L'évaluation des parts sociales

La valeur des parts d'une société immobilière commande presque tout dans une transmission. Elle fixe l'assiette des droits de donation et de succession, la base de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), le montant à payer à un héritier non agréé ou à un associé qui se retire, l'égalité entre les enfants et le prix d'acquisition fiscal du donataire pour une vente future. Aucune cote n'existe pour ces parts. Leur valeur est déclarée par les parties sous leur responsabilité et contrôlée ensuite par l'administration.

Ce chapitre présente le principe de la valeur vénale, les méthodes utilisées pour une société civile immobilière (SCI) et pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les décotes et leurs limites, les cas particuliers, l'évaluation civile entre associés et héritiers, puis le contrôle fiscal. La donation de parts est traitée aux chapitres 105 et 106, le décès d'un associé au chapitre 108 et l'IFI des parts au chapitre 66. L'évaluation des immeubles eux-mêmes est développée dans le Guide du bailleur professionnel, Évaluer son parc.

Pourquoi la valeur des parts compte

Une même société peut donc être évaluée plusieurs fois, à des dates et pour des usages différents. Les valeurs retenues doivent rester cohérentes entre elles. Une valeur déclarée pour l'IFI au 1er janvier très inférieure à celle retenue pour une donation signée en mars de la même année sera relevée par l'administration.

Le principe de la valeur vénale

La définition

Les biens transmis à titre gratuit sont évalués à leur valeur vénale, c'est-à-dire le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu normal de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de leur état au jour de la transmission (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 20 et § 30). Pour des parts non cotées, l'impôt est perçu sur une déclaration estimative des parties, que l'administration peut contrôler par tous moyens, notamment en se référant aux prix pratiqués récemment (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, § 40 et § 200).

Ce principe a une conséquence pratique. Il n'existe ni barème ni formule officielle pour les parts de SCI. C'est à vous de proposer une valeur et de pouvoir la justifier, pièce par pièce, plusieurs années après l'acte.

La date d'évaluation

La valeur s'apprécie au jour du fait générateur. C'est le jour de l'acte pour une donation, le jour du décès pour une succession et le 1er janvier pour l'IFI. Les événements postérieurs ne sont en principe pas pris en compte, sauf s'ils révèlent la valeur réelle à la date retenue, comme une vente des parts par les héritiers peu après le décès. Lorsque les héritiers vendent dans les six mois du décès, le prix de vente peut servir de base aux droits, l'administration pouvant démontrer une insuffisance lorsque des facteurs étrangers au décès ont abaissé ce prix (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, § 210).

Les références de l'administration

La direction générale des finances publiques (DGFiP) a publié en juin 2026 une nouvelle édition de son guide « L'évaluation des entreprises et des titres de sociétés », disponible sur impots.gouv.fr. Elle remplace le guide de 2006 et comporte une fiche consacrée aux SCI. Ce guide est un outil de méthode. Il n'a pas la valeur d'une instruction opposable et ne fixe pas de taux de décote applicable à toutes les situations. Les positions de l'édition de 2006 citées dans ce chapitre sont présentées comme des repères historiques et doivent être confrontées à l'édition de 2026.

Les méthodes d'évaluation

L'actif net réévalué

Pour une société patrimoniale, dont la valeur tient à ses actifs plutôt qu'à une activité, la méthode de référence est l'actif net réévalué (ANR). Le guide de 2006 indiquait que le choix de privilégier la valeur mathématique s'impose principalement pour les sociétés patrimoniales. La Cour de cassation l'a admise comme seule méthode pour un groupement foncier agricole de gestion patrimoniale, tout en rappelant ailleurs que le montant de l'actif social n'est que l'un des éléments de la valeur des titres (Cass. com., 28 janvier 1992, arrêt Obadia, cité par le guide de 2006).

L'ANR s'obtient en partant du bilan ou de l'état patrimonial de la société, puis en remplaçant la valeur comptable des immeubles par leur valeur vénale. On ajoute la trésorerie et les autres créances, puis on retranche toutes les dettes. Le résultat est divisé par le nombre de parts pour obtenir la valeur unitaire, avant décote éventuelle.

Évaluer les immeubles de la société

L'essentiel de la valeur des parts tient à celle des immeubles. Un bien loué se vend en général moins cher qu'un bien libre. La doctrine indique que l'abattement pour occupation est généralement proportionnel à la durée du bail restant à courir et qu'il se fixe par l'analyse du marché local. Aucun texte n'en fixe le taux. Lorsque plusieurs biens forment un ensemble, la valeur de l'ensemble est retenue (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 30, § 40 et § 140).

