Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est une technique de financement familière aux entreprises industrielles et commerciales, beaucoup moins aux bailleurs. Au lieu d'emprunter pour acheter, l'entreprise fait acquérir ou construire l'immeuble par un établissement financier, qui le lui loue pendant une longue durée avec une promesse de vente à son terme. L'entreprise utilise le bien, paie des loyers et peut en devenir propriétaire en levant l'option d'achat.

Ce chapitre explique le fonctionnement du contrat, la levée d'option, la fiscalité du crédit-preneur et la question qui intéresse le plus le loueur en meublé professionnel (LMP), à savoir si cette technique lui est réellement accessible et utile. La réponse est nuancée. Le crédit-bail immobilier vise par définition des immeubles à usage professionnel, ce qui limite fortement son emploi pour des logements loués. Il peut en revanche concerner certains locaux détenus ou exploités par un loueur. Les financements classiques sont présentés aux chapitres 39 et 41.

Le principe du crédit-bail immobilier

La définition

Le crédit-bail immobilier est défini au 2° de l'article L. 313-7 du Code monétaire et financier. Selon la doctrine fiscale, il s'agit d'une location de longue durée assortie d'une promesse unilatérale de vente en fin de contrat, qui permet au locataire de devenir propriétaire du bien (BOI-BIC-BASE-60-30-10). Seules les opérations portant sur des biens immobiliers à usage professionnel relèvent de ce régime (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 10).

Le bien reste la propriété du crédit-bailleur pendant toute la durée du contrat. Le crédit-preneur ne l'inscrit à son actif qu'après le transfert de propriété résultant de la levée de l'option (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 1). Cette séparation entre l'usage et la propriété commande toutes les conséquences juridiques, comptables et fiscales décrites dans ce chapitre.

Les acteurs

L'opération réunit trois intervenants. Le crédit-bailleur est un établissement habilité à réaliser des opérations de crédit, souvent une filiale spécialisée d'un groupe bancaire. Le crédit-preneur est l'entreprise qui choisit le bien, l'utilise et paie les loyers. Le vendeur ou le constructeur cède ou édifie l'immeuble pour le compte du crédit-bailleur.

Plusieurs crédit-bailleurs se regroupent parfois pour financer un immeuble important. Le crédit-preneur traite alors avec un chef de file, mais les droits de chacun sont fixés par le contrat. Vérifiez qui sera votre interlocuteur pour les autorisations courantes, comme les travaux ou la sous-location.

Le déroulement d'une opération

Une opération de crédit-bail immobilier suit en général les étapes suivantes. Leur contenu exact dépend du contrat, qu'il faut lire avec un conseil.

1. Le choix du bien. Le crédit-preneur identifie l'immeuble ou le terrain et négocie souvent lui-même le prix avec le vendeur ou le constructeur.
2. L'accord de financement. Le crédit-bailleur analyse l'entreprise, le bien et sa valeur de revente, puis émet une proposition qui fixe la durée, les loyers, l'éventuelle avance du preneur et le prix de levée d'option.
3. L'acquisition par le crédit-bailleur. Le crédit-bailleur achète l'immeuble ou le terrain et, en cas de construction, conclut les marchés ou délègue la maîtrise d'ouvrage au preneur.
4. La signature du contrat. Le contrat de crédit-bail est signé, en général devant notaire, avec la promesse unilatérale de vente.
5. La période de construction. Pendant les travaux, des préloyers peuvent être dus sur les sommes déjà décaissées par le crédit-bailleur.
6. La période de location. Le preneur occupe ou exploite l'immeuble, paie les loyers et assume les obligations mises à sa charge.
7. Le terme. Le preneur lève l'option et devient propriétaire, ou renonce et restitue le bien, selon ce que prévoit le contrat.

La durée d'un crédit-bail immobilier est longue, en rapport avec la durée d'utilisation de l'immeuble et avec l'amortissement financier du capital engagé par le crédit-bailleur. Elle est fixée par le contrat.

Les clauses à examiner

Le contrat de crédit-bail est très largement libre. Les clauses suivantes déterminent son coût réel et votre liberté de gestion.

Les charges supportées par le preneur

Les contrats mettent fréquemment à la charge du preneur des dépenses qui incombent normalement à un propriétaire, comme la taxe foncière, l'assurance de l'immeuble ou les grosses réparations. Le coût réel de l'opération comprend donc ces charges en plus des loyers. Comparez-le à celui d'un emprunt en intégrant les mêmes postes de part et d'autre.

