Le financement participatif et les financements alternatifs

Le crédit bancaire finance l'essentiel des acquisitions d'un loueur professionnel. Il ne couvre pourtant pas toujours tout le besoin. La banque exige un apport, refuse parfois de financer des travaux lourds avant la mise en location ou plafonne l'encours qu'elle accepte de porter sur un même emprunteur. Le loueur cherche alors d'autres sources de fonds, auprès d'une plateforme de financement participatif, de sa famille, du vendeur du bien ou en mobilisant son épargne financière.

Ce chapitre passe en revue ces financements alternatifs. Il présente le cadre légal qui détermine qui peut vous prêter, le fonctionnement des plateformes de financement participatif, les obligations et titres, les prêts entre particuliers, le crédit consenti par le vendeur et les avances adossées à un patrimoine financier. Il examine ensuite leur coût réel, leurs effets fiscaux pour un loueur relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les précautions à prendre. Aucune de ces solutions n'est avantageuse en soi. Chacune répond à un besoin précis et comporte un coût et un risque qu'il faut chiffrer avant de signer.

Les bases du financement d'un investissement locatif sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif. La relation avec les banques est traitée au chapitre 37, les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) au chapitre 38 et le crédit-bail immobilier au chapitre 42.

Pourquoi chercher hors de la banque

Un loueur professionnel recourt à un financement alternatif dans un petit nombre de situations, qu'il est utile d'identifier avant de choisir un outil.

• Compléter l'apport exigé par la banque lorsque l'épargne disponible ne suffit pas.
• Financer une période de transition, par exemple l'achat d'un immeuble à rénover avant que la banque n'accepte de le refinancer une fois loué.
• Financer des travaux que la banque refuse de prendre en charge ou qu'elle ne finance qu'après réception.
• Poursuivre les acquisitions lorsque la banque principale a atteint le plafond d'encours qu'elle s'est fixé pour un même client.
• Éviter de vendre un placement financier au mauvais moment pour constituer un apport.

Dans chacun de ces cas, le financement alternatif est en général plus court, plus cher ou plus fragile qu'un prêt bancaire amortissable. Il sert à franchir une étape, rarement à porter durablement un patrimoine. La question à se poser est donc toujours la même, à savoir comment et quand ce financement sera remboursé ainsi que ce qui se passe si l'étape suivante ne se réalise pas.

Le cadre légal, qui peut vous prêter

Le monopole bancaire

Les opérations de crédit effectuées à titre habituel sont réservées aux établissements de crédit et aux sociétés de financement agréés. C'est le monopole bancaire posé par l'article L. 511-5 du Code monétaire et financier. Une personne qui prête de l'argent de façon répétée, contre rémunération et au public, sans agrément, s'expose à des sanctions pénales et l'emprunteur peut se retrouver face à un prêteur qui n'offre aucune garantie de sérieux.

Ce monopole connaît des exceptions. Un particulier peut prêter ponctuellement à un proche. Les plateformes de financement participatif agréées peuvent mettre en relation des prêteurs et des porteurs de projet. Les associés d'une société peuvent lui consentir des avances en compte courant. En dehors de ces cadres, méfiez-vous de toute offre de prêt émanant d'un intermédiaire inconnu.

Le loueur professionnel n'est pas toujours un consommateur

Les protections du Code de la consommation en matière de crédit immobilier, comme le délai de réflexion de dix jours avant l'acceptation de l'offre ou le plafonnement des indemnités de remboursement anticipé, sont réservées au consommateur, c'est-à-dire à la personne physique qui agit à des fins étrangères à son activité professionnelle. Un loueur en meublé professionnel (LMP) qui emprunte pour son activité risque de ne pas en bénéficier.

La Cour de cassation a ainsi jugé qu'un emprunteur immatriculé au registre du commerce et des sociétés comme loueur en meublé professionnel, qui réalisait sa dixième opération de ce type, avait emprunté pour une activité professionnelle, fût-elle accessoire. Il ne pouvait donc pas invoquer la prescription biennale propre aux consommateurs (Cass. civ. 1re, 1er mars 2017, n° 16-11.034, présenté par l'anil.org). La qualification dépend des circonstances de chaque dossier. Lisez donc chaque contrat de financement comme un contrat entre professionnels, dont toutes les clauses se négocient et dont aucune protection n'est acquise d'avance.

