Évaluer son parc

La valeur d'un parc locatif n'apparaît nulle part dans la comptabilité. Le bilan du loueur professionnel enregistre les biens à leur coût d'acquisition diminué des amortissements, une valeur qui s'éloigne chaque année du prix auquel ils pourraient être vendus. Or le bailleur a besoin de connaître cette valeur à de nombreux moments, pour négocier avec une banque, arbitrer entre conserver et vendre, déclarer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), donner, apporter son parc à une société ou préparer sa succession.

Ce chapitre présente la notion de valeur vénale, les méthodes d'évaluation utilisées par les experts, leur application à un parc de logements meublés ou nus, le recours à un expert, puis les situations fiscales dans lesquelles l'évaluation produit des effets et la façon de la documenter. Les règles d'évaluation propres à l'IFI d'un particulier, à la donation et à la succession sont présentées dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur, le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif et le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession.

Les différentes valeurs d'un même bien

Un même immeuble a plusieurs valeurs selon la question posée. Les confondre conduit à des décisions mal fondées ou à des déclarations fragiles.

La valeur vénale est la référence fiscale. Pour l'administration, elle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état du bien et des conditions de la vente. C'est une valeur objective, qui ne dépend pas de la situation personnelle du propriétaire (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 30).

Les principes de la valeur vénale

La date d'évaluation

La valeur s'apprécie à la date du fait générateur de l'impôt ou de l'opération. C'est le 1er janvier pour l'IFI, le jour de l'acte pour une donation ou un apport, le jour du décès pour une succession. Elle tient compte de l'état du bien à cette date et non des travaux prévus ou réalisés ensuite (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 20 et § 30).

L'absence de barème officiel

L'administration ne publie ni prix au mètre carré ni coefficient de capitalisation pour les immeubles loués. La doctrine explique que de tels barèmes conduiraient à des estimations forfaitaires, incompatibles avec la notion de valeur vénale (même source, § 40). C'est au propriétaire d'estimer ses biens, sous sa responsabilité, en s'appuyant sur des éléments du marché.

L'immeuble loué

Un bien loué se vend en général moins cher qu'un bien libre, puisque l'acquéreur ne peut ni l'occuper ni le revendre libre avant la fin du bail. La doctrine relève que l'abattement pour indisponibilité est généralement proportionnel à la durée du bail restant à courir et qu'il se fixe par l'analyse du marché local (même source, § 140). Aucun texte ne fixe de taux.

Pour un parc de logements meublés, cette observation a une portée limitée. Le bail meublé est conclu pour un an, ou neuf mois pour un étudiant. Le bailleur peut donner congé à son échéance pour vendre, dans les conditions de la loi. L'indisponibilité est donc courte. Un logement loué nu pour trois ans, ou occupé par un locataire protégé contre le congé, justifie au contraire un écart plus marqué avec la valeur libre.

L'ensemble immobilier

Lorsque plusieurs biens forment un ensemble, la doctrine retient la valeur de l'ensemble (même source, § 30). Un immeuble entier en monopropriété ne se vend pas au même prix que la somme de ses lots vendus un par un. L'acheteur d'un immeuble entier est en général un investisseur qui raisonne en rendement et qui supporte le coût et le délai d'une éventuelle revente par lots. La valeur en bloc est donc souvent inférieure à la somme des valeurs par lots, sans que l'écart ait une valeur fixe.

L'indivision, le couple et le démembrement

Un bien indivis se déclare pour la quote-part du redevable. Une décote pour indivision, qui traduit la difficulté de vendre une quote-part, n'a pas de taux légal et doit être justifiée par la situation concrète (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). Entre époux communs en biens, la question ne se pose pas dans les mêmes termes, puisque le bien commun est évalué en totalité dans le patrimoine du foyer.

Lorsque la propriété est démembrée, la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété se détermine, pour les droits de mutation, selon un barème légal fonction de l'âge de l'usufruitier (article 669 du Code général des impôts, CGI). À un usufruitier âgé de 61 à 70 ans correspondent 40 % pour l'usufruit et 60 % pour la nue-propriété (Guide du bailleur privé, Revendre et transmettre). Le barème s'applique à la valeur vénale de la pleine propriété, qui reste à établir par les méthodes présentées ici. Une erreur sur la pleine propriété se répercute donc intégralement sur la valeur de chaque droit.