La sous-location

Un loueur qui prend un immeuble en crédit-bail pour le louer à son tour se trouve en situation de sous-location. Le contrat doit l'autoriser expressément et préciser les conditions dans lesquelles les baux consentis aux occupants survivront à une résiliation du crédit-bail. Sans cette clause, une défaillance du preneur peut fragiliser la situation des sous-locataires et exposer le preneur à leur égard.

La levée d'option, la résiliation et la cession

La levée d'option

À la date prévue, le crédit-preneur peut accepter la promesse de vente en payant le prix de levée d'option. Il devient alors propriétaire de l'immeuble, qu'il inscrit à l'actif immobilisé (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 1). La levée donne lieu à un acte de vente, avec les frais et droits correspondants, que le notaire chiffrera au moment de l'opération.

Si le preneur ne lève pas l'option, il restitue l'immeuble. Les loyers versés ne lui sont pas remboursés, puisqu'ils rémunèrent l'usage du bien et le financement. Le contrat peut prévoir le sort des travaux réalisés par le preneur.

La résiliation anticipée

En cas de défaillance du preneur, le crédit-bailleur peut résilier le contrat selon les clauses prévues et récupérer l'immeuble. Le contrat fixe en général une indemnité de résiliation, qui peut être élevée. Le preneur perd alors l'usage du bien, les loyers déjà versés et, selon le contrat, tout ou partie de son avance.

Une résiliation à l'initiative du preneur, par exemple pour vendre son activité, suppose l'accord du crédit-bailleur ou une clause qui l'organise. Négociez cette possibilité à la signature, en particulier si votre horizon de détention est incertain.

La cession du contrat

Le preneur peut céder ses droits issus du contrat à un tiers, avec l'agrément du crédit-bailleur. Le cessionnaire reprend le contrat en cours et la promesse de vente. Cette cession est l'équivalent d'une vente de l'immeuble avant la levée d'option et obéit à des règles fiscales particulières, présentées plus loin.

Le traitement comptable

Tant que l'option n'est pas levée, l'immeuble n'est pas inscrit à l'actif du crédit-preneur. Celui-ci enregistre les loyers en charges. L'engagement résultant du contrat, c'est-à-dire les loyers restant à payer et le prix de levée, doit toutefois être porté à la connaissance des lecteurs des comptes selon les règles comptables applicables, que votre expert-comptable met en œuvre.

À la levée d'option, l'immeuble entre à l'actif pour sa valeur d'acquisition, déterminée selon les règles fiscales et comptables présentées ci-dessous. Son amortissement est traité par la doctrine dans le BOI-BIC-AMT-20-40-20 (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 210). La tenue d'une comptabilité commerciale est présentée au chapitre 99.

La fiscalité du crédit-preneur

Les règles suivantes concernent un crédit-preneur imposé selon un régime de bénéfice réel, qu'il s'agisse de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de l'impôt sur les sociétés (IS). Elles ne s'appliquent qu'aux opérations portant sur des immeubles à usage professionnel relevant du 2° de l'article L. 313-7 du Code monétaire et financier.

La déduction des loyers

En principe, les loyers sont déductibles en totalité, sous réserve des conditions générales de déduction des charges, à savoir l'intérêt de l'exploitation, le caractère effectif de la charge, son rattachement à l'exercice et la diminution de l'actif net. L'administration peut remettre en cause la déduction sur le fondement de l'abus de droit si le contrat dissimule en réalité une vente à tempérament ou un transfert de bénéfices. Un prix de levée d'option faible, voire symbolique, ne suffit toutefois pas à lui seul à requalifier le contrat (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 40).

La quote-part non déductible

Le 10 de l'article 39 du Code général des impôts (CGI) écarte de la déduction la fraction des loyers qui se rapporte à des éléments non amortissables, soit en pratique le terrain (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 50). Le loyer est réputé financer d'abord les frais d'acquisition supportés par le crédit-bailleur, puis les constructions, puis le terrain. La quote-part non déductible se trouve donc reportée sur les dernières années du contrat (§ 60).

Le prix de levée d'option est affecté en priorité au terrain. Si ce prix est au moins égal à la valeur du terrain lors de la signature, les loyers sont entièrement déductibles (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 60). À l'inverse, plus le prix de levée est faible, plus la fraction des loyers finançant le terrain est importante et non déductible.

