Donner des parts de SCI

Donner des parts d'une société civile immobilière (SCI) permet de transmettre un patrimoine immobilier par fractions, sans diviser les immeubles et sans créer d'indivision entre les enfants. Le donateur peut conserver la gérance tout en transmettant progressivement la propriété. La donation porte sur la valeur nette des parts, c'est-à-dire sur la valeur des immeubles diminuée des dettes de la société, ce qui distingue nettement cette opération de la donation d'un immeuble détenu en direct.

Ce chapitre présente les règles civiles propres à la donation de parts, l'évaluation et la décote, les droits de donation, la procédure pas à pas, le coût total et les conséquences fiscales pour le donateur et le donataire. Il traite les situations de couple, d'enfants mineurs, d'associés non-résidents et de groupes de sociétés, avant les points de vigilance de l'administration. La donation de la seule nue-propriété est développée au chapitre 106, l'évaluation des parts au chapitre 107 et la donation-partage au chapitre 110. Les règles et chiffres sont ceux en vigueur au 25 octobre 2026. Les bases de la donation d'un bien locatif figurent dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif.

Donner des parts ou donner l'immeuble

Ce qui change

La donation de parts et la donation directe d'un immeuble obéissent aux mêmes abattements et au même barème. Elles diffèrent en revanche par l'assiette, les formalités, la gouvernance et le coût. Le tableau suivant compare les deux opérations.

Les limites à connaître

La société ne se justifie pas par la seule donation. Créer une SCI et y apporter des immeubles a un coût, notamment l'imposition éventuelle de la plus-value de l'apporteur, les émoluments du notaire et la publicité foncière de l'apport (chapitre 14). La structure ajoute ensuite des obligations annuelles. Enfin, une SCI créée et endettée sans besoin réel, dans le seul but de réduire les droits de donation, s'expose à l'abus de droit (voir plus loin). La donation de parts est donc surtout pertinente lorsque la société existe déjà pour d'autres raisons, comme la gestion à plusieurs ou l'organisation de la succession.

Les règles civiles

Un acte notarié, irrévocable

Toute donation entre vifs est passée devant notaire, sous peine de nullité (article 931 du Code civil). La donation de parts sociales n'échappe pas à cette règle. Le donataire doit accepter expressément la donation, dans l'acte ou par un acte authentique postérieur. Une fois acceptée, la donation est irrévocable, sauf exceptions limitées comme l'inexécution des charges ou l'ingratitude (Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif).

La réforme du 27 juin 2026, qui impose un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte d'expert-comptable habilité pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, n'ajoute rien en pratique pour la donation, déjà soumise à l'acte notarié. Une question écrite n° 17718 publiée au Journal officiel du 11 août 2026 interroge d'ailleurs le garde des Sceaux sur l'application de l'article 1865-1 du Code civil aux mutations à titre gratuit (chapitre 39).

L'agrément des donataires

Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf si les statuts prévoient une majorité, un agrément par le gérant ou une dispense. Sauf disposition contraire des statuts, les cessions consenties aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément (article 1861 du Code civil). La donation à un enfant est donc libre si les statuts sont muets, mais elle peut être soumise à agrément si les statuts l'ont prévu.

Lisez les statuts avant tout projet. Une clause qui soumet toute transmission, même familiale, à l'agrément unanime donne un droit de veto à chaque associé, y compris à un frère ou une sœur du donateur. À l'inverse, une donation à un petit-enfant, à un neveu ou au conjoint peut exiger un agrément si les statuts ne la dispensent pas. Le refus d'agrément ouvre en principe un droit de rachat des parts dans les conditions des articles 1862 et 1863 du Code civil, peu adaptées à une donation (chapitre 39).

Donation simple, donation-partage, avancement de part

La donation simple à un enfant est présumée faite en avancement de part successorale. Au décès du donateur, les parts sont rapportées à la succession pour leur valeur au jour du partage, d'après leur état au jour de la donation (articles 843 et 860 du Code civil). La hausse de valeur des immeubles de la société profite alors en réalité à tous les héritiers. La donation-partage, au contraire, fige en principe les valeurs au jour de l'acte lorsque les conditions de l'article 1078 du Code civil sont réunies (chapitre 110).

