La personnalité morale et ses effets

Une société immobilière n'est pas un simple contrat entre associés. Une fois immatriculée, elle devient une personne juridique distincte, qui possède ses propres biens, contracte en son nom, doit ses propres dettes et peut agir en justice. L'immeuble n'appartient plus aux associés mais à la société. Ce changement, souvent sous-estimé lors de la création, commande la plupart des règles de ce guide.

Ce chapitre explique comment naît et disparaît la personnalité morale, ce qu'implique un patrimoine distinct pour les associés et leurs créanciers, comment la société contracte et agit en justice, puis les limites que la loi pose à l'usage des biens sociaux par les associés et les dirigeants. Il se termine par la confusion des patrimoines et la fictivité, qui permettent aux juges et à l'administration d'écarter une société qui n'a pas été traitée comme une personne distincte. La responsabilité des associés pour les dettes sociales est présentée au chapitre 5.

La naissance et la fin de la personne morale

L'immatriculation

Les sociétés, à l'exception des sociétés en participation, jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation (article 1842 du Code civil). Cette immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) intervient au terme des formalités de création accomplies par le guichet unique (chapitre 16). C'est à partir de cette date que la société peut acquérir un immeuble, signer un bail ou emprunter en son nom. L'administration rappelle que la personnalité morale crée un patrimoine distinct de celui des associés (BOI-REC-SOLID-20-10-10).

La société est identifiée par sa dénomination, son siège et son numéro unique d'identification. Toute société dont le siège est situé en France est soumise à la loi française, quelle que soit la résidence de ses associés. Sa durée, fixée par les statuts, ne peut pas dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans, avec une prorogation possible (article 1838 du Code civil). La fiche officielle consacrée à la SCI souligne que cette personnalité juridique la distingue de l'indivision (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La société en formation

Entre la signature des statuts et l'immatriculation, la société n'a pas encore la personnalité morale. Les personnes qui agissent en son nom pendant cette période sont tenues des obligations qui naissent des actes qu'elles accomplissent. La société régulièrement immatriculée peut ensuite reprendre ces engagements, qui sont alors réputés avoir été souscrits par elle dès l'origine (article 1843 du Code civil).

La reprise suppose que l'acte ait été passé expressément au nom et pour le compte de la société en formation. Elle résulte soit d'un état des actes annexé aux statuts et signé par les associés, soit d'un mandat donné avant l'immatriculation pour des engagements déterminés, soit d'une décision des associés prise après l'immatriculation. À défaut, la personne qui a signé reste seule engagée.

La reprise se prépare en quelques étapes.

1. Rédigez l'acte au nom de la société en formation, en indiquant sa dénomination, sa forme et la mention « en formation », ainsi que l'identité de la personne qui agit pour son compte.
2. Listez les actes accomplis avant la signature des statuts dans un état annexé à ceux-ci, signé par tous les associés.
3. Donnez un mandat précis dans les statuts ou par acte séparé pour les actes à accomplir entre la signature des statuts et l'immatriculation.
4. Faites approuver par les associés, après l'immatriculation, tout autre engagement pris pour le compte de la société.
5. Conservez ces documents avec le registre des décisions, car ils prouvent que la dette est celle de la société.

Exemple illustratif. Deux frères signent une promesse d'achat d'un immeuble de 250 000 € au nom d'une SCI en formation, avec une indemnité d'immobilisation de 10 %. La société n'est jamais immatriculée faute d'accord sur les statuts. La vente ne se fait pas, pour une raison qui ne relève d'aucune condition suspensive. Les 25 000 € d'indemnité sont dus par les deux signataires personnellement, puisque la société n'a jamais existé comme personne. Une clause de substitution au profit d'une société à constituer, rédigée par le notaire, évite ce risque (chapitre 35).

La société non immatriculée

Lorsque les associés conviennent de ne pas immatriculer la société, elle est une société en participation. Elle n'est pas une personne morale et ne possède aucun patrimoine propre. Chaque associé contracte en son nom personnel avec les tiers et reste propriétaire de ce qu'il met à la disposition de la société. Ce montage, qui supprime l'écran de la personnalité morale, ne présente pas pour un patrimoine immobilier les avantages qu'on attend d'une SCI (chapitre 2).

