La facturation électronique

La généralisation de la facturation électronique entre entreprises est entrée en application le 1er septembre 2026. Elle transforme la façon dont les factures circulent entre entreprises établies en France et la manière dont l'administration fiscale reçoit les données de ces opérations. Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), la réforme ne se résume pas à une question de format. Elle oblige à savoir quelles opérations du parc entrent dans son champ, qui émet, qui reçoit et à quelle date.

Ce chapitre présente le calendrier de 2026 et 2027, le champ de la réforme, son application aux différentes activités d'un loueur professionnel, les démarches de réception et d'émission, les mentions obligatoires et les sanctions, avec un exemple chiffré sur un parc mixte. Les premières indications destinées au bailleur particulier figurent dans le Guide du bailleur privé, Les outils numériques du bailleur. Les règles de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui déterminent le champ de la réforme sont présentées au chapitre 80.

Ce que change la réforme

Trois obligations distinctes

La réforme repose sur trois obligations, qui ne s'appliquent ni aux mêmes opérations ni aux mêmes dates (impots.gouv.fr).

Les deux obligations de transmission sont souvent désignées sous le terme anglais de e-reporting. Une entreprise qui réalise à la fois des opérations avec des entreprises et des opérations avec des particuliers est soumise aux deux obligations (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Ce qu'est une facture électronique

Une facture électronique au sens de la réforme est une facture émise, transmise et reçue sous une forme dématérialisée structurée, qui permet d'en extraire automatiquement les données. Selon l'administration, un simple fichier PDF envoyé par voie électronique n'est pas une facture électronique au sens du dispositif (impots.gouv.fr).

Les plateformes agréées et l'annuaire

La plateforme agréée, anciennement appelée plateforme de dématérialisation partenaire (PDP), est l'intermédiaire obligatoire reconnu par l'administration fiscale pour émettre, recevoir et transmettre les factures électroniques et les données associées (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les plateformes sont immatriculées par la direction générale des finances publiques (DGFiP) pour trois ans renouvelables (impots.gouv.fr).

Une solution compatible, comme un logiciel de facturation ou de comptabilité, n'est pas immatriculée. Elle doit être raccordée à une plateforme agréée pour échanger des factures. Un annuaire géré par l'administration indique, pour chaque entreprise, la plateforme sur laquelle elle reçoit ses factures. Chaque entreprise désigne sa plateforme de réception dans cet annuaire par un accord formel.

Le choix de la plateforme est libre. Une entreprise peut recourir à une ou plusieurs plateformes et en utiliser des différentes pour l'émission, la réception et la transmission des données (impots.gouv.fr). La liste des plateformes agréées est publiée sur impots.gouv.fr.

Le calendrier

Les deux échéances

L'article 91 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a fixé les dates suivantes, précisées par le décret n° 2026-677 et un arrêté du 27 juillet 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Selon l'administration, toutes les entreprises, quelles que soient leur taille et leur forme juridique, doivent pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Une entreprise qui ne réalise que des opérations hors du champ de la réforme doit tout de même pouvoir les recevoir (impots.gouv.fr). Les PME et micro-entreprises peuvent anticiper l'émission avant 2027.

La catégorie du loueur

La date d'émission dépend de la catégorie d'entreprise. Une micro-entreprise emploie moins de 10 salariés et réalise un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 2 millions d'euros. Une PME emploie moins de 250 salariés et réalise un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros ou un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Un loueur professionnel exploitant en nom propre relève dans l'immense majorité des cas de la catégorie des micro-entreprises ou des PME. Un parc dont le total de bilan dépasse 2 millions d'euros reste une micro-entreprise si son chiffre d'affaires est inférieur à ce montant et s'il emploie moins de 10 salariés. Ses obligations d'émission et de transmission commencent donc le 1er septembre 2027.