Trois sources de comparaison sont utiles. Le service Patrim, accessible dans l'espace particulier de impots.gouv.fr, permet de rechercher des ventes de biens comparables pour préparer une déclaration de succession, d'IFI ou un acte de donation (service-public.gouv.fr). L'estimation d'un notaire ou d'un agent immobilier précise la valeur du bien concret. La méthode par le revenu, qui rapporte le loyer net à un taux de rendement observé localement, sert de contrôle de cohérence pour un immeuble de rapport. Par exemple, des logements qui procurent 57 000 € de loyers annuels nets de charges non récupérables, dans un secteur où les investisseurs acceptent un rendement net de 6 %, ressortent à 950 000 €. Si l'estimation par comparaison donne 1 300 000 €, l'un des deux chiffres doit être réexaminé.

Le passif

Toutes les dettes de la société existant au jour de l'évaluation se déduisent, à condition d'être réelles et justifiées. C'est la différence essentielle avec la détention en direct, où l'emprunt du particulier ne réduit pas la valeur du logement donné. Mais une dette créée sans besoin réel, juste avant une transmission, est la première chose que vérifie l'administration (chapitre 132).

Les comptes courants d'associés sont une dette de la société. Ils réduisent la valeur des parts et constituent, pour l'associé qui les détient, une créance distincte. Les dépôts de garantie encaissés sont dus aux locataires et se déduisent. Une provision pour gros travaux n'est déductible que si elle correspond à une obligation réelle et chiffrée, par exemple des travaux votés en copropriété ou imposés par la réglementation.

La fiscalité latente dans une société à l'IS

Dans une société soumise à l'IS, la vente des immeubles dégagerait une plus-value imposable, calculée sur la valeur nette comptable après amortissements. Un acquéreur des parts tient compte de cet impôt latent. Le guide de 2006 indiquait qu'il n'y a pas lieu de tenir compte d'un impôt latent pour les actifs nécessaires à l'exploitation, mais qu'il est possible de le déduire pour les actifs réévalués non nécessaires à l'exploitation. Pour une société dont l'activité consiste à louer ses immeubles, la qualification se discute. Faites justifier la position retenue par l'expert-comptable, au regard de l'édition de 2026 du guide.

L'impôt latent se calcule au taux de l'IS applicable à la date d'évaluation, soit 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice lorsque la société en remplit les conditions (chapitre 72). Dans une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), il n'existe pas d'impôt latent au niveau de la société, puisque la plus-value est imposée chez les associés selon les règles des particuliers (chapitre 62).

La méthode par le rendement

La méthode par le rendement rapporte le bénéfice distribuable ou distribué à un taux de capitalisation. Elle convient mal à une SCI à l'IR, dont le résultat est imposé chez les associés et rarement distribué en totalité, mais elle éclaire la valeur d'une participation minoritaire qui ne donne accès qu'à des revenus. Pour les titres de sociétés non cotées, la doctrine indique que la valeur est établie par une pondération des méthodes, compte tenu de la nature de la société, de sa taille et du pouvoir attaché aux titres (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, § 240).

Les cessions récentes de parts

Une cession de parts de la même société intervenue peu avant, entre personnes indépendantes et dans des conditions normales, est une référence forte. L'administration peut l'invoquer comme présomption. À l'inverse, une cession entre membres de la famille, à un prix arrangé, ne prouve rien et peut même attirer l'attention.

Combiner les méthodes

Pour une SCI de logements, l'ANR sert de base. Le rendement et les cessions récentes servent de contrôle. Lorsque les résultats divergent fortement, l'écart doit être expliqué, par exemple par des immeubles vacants, des travaux lourds à prévoir ou une dette à taux élevé. Consignez ce raisonnement dans une note d'évaluation datée, jointe au dossier de la donation ou de la succession.

Les décotes

Le principe

Une décote traduit une moindre valeur réelle par rapport à la quote-part de l'ANR. Aucun texte n'en fixe le taux. Elle doit correspondre aux caractéristiques réelles de la société et des parts transmises, faute de quoi l'administration peut la rectifier. Une décote n'est pas un droit. Elle se démontre.