Un régime particulier s'applique aux immeubles de bureaux achevés après le 31 décembre 1995 et situés dans certains départements d'Île-de-France. La quote-part de loyer prise en compte pour le prix de cession n'y est déductible que dans la limite des frais d'acquisition et de l'amortissement que le preneur aurait pratiqué s'il avait été propriétaire (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 80 à § 130).

La réintégration lors de la levée d'option

Lorsque le preneur lève l'option, il doit le cas échéant réintégrer dans son résultat une fraction des loyers versés. Cette réintégration est prévue par l'article 239 sexies du CGI. Elle est due lorsque le prix de levée est inférieur à la valeur nette comptable théorique de l'immeuble, c'est-à-dire sa valeur lors de la signature diminuée des amortissements que le preneur aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire. Elle est égale à la différence entre ces deux montants (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 20).

Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 1996, cette réintégration est diminuée des quotes-parts de loyers qui n'ont pas été déduites en application du 10 de l'article 39 du CGI (§ 40). Si l'immeuble n'est pas acquis ou si le contrat est résilié, les quotes-parts non déduites deviennent déductibles du résultat (§ 70). Lorsque le preneur a racheté ses droits à un précédent preneur, la réintégration est calculée en proportion de sa durée de détention des droits (§ 60).

Un dispositif de dispense de réintégration, prévu par l'article 239 sexies D du CGI, a visé certaines petites et moyennes entreprises pour des immeubles industriels ou commerciaux situés dans des zones d'aide, pour des contrats conclus entre 1996 et 2015 (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 90 à § 170). Il ne concerne donc que des contrats anciens.

L'immeuble acquis et sa revente

Après la levée d'option, l'immeuble est amorti selon les règles applicables aux immeubles acquis en fin de crédit-bail. S'il est vendu, le résultat de cession relève du régime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI (BOI-BIC-BASE-60-30-20, § 250). Pour une société soumise à l'IS, la plus-value entre dans le résultat imposable au taux de droit commun (§ 260).

Pour un LMP, les régimes d'exonération ou d'abattement des plus-values professionnelles peuvent être examinés. Ils sont présentés aux chapitres 78 et 79 et dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel.

La cession du contrat avant la levée d'option

Le preneur qui cède son contrat réalise une plus-value déterminée selon les règles des plus-values professionnelles. Pour les entreprises soumises à l'IS, elle est comprise dans le résultat imposable au taux de droit commun (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 150 et suivants).

Le cessionnaire amortit le prix d'acquisition des droits sur la durée normale d'utilisation de l'immeuble, indépendamment de la durée restant à courir du contrat. La fraction de ce prix qui correspond au terrain, calculée selon le rapport entre la valeur réelle du terrain et celle de l'ensemble immobilier à la date du transfert, ne fait l'objet d'aucun amortissement (BOI-BIC-BASE-60-30-10, § 180 à § 200).

Le cas des loueurs imposés hors BIC et IS

Le régime fiscal décrit ici est celui des entreprises imposées selon un bénéfice réel. Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu, dont les revenus relèvent des revenus fonciers, ne s'inscrit pas naturellement dans ce cadre, puisqu'elle louerait un immeuble qu'elle ne possède pas. Une telle opération soulève des questions de qualification qui doivent être examinées avec un avocat fiscaliste avant toute signature.

Le crédit-bail est-il adapté à un loueur

Le champ des immeubles à usage professionnel

Le crédit-bail immobilier et son régime fiscal ne visent que des biens immobiliers à usage professionnel. Un immeuble de logements loués à usage d'habitation entre mal dans cette définition, même lorsqu'il est exploité par un LMP. Les crédit-bailleurs n'interviennent d'ailleurs qu'en fonction de leur propre politique de risque et de la nature du bien. Si un établissement vous propose un tel montage pour des logements, demandez-lui par écrit la qualification retenue et faites-la valider par votre expert-comptable.

Le crédit-bail peut en revanche concerner des locaux qui relèvent clairement d'un usage professionnel et que détient ou utilise un loueur. On peut citer les murs d'un local commercial ou d'activité donné à bail commercial (chapitre 29), les bureaux ou locaux techniques de l'activité de location, ou certains immeubles exploités avec des services de nature hôtelière, dont la qualification doit être vérifiée au cas par cas (chapitres 58 et 136).