Le financement participatif

Le cadre européen depuis 2021

Le financement participatif consiste à réunir, par l'intermédiaire d'une plateforme en ligne, les fonds de nombreux investisseurs au profit d'un projet. Depuis le 10 novembre 2021, il relève pour l'essentiel du règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020, qui crée un statut unique européen de prestataire de services de financement participatif (PSFP). En France, ces prestataires sont agréés et contrôlés par l'Autorité des marchés financiers (AMF), avec l'intervention de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) lorsqu'ils facilitent des prêts, selon les informations publiées par l'AMF et par l'ACPR.

Le statut couvre deux formes de financement. Dans le financement par prêt, les investisseurs prêtent au porteur de projet, qui les rembourse avec intérêts. Dans le financement en titres, ils souscrivent des actions ou des obligations émises par une société. Le règlement vise les projets commerciaux portés par des personnes morales ou physiques.

Le montant maximal qu'un porteur de projet peut lever par ce canal est fixé à 5 millions d'euros sur douze mois dans l'Union européenne. Les plateformes existantes ont disposé d'une période transitoire pour obtenir l'agrément, qui s'est achevée le 10 novembre 2023. Depuis cette date, seuls les prestataires agréés peuvent proposer ces services.

Le régime résiduel des intermédiaires en financement participatif

Le statut français d'intermédiaire en financement participatif (IFP) subsiste pour les activités que le règlement européen ne couvre pas. Il concerne les prêts sans intérêt, les dons et les crédits rémunérés finançant des projets non commerciaux. Les IFP restent immatriculés au registre de l'Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) et soumis à des conditions d'honorabilité, de compétence et d'assurance.

Le projet d'un loueur professionnel est un projet commercial. S'il se finance par prêts rémunérés sur une plateforme, il relève en principe d'un PSFP et non d'un IFP. L'ACPR souligne toutefois que la frontière entre les deux statuts doit être appréciée au cas par cas. Vérifiez donc le statut exact de la plateforme et le cadre dans lequel elle vous propose de lever des fonds.

Le loueur qui emprunte sur une plateforme

En pratique, les plateformes de financement participatif immobilier financent surtout des opérations de promotion et de marchands de biens, portées par des sociétés, sur des durées courtes et avec un remboursement en une fois à l'échéance. Le financement d'un parc locatif détenu sur le long terme par une personne physique y est rare. Les plateformes sélectionnent les dossiers, exigent un apport, des garanties et un historique d'opérations réussies.

Le coût d'un tel financement dépasse sensiblement celui d'un crédit bancaire. Il réunit le taux servi aux investisseurs, qui rémunère leur risque, ainsi que les frais de la plateforme, souvent prélevés à la mise en place. Il faut y ajouter les frais de garantie et de conseil. Comparez toujours le coût total sur la durée réelle d'utilisation des fonds plutôt que le seul taux affiché.

Le recours à une plateforme s'organise en plusieurs étapes.

1. Définir le besoin avec précision, en montant et en durée. Identifier aussi la source de remboursement, en général un refinancement bancaire ou une vente.
2. Vérifier l'agrément de la plateforme sur le site de l'AMF et sa présence sur le registre européen des prestataires agréés. Consultez aussi les listes noires publiées par l'AMF.
3. Préparer le dossier comme pour une banque, avec la présentation du projet, les comptes de l'activité, l'état du parc, le budget des travaux et le calendrier (chapitre 37).
4. Négocier la documentation, en particulier le taux, les frais, les garanties exigées, les cas de remboursement anticipé et les pénalités de retard.
5. Faire relire le contrat par votre avocat ou votre notaire, notamment lorsque la plateforme prend une hypothèque ou une caution personnelle.
6. Organiser la sortie dès la signature, en lançant la demande de refinancement bancaire bien avant l'échéance.

Le loueur qui investit sur une plateforme

Un loueur professionnel peut aussi placer une partie de sa trésorerie disponible sur une plateforme de financement participatif. C'est alors lui qui prend le risque. Les projets financés peuvent prendre du retard, être restructurés ou échouer. Le capital n'est jamais garanti. La revente d'une créance ou d'un titre avant l'échéance est en pratique difficile.

Le règlement européen protège l'investisseur non averti. La plateforme doit lui faire passer un test de connaissances et une simulation de sa capacité à supporter des pertes et lui adresser un avertissement au-delà d'un certain montant. Il dispose d'un délai de réflexion précontractuel de quatre jours pendant lequel il peut renoncer à investir, selon la présentation du règlement publiée par l'AMF.