La décote d'illiquidité

Des parts de SCI ne se vendent pas comme un appartement. Il n'existe pas de marché organisé, l'acquéreur doit souvent être agréé et il reprend une société avec ses dettes et ses contraintes. Le guide de 2006 évoquait, pour des comparaisons avec des sociétés cotées, une décote de l'ordre de 20 à 30 %. Il précisait aussi qu'il n'y a pas lieu d'appliquer de décote pour non-liquidité lorsque l'illiquidité a déjà été prise en compte dans la méthode. Ces taux ont été établis pour des sociétés d'exploitation et ne se transposent pas automatiquement à une SCI.

La clause d'agrément

Une clause d'agrément restreint la liberté de céder. Le guide de 2006 admettait, pour les titres affectés par une telle clause, un abattement de l'ordre de 10 %, en s'appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 1er avril 1997 dit arrêt Marion, qui imposait de tenir compte tant des avantages que des inconvénients de la clause. Une clause qui protège aussi le détenteur contre l'entrée de tiers peut en effet avoir des effets dans les deux sens.

La minorité et le contrôle

Une participation minoritaire ne permet ni de décider de la distribution ni de vendre les immeubles. Elle vaut en général moins que sa quote-part de l'ANR. À l'inverse, une participation qui confère le contrôle peut justifier une prime. Le guide de 2006 indiquait que l'application forfaitaire d'une décote de minorité ou d'une prime de contrôle à la valeur unitaire ne paraît pas appropriée. Le raisonnement doit partir des droits concrets que confèrent les parts, statuts et pactes compris.

Ce qui n'est pas une décote

Trois situations ne justifient pas de décote propre. La doctrine écarte toute décote spécifique liée au décès sur la valeur obtenue par les méthodes. La réduction prévue par l'article 764 A du Code général des impôts (CGI) pour la dépréciation due au décès d'un dirigeant ne s'applique normalement pas aux parts de SCI, dont la valeur ne dépend pas de la personnalité du dirigeant (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, § 190 et § 240). Le démembrement n'ouvre droit à aucun abattement en plus du barème de l'article 669 du CGI (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 110).

L'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt ne s'applique pas lorsque le logement est détenu par une SCI (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'abattement de 30 % sur la résidence principale pour l'IFI est de même exclu lorsque le bien est détenu par une SCI de gestion (impots.gouv.fr).

Les cas particuliers

Les parts démembrées

Les parts grevées d'usufruit sont d'abord évaluées en pleine propriété, puis l'usufruit et la nue-propriété sont déterminés par le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier. Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 30 et § 70). Ce barème vaut pour les droits de mutation à titre gratuit. Pour une cession à titre onéreux d'usufruit ou de nue-propriété, la valeur économique de chaque droit doit être déterminée (chapitre 40).

Reprenons la SCI de l'exemple présenté plus loin, dont l'ANR est de 590 000 €. Si un parent de 75 ans donne la nue-propriété de 250 parts en conservant l'usufruit, la base taxable est de 70 % de 147 500 €, soit 103 250 €, avant toute décote propre aux parts elles-mêmes. Une décote justifiée sur la pleine propriété se répercute ensuite sur la nue-propriété, mais le démembrement n'en ajoute pas une seconde.

Les comptes courants d'associés

Le compte courant est une créance de l'associé sur la société. Il se déclare séparément des parts. La doctrine précise que les soldes créditeurs de comptes courants ne sont pas des créances à terme et qu'ils se déclarent pour leur valeur estimée, en principe leur montant nominal lorsque la société peut les rembourser (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, § 80). Si la société est dans l'incapacité de rembourser, une valeur réduite peut être justifiée par sa situation réelle.

Ne confondez pas l'apport en capital et l'avance en compte courant. Une SCI familiale financée par 1 000 € de capital et 200 000 € de comptes courants a des parts de faible valeur et une dette importante envers ses associés. Donner les parts sans le compte courant ne transmet presque rien. Le compte courant se donne ou se transmet à part, avec ses propres droits.

Les parts communes ou indivises

Des parts communes à deux époux sont déclarées pour moitié dans la succession du premier décédé, sauf avantage matrimonial. Des parts indivises entre héritiers ou entre concubins sont évaluées pour la quote-part de chacun. Une décote pour indivision n'a pas de taux légal et doit être justifiée par la situation concrète.

Les enfants mineurs

Lorsqu'une opération met en présence un parent et son enfant mineur, par exemple le rachat par le parent de parts reçues par l'enfant, la valeur retenue engage la responsabilité de l'administrateur légal. Certaines opérations exigent l'autorisation du juge des tutelles, qui peut demander une évaluation indépendante (chapitre 20). Une valeur favorable au parent au détriment de l'enfant expose l'acte à la contestation.