La donation peut aussi être faite hors part successorale. Elle s'impute alors sur la quotité disponible, qui est d'une moitié avec un enfant, d'un tiers avec deux et d'un quart avec trois ou plus. Au-delà, les héritiers réservataires peuvent demander la réduction au décès (chapitre 111).

Les clauses de l'acte

L'acte de donation peut comporter des clauses qui adaptent l'opération aux objectifs de la famille. Les plus fréquentes pour des parts de SCI sont les suivantes.

• Le droit de retour, qui fait revenir les parts au donateur si le donataire décède avant lui sans descendance.
• L'interdiction temporaire de céder ou de nantir les parts, justifiée par un intérêt sérieux et légitime.
• L'exclusion des parts données de la communauté du donataire marié.
• La charge imposée au donataire, par exemple de payer les droits ou de respecter un pacte entre associés.
• La réserve d'usufruit, qui fait l'objet du chapitre 106.

Qui peut donner et qui peut recevoir

Le donateur marié, pacsé ou en concubinage

Les époux mariés sous un régime de communauté ne peuvent, l'un sans l'autre, disposer entre vifs à titre gratuit des biens de la communauté (article 1422 du Code civil). Des parts acquises avec des fonds communs ne peuvent donc être données qu'avec l'accord des deux époux. En pratique, les deux époux donnent ensemble. Chacun est alors donateur de la moitié et l'abattement de chaque parent s'applique (chapitre 18).

Des parts propres à un époux, comme celles reçues par succession, peuvent être données par lui seul. La qualité d'associé du conjoint, lorsqu'il l'a revendiquée en application de l'article 1832-2 du Code civil, doit être vérifiée avant l'acte. Entre partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et entre concubins, chacun donne les parts dont il est propriétaire, l'indivision éventuelle exigeant l'accord des deux (chapitre 19).

Le donataire mineur

Un enfant mineur peut recevoir des parts. L'acceptation est faite par ses représentants légaux, dans les conditions que le notaire vérifie, notamment lorsque le parent donateur est aussi administrateur légal. Lorsque les intérêts de l'administrateur légal sont en opposition avec ceux du mineur, un administrateur ad hoc est désigné par le juge des tutelles (article 383 du Code civil).

L'associé de SCI répond indéfiniment des dettes sociales, à proportion de sa part dans le capital (chapitre 5). Un mineur qui reçoit des parts d'une société endettée devient donc exposé, à proportion de ses parts, aux dettes que la société ne paierait pas. La gestion des parts du mineur, puis sa majorité, sont traitées au chapitre 20.

Les autres donataires

Le conjoint et le partenaire de PACS bénéficient d'un abattement propre. Le concubin, l'enfant du conjoint qui n'a pas été adopté et les amis relèvent du taux de 60 %, sans abattement de parenté. Un petit-enfant bénéficie d'un abattement propre, cumulable avec celui que ses parents recevraient. Le donataire non-résident relève des règles de territorialité exposées plus loin.

L'évaluation des parts

Le principe

La donation est taxée sur la valeur vénale réelle des biens transmis, au jour de l'acte. Les règles d'évaluation applicables aux successions s'appliquent en principe aux donations (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 1). Pour des parts de SCI, qui ne font l'objet d'aucune cotation, la valeur est le plus souvent déterminée par la méthode de l'actif net réévalué. Les parties déclarent cette valeur dans l'acte, sous le contrôle de l'administration.

Le calcul de l'actif net réévalué

La méthode consiste à partir du bilan ou de la situation patrimoniale de la société, puis à remplacer la valeur comptable des immeubles par leur valeur vénale. Les étapes sont les suivantes.

