Choisir sa structure pas à pas

Choisir entre la détention en nom propre, l'indivision, la société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), la société à responsabilité limitée (SARL) de famille, la société par actions simplifiée (SAS) ou la société en nom collectif (SNC) engage pour longtemps. Le choix fixe la fiscalité des loyers et de la revente, la responsabilité des associés, la façon de décider à plusieurs et le coût de la transmission. Il se corrige mal, car changer de structure revient presque toujours à vendre, apporter ou dissoudre, avec des droits et des impôts à la clé.

Ce chapitre propose une méthode en sept étapes. Elle part de vos objectifs et de votre situation familiale, décrit les biens et l'horizon de détention, parcourt un arbre de décision, chiffre les scénarios puis fait valider le résultat par les conseils compétents. Les formes elles-mêmes sont décrites aux chapitres 2 à 4, leurs coûts au chapitre 7 et les erreurs de conception au chapitre 9. Le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention présente les bases de la comparaison pour un bailleur qui débute. Ce chapitre ne remplace pas une consultation et ne vaut pas conseil pour votre situation.

Ce que le choix engage

Une structure de détention se juge sur cinq plans à la fois. Les avantages d'une forme sur l'un de ces plans se paient souvent sur un autre, ce qui interdit de choisir sur un seul critère.

• Le plan juridique, qui recouvre la responsabilité des associés à l'égard des dettes, la gouvernance et la liberté de céder.
• Le plan fiscal, qui recouvre l'imposition des loyers, celle de la revente et celle des sommes que les associés retirent.
• Le plan social, qui recouvre les prélèvements sociaux et, pour certaines formes, les cotisations du dirigeant.
• Le plan patrimonial, qui recouvre la transmission, la protection du conjoint et l'égalité entre héritiers.
• Le plan pratique, qui recouvre le coût de création, le coût annuel, la comptabilité et le temps à y consacrer.

Le tableau d'ensemble

Le tableau ci-dessous résume les caractéristiques de chaque forme pour un usage locatif. Les chiffres sont ceux en vigueur au 25 octobre 2026.

Le taux réduit d'IS de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital entièrement libéré est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Le taux normal est de 25 % (entreprendre.service-public.gouv.fr). La fiche officielle de comparaison des formes juridiques, vérifiée le 10 avril 2026, confirme le nombre d'associés et la responsabilité de chaque forme commerciale (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les règles qui encadrent le choix

Le choix d'une structure relève de la liberté contractuelle. Plusieurs textes en fixent pourtant les limites et vous devez les connaître avant de comparer.

• Le Code civil, articles 1832 et suivants, pose les règles communes à toutes les sociétés et les articles 1845 à 1870-1 celles des sociétés civiles. Une société civile compte au moins deux associés.
• Le Code de commerce fixe les règles de la SNC, de la SARL et de la SAS. Les associés de SNC répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales, ceux de SARL et de SAS dans la limite de leurs apports.
• Le Code général des impôts (CGI) fixe la fiscalité. L'article 8 rend les sociétés civiles transparentes, l'article 206 les soumet à l'IS lorsqu'elles exercent une activité commerciale ou qu'elles optent pour cet impôt, l'article 239 encadre l'option et sa renonciation, l'article 239 bis AA ouvre l'option de la SARL de famille.
• Le livre des procédures fiscales (LPF) permet à l'administration d'écarter un montage abusif (articles L64 et L64 A) et vous permet de l'interroger avant d'agir (articles L64 B et L80 B).

La forme commerciale emporte des conséquences propres. Une SARL ou une SAS est commerciale par sa forme, quelle que soit son activité. Elle relève de plein droit de l'IS, sauf option pour un régime de transparence dans les cas prévus par la loi. Une société civile qui exerce de façon habituelle une activité commerciale devient passible de l'IS sans l'avoir choisi (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 10 et § 320). Le chapitre 3 développe cette distinction.

Étape 1. Formuler vos objectifs

Une société se justifie par un objectif que la détention directe atteint moins bien. Écrivez vos objectifs et classez-les, car le même projet n'aboutit pas à la même structure selon que la priorité est le revenu, la capitalisation ou la transmission.

