Le conjoint survivant et la SCI

Au décès d'un associé marié, deux corps de règles se rencontrent. Le droit des successions et le régime matrimonial déterminent ce que le conjoint survivant recueille, en pleine propriété ou en usufruit. Les statuts de la société civile immobilière (SCI) déterminent ensuite s'il devient associé, s'il peut voter et s'il conserve la jouissance du logement que la société possède. Un conjoint très bien protégé par le Code civil peut ainsi se retrouver sans voix dans la société, ou devoir quitter un logement qu'il croyait acquis.

Ce chapitre suit l'ordre des questions qui se posent au notaire et à la famille. Il présente d'abord ce que le conjoint reçoit selon le régime matrimonial, la loi et une éventuelle donation entre époux, puis sa place dans la société, le sort du logement détenu par la SCI, la vie du conjoint usufruitier des parts et la fiscalité. Les règles générales du décès d'un associé figurent au chapitre 108, l'évaluation des parts au chapitre 107, le démembrement des parts au chapitre 89 et la situation des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et des concubins au chapitre 19. Le cas du bailleur qui détient ses biens en direct est traité dans le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession.

Ce que le conjoint survivant recueille

Liquider le régime matrimonial avant la succession

La première étape n'est pas successorale. Le notaire liquide d'abord le régime matrimonial, pour séparer ce qui appartenait déjà au survivant de ce qui compose la succession du défunt. Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, des parts de SCI souscrites ou achetées pendant le mariage avec des fonds communs sont des biens communs pour leur valeur, même si un seul époux a la qualité d'associé (article 1832-2 du Code civil, chapitre 18). Au décès, la moitié de leur valeur revient au survivant au titre de la communauté et seule l'autre moitié entre dans la succession.

Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux est propriétaire des parts inscrites à son nom. La succession comprend alors les seules parts du défunt, mais le survivant peut faire valoir une créance s'il a financé tout ou partie de ces parts. Sous la communauté universelle, toutes les parts sont communes, sauf celles qu'une libéralité a stipulées propres. Ce premier calcul conditionne tout le reste, car les droits du conjoint dans la succession ne portent que sur la part du défunt.

Les droits légaux du conjoint

Sans testament ni donation entre époux, les droits du conjoint dépendent des autres héritiers (service-public.gouv.fr). Lorsque tous les enfants sont issus du couple, le conjoint choisit entre l'usufruit de la totalité de la succession et la pleine propriété du quart. Lorsque le défunt laisse au moins un enfant qui n'est pas issu du couple, le conjoint reçoit le quart en pleine propriété, sans option pour l'usufruit. Ces règles figurent à l'article 757 du Code civil.

Tout héritier peut demander par écrit au conjoint de choisir. Sans réponse écrite dans les trois mois, le conjoint est réputé avoir opté pour l'usufruit de la totalité. S'il décède sans avoir choisi, il est également réputé avoir opté pour l'usufruit (service-public.gouv.fr). Cette option se fait donc en pleine connaissance de la composition de la société, de ses dettes et des revenus qu'elle procure.

Sans descendant, la part du conjoint augmente. Il recueille notamment la moitié de la succession lorsque les deux parents du défunt sont vivants et les trois quarts lorsqu'un seul l'est, selon les indications de service-public.gouv.fr sur la donation au dernier vivant (service-public.gouv.fr). Le conjoint est alors associé, sous réserve des clauses d'agrément, avec les beaux-parents ou les frères et sœurs du défunt selon les cas.

La donation au dernier vivant

La donation entre époux, dite donation au dernier vivant, augmente la part du conjoint sur les biens que le défunt laissera à son décès. Elle se fait par acte notarié, pendant le mariage ou dans le contrat de mariage. Elle reste révocable à tout moment, sans que l'autre époux en soit informé (service-public.gouv.fr). Le divorce l'annule automatiquement, sauf volonté contraire de l'époux qui l'a consentie.