1. Évaluez chaque immeuble à sa valeur vénale au jour de la donation, par comparaison avec des ventes de biens similaires, en tenant compte de l'occupation par un locataire.
2. Ajoutez les autres actifs, trésorerie, créances sur les locataires, dépôts.
3. Déduisez toutes les dettes, capital restant dû des emprunts, comptes courants d'associés, dépôts de garantie à restituer, dettes fournisseurs et fiscales.
4. Divisez l'actif net par le nombre de parts pour obtenir la valeur unitaire.
5. Appliquez, s'il y a lieu, une décote justifiée, puis multipliez par le nombre de parts données.

Le service des impôts publie un guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés, qui présente les méthodes admises et leurs limites. Le chapitre 107 détaille ces méthodes et les débats sur la prise en compte de l'impôt latent d'une société à l'impôt sur les sociétés (IS).

Les comptes courants d'associés

Les comptes courants sont des dettes de la société envers ses associés. Ils réduisent la valeur des parts. Le compte courant du donateur reste en revanche dans son patrimoine, comme une créance de remboursement. Il sera taxé dans sa succession s'il n'est ni remboursé ni donné (chapitre 28). Des parts de faible valeur ne signifient donc pas que la richesse correspondante a disparu.

Trois options existent pour le compte courant du donateur. Il peut le conserver, se le faire rembourser progressivement par la société, ou le donner séparément, comme une créance évaluée en principe à sa valeur nominale. Il peut aussi l'incorporer au capital avant la donation, ce qui augmente la valeur des parts données. Le choix dépend des abattements disponibles, de la trésorerie de la société et des besoins de revenus du donateur. Le traitement du compte courant dans un démembrement est présenté au chapitre 112.

La décote

Aucun texte ne fixe le taux d'une décote sur les parts de société non cotée. Une décote peut être admise lorsqu'elle traduit une difficulté réelle de céder les parts, par exemple une clause d'agrément stricte, une participation minoritaire sans pouvoir de décision ou l'absence de marché. Elle doit être justifiée par les caractéristiques de la société et des parts données, pas par l'objectif de réduire les droits.

L'administration contrôle la valeur déclarée. Une décote cumulée avec une évaluation basse des immeubles, ou une décote pour minorité appliquée à des parts données par un parent qui reste majoritaire et gérant, est un motif fréquent de rehaussement. Faites établir une évaluation écrite et motivée, que le notaire annexe ou mentionne dans l'acte.

Le contrôle de la valeur

Lorsque l'administration estime la valeur insuffisante, elle notifie une proposition de rectification. Le désaccord sur la valeur peut être porté devant la commission départementale de conciliation, compétente pour la valeur des biens retenue pour les droits d'enregistrement (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur). Le rappel porte sur les droits, l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, si l'insuffisance est délibérée, une majoration de 40 % (chapitre 104).

Une sous-évaluation a un second effet, souvent oublié. Elle réduit le prix de revient des parts pour le donataire, donc augmente la plus-value qu'il paiera s'il les cède (voir plus loin).

Les droits de donation

Les abattements

Les droits sont calculés sur la valeur des parts données, diminuée d'un abattement qui dépend du lien de parenté. Les abattements s'appliquent par donateur et par donataire, sur une période de quinze ans (service-public.gouv.fr, vérifié le 13 mai 2026).

Le barème en ligne directe

Ce barème est celui de la fiche officielle citée ci-dessus. Entre époux ou partenaires de PACS, les taux sont les mêmes, sauf des tranches propres jusqu'à 31 865 €. Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu'à 24 430 € et de 45 % au-delà. Il est de 55 % pour les neveux et nièces et de 60 % entre personnes non parentes, comme le rappelle le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif.

Le rappel fiscal

Les donations consenties depuis moins de quinze ans par le même donateur au même donataire sont rappelées. Elles consomment l'abattement et font progresser la part taxable dans le barème. Une donation de parts doit donc être précédée d'un recensement des donations antérieures, y compris des dons de sommes d'argent déclarés et des donations de parts d'autres sociétés.