Répondez par écrit aux questions suivantes. Chaque réponse oriente l'une des étapes suivantes.

1. Le projet sera-t-il porté seul, en couple ou avec d'autres personnes, membres de la famille ou non ?
2. Les loyers doivent-ils compléter vos revenus dès maintenant ou peuvent-ils être réinvestis pendant plusieurs années ?
3. Les biens seront-ils loués nus, meublés, en courte durée ou à des professionnels ?
4. Envisagez-vous de revendre certains biens dans les dix ou quinze ans, ou de les conserver jusqu'à leur transmission ?
5. Souhaitez-vous transmettre progressivement à vos enfants de votre vivant ?
6. Le conjoint ou le partenaire doit-il être protégé en cas de décès ou de séparation ?
7. Vos revenus vous placent-ils dans une tranche marginale d'imposition élevée ?
8. Accepteriez-vous de tenir une comptabilité commerciale et de payer un expert-comptable chaque année ?
9. Êtes-vous prêt à répondre personnellement des dettes de la structure au-delà de votre apport ?
10. Prévoyez-vous l'entrée d'associés extérieurs ou d'investisseurs ?

Étape 2. Décrire les personnes

La situation des personnes qui détiendront les biens compte autant que les biens eux-mêmes. Le même immeuble ne se structure pas de la même façon pour un couple marié sous la communauté, pour deux concubins ou pour une famille qui associe des enfants mineurs.

Le tableau des situations

Les règles relatives aux époux résultent de l'article 1832-2 du Code civil, que rappelle la fiche officielle sur la SCI (entreprendre.service-public.gouv.fr). Celles qui concernent les mineurs figurent dans la fiche consacrée au mineur associé, vérifiée le 13 août 2025. Un mineur non émancipé peut être associé d'une SCI, d'une SARL ou d'une SAS, mais pas d'une SNC, car il ne peut pas être commerçant. L'apport d'un bien immobilier en son nom requiert l'autorisation du juge des tutelles (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le cas du couple

Le statut du couple et la forme de détention se combinent. Deux époux mariés sous la communauté qui créent une SCI détiennent des parts communes. Deux concubins qui achètent en direct se retrouvent en indivision. Le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif présente les règles de base. En société, trois questions s'ajoutent, traitées aux chapitres 18 et 19. Qui sera gérant et qui le remplacera ? Les parts suivront-elles l'apport réel de chacun ? Les comptes courants seront-ils tracés pour être remboursés au bon associé en cas de rupture ?

Étape 3. Décrire les biens et le mode de location

Le mode de location réduit fortement l'éventail des formes possibles. La location nue est une activité civile. La location meublée, la location saisonnière et la location d'un local équipé sont des activités commerciales au sens fiscal (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250 et § 260).

Une SCI à l'IR dont les recettes commerciales hors taxes dépassent 10 % de ses recettes totales hors taxes devient passible de l'IS. Le seuil s'apprécie exercice par exercice, avec une moyenne sur quatre ans en cas de dépassement occasionnel. Le chapitre 12 en donne un exemple chiffré et le chapitre 48 les solutions pour louer meublé en société.

Étape 4. Fixer l'horizon de détention

L'horizon décide souvent entre l'IR et l'IS. À l'IR, la plus-value de revente bénéficie des abattements pour durée de détention du régime des particuliers. Elle est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans (Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail). À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après déduction des amortissements pratiqués, sans aucun abattement.

Posez-vous trois questions de calendrier.

1. À quelle date prévoyez-vous de revendre chaque bien, au plus tôt et au plus tard ?
2. À quel âge souhaitez-vous commencer à transmettre et à quel rythme ?
3. Pendant combien d'années les loyers serviront-ils à rembourser l'emprunt plutôt qu'à vous verser un revenu ?

Plus la revente est proche, plus l'avantage de l'IS risque d'être absorbé par l'impôt de sortie. Si la transmission est le but principal, la question devient celle des clauses et de l'évaluation des parts.

Étape 5. Parcourir l'arbre de décision

L'arbre qui suit ordonne les questions de façon à écarter rapidement les formes inadaptées. Chaque orientation obtenue doit ensuite être confirmée par le calcul de l'étape 6.

