Les impayés en comptabilité et fiscalité

Un loyer impayé ne pèse pas de la même façon selon le régime fiscal du bailleur. En location nue, il n'est tout simplement pas imposé tant qu'il n'est pas encaissé. Au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est celui du loueur en meublé professionnel (LMP) et du loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel, le loyer échu est un produit de l'exercice, qu'il ait été payé ou non. L'impayé se traite ensuite en deux temps, par une provision lorsque la perte devient probable, puis par une perte lorsqu'elle devient définitive.

Ce chapitre décrit ce traitement comptable et fiscal pour un parc important. Il présente le rattachement des loyers, la provision pour créance douteuse et ses conditions de déduction, le passage en perte et la preuve de l'irrécouvrabilité, l'effet du dépôt de garantie, des cautions et des assurances, puis le cas particulier de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Les procédures de recouvrement elles-mêmes sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Impayés et contentieux et dans le Guide du bailleur privé, Recouvrer une dette locative. Leur organisation à grande échelle fait l'objet des chapitres 113 et 114.

Pourquoi l'impayé change de nature chez le professionnel

Le loyer impayé est imposé en BIC

En BIC, les produits se rattachent à l'exercice selon la règle des créances acquises, prévue au 2 bis de l'article 38 du Code général des impôts (CGI). Une créance est acquise dès qu'elle est certaine dans son principe et dans son montant, indépendamment de la date de son exigibilité et de son paiement. Pour les prestations continues rémunérées par un loyer, les produits sont pris en compte au fur et à mesure de l'exécution de la prestation (BOI-BIC-BASE-20-10, § 20, § 140 et § 220).

Le loyer de décembre d'un meublé entre ainsi dans le chiffre d'affaires de l'année, même jamais réglé. Le loueur paie donc l'impôt sur le revenu et, s'il est LMP, des cotisations sociales sur une somme qu'il n'a pas reçue. La provision et la perte sont les deux outils qui corrigent cet effet.

Le contraste avec la location nue

Un bailleur qui loue aussi des logements nus déclare ses revenus fonciers selon une logique de trésorerie. Seuls les loyers effectivement encaissés sont imposables et une somme recouvrée après le départ du locataire se déclare l'année de son encaissement. Une dette jamais recouvrée n'a donc jamais été imposée et il n'existe ni provision ni perte à constater (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue).

Sur un parc mixte, le même retard ne produit aucun effet fiscal sur un lot nu et un produit imposable sur un lot meublé.

Le régime simplifié et la comptabilité de trésorerie

Les entreprises soumises au régime réel simplifié peuvent tenir une comptabilité de trésorerie en cours d'exercice et n'enregistrer les créances et les dettes qu'à la clôture (Guide du bailleur privé, Tenir ses comptes et piloter son patrimoine). Cette facilité ne change rien au résultat. À la clôture, les loyers échus et non encaissés doivent être inscrits en créances, sans quoi le chiffre d'affaires est minoré.

Les situations mixtes

Plusieurs configurations mêlent des règles qui ne relèvent pas du même régime. Elles se traitent dès l'enregistrement du premier paiement partiel, pas à la clôture.