Ce qui ne s'applique pas aux parts de SCI

Une SCI qui loue des immeubles nus exerce une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier. Ses parts ne relèvent pas de l'exonération partielle prévue pour les transmissions d'entreprises sous engagement de conservation, dite pacte Dutreil (chapitre 113). La réduction de droits liée à l'âge du donateur, réservée à certaines transmissions d'entreprises, ne s'applique pas davantage. L'exonération temporaire des dons de sommes d'argent affectés à l'achat d'un logement ou à certains travaux vise des sommes d'argent, pas des parts sociales.

Qui paie et quand

Les droits sont dus par le donataire, mais le donateur peut les prendre à sa charge. Ils sont exigibles à la date de l'acte et versés au notaire, qui les reverse lors de l'enregistrement. La prise en charge des droits par le donateur se prévoit dans l'acte.

Le coût total de la donation

Les émoluments du notaire

Le notaire perçoit des émoluments proportionnels à la valeur des biens donnés. Service-public présente le barème suivant pour la donation-partage (service-public.gouv.fr, vérifié le 5 octobre 2026).

À ces émoluments s'ajoutent les débours et, le cas échéant, les honoraires d'évaluation. La donation de parts n'est pas publiée au service de la publicité foncière, puisqu'elle porte sur des biens meubles. Elle échappe donc aux taxes de publicité foncière dues sur la donation d'un immeuble.

Les formalités de la société

La donation entraîne la modification des statuts lorsqu'ils indiquent la répartition des parts, leur dépôt au greffe et la mise à jour de la déclaration des bénéficiaires effectifs dans les trente jours lorsqu'elle est nécessaire. Cette dernière formalité coûte 35,36 € (entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifié le 3 juin 2026). Les frais de la formalité modificative et la rédaction des statuts mis à jour s'y ajoutent selon les cas (chapitre 16).

La procédure pas à pas

1. Fixez l'objectif. Transmettre progressivement, rééquilibrer entre enfants, protéger le conjoint, préparer une sortie. L'objectif détermine la forme de la donation.
2. Relisez les statuts. Agrément, pouvoirs du gérant, répartition des droits de vote en cas de démembrement, sort des parts au décès. Faites-les modifier avant la donation si nécessaire.
3. Recensez les donations antérieures de moins de quinze ans entre chaque donateur et chaque donataire.
4. Faites établir la valeur des immeubles au jour prévu de l'acte, par un professionnel, avec les justificatifs.
5. Arrêtez une situation de la société à une date proche de l'acte, dettes, trésorerie, comptes courants, dépôts de garantie.
6. Calculez la valeur des parts et, s'il y a lieu, la décote justifiée.
7. Choisissez la forme. Pleine propriété ou nue-propriété, donation simple ou donation-partage, avancement de part ou hors part, clauses particulières.
8. Faites chiffrer le coût total par le notaire, droits, émoluments, débours.
9. Obtenez l'agrément des associés si les statuts l'exigent, par une décision consignée au registre.
10. Signez l'acte notarié, avec l'acceptation des donataires ou de leurs représentants. Faites intervenir la société, en la personne de son gérant, pour qu'elle prenne acte de la transmission.
11. Accomplissez les formalités. Statuts mis à jour déposés au greffe, ce qui rend la transmission opposable aux tiers, puis mise à jour des bénéficiaires effectifs et du registre des associés.
12. Informez l'expert-comptable pour la répartition du résultat de l'année et la déclaration n° 2072. Informez la banque si le prêt de la société comporte une clause sur la répartition du capital.

Les conséquences fiscales après la donation

Les revenus de la société transparente

Le donataire devient associé à la date de l'acte. Pour l'année de la donation, le résultat de la SCI à l'impôt sur le revenu (IR) doit être réparti entre le donateur et le donataire. Prévoyez dans l'acte une règle de répartition des loyers, des charges et des intérêts de l'année, cohérente avec la déclaration n° 2072 que déposera la société (chapitre 58). Les déficits fonciers antérieurs restent personnels au donateur et ne sont pas transmis.