En présence d'enfants, elle permet au conjoint de choisir entre trois formules. Il peut prendre le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, la totalité en usufruit ou la quotité disponible en pleine propriété, soit la moitié avec un enfant, le tiers avec deux et le quart avec trois ou plus (service-public.gouv.fr). L'acte peut laisser ce choix au conjoint ou le limiter. Il produit ses effets même en présence d'enfants d'une autre union, qui conservent leur réserve héréditaire (chapitre 111).

Le coût de l'acte indiqué par service-public.gouv.fr est de 135,84 € toutes taxes comprises, hors inscription au fichier central des dispositions de dernières volontés (service-public.gouv.fr). Sauf stipulation contraire du disposant, le conjoint peut aussi cantonner son émolument sur une partie des biens qui lui sont donnés, sans que cette limitation constitue une libéralité au profit des autres héritiers (article 1094-1 du Code civil). Le cantonnement permet par exemple au conjoint de ne retenir que l'usufruit des parts de la SCI et de laisser aux enfants la pleine propriété des autres biens.

La communauté universelle avec attribution intégrale

Un couple peut adopter la communauté universelle et y ajouter une clause d'attribution intégrale au survivant. Au premier décès, toutes les parts communes reviennent alors au conjoint en vertu du contrat de mariage, sans passer par la succession. Les enfants n'héritent qu'au second décès. Ce schéma concentre toute la transmission sur un seul événement et prive la famille des abattements du premier décès, ce qui alourdit les droits dus par les enfants pour un patrimoine important.

Les enfants qui ne sont pas issus des deux époux disposent de l'action en retranchement, qui leur permet de faire réduire l'avantage matrimonial dans la mesure où il porte atteinte à leur réserve (article 1527 du Code civil). La loi n° 2024-494 du 31 mai 2024 pour une justice patrimoniale au sein de la famille a en outre organisé la déchéance des avantages matrimoniaux de l'époux condamné pour certaines infractions commises contre son conjoint. Le chapitre 18 présente ces régimes du vivant des époux.

Le partenaire de PACS et le concubin

Le partenaire de PACS et le concubin n'ont aucun droit légal dans la succession (service-public.gouv.fr). Ils ne reçoivent des parts que par testament, par une clause statutaire ou par un montage organisé de leur vivant, comme le démembrement croisé ou la clause d'accroissement. Ces outils sont détaillés au chapitre 19, avec leur coût fiscal très différent selon que le survivant est partenaire ou concubin.

Comparer les situations

Le conjoint face aux statuts de la SCI

La continuation de la société et l'agrément

Le décès d'un associé ne met pas fin à la société civile. Elle continue avec ses héritiers ou légataires, sauf si les statuts prévoient qu'ils doivent être agréés par les associés (article 1870 du Code civil). Les statuts peuvent aussi prévoir que la société continuera avec le seul conjoint survivant, avec certains héritiers ou avec une personne qu'ils désignent, ou encore avec les seuls associés survivants.

Lorsque l'agrément est refusé, les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n'ont droit qu'à la valeur des parts de leur auteur, déterminée au jour du décès dans les conditions de l'article 1843-4 du Code civil (article 1870-1 du Code civil). Le rapport du 121e Congrès des notaires (2025) relève que ce droit à la valeur s'impose aux statuts et que les associés ne peuvent pas revenir sur leur refus. Un conjoint non agréé reçoit donc une somme d'argent et perd tout lien avec les immeubles.

L'usufruitier de parts n'est pas associé

Lorsque le conjoint opte pour l'usufruit, il devient usufruitier des parts dont les enfants sont nus-propriétaires. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un avis du 1er décembre 2021 (n° 20-15.164), a indiqué que l'usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d'associé. Seuls les nus-propriétaires ont cette qualité. L'usufruitier peut néanmoins provoquer une délibération lorsqu'elle a une incidence directe sur son droit de jouissance des parts.