Le champ de la réforme

Le loueur est un assujetti

Le loueur en meublé exerce une activité économique. Il a donc la qualité d'assujetti à la TVA, même lorsque ses loyers sont exonérés et qu'il ne collecte aucune taxe. Cette qualité suffit à le faire entrer dans le champ de l'obligation de réception. La facturation électronique vise d'ailleurs les entreprises assujetties, y compris celles qui bénéficient de la franchise en base de TVA (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les opérations exclues

L'obligation d'émettre et celle de transmettre des données ne portent pas sur toutes les opérations. Selon l'administration, en sont exclues les catégories suivantes (impots.gouv.fr).

• Les opérations hors du champ de la TVA, c'est-à-dire non imposables au sens de l'article 256 du Code général des impôts (CGI), comme des indemnités sans contrepartie.
• Les opérations exonérées en application des articles 261 à 261 E du CGI.
• Les documents autres que des factures, qui restent échangés selon le mode choisi par les parties.
• Pour les seules données de paiement, les opérations soumises à l'option pour le paiement de la TVA d'après les débits et les opérations autoliquidées.

L'exonération de la location de logements meublés à usage d'habitation résulte de l'article 261 D du CGI, présenté au chapitre 80 et dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif. Les loyers d'un logement meublé loué à l'année sans services para-hôteliers relèvent de cette exonération. Ils n'entrent donc ni dans la facturation électronique ni dans la transmission des données.

Les opérations d'un parc et leur traitement

Le tableau suivant situe les principales activités d'un loueur professionnel au regard de la réforme. Il suppose que les règles de TVA ont été correctement appliquées à chaque activité, ce qui doit être vérifié au préalable avec le chapitre 80.

Pour toutes ces activités, le loueur reste tenu de recevoir sous forme électronique les factures que lui adressent ses fournisseurs assujettis. Cette obligation est indépendante du régime de TVA de ses propres recettes.

Les cas limites

Le critère qui décide de l'émission est le régime de TVA de l'opération, non la qualité du client. Plusieurs situations courantes dans un parc professionnel en découlent.

• Un logement meublé loué à l'année à une entreprise qui y loge un salarié reste une location exonérée. Le preneur a beau être une entreprise, aucune facture électronique n'est émise pour ce loyer.
• Un meublé de tourisme loué sans services para-hôteliers suit l'exonération de la location meublée. Il bascule dans le champ de la réforme dès que les services rendent l'hébergement imposable (chapitre 58).
• Une place de stationnement louée avec un logement exonéré du même bailleur, dans le même immeuble ou le même ensemble immobilier, suit l'exonération du logement, selon les règles exposées dans le guide du bailleur privé. Louée seule, elle est en principe imposable et entre dans le champ de la réforme.
• Un loueur qui bénéficie de la franchise en base de TVA pour un local ou des parkings ne facture pas de taxe, mais reste concerné par la facturation électronique entre entreprises, puisque la réforme vise aussi les entreprises en franchise (entreprendre.service-public.gouv.fr).
• Un loueur en meublé non professionnel exerce lui aussi une activité économique. Le raisonnement sur la réception des factures vaut pour lui comme pour le LMP.

L'application au loueur professionnel

Le parc de logements meublés exonérés

Un LMP dont l'activité se limite à des logements meublés loués à l'année n'émet aucune facture électronique pour ses loyers et ne transmet aucune donnée de transaction. Ses quittances et avis d'échéance ne sont pas des factures au sens de la réforme et restent remis aux locataires selon les modalités habituelles.

Il doit en revanche être en mesure de recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs. Cette obligation est en vigueur depuis le 1er septembre 2026. Les factures concernées sont celles des artisans, des diagnostiqueurs, des fournisseurs de mobilier, de l'expert-comptable ou du gestionnaire, dès lors que ces fournisseurs sont des assujettis établis en France et qu'ils vous facturent en tant qu'entreprise.

Pendant la période de transition, vos fournisseurs qui sont des PME ou des micro-entreprises ne sont tenus d'émettre des factures électroniques qu'à compter du 1er septembre 2027. Vous recevrez donc jusque-là des factures sous les deux formes. À partir de 2027, l'essentiel de vos factures d'achat devrait arriver par votre plateforme.