Lorsque le donateur a imputé un déficit foncier sur son revenu global, la doctrine prévoit que la cession de ses parts avant l'expiration du délai de location de trois ans entraîne la reprise de l'avantage. La donation ne figure pas parmi les exceptions énumérées, seul le décès étant expressément visé (BOI-RFPI-BASE-30-20-10, version de 2012, § 40 et § 280). Par prudence, attendez l'expiration du délai ou faites vérifier la situation avant l'acte (chapitre 60).

La plus-value future du donataire

La donation ne déclenche aucune imposition de plus-value pour le donateur, car elle n'est pas une cession à titre onéreux. Pour le donataire qui cédera plus tard ses parts d'une SCI à l'IR, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits de donation, majorée des frais et droits qu'il a payés. La durée de détention court à compter de la donation, comme l'indique le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail. Le calcul propre aux parts est présenté au chapitre 63.

Pour les parts d'une société à l'IS, la plus-value du donataire relève du régime des plus-values de valeurs mobilières, avec un prix de revient égal à la valeur retenue dans l'acte de donation (chapitre 76). Dans les deux cas, une donation suivie d'une vente rapide efface la plus-value latente du donateur. Ce résultat n'est admis que si la donation est réelle et si le prix de vente reste acquis aux donataires.

L'impôt sur la fortune immobilière

Les parts données en pleine propriété sortent du patrimoine taxable du donateur à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Elles entrent dans celui du donataire pour leur fraction représentative d'immeubles, s'il est lui-même redevable (chapitre 66). La donation de la seule nue-propriété ne réduit pas, en principe, l'IFI du donateur usufruitier (chapitre 106).

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un couple qui donne une partie des parts à deux enfants

Un couple marié sous le régime de la communauté, âgé de 62 et 60 ans, détient les 1 000 parts d'une SCI à l'IR. La société possède deux appartements loués valant ensemble 420 000 €. Elle doit 120 000 € à sa banque et 50 000 € aux parents au titre de leur compte courant commun. L'actif net est de 250 000 €, soit 250 € par part.

Les parents donnent 300 parts à chacun de leurs deux enfants, soit 75 000 € par enfant. Chaque parent est donateur de la moitié, soit 37 500 € par enfant, sous l'abattement de 100 000 €. Aucun droit n'est dû. Chaque parent conserve un abattement de 62 500 € par enfant, utilisable dans les quinze ans. Les parents gardent 400 parts, la gérance et leur compte courant de 50 000 €.

Les émoluments, calculés sur 150 000 € avec le barème ci-dessus, s'élèvent à environ 1 994 € hors taxes, soit environ 2 393 € toutes taxes comprises, hors débours et formalités. Pour la même valeur transmise sous forme de quote-parts indivises des appartements, il faudrait ajouter les taxes de publicité foncière et organiser une indivision.

Un parent seul qui transmet une SCI importante

Une veuve de 68 ans détient les parts d'une SCI à l'IR propriétaire de quatre immeubles valant 1 600 000 €. La société doit 400 000 € à sa banque et 200 000 € à la donatrice au titre de son compte courant. L'actif net est de 1 000 000 €. La donatrice envisage de donner toutes ses parts à ses deux enfants, à parts égales, sans donation antérieure.

La donatrice conserve sa créance de compte courant de 200 000 €, qui reste taxable à son décès si elle n'est ni remboursée ni donnée. Les émoluments sur 1 000 000 € atteignent environ 10 477 € hors taxes, soit environ 12 572 € toutes taxes comprises, hors débours. La décote de 10 % n'est retenue ici que pour illustrer son effet. Elle doit être justifiée par les caractéristiques des parts, ce qui est difficile lorsque les enfants reçoivent ensemble la totalité du capital.

Si les quatre immeubles étaient détenus en direct, avec un emprunt personnel de 400 000 €, la donation en pleine propriété porterait sur 800 000 € par enfant, sans déduction de la dette du parent. La part taxable serait de 700 000 € par enfant et les droits atteindraient environ 152 962 € par enfant, soit environ 305 924 € au total. L'écart avec la première ligne du tableau tient à la déduction des dettes de la société, emprunt et compte courant. Il ne tient pas compte du coût de constitution de la société et de l'apport des immeubles.