L'article 1844 du Code civil règle les droits de vote. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Les statuts peuvent déroger à cette répartition, mais l'usufruitier et le nu-propriétaire ont en toute hypothèse le droit de participer aux décisions collectives. Une veuve usufruitière de la moitié des parts peut donc se retrouver minoritaire sur la vente d'un immeuble ou la nomination du gérant, alors qu'elle perçoit les revenus.

Les clauses utiles pour le conjoint

Les statuts se rédigent du vivant des époux, en pensant au premier décès. Les clauses suivantes sont les plus utiles pour le conjoint survivant.

• Une dispense d'agrément au profit du conjoint survivant, ou au contraire un agrément assumé lorsque les associés veulent garder la maîtrise de la société.
• Une répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire adaptée à l'objectif, par exemple le vote de l'usufruitier sur les décisions ordinaires et celui du nu-propriétaire sur la vente des immeubles.
• La désignation d'un gérant successeur, ou une cogérance déjà en place, pour éviter que la société reste sans représentant.
• Une clause qui règle le sort des distributions de réserves entre usufruitier et nus-propriétaires, question traitée au chapitre 112.
• Une clause sur la transmission de l'usufruit, car l'usufruitier n'étant pas associé, une clause d'agrément qui ne vise que les associés peut ne pas s'appliquer à lui.

Le chapitre 25 détaille les majorités et le chapitre 135 commente ces clauses.

Le conjoint gérant ou associé de longue date

Lorsque le conjoint est déjà associé, par exemple avec la moitié des parts en séparation de biens, il conserve ses propres parts et ses droits de vote attachés. Lorsqu'il était cogérant, il reste gérant après le décès. Lorsque le défunt était seul gérant, ses fonctions prennent fin et les associés doivent nommer un nouveau gérant selon les statuts. Pendant cette période, les actes urgents de conservation restent possibles, mais un bail ou une vente supposent un représentant régulièrement désigné.

Le logement du conjoint détenu par la SCI

Ce que prévoit la loi pour un logement détenu en direct

Lorsque le logement appartient aux époux ou dépend totalement de la succession, le conjoint qui l'occupe à titre de résidence principale bénéficie de plein droit de sa jouissance gratuite pendant un an (article 763 du Code civil). Il peut ensuite demander un droit viager d'habitation sur ce logement et d'usage sur le mobilier (article 764 du Code civil). Il doit manifester sa volonté dans l'année du décès (article 765-1 du Code civil) et la Cour de cassation a jugé que le seul maintien dans les lieux ne suffit pas à établir cette volonté (Cass. 1re civ., 2 mars 2022, n° 20-16.674, présenté par l'anil.org).

Le logement appartenant à une SCI

Ces droits supposent que le logement dépende, en tout ou partie, de la succession. Interrogé sur le cas d'un logement acquis par une SCI, le ministre de la justice a répondu que le logement appartient à la société et non aux époux, de sorte que les conditions ne sont pas remplies (réponse ministérielle n° 39324, Journal officiel de l'Assemblée nationale du 25 janvier 2005, page 816). Le conjoint ne peut donc pas invoquer le droit viager sur un logement dont la SCI est propriétaire.

La même réponse précise que le droit temporaire peut jouer lorsque les époux ont conclu un bail ou une convention d'occupation avec la société. Le conjoint peut alors se faire rembourser par la succession les loyers de l'année qui suit le décès, puis poursuivre le bail. Lorsque le logement est loué, le conjoint marié bénéficie en outre d'un droit exclusif sur le bail, même si celui-ci était au nom du défunt (service-public.gouv.fr).

Protéger le logement du survivant

Plusieurs techniques permettent de sécuriser le logement familial détenu par une SCI. Aucune n'est neutre, chacune ayant un coût fiscal ou une rigidité.