• Un même locataire pour un lot nu et un lot meublé. Un locataire peut louer un logement meublé et, par un bail distinct, un garage loué nu. Un paiement partiel doit alors être affecté à l'une ou l'autre dette. Le débiteur peut indiquer celle qu'il entend acquitter. À défaut, l'imputation se fait d'abord sur les dettes échues, puis sur celle qu'il avait le plus d'intérêt à acquitter, enfin sur la plus ancienne (article 1342-10 du Code civil). L'affectation retenue détermine la part imposable en revenus fonciers et la créance qui reste en BIC.
• La colocation à bail unique. Lorsque la clause de solidarité joue, chaque colocataire et chaque caution peut être poursuivi pour la totalité de la dette, dans les limites de son engagement. La perte probable s'apprécie donc après examen de la solvabilité de tous les codébiteurs et garants plutôt que du seul colocataire défaillant.
• Le couple et l'indivision. Lorsque les lots appartiennent à deux époux ou à une indivision, la créance appartient aux propriétaires du bien. La provision et la perte suivent la répartition du résultat entre eux. Un dossier unique, tenu par celui qui gère, évite que chacun présente des justificatifs différents.
• Le passage du LMNP au LMP. Le changement de statut ne modifie ni le rattachement des loyers ni les conditions de la provision. Une provision constituée sous le statut de LMNP puis reprise après le passage au statut de LMP augmente le résultat de l'année de la reprise, soumis aux cotisations sociales. Une perte constatée après ce passage peut à l'inverse contribuer à un déficit imputable sur le revenu global (chapitre 77).
• La location à un proche. Une créance sur un membre de la famille que le bailleur ne réclame pas, sans relance ni procédure, se rapproche d'une libéralité. Sa provision ou sa perte risque d'être regardée comme étrangère à la gestion normale et réintégrée.

Les écritures de base

L'enregistrement du loyer et de la créance

Chaque échéance appelée est enregistrée en produit et en créance sur le locataire. Dans le plan comptable général, les comptes de clients de la classe 4 enregistrent ces créances et les comptes de la classe 7 les loyers. Le paiement du locataire solde la créance. Le dépôt de garantie, lui, est une dette envers le locataire, enregistrée séparément et restituée ou imputée à la sortie (chapitre 105). Sur un grand parc, ouvrez un compte individuel par locataire, seul moyen d'identifier chaque créance et d'en justifier le caractère douteux.

Le reclassement en créance douteuse

Lorsqu'une créance devient litigieuse ou que son recouvrement est compromis, elle est habituellement reclassée dans un compte de clients douteux ou litigieux. Ce reclassement n'a pas d'effet sur le résultat. Il isole les dossiers à surveiller et prépare la provision.

Le comptable parle de dépréciation de créance et le fiscaliste de provision pour créance douteuse, pour la même écriture. Le choix des comptes relève de votre expert-comptable (chapitre 101).

La provision pour créance douteuse

Les conditions de déduction

Le 5° du 1 de l'article 39 du CGI autorise la déduction des provisions constituées en vue de faire face à des pertes nettement précisées et que des événements en cours rendent probables. Pour une créance, la doctrine administrative en tire les conditions suivantes (BOI-BIC-PROV-40-20).

• Une créance certaine. Elle doit être certaine dans son principe et dans son montant et figurer à l'actif (§ 30).
• Une créance née de la gestion normale. Une somme avancée pour une raison étrangère à l'intérêt de l'entreprise ne peut pas être provisionnée (§ 40 à § 80).
• Une perte probable à la clôture. Elle doit résulter d'événements survenus au cours de l'exercice et toujours existants à sa clôture (§ 100 et § 110).
• Une justification individuelle. Chaque créance doit être identifiée et les raisons de douter de son recouvrement justifiées, pour chaque exercice (§ 160 et § 170).
• Une constatation en comptabilité. La provision doit être inscrite dans les écritures de l'exercice et portée sur le relevé des provisions prévu par l'article 38 de l'annexe III au CGI (§ 20).

Des poursuites judiciaires ne sont pas nécessaires pour provisionner (§ 140). Une situation financière notoirement difficile peut suffire, preuve à l'appui.

Ce qui n'est pas admis

Une provision forfaitaire n'est pas déductible. La doctrine refuse les provisions destinées à couvrir le risque général de non-recouvrement ainsi que celles calculées par un pourcentage appliqué à l'ensemble des créances ou au chiffre d'affaires (§ 180 à § 200). Une crise économique générale ne suffit pas non plus à justifier une provision (§ 150).

Un taux d'impayés historique de 2 % des loyers est une donnée de pilotage utile, mais il ne fonde aucune provision fiscale. Seules les créances identifiées, locataire par locataire, peuvent être provisionnées.