Une donation après un don d'argent

Un père a donné 60 000 € à son fils en 2018, sous l'abattement de 100 000 €. En 2026, il lui donne des parts valant 120 000 €. L'abattement restant est de 40 000 €. La part taxable est de 80 000 €. La donation de 2018 n'ayant laissé aucune part taxable, le barème s'applique à partir de la première tranche. Les droits s'élèvent à 14 194,35 €. Attendre 2033, quinze ans après le premier don, rendrait l'abattement complet à nouveau disponible.

Les donations hors ligne directe

Une tante donne à son neveu des parts valant 50 000 €. Après l'abattement de 7 967 €, la part taxable de 42 033 € supporte le taux de 55 %, soit 23 118,15 € de droits. Le même don au fils de son concubin, qui n'est pas son parent, supporte 60 % sans abattement, soit 30 000 €. La donation de parts n'atténue pas ces taux.

La revente des parts par le donataire

Un enfant a reçu des parts d'une SCI à l'IR évaluées 75 000 € dans l'acte. Il a payé 1 500 € de frais. Il les revend quatre ans plus tard 90 000 €. Sa plus-value brute est de 13 500 €. Faute d'abattement pour durée de détention avant la sixième année, elle supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 2 565 € et 2 322 €, au total 4 887 €. Si l'acte avait retenu une valeur sous-évaluée de 60 000 €, la plus-value et l'impôt correspondant auraient été plus élevés.

Situations particulières

Le couple et le conjoint survivant

Une donation de parts à ses enfants réduit la part de patrimoine sur laquelle le conjoint survivant exercera ses droits. Lorsque la protection du conjoint est une priorité, la donation de la nue-propriété avec réversion d'usufruit à son profit, ou la conservation d'une fraction suffisante des parts, est souvent préférée (chapitres 106 et 109). Une donation de parts au conjoint lui-même bénéficie de l'abattement de 80 724 € et devient irrévocable, comme toute donation de biens présents entre époux prenant effet pendant le mariage.

Les parts déjà démembrées

L'usufruitier de parts ne peut donner que son usufruit et le nu-propriétaire que sa nue-propriété. La donation de l'usufruit est évaluée selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) d'après l'âge de l'usufruitier. La répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, fixée par l'article 1844 du Code civil et les statuts, doit être vérifiée avant l'acte (chapitres 25 et 89).

Les associés non-résidents

Lorsque le donateur a son domicile fiscal en France, la donation est taxable en France quel que soit le domicile du donataire. Lorsque ni l'un ni l'autre n'y sont domiciliés, les parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France restent taxables en France, en application de l'article 750 ter du CGI. Le donataire domicilié en France au jour de la donation qui l'a été pendant au moins six des dix années précédentes est également imposable sur les biens reçus. Les conventions fiscales peuvent modifier ces règles et le pays étranger peut taxer aussi la donation (chapitre 114).

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS

Si la société opte pour l'IS ou y est assujettie, ses parts relèvent ensuite du régime des valeurs mobilières pour les plus-values. Leur valeur peut aussi être affectée par l'impôt latent sur la plus-value des immeubles. Une donation envisagée avant une option pour l'IS, ou juste après, mérite une évaluation spécifique (chapitres 71 et 107).

Plusieurs sociétés et la holding

Dans un groupe, le donateur peut donner les titres de la holding plutôt que ceux de chaque SCI. L'évaluation se fait alors par transparence, en remontant la valeur nette de chaque filiale. Si les titres de la holding ont été reçus en échange d'un apport bénéficiant d'un report d'imposition, la donation transfère le report au donataire, qui doit respecter les conditions de conservation prévues (chapitre 87). Le projet de loi de finances pour 2027 propose, selon les commentaires publiés début octobre 2026, de rendre l'imposition en report exigible lors de toute transmission à titre gratuit. Cette mesure n'est pas adoptée au 25 octobre 2026.