Ne confondez pas ce placement avec la réserve de trésorerie de l'activité. Les sommes nécessaires aux échéances de prêt, aux travaux programmés, aux impôts et aux dépôts de garantie à restituer doivent rester disponibles (chapitre 18). Seul un excédent durable, dont la perte totale ne compromettrait pas l'activité, peut être exposé à ce risque.

Les intérêts perçus par une personne physique sur un prêt sont des revenus de capitaux mobiliers. Ils sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % ou, sur option globale, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon la fiche sur le compte courant d'associé publiée par entreprendre.service-public.gouv.fr. Ils ne relèvent pas des BIC de la location meublée, sauf si le placement est inscrit au patrimoine professionnel, ce que l'expert-comptable apprécie.

Les obligations et les titres

L'émission d'obligations est réservée aux sociétés. Un loueur qui exerce en nom propre, sous le statut d'entrepreneur individuel (EI), ne peut pas en émettre. Il ne peut pas non plus ouvrir son capital à des investisseurs, puisqu'une entreprise individuelle n'a pas de capital social divisé en parts.

Lorsque l'activité est exercée par une société, celle-ci peut lever des fonds en émettant des obligations ou en ouvrant son capital, directement ou par l'intermédiaire d'une plateforme agréée. Chaque forme sociale a ses propres règles d'émission, que votre avocat ou votre expert-comptable vous présentera. Ces opérations font entrer des tiers dans le financement de l'activité, avec leurs exigences d'information, de rémunération et de sortie.

Dans une société, les associés peuvent aussi financer l'activité par des avances en compte courant d'associé. Le compte courant s'analyse en un prêt de l'associé à la société, remboursable à tout moment sauf clause contraire ou convention de blocage. Il n'existe pas de compte courant d'associé dans une entreprise individuelle (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le choix d'une structure est présenté au chapitre 124 et dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention.

Les prêts entre particuliers et les prêts familiaux

Le principe

Un parent, un ami ou un associé peut vous prêter de l'argent de façon ponctuelle. Ce prêt peut être gratuit ou rémunéré. Il complète souvent l'apport exigé par la banque, qui en tiendra compte dans son analyse puisque les échéances du prêt familial pèsent sur votre capacité de remboursement (chapitre 38).

Le prêt familial présente l'avantage de la souplesse. Le taux, la durée, le différé et les modalités de remboursement se fixent librement. Il comporte aussi des risques propres, à commencer par la tension familiale en cas de difficulté et le risque de voir l'administration fiscale contester la réalité du prêt.

Les formalités

L'emprunteur doit déclarer le prêt à l'administration fiscale lorsque le total des sommes empruntées dans l'année dépasse 5 000 €, plusieurs prêts étant additionnés. Le prêteur ne déclare que si l'emprunteur ne l'a pas fait. La déclaration se fait sur le formulaire 2062, déposé avec la déclaration de revenus, ou en ligne dans la rubrique des déclarations annexes. Elle mentionne la date, le montant, la durée, le taux, l'identité des parties et l'échéancier en cas de remboursement échelonné, même sans intérêts (service-public.gouv.fr).

Le prêt se prouve par un écrit. Une reconnaissance de dette ou un contrat de prêt, sous signature privée ou devant notaire, fixe le montant, le taux, la durée et l'échéancier. L'enregistrement facultatif de l'acte auprès du service des impôts lui donne une date certaine pour un coût de 125 € (même source). L'acte notarié permet en outre de prévoir une garantie, comme une hypothèque conventionnelle sur un bien.

Le risque de requalification en donation

Un prêt qui n'est jamais remboursé, ou dont l'échéance est repoussée sans fin, peut être requalifié en donation par l'administration fiscale, avec les droits de mutation correspondants. Il peut aussi être contesté par les cohéritiers lors de la succession du prêteur. La meilleure protection est un acte écrit, une déclaration en règle et des remboursements effectifs, réalisés par virement et conformes à l'échéancier.

Le traitement fiscal pour le loueur

Pour le prêteur, le capital remboursé n'est pas imposable. Les intérêts qu'il perçoit sont des revenus de capitaux mobiliers à déclarer avec ses revenus (service-public.gouv.fr).