La transformation, la dissolution et la disparition

La transformation régulière d'une société en une société d'une autre forme n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. Une SCI transformée en société par actions simplifiée (SAS) reste donc la même personne, propriétaire des mêmes immeubles, sans mutation immobilière. Les conséquences fiscales de la transformation sont en revanche à examiner de près (chapitre 119). De même, le passage d'une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) ne change rien à sa personnalité, seul son régime fiscal est modifié (chapitre 4).

La dissolution ne fait pas disparaître immédiatement la personne morale. Celle-ci subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de sa clôture. La société continue alors d'exister pour vendre ses biens, payer ses dettes et partager le solde (chapitre 123). Une SCI qui a vendu son unique immeuble mais n'est ni dissoute ni radiée continue d'exister, avec ses obligations déclaratives.

Le patrimoine distinct

Ce qui appartient à la société

La société est propriétaire des immeubles qu'elle acquiert ou qu'on lui apporte, des loyers, du compte bancaire ouvert à son nom et de ses créances. Elle est débitrice de ses emprunts, des factures de ses fournisseurs et de ses impôts propres, comme la taxe foncière. Les associés détiennent des parts sociales, qui sont des biens meubles, ainsi que d'éventuelles créances sur la société, par exemple leur compte courant d'associé (chapitre 28).

Les conséquences fiscales du patrimoine distinct

La séparation des patrimoines se retrouve dans l'impôt. La société est le redevable légal de la taxe foncière de ses immeubles et le destinataire des avis (chapitre 69). Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), l'associé déclare non pas l'immeuble mais la fraction de la valeur de ses parts représentative d'immeubles, après déduction des dettes admises (chapitre 66). Pour la donation ou la succession, ce sont les parts qui sont évaluées, d'après la valeur des actifs de la société diminuée de ses dettes (chapitre 107).

La cession porte elle aussi sur les parts. Pour une société à prépondérance immobilière, l'acquéreur paie un droit d'enregistrement de 5 % sur le prix des parts, au lieu des droits de mutation dus sur la vente d'un immeuble (Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z). La fiscalité du résultat dépend enfin du régime de la société, transparent ou soumis à l'IS, sans que la personnalité morale soit en cause (chapitre 4).

Les créanciers personnels de l'associé

Un créancier personnel de l'associé ne peut pas saisir l'immeuble de la société, qui appartient à une autre personne. Il peut saisir les parts sociales de son débiteur et les faire vendre. Cette vente se heurte aux clauses d'agrément, qui permettent en principe aux autres associés ou à la société de racheter les parts ou de faire agréer un acquéreur (chapitre 128). En pratique, la valeur que le créancier tire des parts est souvent inférieure à la valeur de l'immeuble correspondante, car les parts d'une société non cotée et soumise à agrément se vendent difficilement.

Exemple illustratif. Une SCI détient un immeuble évalué à 500 000 €. Elle doit encore 200 000 € à sa banque et 50 000 € aux associés en compte courant. Son actif net est donc de 250 000 €. Un associé qui détient 40 % des parts a des dettes personnelles.

Son créancier peut saisir ses parts, dont la valeur théorique est de 100 000 €, ainsi que son compte courant éventuel. Il ne peut ni saisir l'immeuble, ni réclamer les loyers à la place de la société.

Les créanciers de la société

À l'inverse, les créanciers de la société saisissent d'abord les biens de la société, à commencer par l'immeuble lorsqu'ils disposent d'une hypothèque. Ils ne peuvent atteindre le patrimoine des associés que dans les conditions de responsabilité propres à chaque forme de société, présentées au chapitre 5. La personnalité morale crée ainsi une séparation des patrimoines dans les deux sens, mais elle n'est étanche que dans les sociétés à responsabilité limitée.

L'associé n'est pas propriétaire du logement

Parce que l'immeuble appartient à la société, l'associé n'a aucun droit propre de l'occuper, d'y entreposer ses affaires ou d'en disposer. Son occupation suppose un titre consenti par la société, bail ou convention de mise à disposition, décidé dans les conditions des statuts. Les conséquences fiscales d'une occupation gratuite ou à loyer réduit sont présentées plus bas et au chapitre 41.

Le même raisonnement s'applique aux charges. La société paie ce qui la concerne et l'associé ce qui le concerne. Une dépense personnelle de l'associé réglée par la société, ou une charge de la société réglée par l'associé sans écriture dans son compte courant, brouille la séparation des patrimoines et prépare des difficultés fiscales et familiales.