Le montant de la provision

La provision ne peut pas dépasser le montant de la créance ou la fraction jugée irrécouvrable (§ 210). Lorsque la créance comprend de la TVA, le risque de perte est limité au montant hors taxe, puisque la taxe peut être récupérée en cas d'irrécouvrabilité définitive (§ 230). Pour un loueur exonéré de TVA, ce qui est le cas général de la location de logements meublés, la question ne se pose pas.

La fraction irrécouvrable s'apprécie en tenant compte des sommes que vous pouvez raisonnablement espérer récupérer. Il s'agit en premier lieu du dépôt de garantie que vous détenez et qui s'imputera sur la dette à la sortie. Viennent ensuite l'engagement d'une caution solvable, l'indemnisation attendue d'une garantie des loyers impayés (GLI) ou de Visale et les versements prévus par un plan d'apurement respecté.

Les indices qui justifient une provision

La doctrine ne donne pas de liste fermée. Les éléments suivants, conservés au dossier du locataire, justifient en pratique une provision.

• Un retard de plusieurs échéances sans reprise des paiements à la date de la clôture.
• Un commandement de payer resté sans effet ou une assignation en cours.
• Le départ du locataire sans laisser d'adresse ou sans solder son compte.
• Une procédure de surendettement déclarée recevable ou un plan imposant des remises.
• L'ouverture d'une procédure collective contre un locataire professionnel ou un exploitant.
• Le décès du locataire avec une succession vacante ou des héritiers qui renoncent.
• Une caution défaillante ou insolvable.

Le suivi et la reprise

Une provision n'est pas définitive. À chaque clôture, elle est réexaminée locataire par locataire. Si le locataire a repris ses paiements ou si la dette a été réglée par une caution ou un assureur, la provision devenue sans objet est reprise et la reprise constitue un produit imposable. Si la situation s'est aggravée, la provision est complétée.

La perte sur créance irrécouvrable

Le moment de la déduction

Une créance irrécouvrable est déductible au titre de l'exercice au cours duquel sa perte présente un caractère certain et définitif (BOI-BIC-PROV-40-20, § 10). Ce moment ne se choisit pas. Une perte déduite trop tôt, alors que des recours restaient ouverts, ou trop tard, après l'exercice où elle est devenue certaine, peut être remise en cause.

Lorsque la créance avait été provisionnée, la perte s'accompagne de la reprise de la provision. L'effet net sur le résultat se limite alors à l'écart entre la perte constatée et la provision antérieure.

La preuve de l'irrécouvrabilité

La charge de la preuve pèse sur le bailleur. Un simple retard, même long, ne suffit pas. Les pièces qui établissent le caractère définitif de la perte sont en pratique les suivantes.

Un jugement s'exécute pendant dix ans et chaque acte d'exécution interrompt ce délai (Guide du bailleur privé, Impayés et contentieux). Une créance assortie d'un titre n'est donc pas forcément perdue au premier échec. Conservez la trace de l'arbitrage entre le coût de nouvelles diligences et l'espérance de recouvrement.

À l'inverse, une dette locative qui n'a fait l'objet d'aucun titre se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une créance laissée sans diligence pendant ce délai devient irrécouvrable par la seule négligence du bailleur. La perte devient alors définitive, mais l'administration peut contester qu'une telle inaction relève d'une gestion normale lorsque le débiteur était solvable.

La somme recouvrée après le passage en perte

Une créance passée en perte n'est pas éteinte pour autant. Si le débiteur revient à meilleure fortune ou si une mesure d'exécution aboutit plusieurs années plus tard, la somme encaissée constitue un produit de l'exercice de l'encaissement, puisque la créance ne figure plus à l'actif. Conservez donc le titre exécutoire et la trace des diligences après la déduction de la perte, pendant toute la durée d'exécution du titre (chapitre 107).