Pour le loueur emprunteur relevant des BIC au régime réel, les intérêts d'un emprunt affecté à l'activité sont en principe des charges déductibles du résultat, au même titre que ceux d'un prêt bancaire, à condition que le prêt soit réel et que son taux corresponde aux conditions du marché. Un taux manifestement excessif consenti à un proche peut être contesté par l'administration. L'emprunt doit enfin financer réellement l'activité. Les intérêts d'un emprunt qui sert en fait à couvrir des prélèvements personnels excédant les résultats ne sont pas déductibles, selon la règle du compte de l'exploitant débiteur présentée au chapitre 45.

Le prêt familial pas à pas

1. Fixer le montant et l'usage des fonds, en lien avec le plan de financement présenté à la banque.
2. Convenir des conditions avec le prêteur, à savoir le taux, la durée, le différé éventuel et les modalités de remboursement anticipé.
3. Rédiger l'acte de prêt ou la reconnaissance de dette, éventuellement devant notaire avec une garantie.
4. Verser les fonds par virement sur le compte professionnel, en gardant la trace de l'opération.
5. Déclarer le prêt sur le formulaire 2062 l'année suivante si le seuil de 5 000 € est dépassé.
6. Rembourser selon l'échéancier par virement puis faire enregistrer les intérêts en charges dans la comptabilité de l'activité.

Le crédit consenti par le vendeur

Le vendeur peut accepter qu'une partie du prix soit payée à terme. L'acte de vente prévoit alors le montant différé, sa date d'exigibilité, les intérêts éventuels et les garanties. Cette solution se rencontre lorsque le vendeur souhaite étaler l'encaissement du prix ou faciliter la vente d'un bien difficile à financer, comme un immeuble occupé ou nécessitant des travaux.

La loi protège le vendeur impayé. Il dispose d'une garantie sur le bien vendu, que le notaire inscrit lors de la vente. Il peut aussi demander la résolution de la vente en cas de défaut de paiement. La banque qui finance le solde du prix voudra en général être payée avant le vendeur. Le rang des garanties doit donc être organisé dans l'acte, ce qui suppose l'accord de toutes les parties.

Le crédit vendeur a un coût caché lorsque le vendeur compense le délai de paiement par un prix plus élevé. Comparez le prix assorti du crédit vendeur avec le prix comptant que vous pourriez obtenir. Pour le loueur, le prix d'acquisition retenu en comptabilité sert de base à l'amortissement et les intérêts éventuels sont des charges financières. La vente moyennant une rente viagère, autre forme de paiement différé, est présentée au chapitre 129.

Mesurer le coût implicite d'un crédit vendeur

Lorsque le vendeur ne facture pas d'intérêts mais majore son prix, le coût du crédit se cache dans cette majoration. Il se mesure en comparant la somme que vous conservez aujourd'hui avec celle que vous paierez plus tard. Ce calcul simple évite de prendre pour gratuit un financement qui coûte plus cher qu'un prêt bancaire.

Exemple illustratif. Un vendeur accepte de céder un immeuble 400 000 € comptant ou 420 000 €, dont 320 000 € à la signature et 100 000 € payables sans intérêts dans trois ans. Le crédit vendeur vous évite de financer 80 000 € aujourd'hui, mais vous oblige à payer 100 000 € dans trois ans. Le taux implicite ressort à environ 7,72 % par an. La majoration de 20 000 € augmente en outre l'assiette des droits de mutation et des frais d'acte, que ce calcul n'intègre pas.

Le crédit vendeur se met en place en plusieurs étapes.

1. Obtenir le prix comptant de référence avant de discuter du paiement différé.
2. Calculer le taux implicite de chaque proposition et le comparer au coût d'un prêt bancaire ou d'un prêt familial.
3. Informer la banque qui finance le solde, car le crédit vendeur pèse sur votre capacité de remboursement et sur le rang de sa garantie.
4. Faire rédiger par le notaire les clauses d'échéance, d'intérêts, d'exigibilité anticipée et de garantie, avec l'accord de la banque sur leur rang.
5. Provisionner le paiement final dans le plan de trésorerie ou organiser son refinancement au moins un an avant l'échéance.

Les avances adossées à un patrimoine financier

Un loueur qui détient un portefeuille de titres ou un contrat d'assurance vie peut obtenir un financement adossé à ce patrimoine, plutôt que de le vendre. Deux formes sont courantes.