Le passage au statut de loueur professionnel

Le passage du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP) ne réévalue pas le bilan. Les biens restent inscrits à leur coût d'entrée diminué des amortissements. Ce passage change en revanche la qualification des biens et donc certaines règles de dépréciation et de plus-value présentées plus loin. Il est utile de faire évaluer le parc à cette date, non pour la comptabilité, mais pour mesurer la plus-value latente au moment où le régime change (chapitre 6).

Les méthodes d'évaluation

La méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à rechercher des ventes récentes de biens comparables, par leur situation, leur surface, leur état, leur performance énergétique et leur situation locative, puis à ajuster leur prix pour tenir compte des différences. Elle est la plus utilisée pour les logements et la plus facile à défendre, à condition que les références soient réellement comparables.

Les sources de références sont les suivantes.

• Le service de recherche des transactions immobilières, accessible depuis l'espace sécurisé sur impots.gouv.fr, qui donne accès aux ventes enregistrées autour d'un bien (service-public.gouv.fr).
• La base des demandes de valeurs foncières (DVF), publiée en données ouvertes par l'administration fiscale, qui recense les mutations à titre onéreux avec leur prix.
• Les bases notariales de prix immobiliers, accessibles par l'intermédiaire d'un notaire.
• Les références des agents immobiliers et des experts, utiles pour les biens atypiques ou les ventes en bloc, qui apparaissent peu dans les bases publiques.

Une base de mutations ne dit rien de l'état du bien vendu, de son occupation ni de la présence de meubles. Les références doivent donc être analysées et non simplement moyennées.

La méthode par le revenu

La méthode par le revenu, ou par capitalisation, estime la valeur d'un bien à partir du revenu qu'il procure. Le revenu net annuel est divisé par un taux de rendement observé sur le marché pour des biens comparables. C'est la méthode naturelle d'un investisseur qui achète un immeuble de rapport ou un portefeuille de logements loués.

Sa fiabilité dépend de deux paramètres. Le revenu retenu doit être le revenu réel et durable, après vacance, impayés et charges non récupérables, plutôt que le loyer affiché. Le taux de capitalisation doit provenir de ventes réelles d'immeubles comparables, dans la même ville et pour le même type de biens. Une variation d'un demi-point du taux modifie la valeur d'environ 8 à 9 %, comme le montre l'exemple de ce chapitre.

La méthode des flux actualisés

La méthode des flux actualisés projette sur une durée donnée les loyers, les charges, les travaux et une valeur de revente, puis les ramène à la date d'évaluation par un taux d'actualisation. Elle convient à un immeuble qui doit faire l'objet de travaux lourds, dont les loyers vont évoluer ou dont une partie est vacante. Elle exige de nombreuses hypothèses, dont chacune doit être justifiée.

Les méthodes par le coût

La méthode par le coût additionne la valeur du terrain et le coût de construction d'un bâtiment équivalent, diminué d'un abattement pour vétusté. Elle sert surtout pour les biens sans marché de référence ou pour l'assurance. La méthode dite du compte à rebours, ou bilan promoteur, part du prix de vente des logements après travaux et en déduit le coût des travaux, les frais et la marge, pour obtenir la valeur d'un immeuble à transformer. Elle concerne surtout les opérations de division ou de transformation (chapitre 31).

Croiser les méthodes

Un expert applique en général plusieurs méthodes et en rapproche les résultats. Un écart important entre la comparaison et le revenu signale une anomalie à expliquer, par exemple un loyer très inférieur au marché, une vacance chronique ou un état qui pèse sur la valeur.

Les facteurs propres au parc d'un professionnel

Le meublé et le mobilier

Le mobilier n'est pas un immeuble. Il se valorise séparément, à sa valeur réelle compte tenu de son état, plutôt qu'à son coût d'achat. Pour les impositions qui ne portent que sur l'immobilier, comme l'IFI, il est exclu de l'assiette. Dans une cession, un prix de mobilier sans rapport avec son état réel peut être remis en cause (chapitre 35).

La performance énergétique

Le classement du diagnostic de performance énergétique (DPE) pèse sur la valeur des logements loués, puisqu'un logement trop énergivore ne peut plus être proposé à la location à partir des échéances fixées par la loi. Un bien classé G, ou F à l'approche de son échéance, se valorise compte tenu du coût des travaux nécessaires pour continuer à le louer. Le calendrier et son application à un parc sont présentés au chapitre 66.