1. Le projet est-il porté par une seule personne, sans projet de transmission ni d'association ? Si oui, la détention en nom propre est la référence, éventuellement complétée plus tard. Si non, passez à la question 2.
2. Les biens seront-ils loués nus ? Si oui, passez à la question 3. S'ils seront loués meublés ou en courte durée, passez à la question 5. Si le projet mélange les deux, envisagez deux structures distinctes ou une structure à l'IS et passez à la question 5.
3. Les loyers doivent-ils être perçus par les associés pour vivre ou la revente est-elle prévue avant quinze ans environ ? Si oui, la SCI à l'IR ou l'indivision organisée sont en général mieux adaptées. Si non, passez à la question 4.
4. Les loyers seront-ils réinvestis durablement dans la société, sans distribution, avec une détention très longue ? Si oui, la SCI à l'IS mérite d'être chiffrée face à la SCI à l'IR. Si non, la SCI à l'IR reste l'orientation de départ.
5. Les associés sont-ils tous parents en ligne directe, frères et sœurs, époux ou partenaires de PACS, ou conjoints des enfants ? Si oui, la SARL de famille peut être comparée à la détention directe en loueur meublé et à la société à l'IS. Si non, passez à la question 6.
6. Le projet associe-t-il des personnes sans lien familial ou des investisseurs ? Si oui, la SAS ou la SARL à l'IS offrent une responsabilité limitée et des règles de cession adaptées. Si non, comparez le nom propre et la société à l'IS.
7. Un associé est-il mineur, non-résident, en instance de séparation ou déjà associé d'autres sociétés ? Si oui, reprenez le tableau de l'étape 2 avant de conclure.
8. Le patrimoine visé dépasse-t-il plusieurs millions d'euros ou plusieurs sociétés ? Si oui, la question d'une holding ou d'une foncière familiale se pose (chapitres 85 et 92).

Étape 6. Chiffrer les scénarios

Chaque scénario se chiffre sur la même base, avec les mêmes loyers, les mêmes charges et le même horizon. Comparez les impôts annuels, l'impôt à la revente, l'impôt sur les sommes retirées par les associés et les frais propres à chaque structure. Les trois exemples qui suivent sont des illustrations fondées sur des hypothèses simplifiées. Ils ne valent pas calcul pour votre situation.

Exemple 1. Un couple et un seul logement loué nu

Un couple marié achète un deux-pièces loué nu. Il n'a pas d'autre projet immobilier et pas d'objectif de transmission particulier. Il hésite entre l'achat en nom propre et la création d'une SCI à l'IR. Les frais d'une SCI sont estimés comme suit, à titre d'hypothèse.

Les tarifs de l'annonce légale sont ceux fixés pour 2026 par l'arrêté du 19 novembre 2025, pour la métropole et la plupart des départements d'outre-mer (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les frais de greffe et de déclaration des bénéficiaires effectifs sont ceux de la fiche officielle vérifiée le 18 mars 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). La fiche consacrée aux statuts estime le coût de leur rédaction par un professionnel entre 1 000 € et 2 500 € (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour ce couple, la SCI coûte environ 7 300 € sur dix ans sans procurer d'avantage fiscal, puisque les loyers restent imposés en revenus fonciers et que la revente relève du même régime de plus-value. La société ne se justifierait que par un objectif non fiscal, comme l'entrée future d'un enfant ou la préparation d'une donation de parts.

Exemple 2. Un parent veuf qui veut transmettre deux immeubles endettés

Un parent veuf de cinquante-huit ans détient deux immeubles loués nus d'une valeur totale de 600 000 €, financés par un emprunt dont il reste 200 000 € à rembourser. Il souhaite donner la nue-propriété à ses deux enfants et conserver les loyers. Deux voies sont comparées, la donation de la nue-propriété des immeubles détenus en direct et la donation de la nue-propriété des parts d'une SCI qui détiendrait les mêmes immeubles et la même dette.