Les avantages possibles

• Le financement de l'ensemble de l'opération. Le crédit-bailleur finance le bien et, selon les cas, les frais d'acquisition et la construction, dans les conditions qu'il fixe.
• L'absence d'hypothèque. Le crédit-bailleur étant propriétaire, il n'a pas besoin de garantie hypothécaire sur l'immeuble, ce qui préserve vos autres biens pour d'autres financements.
• La déduction des loyers. Les loyers sont déductibles, hors quote-part de terrain, sur la durée du contrat, souvent plus courte que la durée d'amortissement fiscal d'un immeuble.
• La séparation des risques. L'immeuble ne fait pas partie de votre patrimoine pendant le contrat, ce qui peut faciliter certaines restructurations.

Les inconvénients

• L'absence de propriété. Vous ne pouvez pas vendre un lot, hypothéquer l'immeuble ou en disposer librement pendant le contrat.
• Le coût. Le loyer rémunère le crédit-bailleur, qui supporte un coût de portage et un risque de propriétaire. Comparez le coût total avec celui d'un emprunt sur la même durée.
• La rigidité. Une sortie anticipée, une cession ou une modification importante des locaux suppose l'accord du crédit-bailleur.
• La réintégration. La levée d'option peut entraîner une imposition importante si le prix de levée est faible.
• La transmission. La transmission de droits de crédit-preneur, par donation ou succession, est plus complexe que celle d'un immeuble détenu en propre et doit être préparée avec le notaire (chapitre 126).

Comparaison avec un emprunt

La cession-bail

La cession-bail, aussi appelée lease-back, consiste pour un propriétaire à vendre son immeuble à un crédit-bailleur qui le lui donne aussitôt en crédit-bail. Le propriétaire encaisse le prix de vente et conserve l'usage du bien, avec la possibilité de le racheter au terme. C'est un outil de refinancement d'un immeuble professionnel déjà détenu.

La vente initiale est une cession ordinaire. Elle peut dégager une plus-value imposable selon le régime applicable au vendeur, ainsi que des frais de mutation. Les loyers versés ensuite suivent le régime du crédit-bail décrit plus haut. Le coût global doit être comparé à celui d'un refinancement hypothécaire du même bien, présenté au chapitre 41.

Exemple illustratif. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés détient un local d'activité estimé 500 000 €, dont la valeur nette comptable est de 220 000 €. Une banque accepterait de prêter 70 % de cette valeur contre une hypothèque, soit 350 000 €. Une cession-bail au prix de 500 000 € dégage 150 000 € de liquidités supplémentaires. Elle fait en revanche apparaître une plus-value de 280 000 €, comprise dans le résultat imposable de l'exercice. Elle supprime aussi la propriété du local jusqu'à la levée. Les 150 000 € s'entendent donc avant l'impôt dû sur cette plus-value. Les montants et la quotité sont des hypothèses, à comparer avec vos propres offres.

Un exemple chiffré

Les hypothèses

L'exemple suivant illustre la mécanique fiscale d'un crédit-bail sur un local d'activité. Les montants, le taux implicite, la durée d'amortissement et le prix de levée sont des hypothèses choisies pour la démonstration et ne reflètent aucune offre. Une entreprise prend en crédit-bail un local valant 1 200 000 €, dont 240 000 € de terrain et 960 000 € de constructions, sans frais d'acquisition. Le contrat dure quinze ans, le prix de levée d'option est de 60 000 € et le taux implicite de 4 % par an. Le loyer annuel s'élève à 104 932,85 €, soit 1 573 992,82 € sur quinze ans.

La quote-part non déductible

Les loyers financent 1 140 000 € de capital, soit la valeur du bien diminuée du prix de levée. Dans cet exemple simplifié, ce capital est remboursé à raison de 76 000 € par an. Les loyers financent d'abord les constructions, soit 960 000 €, puis le terrain. Le prix de levée de 60 000 € couvrant une partie du terrain, les loyers financent les 180 000 € restants.

La quote-part de 180 000 € n'est pas déductible et se concentre sur les trois dernières années. Les intérêts compris dans les loyers restent déductibles chaque année. Si le prix de levée avait été d'au moins 240 000 €, soit la valeur du terrain, tous les loyers auraient été déductibles.

La réintégration à la levée

Supposons que le preneur aurait amorti les constructions sur quarante ans s'il en avait été propriétaire. Sur quinze ans, l'amortissement théorique atteint 360 000 € et la valeur nette comptable théorique de l'immeuble s'établit à 840 000 €. Le prix de levée étant de 60 000 €, l'écart atteint 780 000 €. Diminué des 180 000 € de loyers non déduits, le montant à réintégrer s'élève à 600 000 €, imposé l'année de la levée.