Ce que la personnalité morale ne change pas

La personnalité morale ne fait pas disparaître les associés. Dans une SCI, ils restent tenus indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts et, dans toute société, ils restent engagés par les cautions qu'ils ont signées (chapitre 5). Dans une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), ils sont imposés personnellement sur leur quote-part de résultat. Les banques examinent par ailleurs leur situation personnelle autant que celle de la société pour accorder un prêt (chapitre 36). La société ne protège donc ni contre l'impôt, ni contre les engagements personnels, ni contre une mauvaise gestion.

La société contracte et agit en son nom

Qui signe et comment

La société agit par son représentant légal, le gérant d'une société civile ou d'une société à responsabilité limitée (SARL), le président d'une SAS. Les actes mentionnent la dénomination, la forme, le siège et le numéro d'immatriculation de la société, puis l'identité du représentant et la source de ses pouvoirs. Une signature au nom personnel du gérant, sans mention de la société, peut l'engager lui-même.

Dans une société civile, le gérant engage la société à l'égard des tiers par les actes qui entrent dans l'objet social. Les limitations de ses pouvoirs prévues par les statuts ne sont pas opposables aux tiers (article 1849 du Code civil). Dans une SARL et une SAS, la société est engagée même par les actes du dirigeant qui dépassent l'objet social, sauf si elle prouve que le tiers le savait. L'objet social a donc un rôle plus protecteur dans une société civile que dans une société commerciale (chapitre 12).

Le gérant qui dépasse ses pouvoirs

Exemple illustratif. Les statuts d'une SCI exigent l'accord préalable des associés pour toute vente d'immeuble. Le gérant vend pourtant seul un appartement 300 000 € à un acquéreur de bonne foi, alors que les autres associés en espéraient 360 000 €. La vente entre dans l'objet social et la limitation statutaire n'est pas opposable à l'acquéreur, si bien que la société est engagée. Les associés ne peuvent pas faire annuler la vente sur ce seul fondement. Ils peuvent en revanche rechercher la responsabilité du gérant pour le préjudice de 60 000 € causé à la société et le révoquer (chapitres 23 et 31).

Le bail d'habitation consenti par une société

La qualité de personne morale modifie plusieurs règles du bail d'habitation. Les principales sont les suivantes.

La SCI familiale s'entend d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (Guide du bailleur privé, La fin du bail). L'entrée d'un associé étranger à la famille fait perdre cette qualité, ce qui modifie la durée des baux conclus ensuite et ferme le congé pour reprise. Le chapitre 47 détaille le bail consenti par une SCI.

Les autres contrats

L'emprunt, l'assurance de l'immeuble, les marchés de travaux et les contrats de gestion sont conclus par la société. Elle est le maître d'ouvrage des travaux qu'elle commande, souscrit l'assurance propriétaire non occupant et déclare les sinistres. Les garanties des constructeurs lui bénéficient et se transmettent avec l'immeuble en cas de vente. L'associé qui signe personnellement un devis pour un immeuble de la société crée une confusion sur la personne du débiteur, que l'entreprise exploitera en cas d'impayé.

Les actions en justice

La société agit en justice et y est attaquée en la personne de son représentant. C'est elle, non les associés, qui assigne un locataire défaillant ou une entreprise de travaux. Un associé ne peut pas réclamer personnellement les loyers dus à la société. Il peut en revanche exercer, seul ou avec d'autres, l'action sociale en responsabilité contre le gérant au nom de la société, lorsque celui-ci a causé un préjudice à la société (chapitre 34).

Les effets comparés selon la forme

Les biens de la société ne sont pas ceux des dirigeants

L'abus de biens sociaux

Dans les sociétés commerciales, le dirigeant qui fait de mauvaise foi des biens ou du crédit de la société un usage contraire à l'intérêt social, à des fins personnelles ou pour favoriser une autre entreprise dans laquelle il est intéressé, commet un abus de biens sociaux. Le délit vise les dirigeants de droit ou de fait des SARL, des sociétés anonymes, des sociétés en commandite par actions et des SAS. Il est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 € d'amende, selon la fiche de l'administration consacrée à cette infraction. L'approbation de l'opération par l'assemblée ne fait pas disparaître le délit.