Les activités para-hôtelières

Un loueur qui fournit des services para-hôteliers soumis à la TVA réalise des prestations de services. Lorsque ses clients sont des particuliers, il transmet à l'administration les données de transaction, sous la forme d'un montant total des opérations par jour sur une période définie, ainsi que les données de paiement à l'encaissement (impots.gouv.fr). La fréquence de transmission dépend du régime de TVA du loueur.

Lorsque le client est une entreprise, par exemple pour l'hébergement de salariés en mission facturé à leur employeur, l'opération est une opération entre assujettis. Elle donne lieu à une facture électronique, qui doit porter le numéro du système d'identification du répertoire des entreprises (SIREN) du client. La distinction entre les deux types de clientèle doit donc être faite dès la réservation. Les activités para-hôtelières sont présentées aux chapitres 57 et 58.

Les résidences de services

Le propriétaire d'un logement loué à l'exploitant d'une résidence de services perçoit un loyer soumis à la TVA lorsque l'exploitant fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers. L'opération a lieu entre deux assujettis établis en France. Elle entre donc dans le champ de la facture électronique, à compter du 1er septembre 2027 pour un propriétaire PME ou micro-entreprise.

Il arrive que l'exploitant établisse lui-même les factures de loyer au nom et pour le compte du propriétaire, dans le cadre d'un mandat de facturation. Faites préciser par l'exploitant et par votre expert-comptable qui émettra les factures à partir de 2027, par quelle plateforme et selon quel calendrier. Le bail commercial et ses particularités sont présentés au chapitre 29.

Les locaux professionnels et commerciaux

Les loyers d'un local professionnel nu loué avec option pour la TVA, ou d'un local commercial loué équipé, sont imposables. Lorsque le preneur est une entreprise assujettie établie en France, le loueur émet une facture électronique pour chaque échéance. Lorsque le preneur n'est pas assujetti, l'opération relève de la transmission des données. Le chapitre 53 présente la gestion de plusieurs types de baux au sein d'un même parc.

Les clients publics

Un logement ou un local loué à une collectivité, à un établissement public ou à un service de l'État suit un cadre propre. Selon l'administration, ce cadre est aligné sur celui des échanges entre entreprises depuis le 1er septembre 2026. Une modalité transitoire par les formats actuels de Chorus Pro reste possible jusqu'au 1er septembre 2027 au plus tard (impots.gouv.fr).

Organiser la réception pas à pas

La réception est la seule obligation déjà applicable à tous les loueurs. Les étapes suivantes permettent de la mettre en place.

1. Identifier les flux de factures entrantes. Recensez vos fournisseurs réguliers, le volume annuel de factures et leur répartition par immeuble. Ce recensement guide le choix d'une offre adaptée.
2. Choisir une plateforme agréée. Vérifiez qu'elle figure sur la liste publiée par l'administration. Si vous utilisez un logiciel de comptabilité ou si votre expert-comptable propose une solution, vérifiez qu'elle est raccordée à une plateforme agréée.
3. Désigner la plateforme dans l'annuaire. L'inscription se fait par un accord formel avec la plateforme, rattaché à votre SIREN.
4. Informer vos fournisseurs. Communiquez votre SIREN et la dénomination exacte sous laquelle vous exercez, afin que vos factures d'achat soient identifiées comme des factures entre entreprises.
5. Organiser le traitement. Désignez qui consulte la plateforme, qui valide les factures et qui les transmet à la comptabilité. Faites concorder ce circuit avec la répartition des tâches convenue avec l'expert-comptable (chapitre 101).
6. Traiter les litiges par les statuts. La plateforme permet de refuser une facture de façon motivée, par exemple lorsque vous n'en êtes pas le destinataire, ou de signaler un litige au fournisseur par des statuts provisoires (impots.gouv.fr).
7. Conserver les factures sous leur forme électronique. La facture électronique reçue est l'original. Son impression n'en est qu'une copie. Les règles de conservation sont présentées au chapitre 107.