L'abandon de créance et la transaction

Un bailleur peut renoncer à tout ou partie d'une créance, par exemple pour obtenir le départ rapide d'un locataire ou pour conclure une transaction. Cet abandon est déductible lorsqu'il répond à l'intérêt de l'exploitation, ce qui suppose d'en documenter la contrepartie, comme la libération des lieux à une date convenue ou l'économie d'une procédure coûteuse. Un abandon sans contrepartie ni diligence préalable s'expose à être regardé comme étranger à la gestion normale.

Le dépôt de garantie, les cautions et les garanties

L'imputation du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une dette du bailleur envers le locataire. À la sortie, il s'impute sur les sommes restant dues, dans les conditions et délais de la loi du 6 juillet 1989. En location meublée, son montant est limité à deux mois de loyer hors charges. L'imputation réduit la créance sans produire de résultat, puisqu'elle compense une dette et une créance.

La retenue sur le dépôt pour des dégradations obéit à une logique différente. Elle correspond à une indemnité pour la remise en état et se traite selon que les travaux sont réalisés ou non, ce que le chapitre 105 détaille. Ne mélangez pas dans un même calcul la retenue pour loyers impayés et la retenue pour dégradations.

La caution personne physique

Une caution solvable réduit la perte probable et donc la provision. Elle n'empêche pas de constater une créance douteuse lorsque le locataire est défaillant, mais le montant provisionné tient compte de ce que la caution paiera vraisemblablement. Si la caution conteste son engagement ou se révèle insolvable, la provision est ajustée à la clôture suivante.

Le paiement par la caution solde la créance à due concurrence. Il n'est pas un produit supplémentaire, puisque le loyer a déjà été compris dans le chiffre d'affaires.

La GLI et Visale

Lorsque l'assureur ou Action Logement indemnise le bailleur, il se substitue à lui pour poursuivre le locataire. L'indemnisation règle donc la créance, au moins pour la partie couverte. Selon le schéma d'écriture retenu par votre expert-comptable, elle apparaît comme le solde de la créance ou comme un produit d'indemnité accompagné d'une perte. L'effet net sur le résultat est le même.

La partie non couverte, comme une franchise, un délai de carence ou des sommes au-delà du plafond, reste une créance sur le locataire. Elle suit les règles ordinaires de la provision et de la perte. La prime de GLI elle-même est une charge déductible de l'exercice.

Les frais de procédure et leurs remboursements

Les frais de commissaire de justice, les honoraires d'avocat et les frais de procédure engagés pour recouvrer une créance sont des charges de l'exercice au cours duquel ils sont engagés. Ils ne s'ajoutent pas à la créance dans les comptes tant que le juge ne les a pas mis à la charge du locataire.

Lorsque le jugement condamne le locataire aux dépens ou à une indemnité au titre des frais de procédure, cette somme devient une créance certaine à la date de la décision. Elle se comptabilise alors comme produit, puis peut à son tour être provisionnée si son recouvrement est douteux. Il en va de même des intérêts au taux légal alloués par le juge.

La TVA et les impayés

Le cas général du meublé exonéré

La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Elle devient taxable lorsque le loueur fournit des services para-hôteliers ou loue à un exploitant dans certaines conditions (Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif). Pour la plupart des LMP, l'impayé n'a donc aucune dimension TVA.

Le loueur assujetti

Pour le loueur assujetti, la location est une prestation de services. La TVA y est exigible en principe lors de l'encaissement du prix, sauf si le prestataire a opté pour le paiement de la taxe d'après les débits (BOI-TVA-BASE-20-50-10, § 1 à § 30). Sans cette option, un loyer impayé n'a jamais donné lieu au versement de la TVA correspondante et il n'y a rien à récupérer.

Le loueur qui a opté pour les débits, ou qui a reçu un paiement ensuite annulé, a déjà reversé la taxe. Il peut la récupérer lorsque la créance est devenue définitivement irrécouvrable, en application du 1 de l'article 272 du CGI. La doctrine administrative exige la preuve de l'échec des poursuites et la rectification préalable de la facture, par l'envoi au client d'un duplicata portant la mention qu'il est impayé ou d'un état récapitulatif des factures impayées (BOI-TVA-DED-40-10-20, § 40, § 60 et § 110). Une simple provision ne permet pas cette récupération.

