Anah avec conventionnement pour un logement loué meublé ?

Non. La convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) impose un bail d'habitation vide, ainsi qu'un loyer et des ressources du locataire plafonnés pendant au moins six ans. Louer vide certains lots pour en bénéficier les sort de l'activité meublée, leurs loyers devenant des revenus fonciers qui ne comptent plus dans les recettes du statut LMP. Mesurez cet effet avant de signer, surtout si vos recettes sont proches du seuil. Voir le chapitre 70.

Mes lots loués en meublé de tourisme peuvent-ils priver ma copropriété de MaPrimeRénov' Copropriété ?

Oui, car l'aide suppose qu'au moins 65 % des lots principaux soient occupés en résidence principale, taux porté à 75 % au-delà de vingt lots d'habitation. Des lots en meublé de tourisme ou vacants font baisser ce taux et peuvent faire perdre l'aide à tous les copropriétaires, alors que des baux meublés de résidence principale y contribuent. Préparez avec le syndic un tableau de l'occupation des lots avant le dépôt du dossier. Voir le chapitre 70.

Dans quel ordre faut-il procéder pour obtenir une prime CEE ?

Acceptez d'abord l'offre d'un fournisseur d'énergie, signez ensuite le devis d'une entreprise reconnue garante de l'environnement (RGE), puis faites réaliser les travaux et envoyez le dossier. Un devis signé avant l'acceptation de l'offre fait perdre la prime. Sur un parc, l'erreur se répète sur tous les logements concernés, d'où l'intérêt d'intégrer ce contrôle de date à votre procédure de commande de travaux. Voir les chapitres 70 et 68.

Une prime reçue pour des travaux est-elle imposable l'année de son versement ?

En principe oui, car une aide reçue est un produit imposable au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'article 42 septies du Code général des impôts (CGI) permet toutefois, sur option, d'étaler l'imposition des subventions publiques et des primes CEE au rythme de l'amortissement du bien qu'elles financent. Sans option, la somme est comprise dans le résultat de l'exercice de son attribution. Voir les chapitres 70 et 71.

Puis-je classer des travaux en charges pour créer un déficit imputable sur mon revenu global ?

Non, la qualification se décide sur la nature des travaux et jamais sur l'effet fiscal recherché. Une charge peut créer un déficit imputable sur le revenu global d'un LMP, alors qu'une immobilisation ne produit qu'un amortissement, qui ne peut ni créer ni augmenter un déficit. C'est précisément le terrain que l'administration contrôle, une requalification entraînant rappel d'impôt, intérêts de retard et le cas échéant majorations. Voir les chapitres 71 et 77.

Comment distinguer une charge d'une immobilisation pour des travaux ?

Une dépense qui augmente les avantages économiques futurs du bien, prolonge notablement sa durée d'utilisation ou en accroît la valeur est immobilisée et amortie. Celle qui maintient seulement l'immeuble en état d'usage est une charge de l'exercice. Une remise en peinture entre deux locataires est ainsi une charge, alors qu'une réfection complète de la couverture ou une cuisine équipée neuve s'immobilisent. Demandez des devis et factures ventilés par poste et par logement. Voir le chapitre 71.

Que faire de l'ancien composant lorsque je refais une toiture ?

Le nouveau composant est immobilisé et l'ancien sort du bilan, sa valeur nette comptable étant passée en charges. Si son coût d'origine est inconnu, il est reconstitué, les petites et moyennes entreprises pouvant retenir le coût de remplacement comme valeur brute. Cette sortie suppose une décomposition fiable dès l'acquisition ou dès le passage au réel. Voir les chapitres 71 et 76.

Puis-je passer en charges le mobilier d'un logement parce que chaque meuble coûte moins de 500 € ?

Non. La tolérance admet en charges certains biens de faible valeur unitaire, jusqu'à 500 € HT, mais elle exclut l'équipement initial et le renouvellement complet. L'ameublement complet d'un logement meublé s'inscrit donc à l'actif et s'amortit. Un remplacement isolé, comme une bouilloire ou une chaise, reste en revanche une charge. Voir les chapitres 71, 75 et 76.

Mes travaux se comptabilisent-ils hors taxes ou toutes taxes comprises ?

Le loueur en meublé qui n'est pas redevable de la TVA ne la récupère pas et comptabilise ses charges et immobilisations toutes taxes comprises. Le professionnel qui fournit des prestations para-hôtelières soumises à la TVA déduit en principe la taxe et comptabilise hors taxes. La TVA déduite sur un immeuble n'est toutefois définitivement acquise qu'au terme d'une période de surveillance de vingt ans. Voir les chapitres 71 et 80.

L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un loueur professionnel ?

Oui, pour la construction, l'extension et la rénovation importante, sans aucune des exceptions prévues pour le particulier qui construit pour lui-même ou sa famille. Elle doit être souscrite par le propriétaire avant l'ouverture du chantier. Le défaut d'assurance est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus. Voir le chapitre 72.

Le remplacement d'une chaudière impose-t-il une dommages-ouvrage ?

En principe non. Selon le guide du bailleur privé, la Cour de cassation a jugé le 21 mars 2024 que l'installation d'un élément d'équipement sur un bâtiment existant ne relève pas de la garantie décennale lorsqu'elle ne constitue pas en elle-même un ouvrage. Pour ces travaux, la solidité financière de l'entreprise et sa responsabilité contractuelle comptent davantage. Faites confirmer par l'assureur, avant leur début, la qualification des travaux dont l'ampleur fait doute. Voir le chapitre 72.

La dommages-ouvrage couvre-t-elle mes pertes de loyers ?

Non. La garantie obligatoire ne couvre ni la privation de jouissance ni la perte de loyers, qui ne sont indemnisées qu'au titre d'une extension facultative. Pour un bailleur, c'est souvent la perte la plus lourde après un sinistre. Demandez un devis pour cette extension ainsi que pour les dommages aux existants, que les assurances obligatoires ne couvrent pas. Voir les chapitres 72 et 97.

Dois-je redemander l'attestation décennale d'un artisan qui travaille pour moi depuis des années ?

Oui, à chaque nouveau chantier. Une entreprise peut changer d'assureur, réduire ses activités garanties ou laisser son contrat se résilier. Vérifiez l'identité, les activités garanties lot par lot, la période de validité et le montant de chantier assuré, puis archivez l'attestation au moins dix ans après la réception. Voir le chapitre 72.

Dans quels délais l'assureur dommages-ouvrage doit-il répondre ?

À compter de la réception d'une déclaration complète, l'assureur dispose de 60 jours pour prendre position sur la garantie et de 90 jours pour présenter une offre d'indemnité. Le versement intervient dans les 15 jours de l'acceptation. Si l'offre paraît insuffisante et que les travaux ne peuvent attendre, vous pouvez obtenir une avance d'au moins les trois quarts du montant proposé. Voir le chapitre 72.

La copropriété et la division des immeubles

Si je détiens plus de la moitié des tantièmes, ai-je la majorité des voix ?

Non. Les voix du copropriétaire qui détient plus de la moitié des parties communes sont réduites à la somme des voix de tous les autres copropriétaires, présents ou non. Avec 620 tantièmes sur 1 000, vous ne disposez plus que de 380 voix, alors que vous payez toujours 62 % des charges générales. Vous décidez en pratique des résolutions de l'article 24 et, par la passerelle, de celles de l'article 25 lorsque les minoritaires sont peu présents, jamais seul de celles de l'article 26 ni de l'unanimité. Voir le chapitre 73.

Puis-je répartir mes lots entre plusieurs sociétés ou des proches pour échapper à la réduction des voix ?

Chaque titulaire est en principe un copropriétaire distinct, mais une répartition conçue dans le seul but de contourner la règle expose à une contestation pour fraude. Les juges apprécient souverainement la manœuvre et annulent les cessions frauduleuses ou les décisions qui en découlent. La fraude ne se présume pas, d'où l'intérêt de pouvoir démontrer des motifs propres, fiscaux, familiaux ou de financement. Voir le chapitre 73.

Combien de pouvoirs puis-je recevoir en assemblée générale ?

Trois au plus. L'exception qui lève cette limite lorsque le mandataire et ses mandants ne dépassent pas 10 % des voix du syndicat ne joue presque jamais pour un gros copropriétaire. Les pouvoirs reçus au-delà sont écartés, ce qui peut fragiliser les votes et ouvrir une contestation. Le syndic, son conjoint, ses proches et ses préposés ne peuvent recevoir aucun mandat. Voir le chapitre 73.

Quelles règles s'appliquent si la copropriété ne compte que deux copropriétaires ?

Un régime propre s'applique quel que soit le nombre de lots. Le copropriétaire qui dispose de plus de la moitié des voix prend seul les décisions de l'article 24, celles de l'article 25 supposant les deux tiers des voix. Chaque décision prise hors assemblée doit être notifiée à l'autre, faute de quoi elle lui est inopposable. Une assemblée annuelle reste obligatoire pour le budget et l'approbation des comptes. Voir le chapitre 73.

Puis-je être syndic bénévole de mon immeuble ?

Oui, si vous êtes une personne physique copropriétaire de l'immeuble, désignée à la majorité de l'article 25 pour trois ans au plus. Vous devez ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat dans les trois mois de votre désignation. Cumuler ce rôle avec la position de copropriétaire majoritaire suppose une comptabilité strictement séparée, des décisions votées et une assurance de responsabilité civile. Voir le chapitre 73.

À quel moment mon immeuble devient-il une copropriété ?

Lorsqu'un deuxième propriétaire acquiert un lot, par une vente, une donation, un partage ou un apport de lots à une société. Tant que vous restez seul propriétaire, il n'y a pas de copropriété, même si l'immeuble est découpé en logements et doté d'un règlement. Une simple mention dans l'état descriptif de division ne suffit pas à écarter le statut, qui s'impose par l'effet de la loi. Voir le chapitre 74.

Pourquoi établir l'état descriptif de division avant de vendre le premier lot ?

Chaque vente, donation, apport partiel ou garantie bancaire lot par lot suppose des lots juridiquement identifiés. Les documents s'établissent plus simplement en monopropriété, sans négociation, alors qu'après la première vente toute modification passe par l'assemblée générale. Le guide conseille de les faire établir lors d'une rénovation, quand les plans sont à jour et les logements vides. Voir le chapitre 74.

Le diagnostic technique global est-il obligatoire pour mettre mon immeuble en copropriété ?

Oui, pour un immeuble de plus de dix ans destiné en tout ou partie à l'habitation, l'obligation s'appréciant à la date de la division. Ce diagnostic analyse l'état apparent des parties communes et des équipements, comporte un DPE de l'immeuble et évalue sommairement les travaux à prévoir, notamment dans les dix ans. Il est réalisé par un professionnel qualifié dont les honoraires sont libres. Voir le chapitre 74.

Comment calculer les tantièmes de mes lots ?

La quote-part de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative, selon sa consistance, sa superficie et sa situation, sans égard à son utilisation. Le géomètre-expert applique en pratique des coefficients de pondération et le règlement doit indiquer la méthode retenue. Une grille qui avantage vos lots conservés peut être révisée en justice lorsque la part d'un lot dépasse de plus d'un quart ce qu'elle devrait être. Voir le chapitre 74.

Une division en volumes permet-elle d'échapper aux règles de la copropriété ?

Seulement pour un ensemble dont les entités sont réellement autonomes, par exemple des bâtiments aux usages différents sur une même dalle. La loi de 1965 s'applique à défaut d'une convention qui confie la gestion à une structure dotée de la personnalité morale et suffisamment organisée, en pratique une association syndicale libre. Diviser en volumes un immeuble simple expose à l'application du statut par le juge. Voir le chapitre 74.

Le résultat imposable du loueur professionnel

Le statut de LMP change-t-il la façon de calculer mon résultat ?

Non, le résultat se calcule selon le droit commun des BIC, pour un LMP comme pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce qui change, c'est son sort. Le déficit s'impute sur le revenu global, le bénéfice supporte des cotisations sociales de travailleur indépendant et les logements inscrits à l'actif relèvent des plus-values professionnelles. Voir le chapitre 75.

Quels seuils déterminent mon régime d'imposition en location meublée ?

Pour la location meublée hors meublé de tourisme non classé, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes, le réel simplifié jusqu'à 286 000 € et le réel normal au-delà. Le meublé de tourisme non classé ne relève du micro-BIC que jusqu'à 15 000 €. Le régime s'apprécie sur les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière, si bien qu'il ne se perd qu'après deux années consécutives de dépassement. Voir le chapitre 75.

Un LMP peut-il rester au micro-BIC ?

Oui, si ses recettes restent sous le plafond, puisque le seuil du statut est bien inférieur. Ce régime ne permet toutefois ni de déduire les charges réelles, ni d'amortir les logements, ni de constater un déficit imputable sur le revenu global. Lors d'une vente, les amortissements réputés inclus dans l'abattement forfaitaire sont en outre imposés comme une plus-value à court terme. Voir les chapitres 75 et 88.

Faut-il déduire les frais d'acquisition ou les amortir ?

Les droits de mutation, les émoluments du notaire et les frais d'agence peuvent être déduits l'année de l'achat ou incorporés au prix de revient et amortis. L'option faite pour la première acquisition vaut pour toutes les suivantes. La déduction immédiate peut créer un déficit imputable sur le revenu global les années d'achat, d'où un choix à faire une fois pour tout le parc en mesurant ses effets sur les cotisations et la plus-value. Voir les chapitres 75 et 35.

Quand dois-je déposer ma liasse fiscale ?

Au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année suivant la clôture, avec un délai supplémentaire de quinze jours en cas de télétransmission. Pour les résultats de 2025, le calendrier fiscal fixait ainsi le dépôt au 5 mai 2026, soit le 20 mai 2026 avec ce délai. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO du foyer, qui comporte un volet social. Voir les chapitres 75 et 100.

Puis-je renoncer à amortir une année pour afficher un bénéfice ?

Pas sans conséquence. L'article 39 B du CGI impose de comptabiliser chaque année au moins l'amortissement linéaire, faute de quoi la déduction des amortissements différés est définitivement perdue. La plus-value est ensuite calculée comme si cet amortissement avait été pratiqué. Le loueur perd ainsi la déduction sans échapper à l'imposition correspondante. Voir les chapitres 76 et 78.

Quelle part du prix dois-je affecter au terrain ?

Le terrain ne s'amortit jamais et sa part se détermine selon les méthodes reprises par la doctrine, d'abord la comparaison avec des ventes de terrains nus, puis le coût de reconstruction, puis les données d'immeubles comparables. Un pourcentage forfaitaire non justifié n'entre dans aucune de ces méthodes. Conservez les éléments qui fondent votre chiffre, car la part du terrain est l'un des premiers points examinés en contrôle. Voir les chapitres 76 et 89.

Quelle différence entre un amortissement reporté et un amortissement irrégulièrement différé ?

L'amortissement comptabilisé mais non déduit en raison de la limite de l'article 39 C reste reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs. L'amortissement que vous n'avez pas comptabilisé est au contraire perdu et alourdit la plus-value. À la vente, le premier majore la valeur nette comptable alors que le second s'ajoute à la plus-value à court terme. Voir les chapitres 76 et 78.

Mon plan d'amortissement change-t-il quand je passe de LMNP à LMP ?

Non. Le changement de qualité n'entraîne pas les conséquences d'une cessation d'activité. Le plan se poursuit avec les mêmes composants et les mêmes durées, les amortissements reportés continuant d'être suivis et imputés dans les mêmes conditions. Voir le chapitre 76.

Que se passe-t-il si j'occupe ponctuellement un logement de l'activité ?

L'usage privé d'un logement inscrit à l'actif, par vous ou votre famille, oblige à comprendre dans le résultat la valeur locative réelle des locaux réservés à cet usage. L'amortissement continue d'être comptabilisé. Le retrait définitif du bien de l'activité est une autre opération, qui fait naître une plus-value imposable. Voir les chapitres 75, 76 et 78.

Puis-je garder un déficit en réserve pour une année plus imposée ?

Non. Le déficit du LMP s'impute obligatoirement sur le revenu global de l'année, puis sur celui des six années suivantes, du plus ancien au plus récent. Il ne se module pas et se perd s'il n'a pas été imputé à la fin de la sixième année. Seule la compensation avec une plus-value nette à long terme est facultative. Voir le chapitre 77.

Mon déficit de loueur peut-il réduire l'impôt sur le salaire de mon conjoint ?

Oui, si le foyer est LMP l'année concernée. Le revenu global s'entend de celui du foyer fiscal, si bien que le déficit de l'activité de l'un des époux ou partenaires s'impute sur les salaires ou les pensions de l'autre. Le statut s'apprécie lui-même au niveau du foyer, en additionnant les recettes de location meublée de tous ses membres. Voir les chapitres 77 et 2.

Mes déficits accumulés en LMNP deviennent-ils imputables sur mon revenu global quand je deviens LMP ?

Non. Les déficits nés lorsque le foyer était LMNP ne se déduisent ni du revenu global ni des bénéfices professionnels. Ils restent gelés et redeviennent imputables sur les bénéfices non professionnels si l'activité redevient non professionnelle, dans la limite de leur délai de dix ans. Voir le chapitre 77.

Pourquoi une partie de mes intérêts d'emprunt peut-elle ne pas être déductible ?

Lorsque le compte de l'exploitant devient débiteur du fait des prélèvements personnels, une quote-part des intérêts de l'activité est regardée comme supportée dans votre intérêt et non dans celui de l'entreprise. Elle est égale au rapport entre le solde débiteur moyen de ce compte et l'encours moyen des prêts, appliqué aux intérêts. Dans l'exemple du guide, 38 000 € d'intérêts avec un compte débiteur de 24 000 € en moyenne pour 760 000 € d'encours conduisent à réintégrer environ 1 200 €. Voir le chapitre 77.

Un loueur sans autre revenu peut-il perdre son déficit ?

Oui. Les amortissements de l'année et les amortissements reportés absorbent en priorité les bénéfices de l'activité, de sorte que le déficit global en report ne trouve à s'imputer que sur les autres revenus du foyer. Sans salaire ni pension, une partie du déficit peut se perdre au bout de six ans. Projetez donc sur six ans le revenu global du foyer avant une acquisition ou un programme de travaux qui ferait naître un déficit important. Voir les chapitres 77 et 88.

Les plus-values professionnelles et leurs exonérations

Quel régime de plus-value s'applique si j'ai été LMNP pendant des années avant de devenir LMP ?

Le régime applicable est celui de l'année de la cession. Un foyer LMP l'année de la vente relève des plus-values professionnelles pour un bien inscrit à l'actif, même après une longue période non professionnelle. La vente elle-même fait toutefois disparaître des loyers et peut faire perdre le statut l'année même, d'où l'intérêt de simuler le statut avant de signer la promesse. Voir les chapitres 78 et 79.

Comment ma plus-value se répartit-elle entre court et long terme ?

Pour un bien amortissable détenu depuis au moins deux ans, la plus-value est à court terme à hauteur des amortissements déduits et à long terme au-delà. La part à court terme s'ajoute au résultat et supporte le barème de l'impôt sur le revenu, sans abattement pour durée de détention. La part à long terme est imposée au taux de 12,8 %, auquel s'ajoutent les contributions sociales. Voir le chapitre 78.

Les amortissements reportés au titre de l'article 39 C augmentent-ils ma plus-value ?

Non. L'amortissement dont la déduction a été différée et qui n'a pas pu être imputé à la date de cession majore la valeur nette comptable retenue pour le calcul. Vous n'êtes donc pas imposé sur des amortissements dont vous n'avez jamais tiré avantage. La règle est différente pour les amortissements non comptabilisés et pour la réduction d'impôt en résidence services. Voir les chapitres 76 et 78.

Puis-je étaler l'imposition de ma plus-value à court terme ?

Oui, par parts égales sur l'exercice de réalisation et les deux suivants, si l'activité se poursuit après la vente. L'étalement ne s'applique pas en fin d'exploitation, puisque la cession de tout le parc ou la cessation rend immédiatement imposables les plus-values différées. Voir le chapitre 78.

Retirer un logement de l'activité pour l'occuper déclenche-t-il une imposition ?

Oui. Le retrait d'un bien de l'actif pour l'occuper, le louer nu ou le conserver dans le patrimoine privé fait naître une plus-value professionnelle, alors qu'aucun prix n'est encaissé. La valeur à retenir à cette date se détermine avec l'expert-comptable, de préférence sur la base d'une évaluation documentée. L'exonération de l'article 151 septies peut s'appliquer si ses conditions sont remplies l'année du retrait. Voir les chapitres 78 et 79.

Quels seuils de recettes ouvrent l'exonération de l'article 151 septies ?

Pour la location meublée, l'exonération est totale jusqu'à 90 000 € de recettes HT et partielle jusqu'à 126 000 €. Pour la para-hôtellerie, ces seuils sont de 250 000 € et 350 000 €. Les recettes retenues sont la moyenne des deux années civiles qui précèdent la clôture de l'exercice de cession, sans le prix de cession des immobilisations. L'exonération couvre aussi la part à court terme, à condition d'exercer à titre professionnel depuis au moins cinq ans. Voir le chapitre 79.

Mes années en LMNP comptent-elles dans les cinq ans d'activité exigés ?

Non. Seules les périodes d'exercice à titre professionnel se cumulent pour ce décompte. Un loueur devenu LMP depuis trois ans après dix ans de location non professionnelle ne remplit donc pas, en principe, la condition. Faites établir un historique du statut année par année pour dater le début de la période professionnelle. Voir le chapitre 79.