Le conjoint usufruitier des parts au quotidien

Les revenus et l'impôt sur le revenu

Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), l'usufruitier est imposé sur la quote-part correspondant à ses droits dans les bénéfices, en application de l'article 8 du Code général des impôts (CGI). Le résultat courant, essentiellement les loyers diminués des charges, est en principe imposé chez lui. Il déclare sa quote-part de revenus fonciers sur sa déclaration personnelle (chapitre 59).

L'année du décès, le conjoint marié dépose une déclaration commune pour la période qui précède le décès, puis une déclaration individuelle jusqu'au 31 décembre (Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession). La quote-part de résultat de la SCI se répartit entre ces deux périodes et entre les ayants droit, ce que le gérant doit refléter dans la déclaration 2072 (chapitre 58).

Dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), l'usufruitier perçoit les dividendes dont la distribution est décidée. Les bénéfices mis en réserve ne lui appartiennent pas. Lorsque les réserves sont distribuées plus tard, la question de savoir qui en profite dépend des statuts et des décisions prises. L'usufruitier peut se retrouver quasi-usufruitier tenu d'une dette de restitution envers les nus-propriétaires (chapitre 112).

La vente d'un immeuble par la société

La SCI reste seule propriétaire de ses immeubles. Leur vente relève de la décision des associés selon les statuts, donc en principe des nus-propriétaires. Le conjoint usufruitier ne peut ni l'imposer ni l'empêcher, sauf clause contraire ou si la décision porte atteinte à son droit de jouissance. Le prix encaissé par la société n'est pas distribué automatiquement.

La répartition entre usufruitier et nus-propriétaires de l'impôt sur la plus-value d'un immeuble vendu par une SCI à l'IR est une question délicate. Pour les cessions de titres démembrés, le Conseil d'État retient une répartition selon la valeur respective des droits, sauf convention conclue avant la cession qui reporte l'usufruit sur le prix ou organise un remploi (CE, 17 novembre 2021, n° 437329). Pour la vente de l'immeuble par la société elle-même, la répartition doit être prévue par les statuts ou par une convention conclue avant la vente, avec l'expert-comptable et le notaire (chapitre 89).

La conversion de l'usufruit

L'usufruit du conjoint peut être converti en rente viagère ou en capital, dans les conditions des articles 759 à 762 du Code civil. Pour une SCI, la conversion en capital revient souvent à attribuer au conjoint une partie des parts en pleine propriété en échange de l'extinction de son usufruit sur les autres. Cette opération suppose l'accord des intéressés, une évaluation des droits et une analyse des droits d'enregistrement par le notaire.

La fiscalité de la transmission au conjoint

Les droits de succession

Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession (service-public.gouv.fr). Le partenaire de PACS bénéficie de la même exonération lorsqu'il hérite par testament, alors que le concubin est taxé au taux de 60 % après un abattement de 1 594 € (chapitre 19). Les droits pèsent donc sur les enfants, selon ce que le conjoint ne prend pas.

Lorsque le conjoint opte pour l'usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété, évaluée selon l'âge de l'usufruitier au jour du décès par le barème de l'article 669 du CGI. La nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans et 80 % de 81 à 90 ans. Au décès du conjoint, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits, en application de l'article 1133 du CGI (Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif).

Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur ce qu'il reçoit du parent décédé, diminué des donations reçues de ce parent depuis moins de quinze ans. Au-delà, le barème en ligne directe s'applique de 5 % à 45 %, avec une tranche à 20 % entre 15 932 € et 552 324 € de part taxable. Ces montants sont ceux en vigueur au 25 octobre 2026.

L'impôt sur la fortune immobilière

L'usufruitier déclare en principe à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) la valeur en pleine propriété des biens et parts dont il a l'usufruit (article 968 du CGI). Une exception vise les usufruits légaux, dont celui que le conjoint recueille en application de l'article 757 du Code civil. Dans ce cas, l'imposition est répartie entre l'usufruitier et les nus-propriétaires selon le barème de l'article 669 (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 60 et § 70).