En cas de redressement ou de liquidation judiciaire du débiteur, la même doctrine admet la récupération à des dates précises de la procédure (§ 50 et § 130). Ces règles touchent surtout les loueurs de murs à un exploitant soumis à la TVA. Faites valider le moment et les modalités de la récupération par votre expert-comptable avant de l'imputer sur une déclaration.

L'impayé d'un exploitant ou d'un locataire professionnel

Le loueur de murs à un exploitant de résidence gérée ou à un locataire commercial affronte un risque différent de l'impayé d'un particulier. Lorsque le locataire fait l'objet d'une procédure collective, la créance antérieure au jugement d'ouverture doit être déclarée au mandataire judiciaire ou au liquidateur dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Un créancier hors délai ne peut en principe plus être payé, sauf relevé de forclusion demandé dans les six mois de la publication (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Sur le plan comptable, l'ouverture de la procédure est un événement qui justifie en général une provision sur la créance antérieure. La perte devient définitive à la clôture pour insuffisance d'actif ou lorsque le liquidateur établit que la créance ne sera pas payée. Les loyers postérieurs au jugement suivent un régime distinct, présenté au chapitre 119.

Les effets sur le LMP

Le déficit imputable sur le revenu global

Les provisions et les pertes réduisent le résultat de l'activité. Pour un LMP, un déficit qui en résulte s'impute sur le revenu global dans les conditions présentées au chapitre 77, alors que le déficit d'un LMNP ne s'impute que sur ses revenus de même nature. Une provision justifiée a donc chez le professionnel un effet immédiat sur l'impôt du foyer.

Les cotisations sociales

Les cotisations sociales du LMP sont calculées sur le bénéfice de l'activité (chapitre 91). Une provision ou une perte réduit ce bénéfice et donc l'assiette des cotisations de l'année. À l'inverse, la reprise d'une provision devenue sans objet augmente l'assiette de l'année de la reprise.

Le statut lui-même n'est pas touché. Il s'apprécie à partir des recettes, avec un seuil de 23 000 € et une comparaison avec les autres revenus d'activité du foyer (chapitre 2). Une provision ou une perte est une charge qui réduit le bénéfice, pas les recettes. Elle ne fait donc pas sortir du statut un loueur dont les recettes dépassent les seuils.

Exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif. Il ne tient compte ni de l'impôt ni des cotisations, dont le taux dépend de la situation de chaque foyer.

Un LMP loue un studio meublé 700 € par mois hors charges, avec 50 € de provision sur charges, soit 750 € par mois. Le dépôt de garantie, égal à deux mois de loyer hors charges, est de 1 400 €. Le locataire cesse de payer en juillet de l'année N et ne règle plus rien jusqu'au 31 décembre. Un commandement de payer est resté sans effet.

L'exercice N

Les six échéances de juillet à décembre, soit 6 × 750 €, représentent 4 500 € de créance au 31 décembre. Elles sont comprises dans le chiffre d'affaires de l'année N. Le bailleur estime que la dette sera compensée par le dépôt de garantie, mais il n'existe ni caution ni GLI. La perte probable est donc de 4 500 € moins 1 400 €, soit 3 100 €.

L'exercice N+1

Le locataire quitte le logement en mars N+1 sans payer les échéances de janvier et février. Le bailleur l'a assigné et le juge a constaté la résiliation du bail. Les 2 × 750 €, soit 1 500 €, sont compris dans le chiffre d'affaires de N+1 et portent la créance à 6 000 €. Le dépôt de 1 400 € s'impute sur la dette, qui tombe à 4 600 €. Une saisie sur salaire rapporte 600 €, puis le commissaire de justice dresse un procès-verbal de carence en novembre. Le solde de 4 000 € devient irrécouvrable.