L'abattement pour durée de détention réduit-il la part à court terme ?

Non. L'abattement de l'article 151 septies B, de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, ne porte que sur la plus-value à long terme, totalement exonérée après quinze ans. Les amortissements déduits restent imposables au barème si aucune autre exonération ne s'applique. L'article 151 septies est le seul dispositif qui efface aussi cette part. Voir les chapitres 78 et 79.

L'exonération en cas de départ à la retraite s'applique-t-elle à mes immeubles ?

Non. La doctrine exclut les plus-values immobilières du loueur en meublé de l'article 151 septies A, comme de l'exonération de l'article 238 quindecies fondée sur la valeur de l'entreprise transmise. Seuls le mobilier et d'éventuels éléments incorporels peuvent en bénéficier, à condition de céder l'entreprise entière pour le départ à la retraite. Voir le chapitre 79.

Dans quel ordre s'appliquent l'abattement et l'exonération partielle ?

L'abattement de l'article 151 septies B s'applique d'abord à la plus-value à long terme, puis l'exonération de l'article 151 septies au solde, au taux qui résulte des recettes. Dans l'exemple du guide, appliquer directement un taux de 58,33 % sans abattement préalable laisserait 12 500 € imposables au lieu de 7 500 €. Voir le chapitre 79.

La TVA et les impositions de l'entreprise

Le statut de LMP rend-il mes locations soumises à la TVA ?

Non. La TVA dépend de chaque opération et non du statut. Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées, sans option possible, ce qui interdit de devenir redevable pour récupérer la taxe d'une acquisition ou de travaux. Elles deviennent taxables lorsque trois des quatre services para-hôteliers sont réellement fournis, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge et la réception de la clientèle. Voir les chapitres 80 et 58.

Mes parkings sont-ils soumis à la TVA ?

La location d'un emplacement de stationnement est en principe taxable. Elle reste exonérée lorsqu'elle est liée à la location d'un logement exonéré, consentie par le même bailleur dans le même immeuble ou le même ensemble immobilier. Des places louées à des tiers ou dans un autre immeuble que celui des logements constituent des opérations taxables. Voir le chapitre 80.

Quels sont les seuils de la franchise en base de TVA en 2026 ?

Pour l'hébergement, la franchise s'applique jusqu'à 85 000 € de chiffre d'affaires l'année précédente ou 93 500 € l'année en cours. Pour les prestations de services comme les parkings, les seuils sont de 37 500 € et 41 250 €. Un parc qui combine les deux perd la franchise dès que l'une des deux limites est atteinte. La franchise ne s'applique jamais aux opérations taxables sur option, comme un local commercial. Voir le chapitre 80.

Que change la suppression du régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027 ?

Les redevables qui en relevaient passent au régime réel normal et déposent la déclaration n° 3310-CA3, trimestrielle par défaut sous 1 000 000 € de chiffre d'affaires, mensuelle au-delà. La dernière déclaration annuelle, pour un exercice clos le 31 décembre 2026, est à déposer au plus tard le 4 mai 2027. Un exploitant para-hôtelier devra donc enregistrer recettes et TVA déductible au fil de l'eau. Cette suppression ne concerne pas le réel simplifié des bénéfices. Voir les chapitres 80 et 75.

Que se passe-t-il si je supprime les services de ma résidence ?

La TVA déduite sur un immeuble n'est définitive qu'au terme de vingt ans, à raison d'un vingtième par année. Si l'activité cesse d'être taxable avant ce terme, vous reversez la fraction correspondant aux années restant à courir. Dans l'exemple du guide, 40 000 € déduits en 2026 conduisent à reverser 28 000 € si les services sont supprimés en 2031. Chiffrez cette régularisation avant tout changement d'offre ou toute vente. Voir le chapitre 80.

Dois-je payer la cotisation foncière des entreprises pour mes logements meublés ?

Oui, dès que vos recettes de location meublée dépassent 5 000 €, que vous soyez LMP ou LMNP. Les exonérations prévues pour les loueurs visent toutes l'habitation personnelle du loueur et ne profitent pas à des logements achetés ou aménagés pour la location. La cotisation foncière des entreprises (CFE) se raisonne par entreprise, avec une cotisation minimum unique établie au lieu du principal établissement. Voir le chapitre 81.

Mes logements loués à l'année entrent-ils dans la base de la CFE ?

En principe non, car le locataire qui a la jouissance effective du logement en dispose. Les meublés de tourisme et les hébergements de courte durée restent au contraire sous le contrôle du loueur et entrent dans sa base pour leur valeur locative, sans réduction pour activité saisonnière. Un loueur sans bureau ni local est alors imposé sur la seule base minimum. Voir le chapitre 81.

Comment est fixée la base minimum de ma CFE ?

La commune ou l'intercommunalité la vote dans une fourchette qui dépend des recettes HT de l'avant-dernière année. Pour 2026, elle va par exemple de 250 € à 4 183 € pour des recettes de 100 001 € à 250 000 €. Contrôlez chaque année la tranche retenue et la commune du principal établissement indiquée sur l'avis. Voir le chapitre 81.

Dois-je payer la taxe additionnelle pour frais de chambres de commerce ?

La fiche officielle indique que les loueurs de meublés en sont exonérés, mais le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) vise ceux qui relèvent des exonérations liées à l'habitation personnelle. Un professionnel dont le parc est hors de son habitation doit donc vérifier sur son avis si cette taxe lui a été appliquée. En cas de doute, interrogez le service des impôts des entreprises. Voir les chapitres 81 et 82.

Jusqu'à quand puis-je contester mon avis de CFE ?

Jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement, soit le 31 décembre 2026 pour une CFE mise en recouvrement en 2025. Ce délai est plus court que celui des impôts déclarés par l'entreprise. Les motifs fréquents sont une tranche de recettes erronée, une commune contestable ou des logements loués à l'année intégrés à tort dans la base. Voir le chapitre 81.

Suis-je concerné par la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ?

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) suit la CFE et concerne donc les meublés, LMP ou LMNP, mais jamais la location nue de logements. Une déclaration de la valeur ajoutée est due au-delà de 152 500 € de chiffre d'affaires HT. La cotisation n'est effectivement payée qu'au-delà de 500 000 €. Voir le chapitre 82.

La CVAE est-elle supprimée en 2027 ?

Non. La loi de finances pour 2025 a ramené les taux de 2026 et 2027 au niveau de 2024 et repoussé la suppression définitive à 2030, calendrier que la loi de finances pour 2026 n'a pas modifié. Certaines pages officielles anciennes annoncent encore une suppression en 2027 et ne sont plus à jour. Voir le chapitre 82.

Mes amortissements réduisent-ils ma valeur ajoutée ?

Les dotations aux amortissements ne sont en principe pas déductibles, sauf pour les biens corporels donnés en location pour plus de six mois. Un logement loué par bail d'un an ou de neuf mois entre a priori dans cette exception, contrairement à un meublé loué à la nuitée ou à la semaine. Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et la CFE ne réduisent pas non plus la valeur ajoutée. Voir le chapitre 82.

L'embauche d'un agent d'entretien m'expose-t-elle à la taxe sur les salaires ?

Oui, si vos recettes ne sont pas soumises à la TVA, sauf si votre chiffre d'affaires reste sous les seuils de la franchise en base. Le taux normal est de 4,25 %, avec des taux majorés sur les fractions de salaire élevées. La taxe n'est pas due lorsque son montant annuel est inférieur à 1 200 € et une décote s'applique jusqu'à 2 040 €. Dans l'exemple du guide, un salaire imposable de 24 000 € génère environ 1 872 € de taxe. Voir les chapitres 82 et 12.

Puis-je obtenir un plafonnement de ma CFE en fonction de ma valeur ajoutée ?

Oui, lorsque la contribution économique territoriale (CET), qui réunit la CFE et la CVAE, dépasse 1,531 % de la valeur ajoutée en 2026 et 2027. Le dégrèvement se demande chaque année sur l'imprimé n° 1327-CET-SD, sans pouvoir ramener la cotisation sous la cotisation minimum de CFE. Il intéresse surtout l'exploitant de meublés de courte durée dont la base réelle est élevée. Voir les chapitres 81 et 82.

L'IFI et les impôts locaux du parc

Le statut de LMP exonère-t-il mes meublés de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Pas automatiquement. L'exonération au titre des biens professionnels suppose plus de 23 000 € de recettes de location meublée et un bénéfice net de cette activité supérieur à 50 % des revenus professionnels du foyer, bénéfice de la location compris. Le test repose donc sur le bénéfice, alors que le statut fiscal repose sur les recettes. La location nue, quelle que soit la taille du parc, n'ouvre aucune voie d'exonération. Voir le chapitre 83.

Mes meublés sont-ils exonérés d'IFI si mon bénéfice est nul après amortissement ?

Non. Une réponse ministérielle publiée le 9 avril 2024 confirme qu'une activité déficitaire ne remplit pas la condition des 50 %, même si les recettes dépassent 23 000 €. Un loueur dont le résultat est ramené à zéro par l'amortissement reste imposable sur ses meublés pour l'année concernée, même s'il n'a aucun autre revenu professionnel. Le calcul se refait chaque année à partir du résultat fiscal. Voir les chapitres 83 et 88.

Que deviennent mes emprunts lorsque mes meublés sont exonérés d'IFI ?

Ils cessent d'être déductibles, comme la taxe foncière et les autres dettes attachées à ces biens. L'exonération s'applique dès que ses conditions sont réunies, sans choix possible. Pour un parc récent financé entièrement à crédit, elle peut donc coûter plus qu'elle ne rapporte tant que la dette excède la valeur des logements. Voir le chapitre 83.

Ma pension de retraite compte-t-elle dans le test des 50 % de l'IFI ?

Selon le rapport du 122e Congrès des notaires de France, publié en 2026, non, alors qu'elle compte pour le statut de l'impôt sur le revenu. Les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values n'entrent pas davantage dans la comparaison. Un retraité dont le bénéfice de location est positif peut ainsi remplir la condition, sous réserve que la location reste son activité principale. Voir le chapitre 83.

Une société à responsabilité limitée de famille ou une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés permet-elle d'exonérer mes meublés d'IFI ?

Pas par elle-même. Les conditions de la location meublée individuelle sont alors remplacées par celles des parts sociales, qui supposent notamment une fonction de direction réelle, une rémunération normale représentant plus de la moitié des revenus professionnels et en principe au moins 25 % des droits de vote. Une détention passive ne suffit pas. Voir le chapitre 83.

Puis-je obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour un meublé vacant ?

Non, les locations meublées et saisonnières en sont exclues. Le dégrèvement vise le logement normalement destiné à la location, vacant indépendamment de la volonté du propriétaire pendant au moins trois mois consécutifs. Il n'est jamais automatique et se demande logement par logement, avant le 31 décembre de l'année qui suit celle où la vacance a atteint trois mois. Voir le chapitre 84.

Qu'est-ce que la nouvelle taxe sur la vacance applicable à partir de 2027 ?

Elle remplace les deux taxes existantes à partir des impositions de 2027. En zone tendue, elle s'applique de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % la première année puis 34 %, que la commune peut relever. Hors zone tendue, elle suppose une délibération et deux ans de vacance. Elle ne vise que les logements non meublés et n'est pas due si la vacance est involontaire, par exemple pour un logement proposé au prix du marché sans trouver preneur. Voir le chapitre 84.

Un meublé vide au 1er janvier est-il soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?

Il peut l'être, sauf si les locaux sont aménagés et réservés uniquement à la location. L'affectation exclusive se démontre par les baux successifs, les annonces, l'absence de tout usage personnel et une déclaration d'occupation à jour. Un bail qui prend effet avant le 1er janvier écarte la question. Voir le chapitre 84.

Quelle sanction en cas d'oubli de la déclaration d'occupation de mes logements ?

Une absence de déclaration ou une inexactitude peut entraîner une amende de 150 € par local. La déclaration se met à jour à chaque changement de situation, avant le 1er juillet de l'année suivante. Elle alimente aussi la taxe sur les résidences secondaires et la taxe sur la vacance, si bien qu'un parc mal déclaré reçoit des avis erronés. Intégrez sa mise à jour à chaque entrée et à chaque sortie de locataire. Voir le chapitre 84.

Puis-je récupérer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sur mes locataires de meublés ?

Pas avec un forfait de charges, dans lequel la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est réputée comprise. Elle reste alors à votre charge définitive et doit être prise en compte en fixant le forfait. Lorsqu'elle est récupérable, seul le montant de la taxe peut être réclamé, sans les frais de gestion. Une TEOM non réclamée peut encore l'être pendant trois ans. Voir les chapitres 84 et 60.

L'impôt du foyer et la gestion fiscale

Le LMP paie-t-il les prélèvements sociaux de 18,6 % sur son bénéfice ?

Non. Ces prélèvements visent le bénéfice du LMNP, alors que le LMP verse des cotisations sociales qui ouvrent des droits. Sur ses revenus d'activité, il supporte une contribution sociale généralisée (CSG) de 9,2 %, dont 6,8 % déductibles, ainsi qu'une contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) de 0,5 %. La part non déductible de la CSG et la CRDS sont réintégrées au résultat fiscal. Voir les chapitres 85 et 92.

Mes acomptes d'impôt peuvent-ils être trimestriels ?

Oui. Par défaut, l'acompte sur les bénéfices est prélevé le 15 de chaque mois, mais vous pouvez opter pour les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre. L'option se formule au plus tard le 1er octobre de l'année précédente, impots.gouv.fr invitant à le faire avant le 30 septembre. Vous pouvez aussi reporter jusqu'à trois échéances mensuelles ou une échéance trimestrielle, sans réduire le total de l'année. Voir le chapitre 85.

Puis-je baisser mes acomptes après une année de gros travaux ?

Oui, par une modulation dans votre espace particulier, si le prélèvement estimé est inférieur de plus de 5 % à celui qui s'appliquerait sans elle. Une modulation trop optimiste est sanctionnée par une majoration lorsque l'écart avec l'impôt finalement dû est important. Fondez l'estimation sur une situation intermédiaire établie avec l'expert-comptable, qui doit aussi valider la qualification des travaux en charges. Voir le chapitre 85.

Comment éviter un rattrapage d'impôt la première année d'activité ?

Faute de revenu déclaré, aucun acompte n'est calculé l'année du démarrage et l'administration n'en appelle qu'à partir de septembre de l'année suivante. Sans démarche, l'impôt de la première année s'ajoute alors aux premiers acomptes. Un acompte spontané, demandé dans votre espace particulier, lisse cette charge. Voir les chapitres 85 et 6.

Un bénéfice exceptionnellement élevé peut-il bénéficier du système du quotient ?

Non. La doctrine écarte les revenus tirés de l'activité habituelle, même lorsque leur montant varie fortement d'une année à l'autre. Le système vise un revenu qui ne peut pas, par nature, être recueilli chaque année et qui dépasse la moyenne des revenus des trois années précédentes. Le traitement d'un profit de cessation se discute au cas par cas. Voir le chapitre 85.

Dois-je encore adhérer à un centre de gestion agréé ?

Ce n'est plus une nécessité fiscale. La majoration du bénéfice des non-adhérents a disparu depuis l'imposition des revenus de 2023 et la loi de finances pour 2025 a abrogé l'agrément, sans effet depuis le 16 février 2025. Les services encore proposés relèvent désormais du contrat et leur utilité dépend de ce que fournit déjà votre expert-comptable. Voir le chapitre 86.

La réduction d'impôt pour frais de comptabilité existe-t-elle encore ?

Non. Elle s'est appliquée pour la dernière fois aux exercices clos au plus tard le 31 décembre 2024 et disparaît à compter de l'imposition des revenus de 2025. Elle était égale aux deux tiers des frais dans la limite de 915 € par an. La plupart des loueurs professionnels en étaient de toute façon exclus, leurs recettes dépassant les limites du régime micro. Voir le chapitre 86.

Dois-je conserver mes anciennes attestations d'adhésion ?

Oui. Pour une année antérieure à 2023 encore ouverte au contrôle, un rehaussement chez un non-adhérent serait majoré au taux de l'année concernée. Conservez pendant six ans le bulletin d'adhésion et les attestations, puis relisez votre lettre de mission pour en retirer les prestations liées aux anciennes missions légales. Voir le chapitre 86.

Qu'est-ce que l'examen de conformité fiscale ?

C'est une prestation par laquelle un tiers se prononce, de façon préventive, sur la conformité de points fiscaux courants, comme le fichier des écritures comptables, les amortissements ou la TVA. Il est indépendant des anciens organismes agréés et porte sur un exercice, à renouveler chaque année. Il doit être mentionné dans la déclaration de résultats et son compte rendu transmis au plus tard le 31 octobre qui suit le dépôt pour un exercice civil. Il ne porte ni sur le statut professionnel, ni sur les plus-values, ni sur la CFE. Voir le chapitre 86.

Que m'apporte l'examen de conformité fiscale en cas de contrôle ?

Sur un point validé, si vous avez suivi de bonne foi les recommandations, l'administration n'applique ni pénalités ni intérêts de retard en cas de rehaussement. Les droits restent dus et vous pouvez demander au prestataire le remboursement de la part de ses honoraires afférente à ce point. L'examen ne met donc pas à l'abri d'un contrôle et ne fige pas l'impôt. Voir les chapitres 86 et 89.

Le projet de loi de finances pour 2027 plafonne-t-il l'amortissement du LMP ?

Non selon son texte initial, qui vise la location meublée non professionnelle. Au 22 octobre 2026, aucune mesure n'était adoptée et le contenu final restait inconnu. Un foyer proche des seuils pourrait toutefois entrer dans le champ du plafonnement les années où il serait non professionnel. Voir les chapitres 87 et 76.

Quels plafonds prévoit le texte initial pour les loueurs non professionnels ?

L'amortissement serait limité à 2,5 % de la valeur des locaux et à 7 000 € par foyer et par an, ou à 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme. La fraction non déduite à compter de 2027 serait perdue. Le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant après les amortissements de l'exercice. Les résidences pour étudiants et pour personnes âgées relevant de catégories juridiques précises seraient exclues. Voir le chapitre 87.

Les amendements adoptés en commission sur la location meublée sont-ils acquis ?

Non. La commission des finances a rejeté l'ensemble de la première partie du projet, si bien que la séance publique repart du texte initial. Ces amendements n'ont de portée que s'ils sont de nouveau déposés et adoptés en séance. Distinguez toujours les mesures en vigueur, celles votées en séance et celles seulement adoptées en commission. Voir le chapitre 87.

Dois-je restructurer mon parc avant le vote du budget 2027 ?

Non. Un projet de loi n'est pas une règle, son contenu change au fil des lectures et peut être censuré par le Conseil constitutionnel. Reportez toute décision de structure, d'apport en société ou de changement de mode d'exploitation jusqu'à la promulgation, puis lisez la date d'entrée en vigueur de chaque article. Organiser artificiellement ses recettes pour franchir un seuil expose par ailleurs à l'abus de droit. Voir les chapitres 87 et 88.

Devenir LMP pour imputer des déficits est-il un abus de droit ?

Non, si les conditions du statut sont réellement remplies, car le dispositif est voulu par le législateur. Ce qui expose au risque, c'est la construction artificielle des conditions ou de leurs effets, comme un logement insuffisamment meublé ou un bail à un proche très en dessous du marché. Les rehaussements fondés sur un abus de droit à but exclusivement fiscal sont assortis d'une majoration de 80 %, ramenée à 40 % dans certains cas. Conservez la trace des raisons non fiscales de chaque décision importante. Voir le chapitre 88.

Qu'est-ce que l'acte anormal de gestion pour un loueur ?

C'est une dépense engagée hors de l'intérêt de l'exploitation, notion propre aux BIC. Une charge qui ne sert pas l'activité locative, comme un loyer consenti sans raison à un proche ou une dépense personnelle passée en comptabilité, est réintégrée dans le résultat. Le bailleur en location nue ne connaît pas cette analyse sous cette forme. Voir les chapitres 88 et 89.

Puis-je choisir l'ordre de mes ventes et de mes achats pour bénéficier de l'exonération de plus-value ?

Oui, le calendrier d'opérations réelles relève de la liberté de gestion. Une vente réalisée avant une phase d'acquisitions peut bénéficier de l'exonération totale, alors que la même vente après la croissance du parc n'en bénéficie que partiellement. Réduire artificiellement les recettes par des loyers anormalement bas relèverait en revanche de l'acte anormal de gestion ou de l'abus de droit. Voir les chapitres 88 et 79.

Comment sécuriser un choix fiscal incertain avant d'agir ?

Le rescrit général permet de demander à l'administration sa position sur l'application d'un texte à votre situation, seule une réponse expresse l'engageant. Le rescrit abus de droit permet de soumettre une opération envisagée, qui ne peut plus être contestée sur ce fondement faute de réponse dans les six mois. Dans les deux cas, la présentation doit être précise, complète et sincère. Voir le chapitre 88.

L'amortissement est-il toujours favorable au LMP ?

Il réduit l'impôt et les cotisations sur la durée, mais chaque euro amorti augmente la plus-value à court terme lors de la vente, sauf exonération. Un bénéfice ramené à zéro peut en outre faire perdre l'exonération d'IFI. L'amortissement décale l'impôt plus qu'il ne le supprime, d'où une comparaison à chiffrer chaque année avec l'expert-comptable. Voir les chapitres 88 et 83.