L'usufruit que le conjoint tient d'une donation au dernier vivant, fondée sur l'article 1094-1 du Code civil, n'entre pas dans cette exception. Il reste imposé en pleine propriété chez l'usufruitier, comme toute attribution testamentaire ou conventionnelle, y compris lorsqu'elle porte sur un usufruit plus étendu que celui de la loi (même BOI, § 130 à § 150). Le même usufruit de la totalité, selon qu'il est recueilli au titre de la loi ou au titre de la donation, n'a donc pas le même coût à l'IFI.

L'IFI ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). Les règles de valorisation des parts de SCI à l'IFI, dettes et comptes courants compris, sont présentées au chapitre 66.

L'abattement sur la résidence principale

L'abattement de 20 % prévu par l'article 764 bis du CGI s'applique à la valeur vénale de l'immeuble qui constituait la résidence principale du défunt et qui est occupé à ce titre au jour du décès par le conjoint, le partenaire de PACS ou certains enfants. Il vise l'immeuble lui-même. Lorsque le logement appartient à une SCI, la succession comprend des parts et non l'immeuble, de sorte que le bénéfice de cet abattement n'est pas acquis. Le conjoint étant exonéré, la question ne se pose en pratique que pour les enfants mineurs ou majeurs protégés qui occupent le logement. Elle doit être examinée avec le notaire.

Procéder pas à pas après le décès

1. Réunissez les statuts à jour, le registre des décisions, les derniers comptes, les baux et le tableau d'amortissement des prêts de la société.
2. Remettez au notaire le contrat de mariage, une éventuelle donation au dernier vivant et tout testament.
3. Faites liquider le régime matrimonial pour déterminer la part des parts qui revient au survivant hors succession.
4. Faites évaluer les parts au jour du décès, actifs et dettes de la société compris, avec la décote éventuellement justifiée (chapitre 107).
5. Simulez avec le notaire les options du conjoint, en droits de succession, en IFI, en revenus et en pouvoir dans la société.
6. Exprimez l'option par écrit, dans les trois mois d'une demande écrite d'un héritier en cas d'option légale.
7. Vérifiez les clauses d'agrément et demandez l'agrément dans les formes et délais statutaires lorsque c'est nécessaire.
8. Faites désigner un nouveau gérant si le défunt était seul gérant.
9. Si le conjoint occupe un logement de la société, faites constater par écrit son titre d'occupation et, s'il existe un bail, demandez à la succession le remboursement des loyers de la première année.
10. Déposez la déclaration de succession dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France métropolitaine.
11. Mettez à jour le registre des associés, les statuts si nécessaire et la déclaration des bénéficiaires effectifs (chapitre 17).
12. Ajustez la déclaration 2072 et la répartition des résultats entre usufruitier et nus-propriétaires pour l'année du décès.

Deux exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses simplifiées qui ne valent pas calcul pour votre situation.

Une petite SCI familiale

Un couple marié sous le régime de la communauté légale détient une SCI de 1 000 parts communes. La société possède deux logements loués valant 500 000 € et doit encore 100 000 € à sa banque, soit une valeur nette de 400 000 €. Elle dégage 20 000 € de résultat net par an. L'époux décède à 74 ans, sans donation entre époux. Son épouse a 72 ans et ils ont deux enfants communs qui n'ont reçu aucune donation.

Les deux options sont ici exonérées pour les enfants, grâce à l'abattement de 100 000 €. Le choix est donc civil. L'usufruit assure à l'épouse tous les revenus mais la laisse sans voix décisive sur la vente des immeubles. Le quart en pleine propriété réduit ses revenus de 7 500 € par an mais lui donne la majorité des parts, à condition que les statuts permettent de répartir 187,5 parts par enfant ou que la famille arrondisse la répartition par une soulte.