Le barème de l'article 669 du CGI attribue 50 % de la valeur à la nue-propriété entre cinquante et un et soixante ans. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, ainsi que le barème en ligne directe sont ceux présentés dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif. Le calcul ne tient pas compte des frais de notaire, de l'éventuelle décote des parts ni des donations antérieures.

L'écart provient de ce que la valeur des parts tient compte de la dette de la société, alors que la donation d'un immeuble détenu en direct ne permet pas de déduire l'emprunt resté à la charge du parent. Il ne suffit pas pour autant à justifier la société. Il faut y ajouter le coût d'apport des immeubles à la SCI, qui comprend la plus-value éventuelle de l'apporteur et des droits sur la fraction de l'apport rémunérée par la prise en charge de la dette (chapitre 14). Un endettement de la société décidé dans le seul but de réduire la valeur des parts serait par ailleurs exposé à l'abus de droit.

Exemple 3. Un projet loué nu comparé à l'IR et à l'IS

Un investisseur dont la tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 % achète par une SCI un immeuble de 300 000 €, dont 240 000 € de bâti. Les loyers atteignent 18 000 € par an, les charges 4 000 € et les intérêts d'emprunt 5 000 €. À l'IR, les frais propres de la société sont estimés à 300 € par an. À l'IS, l'amortissement du bâti est simplifié à 6 000 € par an et les frais d'expert-comptable à 1 200 € par an. L'immeuble est revendu 360 000 € au bout de quinze ans.

L'IS sur la plus-value se décompose en 6 375 € au taux de 15 % sur 42 500 € et 26 875 € au taux de 25 % sur 107 500 €, en supposant que la plus-value constitue tout le bénéfice de l'exercice. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % réunit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux sur les dividendes depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique). Les revenus fonciers restent soumis à 17,2 %.

Le résultat s'inverse selon l'usage des sommes. Si les bénéfices restent dans la société pour financer d'autres acquisitions, l'IS coûte environ 24 300 € de moins que l'IR sur la période. Si tout est distribué aux associés, l'IR coûte environ 19 600 € de moins. Un horizon plus long, une TMI plus élevée ou une revente sans plus-value modifieraient encore la conclusion, ce qui impose un calcul propre à chaque projet.

La méthode de chiffrage pas à pas

1. Fixez des hypothèses communes à tous les scénarios, loyers, vacance, charges, travaux, financement et date de revente.
2. Calculez le résultat imposable de chaque année selon les règles de chaque structure.
3. Ajoutez les frais propres à chaque structure, création, comptabilité, formalités et assurance du gérant le cas échéant.
4. Calculez l'impôt de revente selon le régime applicable, avec ou sans abattement.
5. Calculez l'impôt sur les sommes retirées par les associés, dividendes ou remboursements de comptes courants.
6. Chiffrez la transmission, valeur des parts ou des biens, droits de donation ou de succession.
7. Comparez les totaux, puis refaites le calcul avec une revente plus précoce et une plus tardive pour mesurer la sensibilité du résultat.

Étape 7. Faire valider et sécuriser

Le rôle de chaque conseil

Aucun conseil ne couvre seul tout le choix. Les analyses du notaire, de l'avocat et de l'expert-comptable doivent se rejoindre avant la signature.

Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être établie par acte notarié, par acte sous signature privée contresigné par avocat ou, dans des cas limités, par un expert-comptable (entreprendre.service-public.gouv.fr). Cette règle de l'article 1865-1 du Code civil renchérit chaque mouvement de parts et doit être intégrée au coût d'une stratégie de donations ou de cessions progressives.

Interroger l'administration avant d'agir

Le rescrit permet d'obtenir une position formelle de l'administration sur l'application d'un texte à votre situation. Pour un rescrit général, l'administration répond dans un délai de trois mois lorsque la demande est écrite, précise et complète (impots.gouv.fr).

Le rescrit abus de droit de l'article L64 B du LPF vise les montages. La demande est adressée par écrit à l'administration centrale avant la conclusion des actes, avec un exposé complet et les projets d'actes. Sans réponse dans un délai de six mois, la procédure de l'abus de droit ne peut plus être appliquée à l'opération décrite, qui reste contrôlable sur d'autres fondements (BOI-SJ-RES-10-20-20-80).