Le contrôle fiscal et le non-résident

Combien de temps peut durer une vérification de comptabilité ?

La vérification sur place est limitée à trois mois pour les entreprises dont les recettes ne dépassent pas les seuils du régime simplifié, six mois en cas de graves irrégularités. L'examen de comptabilité à distance doit aboutir dans les six mois de la réception d'un fichier des écritures comptables (FEC) complet et conforme. Ces délais ne courent qu'à compter de la remise d'un FEC conforme. Voir le chapitre 89.

Qu'est-ce que je risque si je ne peux pas produire un FEC conforme ?

Une amende de 5 000 € ou, en cas de rectification, de 10 % des droits rappelés si ce montant est plus élevé. Les bases peuvent en outre être évaluées d'office et vous perdez la garantie de durée de la vérification. Vérifiez à chaque clôture que le fichier peut être généré pour chaque exercice non prescrit. Voir le chapitre 89.

Que devient mon déficit si l'administration conteste mon statut de LMP ?

Le déficit imputé sur le revenu global est remis en cause, mais il n'est pas perdu. Il devient un déficit non professionnel, reportable sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. L'erreur la plus courante consiste à compter les dépôts de garantie dans les recettes du statut. Conservez avec chaque liasse le calcul des deux conditions. Voir les chapitres 89 et 2.

Quel délai ai-je pour répondre à une proposition de rectification ?

Trente jours à compter de sa réception, prorogés de droit de trente jours si vous le demandez avant l'expiration. Si le pli n'est pas retiré, le délai court de sa présentation au domicile. Chiffrez les conséquences en cascade sur les exercices suivants, les reports, les cotisations sociales et l'IFI avant de répondre point par point. Voir le chapitre 89.

La commission départementale peut-elle trancher un désaccord sur mes amortissements ?

Oui. Compétente pour le résultat industriel et commercial au régime réel, même déficitaire, elle peut se prononcer sur le principe et le montant des amortissements, la déductibilité des travaux immobiliers et l'acte anormal de gestion. Elle ne l'est pas pour les revenus fonciers, ce qui en fait un avantage du loueur professionnel. Son avis est consultatif mais compte dans la suite de la procédure et devant le juge. Voir le chapitre 89.

Qu'est-ce qui change en 2026 pour le statut de LMP d'un non-résident ?

À partir des revenus de 2026, ses revenus d'activité perçus à l'étranger entrent dans la comparaison avec ses recettes, lorsqu'ils sont soumis dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Jusqu'aux revenus de 2025, seuls ses revenus imposables en France comptaient, ce qui le rendait souvent LMP malgré lui. Un expatrié dont le salaire imposé à l'étranger dépasse ses recettes françaises devient ainsi LMNP. Voir le chapitre 90.

Un revenu étranger exonéré compte-t-il dans la comparaison ?

Non. Un revenu exonéré dans l'État de résidence, ou perçu dans un État sans impôt équivalent, ne satisfait pas la condition, si bien que le non-résident concerné peut rester LMP. Les revenus du patrimoine n'entrent pas davantage dans la comparaison. Conservez les avis d'imposition étrangers et une note de calcul datée pour chaque année. Voir le chapitre 90.

Mon déficit de LMP non-résident s'impute-t-il sur mes revenus étrangers ?

Non. Le revenu global d'un non-résident ne comprend que ses revenus imposables en France, si bien que le déficit ne s'impute que sur ses autres revenus de source française, puis se reporte sur six ans. Pour la plupart des non-résidents, cet avantage du statut a donc une portée limitée. Voir le chapitre 90.

Quel taux d'impôt s'applique à mon bénéfice de non-résident ?

Le barème s'applique aux seuls revenus de source française, sans pouvoir descendre sous un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € et de 30 % au-delà pour les revenus de 2025. Vous pouvez demander le taux moyen résultant du barème appliqué à vos revenus mondiaux, s'il est plus favorable. L'administration conseille d'opter systématiquement, en justifiant les revenus déclarés. Voir le chapitre 90.

Le prélèvement sur les plus-values des non-résidents s'applique-t-il à un LMP ?

Selon la doctrine, oui, car la location d'immeubles, même meublée, n'est jamais regardée comme une exploitation commerciale au sens de ce prélèvement. Il est déclaré et acquitté par le notaire lors de la vente. Son articulation avec le régime des plus-values professionnelles est complexe et discutée, d'où un calcul à établir par le notaire et l'expert-comptable avant la promesse. Voir le chapitre 90.

Les cotisations sociales du loueur

À partir de quand dois-je des cotisations sociales sur ma location meublée ?

Pour une location de longue durée, lorsque les recettes du foyer dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité, c'est-à-dire lorsque les conditions du statut LMP sont réunies. Pour un meublé de tourisme, le seul dépassement de 23 000 € de recettes suffit, même si le loueur reste LMNP pour l'impôt. Le seuil porte sur les recettes, si bien qu'un résultat nul grâce à l'amortissement n'écarte pas l'affiliation. Voir le chapitre 91.

Comment se calcule l'assiette de mes cotisations au régime réel ?

Depuis les revenus de 2025, l'Urssaf part du revenu brut social, c'est-à-dire du bénéfice avant déduction des cotisations obligatoires et de la CSG déductible, puis applique un abattement forfaitaire de 26 %. Pour les revenus de 2025, cet abattement est au minimum de 829 € et au maximum de 61 230 €. Les plus-values à long terme sont exclues de l'assiette, de même que les plus-values à court terme exonérées au titre des articles 151 septies, 151 septies A et 238 quindecies. Voir le chapitre 91.

Dois-je payer des cotisations si mon activité est déficitaire ?

Oui, au régime réel, des cotisations minimales restent dues. Pour la retraite de base des artisans et commerçants, la cotisation minimale est de 967 € en 2026 et permet de valider au moins trois trimestres. Prévoyez cette charge dès la première année du statut, en particulier en phase d'acquisition ou de gros travaux. Voir les chapitres 91 et 94.

Puis-je choisir entre cotisations sociales et prélèvements sociaux ?

Non. La bascule résulte du statut LMP, que le foyer remplit ou non chaque année, ou du seuil propre aux meublés de tourisme. Le loueur peut seulement anticiper et agir sur certains paramètres, comme le rythme des acquisitions ou le choix entre micro-BIC et réel, à condition que chaque décision ait une justification économique propre. Voir les chapitres 92 et 3.

Quel est le taux des prélèvements sociaux sur le bénéfice d'un LMNP ?

Depuis les revenus de 2025, il est de 18,6 %, dont 10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Une fraction de 6,8 % de la CSG est déductible du revenu imposable de l'année de son paiement. Ces prélèvements portent sur le bénéfice, n'ouvrent aucun droit et ne sont pas dus sur le revenu professionnel d'un LMP. Voir le chapitre 92.

Mon affiliation à l'Urssaf cesse-t-elle automatiquement quand je redeviens LMNP ?

Non. Une question écrite publiée le 22 septembre 2026 a relevé que le droit en vigueur ne prévoit pas explicitement le réexamen de l'affiliation lorsque les recettes repassent sous le seuil. Signalez vous-même la situation par écrit, en joignant le calcul du statut. Le remboursement de cotisations appelées à tort suppose que la sortie ait été signalée et justifiée. Voir les chapitres 92 et 2.

Mes revenus fonciers supportent-ils aussi des cotisations ?

Non. Le statut LMP ne concerne que la location meublée. Les revenus fonciers de logements loués nus restent soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, de même que ceux perçus par l'intermédiaire d'une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu qui loue nu. Un même foyer peut donc payer des cotisations sur son bénéfice meublé et des prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers. Voir les chapitres 92 et 4.

Pourquoi la bascule en LMP peut-elle alourdir ma charge sociale alors que mon bénéfice est faible ?

Parce que les cotisations minimales sont dues au régime réel même sans bénéfice, là où un LMNP au bénéfice nul ne paie aucun prélèvement social. Au micro-entrepreneur, les cotisations portent sur les recettes brutes. Une assiette inférieure à 4 582 € pendant trois ans ne donne en outre aucun droit aux indemnités journalières pour un arrêt commençant en 2026. Comparez les régimes sur plusieurs années, impôt et droits ouverts compris. Voir les chapitres 92 et 93.

La protection sociale et la retraite

Ai-je droit aux indemnités journalières dès que je deviens LMP ?

Non. L'artisan ou le commerçant doit justifier d'au moins douze mois d'affiliation continue dans son activité. Un arrêt pendant la première année n'ouvre pas de droit à ce titre, mais il peut relever du maintien de droits d'une activité précédente, par exemple salariée. Interrogez votre caisse dès l'affiliation. Voir le chapitre 93.

Comment sont calculées mes indemnités journalières de maladie ?

Elles sont égales à 1/730 du revenu cotisé moyen des trois années civiles précédant l'arrêt, retenu dans la limite du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), soit 65,84 € bruts par jour au plus en 2026. Elles sont nulles lorsque ce revenu moyen est inférieur à 4 582 € pour un arrêt commençant en 2026. Elles sont versées à partir du quatrième jour d'arrêt. Voir le chapitre 93.

Puis-je continuer à gérer mon parc pendant un arrêt de travail indemnisé ?

Les pages officielles ne précisent pas comment sont appréciés les actes d'un loueur en arrêt. Les visites, les états des lieux, les relances ou la conduite de chantiers peuvent être regardés comme une activité, susceptible d'entraîner la réduction ou la suppression des indemnités. Par prudence, organisez une délégation de la gestion et interrogez votre caisse primaire d'assurance maladie (CPAM) avant tout acte en cas de doute. Voir les chapitres 93 et 22.

Un accident sur un chantier de mon parc est-il couvert comme un accident du travail ?

Non. Le régime de base des travailleurs indépendants ne couvre ni l'accident du travail ni la maladie professionnelle, si bien que l'accident est indemnisé comme une maladie, avec les mêmes limites. Vous pouvez souscrire une assurance volontaire auprès de votre caisse d'assurance maladie ou une garantie individuelle accident privée. Voir les chapitres 93 et 97.

Quel capital décès le régime des indépendants verse-t-il à mes proches ?

Selon la page de l'Assurance maladie, le capital est de 20 % du PASS pour un artisan ou commerçant cotisant non retraité, soit 9 612 € en 2026, avec un capital orphelin de 5 % du PASS par enfant à charge. Cette page n'ayant pas été actualisée depuis 2021, faites confirmer le montant par la CPAM. Ce capital reste sans commune mesure avec les dettes d'un parc et ne remplace ni l'assurance emprunteur ni la prévoyance. Voir les chapitres 93 et 97.

Mes loyers me constituent-ils des droits à la retraite ?

Pas en LMNP de longue durée, dont les prélèvements sociaux n'ouvrent aucun droit. Le LMP, comme le loueur de meublés de tourisme au-delà de 23 000 € de recettes, cotise en revanche à la retraite de base et à la retraite complémentaire des indépendants. Ces droits sont proportionnels au revenu cotisé, qui peut être très inférieur aux loyers encaissés. Voir le chapitre 94.

Quel revenu dois-je déclarer pour valider quatre trimestres de retraite ?

En 2026, un trimestre correspond à 1 803 € de revenu cotisé, soit 7 212 € pour les quatre trimestres qu'une année peut donner au plus. Au micro-entrepreneur, il faut environ 14 000 € de recettes en location d'habitation, mais environ 42 800 € en meublé de tourisme en raison du taux réduit. Seules les cotisations réglées comptent, si bien qu'un retard de paiement peut faire perdre des trimestres. Voir les chapitres 94 et 96.

L'amortissement réduit-il ma future pension ?

Oui. Au régime réel, le revenu cotisé est le bénéfice, réduit par l'amortissement et les intérêts, alors que la pension de base se calcule sur les vingt-cinq meilleures années. Dans l'exemple du guide, dix années de location professionnelle ramenées à 6 000 € de bénéfice font baisser la pension de base de 10 000 € à 7 200 € par an. Ce n'est pas une raison de renoncer à amortir, mais un élément à mettre en balance avec l'économie réalisée. Voir le chapitre 94.

Mon départ à la retraite peut-il faire de moi un LMP ?

Oui. La pension fait partie des autres revenus d'activité comparés aux recettes de location meublée. Lorsqu'elle remplace un salaire plus élevé, les recettes peuvent la dépasser et le foyer devient LMP sans avoir rien changé à son patrimoine. Il doit alors des cotisations régies par le cumul emploi-retraite. Voir les chapitres 94 et 2.

Quelles règles de cumul emploi-retraite s'appliqueront si je pars à partir de 2027 ?

Pour un départ à compter du 1er janvier 2027, la pension est réduite du montant total des revenus d'activité avant l'âge légal. Entre l'âge légal et 67 ans, le cumul est libre sous un seuil annuel puis réduit de la moitié du dépassement, alors qu'il est libre à partir de 67 ans. Le seuil, évoqué à 7 000 € bruts, n'était pas encore fixé par décret au 24 septembre 2026. Les revenus d'un LMP étant des revenus d'activité, faites chiffrer l'effet sur votre pension avant de fixer la date de départ. Voir le chapitre 94.

Les situations particulières du loueur affilié

Les salaires de mon conjoint comptent-ils pour apprécier mon statut de LMP ?

Oui. Les traitements et salaires nets imposables de tous les membres du foyer fiscal font partie des autres revenus d'activité comparés aux recettes de location meublée. Un passage à temps partiel, un congé ou une disponibilité peuvent donc faire basculer le foyer en LMP sans décision patrimoniale. Faites le calcul avant de demander le changement de temps de travail. Voir les chapitres 95 et 2.

Mon employeur peut-il m'interdire de louer des meublés ?

Le salarié est tenu à une obligation de loyauté, qui interdit de concurrencer son employeur ou de lui nuire. L'activité doit en outre s'exercer hors du temps de travail. Une clause d'exclusivité, réservée aux salariés à temps plein, ne peut être opposée pendant un an à celui qui crée ou reprend une entreprise. La location de son patrimoine relève d'ordinaire de la gestion privée, mais en cas de doute informez votre employeur par écrit. Voir le chapitre 95.

Un fonctionnaire peut-il être loueur en meublé professionnel ?

La gestion du patrimoine personnel s'exerce librement et la location meublée de longue durée d'un LMNP s'y rattache. Le statut LMP ou l'affiliation d'un loueur de meublés de tourisme constituent en revanche une zone d'incertitude, qu'aucun texte ni aucune réponse officielle lue ne tranche. La prudence consiste à saisir votre administration par écrit avant toute immatriculation. Voir le chapitre 95.

Un agent public à temps plein peut-il gérer une société à responsabilité limitée de famille ?

Pas sans dérogation. Le Code général de la fonction publique interdit à l'agent à temps complet de participer aux organes de direction d'une société à but lucratif. Le Conseil d'État a jugé le 29 septembre 2026 que l'interdiction vaut même sans activité réelle de la société ni direction effective. Interrogez votre administration avant d'accepter tout mandat social, même familial. Voir le chapitre 95.

Mes cotisations de loueur me donnent-elles des trimestres en plus de mon salaire ?

Non. Une année civile ne peut donner plus de quatre trimestres et un salarié à temps plein les valide déjà avec son salaire, 7 212 € suffisant en 2026. Les cotisations de loueur lui apportent en revanche des points de retraite complémentaire des indépendants. Dans l'exemple du guide, 30 000 € de recettes de meublés de tourisme cotisées au taux de 6 % rapportent environ 15 points. Voir les chapitres 95 et 94.

Quelle différence entre micro-BIC et micro-entrepreneur ?

Le micro-BIC est un régime d'impôt qui applique un abattement forfaitaire aux recettes. Le micro-entrepreneur y ajoute un régime social, dans lequel les cotisations sont calculées sur les recettes à un taux forfaitaire. Il suppose une affiliation, donc des recettes au-delà des seuils qui la déclenchent, si bien qu'un LMNP au micro-BIC n'a pas à s'immatriculer comme micro-entrepreneur. Voir le chapitre 96.

Un meublé de tourisme non classé peut-il relever du micro-entrepreneur ?

Non au-delà de 23 000 € de recettes, car son plafond fiscal est de 15 000 €. Son exploitant relève alors du régime des travailleurs indépendants et cotise sur son bénéfice. Le meublé de tourisme classé relève du micro-entrepreneur si ses recettes de 2024 ou de 2025 n'ont pas dépassé 77 700 €. La location de longue durée y relève jusqu'à 83 600 € de recettes lorsque les conditions du statut LMP sont remplies. Voir le chapitre 96.

Quel taux de cotisations s'applique à mes chambres d'hôtes ?

Les sources officielles ne concordent pas. La fiche consacrée aux chambres d'hôtes indique 21,2 %, alors que la fiche générale applique 12,3 % à la fourniture de logement hors location meublée et meublé de tourisme. Faites confirmer par l'Urssaf la catégorie retenue avant l'ouverture. Les cotisations sont dues au-delà d'un revenu de 13 % du PASS, soit 6 248 € selon la fiche officielle. Voir le chapitre 96.

Le versement libératoire de l'impôt est-il intéressant pour un loueur micro-entrepreneur ?

Il est réservé aux foyers dont le revenu fiscal de référence de 2024 ne dépasse pas 29 315 € par part pour une application en 2026. Le taux est de 1,7 % du chiffre d'affaires pour les meublés de tourisme classés. Il n'est pas avantageux en soi, car il est dû même lorsque le foyer serait peu ou pas imposable au barème. Comparez chaque année avec l'impôt au barème selon votre taux marginal. Voir le chapitre 96.

Le micro-entrepreneur convient-il à un parc acheté à crédit ?

Rarement sans comparaison chiffrée. Les cotisations portent sur les recettes, quelles que soient les charges, si bien qu'un loueur dont les intérêts, la taxe foncière et les travaux absorbent l'essentiel des loyers paie autant qu'un loueur sans dette. Au régime réel, l'impôt et les cotisations portent sur le bénéfice, souvent très inférieur aux recettes les premières années. Voir les chapitres 96 et 75.

Les assurances du travailleur non salarié et la famille

Pourquoi une prévoyance indemnitaire peut-elle ne rien me verser pendant un arrêt ?

En mode indemnitaire, l'assureur compense la perte de revenu effectivement constatée. Pendant votre arrêt, les loyers continuent en principe d'arriver, si bien que la perte constatée peut être nulle. Le mode forfaitaire verse au contraire le montant prévu dès que l'arrêt est reconnu, ce qui permet de financer un gestionnaire de remplacement. Vérifiez aussi le revenu de référence retenu, souvent réduit par l'amortissement. Voir les chapitres 97 et 46.

Comment dimensionner ma prévoyance de loueur ?

Partez du coût de la continuité plutôt que du revenu déclaré. Chiffrez ce qu'il faudrait payer chaque mois pour que le parc reste géré pendant trois mois, six mois ou un an, mandat de gestion temporaire, interventions que vous réalisiez vous-même et dépenses du foyer compris. Pour le décès, le capital doit couvrir les dettes non assurées, les droits de succession et la réorganisation de la gestion. Voir les chapitres 97 et 22.

À quelles conditions puis-je déduire mes cotisations de prévoyance et de santé ?

Il faut être travailleur non salarié non agricole, adhérer à un contrat d'assurance de groupe et être à jour de ses cotisations aux régimes obligatoires. La déduction suppose aussi un régime réel, puisque le micro-BIC n'admet aucune charge réelle. Des cotisations sociales impayées peuvent faire perdre la déduction des cotisations facultatives. Voir le chapitre 97.

Quel plafond de déduction s'applique à mes contrats de prévoyance et de santé ?

Le plafond est de 3,75 % du bénéfice plus 7 % du PASS, sans dépasser 3 % de huit PASS, soit 11 534,40 € au plus pour 2026. Un plancher de 3 364,20 € joue même en cas de déficit. Les cotisations du conjoint collaborateur s'imputent sur la même enveloppe et la fraction qui dépasse le plafond n'est pas déductible. Voir le chapitre 97.

Quel délai pour déclarer une perte d'exploitation après une catastrophe naturelle ?

Trente jours à compter de la publication de l'arrêté de catastrophe naturelle, comme pour le sinistre lui-même. La franchise légale de 380 € indiquée par la fiche officielle vise les habitations et les biens à usage non professionnel, celle des biens professionnels se lisant dans votre contrat. Comparez aussi la période d'indemnisation de la perte de loyers à la durée réaliste d'une reconstruction. Voir les chapitres 97 et 117.

Mon conjoint qui m'aide doit-il avoir un statut ?

Oui, s'il travaille de façon régulière dans l'activité. Il choisit entre les statuts de conjoint collaborateur, de salarié ou d'associé, déclaré au guichet unique des formalités des entreprises. Les fiches officielles ne traitant pas expressément le loueur en meublé, faites confirmer par l'Urssaf le statut ouvert à votre conjoint et les cotisations correspondantes. Voir les chapitres 98 et 21.

Faut-il partager mon revenu avec mon conjoint collaborateur pour ses cotisations ?

Le partage ne coûte rien de plus au couple, mais il transfère au conjoint une partie des droits à la retraite du chef d'entreprise. Sans partage, le conjoint cotise en plus, sur un tiers du PASS ou sur un tiers ou la moitié du revenu du chef d'entreprise. Lorsque le revenu de l'activité est durablement faible, l'option fondée sur le PASS est la seule à assurer des droits significatifs au conjoint. Voir le chapitre 98.