Sur les deux exercices, le résultat imposable cumulé lié à ce locataire est de 1 400 € plus 600 €, soit 2 000 €. Il correspond exactement aux sommes réellement obtenues, à savoir le dépôt imputé et la saisie. Le traitement en BIC aboutit donc au même total que la location nue, mais avec un décalage dans le temps et à condition d'avoir constitué la provision et constaté la perte au bon moment.

Sans provision en N, l'impôt et les cotisations de N auraient porté sur 3 100 € non perçus, corrigés seulement un an plus tard.

La suite de l'exemple, un recouvrement tardif

En N+3, le commissaire de justice retrouve un employeur du locataire et une nouvelle saisie rapporte 1 000 €. La créance ayant été passée en perte en N+1, ces 1 000 € sont un produit de N+3. Sur l'ensemble de la période, le résultat lié à ce locataire atteint 3 000 €, égal aux sommes effectivement obtenues, à savoir 1 400 € de dépôt et 1 600 € de saisies.

Ce que coûtent les erreurs sur cet exemple

Le même dossier, mal traité, aurait produit les écarts suivants. Ils s'entendent en base imposable, avant impôt et cotisations.

Deuxième exemple, la provision forfaitaire réintégrée

L'exemple qui suit est illustratif. Le taux d'imposition retenu est une hypothèse, qui ne tient compte ni des prélèvements sociaux ni des cotisations.

Un LMP dont les loyers appelés atteignent 480 000 € par an constitue à la clôture une provision égale à 2 % de ses loyers, soit 9 600 €, au motif que son taux d'impayés historique est de cet ordre. Il ne dispose d'aucun état individuel des créances. Lors d'une vérification, la provision est réintégrée en totalité, faute de créances identifiées et de motifs propres à chacune.

L'intérêt de retard est dû même de bonne foi (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur). Si le même loueur avait tenu un état individuel, une partie de ces 9 600 € aurait sans doute été admise pour les seules créances réellement douteuses. Le coût de l'erreur ne tient donc pas à la prudence du montant mais à l'absence de justification individuelle.

Organiser le traitement sur un grand parc

Le calendrier de la clôture

Le traitement des impayés s'organise autour de la clôture de l'exercice. La procédure suivante permet de produire en quelques jours un état défendable, même sur plusieurs centaines de lots.

1. Arrêter les comptes locataires au dernier jour de l'exercice, en distinguant loyers, provisions sur charges, régularisations et frais refacturés.
2. Rapprocher le total des comptes locataires du solde comptable des créances.
3. Lister les créances en retard au-delà d'un seuil défini, par exemple une échéance complète.
4. Qualifier chaque dossier à partir des pièces du recouvrement, à savoir les relances, le commandement, l'assignation, la procédure de surendettement ou le départ du locataire.
5. Chiffrer la perte probable de chaque dossier, après déduction du dépôt, de la caution solvable et de l'indemnisation attendue d'une garantie.
6. Réexaminer les provisions existantes, pour les compléter, les maintenir ou les reprendre.
7. Passer en perte les créances devenues définitivement irrécouvrables, avec la pièce qui le prouve.
8. Transmettre l'état et les justificatifs à l'expert-comptable pour les écritures et le relevé des provisions de la liasse.

Les indicateurs utiles

Au-delà de l'écriture fiscale, les impayés se pilotent par le taux d'impayés, rapport des créances échues non réglées aux loyers appelés, ainsi que par le taux de perte définitive. Pour un parc dont les loyers appelés atteignent 480 000 € sur l'année, 14 400 € de créances échues au 31 décembre représentent un taux d'impayés de 3 %, chiffre illustratif qui n'est pas une norme de marché. Ces indicateurs sont présentés aux chapitres 17 et 103.