L'associé qui occupe un logement de la société

Lorsqu'un associé occupe gratuitement un logement de la société, l'immeuble est évalué en tenant compte de cette occupation telle qu'elle existe juridiquement. Une occupation sans bail ni titre n'est pas un bail et ne justifie pas la décote d'un logement loué. Le traitement fiscal de cette mise à disposition est exposé au chapitre 41.

La société en difficulté

Lorsque les dettes dépassent la valeur des actifs, l'ANR est négatif et les parts n'ont en principe aucune valeur vénale. Les associés d'une SCI restent tenus indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts, ce qui pèse sur les héritiers (chapitre 108). Les comptes courants d'une société en difficulté peuvent alors être déclarés pour une valeur réduite, à justifier.

Les sociétés en cascade

Lorsque la société détient elle-même des parts d'autres sociétés, chaque niveau est évalué selon sa propre méthode, puis la valeur des filiales est intégrée dans l'ANR de la société mère. Les dettes intragroupes ne se comptent qu'une fois. Pour l'IFI, la fraction imposable se calcule ensuite avec le coefficient immobilier, corrigé des dettes non déductibles (chapitres 66 et 90).

Les immeubles situés à l'étranger et les associés non-résidents

Un immeuble situé à l'étranger s'évalue selon le marché local, avec les mêmes principes. La résidence fiscale de l'associé ne change pas la méthode, mais elle détermine l'État qui taxe la transmission et les conventions applicables (chapitres 65 et 114).

La SCI à l'IR qui passe à l'IS

L'option pour l'IS change la valeur des parts. À partir de l'option, les amortissements réduisent la valeur comptable des immeubles et l'impôt latent sur la plus-value augmente chaque année. Deux SCI identiques, l'une à l'IR et l'autre à l'IS, n'ont donc pas la même valeur de parts au bout de quinze ans (chapitres 4 et 71).

L'IFI des parts

Pour l'IFI, l'associé détermine la valeur vénale de ses parts au 1er janvier, puis applique le coefficient correspondant au ratio immobilier de la société, corrigé des dettes non déductibles (impots.gouv.fr). Une SCI qui détient 1 000 000 € d'immeubles et 100 000 € de trésorerie a un coefficient d'environ 0,909. Des parts valant 700 000 € entrent alors dans l'assiette pour environ 636 364 €. Les règles de déduction des dettes et le cas des holdings sont détaillés aux chapitres 66 et 90.

La valeur au 1er janvier sert souvent de point de départ à une donation signée dans l'année. Si la valeur des immeubles ou de la dette a changé entre-temps, actualisez-la. Une donation ne se fait pas sur la valeur IFI de l'année précédente par commodité.

La valeur déclarée et la plus-value future

La valeur retenue dans l'acte de donation ou dans la déclaration de succession devient en principe le prix d'acquisition fiscal du donataire ou de l'héritier, majoré des frais et droits qu'il a supportés. Une sous-évaluation réduit les droits mais augmente la plus-value imposable lors d'une vente ultérieure des parts. Les règles de calcul pour les parts de SCI à l'IR sont exposées au chapitre 63 et dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

L'arbitrage n'est donc jamais à sens unique. Pour un enfant qui conservera les parts longtemps, la plus-value future sera réduite par les abattements pour durée de détention propres aux plus-values immobilières. Pour un enfant qui vendra rapidement, une valeur sincère, voire prudente vers le haut, limite l'impôt sur la plus-value.

Faire appel à un expert

Le notaire n'évalue pas lui-même les parts. Il reprend la valeur que vous lui proposez et la mentionne dans l'acte. Pour une petite SCI, des avis de valeur écrits d'agents immobiliers ou du service d'expertise d'un notaire sur chaque logement, complétés par un tableau d'ANR, suffisent en général. Pour une société importante, un expert en évaluation immobilière et un expert-comptable rédigent ensemble un rapport qui expose les méthodes, les comparables, le traitement de la dette et de l'impôt latent et la justification des décotes.

Un rapport utile est daté à la date d'évaluation, identifie chaque immeuble et son bail et cite ses sources de comparaison. Il distingue la valeur des immeubles de la valeur des parts. Un rapport commandé pour soutenir une valeur décidée à l'avance perd l'essentiel de sa force probante.