Si votre plateforme ne vous convient plus, vous pouvez en changer. Le changement est enregistré dans un délai de 15 jours ouvrables au plus après l'accord de l'ancienne plateforme ou à l'issue de son délai d'opposition. L'ancienne plateforme assure certains services pendant un an et transmet sur demande les informations nécessaires dans un délai de 5 jours ouvrés (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Comparer les façons de recevoir

Trois organisations sont possibles pour la réception. Elles reposent toutes sur une plateforme agréée, mais diffèrent par l'outil que vous manipulez au quotidien.

Quelle que soit l'organisation choisie, retenez que vous restez titulaire de l'inscription à l'annuaire. En cas de changement de cabinet ou de logiciel, la procédure de changement de plateforme décrite plus loin s'applique.

La conservation obéit aux règles générales. Les pièces justificatives comptables se gardent dix ans à compter de la clôture de l'exercice et les documents sur lesquels peut s'exercer le contrôle fiscal six ans (service-public.gouv.fr). La plateforme n'est pas un service d'archivage par nature. Vérifiez la durée pendant laquelle elle conserve vos factures et organisez un export régulier vers votre propre archive, en particulier pour les factures de travaux et d'équipements qui justifient les immobilisations jusqu'à leur revente (chapitre 104).

Préparer l'émission pas à pas

Pour les loueurs qui réalisent des opérations taxables, l'émission commence au 1er septembre 2027. Elle se prépare dans l'ordre suivant.

1. Recenser les opérations taxables. Dressez la liste des baux et des prestations soumis à la TVA, en distinguant les clients assujettis des particuliers.
2. Recueillir le SIREN de chaque client assujetti. Il devient une mention obligatoire des factures.
3. Vérifier que la plateforme choisie permet l'émission et la transmission des données de transaction et de paiement, ou en choisir une autre pour ces fonctions.
4. Paramétrer les factures et les avis d'échéance avec les nouvelles mentions obligatoires.
5. Organiser le suivi des encaissements, nécessaire à la transmission des données de paiement des prestations de services.
6. Régler le cas des factures établies par un tiers, comme l'exploitant d'une résidence de services ou un mandataire de gestion.
7. Tester le circuit sur quelques factures avant l'échéance, puisque l'émission anticipée est permise.

Le calendrier de préparation

Pour un loueur micro-entreprise ou PME qui réalise des opérations taxables, la préparation peut s'organiser selon le calendrier indicatif suivant, à adapter avec l'expert-comptable.

Un loueur dont tout le parc est exonéré s'arrête à la première ligne. Il lui reste à vérifier chaque année que ses fournisseurs facturent bien l'activité et que les factures reçues parviennent à la comptabilité.

Les mentions obligatoires

Les mentions obligatoires prévues par le Code de commerce et le CGI restent applicables. Quatre mentions nouvelles s'y ajoutent, en application de l'article 242 nonies A de l'annexe II au CGI (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour un loueur, la nature des opérations est en règle générale la prestation de services. La location d'un local meublé et la fourniture de services para-hôteliers sont des prestations de services. Une facture qui comporte en outre la vente de biens, comme des produits proposés aux occupants, relève de la catégorie mixte. Le loueur en franchise en base continue de porter la mention prévue par l'article 293 B du CGI.

Les sanctions

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, en son article 123, a modifié les sanctions de la réforme (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Ces sanctions ne s'appliquent pas en cas de première infraction commise au cours de l'année civile en cours et des trois années précédentes, lorsqu'elle est réparée spontanément ou dans les trente jours suivant une première demande de l'administration (même source). Cette tolérance ne joue qu'une fois sur la période considérée.

Un exemple chiffré sur un parc mixte

La situation

L'exemple suivant est illustratif. Un LMP détient en nom propre 22 logements meublés loués à l'année et un local commercial nu, loué avec option pour la TVA à une société pour un loyer de 1 500 € hors taxes (HT) par mois. Il possède aussi un studio dans une résidence pour étudiants, loué à l'exploitant pour 4 200 € HT par an payables par trimestre. Il emploie moins de 10 salariés et son chiffre d'affaires est inférieur à 2 millions d'euros. C'est une micro-entreprise au sens de la réforme.