Les autorisations et la situation juridique

La valeur d'un immeuble dépend aussi de sa situation administrative. Une division non autorisée, un changement d'usage non obtenu pour une location de courte durée, un permis de louer manquant ou une copropriété non constituée réduisent la valeur ou le nombre d'acheteurs possibles. Un audit juridique, comparable à celui d'une acquisition, précède utilement toute évaluation d'un immeuble entier (chapitre 27).

L'exploitation para-hôtelière

Lorsque le parc est exploité avec des services para-hôteliers, sa valeur ne se limite plus aux murs. Une partie peut tenir à l'exploitation elle-même, avec sa clientèle, ses contrats et son organisation. L'évaluation se rapproche alors de celle d'une entreprise et suppose de distinguer la valeur des murs de celle de l'activité (chapitre 122).

Faire appel à un expert

Qui peut évaluer

La profession d'expert en évaluation immobilière n'est pas réglementée. Les évaluations sont réalisées par des experts indépendants, des notaires, des agents immobiliers ou des experts inscrits sur la liste d'une cour d'appel. Plusieurs organisations professionnelles délivrent des qualifications reconnues et la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, élaborée par les principales organisations du secteur, fixe des définitions et des règles de méthode partagées.

Un avis de valeur d'agent immobilier, souvent gratuit, n'a pas la même portée qu'un rapport d'expertise. Le second expose les références, les méthodes, les hypothèses et les calculs. C'est lui qu'il faut produire pour défendre une valeur devant l'administration ou un juge.

Le contenu d'un rapport utile

Un rapport d'expertise exploitable comporte au moins les éléments suivants.

• L'objet de la mission, la valeur recherchée et la date d'évaluation.
• La description du bien, de sa surface, de son état, de son DPE et de sa situation juridique.
• L'état locatif, avec les baux, les loyers, les échéances et la vacance.
• Les références de marché retenues et l'analyse de leurs différences avec le bien.
• Les méthodes appliquées, leurs résultats et la façon dont ils ont été rapprochés.
• Les hypothèses et les limites de l'évaluation.

Le coût et la fréquence

Le coût d'une expertise dépend de la taille et de la complexité du bien. Pour un parc important, une expertise complète de chaque immeuble chaque année est rarement nécessaire. Une pratique courante consiste à faire expertiser le parc à intervalles réguliers et à actualiser les valeurs entre deux expertises à partir des loyers et des références de marché, en expliquant la méthode d'actualisation.

La déductibilité des honoraires dépend de l'objet de la mission. Une expertise demandée pour l'exploitation, par exemple pour un financement, relève en principe des charges de l'activité, alors qu'une expertise réalisée pour une donation ou une succession concerne le patrimoine personnel. Faites valider ce traitement par votre expert-comptable.

L'évaluation en comptabilité

Le coût historique

En comptabilité, les immeubles restent inscrits à leur coût d'entrée, diminué des amortissements. Une hausse de la valeur de marché n'apparaît pas au bilan. Ce principe protège contre les écritures fondées sur des estimations, mais il fait du bilan un mauvais indicateur de la valeur du parc.

La réévaluation libre des immobilisations est possible en comptabilité, mais elle fait apparaître un écart de réévaluation en principe imposable. Pour une entreprise individuelle, elle n'a d'intérêt que dans des situations particulières, à examiner avec un expert-comptable.

La valeur d'entrée des biens reçus à titre gratuit

La valeur d'origine d'un bien amortissable reçu à titre gratuit s'entend de sa valeur vénale (article 38 quinquies de l'annexe III au Code général des impôts, CGI). Pour un bien reçu par succession, la doctrine précise que l'amortissement se calcule d'après l'estimation retenue pour la liquidation des droits de mutation (BOI-BIC-AMT-10-30-30-20, § 10 et § 20). L'évaluation déclarée lors d'une donation ou d'une succession conditionne donc aussi les amortissements futurs de l'héritier ou du donataire qui poursuit la location meublée.

Cette règle crée une tension. Une valeur basse réduit les droits de mutation, mais aussi la base amortissable ultérieure. Une valeur haute produit l'effet inverse. Dans les deux cas, la valeur doit correspondre à la valeur vénale réelle et être justifiée de la même façon.