• Le prêt garanti par un nantissement de comptes titres ou de contrats d'assurance vie. La banque prête un pourcentage de la valeur des actifs nantis, variable selon leur nature. Une baisse des marchés peut l'amener à exiger des garanties complémentaires ou un remboursement partiel.
• L'avance sur contrat d'assurance vie, consentie par l'assureur dans la limite d'une fraction de l'épargne et selon les conditions du contrat. Elle porte intérêts et doit être remboursée, faute de quoi l'assureur se rembourse sur le contrat.

Ces solutions évitent de dénouer un placement, avec la fiscalité éventuelle d'un rachat. Elles exposent toutefois le loueur à un double risque, immobilier et financier. Elles conviennent surtout à un financement court, dans l'attente d'un prêt bancaire ou d'une vente. Le prêt in fine garanti par un nantissement est présenté au chapitre 39.

Exemple illustratif. Un loueur emprunte 100 000 € en nantissant un portefeuille d'actions de 200 000 €. Dans cette hypothèse, la banque limite son concours à 60 % de la valeur des titres nantis. Le prêt reste couvert tant que le portefeuille vaut au moins 166 667 €, ce qui correspond à une baisse d'environ 16,7 %. Si les marchés reculent de 25 %, le portefeuille ne vaut plus que 150 000 € et ne couvre plus que 90 000 €. La banque peut alors exiger le remboursement de 10 000 € ou le nantissement d'environ 16 667 € de titres supplémentaires, au moment même où vendre des titres est le moins opportun.

Les autres solutions

D'autres outils peuvent compléter le financement d'une activité de location, chacun avec ses limites.

• Le crédit-bail immobilier permet d'utiliser un immeuble financé par un établissement spécialisé, avec une option d'achat à la fin du contrat (chapitre 42).
• La cession d'actifs libère des fonds propres en vendant un bien arrivé à maturité (chapitre 48).
• Le refinancement d'un bien déjà détenu mobilise sa valeur pour garantir un nouveau prêt (chapitre 41).
• Les dispositifs publics d'aide à la création d'entreprise, comme les prêts d'honneur, fixent des conditions d'éligibilité propres à chaque organisme. Les activités de location immobilière n'y sont pas toujours éligibles. Interrogez l'organisme avant de bâtir un plan de financement sur ce type d'aide.
• Les associés de la société, lorsque l'activité est exercée en société, peuvent apporter des fonds en capital ou en compte courant.

Comparer les solutions

Le tableau qui suit résume les caractéristiques de chaque financement. Les coûts relatifs sont indicatifs et dépendent de chaque dossier.

Selon la taille du parc

Pour un petit professionnel, un seul financement alternatif mal maîtrisé peut absorber plusieurs années de cash-flow. Pour un grand parc, le risque tient plutôt à l'accumulation de financements courts dont les échéances se rapprochent. L'inventaire de la dette présenté au chapitre 44 doit alors recenser chacun d'eux avec sa date de remboursement.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les taux et les frais sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un loueur professionnel achète un immeuble de six logements à rénover. La banque finance l'acquisition mais demande 80 000 € de fonds propres supplémentaires pour couvrir une partie des travaux, qu'elle refinancera à la réception, prévue deux ans plus tard. Le loueur compare trois façons de réunir ces 80 000 € pendant deux ans, chacune remboursée en une fois à l'échéance.

Sur deux ans, le financement participatif coûte dans cette hypothèse 10 400 € de plus que le prêt relais bancaire et 14 400 € de plus que le prêt familial. Son intérêt tient à sa disponibilité lorsque la banque refuse le relais. Le prêt familial est le moins cher en apparence, mais il suppose un acte écrit, une déclaration et un remboursement effectif à l'échéance. Dans les trois cas, les intérêts sont déductibles du résultat BIC de l'activité dès lors que les fonds sont affectés aux travaux.

Le scénario défavorable doit aussi être chiffré. Si la réception des travaux glisse d'un an, le prêt participatif coûte 7 200 € d'intérêts supplémentaires, avant les éventuelles pénalités de retard prévues au contrat. Le prêt familial coûte 1 600 € de plus, mais repousse le remboursement attendu par le prêteur.

Autre variante, le loueur emprunte 60 000 € à un parent à 2 % sur sept ans, en remboursements mensuels. La mensualité atteint 766,05 € et le total des intérêts environ 4 348 € sur la durée. La banque intègre cette mensualité dans le calcul du taux d'effort, ce qui réduit d'autant la capacité d'emprunt restante (chapitre 38).