Les obligations, activité par activité

Le loyer annuel du local commercial s'élève à 1 500 € multipliés par 12, soit 18 000 € HT. Au taux normal de 20 %, la TVA facturée est de 300 € par mois et de 3 600 € par an. Ces montants figurent sur les factures électroniques et alimentent les données transmises à l'administration.

L'enjeu des sanctions

Si le loueur continuait d'adresser ses 12 factures du local commercial au format PDF après le 1er septembre 2027, l'amende encourue serait de 50 € multipliés par 12, soit 600 € pour une année pleine, sous réserve de la tolérance applicable à une première infraction réparée. Ce montant reste inférieur au plafond annuel de 15 000 €. L'enjeu réel tient moins à l'amende qu'à la désorganisation des échanges avec le preneur, dont la plateforme attend une facture électronique.

Un second exemple sur une activité para-hôtelière

La situation

L'exemple suivant est illustratif. Un LMP exploite six appartements avec des services para-hôteliers qui rendent l'hébergement imposable au taux réduit de 10 %, taux rappelé dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif. Il prévoit pour 2028 un chiffre d'affaires de 88 000 € hors taxes. Les séjours de particuliers en représentent 80 % et les séjours de salariés facturés à leur employeur 20 %. C'est une micro-entreprise au sens de la réforme.

Les obligations et les montants

L'enjeu des sanctions

Les données des particuliers ne passent pas par une facture électronique. Elles sont transmises par la plateforme selon une périodicité qui dépend du régime de TVA du loueur. Si le loueur omettait 12 transmissions dans l'année, l'amende atteindrait 12 fois 500 €, soit 6 000 €. Avec 40 transmissions omises, le calcul donnerait 20 000 €, ramené au plafond annuel de 15 000 €. La tolérance applicable à une première infraction réparée ne joue qu'une fois sur la période prévue.

L'exemple montre que, pour un loueur para-hôtelier, l'enjeu de la réforme tient surtout à la transmission régulière des données de ses clients particuliers, bien plus qu'aux quelques factures adressées aux entreprises. La réservation doit identifier dès l'origine la nature du client et, pour une entreprise, recueillir son SIREN.

Ce que vérifie l'administration

La réforme donne à l'administration une vue détaillée et régulière des opérations taxables et des achats des entreprises. Les points d'attention suivants en découlent pour un loueur.

• La cohérence entre les données transmises, qu'il s'agisse de factures ou de données de transaction, avec les déclarations de TVA déposées.
• La cohérence entre les factures d'achat reçues par la plateforme et les charges ou immobilisations comptabilisées.
• L'inscription effective à l'annuaire d'une plateforme de réception, dont le défaut est sanctionné après mise en demeure.
• La présence des nouvelles mentions obligatoires sur les factures émises.

Les cas particuliers

Le loueur qui exerce aussi une autre activité

Un loueur qui exerce par ailleurs une activité commerciale, artisanale ou libérale applique la réforme à chacune de ses activités. Le calendrier dépend de la catégorie de l'entreprise et le traitement de chaque opération de son régime de TVA. Le cumul d'activités est présenté au chapitre 95.

Les sociétés

Une société qui détient tout ou partie du parc est une entreprise distincte, avec son propre SIREN. Elle doit disposer de sa propre plateforme de réception, inscrite à l'annuaire. Ses opérations s'analysent selon les mêmes règles, en fonction de leur régime de TVA. L'apport du parc à une société est présenté au chapitre 124.

Le mandataire de gestion

Lorsqu'un mandataire de gestion reçoit les factures des artisans pour votre compte, vérifiez à quel nom et à quel SIREN elles sont adressées. Les factures de prestations réalisées pour votre activité doivent vous être destinées. Les honoraires du mandataire sont eux-mêmes des factures entre entreprises, que vous recevez par votre plateforme (chapitre 14).