L'abus de biens sociaux ne vise pas le gérant d'une SCI ordinaire, car les textes qui le répriment concernent les seules sociétés commerciales qu'ils énumèrent. Le gérant de SCI qui détourne des fonds ou des biens de la société n'en est pas protégé pour autant. Ses agissements peuvent relever de l'abus de confiance, puni par le Code pénal. Ils engagent aussi sa responsabilité civile envers la société et les associés (chapitre 23).

Les prêts et avances aux associés

Dans une SARL, les gérants et les associés personnes physiques ne peuvent pas contracter d'emprunt auprès de la société, se faire consentir un découvert en compte courant ou faire cautionner leurs engagements par elle, à peine de nullité du contrat (article L223-21 du Code de commerce). La fiche officielle rappelle ainsi que la SARL ne peut pas se porter caution des engagements du gérant envers les tiers (entreprendre.service-public.gouv.fr). Des interdictions comparables s'appliquent aux dirigeants d'une SAS.

Une société civile n'est pas soumise à une interdiction aussi générale. Un compte courant d'associé débiteur reste toutefois une anomalie, qui doit être autorisée par les associés, documentée et remboursée. Dans une société soumise à l'IS, les sommes mises à la disposition des associés à titre d'avances, de prêts ou d'acomptes sont en principe considérées comme des revenus distribués en application de l'article 111 du Code général des impôts (CGI). Elles sont alors imposées comme tels chez l'associé (chapitre 75).

La mise à disposition gratuite d'un logement

Lorsqu'une SCI à l'IR laisse un associé occuper gratuitement un logement, ce logement ne produit pas de revenus fonciers et les charges qui s'y rapportent ne sont pas déductibles. Dans une société à l'IS, l'occupation gratuite ou à un loyer anormalement bas expose à la réintégration des charges et des amortissements correspondants. L'avantage consenti peut en outre être imposé chez l'associé comme un revenu distribué (chapitre 41).

Exemple illustratif. Une SCI à l'IS laisse un associé occuper gratuitement un appartement dont la valeur locative est de 9 600 € par an. Elle déduisait 8 500 € par an de charges, d'intérêts et d'amortissement afférents à ce logement. L'administration réintègre ces 8 500 € dans le résultat, soit 1 275 € d'IS supplémentaire par an au taux de 15 %, ou 6 375 € sur cinq ans, avant intérêts de retard et éventuelles majorations. L'associé peut en outre être imposé sur l'avantage de 9 600 € par an qu'il a reçu.

Les dépenses personnelles payées par la société

Exemple illustratif. Le gérant d'une SCI à l'IR fait payer par la société 25 000 € de travaux réalisés dans sa propre résidence principale, puis les déclare parmi les charges foncières de la société. Lors d'un contrôle, l'administration rejette la déduction. Pour des associés imposés à 30 %, le rappel atteint 11 800 € d'impôt et de prélèvements sociaux, auxquels s'ajoutent l'intérêt de retard et, si le manquement délibéré est retenu, une majoration de 40 %, soit 4 720 €. Les autres associés peuvent par ailleurs demander au gérant le remboursement des sommes détournées et sa révocation. Dans une SARL de famille, la même opération exposerait en outre le gérant à des poursuites pour abus de biens sociaux.

La confusion des patrimoines et la fictivité

De quoi s'agit-il

La personnalité morale protège tant que la société est traitée comme une personne distincte. Lorsque les associés ou une autre société mêlent leurs biens et ceux de la société au point qu'on ne peut plus les distinguer, ou entretiennent avec elle des relations financières anormales, les juges peuvent constater une confusion des patrimoines. Lorsque la société n'a aucune existence réelle, sans vie sociale ni volonté de s'associer, elle peut être déclarée fictive.

Les conséquences

La procédure collective ouverte contre une société peut être étendue à une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur ou de fictivité de la personne morale (article L621-2 du Code de commerce). L'associé ou la société dont le patrimoine est confondu répond alors de l'ensemble du passif, comme s'il n'y avait qu'un seul débiteur. Cette sanction supprime en pratique la séparation des patrimoines et, pour une SARL ou une SAS, la limitation de responsabilité.

Sur le plan fiscal, une société fictive peut être écartée au titre de l'abus de droit, qui permet à l'administration de ne pas tenir compte des actes fictifs (article L64 du livre des procédures fiscales, LPF). Les rehaussements sont alors assortis d'une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière). Le chapitre 132 détaille ces procédures.