Mon conjoint peut-il rester collaborateur après le 31 décembre 2026 ?

Le statut est limité à cinq ans depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2022. Les conjoints qui l'ont acquis entre 2017 et 2022 peuvent le conserver jusqu'au 31 décembre 2026 au plus tard, sauf dérogation pour les personnes nées en 1964 ou avant. À défaut d'autre choix, le conjoint est réputé salarié, ce qui fait de vous un employeur et peut faire perdre le statut de LMP. Accomplissez les démarches avant le 1er janvier 2027. Voir les chapitres 98 et 21.

Le salaire de mon conjoint est-il déductible de mon résultat ?

Selon la fiche officielle, il l'est en totalité sous le régime de la séparation de biens ou en cas d'adhésion à un centre de gestion agréé. Sous un régime de communauté sans adhésion, la déduction est limitée au montant annuel du salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic). Faites confirmer le plafond applicable à votre exercice par l'expert-comptable. Le salaire augmente aussi les autres revenus d'activité du foyer et peut faire perdre le statut de LMP ou l'exonération d'IFI. Voir les chapitres 98, 21 et 86.

Mon enfant peut-il assurer les états des lieux de l'été sans contrat ?

Seulement si l'aide reste une entraide familiale occasionnelle, spontanée, gratuite et sans lien de subordination. Un enfant qui assure chaque été tous les états des lieux d'une résidence sort de ce cadre et l'aide peut être requalifiée en travail dissimulé, puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende. Un contrat de travail à durée déterminée est alors la solution la plus simple. Voir les chapitres 98 et 12.

La comptabilité commerciale et la clôture

Pourquoi parle-t-on de comptabilité commerciale pour un loueur en meublé qui n'est pas commerçant ?

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les régimes réels imposent une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l'actif duquel figurent les biens loués. Cette comptabilité suit les définitions du plan comptable général (PCG), en application de l'article 38 quater de l'annexe III au Code général des impôts (CGI). Le loueur n'est pas nécessairement commerçant au sens du Code de commerce, mais il tient ses comptes selon les règles des entreprises commerciales. Voir le chapitre 99.

Quel régime réel s'applique à mon activité de location meublée ?

Pour 2026 à 2028, la location meublée d'habitation relève de la catégorie des prestations de services et le régime réel simplifié d'imposition (RSI) s'applique jusqu'à 286 000 € de chiffre d'affaires. La fourniture de logement de type hôtelier relève de la catégorie des ventes, avec une limite de 945 000 €. Au-delà, le loueur relève du régime réel normal, sur lequel le RSI peut aussi opter. Voir les chapitres 7 et 99.

La comptabilité super-simplifiée me dispense-t-elle de constater mes créances et mes dettes ?

Non. L'exploitant au RSI qui coche chaque année l'option sur la déclaration n° 2031 enregistre au jour le jour ses encaissements et ses paiements, mais il doit recenser à la clôture les loyers impayés, les factures non réglées et les loyers reçus d'avance. L'option ne dispense pas non plus du registre des immobilisations. Elle allège la saisie en cours d'année, pas la clôture. Voir les chapitres 99 et 100.

Puis-je tenir ma comptabilité de loueur professionnel sur un tableur ?

Un tableur peut servir à préparer les données, mais il ne garantit ni l'intangibilité ni la chronologie des écritures. Une écriture validée ne peut plus être modifiée et une erreur se corrige par une écriture nouvelle, la réouverture d'un exercice clos étant interdite. La comptabilité d'un loueur en meublé professionnel (LMP) au réel se tient donc dans un logiciel capable de valider les écritures et de produire un fichier des écritures comptables (FEC) conforme. Voir le chapitre 99.

Que risque-t-on si l'on ne remet pas le fichier des écritures comptables lors d'un contrôle ?

Le FEC se remet au début d'une vérification de comptabilité, en application de l'article L47 A du livre des procédures fiscales (LPF). Les délais qui limitent la durée du contrôle sur place ne courent qu'à partir de sa remise. Son défaut ou sa non-conformité est sanctionné par une amende de 5 000 € ou, si ce montant est plus élevé, de 10 % des droits rappelés, appliquée une fois par contrôle. Les bases d'imposition peuvent en outre être évaluées d'office. Voir les chapitres 89 et 99.

Quelle liasse fiscale dois-je déposer selon mon régime ?

Au RSI, la déclaration de résultats n° 2031 s'accompagne des tableaux n° 2033-A à 2033-G. Au régime réel normal, elle s'accompagne des tableaux n° 2050 à 2059. Pour un loueur en nom propre, les tableaux 2033-F et 2033-G, relatifs au capital social et aux participations, sont en général sans objet. Voir le chapitre 100.

Quelle est la date limite de dépôt de la liasse ?

La déclaration de résultats doit parvenir au service au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours calendaires pour les déclarations télétransmises. Pour l'exercice 2025, la date limite était ainsi fixée au 20 mai 2026 et celle de l'exercice 2026 sera publiée au printemps 2027. Un exercice clos le 31 août 2026 se déclare à la même échéance que l'exercice clos le 31 décembre 2026. Voir le chapitre 100.

Un loyer de janvier payé en décembre est-il une recette de décembre ?

Non. Les loyers sont des produits de l'exercice auquel ils se rapportent, de sorte qu'un loyer de janvier reçu en décembre est un produit constaté d'avance retiré des produits de l'exercice clos. À l'inverse, un loyer de l'exercice resté impayé au dernier jour s'ajoute aux produits comme créance. Les créances et produits constatés d'avance de l'ouverture se contrepassent pour ne pas être comptés deux fois. Voir les chapitres 100 et 106.

Un brouillon de liasse enregistré dans mon espace professionnel vaut-il déclaration ?

Non. En mode d'échange de formulaires informatisé (EFI), seuls la validation et l'émission du certificat de dépôt constituent la déclaration. Conservez ce certificat, qui est opposable à l'administration. La déclaration doit aussi être signée par l'exploitant, une déclaration non signée étant irrégulière. Voir le chapitre 100.

Où reporter le résultat de la liasse sur ma déclaration de revenus ?

Le résultat fiscal de la déclaration n° 2031 se reporte sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées professionnelles. Un bénéfice reporté dans la rubrique des locations non professionnelles, ou l'inverse, change le traitement du déficit et le calcul des prélèvements sociaux ou des cotisations. Établissez la liasse en premier, puis contrôlez la concordance des deux montants. Voir les chapitres 77, 92 et 100.

L'expert-comptable et la facturation électronique

Suis-je obligé de confier ma comptabilité à un expert-comptable ?

Non. Le monopole de la profession porte sur la tenue des comptes d'autrui et un loueur peut tenir lui-même sa comptabilité, établir ses comptes annuels et transmettre sa liasse. Cette autonomie suppose toutefois un outil de télétransmission et une compétence réelle sur les questions de qualification, comme la distinction entre charge et immobilisation, l'article 39 C du CGI ou la plus-value professionnelle. Voir le chapitre 101.

Un gestionnaire ou une plateforme en ligne peut-il tenir ma comptabilité ?

Seulement s'il est inscrit à l'ordre des experts-comptables. Les professionnels de l'expertise comptable sont les experts-comptables, les sociétés d'expertise comptable, leurs succursales et les associations de gestion et de comptabilité (AGC). Lorsqu'une offre promet une liasse « clé en main », vérifiez qui tient réellement les comptes et qui signe les travaux. Voir le chapitre 101.

Que doit prévoir la lettre de mission de mon expert-comptable ?

Elle définit la mission, les droits et obligations des parties et les conditions financières, en application de l'article 151 du décret n° 2012-432 du 30 mars 2012. Pour un LMP, elle précise les déclarations établies par le cabinet, les missions exclues, les documents à fournir avec leurs dates, les honoraires, la résiliation et le sort des fichiers en fin de mission. Ce qui n'y est pas écrit n'est pas dû, comme un contrôle annuel du statut de LMP ou le calcul des cotisations sociales. Voir le chapitre 101.

Le recours à un expert-comptable me décharge-t-il de ma responsabilité fiscale ?

Non. La déclaration de résultats est signée par l'exploitant et, en cas de redressement, l'impôt, les intérêts de retard et les majorations sont dus par le loueur. Celui-ci peut ensuite rechercher la responsabilité du cabinet s'il estime qu'une faute a été commise dans l'exécution de la mission. Relisez donc la liasse avant de la signer. Voir les chapitres 100 et 101.

Comment changer d'expert-comptable sans perdre l'historique de mon activité ?

Choisissez le nouveau cabinet avant de résilier et résiliez de préférence après le dépôt de la liasse de l'exercice précédent. Récupérez le grand livre, la balance, les comptes annuels, les liasses déposées, le FEC, le registre des immobilisations ainsi que les tableaux des amortissements différés et des déficits reportables. Ces données pluriannuelles ne peuvent pas être reconstituées seules par un nouveau cabinet. Voir le chapitre 101.

Un loueur en meublé exonéré de TVA est-il concerné par la facturation électronique ?

Oui, pour la réception. Le loueur en meublé exerce une activité économique et a la qualité d'assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), même lorsque ses loyers sont exonérés, de sorte qu'il doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Ses loyers de logements meublés loués à l'année, exonérés par l'article 261 D du CGI, n'entrent en revanche ni dans l'émission ni dans la transmission des données. Voir les chapitres 80 et 102.

À partir de quand devrai-je émettre des factures électroniques ?

L'émission s'impose depuis le 1er septembre 2026 aux grandes entreprises et aux entreprises de taille intermédiaire, puis le 1er septembre 2027 aux petites et moyennes entreprises (PME) et aux micro-entreprises. Une micro-entreprise emploie moins de 10 salariés et réalise un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 2 millions d'euros. Un loueur en nom propre relève presque toujours de ces deux dernières catégories et n'émet qu'à compter de 2027, pour ses seules opérations taxables. Voir le chapitre 102.

Une facture en PDF reçue par courriel est-elle une facture électronique ?

Non. Une facture électronique au sens de la réforme est émise, transmise et reçue sous une forme structurée qui permet d'en extraire automatiquement les données, par l'intermédiaire d'une plateforme agréée. Une solution compatible, comme un logiciel de comptabilité, doit être raccordée à une telle plateforme pour échanger des factures. Le PDF reçu se conserve néanmoins sous sa forme électronique d'origine. Voir les chapitres 102 et 107.

Mes quittances et avis d'échéance doivent-ils passer par une plateforme agréée ?

Non. Les quittances, les avis d'échéance de loyers exonérés, les appels de fonds de copropriété et les décomptes de régularisation de charges ne sont pas des factures au sens de la réforme et restent échangés selon le mode convenu. En revanche, le loyer d'un local commercial loué à une société avec option pour la TVA donnera lieu à une facture électronique par échéance. Voir le chapitre 102.

Quelles sanctions s'appliquent en matière de facturation électronique ?

Le défaut d'émission d'une facture électronique coûte 50 € par facture, dans la limite de 15 000 € par année civile. L'absence de plateforme de réception donne lieu à une mise en demeure de trois mois, puis à une amende de 500 € et à une amende de 1 000 € tous les trois mois tant que le manquement persiste. Ces sanctions ne s'appliquent pas à une première infraction réparée spontanément ou dans les trente jours d'une première demande de l'administration. Voir le chapitre 102.

Le pilotage, les immobilisations et l'évaluation

La comptabilité analytique est-elle obligatoire pour un loueur professionnel ?

Non. Seule la comptabilité générale est exigée au régime réel des BIC et la comptabilité analytique reste un outil interne, libre dans sa forme. Ses choix de découpage et de répartition n'ont toutefois de valeur que s'ils sont écrits, stables et réconciliés avec la comptabilité générale. Son total doit toujours se rapprocher du résultat comptable. Voir le chapitre 103.

Comment répartir les charges communes entre mes immeubles et mes lots ?

Une clé de répartition doit refléter ce qui cause la charge, par exemple la surface pour la taxe foncière d'un immeuble, le nombre de lots pour les logiciels ou les tantièmes pour les charges de copropriété. Les intérêts d'un prêt global se répartissent au prorata du capital affecté à chaque immeuble lors de l'acquisition. Le choix d'une clé compte moins que sa stabilité, d'où une note de méthode datée. Voir le chapitre 103.

Faut-il vendre un lot qui apparaît déficitaire dans mon analyse ?

Pas sans vérifier d'abord si le résultat négatif tient à ses charges directes ou à la quote-part de charges communes qui lui est imputée, car une charge commune ne disparaît pas avec la vente. Un résultat faible sur une année s'explique souvent par une vacance, une remise en état ou un impayé. Seul un lot durablement en dessous des autres appelle une analyse de fond, la cession venant en dernier ressort après chiffrage de la plus-value. Voir les chapitres 103 et 121.

Qu'est-ce que le point mort d'un immeuble et à quoi sert-il ?

C'est le taux d'occupation financière en dessous duquel les loyers ne couvrent plus les charges fixes et les annuités d'emprunt. Il se calcule en rapportant la somme de ces charges et annuités aux loyers potentiels de l'immeuble. Plus il est bas, plus l'immeuble supporte de vacance avant de consommer de la trésorerie, ce qui guide le niveau de réserve et le calendrier des travaux. Voir le chapitre 103.

Pourquoi valoriser mon propre temps de gestion alors qu'il n'est pas une charge ?

Le temps de l'entrepreneur individuel n'apparaît pas en comptabilité, ni pour la gestion ni pour les travaux qu'il réalise lui-même. L'intégrer en analytique comme charge supplétive, à un taux horaire fixé une fois pour toutes, permet de comparer sur des bases identiques la gestion directe, le recrutement d'un salarié et un mandat de gestion. Sans cette correction, la rentabilité des immeubles est surestimée. Voir les chapitres 69 et 103.

Puis-je passer en charges les meubles qui coûtent moins de 500 € ?

La doctrine admet la déduction immédiate des petits matériels et mobiliers dont la valeur unitaire hors taxes n'excède pas 500 €. Cette tolérance ne s'applique pas à l'équipement initial ni à son renouvellement complet, sauf si l'ensemble ne dépasse pas lui-même la limite. L'ameublement complet d'un studio s'immobilise donc, même composé d'articles de faible valeur, alors que le remplacement ponctuel d'une chaise peut se déduire. Voir le chapitre 104.

Que doit contenir mon registre des immobilisations ?

Chaque élément amorti séparément y figure avec un identifiant rattaché à l'immeuble et au lot, sa valeur brute, sa date de mise en service, sa durée, la dotation de l'exercice, le cumul et la valeur nette comptable. Il distingue aussi la part des amortissements déduite et la part reportée en application de l'article 39 C du CGI. Ce détail permet de retrouver, des années plus tard, les données nécessaires au calcul d'une plus-value. Voir les chapitres 77 et 104.

Comment traiter le remplacement d'une cuisine ou d'une toiture ?

L'ancien composant sort du registre pour sa valeur nette comptable, qui devient une charge de l'exercice sous forme de moins-value à court terme. Le nouveau composant entre pour son coût et s'amortit sur sa propre durée. Si l'ancien composant n'a pas été identifié séparément à l'acquisition, sa valeur d'origine doit être reconstituée, ce qui est rarement simple. Voir les chapitres 76 et 104.

Que faire du mobilier jeté ou disparu ?

Il sort du registre à la date de sa mise au rebut et sa valeur nette comptable est constatée en charge, la doctrine y voyant une moins-value à court terme pour un bien amortissable. Conservez une trace de la sortie, comme une photographie, le bon de la déchetterie ou la mention dans l'état des lieux. Un inventaire physique annuel évite de garder au bilan des biens qui n'existent plus. Voir les chapitres 100 et 104.

Puis-je choisir pour chaque acquisition de déduire ou d'amortir les frais d'achat ?

Non. Les droits de mutation, émoluments du notaire et commissions peuvent être déduits l'année de l'achat ou incorporés au prix de revient, mais l'option faite pour la première acquisition vaut pour les suivantes, en application de l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI. Pour un parc qui s'agrandit, ce choix engage donc toutes les acquisitions futures. Voir les chapitres 35 et 104.

La valeur de mon bilan reflète-t-elle la valeur de mon parc ?

Non. Les immeubles restent inscrits à leur coût d'entrée diminué des amortissements et une hausse de la valeur de marché n'apparaît pas au bilan. La référence fiscale est la valeur vénale, soit le prix qui pourrait être obtenu sur le marché à une date donnée. Une réévaluation libre est possible, mais elle fait apparaître un écart en principe imposable. Voir le chapitre 108.

Quelles méthodes utiliser pour évaluer un immeuble de rapport ?

Un expert croise en général deux méthodes. La méthode par comparaison s'appuie sur des ventes récentes de biens comparables et la méthode par le revenu divise le revenu net annuel par un taux de rendement observé sur le marché. Le revenu retenu s'entend après vacance, impayés et charges non récupérables. Le taux doit provenir de ventes d'immeubles comparables dans la même ville. Voir le chapitre 108.

La valeur d'un immeuble entier est-elle égale à la somme de ses lots ?

Le plus souvent non. La doctrine retient la valeur de l'ensemble lorsque plusieurs biens forment un tout, car l'acheteur d'un immeuble entier supporte le coût et le délai d'une éventuelle revente par lots. La valeur en bloc est donc souvent inférieure à la somme des valeurs au détail, sans que l'écart ait une valeur fixe. Additionner des prix de vente unitaires pour un immeuble non divisé surestime sa valeur. Voir le chapitre 108.

Pourquoi la valeur déclarée lors d'une donation compte-t-elle pour mes héritiers loueurs ?

La valeur d'origine d'un bien amortissable reçu à titre gratuit s'entend de sa valeur vénale et, pour un bien reçu par succession, l'amortissement se calcule d'après l'estimation retenue pour les droits de mutation. Une valeur basse réduit les droits mais aussi la base amortissable de celui qui poursuit la location meublée. Dans les deux sens, la valeur doit correspondre à la valeur vénale réelle. Voir les chapitres 108 et 125.

Un avis de valeur d'agent immobilier suffit-il à défendre une évaluation ?

Non. Un rapport d'expertise expose les références, les méthodes, les hypothèses et les calculs, ce que ne fait pas un simple avis de valeur. C'est ce rapport, établi à la bonne date, qu'il faut produire devant l'administration ou un juge. La profession d'expert en évaluation immobilière n'étant pas réglementée, vérifiez les qualifications de l'expert choisi. Voir le chapitre 108.

Les dépôts, les impayés et l'archivage

Le dépôt de garantie est-il une recette de l'activité ?

Non. Le dépôt reçu d'un locataire est une dette envers lui, enregistrée au compte 1651 des dépôts et cautionnements reçus. Il n'entre ni dans le chiffre d'affaires ni dans les recettes qui servent à apprécier le statut de LMP. Sa restitution n'est pas non plus une charge. Voir le chapitre 105.

Comment enregistrer une retenue sur le dépôt de garantie ?

L'imputation d'un loyer impayé solde la créance sur le locataire sans créer de produit, puisque ce loyer figure déjà dans les produits de l'exercice auquel il se rapporte. La retenue pour dégradations ou remise en état est au contraire un produit d'indemnité. Les travaux correspondants s'enregistrent séparément, en charge ou en immobilisation, sans compensation avec la retenue. Voir les chapitres 105 et 106.

Qui restitue le dépôt de garantie lorsque j'achète un immeuble occupé ?

Pour les logements, la restitution incombe au nouveau bailleur, même s'il n'a jamais reçu la somme. La dette s'inscrit donc au bilan dès l'acquisition, bail par bail, en contrepartie d'un reversement par le vendeur ou d'une réduction du prix sous le contrôle du notaire. Obtenez avant la signature un état des dépôts rapproché des baux eux-mêmes. Voir le chapitre 105.

Quelles règles s'appliquent au dépôt de garantie d'un bail commercial depuis 2026 ?

Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le dépôt est plafonné à un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés, plafond qui vaut aussi pour les autres garanties. Le bailleur dispose de trois mois à compter de la remise des clés pour le restituer, délai qui concerne aussi les baux en cours lorsque les clés sont remises après le 26 août 2026. Le bail professionnel n'est pas visé et son dépôt reste librement fixé. Voir les chapitres 53 et 105.

Le cautionnement d'un parent ou d'un employeur s'inscrit-il au bilan ?

Non. Le cautionnement ne donne lieu à aucun encaissement et n'est qu'un engagement reçu, suivi hors comptabilité dans un registre des garanties tenu par bail. Il en va de même d'une garantie bancaire à première demande tant qu'elle n'est pas appelée. Lorsque la caution paie, la somme reçue s'enregistre comme un règlement de la créance du locataire. Voir le chapitre 105.

Dois-je payer l'impôt sur un loyer meublé que je n'ai pas encaissé ?

Au régime réel des BIC, oui. Selon la règle des créances acquises du 2 bis de l'article 38 du CGI, le loyer échu est un produit de l'exercice, payé ou non, qui supporte l'impôt et, pour un LMP, les cotisations sociales. En location nue, au contraire, seuls les loyers encaissés sont imposables. La provision puis la perte sur créance corrigent cet effet. Voir le chapitre 106.

À quelles conditions une provision pour créance douteuse est-elle déductible ?

La créance doit être certaine, née de la gestion normale et sa perte rendue probable à la clôture par des événements de l'exercice. Chaque créance est identifiée et justifiée individuellement, puis la provision est inscrite en comptabilité et portée sur le relevé des provisions. Des poursuites ne sont pas nécessaires, mais une provision forfaitaire en pourcentage des loyers ou des créances n'est pas admise. Voir les chapitres 100 et 106.