Le couple et l'indivision

L'obligation de réception s'attache à chaque entreprise identifiée par son SIREN. Lorsque les deux membres d'un couple exploitent chacun une activité, ou lorsqu'une indivision dispose de sa propre immatriculation, chaque entité désigne sa plateforme à l'annuaire. Les fournisseurs doivent facturer l'entité qui commande les travaux, ce qui suppose de leur indiquer à chaque commande le bon SIREN (chapitre 131).

Le changement de catégorie ou de statut

La date d'entrée dans l'obligation d'émettre dépend de la catégorie d'entreprise. Un parc qui grandit au point de franchir les critères de la PME, par le nombre de salariés ou le chiffre d'affaires, doit en tenir compte. À l'inverse, le passage du statut de LMNP à celui de LMP ne modifie ni l'obligation de réception ni le champ des opérations, qui dépend du seul régime de TVA.

Les documents qui ne sont pas des factures

Les quittances de loyer, les avis d'échéance de loyers exonérés, les appels de fonds de copropriété et les décomptes de régularisation de charges ne sont pas des factures au sens de la réforme. Ils restent échangés selon le mode convenu entre les parties.

Les erreurs fréquentes

1. Penser qu'un loueur exonéré de TVA n'est pas concerné, alors que l'obligation de réception s'applique depuis le 1er septembre 2026.
2. Confondre facture électronique et facture en PDF envoyée par courriel.
3. Ne pas communiquer son SIREN aux fournisseurs, qui continuent de facturer au nom personnel du loueur.
4. Émettre des factures électroniques pour des loyers exonérés, alors que ces opérations sont exclues de la réforme.
5. Oublier les données de paiement des prestations para-hôtelières, qui supposent un suivi des encaissements.
6. Laisser sans réponse la question du mandat de facturation avec l'exploitant d'une résidence de services.
7. Imprimer les factures reçues et supprimer l'original électronique.
8. Choisir une solution non raccordée à une plateforme agréée, qui ne permet ni de recevoir ni d'émettre dans le circuit officiel.
9. Traiter une société détenue par le loueur comme une simple extension de son activité, sans plateforme de réception propre.
10. Ignorer les mises en demeure relatives à la réception. Si l'on suppose une amende de 500 € à l'issue de la première mise en demeure, puis une amende de 1 000 € à chacune des trois échéances trimestrielles suivantes, le coût atteint 3 500 € sur l'année qui suit la première mise en demeure.
11. Omettre les transmissions des séjours de particuliers d'une activité para-hôtelière, à raison de 500 € par transmission dans la limite de 15 000 € par an.
12. Facturer avec TVA un loyer exonéré pour le faire entrer dans le circuit électronique, ce qui rend la taxe mentionnée sur la facture due par le loueur en application de l'article 283 du CGI, sans que le client puisse la déduire.

Liste de contrôle

• La qualité d'assujetti de l'activité et son SIREN sont identifiés.
• La catégorie d'entreprise, micro-entreprise ou PME, est déterminée.
• Une plateforme agréée de réception est choisie et inscrite à l'annuaire.
• Les fournisseurs réguliers connaissent le SIREN et la dénomination de l'activité.
• Le circuit de validation des factures reçues est défini et partagé avec l'expert-comptable.
• Les factures électroniques sont conservées sous leur forme d'origine.
• Les opérations du parc sont classées entre opérations exclues, factures entre entreprises et données à transmettre.
• Le SIREN de chaque client assujetti est recueilli.
• Les modèles de factures comportent les quatre nouvelles mentions.
• L'émetteur des factures de chaque résidence de services est déterminé avec l'exploitant.
• Le suivi des encaissements permet la transmission des données de paiement.
• Le circuit d'émission est testé avant le 1er septembre 2027.
• Chaque société détenue par le loueur dispose de sa propre plateforme de réception.
• Les cas limites du parc, logements loués à des entreprises, parkings, meublés de tourisme, sont classés selon leur régime de TVA.
• Chaque réservation para-hôtelière identifie la nature du client et, pour une entreprise, son SIREN.
• Les données transmises sont rapprochées chaque mois ou chaque trimestre des déclarations de TVA.