Le test de dépréciation

Les règles comptables prévoient de comparer, lorsqu'un indice de perte de valeur existe, la valeur nette comptable d'un bien à sa valeur actuelle, définie comme la plus élevée de sa valeur vénale et de sa valeur d'usage. Si la valeur actuelle est inférieure, une dépréciation est constatée. Pour un immeuble locatif, un tel indice peut tenir à une interdiction de location liée au DPE, à un sinistre, à une baisse durable des loyers du secteur ou à une vacance structurelle.

Sur le plan fiscal, la déduction des dépréciations d'immeubles obéit à des règles restrictives. Pour les immeubles de placement, la dépréciation n'est pas déductible à hauteur des plus-values latentes sur les immeubles de même nature (BOI-BIC-PROV-40-10-20-30, § 1 à § 60). Les logements d'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont des immeubles de placement, alors que ceux d'un loueur en meublé professionnel (LMP) sont réputés affectés à l'exploitation (chapitre 6). Le traitement d'une dépréciation dépend donc du statut et doit être validé par votre expert-comptable.

Les situations fiscales où la valeur compte

L'IFI

L'IFI porte sur la valeur vénale nette des biens immobiliers au 1er janvier. Les biens affectés à l'activité professionnelle principale du redevable en sont exonérés sous conditions, ce qui peut concerner les logements d'un LMP (chapitre 83). Les biens qui ne remplissent pas ces conditions, comme des logements loués nus ou des meublés d'un foyer qui ne remplit pas les critères de l'exonération, se déclarent à leur valeur vénale. Le contribuable estime lui-même cette valeur et en porte la responsabilité (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur).

La donation, la succession et le partage

Les droits de mutation à titre gratuit portent sur la valeur vénale au jour de l'acte ou du décès. Une valeur minorée expose à un rehaussement et à des intérêts de retard. Une valeur déclarée lors d'une donation-partage fige en outre la valeur des biens pour le calcul de la réserve héréditaire, ce qui donne à l'évaluation un enjeu civil entre héritiers (chapitres 125 et 126).

Le rescrit valeur

L'article L18 du livre des procédures fiscales (LPF) permet à une personne qui envisage de donner tout ou partie d'une entreprise individuelle ou de titres de société de demander à l'administration de valider sa proposition d'évaluation. L'administration répond dans les six mois et son silence ne vaut pas accord. En cas d'accord exprès, la valeur ne peut plus être remise en cause pour les droits de donation si l'acte est passé dans les trois mois et conforme au projet (BOI-SJ-RES-10-20-20-90, § 1, § 90 et § 140).

La même doctrine exclut toutefois les sociétés dont l'activité principale est la gestion de leur propre patrimoine immobilier (§ 30) et réserve la procédure aux personnes qui exercent une fonction de direction (§ 20). Elle date de 2012 et se réfère à l'ancien impôt de solidarité sur la fortune. Son ouverture à la donation d'un parc de logements meublés n'est donc pas acquise. Interrogez l'administration ou votre conseil avant d'engager la demande.

L'apport à une société

L'apport d'un parc à une société s'effectue à la valeur réelle des biens, qui sert de base aux droits d'enregistrement, aux plus-values éventuelles de l'apporteur et à l'amortissement de la société. Une sous-évaluation peut léser les autres associés ou les créanciers et une surévaluation engage la responsabilité des associés. Le chapitre 124 présente ces opérations.

La cession et la plus-value professionnelle

La plus-value professionnelle du LMP se calcule par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien (chapitre 78). Le prix de cession entre parties indépendantes fait foi. Une vente à un proche à un prix nettement inférieur à la valeur vénale peut être requalifiée, pour l'écart, en donation indirecte, avec les droits correspondants. Une vente à soi-même ou à une société que l'on contrôle appelle la même prudence.

Le passage d'un bien à l'activité

Lorsqu'un bien jusque-là détenu dans le patrimoine privé, par exemple loué nu ou occupé par le propriétaire, est mis en location meublée au régime réel, la valeur retenue pour son inscription à l'actif conditionne ses amortissements. Cette valeur se justifie par une évaluation à la date de la mise en location, avec la ventilation entre terrain, composants et mobilier (chapitre 76). Faites-la établir et conservez-la avec le plan d'amortissement.

Exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif. Les prix au mètre carré, le taux de capitalisation et la décote retenus sont des hypothèses, qui ne valent pas évaluation d'un bien réel.