Passer une créance en perte pas à pas

1. Réunir la pièce qui établit le caractère définitif de la perte, selon le tableau présenté plus haut.
2. Dater l'événement qui rend la perte certaine, car c'est lui qui fixe l'exercice de déduction.
3. Imputer le dépôt de garantie et les sommes reçues de la caution ou de l'assureur avant de chiffrer le solde perdu.
4. Reprendre la provision antérieure dans le même exercice que la perte.
5. Conserver le titre exécutoire et les pièces d'exécution, qui permettront de poursuivre si le débiteur revient à meilleure fortune.
6. Classer le dossier avec la comptabilité de l'exercice de la perte.

Petit parc et grand parc

Les points sensibles en cas de contrôle

Les impayés sont un sujet classique de vérification de comptabilité (chapitre 89). Le vérificateur contrôle d'abord que les loyers échus non payés figurent dans les produits, y compris lorsque la comptabilité est tenue en trésorerie en cours d'année. Il examine ensuite chaque provision, son rattachement à un locataire identifié, son motif et la déduction du dépôt, de la caution et des garanties. Il vérifie enfin la date et la preuve des pertes, la reprise des provisions devenues sans objet, la contrepartie des abandons de créance et, pour un loueur assujetti, la régularité des récupérations de TVA.

Le rehaussement s'accompagne de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois. Une majoration de 40 % s'y ajoute si l'administration démontre un manquement délibéré, par exemple la déduction répétée de provisions sans aucun justificatif après une première rectification (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur). Pour un LMP, la réintégration augmente aussi l'assiette des cotisations sociales de l'année concernée.

Les erreurs fréquentes

• Ne comptabiliser que les loyers encaissés, comme en location nue, ce qui minore le chiffre d'affaires d'un meublé au réel.
• Constituer une provision forfaitaire en pourcentage des loyers ou des créances.
• Provisionner la totalité de la créance sans déduire le dépôt de garantie détenu.
• Oublier de reprendre une provision après l'indemnisation par l'assureur ou le paiement par la caution.
• Passer une créance en perte sans pièce établissant son caractère définitif.
• Laisser une perte en suspens pendant plusieurs années après le procès-verbal de carence.
• Accorder une remise de dette sans l'accord de l'assureur GLI.
• Omettre de déclarer une créance dans une procédure collective d'un exploitant.
• Récupérer la TVA sur une simple provision ou sans rectification préalable de la facture.
• Confondre, dans la retenue sur le dépôt de garantie, la part qui couvre les loyers et celle qui couvre les dégradations.

Liste de contrôle

1. Rattachement. Les loyers échus au 31 décembre, payés ou non, figurent dans le chiffre d'affaires de chaque lot meublé au réel.
2. Comptes individuels. Chaque locataire dispose d'un compte qui permet de suivre sa dette, ses paiements partiels et son dépôt.
3. Inventaire. Un état des comptes locataires est arrêté à la clôture et rapproché de la comptabilité.
4. Provisions. Chaque provision est individuelle, motivée par des événements de l'exercice et calculée après déduction du dépôt, de la caution et des garanties.
5. Relevé. Les provisions figurent dans les écritures et sur le relevé des provisions de la liasse.
6. Reprises. Les provisions devenues sans objet sont reprises en produit.
7. Pertes. Chaque perte est appuyée par une pièce établissant son caractère définitif et déduite l'année où elle l'est devenue.
8. Garanties. Les indemnisations de GLI et de Visale sont rapprochées des créances et l'accord de l'assureur est obtenu avant toute transaction.
9. Exploitants. Les procédures collectives des locataires professionnels sont surveillées et les créances déclarées dans le délai.
10. TVA. Pour un loueur assujetti, la récupération de la taxe est limitée aux créances définitivement irrécouvrables, avec facture rectifiée.
11. Situations mixtes. Les paiements partiels d'un locataire titulaire de plusieurs baux sont affectés et cette affectation est notée.
12. Recouvrements tardifs. Les sommes encaissées sur des créances déjà passées en perte sont comptabilisées en produit.
13. Archivage. Les pièces de recouvrement sont conservées avec la comptabilité de l'exercice où la provision ou la perte a été déduite (chapitre 107).