Les arnaques et les faux financements

Les offres de financement frauduleuses visent aussi les emprunteurs. Le schéma type est celui d'un prêt accordé rapidement, sans étude sérieuse, contre le versement préalable de frais de dossier, d'assurance ou de garantie. Une fois les frais versés, le prêteur disparaît.

Plusieurs signaux doivent alerter.

• Une demande de paiement avant tout déblocage des fonds.
• Un interlocuteur qui ne communique que par messagerie ou téléphone et dont l'identité ne peut pas être vérifiée.
• Une plateforme absente des registres de l'AMF ou un intermédiaire absent du registre de l'ORIAS.
• Un taux nettement inférieur à ceux du marché, sans garantie ni analyse du dossier.
• Une pression pour signer vite.

Avant tout engagement, vérifiez l'agrément du prêteur ou de l'intermédiaire, ne versez aucune somme avant la signature d'un contrat dont vous avez pu vérifier l'émetteur. Interrogez votre banque ou votre notaire en cas de doute. En crédit immobilier aux particuliers, le courtier ne peut d'ailleurs percevoir aucune somme avant le déblocage effectif des fonds, comme le rappelle le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif.

Les cas particuliers

L'activité exercée en société

Lorsque l'activité de location est exercée par une société, l'éventail des financements alternatifs s'élargit. La société peut recevoir des avances en compte courant, émettre des obligations ou ouvrir son capital. Chaque entrée d'un tiers modifie toutefois la gouvernance et la répartition future des résultats. Les associés minoritaires doivent être informés et leur accord recueilli selon les statuts.

Le loueur en difficulté

Un loueur dont la banque refuse tout nouveau concours est tenté de recourir à un financement plus cher pour combler un déficit de trésorerie. C'est en général le moment où ce recours est le plus dangereux. Un financement coûteux qui finance des pertes aggrave la situation au lieu de la résoudre. Les solutions adaptées, de la renégociation aux procédures de l'entrepreneur individuel, sont présentées aux chapitres 41 et 132.

Le couple et la famille

Un prêt consenti par un parent à l'un des membres d'un couple marié peut poser des questions de régime matrimonial lors d'une séparation ou d'une succession. Faites préciser dans l'acte qui est l'emprunteur et à quoi servent les fonds. Le chapitre 131 traite du couple de loueurs professionnels.

L'indivision

Plusieurs indivisaires qui financent ensemble un bien loué peuvent recourir à un prêt familial ou à un crédit vendeur. L'acte doit préciser si chacun emprunte pour sa part ou si tous s'engagent solidairement. Un indivisaire qui rembourse plus que sa part dispose d'une créance contre les autres, qu'il faut documenter pour éviter un désaccord lors du partage. La déduction des intérêts suit la part de chacun dans l'emprunt.

Le passage du statut non professionnel au statut professionnel

Un financement alternatif ne change pas de nature lorsque le loueur passe du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de LMP. Son effet fiscal change en revanche. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre toutes les charges et les intérêts ne se déduisent pas séparément. Au réel, un déficit LMNP ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, alors que le déficit LMP s'impute sur le revenu global, selon le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée. Un financement coûteux souscrit en période non professionnelle pèse donc plus lourd, faute d'économie d'impôt immédiate.

La location nue et meublée dans le même foyer

Un même financement sert parfois des biens loués nus et des biens loués meublés. Les intérêts doivent alors être répartis selon l'affectation réelle des fonds. La part qui finance la location nue se déduit des revenus fonciers au régime réel (BOI-RFPI-BASE-20-80). La part qui finance la location meublée se déduit du résultat BIC. Un acte de prêt qui précise l'usage des fonds et un tableau de ventilation conservé avec la comptabilité facilitent la justification en cas de contrôle.

Les points de vigilance de l'administration

Les financements alternatifs attirent l'attention du service des impôts parce qu'ils se concluent souvent entre proches et hors du circuit bancaire. Lors d'un contrôle, le vérificateur s'assure en général de quatre points.