L'évaluation civile entre associés et héritiers

La valeur fiscale n'est pas toujours la valeur civile. En cas de contestation sur la valeur des parts lors d'une cession, d'un retrait, d'un refus d'agrément ou du décès d'un associé, l'article 1843-4 du Code civil prévoit que la valeur est déterminée par un expert désigné par les parties ou, à défaut, par le président du tribunal judiciaire. Lorsque les statuts prévoient la cession ou le rachat sans que la valeur soit déterminée ou déterminable, l'expert est tenu d'appliquer les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts ou toute convention liant les parties (chapitre 22).

Pour les héritiers qui ne deviennent pas associés, la valeur est déterminée au jour du décès dans les conditions de l'article 1843-4 (article 1870-1 du Code civil, chapitre 108). Pour le rapport d'une donation simple à la succession, la valeur est celle des parts au jour du partage, d'après leur état au jour de la donation. Pour une donation-partage, les valeurs sont en principe figées au jour de l'acte (chapitres 110 et 111).

Des exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

L'ANR d'une SCI à l'IR

Une SCI à l'IR de 1 000 parts possède trois logements loués. Un professionnel les estime à 1 000 000 € libres et à 950 000 € occupés, compte tenu des baux en cours. La société dispose de 30 000 € de trésorerie. Elle doit 300 000 € à sa banque, 80 000 € en comptes courants à ses associés et 10 000 € de dépôts de garantie.

Un parent donne 250 parts, soit 25 %, à son fils, sans donation antérieure. Sans décote, la valeur transmise est de 147 500 € et les droits de 7 694,35 €. Avec une décote de 10 % justifiée par une clause d'agrément stricte et la position minoritaire, la valeur tombe à 132 750 € et les droits à 4 744,35 €. Le compte courant du parent, s'il en détient un, reste dans son patrimoine et n'est pas transmis par cette donation.

L'impôt latent d'une SCI à l'IS

Une SCI à l'IS détient des immeubles valant 1 200 000 €, inscrits à son bilan pour une valeur nette comptable de 500 000 € après amortissements. Elle dispose de 50 000 € de trésorerie et doit 400 000 € à sa banque. L'ANR avant impôt latent est de 850 000 €. La plus-value latente atteint 700 000 €. L'impôt correspondant, au taux réduit de 15 % sur 42 500 € puis à 25 %, s'élève à 170 750 €.

L'écart de droits atteint 17 075 €. Il dépend entièrement de la position retenue sur l'impôt latent, qui doit être motivée. Dans une SCI à l'IR comparable, la question ne se poserait pas, mais l'associé supporterait l'impôt sur la plus-value lors d'une vente selon les règles des particuliers.

Une décote excessive rectifiée

Un parent donne la moitié des parts d'une SCI à sa fille. La quote-part d'ANR est de 400 000 €. Il retient une décote globale de 35 %, sans autre justification qu'un article de presse. Il déclare 260 000 €. Les droits payés s'élèvent à 30 194,35 €. L'administration admet une décote de 10 %, soit une valeur de 360 000 € et des droits de 50 194,35 €.

Le rappel de droits est de 20 000 €. S'y ajoute l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 1 200 € pour trente mois. Si l'administration établit un manquement délibéré, une majoration de 40 % s'ajoute, soit 8 000 €. La fille hérite en outre d'un prix d'acquisition fiscal plus bas si la valeur déclarée n'est pas corrigée dans l'acte, ce qui alourdirait sa plus-value en cas de cession.

Le contrôle de l'administration

La procédure

L'administration conteste une valeur par une proposition de rectification motivée, à laquelle vous pouvez répondre dans le cadre de la procédure contradictoire. Lorsque le désaccord persiste sur une insuffisance d'évaluation, vous pouvez demander la saisine de la commission départementale de conciliation, compétente pour les évaluations de titres non cotés, dans les trente jours de la réponse de l'administration à vos observations (BOI-CF-CMSS-40-20, § 90 et § 180). Son avis est consultatif.

Les délais

L'administration dispose en principe d'un délai de trois ans à compter de l'enregistrement de l'acte ou de la déclaration lorsque ce document révèle l'exigibilité des droits sans recherches ultérieures. À défaut, le délai est de six ans. Pour une insuffisance d'évaluation dans une déclaration de succession, la doctrine applique le délai de trois ans, dans la limite du délai de six ans courant depuis le décès (BOI-CF-PGR-10-40, § 40, § 50, § 300 et § 380). Conservez le dossier d'évaluation au moins jusqu'à l'expiration de ces délais.