La procédure de validation pas à pas

1. Rassemblez vos réponses au questionnaire, le tableau des personnes et la description des biens.
2. Faites établir par l'expert-comptable les simulations de l'étape 6 sur au moins deux horizons de revente.
3. Soumettez au notaire les conséquences civiles, régime matrimonial, succession, protection du conjoint et égalité entre enfants.
4. Faites rédiger les statuts par un professionnel à partir de ces conclusions (chapitre 11).
5. Vérifiez avec la banque que la forme retenue est finançable et quelles garanties seront demandées.
6. Si le schéma présente un enjeu fiscal important ou une part d'incertitude, envisagez un rescrit avant de signer.
7. Conservez un dossier qui retrace les objectifs, les simulations et les avis reçus. Il prouvera les motifs non fiscaux du choix en cas de contrôle.

Les situations particulières

Le couple marié sous la communauté

Les parts acquises avec des fonds communs sont communes, même si un seul époux a la qualité d'associé. Lorsqu'un époux apporte des biens communs, l'autre doit en être averti et peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts. Cette règle de l'article 1832-2 du Code civil peut modifier la majorité dans une société familiale. Prévoyez-la dès la rédaction des statuts.

Les partenaires de PACS et les concubins

La société ne protège pas par elle-même le survivant. Entre concubins, la transmission des parts au décès supporte en principe des droits de 60 % faute de lien de parenté. Les clauses d'agrément, de continuation avec le survivant ou de démembrement croisé se conçoivent avec un notaire (chapitre 19). Le choix de la structure doit donc intégrer la rédaction de testaments ou d'autres dispositions.

Les enfants mineurs

Les parents votent pour l'enfant mineur. Les actes de disposition requièrent l'autorisation préalable du juge des tutelles. Une société qui prévoit des arbitrages fréquents gagne à associer les enfants à leur majorité ou à recevoir des parts en nue-propriété, avec des statuts adaptés (chapitre 20).

Les parts démembrées

Lorsque les parts sont démembrées, l'usufruitier vote en principe sur l'affectation des bénéfices et le nu-propriétaire sur les autres décisions, sous réserve des aménagements statutaires permis par l'article 1844 du Code civil. Une structure destinée à recevoir des donations de nue-propriété doit prévoir dès l'origine la répartition des votes et des résultats (chapitre 89).

Les associés non-résidents

Un associé domicilié hors de France reste imposable en France sur sa quote-part de revenus fonciers d'une SCI à l'IR. Son impôt ne peut pas être inférieur à un taux minimum, sauf option pour le taux moyen. Les affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). Une convention fiscale peut modifier ces règles. Le chapitre 65 détaille la situation de l'associé non-résident.

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS

Une SCI à l'IR peut passer à l'IS par option ou de plein droit, lorsqu'elle développe une activité commerciale au-delà du seuil accessoire. Le passage entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée, puis devient définitive. La structure doit donc être choisie pour un mode de location stable.

Plusieurs sociétés

Une société par bien isole les risques et facilite la vente ou la transmission séparée de chaque immeuble, mais multiplie les frais fixes, les déclarations et les assemblées. Au-delà de trois ou quatre sociétés, la question d'une organisation commune, holding ou foncière familiale, se pose (chapitres 85, 92 et 94).

L'associé société à l'IS dans une SCI à l'IR

Lorsqu'une société soumise à l'IS détient des parts d'une SCI à l'IR, sa quote-part de résultat se détermine selon les règles des BIC et non selon celles des revenus fonciers. Elle peut notamment amortir. Ce schéma mixte complique la comptabilité de la SCI et se décide avec l'expert-comptable (chapitre 64).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 à l'Assemblée nationale, était encore en cours d'examen en première lecture à cette date. Selon les analyses publiées sur son texte initial, son article 7 plafonnerait l'amortissement en location meublée non professionnelle détenue par des personnes physiques. Le traitement des sociétés de personnes qui louent meublé n'y est pas détaillé. Seul le texte promulgué fera foi et le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027 suit son évolution.