Ce résultat montre que l'avantage fiscal du crédit-bail tient surtout au calendrier. Les loyers déduits sur quinze ans dépassent l'amortissement qu'aurait pratiqué un propriétaire, mais l'écart est en grande partie repris à la levée. Le traitement de la somme réintégrée et l'amortissement ultérieur de l'immeuble obéissent à des règles précises, qu'un expert-comptable doit appliquer.

La comparaison avec un emprunt sur le même local

Supposons que la même entreprise finance le local par un emprunt de 1 200 000 € sur quinze ans au taux de 4 %, remboursé par annuités constantes. Elle devient propriétaire dès l'achat et amortit les constructions sur quarante ans, comme dans l'hypothèse précédente. Les montants restent illustratifs et les frais d'acquisition, de garantie et de dossier sont ignorés des deux côtés.

Le crédit-bail coûte 15 053,01 € de plus en décaissements et procure exactement le même supplément de déduction nette, une fois la réintégration faite. Pendant le contrat, il permet en revanche de déduire 615 053,01 € de plus que l'emprunt, ce qui reporte l'impôt vers l'année de la levée. L'intérêt de la formule tient donc au calendrier de l'impôt, à l'absence d'hypothèque et à la souplesse du financement, pas à une économie définitive. Après la levée, l'amortissement de l'immeuble se poursuit dans les deux cas selon des règles que l'expert-comptable applique.

Les loyers de l'exemple correspondent exactement à un taux implicite de 4 %, identique à celui de l'emprunt. À taux égal, les deux financements ont donc le même coût actualisé. L'écart nominal de 15 053,01 € vient seulement du calendrier, puisque le crédit-bail reporte 60 000 € de capital à la quinzième année au lieu de le rembourser au fil des annuités. Dans la réalité, le taux implicite d'un crédit-bail diffère de celui d'un emprunt et la comparaison doit se faire sur ce taux, frais et charges transférées compris.

Examiner une proposition pas à pas

Une proposition de crédit-bail se lit avec la même rigueur qu'une offre de prêt, en y ajoutant les questions propres à l'absence de propriété. Les étapes suivantes conduisent à une décision documentée.

1. Qualifier le bien. Vérifiez que l'immeuble est à usage professionnel et faites confirmer cette qualification par écrit.
2. Reconstituer le coût. Additionnez les loyers, les préloyers, l'avance, le prix de levée et les charges de propriétaire transférées.
3. Calculer le taux implicite. Demandez au crédit-bailleur le taux qui égalise ces flux avec la valeur financée et comparez-le au taux d'un emprunt.
4. Mesurer la quote-part non déductible. Rapprochez le prix de levée de la valeur du terrain à la signature et localisez les années concernées.
5. Simuler la levée. Faites calculer par l'expert-comptable la réintégration et l'impôt de l'année de la levée.
6. Lire les clauses de sortie. Chiffrez une résiliation et une cession du contrat à mi-parcours.
7. Vérifier la sous-location. Si le local doit être loué, assurez-vous que le contrat l'autorise et protège les occupants.
8. Comparer à un emprunt. Établissez le tableau de comparaison sur la même durée, avec les mêmes charges de part et d'autre.

Les situations mixtes

L'immeuble mixte, commerce et logements

Un immeuble comprenant un commerce en rez-de-chaussée et des logements aux étages ne peut faire l'objet d'un crédit-bail que pour la partie professionnelle. Le crédit-bailleur doit alors devenir propriétaire d'un lot distinct, ce qui suppose une division juridique de l'immeuble, en copropriété ou en volumes, préparée par le notaire et le géomètre. Les logements se financent séparément, par un emprunt classique (chapitres 25 et 29).

Le loueur personne physique

Un loueur en nom propre qui donne en location nue des murs commerciaux perçoit en principe des revenus fonciers. Il ne relève pas des bénéfices industriels et commerciaux pour ces loyers. Le régime fiscal du crédit-preneur décrit dans ce chapitre, conçu pour les entreprises imposées selon un bénéfice réel, ne s'applique alors pas naturellement. La qualification des loyers de sous-location et le traitement des loyers de crédit-bail se valident avec l'expert-comptable avant toute signature.