Un patrimoine important

Un couple marié en communauté détient une SCI dont la valeur nette atteint 4 000 000 €. Au décès de l'époux, son épouse a 75 ans et le couple a deux enfants communs, sans donation antérieure. La succession comprend la moitié des parts, soit 2 000 000 €. Une donation au dernier vivant a été consentie. L'exemple suppose que la valeur des parts retenue à l'IFI est égale à leur valeur nette et que l'épouse ne détient aucun autre bien immobilier.

L'option mixte de la donation au dernier vivant réduit les droits des enfants d'environ 79 500 € par rapport à l'usufruit légal, car la nue-propriété n'est taxée qu'à 70 % sur les trois quarts. Elle double en revanche environ l'IFI annuel de l'épouse, qui déclare la pleine propriété des parts dont elle a l'usufruit conventionnel. Avec l'usufruit légal, chaque enfant déclare au contraire à l'IFI sa nue-propriété de 700 000 €, s'il est lui-même redevable. Sur une espérance de vie de quinze ans, l'écart d'IFI dépasse 200 000 € à barème constant, ce qui montre que la comparaison doit porter sur la durée et pas seulement sur les droits du jour.

Les cas particuliers

La famille recomposée

En présence d'un enfant d'une autre union, le conjoint n'a droit légalement qu'au quart en pleine propriété. Il devient associé avec les enfants du défunt, dont il n'est pas le parent, souvent minoritaire. Une donation au dernier vivant ou un testament peut lui attribuer davantage, dans la limite de la quotité disponible spéciale entre époux. Les enfants non communs conservent leur réserve. L'usufruit du beau-parent sur les parts des enfants d'une autre union est une source fréquente de conflit, car il peut durer plusieurs décennies.

Le conjoint qui n'était pas associé

Lorsque les parts communes étaient inscrites au nom du seul défunt, le survivant n'avait pas la qualité d'associé. Au décès, il reçoit sa moitié de communauté et ses droits successoraux. Son entrée dans la société dépend alors des clauses d'agrément applicables au conjoint et aux attributions de parts lors du partage. Le notaire vérifie ce point avant de proposer un partage qui lui attribue des parts.

Les époux séparés de biens

En séparation de biens, le survivant conserve ses propres parts et la succession ne porte que sur celles du défunt. Lorsqu'un époux a financé les parts de l'autre, une créance entre époux peut être due par la succession. Une SCI répartie à parts égales mais financée inégalement donne lieu à ce type de comptes, présentés au chapitre 18.

Plusieurs sociétés

Le conjoint peut recueillir des droits différents dans chaque société, notamment par le cantonnement. Il peut par exemple retenir la pleine propriété des parts d'une SCI qui détient sa résidence et l'usufruit des parts d'une SCI de rapport. Chaque société applique ses propres clauses d'agrément et de vote. Une holding familiale qui détient plusieurs SCI ajoute un étage de gouvernance à examiner (chapitre 85).

La SCI qui a opté pour l'IS ou qui bascule à l'IS

Dans une SCI à l'IS, la valeur des parts tient compte de l'impôt latent sur la plus-value des immeubles amortis, ce qui affecte l'évaluation des droits de chacun (chapitre 107). Le conjoint usufruitier ne perçoit que les dividendes décidés par les associés, qui sont en majorité les nus-propriétaires pour les décisions qui ne portent pas sur l'affectation des bénéfices. Une SCI à l'IR qui bascule à l'IS après le décès, par option ou par l'exercice d'une activité commerciale, change radicalement la situation financière du conjoint usufruitier (chapitres 68 et 71).