Le dépôt de garantie que je détiens réduit-il la provision ?

Oui. La provision ne couvre que la fraction jugée irrécouvrable, appréciée après déduction du dépôt qui s'imputera sur la dette, de l'engagement d'une caution solvable, de l'indemnisation attendue d'une garantie des loyers impayés (GLI) ou de Visale et des versements d'un plan d'apurement respecté. Une provision devenue sans objet est reprise en produit à la clôture suivante. Voir le chapitre 106.

Quand puis-je passer une créance locative en perte ?

Au titre de l'exercice au cours duquel la perte présente un caractère certain et définitif, ce moment ne se choisissant pas. La preuve repose sur une pièce comme un procès-verbal de carence, une décision d'effacement de la dette, un jugement de clôture pour insuffisance d'actif ou des recherches infructueuses documentées. Un jugement s'exécutant pendant dix ans, une créance assortie d'un titre n'est pas forcément perdue au premier échec. Voir le chapitre 106.

Puis-je récupérer la TVA sur un loyer impayé ?

Pour la plupart des loueurs en meublé, exonérés, la question ne se pose pas. Pour un loueur assujetti sans option pour les débits, la TVA d'une prestation de services n'est exigible qu'à l'encaissement et il n'y a rien à récupérer. Avec cette option, la taxe se récupère lorsque la créance est devenue définitivement irrécouvrable, avec la preuve de l'échec des poursuites et la rectification préalable de la facture, une simple provision ne suffisant pas. Voir les chapitres 80 et 106.

Combien de temps dois-je conserver mes livres et pièces comptables ?

Les documents sur lesquels l'administration peut exercer son contrôle se conservent six ans, en application de l'article L102 B du LPF. Le Code de commerce impose dix ans pour les livres et pièces comptables à compter de la clôture de l'exercice. Le LMP n'a pas automatiquement la qualité de commerçant, mais retenir dix ans pour sa comptabilité reste la pratique la plus sûre. Voir le chapitre 107.

Puis-je détruire une facture de travaux immobilisés au bout de six ans ?

Non. Une telle facture justifie chaque dotation aux amortissements puis la valeur nette comptable retenue pour calculer la plus-value professionnelle à la cession. Elle se conserve jusqu'à l'expiration du délai de reprise de l'année de la vente, soit parfois plus de vingt ans après son émission. Le même raisonnement vaut pour les pièces d'un déficit reporté, gardées jusqu'au délai de reprise de sa dernière imputation. Voir les chapitres 104 et 107.

Puis-je détruire les factures papier après les avoir numérisées ?

Seulement si la numérisation respecte les conditions fiscales, à savoir une copie fidèle, un fichier PDF ou PDF/A-3 sécurisé par un cachet, une empreinte ou une signature électronique, un horodatage et une organisation documentée et contrôlée. À défaut, la facture papier reste la pièce justificative. La doctrine ayant été réorganisée le 3 septembre 2025, faites confirmer la conformité de votre procédé par votre expert-comptable avant toute destruction. Voir le chapitre 107.

Combien de temps garder les dossiers de mes locataires ?

Les actions nées d'un bail d'habitation se prescrivent par trois ans, de sorte que baux, états des lieux, quittances et décomptes de charges se conservent au moins trois ans après la fin du bail et la clôture du compte. Un contentieux prolonge ce délai jusqu'à l'extinction des mesures d'exécution. Les dossiers des candidats non retenus doivent au contraire être supprimés après trois mois, selon le référentiel de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL). Voir les chapitres 107 et 111.

Que faire avant de changer de logiciel comptable ou d'expert-comptable ?

Faites extraire le FEC de chaque exercice non prescrit, les grands livres, les balances et les liasses, puis conservez-les sous votre propre contrôle. C'est au moment d'une migration que les archives se perdent, alors que le FEC doit pouvoir être remis à l'administration au début d'une vérification. Le logiciel des années contrôlables doit sinon rester accessible. Voir les chapitres 101 et 107.

Les contrats, l'égalité de traitement et les données personnelles

Mon modèle de bail doit-il suivre le contrat type réglementaire ?

Oui pour un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale. Le contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 a été modifié en dernier lieu par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, qui précise notamment les clauses résolutoires. La notice d'information annexée a elle-même été modifiée par un arrêté du 9 octobre 2026. Le bail mobilité, les locations saisonnières et les résidences secondaires restent hors de ce champ. Voir le chapitre 109.

Que risque-t-on à garder une clause de pénalité de retard dans un modèle de bail ?

Cette clause est réputée non écrite, car l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de percevoir des amendes ou pénalités. Pour un professionnel, l'effet se multiplie par le nombre de baux signés avec le modèle et les sommes perçues sans cause peuvent être réclamées par chaque locataire concerné. Rembourser spontanément coûte moins qu'un contentieux dans lequel la clause serait de toute façon écartée. Voir le chapitre 109.

Les baux types d'un parc sont-ils des contrats d'adhésion ?

En général oui, puisqu'ils comportent des clauses non négociables déterminées à l'avance par le bailleur au sens de l'article 1110 du Code civil. Toute clause non négociable qui crée un déséquilibre significatif y est réputée non écrite et une clause ambiguë s'interprète contre le bailleur qui l'a proposée. Le bailleur professionnel s'expose en outre au contrôle des clauses abusives de l'article L212-1 du Code de la consommation. Voir le chapitre 109.

Quel délai de clause résolutoire s'applique à un bail signé avant la loi de 2023 ?

Le contrat type prévoit une clause résolutoire qui produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, règle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Pour un bail conclu avant cette loi dont la clause prévoit deux mois, c'est ce délai qui s'applique, selon un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Votre registre doit donc indiquer pour chaque bail la version du modèle utilisée. Voir les chapitres 109 et 113.

Puis-je modifier le règlement intérieur d'une résidence en cours de bail ?

Un règlement annexé au bail fait partie du contrat et sa modification ne s'impose pas de plein droit aux locataires en place. Les consignes de sécurité et d'utilisation des équipements peuvent être portées à leur connaissance, mais une obligation nouvelle ne leur est opposable qu'après leur accord écrit par avenant ou lors d'un nouveau bail. Séparez donc le règlement contractuel d'un livret d'accueil informatif mis à jour librement. Voir le chapitre 109.

Suis-je responsable d'une discrimination commise par un salarié ou un mandataire ?

Les règles de non-discrimination s'appliquent au loueur comme à toute personne qui agit pour son compte. Donner à un salarié, à un mandataire ou à une conciergerie la consigne d'écarter certains profils constitue en soi une discrimination, même si la consigne n'est pas appliquée. Des critères écrits, une formation des intervenants et une clause dans chaque mandat sont la seule défense efficace. Voir le chapitre 110.

Puis-je écarter les candidats dont les ressources sont des prestations sociales ?

Un refus de principe, sans examen du montant ni de la régularité de ces ressources, peut viser la particulière vulnérabilité économique, qui figure parmi les critères interdits. Une grille qui calcule le seuil de ressources sur les seuls revenus d'activité écarte mécaniquement des allocations pourtant admises parmi les pièces justificatives. Retenez toutes les ressources justifiées et contrôlez périodiquement les taux d'acceptation. Voir les chapitres 51 et 110.

Qui doit apporter la preuve en cas d'accusation de discrimination ?

Le candidat ou le locataire présente des éléments de fait qui laissent supposer une discrimination, comme des captures d'écran, des courriels ou un test de situation, admis comme preuve par l'article 225-3-1 du Code pénal. Il revient alors au bailleur de prouver que sa décision reposait sur des éléments objectifs. Votre défense se constitue avant tout litige, avec la grille en vigueur, le registre des candidatures, les réponses types et les consignes écrites. Voir le chapitre 110.

Quelles sanctions encourt un loueur pour discrimination dans l'accès au logement ?

La discrimination est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende pour une personne physique, l'amende pouvant atteindre 225 000 € pour une personne morale. La victime peut porter plainte dans les six ans des faits ou saisir gratuitement le Défenseur des droits. Demander une pièce interdite par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 est en outre puni d'une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Voir le chapitre 110.

Puis-je réserver un logement aux étudiants sans discriminer ?

Oui lorsque la condition est fixée par la loi, comme pour le bail meublé de neuf mois, qui suppose que le locataire soit étudiant. Appliquer cette condition n'est pas une discrimination. En revanche, ajouter une condition que la loi ne prévoit pas, comme un âge maximal pour un étudiant, en serait une. Voir le chapitre 110.

Le référentiel de la CNIL sur la gestion locative s'applique-t-il à un loueur en meublé professionnel ?

Oui. Le référentiel adopté le 6 mai 2021 par la CNIL vise les personnes qui louent à titre professionnel un logement constituant la résidence principale du locataire, ainsi que les mandataires et les plateformes de gestion locative. Il exclut les bailleurs sociaux et les locations saisonnières. Il n'est pas contraignant, mais s'en écarter suppose une justification écrite conservée avec le registre des traitements. Voir le chapitre 111.

Combien de temps puis-je conserver les données des candidats et des locataires ?

Selon le référentiel, le dossier d'un candidat non retenu se conserve trois mois et les données d'un prospect trois ans après le dernier contact. Les données du locataire restent en base active pendant le bail jusqu'à la clôture des comptes, puis en archivage intermédiaire pendant trois ans en gestion directe et cinq ans en gestion déléguée. Les pièces comptables suivent leurs propres durées légales. Voir les chapitres 107 et 111.

Dois-je tenir un registre des traitements alors que je n'ai pas de salarié ?

Oui. Les entreprises de moins de deux cent cinquante salariés y sont tenues lorsque le traitement n'est pas occasionnel, ce qui est le cas de la gestion permanente d'un parc locatif. Chaque fiche décrit les finalités, les personnes et données concernées, les destinataires dont les sous-traitants, les durées de conservation et les mesures de sécurité. Le registre se met à jour à chaque nouvel outil ou prestataire. Voir le chapitre 111.

Puis-je partager avec d'autres bailleurs une liste de locataires à éviter ?

Non. Le référentiel de la CNIL ne prévoit aucun fichier partagé de mauvais payeurs et une telle liste expose à un risque juridique sérieux au regard du règlement général sur la protection des données (RGPD) comme des règles de non-discrimination. Les informations sur un impayé restent dans le dossier du locataire concerné, pour la durée utile au recouvrement. N'y portez que des faits utiles à la gestion, l'intéressé pouvant y accéder sur simple demande. Voir les chapitres 110 et 111.

Que faire si les dossiers de mes candidats ont été exposés par erreur ?

Toute violation de données se consigne dans un registre interne avec ses effets et les mesures prises. Lorsqu'elle présente un risque pour les personnes, elle est notifiée à la CNIL dans les soixante-douze heures qui suivent sa découverte, week-ends et jours fériés compris. Les personnes concernées sont informées si le risque est élevé. Décidez à l'avance qui évalue l'incident et qui notifie. Voir le chapitre 111.

La fraude, le recouvrement et le contentieux

Un loueur professionnel est-il soumis aux obligations antiblanchiment ?

Le loueur qui donne en location ses propres biens ne figure pas en principe parmi les professions assujetties et n'a donc pas d'obligation de déclaration de soupçon. Ses partenaires le sont, comme la banque, le notaire, l'expert-comptable ou l'agent immobilier. Ils l'interrogeront donc sur l'origine des fonds. Le délit de blanchiment s'applique en outre à toute personne qui apporte son concours en connaissance de cause. Voir le chapitre 112.

Un locataire peut-il me payer son loyer en espèces ?

Le paiement en espèces d'un particulier résidant en France à un professionnel est plafonné à 1 000 € et le loueur en meublé professionnel exerce une activité professionnelle au sens de cette règle. Le dépassement est passible d'une amende pouvant atteindre 5 % des sommes payées, supportée pour moitié par chacune des parties. Un paiement fractionné ne change pas la nature de la dette. Les espèces se prouvent mal et compliquent le rapprochement des encaissements. Voir le chapitre 112.

Comment me protéger de la fraude au faux relevé d'identité bancaire ?

N'enregistrez aucune modification de coordonnées sur la foi d'un seul message et confirmez chaque demande par un appel à un numéro déjà connu. Rapprochez le nouveau compte du nom du titulaire, faites valider la modification par une deuxième personne lorsque c'est possible et vérifiez le premier paiement. La vérification du nom du bénéficiaire par les banques depuis le 9 octobre 2025 réduit le risque sans le supprimer. Voir le chapitre 112.

Que faire si un escroc republie mes annonces pour encaisser des acomptes ?

Faites constater l'annonce par captures d'écran datées, signalez-la à la plateforme, portez plainte et répondez aux candidats par un message type rappelant que vous ne réclamez rien avant la signature. L'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 € d'amende et le service en ligne THESEE permet de porter plainte pour une escroquerie commise sur internet. Retirez chaque annonce dès la signature du bail. Voir les chapitres 50 et 112.

Dois-je consulter le registre des gels d'avoirs avant de louer ?

Les mesures de gel s'imposent à toute personne se trouvant sur le territoire national, y compris un loueur non assujetti à la vigilance antiblanchiment. Le registre national publié par la direction générale du Trésor permet de vérifier si une personne ou une entité est désignée, ce qui est utile avant de louer à une société étrangère ou pour un bail inhabituel. En cas de correspondance, ne signez pas et ne recevez aucun paiement avant d'avoir interrogé la direction générale du Trésor. Voir le chapitre 112.

Quel taux d'intérêt légal s'applique à mes créances de loyers ?

Pour le second semestre 2026, le taux est de 6,84 % lorsque le créancier est une personne physique qui n'agit pas pour des besoins professionnels et de 2,75 % dans les autres cas. Le LMP agit pour les besoins de son activité et relève en principe du second taux. Le taux est majoré de cinq points lorsque la condamnation n'est pas exécutée dans les deux mois de son caractère exécutoire. Voir le chapitre 113.

Quelles informations dois-je donner aux cautions de mes locataires ?

Le créancier professionnel communique à la caution personne physique, avant le 31 mars de chaque année, le montant restant dû au 31 décembre précédent et l'informe du premier incident de paiement non régularisé dans le mois. Le manquement le prive des intérêts et pénalités correspondants. La qualification de créancier professionnel n'étant pas toujours tranchée, la prudence consiste à appliquer ces obligations à toutes les cautions du parc. Voir les chapitres 40 et 113.

Puis-je réclamer au locataire les frais d'une société de recouvrement amiable ?

Non. Les frais engagés par une société de recouvrement amiable pour contacter le débiteur restent à la charge du créancier. Avant de lui confier un dossier, vérifiez son assurance de responsabilité civile professionnelle, son compte affecté aux fonds encaissés pour ses clients et la convention écrite qui fixe sa rémunération et le reversement des fonds. Ses méthodes engagent aussi votre image. Voir le chapitre 113.

Combien coûte un recouvrement amiable confié à un commissaire de justice ?

Le créancier paie un droit de recouvrement proportionnel aux sommes récupérées, forfaitaire à 25,80 € toutes taxes comprises jusqu'à 188 € en métropole, puis calculé par tranches dégressives dans la limite de 5 540 €. Pour 4 000 € récupérés, l'administration indique un droit de 257,45 € hors taxes. Le barème rend le recouvrement amiable relativement plus coûteux sur les petites créances. Voir le chapitre 113.

Faut-il poursuivre un ancien locataire apparemment insolvable ?

Chaque mesure se décide en comparant son coût à la somme que l'on peut raisonnablement espérer recouvrer. La décision de ne pas poursuivre doit toutefois rester réversible, car un titre exécutoire se conserve dix ans, renouvelables par tout acte d'exécution. Obtenir le titre avant la prescription de trois ans de l'action en paiement, puis le mettre en sommeil, est souvent préférable à l'abandon. Voir le chapitre 113.

Dois-je prendre un avocat pour mes procédures d'impayés ?

Devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour les baux d'habitation, la procédure est orale et l'avocat n'est jamais obligatoire. Devant le tribunal judiciaire, il le devient lorsque la demande dépasse 10 000 €, sauf exceptions. L'appel impose en principe la représentation. Les litiges dont l'enjeu ne dépasse pas 5 000 € sont jugés en dernier ressort, sans appel possible. Voir le chapitre 114.

Un salarié peut-il me représenter à l'audience ?

Le Code de procédure civile permet de se faire représenter par certaines personnes limitativement énumérées, munies d'un pouvoir spécial, parmi lesquelles, sous conditions, des personnes attachées à l'entreprise. Vérifiez auprès du greffe de chaque tribunal, avant l'audience, que la personne désignée peut vous représenter et sous quelle forme le pouvoir doit être établi. Un salarié sans pouvoir régulier ne peut pas soutenir la demande et le dossier risque d'être renvoyé ou rayé. Voir le chapitre 114.

Dois-je saisir la commission de prévention des expulsions avant d'assigner ?

Pour le loueur en nom propre, personne physique, c'est le commissaire de justice qui signale le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le loueur qui exerce par une société autre qu'une société civile immobilière (SCI) familiale, comme une société à responsabilité limitée de famille, doit en revanche la saisir lui-même au moins deux mois avant d'assigner, sous peine d'irrecevabilité. Cette différence doit figurer dans les consignes données aux avocats lorsque le parc est réparti entre plusieurs structures. Voir les chapitres 114 et 124.

Comment réagir à une action collective de mes locataires ?

Plusieurs locataires d'un même bailleur peuvent mandater une association siégeant à la Commission nationale de concertation pour agir en leur nom sur un litige d'origine commune, comme les charges d'un immeuble. Traitez d'abord l'action comme un signal et recherchez la cause commune avec votre gestionnaire et votre avocat. Vous pouvez ensuite corriger et régulariser, négocier un accord global homologable ou défendre avec un dossier unique cohérent avec les autres immeubles du parc. Voir le chapitre 114.

Quand engager une procédure d'expulsion compte tenu de la trêve hivernale ?

La trêve, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'exécution des expulsions mais n'arrête pas la procédure. Engagez donc les procédures au printemps et en été afin d'obtenir les décisions et de faire courir le délai du commandement de quitter les lieux avant le 1er novembre. Mesurez aussi vos délais réels par tribunal, car ils dépassent presque toujours les minimums légaux. Voir le chapitre 114.

Une clause du bail peut-elle limiter ma responsabilité de bailleur professionnel ?

Non. Sont réputées non écrites dans un bail d'habitation la clause qui décharge le bailleur de toute responsabilité, celle qui interdit au locataire de la rechercher, celle qui rend les locataires collectivement responsables des dégradations des parties communes ou celle qui exclut toute indemnité pour des travaux de plus de 21 jours. Une telle clause n'a aucun effet, même signée. Lorsqu'elle figure dans un modèle, elle se retrouve dans des dizaines de contrats. Voir les chapitres 109 et 115.

Suis-je responsable des dommages causés par mon gardien ou par un prestataire ?

Le commettant répond des dommages causés par ses préposés dans leurs fonctions, en application de l'article 1242 du Code civil, de sorte que la victime peut agir directement contre vous. Le prestataire indépendant répond en principe de ses propres fautes, mais le choix d'une entreprise non qualifiée ou non assurée peut constituer votre propre faute. Exigez les attestations d'assurance et conservez les rapports d'intervention. Voir les chapitres 13 et 115.

Détenir mon parc par une société me protège-t-il des poursuites pénales ?

Non. La société peut être déclarée responsable pour une faute simple commise pour son compte par ses organes, avec une amende pouvant atteindre le quintuple de celle des personnes physiques. Son dirigeant reste poursuivable pour ses propres fautes. De même, la séparation des patrimoines de l'entrepreneur individuel ne joue qu'envers les créanciers et ne protège pas des peines, qui frappent la personne. Voir les chapitres 8 et 115.

Mon assurance de responsabilité civile paiera-t-elle une amende ou une astreinte ?

Non. L'assurance indemnise les victimes dans la limite des plafonds et des exclusions, mais elle ne paie ni les amendes, ni les astreintes, ni la confiscation. Elle ne couvre pas non plus la faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. Une garantie défense pénale ou un contrat de protection juridique peut prendre en charge votre défense, mais la peine reste personnelle. Voir les chapitres 115 et 116.

Que deviennent les loyers lorsqu'un arrêté de police vise mon immeuble ?

Le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté, jusqu'au premier jour du mois qui suit sa mainlevée. Percevoir un loyer pendant cette suspension est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et de 100 000 € d'amende, d'où la nécessité de suspendre aussitôt les prélèvements automatiques et les appels pour chaque lot concerné. S'y ajoutent l'hébergement ou le relogement des occupants et une astreinte qui peut atteindre 1 000 € par jour de retard. Voir les chapitres 115 et 118.

L'assurance, les sinistres et les collectivités

Vaut-il mieux un contrat de parc ou une assurance propriétaire non occupant par lot ?

Le contrat propriétaire non occupant (PNO) par lot convient tant que le parc reste réduit, mais il disperse les échéances, les garanties et les franchises. Le contrat de parc regroupe les sites sous une police unique et peut prévoir l'intégration automatique des acquisitions, une échéance unique et la renonciation à la règle proportionnelle. Il crée en revanche une dépendance à un seul assureur, d'où une remise en concurrence préparée plusieurs mois avant l'échéance. Voir le chapitre 116.