Un LMP détient un immeuble en monopropriété de dix studios meublés de 32 m² chacun, loués 650 € par mois hors charges. Il souhaite connaître sa valeur pour présenter son parc à une banque.

Par le revenu

Le taux de 6 % est supposé observé sur des ventes récentes d'immeubles comparables dans la même ville. À 5,5 %, la valeur serait d'environ 1 005 800 €. À 6,5 %, elle serait d'environ 851 100 €. Un point d'écart de taux représente donc près de 155 000 € de valeur sur cet immeuble.

Par comparaison

Des studios loués comparables se sont vendus à l'unité autour de 2 900 € par mètre carré. Vendus un par un, les 320 m² de l'immeuble représenteraient 928 000 €. L'immeuble n'étant pas en copropriété, une vente par lots supposerait une mise en copropriété, des frais et un délai. Une décote de 10 % pour vente en bloc, supposée tirée de ventes d'immeubles entiers du secteur, ramène la valeur à 835 200 €.

Le rapprochement

Les deux méthodes donnent 922 000 € et 835 200 €. Leur moyenne simple est de 878 600 €. Un expert analyserait l'écart, qui peut provenir de loyers légèrement supérieurs au marché, d'une décote de bloc trop forte ou d'un taux trop bas. À 878 600 €, le rendement brut de l'immeuble ressort à 8,88 % et le rendement net de charges à 6,30 %, deux ratios qu'il convient de confronter aux transactions du secteur.

Le comptable, lui, conserve au bilan la valeur nette comptable de l'immeuble, quelle que soit cette estimation. Seule une cession, un apport ou une transmission fera apparaître fiscalement la différence.

L'effet d'un taux mal choisi

Si le loueur avait retenu un taux de 5 %, observé en réalité dans une grande métropole et non dans sa ville, la valeur par le revenu aurait atteint 55 320 € divisés par 0,05, soit 1 106 400 €. La surévaluation de 184 400 € par rapport à la valeur au taux de 6 % fausserait la négociation avec la banque. Dans une donation, l'erreur inverse, une sous-évaluation du même ordre, exposerait à un rehaussement des droits assorti de l'intérêt de retard.

Deuxième exemple, le logement à rénover

L'exemple qui suit est illustratif. Les prix et le coût des travaux sont des hypothèses.

Le même LMP détient un deux-pièces classé G dans une copropriété, vacant depuis le départ de son locataire. Il ne peut plus le proposer à la nouvelle location sans travaux (chapitre 66). Un logement comparable, rénové et classé D, se vend 165 000 € dans la résidence. Un devis d'artisan chiffre les travaux à 28 000 €. L'évaluation par la méthode du compte à rebours retient une marge pour aléas de 10 % du coût des travaux.

La valeur en l'état ressort à environ 81 % de la valeur après travaux. Un acquéreur intégrerait en outre le délai des travaux et sa propre marge, ce qui peut justifier une valeur un peu inférieure. Si le loueur déclarait ce logement à l'IFI pour 165 000 €, il paierait sur une valeur qu'il ne pourrait pas obtenir. S'il le déclarait à 120 000 € sans devis ni références, il ne pourrait pas justifier l'écart.

Le parc en démembrement

Supposons maintenant que le loueur, âgé de 65 ans, envisage de donner la nue-propriété de l'immeuble de dix studios en conservant l'usufruit. Sur la base de la valeur rapprochée de 878 600 €, la nue-propriété vaut 60 %, soit 527 160 €. Toute variation de la valeur en pleine propriété se répercute sur cette base. Une valeur de 922 000 € la porterait à 553 200 €, une valeur de 835 200 € à 501 120 €.

Évaluer un parc pas à pas

1. Définir l'objet et la date. Financement, arbitrage, IFI, donation, apport ou cession, à la date utile pour cet usage.
2. Dresser l'inventaire. Pour chaque bien, la surface, l'état, le DPE, la situation juridique, le mode de détention et l'existence d'une copropriété.
3. Établir l'état locatif. Baux, loyers, échéances, vacance, impayés et charges non récupérables, sur plusieurs années.
4. Collecter les références. Ventes comparables à l'unité et en bloc, taux de rendement observés, en notant leur source.
5. Appliquer au moins deux méthodes. Comparaison et revenu dans la plupart des cas, flux actualisés ou compte à rebours pour un immeuble à restructurer.
6. Rapprocher et motiver. Expliquer les écarts et la valeur finalement retenue.
7. Distinguer les éléments. Séparer le terrain, le bâti, le mobilier et, le cas échéant, la valeur de l'exploitation.
8. Faire expertiser les biens dont l'enjeu fiscal ou patrimonial le justifie.
9. Archiver la fiche d'évaluation, les références et le rapport avec la déclaration ou l'acte concerné (chapitre 107).