Les signaux d'alerte

• Les loyers de la société sont encaissés sur le compte personnel du gérant ou d'un associé.
• La société paie des dépenses personnelles sans écriture dans un compte courant.
• Aucune assemblée ne se tient et aucun compte n'est approuvé depuis plusieurs années.
• Un associé occupe un logement de la société sans titre ni décision.
• Plusieurs sociétés détenues par les mêmes personnes partagent un même compte ou se prêtent de l'argent sans convention.
• La société n'a qu'un associé réel, l'autre n'étant qu'un prête-nom sans apport ni droit effectif.

Exemple illustratif. Pendant trois ans, le gérant d'une SCI encaisse les loyers de 18 000 € par an sur son compte personnel et paie de ce compte une partie de l'emprunt de la société. Les 54 000 € de loyers n'apparaissent pas dans la comptabilité sociale. Si la société est mise en liquidation, le liquidateur peut soutenir que les patrimoines sont confondus et demander l'extension de la procédure au gérant. Les autres associés peuvent de leur côté lui réclamer les sommes perçues. L'administration peut enfin rectifier les revenus déclarés.

Exemple illustratif. Les mêmes parents détiennent deux SCI. La première, peu endettée, prête chaque mois de la trésorerie à la seconde, qui rembourse un emprunt lourd, sans convention ni intérêts. Au bout de cinq ans, les avances atteignent 80 000 €. Si la seconde société est mise en liquidation, la première n'est qu'un créancier parmi d'autres pour ces 80 000 €, sans garantie. Si les flux sont si imbriqués qu'on ne peut plus distinguer les patrimoines, le liquidateur peut même demander l'extension de la procédure à la première société et à ses immeubles.

Prévenir la confusion pas à pas

1. Ouvrez un compte bancaire au nom de la société dès sa création et faites-y passer toutes ses recettes et dépenses (chapitre 21).
2. Faites signer tous les contrats au nom de la société, bail, devis, assurance et emprunt, par son représentant.
3. Inscrivez en compte courant toute somme qu'un associé avance à la société ou reçoit d'elle, avec une convention écrite.
4. Formalisez l'occupation par un associé par un bail ou une convention décidée en assemblée, avec un loyer cohérent avec le marché lorsque la fiscalité l'exige.
5. Tenez l'assemblée annuelle et approuvez les comptes chaque année, avec un procès-verbal conservé dans le registre (chapitre 98).
6. Documentez les flux entre sociétés d'un même groupe par des conventions de prêt ou de trésorerie, à des conditions de marché.
7. Tenez la comptabilité exigée par le régime fiscal de la société, même simplifiée pour une SCI à l'IR (chapitre 95).

Les situations particulières

Le couple marié

La SCI constituée entre époux est une personne distincte de la communauté. L'immeuble appartient à la société et non aux époux. Ce sont les parts qui peuvent être des biens communs ou propres selon leur mode de financement et le régime matrimonial. En cas de divorce, c'est le sort des parts et des comptes courants qui se règle, pas celui de l'immeuble (chapitres 18 et 127).

Les partenaires de PACS et les concubins

Pour des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins, la société évite l'indivision, dans laquelle chacun peut demander à tout moment le partage. La personnalité morale stabilise la détention, puisqu'un associé ne peut sortir que par la cession de ses parts ou par un retrait dans les conditions des statuts. Elle impose en contrepartie de prévoir ces conditions de sortie dès la rédaction des statuts (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Lorsque des enfants mineurs sont associés, la personnalité morale simplifie la gestion. L'immeuble appartient à la société, si bien que sa vente est décidée par les associés et réalisée par le gérant. Selon la Chambre des notaires de Paris, l'administrateur légal peut, depuis le 1er janvier 2016, voter pour autoriser le gérant à vendre un bien de la société sans l'accord du juge, alors que la vente de gré à gré d'un immeuble appartenant directement au mineur exige l'autorisation du juge des tutelles. L'apport d'un immeuble du mineur à une société et l'emprunt en son nom restent soumis à cette autorisation (chapitre 20).