• La réalité du prêt, établie par un acte daté, une déclaration 2062 lorsque le seuil est dépassé et des virements conformes à l'échéancier.
• Le taux pratiqué, qui doit correspondre aux conditions du marché pour que les intérêts versés à un proche soient entièrement admis en charges.
• L'affectation des fonds, car seuls les intérêts d'un emprunt qui finance l'activité sont des charges de celle-ci.
• Le sort du capital, puisqu'un prêt jamais remboursé ou une dette abandonnée peut être requalifié en donation.

Exemple illustratif. Un parent prête 150 000 € à son enfant pour constituer l'apport d'un immeuble, sans acte ni remboursement. Si l'administration requalifie l'opération en donation, l'enfant bénéficie de l'abattement de 100 000 € en ligne directe, renouvelable tous les quinze ans. Les 50 000 € restants sont taxés selon le barème, soit environ 8 194 € de droits en l'absence de donation antérieure, selon les règles exposées dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif. Des intérêts de retard et des pénalités peuvent s'y ajouter. La requalification consomme en outre l'abattement, qui ne pourra plus servir à une donation voulue pendant quinze ans.

Pour le prêteur, des intérêts non déclarés exposent à un rappel d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. L'absence de déclaration du contrat de prêt est elle-même sanctionnée, selon service-public.gouv.fr, qui renvoie aux sanctions fiscales de droit commun.

Les erreurs fréquentes

• Comparer les financements sur le seul taux affiché sans intégrer les frais initiaux et la durée réelle d'utilisation des fonds. Dans l'exemple chiffré, l'écart atteint 10 400 € sur deux ans entre la plateforme et le prêt relais bancaire.
• Signer un financement remboursable en une fois sans avoir sécurisé le refinancement ou la vente qui doit le rembourser. Un an de retard coûte 7 200 € d'intérêts sur 80 000 € à 9 %, avant pénalités.
• Croire qu'un loueur professionnel bénéficie des protections du Code de la consommation dans tous ses emprunts.
• Utiliser une plateforme dont l'agrément n'a pas été vérifié.
• Placer sur une plateforme la trésorerie nécessaire aux échéances, aux travaux ou aux impôts de l'activité.
• Accepter un prêt familial sans écrit, sans déclaration ni remboursement documenté. Une requalification en donation de 150 000 € peut coûter environ 8 194 € de droits et consommer l'abattement de quinze ans.
• Oublier de déclarer à la banque un prêt familial qui pèse sur la capacité de remboursement.
• Accepter un crédit vendeur sans vérifier que le prix n'a pas été majoré pour compenser le délai. Une majoration de 20 000 € pour un différé de 80 000 € sur trois ans équivaut à un taux d'environ 7,72 %.
• Nantir un portefeuille sans connaître le niveau de baisse qui déclenche un appel de garantie.
• Déduire en totalité du résultat BIC les intérêts d'un emprunt qui finance aussi des biens loués nus.
• Financer des pertes d'exploitation par un financement coûteux au lieu de traiter leur cause.

Liste de contrôle

1. Le besoin est chiffré en montant et en durée. La source de remboursement est identifiée.
2. Une solution de repli existe si le refinancement ou la vente prévue n'intervient pas à temps.
3. Le coût total de chaque solution est calculé sur la durée réelle, frais et garanties compris.
4. L'agrément de la plateforme ou de l'intermédiaire a été vérifié sur les registres officiels.
5. Le contrat a été relu par un avocat ou un notaire, en particulier les garanties et les cas d'exigibilité anticipée.
6. Le prêt familial fait l'objet d'un acte écrit, d'un virement traçable et d'une déclaration 2062 au-delà de 5 000 € dans l'année.
7. Les remboursements du prêt familial suivent l'échéancier convenu.
8. Le crédit vendeur précise le taux, l'échéance et le rang des garanties par rapport à la banque.
9. La banque principale a été informée de tous les financements complémentaires.
10. Les intérêts sont enregistrés en charges dans la comptabilité de l'activité, avec les pièces justificatives.
11. La trésorerie placée sur une plateforme correspond à un excédent durable dont la perte ne compromettrait pas l'activité.
12. Le taux implicite de tout crédit vendeur assorti d'un prix majoré a été calculé.
13. Le niveau de baisse qui déclenche un appel de garantie sur un portefeuille nanti est connu et suivi.
14. Les intérêts d'un financement commun à la location nue et à la location meublée sont ventilés selon l'affectation des fonds.
15. Le prêt consenti par un indivisaire ou un parent précise la part de chaque emprunteur et le sort du capital en cas de succession.