Cette incertitude pèse surtout sur le choix entre la location meublée en nom propre et en société. Retenez une organisation qui reste acceptable que la mesure soit adoptée ou non.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration ne conteste pas le choix d'une société en lui-même. Elle contrôle en revanche la réalité de son fonctionnement et les montages dont l'objectif est d'abord fiscal.

L'article L64 du LPF permet d'écarter les actes fictifs ou inspirés par un but exclusivement fiscal. Les rehaussements sont alors assortis d'une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour la partie qui n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal. Il ne s'applique pas à l'IS, régi par l'article 205 A du CGI. Il n'entraîne pas de majoration automatique, mais les pénalités de 40 % ou 80 % restent possibles si l'administration les justifie (BOI-CF-IOR-30-20, § 20, § 30 et § 130).

Les points les plus contrôlés sont les suivants.

• Une société sans fonctionnement réel, sans assemblée, sans compte bancaire propre ni comptabilité, qui peut être regardée comme fictive.
• Un endettement de la société créé peu avant une donation de parts dans le seul but d'en réduire la valeur.
• Une vente ou un apport à une société contrôlée par le vendeur, suivi d'une distribution qui revient à lui verser le prix.
• Une SCI à l'IR qui loue en meublé au-delà du seuil accessoire et ne déclare pas l'IS.
• Une occupation gratuite par un associé qui s'accompagne de la déduction de charges.
• Une valeur de parts manifestement sous-évaluée lors d'une donation ou d'une cession familiale.

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les montants qui suivent sont des ordres de grandeur illustratifs, calculés sur les exemples de ce chapitre.

• Créer une SCI pour un seul logement sans objectif identifié. Le coût est d'environ 7 300 € sur dix ans dans l'exemple 1, sans contrepartie fiscale.
• Choisir l'IS pour un bien revendu à moyen terme puis tout distribuer. Dans l'exemple 3, le surcoût atteint environ 19 600 € par rapport à l'IR sur quinze ans.
• Choisir l'IR alors que les loyers sont réinvestis durablement. Dans le même exemple, l'IR coûte environ 24 300 € de plus que l'IS si aucune somme n'est distribuée.
• Donner en direct des biens endettés sans examiner la voie sociétaire. Dans l'exemple 2, l'écart de droits atteint 16 388,70 €, avant prise en compte du coût de l'apport.
• Louer meublé dans une SCI à l'IR. La société devient passible de l'IS et perd pour l'avenir les abattements pour durée de détention à la revente.
• Associer un mineur sans anticiper les autorisations judiciaires. Une vente ou un refinancement peut être retardé de plusieurs mois et une opportunité perdue.
• Créer la société après la signature du compromis. L'achat doit alors être réalisé avec substitution ou en nom propre puis apporté, ce qui génère des droits supplémentaires (chapitre 35).
• Choisir la structure sur un projet de loi. Une règle non votée peut être modifiée ou abandonnée alors que la structure demeure.

Liste de contrôle

1. Vos objectifs sont écrits et classés par ordre d'importance.
2. Le questionnaire de l'étape 1 est rempli par chaque futur associé.
3. La situation de chaque personne, couple, enfants, résidence fiscale, est décrite et ses conséquences identifiées.
4. Le mode de location de chaque bien est fixé et compatible avec la forme envisagée.
5. Les horizons de revente et de transmission sont datés, au plus tôt et au plus tard.
6. L'arbre de décision a été parcouru et les formes inadaptées sont écartées.
7. Au moins deux structures ont été chiffrées sur toute la durée du projet, revente et distribution comprises.
8. Les frais de création et de fonctionnement sont intégrés aux simulations.
9. Le notaire a examiné le régime matrimonial, la succession et la protection du conjoint.
10. La banque a confirmé que la forme retenue est finançable et précisé les garanties demandées.
11. Les statuts sont rédigés à partir de ces conclusions, avec les clauses adaptées aux situations particulières.
12. Les montages sensibles ont fait l'objet d'un examen au regard de l'abus de droit et, le cas échéant, d'un rescrit.
13. Le dossier de décision est conservé avec les simulations et les avis reçus.
14. Une date de réexamen de la structure est fixée, par exemple à chaque acquisition, naissance, séparation ou réforme fiscale votée.