Que se passe-t-il si j'ai sous-estimé la valeur de reconstruction d'un immeuble ?

Si le contrat applique la règle proportionnelle, l'indemnité est réduite dans la proportion entre la valeur déclarée et la valeur réelle, même pour un sinistre partiel. Faites estimer la valeur de reconstruction immeuble par immeuble et revoyez-la périodiquement. Certains assureurs renoncent à la règle proportionnelle après une estimation sérieuse ou assurent sur la base de la surface développée. Voir le chapitre 116.

Mon assurance couvre-t-elle un immeuble vide en attente de travaux ?

De nombreux contrats prévoient une exclusion, une franchise majorée ou des obligations particulières au-delà d'une certaine durée d'inoccupation, comme la coupure de l'eau, la fermeture des accès ou des visites régulières. Un immeuble acquis vide pour être rénové cumule les risques d'inoccupation, de squat et de chantier. Faites confirmer par écrit la couverture et sa durée, puis articulez-la avec l'assurance du chantier. Voir les chapitres 72 et 116.

Dans quel délai dois-je déclarer à l'assureur un changement d'usage d'un lot ?

Toute aggravation du risque se déclare dans les 15 jours calendaires qui suivent sa connaissance, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique. Une colocation passée de trois à six chambres, l'ajout de services para-hôteliers ou la transformation d'un logement en local professionnel en sont des exemples. L'assureur peut alors proposer une nouvelle prime ou résilier. Une fausse déclaration de mauvaise foi peut rendre le contrat sans effet. Voir le chapitre 116.

Un immeuble entier hors copropriété doit-il obligatoirement être assuré ?

Aucune obligation légale d'assurance ne pèse sur le propriétaire d'un immeuble entier ou d'une maison hors copropriété, alors que le copropriétaire bailleur doit souscrire une assurance PNO. Le propriétaire reste pourtant responsable des dommages que son bien cause à autrui. Pour un professionnel, l'absence d'assurance n'est pas une option sérieuse, un seul incendie pouvant excéder la valeur de toute l'activité. Voir le chapitre 116.

Quelles mesures prendre dans les premières heures d'un sinistre majeur ?

Assurez-vous d'abord de la mise à l'abri des occupants, puis limitez l'aggravation des dommages par des mesures d'urgence comme bâcher, couper un réseau ou clôturer un accès, sans attendre l'accord de l'assureur. Les réparations importantes attendent en revanche son accord. Conservez les biens endommagés et ne faites pas évacuer les débris avant le passage de l'expert, sauf danger immédiat attesté. Voir le chapitre 117.

Dois-je reloger mes locataires après un incendie ?

Hors arrêté, le Code civil n'impose pas au bailleur de reloger le locataire après un sinistre fortuit. Si le logement est détruit en totalité, le bail est résilié de plein droit et, s'il ne l'est qu'en partie, le locataire choisit entre une diminution du loyer et la résiliation, sans indemnité due par le bailleur. En revanche, un arrêté portant interdiction d'habiter oblige le propriétaire à héberger ou à reloger les occupants. Voir les chapitres 115 et 117.

Ma banque peut-elle capter l'indemnité d'assurance après un incendie ?

Oui. Les indemnités dues par suite d'assurance contre l'incendie sont attribuées sans délégation expresse aux créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang, en application de l'article L. 121-13 du Code des assurances. La banque peut donc faire opposition et demander le remboursement du prêt, ce qui priverait la reconstruction de son financement. Négociez rapidement un accord écrit affectant l'indemnité aux travaux avec un déblocage sur factures. Voir les chapitres 40 et 117.

Un sinistre majeur peut-il me faire perdre le statut de LMP ?

Oui. Le statut suppose des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer, seuils que l'arrêt des loyers pendant la reconstruction peut faire manquer. La façon dont les indemnités de perte de loyers sont prises en compte dans les recettes doit être vérifiée avec l'expert-comptable avant la clôture. Sa perte a des effets sur les cotisations, les déficits et le régime des plus-values. Voir les chapitres 2 et 117.

Comment l'indemnité d'assurance d'un immeuble détruit est-elle imposée ?

Pour un bien inscrit à l'actif, l'indemnité entre dans le calcul d'une plus-value professionnelle, égale à la différence avec la valeur nette comptable de la partie détruite. La part à court terme peut être étalée sur option sur la durée moyenne d'amortissement déjà pratiquée, dans la limite de 15 ans. L'imposition de la part à long terme peut être différée de deux ans. L'exonération de l'article 151 septies, totale sous 90 000 € de recettes après cinq ans d'activité, peut rendre ces régimes sans objet. Voir les chapitres 78, 79 et 117.

Comment connaître les règles locales qui s'appliquent à chacun de mes logements ?

Les compétences sont partagées entre le maire, l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et le préfet. Une même question peut relever de la mairie dans une ville et de l'intercommunalité dans la ville voisine. Identifiez par écrit, pour chaque logement, l'autorité compétente pour le permis de louer, la police de l'habitat et l'usage du logement. Tenez un registre réglementaire par commune, mis à jour au moins une fois par an et à chaque acquisition. Voir le chapitre 118.

Comment organiser le permis de louer sur un parc soumis à autorisation préalable ?

L'autorisation doit être obtenue avant la signature du bail, la collectivité disposant d'un mois pour statuer et son silence valant accord. Déclenchez la demande dès la réception du congé du locataire sortant, bloquez la signature dans votre outil tant que l'autorisation n'est pas acquise et suivez sa date de caducité de deux ans. En zone de déclaration, déposez-la dans la semaine qui suit la signature sans attendre le quinzième jour. Voir le chapitre 118.

Quelles amendes s'appliquent au défaut de permis de louer ?

L'absence de déclaration expose à une amende de 5 000 € au plus. La location sans demande d'autorisation expose à la même amende, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de location malgré un refus. Pour un professionnel, une première omission place toutes les relocations des trois années suivantes sous la menace du plafond aggravé. Voir le chapitre 118.

Que faire lorsque l'autorité m'annonce une procédure de mise en sécurité ou d'insalubrité ?

La phase contradictoire, d'au moins quinze jours, est le moment où l'arrêté peut encore être évité ou sa portée réduite. Accusez réception, faites établir un diagnostic par un professionnel compétent, proposez un calendrier de travaux appuyé sur des devis signés et engagez les mesures conservatoires immédiates. Organisez aussi la situation des occupants, puis transmettez le tout avant l'échéance. Voir le chapitre 118.

Contester un arrêté suspend-il la suspension des loyers ?

Non. Le recours devant le tribunal administratif, à former dans les deux mois de la notification, n'a pas d'effet suspensif et seul le juge des référés peut suspendre l'arrêté en cas d'urgence et de doute sérieux sur sa légalité. Seule la mainlevée fait cesser la suspension des loyers, qui vise aussi les locaux commerciaux de l'immeuble depuis la loi du 9 avril 2024. Demandez donc le constat dès la fin des travaux, avec factures et attestations. Voir le chapitre 118.

Les procédures collectives et les modes amiables

Que faire lorsque l'exploitant de ma résidence est placé en redressement judiciaire ?

Vérifiez la publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), arrêtez le compte de l'exploitant au jour du jugement et suspendez toute mesure d'exécution pour les loyers antérieurs. Recensez vos garanties, inventoriez le mobilier qui vous appartient et écrivez à l'administrateur pour connaître le sort du bail. Une clause résiliant le bail du seul fait de l'ouverture de la procédure est interdite. Voir le chapitre 119.

Dans quel délai dois-je déclarer ma créance de loyers ?

La déclaration se fait au mandataire judiciaire, ou au liquidateur, dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC, délai porté à quatre mois pour un créancier situé hors de la métropole. Elle porte sur les loyers, accessoires, intérêts et indemnités échus avant le jugement, avec le privilège et les justificatifs. Le créancier défaillant peut demander un relevé de forclusion dans les six mois de la publication, à condition de prouver que sa défaillance ne lui est pas imputable. Voir les chapitres 106 et 119.

Comment récupérer le mobilier de mes lots en cas de procédure contre l'exploitant ?

Le propriétaire doit revendiquer son mobilier dans les trois mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, sauf si le contrat portant sur ces biens a été publié. Il adresse une demande par lettre recommandée à l'administrateur ou au liquidateur et, faute d'accord dans le mois, saisit le juge-commissaire dans le mois suivant à peine de forclusion. Joignez l'inventaire annexé au bail, les factures et les photographies. Voir le chapitre 119.

Puis-je obtenir la résiliation du bail si l'exploitant ne paie pas les loyers postérieurs au jugement ?

Les loyers postérieurs doivent être payés à leur échéance si le bail est poursuivi, ce que l'administrateur ou le liquidateur décide seul. S'ils restent impayés trois mois après le jugement d'ouverture, le bailleur peut demander au juge-commissaire de constater la résiliation, sans que celui-ci puisse accorder de délai. Un paiement intervenu dans ce délai de trois mois rend toutefois la résiliation impossible. Voir le chapitre 119.

Un loueur en meublé en nom propre peut-il relever d'une procédure collective ?

Les procédures collectives s'appliquent aux sociétés et aux entrepreneurs individuels quelle que soit leur activité. La location meublée exercée à titre professionnel s'en rapproche, alors que le rattachement de la location meublée non professionnelle est plus incertain et que les sources officielles ne tranchent pas expressément le cas. Faites qualifier votre situation par un avocat et, en cas de difficulté, sollicitez la conciliation ou le rééchelonnement bancaire avant la cessation des paiements. Voir les chapitres 8, 119 et 132.

Une tentative amiable est-elle obligatoire avant de saisir le juge ?

Pour une demande en paiement qui n'excède pas 5 000 € et pour certains litiges de voisinage, la saisine du tribunal judiciaire doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à défaut de quoi la demande n'est pas examinée. L'obligation ne s'applique pas à la requête en injonction de payer, selon un avis de la Cour de cassation du 25 septembre 2025. Une grande partie des litiges courants d'un parc, comme les retenues sur dépôt de garantie, entre dans ce seuil. Voir les chapitres 114 et 120.

Quand la saisine de la commission départementale de conciliation est-elle obligatoire ?

La commission départementale de conciliation (CDC) est d'une saisine facultative pour les charges, le dépôt de garantie, l'état des lieux ou les réparations. Elle est obligatoire pour contester un complément de loyer dans les trois mois de la signature du bail, pour la fixation du loyer lors d'une remise en location et pour la hausse d'un loyer sous-évalué ou la baisse d'un loyer surévalué au renouvellement. Elle rend son avis au plus tard dans les deux mois de sa saisine et peut traiter un litige commun à plusieurs locataires d'un immeuble. Voir le chapitre 120.

Une négociation avec un locataire suspend-elle la prescription ?

Non. La prescription n'est suspendue qu'à compter du jour où les parties conviennent de recourir à une médiation ou à une conciliation, ou de la première réunion à défaut d'accord écrit. Le délai recommence à courir pour au moins six mois à la fin de la mesure. Si l'échéance approche pendant des discussions, formalisez ce recours par écrit ou faites signer une reconnaissance de dette, qui interrompt la prescription. Voir le chapitre 120.

Comment rendre exécutoire un accord amiable avec un locataire ou un exploitant ?

Une transaction suppose des concessions réciproques réelles et un écrit, faute de quoi elle risque d'être remise en cause. Pour éviter de saisir le juge en cas d'inexécution, l'accord peut être homologué par le juge ou, lorsqu'il est contresigné par les avocats de chacune des parties, revêtu de la formule exécutoire par le greffe. Il devient alors un titre exécutoire. Voir le chapitre 120.

Dois-je désigner un médiateur de la consommation ?

Oui pour la location saisonnière exercée à titre professionnel, les services para-hôteliers ou le coliving avec services, qui sont des prestations conclues avec des consommateurs. Le loueur désigne un médiateur référencé et en indique les coordonnées sur son site et dans ses contrats, sous peine d'une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Pour le bail d'habitation de résidence principale, les sources officielles ne tranchent pas et il convient d'interroger la direction départementale chargée de la protection des populations. Voir les chapitres 57 et 120.

Céder une partie du parc ou toute l'activité

La vente d'un seul logement de mon parc est-elle une cessation d'activité ?

En principe non. Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), une cession partielle d'entreprise suppose la cession d'un ensemble susceptible d'une exploitation séparée. Le loueur qui vend un ou plusieurs logements et continue de louer les autres cède des éléments de son actif immobilisé. La plus-value entre dans le résultat de l'exercice selon les règles ordinaires, sans les obligations propres à la cessation. Voir les chapitres 121 et 123.

Comment se calcule la plus-value professionnelle sur un lot vendu ?

Elle est égale au prix de cession, diminué des frais de cession, moins la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix de revient inscrit au bilan diminué des amortissements pratiqués. La part égale aux amortissements déduits est à court terme et le surplus est à long terme lorsque le bien est détenu depuis au moins deux ans. Le mobilier vendu avec le logement produit sa propre plus-value ou moins-value. Voir le chapitre 121.

À quelles conditions la plus-value d'un lot vendu est-elle exonérée ?

L'article 151 septies du Code général des impôts (CGI) exonère la plus-value lorsque l'activité a commencé depuis au moins cinq ans et que les recettes des deux années civiles précédant la cession restent sous 90 000 € hors taxes. L'exonération est partielle entre 90 000 € et 126 000 € et les seuils sont de 250 000 € et 350 000 € pour la para-hôtellerie. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont exclus du dispositif. Voir les chapitres 79 et 121.

Pourquoi la date de signature de l'avant-contrat compte-t-elle autant ?

L'article 151 septies B du CGI réduit la plus-value à long terme des immeubles de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième, en comptant les années par périodes de douze mois à partir de l'inscription à l'actif. Pour une vente, le terme est l'accord sur la chose et le prix, qui peut précéder l'acte authentique. Signer quelques jours avant l'anniversaire d'inscription fait perdre 10 % d'abattement sur la part à long terme. Voir le chapitre 121.

Quels droits ont mes locataires lorsque je vends des lots ?

La vente ne met pas fin au bail et l'acquéreur restitue le dépôt de garantie au départ du locataire. La première vente d'un logement loué après division de l'immeuble ouvre au locataire un droit de préemption au titre de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. La vente en totalité d'un immeuble de plus de cinq logements oblige le vendeur à obtenir la prorogation des baux pendant six ans ou à ouvrir un droit de préemption à chaque locataire. Une préemption méconnue peut entraîner la nullité de la vente. Voir les chapitres 33 et 121.

Pourquoi la dernière vente de mon parc change-t-elle le régime fiscal de l'opération ?

La vente qui met fin à toute location meublée emporte cessation d'entreprise au sens de l'article 201 du CGI. Les bénéfices réalisés depuis la dernière clôture, toutes les plus-values sur l'actif immobilisé et les sommes dont l'imposition était différée sont alors imposés immédiatement. Les fractions de plus-values à court terme étalées les années précédentes sont rapportées au bénéfice de l'exercice de cessation. Voir les chapitres 121 et 122.

Quels délais déclaratifs suivent la cession de toute l'activité ?

Le loueur informe l'administration de la cession ou de la cessation dans un délai de quarante-cinq jours et dépose sa déclaration de résultat dans un délai de soixante jours. Ces délais ne sont pas francs et l'administration ne peut pas les prolonger. Le défaut de déclaration expose à une évaluation d'office après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours. L'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) attend ensuite la déclaration des revenus définitifs dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent la notification de radiation. Voir le chapitre 122.

L'exonération pour départ à la retraite couvre-t-elle la vente de mes logements ?

Non. L'exonération de l'article 151 septies A en cas de départ à la retraite et celle de l'article 238 quindecies en cas de transmission d'une entreprise individuelle excluent les plus-values immobilières. Pour un loueur, elles ne peuvent viser que des éléments non immobiliers comme le mobilier. Restent ouverts l'exonération de l'article 151 septies selon les recettes et l'abattement de l'article 151 septies B par immeuble. Voir les chapitres 122 et 128.

Puis-je acheter un nouveau lot peu avant de céder tout mon parc ?

C'est risqué. L'exonération de l'article 151 septies dépend de la moyenne des recettes des deux années civiles qui précèdent la cession, de sorte qu'une acquisition dans cet intervalle augmente les recettes et peut réduire la fraction exonérée. Dans l'exemple du guide, une moyenne passée de 82 000 € à 92 000 € laisse 37 222 € de plus-value imposable sur une cession jusque-là entièrement exonérée. Gelez les acquisitions deux ans avant la vente. Voir le chapitre 122.

Que devient la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) déduite si je cède un parc para-hôtelier ?

Si l'acquéreur poursuit l'activité soumise à la TVA, la transmission d'universalité de l'article 257 bis du CGI dispense de taxation et de régularisation les biens transmis, l'acquéreur reprenant les régularisations futures. S'il ne la poursuit pas, la cession exonérée d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans entraîne une régularisation globale de la taxe déduite pour les années restant à courir. Le choix de l'acquéreur pèse donc sur votre prix net. Voir le chapitre 122.

Perdre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) revient-il à cesser l'activité ?

Non. Lorsque les recettes ne remplissent plus les conditions du statut, le loueur devient LMNP mais continue d'exercer une activité de location meublée imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le BOFiP, ce changement de qualité n'emporte pas les conséquences d'une cessation et ne déclenche aucune imposition immédiate des plus-values latentes. La cessation suppose que vous ne louiez plus aucun logement meublé. Voir les chapitres 123 et 130.

Dois-je payer un impôt sur des logements que je garde après avoir arrêté la location meublée ?

Oui, sauf exonération. Le logement conservé passe du patrimoine professionnel au patrimoine privé et la différence entre sa valeur réelle et sa valeur nette comptable entre dans le bénéfice imposable de l'exercice du retrait. L'impôt est donc dû alors qu'aucun prix n'a été encaissé. Faites justifier la valeur réelle par comparaison ou expertise, car elle fixe aussi le point de départ de la plus-value privée future. Voir le chapitre 123.

L'exonération de l'article 151 septies s'applique-t-elle à un retrait sans vente ?

Oui. La doctrine vise toute opération qui fait sortir un élément de l'actif, y compris le retrait pur et simple et la cessation d'activité. Les conditions restent une activité commencée depuis au moins cinq ans, des recettes des deux années civiles précédentes sous les seuils et un exercice à titre professionnel l'année de la cessation. Une seule année de recettes plus élevée suffit à remettre l'exonération en cause. Voir les chapitres 79 et 123.

Que deviennent les abattements si je revends plus tard un logement retiré de l'actif ?

Après le retrait, le logement relève du régime des plus-values des particuliers. Pour un bien inscrit à l'actif dès son achat, la durée de détention privée court à partir de la date du retrait. Un logement détenu depuis vingt ans puis revendu cinq ans après le retrait ne bénéficie donc que de faibles abattements. Conservez l'évaluation retenue lors du retrait, que le notaire vous demandera. Voir le chapitre 123.

Ai-je droit à l'allocation des travailleurs indépendants (ATI) si j'arrête de louer ?

Pas sur une simple cessation. L'ATI, versée par France Travail, suppose une cessation consécutive à un redressement ou une liquidation judiciaire, ou une activité devenue non viable avec une baisse d'au moins 30 % du revenu attestée par un tiers de confiance. S'y ajoutent deux ans d'activité non salariée sans interruption, des revenus d'au moins 10 000 € sur l'une des deux années civiles précédentes, des ressources inférieures au revenu de solidarité active (RSA) et une inscription comme demandeur d'emploi. Voir le chapitre 123.

Apporter, transmettre et succéder

Apporter mon parc à une société est-il fiscalement neutre puisque je ne touche aucun prix ?

Non. Fiscalement, l'apport est une cession à titre onéreux et chaque logement inscrit à l'actif sort à sa valeur d'apport. La différence avec la valeur nette comptable constitue une plus-value professionnelle, imposable sans aucune rentrée d'argent. L'apport de l'ensemble de l'activité entraîne en outre la cessation de l'entreprise individuelle, avec ses délais de déclaration de quarante-cinq et soixante jours. Voir le chapitre 124.

Puis-je apporter mes logements meublés à une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu ?

C'est déconseillé. La location meublée est une activité commerciale et une société civile qui se livre à des opérations commerciales devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS) de plein droit, en application de l'article 206 du CGI. L'apport produit donc le plus souvent une SCI à l'IS et fait sortir l'activité du régime de l'impôt sur le revenu. La société à responsabilité limitée (SARL) de famille est la forme la plus proche de l'exploitation en nom propre. Voir le chapitre 124.

Faut-il choisir l'exonération selon les recettes ou le report de l'article 151 octies ?

L'option pour le report de l'article 151 octies exclut l'exonération de l'article 151 septies et le choix se fait avant l'acte. Lorsque l'activité a plus de cinq ans et que les recettes restent sous 90 000 € hors taxes, l'exonération est en général examinée en premier, car elle est totale et sans engagement. Le report n'est pas une exonération, la plus-value sur le terrain restant due par l'apporteur à la cession des titres et celle sur les constructions étant réintégrée par la société. Voir les chapitres 79 et 124.

Quels droits d'enregistrement coûte l'apport de mes immeubles ?

L'apport pur et simple est enregistré gratuitement lorsque la société est soumise à l'impôt sur le revenu. Lorsqu'elle est soumise à l'IS, les immeubles supportent un droit de 5 %, sauf engagement de conserver les titres pendant trois ans. La prise en charge de l'emprunt par la société rend l'apport onéreux à due concurrence et cette fraction est traitée comme une vente pour les droits d'enregistrement. Voir le chapitre 124.