Le démembrement des parts

En cas de démembrement des parts, la qualité d'associé appartient au nu-propriétaire. La chambre commerciale de la Cour de cassation a estimé que l'usufruitier ne peut se voir reconnaître cette qualité, tout en lui permettant de provoquer une délibération des associés lorsqu'elle a une incidence directe sur son droit de jouissance (avis du 1er décembre 2021, n° 20-15.164). La personnalité morale fait ainsi écran entre l'usufruitier et l'immeuble, dont il ne perçoit que les bénéfices que la société lui attribue (chapitre 89).

Les associés non-résidents

Une société dont le siège est en France reste soumise à la loi française et à l'administration fiscale française, même si tous ses associés vivent à l'étranger. Elle dépose ses déclarations, paie ses impôts locaux et reçoit les courriers à son siège. Les associés non-résidents relèvent pour leur part de leur propre situation fiscale, présentée au chapitre 65.

Plusieurs sociétés

Chaque société d'un groupe est une personne distincte, avec ses propres biens et dettes. Les flux entre elles doivent répondre à leur intérêt propre. Le dirigeant d'une société commerciale qui en utilise les biens pour favoriser une autre entreprise dans laquelle il est intéressé commet un abus de biens sociaux. Les conventions de trésorerie et de prêt entre sociétés d'un même groupe se rédigent donc par écrit, à des conditions justifiables (chapitres 85 et 92).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration fiscale examine en priorité les flux entre la société et ses associés. Elle contrôle la réalité des charges déduites par la société, l'occupation des logements par les associés et leurs proches, les loyers consentis à des personnes liées, les comptes courants débiteurs et les avances consenties aux associés. Dans une société à l'IS, ces anomalies se traduisent par la réintégration de charges et par l'imposition de revenus distribués chez les associés.

Elle peut aussi remettre en cause la société elle-même lorsqu'elle est fictive ou qu'elle a été interposée dans un but exclusivement fiscal, au titre de l'abus de droit. Une société dont la vie sociale est réelle, avec des comptes approuvés, des décisions formalisées et des flux documentés, offre la meilleure défense lors d'un contrôle (chapitre 70).

Les erreurs fréquentes

1. Signer une promesse d'achat au nom d'une société non immatriculée sans clause de substitution ni reprise régulière. Les signataires doivent alors personnellement l'indemnité d'immobilisation, soit 25 000 € dans l'exemple.
2. Encaisser les loyers sur un compte personnel et exposer le gérant à l'extension d'une procédure collective, sur 54 000 € de loyers dans l'exemple.
3. Loger gratuitement un associé dans un logement d'une SCI à l'IS et supporter 1 275 € d'IS supplémentaire par an, outre l'imposition de l'avantage chez l'associé.
4. Faire payer des dépenses personnelles par la société et subir un rappel de 11 800 € majoré de 4 720 € dans l'exemple d'une SCI à l'IR.
5. Laisser un compte courant débiteur dans une société à l'IS, que l'administration peut traiter comme un revenu distribué.
6. Signer un contrat en son nom propre pour un immeuble de la société et devenir personnellement débiteur.
7. Faire entrer un associé extérieur à la famille dans une SCI familiale sans mesurer la perte du congé pour reprise et l'allongement des baux à six ans.
8. Conserver une société vide après la vente de son immeuble sans la dissoudre, avec toutes ses obligations déclaratives.

Liste de contrôle

• La société est immatriculée avant tout acte d'acquisition, de bail ou d'emprunt, ou les actes antérieurs sont régulièrement repris.
• Les promesses signées avant l'immatriculation contiennent une clause de substitution ou sont passées au nom de la société en formation.
• Le compte bancaire est ouvert au nom de la société et toutes ses opérations y passent.
• Les contrats mentionnent la dénomination, le siège, le numéro d'immatriculation et le représentant de la société.
• L'objet social couvre les opérations envisagées.
• Toute occupation d'un logement par un associé repose sur un titre décidé en assemblée.
• Les avances entre la société et les associés sont inscrites en compte courant avec une convention.
• Aucun prêt ni caution de la société ne bénéficie à un gérant ou associé personne physique de SARL.
• Les flux entre sociétés d'un même groupe sont documentés par des conventions écrites.
• Les comptes sont tenus et approuvés chaque année, avec un procès-verbal au registre.
• La qualité de SCI familiale est vérifiée avant l'entrée de tout nouvel associé.
• La société sans activité est dissoute, liquidée et radiée.