Les points de vigilance de l'administration

L'abus de droit

L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou inspirés par le seul motif d'éluder l'impôt. L'article L64 A, applicable aux actes réalisés à compter du 1er janvier 2020, vise les actes dont le motif principal est fiscal. Le ministre a indiqué, dans une réponse publiée au Journal officiel du 25 juin 2019 (question n° 15982), que ce texte ne remettait pas en cause en tant que telles les donations avec réserve d'usufruit, à condition qu'elles ne soient pas fictives. L'abus de droit est sanctionné par une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'en a été ni l'initiateur principal ni le principal bénéficiaire (BOI-CF-INF-10-20-20, § 20 et § 80).

Les schémas surveillés

Les situations suivantes sont celles qui exposent le plus souvent une donation de parts à un rehaussement.

• L'endettement de la société contracté juste avant la donation, sans besoin réel, pour réduire la valeur des parts.
• Le compte courant artificiellement gonflé, par exemple par l'inscription de sommes qui n'ont jamais été avancées.
• La donation suivie d'une cession des parts dont le prix revient en tout ou partie au donateur.
• La donation de parts dont le donateur continue de percevoir tous les revenus sans réserve d'usufruit, ce qui peut révéler une donation fictive.
• La cession de parts aux enfants à un prix nettement inférieur à leur valeur, qui peut être requalifiée en donation indirecte et taxée comme telle.
• La décote importante appliquée à des parts dont le donateur conserve le contrôle complet.

Le délai de contrôle

Lorsque l'acte de donation révèle suffisamment les éléments de la taxation, l'administration peut rectifier les droits jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'enregistrement. À défaut, le délai est de six ans (chapitre 104). La valeur déclarée sera en outre rappelée lors des donations suivantes et au décès, ce qui donne à l'administration d'autres occasions de l'examiner.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027 est en cours d'examen au Parlement au 25 octobre 2026, le vote sur l'ensemble de sa première partie à l'Assemblée nationale ayant été reporté. Son article 4, tel que proposé et amendé en cours de discussion selon la presse spécialisée, relèverait temporairement l'exonération des dons de sommes d'argent et créerait un taux réduit pour certains dons d'argent en 2027. Ces mesures visent des sommes d'argent et non des parts sociales. Elles peuvent toutefois modifier l'arbitrage entre donner des parts et donner une somme permettant d'acquérir des parts. Son article 5 concerne les titres en report d'imposition, évoqués plus haut. Aucune de ces mesures n'est définitive. Vérifiez le texte adopté avant toute opération de fin d'année ou du début de 2027.

Les erreurs fréquentes

Les droits de 2 194,35 € sont ceux qui auraient été calculés à tort sur 20 000 €, en oubliant le don de 2018.

Liste de contrôle

• L'objectif de la donation est écrit et partagé avec le notaire.
• Les statuts ont été relus, agrément, gérance, droits de vote, transmission au décès.
• Les donations antérieures de moins de quinze ans sont recensées pour chaque donateur et chaque donataire.
• Les immeubles sont évalués par écrit à la date de l'acte.
• Une situation de la société est arrêtée, dettes, trésorerie, comptes courants, dépôts.
• La valeur des parts et la décote éventuelle sont motivées dans un document conservé.
• Le sort du compte courant du donateur est décidé.
• Le consentement du conjoint est obtenu pour des parts communes.
• L'acceptation du donataire mineur est organisée avec le notaire, avec un administrateur ad hoc si nécessaire.
• La forme est choisie, pleine propriété ou nue-propriété, donation simple ou donation-partage, avancement de part ou hors part.
• Le coût total est chiffré, droits, émoluments, débours et formalités.
• L'agrément est obtenu et consigné au registre si les statuts l'exigent.
• L'acte notarié est signé et enregistré.
• Les statuts mis à jour sont déposés au greffe.
• La déclaration des bénéficiaires effectifs est mise à jour dans les trente jours si nécessaire.
• L'expert-comptable connaît la règle de répartition du résultat de l'année.
• La banque de la société est informée si le contrat de prêt le prévoit.
• Les conséquences pour l'IFI du donateur et du donataire sont vérifiées.