Que devient mon statut de LMP après l'apport ?

L'apport de tout le parc à une société à l'IS fait disparaître le statut pour les années suivantes, faute de recettes de location meublée en nom propre. Dans une SARL de famille, le statut s'apprécie chaque année dans le foyer de chaque associé, à proportion de ses droits, de sorte qu'un apporteur majoritaire reste souvent LMP. Le déficit global encore reportable reste imputable sur le revenu global du foyer et ne se transfère pas à la société. Voir les chapitres 2 et 124.

Donner un logement meublé à mon enfant me coûte-t-il un impôt sur la plus-value ?

Oui si vous êtes LMP l'année de la donation, sauf exonération. La sortie du logement de l'actif fait naître une plus-value professionnelle imposée chez le donateur, en plus des droits de donation dus par le donataire. Un LMNP relève au contraire du régime des particuliers et la donation ne déclenche pour lui aucune imposition de la plus-value. Le statut de l'année de l'acte décide donc à lui seul de cette imposition. Voir le chapitre 125.

Comment fonctionne le report de l'article 41 en cas de donation de toute l'activité ?

L'article 41 du CGI permet, sur option, de reporter l'imposition des plus-values constatées lors de la transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle, la doctrine l'admettant pour les LMP. Si l'activité est poursuivie pendant au moins cinq ans, les plus-values en report sont définitivement exonérées. La vente d'un logement reçu pendant ce délai rend imposable la plus-value reportée qui s'y rapporte. L'option exclut l'exonération de l'article 151 septies. Voir le chapitre 125.

Le report de l'article 41 s'applique-t-il si je ne donne qu'un seul logement ?

Non. Ce report est réservé à la transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité. La donation d'un logement isolé, alors que l'activité continue avec les autres, est un retrait d'actif. Elle peut seulement bénéficier de l'exonération de l'article 151 septies et de l'abattement pour durée de détention de l'article 151 septies B si leurs conditions sont remplies. Voir les chapitres 79 et 125.

Mon enfant qui reçoit des logements devient-il LMP comme moi ?

Pas nécessairement. Le donataire qui poursuit la location meublée commence sa propre activité et apprécie son statut selon les recettes et les autres revenus d'activité de son foyer. Un enfant salarié dont le salaire dépasse les recettes reçues sera LMNP. Au régime réel, il amortit les biens sur leur valeur au jour de la donation, tandis que les déficits et amortissements en report du donateur restent attachés à celui-ci. Voir les chapitres 7 et 125.

Donner des parts de société plutôt que des logements réduit-il les droits ?

Les parts d'une SARL de famille sont évaluées à la valeur des actifs diminuée des dettes, de sorte que les emprunts de la société réduisent la base des droits. La donation de logements détenus en direct ne permet pas de déduire la dette du parent. Si le parc est encore en nom propre, l'apport préalable est toutefois une cession imposable qui peut supporter des droits d'enregistrement. Le gain sur les droits doit donc être comparé au coût de l'apport. Voir les chapitres 124 et 125.

Le décès d'un LMP fait-il naître un impôt sur la plus-value alors que rien n'est vendu ?

Oui. Le décès entraîne la cessation de l'entreprise individuelle et rend imposables les bénéfices en cours et les plus-values latentes de tous les logements, calculées sur leur valeur vénale au jour du décès. Cet impôt, établi au nom du défunt, s'ajoute aux droits de succession dus par les héritiers. Au décès d'un LMNP, au contraire, aucune plus-value n'est imposée. Voir le chapitre 126.

Dans quel délai faut-il déclarer les revenus du défunt et la succession ?

Les héritiers disposent de six mois à compter du décès pour déposer la déclaration des revenus non encore déclarés, qui inclut la dernière liasse arrêtée à la date du décès. La déclaration de succession est due dans le même délai lorsque le décès survient en France métropolitaine. Lancez l'évaluation des logements et la dernière liasse dès les premières semaines. Voir le chapitre 126.

Les héritiers héritent-ils du statut de LMP et des déficits du défunt ?

Non. Le statut ne se transmet pas et chaque héritier l'apprécie dans son propre foyer, sur sa quote-part de recettes et ses autres revenus d'activité. Selon la doctrine, des héritiers qui poursuivent l'exploitation ne peuvent pas reporter sur leurs revenus le déficit du défunt. Ils démarrent leur propre activité et amortissent les biens sur leur valeur vénale au jour du décès. Voir les chapitres 2 et 126.

Les héritiers doivent-ils opter pour le report de l'article 41 ?

Seulement s'ils veulent réellement conserver et exploiter le parc. Le report devient une exonération définitive si l'activité est poursuivie pendant cinq ans, mais toute vente d'un logement dans ce délai rend imposable la plus-value afférente à ce bien. L'option exclut l'exonération selon les recettes, qui peut être totale sans aucun engagement. La doctrine ne précise pas si la poursuite doit se faire avec le statut professionnel chez les héritiers. Voir le chapitre 126.

Peut-on étaler le paiement des droits de succession sur un parc locatif ?

Oui. Un paiement fractionné sur un an au plus peut être demandé, porté à trois ans lorsque l'actif comprend au moins 50 % de biens non liquides comme des immeubles. Ces facilités se demandent au dépôt de la déclaration, avec constitution de garanties et paiement d'intérêts au taux de 2 % pour les demandes formulées depuis le 1er janvier 2026. L'accès d'une activité de location meublée au régime spécial des transmissions d'entreprises doit être vérifié avec le notaire. Voir le chapitre 126.

Mon statut de LMP me permet-il de transmettre mon parc avec un pacte Dutreil ?

Non. Depuis la loi de finances pour 2024, pour les transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023, la gestion de son propre patrimoine immobilier n'est pas une activité éligible. La doctrine range expressément la location de locaux meublés à usage d'habitation parmi les activités exclues. Le nombre de lots, le chiffre d'affaires, l'emploi de salariés ou le statut LMP ne changent pas cette analyse. Voir le chapitre 127.

Placer mes meublés dans une société commerciale les rend-il éligibles au pacte Dutreil ?

Non. L'exclusion vaut quelle que soit la forme de détention, qu'il s'agisse d'une SARL de famille, d'une SCI soumise à l'IS ou d'une société par actions simplifiée (SAS) propriétaire d'un parc de studios. Toutes exercent une activité de gestion de leur propre patrimoine. L'apport a en outre un coût fiscal propre. Voir les chapitres 124 et 127.

Mes logements exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) le sont-ils aussi des droits de donation ?

Non. L'exonération d'IFI des locaux loués meublés repose sur une exception propre à cet impôt, que le pacte Dutreil ne reprend pas. Un même parc peut donc être exonéré d'IFI chaque année et pleinement taxable aux droits de donation ou de succession lors de sa transmission. Voir les chapitres 83 et 127.

Une résidence avec services ou un hôtel peut-il bénéficier du pacte Dutreil ?

L'exploitation directe d'un hôtel est une activité commerciale, non visée par les exclusions. La location de murs à un exploitant, même sous bail commercial, reste de la gestion de patrimoine, de même que des lots en résidence gérée détenus par un LMP. Pour une activité para-hôtelière, la qualification dépend des faits et un rescrit est conseillé avant de signer un engagement collectif. Voir les chapitres 58 et 127.

Quelle est la durée de l'engagement individuel de conservation des titres ?

Pour les transmissions de titres intervenues depuis le 21 février 2026, l'engagement individuel dure six ans à compter de la fin de l'engagement collectif, contre quatre ans auparavant. L'engagement collectif doit lui-même être en cours depuis deux ans au moins au jour de la transmission, sauf engagement réputé acquis ou conclu dans les six mois d'un décès. Une cession de titres avant le terme entraîne en principe la remise en cause de l'exonération. Voir le chapitre 127.

Préparer la retraite et sortir du statut

Ma retraite peut-elle me faire devenir LMP sans rien changer à mon parc ?

Oui. La pension compte parmi les autres revenus d'activité du foyer pour l'appréciation du statut. Lorsqu'elle remplace un salaire plus élevé, les recettes meublées peuvent la dépasser et le foyer devient LMP. Le changement de statut n'est pas en lui-même une cession, mais il fixe le régime de la plus-value des ventes suivantes et la nature des revenus de location. Voir les chapitres 2 et 128.

Pourquoi éviter de vendre un logement en janvier l'année de mon départ ?

Une vente en début d'année réduit les recettes de l'année et peut les faire passer sous la pension, ce qui fait perdre le statut pour l'année même de la vente. La plus-value relève alors du régime des particuliers. Dans l'exemple du guide, le coût d'une vente de studio passe de 0 € avec l'exonération de l'article 151 septies à 18 303 € d'impôt et de prélèvements sociaux. Voir le chapitre 128.

Mes années passées en LMNP comptent-elles pour la condition de cinq ans ?

Non. Seules les années d'exercice à titre professionnel sont retenues pour l'exonération de l'article 151 septies. Un loueur devenu professionnel à 61 ans, au moment où sa pension a remplacé son salaire, ne peut pas invoquer cette exonération avant 66 ans, même s'il loue en meublé depuis vingt ans. Voir les chapitres 79 et 128.

Pourquoi mon bénéfice augmente-t-il à l'approche de la retraite alors que mes loyers ne bougent pas ?

Au régime réel, le mobilier et certains composants s'amortissent sur cinq à quinze ans, tandis que les intérêts diminuent à mesure que le capital est remboursé. Le bénéfice imposable augmente donc chaque année sans hausse des loyers. Pour un LMP affilié, cette hausse se traduit à la fois par plus d'impôt et plus de cotisations. Repérez ces années dans le plan d'amortissement. Voir les chapitres 76 et 128.

Les indemnités de remboursement anticipé de mes prêts sont-elles plafonnées ?

Pour un crédit immobilier soumis au Code de la consommation, elles sont plafonnées au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé ou de 3 % du capital restant dû. Ce plafond ne s'applique pas à un prêt destiné à financer une activité professionnelle, dont les indemnités sont fixées par le contrat. Un loueur devenu LMP après avoir emprunté en LMNP peut détenir les deux types de prêts. Voir les chapitres 41 et 128.

La vente en viager d'un logement meublé relève-t-elle des plus-values professionnelles ?

Oui lorsque le bien est inscrit à l'actif et que le vendeur est LMP l'année de la vente, car le viager est une cession à titre onéreux. Le prix retenu comprend le bouquet et la valeur en capital de la rente, alors qu'une partie ne sera encaissée que progressivement. L'impôt est dû selon les règles de l'année de la vente. Fixez un bouquet qui couvre au moins l'impôt et les frais. Voir les chapitres 78 et 129.

Quelle part de ma rente viagère est imposable ?

La rente viagère constituée à titre onéreux n'est imposable que pour une fraction fixée par l'article 158-6 du CGI selon l'âge du crédirentier à l'entrée en jouissance. Cette fraction est de 70 % avant 50 ans, de 50 % entre 50 et 59 ans, de 40 % entre 60 et 69 ans et de 30 % à partir de 70 ans. Elle reste la même jusqu'au décès. Pour une rente réversible entre époux, l'âge du plus âgé est retenu. Voir le chapitre 129.

Une vente en viager peut-elle me faire perdre le statut de LMP ?

Oui. Les loyers du bien vendu disparaissent des recettes, tandis que la rente, imposée dans la catégorie des pensions et rentes, s'ajoute aux autres revenus du foyer pour l'appréciation du statut. Le foyer peut basculer en LMNP l'année qui suit, voire l'année même de la vente, ce qui change le régime des plus-values des ventes suivantes. Après une vente de la nue-propriété, l'usufruitier continue au contraire de percevoir les mêmes loyers. Voir les chapitres 2 et 129.

Le barème de l'article 669 du CGI donne-t-il le prix de la nue-propriété ?

Non. Ce barème fixe la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier pour les droits de mutation, mais il ne constitue pas un prix de marché. Le prix d'une nue-propriété ou le montant d'une rente résultent d'une négociation éclairée par des tables d'espérance de vie et un taux de rendement. Faites établir une évaluation par un notaire ou un expert indépendant. Voir le chapitre 129.

Puis-je vendre la nue-propriété d'un logement à mon enfant en gardant l'usufruit ?

C'est possible mais risqué. Une telle vente à un héritier présomptif expose à la présomption de l'article 751 du CGI, selon laquelle le bien est réputé faire partie de la succession de l'usufruitier jusqu'à preuve contraire. Elle prive aussi le vendeur de l'imposition séparée à l'IFI. La preuve contraire suppose un prix réellement payé et une capacité de financement démontrée de l'acquéreur. Voir le chapitre 129.

Dois-je accomplir une formalité pour sortir du statut de LMP ?

Non. Aucune option, aucune radiation et aucun courrier ne commandent ce passage, qui résulte de la seule perte de l'une des deux conditions sur l'année civile. L'activité continue, le numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET) est conservé et aucune cessation n'est à déclarer sur le guichet unique. Signalez en revanche le changement par écrit à l'Urssaf, avec le tableau de calcul du statut, puis reportez le résultat dans les rubriques non professionnelles de la déclaration. Voir le chapitre 130.

La sortie du statut rend-elle imposables les plus-values latentes de mes logements ?

Non. Selon le BOFiP, le changement de qualité de LMP vers LMNP n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité. Les biens restent au bilan avec leurs amortissements. Retirer un logement de l'activité pour le louer nu une année où le foyer est encore LMP est en revanche un retrait d'actif qui peut faire naître une plus-value imposable sans encaissement. Voir les chapitres 123 et 130.

Que deviennent mes déficits après la sortie du statut ?

Les déficits déjà imputés sur le revenu global restent acquis et les déficits globaux encore reportables continuent de s'imputer dans leur délai de six ans. Les déficits nés à partir de l'année de sortie ne s'imputent que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes. La faculté d'imputer par tiers les charges antérieures à la livraison d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) prend fin définitivement. Voir les chapitres 77 et 130.

Ne plus être LMP met-il fin à mes cotisations sociales ?

Pour une location meublée de longue durée, oui, les cotisations ne sont dues que lorsque les deux conditions du statut sont remplies et le foyer supporte à la place les prélèvements sociaux sur le bénéfice. Pour une location à une clientèle de passage, les cotisations restent dues dès que les recettes dépassent 23 000 €, même en LMNP. La sortie fait aussi cesser l'acquisition de droits à la retraite et aux indemnités journalières. Voir les chapitres 92 et 130.

Vendre un logement après la sortie du statut coûte-t-il plus cher ?

Cela dépend du parc. La vente relève alors du régime des particuliers, qui réintègre les amortissements déduits depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025 et ne permet plus l'exonération de l'article 151 septies. Dans l'exemple du guide, une plus-value potentiellement exonérée devient une imposition d'environ 23 000 €. Pour un parc dont les recettes dépassent 126 000 € hors taxes, l'effet peut être inverse. Voir le chapitre 130.

Le couple, les difficultés et l'incapacité

Mon conjoint ne loue rien, ses salaires comptent-ils pour mon statut de LMP ?

Oui si vous êtes mariés ou pacsés. Les époux et partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) forment un seul foyer, dont toutes les recettes meublées et tous les autres revenus d'activité s'additionnent, y compris les salaires de celui qui ne participe pas à la location. Le couple a donc un statut unique. Les concubins forment au contraire deux foyers distincts et chacun apprécie le statut sur ses seules recettes et ses seuls revenus. Voir les chapitres 2 et 131.

Deux concubins qui louent ensemble additionnent-ils leurs recettes pour le seuil de 23 000 € ?

Non. Chaque concubin retient sa quote-part des recettes, à proportion de ses droits dans l'indivision. Deux concubins qui encaissent chacun 20 000 € restent tous deux sous le seuil, alors qu'un couple marié dans la même situation le dépasserait avec 40 000 € de recettes cumulées. Pour l'impôt sur la fortune immobilière en revanche, des concubins forment un seul foyer. Voir le chapitre 131.

Le partage du parc après un divorce est-il fiscalement neutre pour un couple LMP ?

Non. La doctrine traite la communauté qui comporte des éléments d'actif professionnel comme une indivision dont la cessation n'équivaut à une cession d'entreprise qu'à l'égard de l'époux qui se retire. Celui-ci est imposé sur les plus-values professionnelles afférentes à ses droits, sauf exonération de l'article 151 septies, alors que l'époux qui conserve le parc ne subit pas de cessation, même s'il verse une soulte. Pour un couple LMNP, le partage n'est au contraire pas imposé. Voir le chapitre 131.

Me marier peut-il me faire perdre le statut de LMP ?

Oui. À partir de la déclaration commune, les salaires du nouveau conjoint entrent dans les autres revenus d'activité du foyer et peuvent dépasser les recettes de location. Dans l'exemple du guide, une loueuse LMP avec 26 000 € de recettes devient LMNP en épousant un salarié qui perçoit 35 000 €. L'année du mariage, l'option pour deux déclarations distinctes peut conduire à un statut différent. Voir les chapitres 130 et 131.

Mon conjoint doit-il signer les actes importants de mon activité ?

Sous la communauté réduite aux acquêts, l'accord des deux époux est nécessaire pour vendre, donner ou hypothéquer un immeuble commun et pour consentir un bail commercial. Un emprunt ou un cautionnement souscrit par un seul époux n'engage les biens communs qu'avec le consentement exprès de l'autre. C'est pourquoi la banque fait intervenir le conjoint à l'acte de prêt. Voir le chapitre 131.

Puis-je déposer un dossier de surendettement pour les dettes de mon parc meublé ?

En principe non. La procédure de surendettement ne s'applique pas au débiteur qui relève des procédures collectives du Code de commerce, ce qui exclut les personnes exerçant une activité professionnelle indépendante. L'entrepreneur individuel qui n'a que des dettes professionnelles demande l'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation, le tribunal pouvant transmettre le passif personnel à la commission de surendettement. Le rattachement du LMP à ces procédures n'est pas tranché expressément, de sorte qu'il faut faire qualifier votre situation par un avocat ou la Banque de France. Voir les chapitres 119 et 132.

Dans quel délai dois-je agir si je ne peux plus payer mes échéances ?

En cas de cessation des paiements, c'est-à-dire d'impossibilité de faire face au passif exigible avec l'actif disponible, la demande d'ouverture d'une procédure doit être faite dans les 45 jours. Un retard volontaire peut entraîner une interdiction de gérer pouvant aller jusqu'à quinze ans. La conciliation reste ouverte au débiteur en cessation des paiements depuis moins de 45 jours. Voir le chapitre 132.

Qui peut étaler mes dettes fiscales et sociales ?

Le service des impôts des entreprises peut accorder un délai de paiement pour des difficultés temporaires. Pour des difficultés plus importantes, la commission des chefs des services financiers (CCSF) peut accorder un plan de règlement échelonné des dettes fiscales et de la part patronale des cotisations sociales. Elle suppose d'être à jour de ses obligations déclaratives, d'où l'importance de continuer à déposer toutes les déclarations même sans pouvoir payer. Voir le chapitre 132.

Une procédure collective arrête-t-elle les intérêts de mes prêts immobiliers ?

Non. Le jugement d'ouverture suspend les poursuites et le cours des intérêts, sauf pour les prêts conclus pour une durée d'au moins un an, ce qui vise précisément l'endettement d'un parc. Dans l'exemple du guide, 600 000 € empruntés à 3,5 % produisent environ 10 500 € d'intérêts sur six mois de période d'observation. La procédure gèle le passif antérieur sans arrêter la croissance de la dette bancaire. Voir les chapitres 119 et 132.

Dois-je payer de l'impôt sur des loyers que mes locataires ne me versent pas ?

Oui, sauf écritures adaptées. En bénéfices industriels et commerciaux, un loyer échu et non payé est imposé l'année où il est acquis, contrairement à la location nue. Une provision pour créance douteuse peut être déduite lorsque le recouvrement devient incertain, puis une perte lorsque la créance est irrécouvrable. Sans ces écritures, le loueur en difficulté paie de l'impôt sur des recettes jamais encaissées. Voir les chapitres 106 et 132.

Une procuration bancaire suffit-elle à faire gérer mon parc si je perds mes facultés ?

Non. Une procuration bancaire ne permet ni de signer un bail ni de vendre un lot et elle prend fin à la mise sous tutelle, comme tout mandat ordinaire selon l'article 2003 du Code civil. Une fois les facultés altérées, plus rien ne peut être signé valablement en votre nom sans un mandat de protection future déjà rédigé ou une décision du juge. Ce mandat ne peut plus être rédigé après l'altération. Voir les chapitres 22 et 135.

Pourquoi préférer un mandat de protection future notarié pour un parc professionnel ?

Avec un mandat sous signature privée, la vente d'un lot ou un nouvel emprunt exige l'accord du juge. Le mandat notarié permet au mandataire d'accomplir ces actes, sauf les actes à titre gratuit comme une donation. Pour un loueur, il doit aussi prévoir la poursuite de l'exploitation, le dépôt de la liasse et des déclarations sociales, l'accès aux espaces en ligne et le recours à un gestionnaire titulaire de la carte professionnelle. Voir les chapitres 22 et 135.

Un tuteur peut-il poursuivre mon activité de location meublée ?