Les sanctions

Une rectification entraîne l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, rappelé sur la fiche consacrée aux droits de succession (service-public.gouv.fr). Les insuffisances sont présumées involontaires. La majoration de 40 % suppose que l'administration prouve un manquement délibéré. Celle de 80 % vise notamment les manœuvres frauduleuses et l'abus de droit lorsque le contribuable en est l'initiateur ou le principal bénéficiaire (BOI-CF-INF-10-20-20, § 20, § 30 et § 80).

Le rescrit valeur n'est pas ouvert

Le rescrit valeur de l'article L18 du livre des procédures fiscales (LPF) permet de faire valider une valeur avant la donation d'une entreprise. La doctrine exclut toutefois les sociétés qui ont pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier (BOI-SJ-RES-10-20-20-90, § 30). Une SCI de location n'y a donc pas accès. La sécurité vient de la qualité du dossier d'évaluation.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

L'édition 2026 du guide d'évaluation de la DGFiP vient de remplacer celle de 2006. Ses positions sur les sociétés immobilières, les décotes et l'impôt latent seront éprouvées dans les contrôles et les contentieux des prochaines années. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne modifie pas, selon les présentations publiées, les règles d'évaluation des parts de sociétés immobilières pour les droits de mutation. Vérifiez la version adoptée en fin d'année.

Procéder pas à pas

1. Fixez la date d'évaluation selon l'opération, jour de l'acte, du décès ou 1er janvier.
2. Rassemblez les statuts, les pactes, le dernier bilan ou l'état patrimonial, les baux, les tableaux d'amortissement des emprunts et les relevés bancaires à cette date.
3. Faites estimer chaque immeuble en précisant les baux en cours, la durée restante et le loyer.
4. Établissez la liste complète des dettes, comptes courants, dépôts de garantie et impôts dus.
5. Calculez l'ANR, puis l'impôt latent si la société est à l'IS, avec une position motivée.
6. Contrôlez le résultat par le rendement et par les cessions récentes de parts.
7. Examinez les décotes au regard des droits concrets attachés aux parts et justifiez chacune.
8. Appliquez le barème de l'article 669 si les parts sont démembrées.
9. Rédigez une note d'évaluation datée, signée et jointe au dossier de l'acte.
10. Vérifiez la cohérence avec les valeurs retenues pour l'IFI et les opérations récentes.

Les erreurs fréquentes

• Reprendre la valeur nominale des parts. Le capital social de 1 000 € inscrit dans les statuts n'a aucun rapport avec la valeur vénale des parts.
• Oublier le compte courant. Il se déclare séparément et réduit la valeur des parts. L'oublier dans une succession revient à omettre un actif, avec le délai de reprise de six ans.
• Additionner les décotes. Dans l'exemple ci-dessus, une décote non justifiée de 35 % a coûté 20 000 € de rappel, 1 200 € d'intérêts et jusqu'à 8 000 € de majoration.
• Retenir la valeur libre pour des logements loués, ou l'inverse. La valeur doit refléter la situation juridique réelle de chaque bien.
• Créer une dette juste avant la transmission. Une dette sans besoin réel est écartée et peut fonder un abus de droit.
• Utiliser des valeurs incohérentes. Un écart inexpliqué entre la valeur déclarée à l'IFI et celle d'une donation de la même année attire le contrôle.
• Ignorer l'impôt latent dans une société à l'IS, ou le déduire sans motivation. L'écart peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros de base taxable.

Liste de contrôle

1. La date d'évaluation correspond au fait générateur de l'opération.
2. Chaque immeuble est estimé par écrit en tenant compte de son bail.
3. Toutes les dettes, comptes courants et dépôts de garantie sont recensés et justifiés.
4. L'ANR est calculé et divisé par le nombre de parts.
5. La position sur l'impôt latent est motivée pour une société à l'IS.
6. Le résultat est contrôlé par le rendement et les cessions récentes.
7. Chaque décote est justifiée par des éléments propres à la société et aux parts.
8. Le barème de l'article 669 est appliqué aux parts démembrées.
9. Les comptes courants sont déclarés séparément.
10. La valeur est cohérente avec celles retenues pour l'IFI et les autres opérations.
11. La note d'évaluation et ses pièces sont conservées au moins dix ans.