Petit parc et grand parc

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle une valeur déclarée en la confrontant à des ventes de biens comparables, qu'elle connaît par l'enregistrement des actes. Elle examine en particulier les points suivants.

• La date. Une valeur établie plusieurs mois avant le fait générateur, ou fondée sur l'état du bien après des travaux postérieurs, est fragile.
• La cohérence entre déclarations. Un même bien déclaré à des valeurs très différentes pour l'IFI, une donation, un apport ou une demande de financement appelle une explication.
• Les décotes. Chaque décote, pour occupation, indivision ou vente en bloc, doit être justifiée par la situation du bien et par le marché local, sans taux forfaitaire.
• Le mobilier. Un prix de mobilier élevé dans une cession, qui réduit la part soumise aux droits sur l'immeuble, est comparé à l'état réel des meubles.
• Les ventes entre proches. Un prix nettement inférieur aux références du secteur oriente le contrôle vers une libéralité.

Une insuffisance de valeur entraîne le rappel des droits et l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, auquel s'ajoute une majoration de 40 % si l'administration démontre un manquement délibéré (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur).

Les erreurs fréquentes

• Confondre la valeur nette comptable et la valeur vénale, dans un sens ou dans l'autre.
• Additionner des prix de vente au détail pour évaluer un immeuble entier non divisé.
• Capitaliser le loyer affiché, sans déduire vacance, impayés et charges non récupérables.
• Retenir un taux de capitalisation d'une autre ville ou d'un autre type de bien.
• Appliquer une décote d'occupation uniforme à tous les biens, sans examen bail par bail.
• Ignorer l'effet du DPE sur la possibilité de relouer et donc sur la valeur.
• Évaluer à une date différente de celle du fait générateur.
• Sous-évaluer un bien lors d'une donation sans mesurer l'effet sur les amortissements futurs du donataire.
• Vendre à un proche à un prix nettement inférieur à la valeur vénale.
• Ne conserver aucune trace de la méthode et des références employées.
• Retenir le taux de capitalisation d'une autre ville, ce qui sur l'exemple de ce chapitre surévalue l'immeuble de 184 400 €.
• Déclarer un logement classé G à sa valeur après travaux, sans déduire le coût de la rénovation.
• Appliquer le barème du démembrement à une valeur en pleine propriété non justifiée.
• Déclarer un même bien à des valeurs incohérentes d'une déclaration à l'autre.

Liste de contrôle

1. Usage. L'objet de l'évaluation et la date retenue sont définis.
2. Valeur. La notion de valeur recherchée, vénale, d'usage ou hypothécaire, est identifiée.
3. Inventaire. Chaque bien est décrit avec son état, son DPE et sa situation juridique.
4. État locatif. Les loyers réels, la vacance et les charges non récupérables sont établis.
5. Références. Les ventes comparables et les taux de rendement proviennent de sources identifiées.
6. Méthodes. Deux méthodes au moins sont appliquées et leurs écarts expliqués.
7. Ensemble. La question de la valeur en bloc ou par lots est tranchée.
8. Mobilier. Le mobilier est évalué séparément à sa valeur réelle.
9. Effets fiscaux. Les conséquences de la valeur retenue sur l'IFI, les droits, les amortissements et la plus-value sont mesurées.
10. Expertise. Les biens à fort enjeu disposent d'un rapport d'expertise écrit.
11. Archivage. La fiche d'évaluation et ses pièces sont conservées avec l'acte ou la déclaration.
12. Décotes. Chaque décote est justifiée bien par bien et aucune n'est appliquée de façon uniforme.
13. Démembrement et indivision. La valeur en pleine propriété est établie avant l'application du barème ou d'une décote pour indivision.
14. Cohérence. Les valeurs retenues pour l'IFI, les transmissions, les apports et les financements sont comparées et leurs écarts expliqués.