Le couple et l'indivision

Un crédit-bail conclu au nom d'un époux ou de plusieurs indivisaires reste rare, les crédit-bailleurs préférant traiter avec une entreprise ou une société. Lorsque plusieurs personnes sont preneuses, le contrat prévoit en général leur solidarité, si bien que chacune peut être tenue de la totalité des loyers. Le sort des droits de crédit-preneur en cas de divorce, de décès ou de sortie de l'indivision se prépare avec le notaire, comme toute transmission de ces droits (chapitres 21 et 126).

Le passage de LMNP à LMP et la société

Pour un loueur en meublé au régime réel, loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou LMP, les règles du crédit-preneur relèvent des BIC. Le changement de statut modifie surtout le sort de la plus-value après la levée d'option, professionnelle pour le LMP. Il modifie aussi l'imputation d'un éventuel déficit (chapitre 77). Une société soumise à l'impôt sur les sociétés reste le cadre le plus naturel du crédit-bail, avec les conséquences présentées au chapitre 124.

Ce que l'administration vérifie

L'administration examine d'abord la qualification du contrat. Un contrat qui dissimule une vente à tempérament ou un transfert de bénéfices peut être remis en cause sur le fondement de l'abus de droit, même si un prix de levée faible ne suffit pas à lui seul à le requalifier. Elle contrôle ensuite la quote-part de loyers non déductible, qui suppose de connaître la valeur du terrain à la signature. Elle vérifie enfin le calcul de la réintégration l'année de la levée et l'amortissement pratiqué ensuite.

Conservez dès la signature une évaluation du terrain et des constructions, le tableau de répartition des loyers entre frais, constructions et terrain, ainsi que le calcul de la valeur nette comptable théorique. Ces pièces servent pendant toute la durée du contrat puis au-delà, jusqu'à l'expiration du délai de reprise de l'année de la levée.

Petit professionnel et grand parc

Erreurs fréquentes

• Envisager un crédit-bail pour des logements loués à usage d'habitation sans avoir vérifié qu'il s'agit bien d'un immeuble à usage professionnel.
• Signer un contrat qui n'autorise pas la sous-location alors que l'immeuble est destiné à être loué.
• Comparer le loyer de crédit-bail à une échéance d'emprunt sans intégrer les charges de propriétaire transférées au preneur.
• Choisir un prix de levée symbolique sans mesurer la quote-part non déductible et la réintégration qui en résultent.
• Ne pas anticiper l'imposition de l'année de la levée d'option.
• Négliger les clauses de résiliation et de cession, qui déterminent le coût d'une sortie anticipée.
• Oublier que le preneur ne peut ni vendre ni hypothéquer l'immeuble pendant le contrat.
• Présenter le crédit-bail comme une économie d'impôt. Dans l'exemple comparé de ce chapitre, les 615 053,01 € de déductions supplémentaires pendant le contrat sont presque entièrement repris par la réintégration de 600 000 € à la levée.
• Retenir un prix de levée de 60 000 € pour un terrain de 240 000 € sans voir que 180 000 € de loyers deviendront non déductibles en fin de contrat.
• Viser un crédit-bail pour un immeuble mixte sans prévoir la division juridique qui isole le local professionnel.

Liste de contrôle

• L'immeuble envisagé est bien à usage professionnel au sens du crédit-bail immobilier. Sa qualification a été confirmée par écrit.
• Vous avez comparé le coût total du crédit-bail à celui d'un emprunt sur la même durée, charges comprises.
• Le contrat précise la durée, les loyers, leur indexation, l'avance et le prix de levée d'option.
• La répartition de la taxe foncière, de l'assurance, de l'entretien et des grosses réparations est claire.
• La sous-location est autorisée si l'immeuble doit être loué. Le sort des sous-locataires en cas de résiliation est prévu.
• Les conditions de résiliation anticipée et de cession du contrat sont connues et chiffrées.
• La quote-part de loyers non déductible a été calculée selon le prix de levée retenu.
• L'imposition de l'année de la levée d'option a été simulée par votre expert-comptable.
• La transmission éventuelle des droits de crédit-preneur a été étudiée avec votre notaire.
• Le montage a été validé par un avocat fiscaliste si le preneur n'est pas imposé selon un bénéfice réel.
• Le taux implicite du contrat a été obtenu et comparé au taux d'un emprunt.
• La valeur du terrain à la signature est documentée et conservée.
• Pour un immeuble mixte, la division juridique du local professionnel a été préparée avec le notaire.