Le conjoint protégé ou non-résident

Un conjoint placé sous tutelle exerce son option par l'intermédiaire de son représentant, avec les autorisations requises. Un conjoint ou un défunt résidant à l'étranger relève des règles de conflit de lois en matière de succession et de régime matrimonial, qui peuvent désigner une loi étrangère connaissant d'autres droits pour le conjoint. Le chapitre 114 traite de ces situations.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration examine d'abord la valeur des parts déclarée au décès, qui détermine les droits des enfants et l'IFI. Une décote doit être justifiée par les caractéristiques réelles des parts, comme une clause d'agrément ou une position minoritaire. Elle vérifie ensuite que l'option du conjoint retenue dans la déclaration correspond à celle qui a été effectivement exercée.

• Une déclaration qui retient un usufruit légal alors que le conjoint tient ses droits d'une donation au dernier vivant minore à tort l'IFI du conjoint.
• Un passif de la succession constitué par une dette de restitution d'un quasi-usufruit doit être réel et justifié pour être déduit (chapitre 112).
• Un démembrement organisé dans le seul but d'éluder l'impôt peut être remis en cause sur le fondement de l'abus de droit de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF), comme le rappelle la doctrine sur l'IFI des biens démembrés (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 270).
• Une SCI créée et endettée sans besoin réel juste avant le décès pour réduire la valeur des parts s'expose aux mêmes risques (chapitre 132).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Les droits civils du conjoint survivant n'ont pas été modifiés par les textes que ce guide a recensés à cette date. Les barèmes fiscaux cités sont ceux applicables en 2026. Vérifiez avant toute décision si la loi de finances pour 2027 a modifié les droits de succession, le barème de l'article 669 ou l'IFI. Les propositions formulées par la profession notariale lors de ses congrès annuels ne sont pas du droit positif tant qu'elles n'ont pas été adoptées.

Les erreurs fréquentes

• Raisonner sur la totalité des parts communes en oubliant que la moitié appartient déjà au survivant au titre de la communauté.
• Croire que le conjoint bénéficie du droit viager au logement détenu par la SCI, alors que la réponse ministérielle de 2005 l'exclut en l'absence de bail ou de convention.
• Loger le couple gratuitement dans la SCI sans aucun écrit, ce qui laisse le survivant sans titre face aux nus-propriétaires.
• Conserver une clause d'agrément qui ne dispense pas le conjoint, ce qui peut le réduire à une créance de valeur des parts.
• Choisir l'usufruit au titre de la donation au dernier vivant sans mesurer l'IFI. Dans l'exemple du patrimoine important, l'écart atteint environ 14 000 € par an.
• Laisser passer le délai de trois mois après une demande écrite d'un héritier, ce qui fige l'option en usufruit.
• Ne pas désigner de gérant successeur, ce qui bloque la gestion des baux et des comptes de la société.
• Ne pas prévoir le sort des distributions de réserves, ce qui crée une dette de restitution non anticipée dans la succession du conjoint.
• Adopter la communauté universelle avec attribution intégrale pour un patrimoine important sans chiffrer la perte des abattements du premier décès.

Liste de contrôle

1. Le régime matrimonial et la qualification commune ou propre de chaque part sont établis.
2. Le contrat de mariage, la donation au dernier vivant et les testaments sont remis au notaire.
3. Les clauses d'agrément, de continuation et de vote des statuts sont relues au regard du conjoint survivant.
4. Les options du conjoint sont simulées en droits, en IFI, en revenus et en pouvoir dans la société.
5. L'option est exprimée par écrit dans les délais.
6. Le titre d'occupation du logement détenu par la SCI est écrit, bail ou convention.
7. Le remboursement des loyers de la première année est demandé à la succession lorsque le logement est loué.
8. Un gérant est en fonction et les actes urgents sont identifiés.
9. Les parts sont évaluées au jour du décès avec des justificatifs, décote comprise.
10. La répartition des résultats et des réserves entre usufruitier et nus-propriétaires est fixée par écrit.
11. La déclaration de succession, la déclaration 2072 et l'IFI du survivant reflètent l'option exercée.
12. Le registre des associés et la déclaration des bénéficiaires effectifs sont mis à jour.