La question n'est pas tranchée. Le Code civil interdit au tuteur d'exercer le commerce au nom de la personne protégée et la personne habilitée ne peut pas réaliser d'opérations commerciales à partir de ses biens. Le classement de la location meublée dans les BIC ne suffit pas à en faire un commerce au sens du droit civil, mais la question est plus sensible pour une activité para-hôtelière. Faites-la poser au juge des tutelles ou au notaire dès l'ouverture de la mesure. Voir le chapitre 135.

Le mandat confié à mon agence de gestion survit-il à mon décès ?

Non. Selon l'article 2003 du Code civil, le mandat prend fin par la mort du mandant, sous réserve de l'achèvement de ce qui était commencé. Les procurations cessent aussi et les comptes au nom du défunt sont bloqués dès que la banque est informée. Les héritiers doivent renouveler à leur nom les mandats de gestion ou de conciergerie qu'ils veulent poursuivre, faute de quoi les relocations s'interrompent. Voir le chapitre 135.

Encaisser les loyers après le décès engage-t-il l'héritier à accepter la succession ?

Non. Selon service-public.gouv.fr, encaisser les loyers ou payer l'assurance d'un bien de la succession ne vaut pas acceptation. Vendre un bien vaut en revanche acceptation pure et simple. Pour un parc fortement endetté, l'acceptation à concurrence de l'actif net protège l'héritier qui ne connaît pas encore l'étendue des dettes. Voir les chapitres 126 et 135.

L'outre-mer, l'international et les activités voisines

Le statut de LMP s'apprécie-t-il différemment pour des meublés situés dans un département d'outre-mer ?

Non. Dans les cinq départements et régions d'outre-mer (DROM), le statut s'apprécie comme en métropole, sur des recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer. Un loueur qui détient des meublés en métropole et dans un DROM additionne toutes ses recettes. Le régime réel, l'amortissement, les déficits et les plus-values professionnelles suivent les mêmes règles. Voir les chapitres 2 et 133.

Puis-je bénéficier de la réduction d'impôt des résidents des DOM pour mes meublés situés à La Réunion ?

Seulement si votre foyer est domicilié dans un département d'outre-mer, car la réduction tient au domicile et non à la situation des biens. Elle est de 30 % dans la limite de 2 450 € en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion. Elle est de 40 % dans la limite de 4 050 € en Guyane et à Mayotte. Elle s'applique à l'impôt de tout le foyer, mais son plafond la rend vite marginale pour un parc important. Voir le chapitre 133.

Quel taux de TVA s'applique à une activité para-hôtelière outre-mer ?

En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, le taux normal est de 8,5 % et le taux réduit de 2,1 %, qui s'applique à l'hébergement soumis à 10 % en métropole. En Guyane et à Mayotte, la TVA n'est provisoirement pas applicable, de sorte qu'aucune taxe n'est collectée ni déductible. La location meublée d'habitation reste exonérée de TVA comme en métropole. Voir les chapitres 80 et 133.

Ma location meublée outre-mer ouvre-t-elle droit à l'aide fiscale à l'investissement productif ?

En principe non. Le secteur immobilier, qui comprend la location de logements nus ou meublés, est exclu de la réduction de l'article 199 undecies B du CGI. Depuis les investissements réalisés le 1er janvier 2024, la location de meublés de tourisme est aussi exclue, sauf lorsque l'exploitant réalise directement l'ensemble des prestations, les chambres d'hôtes restant éligibles. Faites valider toute opération par un conseil fiscal avant l'engagement de la dépense. Voir le chapitre 133.

Comment déclarer un meublé situé à Saint-Martin ou en Nouvelle-Calédonie ?

Les collectivités d'outre-mer et la Nouvelle-Calédonie ont des régimes fiscaux autonomes. Un loueur domicilié en métropole ou dans un DROM déclare les revenus qui y trouvent leur source comme des revenus de source étrangère, sur la déclaration n° 2047, en plus de la déclaration locale. La méthode d'élimination de la double imposition dépend de l'accord applicable à chaque territoire. Voir les chapitres 133 et 134.

Les loyers d'un meublé situé à l'étranger comptent-ils pour mon statut de LMP ?

Oui. Pour un contribuable domicilié en France, le seuil s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des loyers, quel que soit le lieu de situation des immeubles loués meublés. Un appartement loué en Espagne s'ajoute donc aux studios loués en France, même si ses revenus sont imposés dans l'autre État. Un foyer peut ainsi devenir LMP du seul fait d'une acquisition à l'étranger. Voir les chapitres 6 et 134.

Dois-je déclarer en France les revenus d'un meublé déjà imposé à l'étranger ?

Oui. Un résident de France est imposable sur ses revenus mondiaux, sous réserve des conventions fiscales. Il déclare ces revenus sur la déclaration n° 2047. Selon la convention, la double imposition est éliminée par un crédit d'impôt ou par une exonération avec taux effectif, mais le revenu étranger relève dans les deux cas le taux applicable aux autres revenus du foyer. Dans l'exemple du guide, l'impôt français passe de 4 208 € à 6 178 €. Voir le chapitre 134.

Le bénéfice de mon meublé étranger se calcule-t-il selon les règles locales ?

Non. Le revenu déclaré en France se calcule selon les règles françaises, avec l'amortissement par composants, la limitation de l'article 39 C du CGI et les règles des charges déductibles. Le résultat local et le résultat français diffèrent donc souvent, ce qui impose une double comptabilité ou une table de passage. Les loyers perçus hors zone euro se convertissent au cours de la date d'encaissement. Voir les chapitres 76 et 134.

Faut-il déclarer le compte bancaire local qui reçoit les loyers de mon bien étranger ?

Oui. Les personnes domiciliées en France déclarent chaque année, sur la déclaration n° 3916, les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l'étranger. Le défaut de déclaration d'un compte bancaire est sanctionné par une amende de 1 500 € par compte, portée à 10 000 € lorsque l'État n'a pas conclu de convention d'assistance administrative avec la France. Une majoration pouvant atteindre 80 % s'applique en outre aux droits dus sur les revenus passés par ce compte. Voir le chapitre 134.

Pourquoi la vente de mon meublé étranger peut-elle coûter plus que prévu ?

En France, la plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable, avec une part à court terme égale aux amortissements déduits. L'État de situation calcule souvent la plus-value sur le prix d'achat, sans tenir compte de ces amortissements. Avec un crédit limité à l'impôt étranger, la différence entre les deux bases peut laisser un impôt français à payer. Faites chiffrer les deux impositions avant de fixer le prix. Voir les chapitres 78 et 134.

Un loueur professionnel qui exploite des gîtes à la campagne exerce-t-il une activité agricole ?

Non, sauf s'il est lui-même exploitant agricole et que les gîtes ont pour support son exploitation. Le tourisme à la ferme suppose ces deux conditions cumulatives. Un loueur qui achète une ancienne ferme sans l'exploiter reste dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même au milieu des champs. Voir le chapitre 136.

Puis-je appeler chambres d'hôtes une maison de douze chambres louées avec petit-déjeuner ?

Non. La chambre d'hôtes est limitée à cinq chambres ou quinze personnes accueillies en même temps et doit se situer dans l'habitation du loueur, sur son terrain ou dans le même bâtiment. Au-delà, l'activité relève de l'hôtellerie ou de la para-hôtellerie et des règles des établissements recevant du public (ERP). Une maison achetée pour être louée par chambres sans que le loueur y réside n'est donc pas une chambre d'hôtes. Voir les chapitres 58 et 136.

Un agriculteur peut-il déclarer ses recettes de gîtes avec son bénéfice agricole ?

Oui, sur option et sous conditions cumulatives fixées par l'article 75 du CGI. L'exploitant doit relever d'un régime réel agricole, le micro-BA étant exclu, exercer à titre principal l'activité agricole et respecter deux plafonds. La moyenne des recettes accessoires des trois années civiles précédentes ne doit dépasser ni 50 % des recettes agricoles ni 100 000 €, taxes comprises. Le dépassement soumet une société civile agricole à l'impôt sur les sociétés pour l'exercice. Voir le chapitre 136.

Mon bénéfice agricole compte-t-il pour le statut de LMP ?

Oui. Les bénéfices agricoles font partie des autres revenus d'activité du foyer opposés aux recettes de location meublée. Un agriculteur dont le bénéfice est élevé reste LMNP même avec des gîtes importants, alors qu'une mauvaise année agricole peut le faire devenir LMP. Dans l'exemple du guide, une exploitante qui dégage 35 000 € de bénéfice agricole et 48 000 € de recettes meublées est LMP pour 2026 sans démarche. Voir les chapitres 2 et 136.

Mes gîtes dédiés à la location sont-ils exonérés de cotisation foncière des entreprises (CFE) ?

En principe non. L'ancienne exonération propre aux gîtes ruraux a été supprimée. Depuis 2017, un gîte n'est exonéré que s'il est classé et fait partie de l'habitation personnelle du loueur, sauf délibération contraire de la commune. Les locaux aménagés uniquement pour la location restent imposables, de même que l'hébergement rattaché au bénéfice agricole d'un exploitant. Voir les chapitres 81 et 136.

Le calendrier et les seuils

Pourquoi la liasse doit-elle être prête avant ma déclaration des revenus ?

Le résultat arrêté par la liasse se reporte sur la déclaration n° 2042-C-PRO avec son volet social. En 2026, la liasse de l'exercice 2025 devait être télétransmise au plus tard le 20 mai, alors que la déclaration en ligne était due dès le 21 mai pour les départements 01 à 19. Fixez avec l'expert-comptable une remise du projet de liasse en avril. Un résultat provisoire reporté devra être corrigé, avec un risque de majoration si l'écart réduit l'impôt. Voir les chapitres 100 et 137.

Quelle date ne pas manquer pour la cotisation foncière des entreprises la première année ?

La déclaration initiale n° 1447-C doit être déposée avant le 31 décembre de l'année de création pour bénéficier de l'exonération de cette année et de la réduction de moitié de la base l'année suivante. Les modifications se déclarent ensuite sur le formulaire n° 1447-M avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Lorsque la cotisation de l'année précédente atteint 3 000 €, un acompte de 50 % est dû au printemps, puis le solde au plus tard le 15 décembre. Voir les chapitres 81 et 137.

Qu'est-ce qui change en 2027 pour le loueur redevable de la TVA au régime simplifié ?

Le régime simplifié de TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027, hors régime simplifié agricole. La dernière déclaration annuelle, pour un exercice clos le 31 décembre 2026, est à déposer au plus tard le 4 mai 2027 et aucun acompte n'est dû en juillet ni en décembre 2027 pour un exercice civil. Les redevables déposent ensuite la déclaration n° 3310-CA3 chaque trimestre sous 1 000 000 € de chiffre d'affaires, ou chaque mois. Voir les chapitres 80 et 137.

Que risque le micro-entrepreneur qui oublie une déclaration de chiffre d'affaires ?

La déclaration se fait en ligne chaque mois ou chaque trimestre sur option, même pour un chiffre d'affaires nul. Son absence coûte une pénalité de 60,10 € et une majoration des cotisations de 5 % par déclaration mensuelle ou de 15 % par déclaration trimestrielle manquante. Dans l'exemple du guide, un trimestre de 10 500 € de loyers oublié coûte environ 334 € de majoration en plus de la pénalité. Voir les chapitres 96 et 137.

Mon exercice clos au 30 juin change-t-il la période d'appréciation de mon statut ?

Non. Le statut de LMP s'apprécie toujours sur les recettes de l'année civile, même lorsque les comptes sont arrêtés à une autre date. Le loueur à exercice décalé tient donc deux suivis, l'un par exercice pour la comptabilité, l'autre par année civile pour le statut et les seuils sociaux. Celui qui apprécie son statut sur l'exercice se trompe de régime pour ses déficits et ses cotisations. Voir les chapitres 2 et 137.

Je dépasse pour la première fois le plafond du micro-BIC, dois-je passer au réel dès cette année ?

Non. Pour les années 2026 à 2028, le micro-BIC des meublés de longue durée et des meublés de tourisme classés est ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes. Le régime micro reste applicable l'année du dépassement et ne laisse place au régime réel qu'après deux années consécutives au-delà du plafond, au 1er janvier suivant. Le micro-foncier est au contraire exclu dès que les loyers nus du foyer dépassent 15 000 € dans l'année. Voir les chapitres 96 et 138.

Mes seuils se comparent-ils à des montants hors taxes ou toutes taxes comprises ?

Cela dépend du seuil. Le statut de LMP s'apprécie sur les recettes toutes taxes comprises (TTC), charges facturées au locataire comprises, alors que la franchise de TVA et l'exonération de l'article 151 septies se comparent à des montants hors taxes (HT). Des recettes déclarées nettes de commissions ou de charges récupérées font apparaître un statut erroné. Voir les chapitres 2 et 138.

Un LMP qui ne loue que des meublés de tourisme non classés peut-il rester au micro-BIC ?

Non. Le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Le statut de LMP suppose des recettes supérieures à 23 000 €, qui dépassent donc ce plafond. Un tel loueur relève nécessairement du régime réel s'il est professionnel. Voir les chapitres 57 et 138.

Être LMP suffit-il pour que mes meublés soient exonérés d'impôt sur la fortune immobilière ?

Non. Pour l'IFI, la seconde condition ne porte pas sur les recettes mais sur le bénéfice net, qui doit représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Un LMP dont l'amortissement annule le bénéfice peut donc rester imposable à l'IFI sur ses logements. Le statut fiscal et l'exonération patrimoniale se testent séparément chaque année. Voir les chapitres 83 et 138.

Puis-je être LMP la première année avec moins de 23 000 € encaissés ?

Oui. Lorsque l'activité commence en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois sur une base de 365 jours pour apprécier le seuil. Un premier studio acheté en avril peut ainsi faire franchir le seuil de 23 000 € avec 17 000 € d'encaissements réels. Testez les deux conditions dès la première année. Voir les chapitres 2 et 138.

Les textes, la jurisprudence et les interlocuteurs

L'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est-elle encore une condition du statut de LMP ?

Non. Cette condition, qui figurait dans la définition du statut, a disparu après la décision du Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018. Le statut, défini au 2 du IV de l'article 155 du CGI, repose désormais sur deux conditions de recettes et de revenus appréciées chaque année au niveau du foyer. Voir les chapitres 2 et 139.

Puis-je me prévaloir de la doctrine de l'administration publiée au BOFiP ?

Oui. La doctrine publiée n'a pas la valeur d'une loi, mais l'article L80 A du livre des procédures fiscales (LPF) permet au contribuable de s'en prévaloir, même lorsqu'elle est plus favorable que le texte, à condition d'en respecter les termes. Le rescrit de l'article L80 B permet d'obtenir une prise de position formelle sur votre situation. Une réponse ministérielle ne protège que dans la mesure où elle a été intégrée à la doctrine opposable. Voir les chapitres 88 et 139.

Quelle différence entre un amortissement non comptabilisé et un amortissement non déduit ?

L'article 39 B du CGI impose de comptabiliser chaque année un amortissement au moins égal à l'amortissement linéaire cumulé, faute de quoi la fraction non comptabilisée est perdue. L'article 39 C limite seulement la déduction au montant du loyer diminué des autres charges, la fraction non déduite se reportant sans limite de durée sur les bénéfices suivants. L'amortissement ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit. Voir les chapitres 76 et 139.

Un logement loué avec un mobilier incomplet compte-t-il pour mon statut de LMP ?

Non. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier obligatoire d'un meublé loué à titre de résidence principale. Un logement incomplet n'est pas un meublé au sens du bail et ses loyers deviennent des revenus fonciers, qui ne comptent pas dans les recettes du statut. Vérifiez l'inventaire de chaque lot. Voir les chapitres 109 et 139.

Combien de temps dois-je conserver mes documents comptables ?

Dix ans à compter de la clôture de l'exercice, selon l'article L123-22 du Code de commerce. Cette durée excède celle de six ans prévue par le droit fiscal à l'article L102 B du LPF. C'est la plus longue qui guide l'archivage. Un amortissement ou un déficit reporté se justifie en outre aussi longtemps qu'il produit un effet. Voir les chapitres 107 et 139.

Un LMP peut-il invoquer les protections du consommateur contre sa banque ?

En principe non. La Cour de cassation a jugé qu'un emprunteur immatriculé comme loueur en meublé professionnel, qui réalisait sa dixième opération de ce type, avait emprunté pour une activité professionnelle et ne pouvait pas invoquer la prescription biennale réservée aux consommateurs (Cass. civ. 1re, 1er mars 2017, n° 16-11.034). Le délai de réflexion, la condition suspensive légale de prêt et le formalisme de l'offre ne sont donc pas acquis d'avance. Lisez chaque contrat comme un contrat entre professionnels. Voir les chapitres 41 et 140.

Qu'a changé la décision du Conseil d'État du 12 novembre 2025 sur les prestations para-hôtelières ?

Le Conseil d'État a précisé les conditions dans lesquelles ces prestations sont réputées fournies pour la TVA (CE, 12 novembre 2025, n° 498267). Le nettoyage et le linge peuvent être fournis avant l'arrivée du client, compte tenu de la durée du séjour, mais l'administration ne pouvait pas les tenir pour automatiquement remplis pour tout séjour de moins d'une semaine. La réception peut passer par un dispositif électronique, alors qu'une simple remise de clés ne suffit pas. Chaque prestation doit pouvoir être prouvée par des contrats, des plannings et des factures. Voir les chapitres 58 et 140.

Comment se calculent mes voix si je détiens plus de la moitié des millièmes d'une copropriété ?

L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 réduit les voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires. La Cour de cassation a précisé que ces voix s'entendent de celles de l'ensemble des autres copropriétaires et non des seuls présents ou représentés (Cass. 3e civ., 2 juillet 2008, n° 07-14.619). Avec 640 millièmes sur 1 000, vous disposez donc de 360 voix à chaque assemblée. Le gros copropriétaire qui vote seul doit en outre pouvoir justifier de son intérêt pour l'immeuble, sous peine d'abus de majorité. Voir les chapitres 73 et 140.

Quel délai indiquer dans un commandement de payer pour un bail conclu avant 2023 ?

La loi du 27 juillet 2023 a ramené à six semaines le délai laissé au locataire après un commandement de payer. Pour un bail conclu avant son entrée en vigueur dont la clause prévoit deux mois, c'est ce délai de deux mois qui s'applique, selon l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002). Sur un parc où coexistent des baux de toutes dates, relevez le délai bail par bail. Assigner trop tôt expose à voir la demande rejetée. Voir les chapitres 113 et 140.

À qui reviennent les sous-loyers perçus par un locataire qui sous-loue sans autorisation ?

Au propriétaire. Les sous-loyers perçus sans l'autorisation du bailleur sont des fruits civils qui lui appartiennent par accession (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727). Le bailleur peut en réclamer le remboursement en plus des loyers. Selon service-public.gouv.fr, la plateforme qui a publié l'annonce d'une sous-location non autorisée peut aussi être condamnée à lui payer les revenus qui en sont tirés. Voir les chapitres 112 et 140.

Dois-je m'adresser au service des impôts des entreprises (SIE) ou au service des impôts des particuliers (SIP) ?

Cela dépend de l'impôt. Le SIE reçoit la liasse, la cotisation foncière des entreprises, la TVA, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et les options fiscales, par la messagerie sécurisée de l'espace professionnel. Le SIP reste l'interlocuteur de l'impôt sur le revenu du foyer et du prélèvement à la source, dont la modulation des acomptes. Une demande adressée au mauvais service retarde son traitement pendant qu'un délai peut courir. Voir les chapitres 85 et 141.

Saisir le conciliateur fiscal départemental suspend-il mes délais de recours ?

Non. Le conciliateur, qui s'engage à répondre sous trente jours en 2026, règle à l'amiable certains différends après un courrier de rejet ou d'admission partielle d'une demande contentieuse, gracieuse ou de délais de paiement. Sa saisine n'interrompt pas les délais de recours contentieux indiqués sur la décision de rejet. Préservez-les par une réclamation ou un recours devant le tribunal administratif, parallèlement à la conciliation. Voir le chapitre 141.

Peut-on obtenir la remise des majorations de retard de l'Urssaf ?

Oui. Un retard entraîne une majoration de 5 % des cotisations impayées, augmentée de 0,2 % par mois de retard non régularisé. Aucune majoration n'est due pour un paiement dans les trente jours lorsque l'entreprise n'a pas eu de retard sur vingt-quatre mois, a respecté ses obligations déclaratives et que la majoration serait inférieure à 4 005 €. Au-delà, une remise totale ou partielle se demande de façon motivée, en ligne, par téléphone ou par courrier. Voir les chapitres 91 et 141.

La commission départementale des impôts peut-elle trancher un désaccord sur mes amortissements ?

Oui, la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires est compétente pour le montant du résultat BIC au réel, y compris déficitaire. Elle peut se prononcer sur le principe et le montant des amortissements ou sur la frontière entre charge et immobilisation. Elle n'est pas compétente pour les revenus fonciers, ce qui en fait une garantie propre au loueur en meublé. Son avis, consultatif, pèse dans la suite de la procédure. Voir les chapitres 89 et 141.

Dois-je faire une nouvelle déclaration d'activité quand je deviens LMP ?

Non. Un loueur déjà déclaré dispose de son numéro SIRET et n'a pas de nouvelle déclaration de début d'activité à faire lorsqu'il devient professionnel. Ce qui change, c'est sa situation sociale, à régulariser auprès de l'Urssaf, ainsi que souvent la mission de l'expert-comptable, qui doit intégrer les règles propres au professionnel. Voir les chapitres 6, 7 et 141.