L'apport de titres et l'article 150-0 B ter

Apporter des titres à une société que l'on contrôle permet de reporter l'imposition de la plus-value réalisée sur ces titres. Le mécanisme, prévu à l'article 150-0 B ter du Code général des impôts (CGI), est connu sous le nom d'apport-cession, parce qu'il précède souvent la vente des titres par la société bénéficiaire. Il concerne le patrimoine immobilier de deux façons. Le dirigeant qui vend son entreprise veut souvent réinvestir dans la pierre par sa holding. L'associé d'une société immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) peut vouloir loger ses titres dans une holding.

Ce chapitre distingue d'abord les régimes applicables à un apport de titres, puis expose le champ du report, ses effets, les événements qui y mettent fin, l'obligation de réinvestissement durcie par la loi de finances pour 2026, la transmission des titres et le cas particulier des parts de société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR). Il fait enfin le point sur le projet de loi de finances pour 2027. La holding est présentée au chapitre 85, le régime des sociétés mères au chapitre 86 et la plus-value des particuliers dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière.

Les régimes d'un apport de titres

Un apport de titres à une société est une cession à titre onéreux, rémunérée par des titres de la société bénéficiaire. Il dégage une plus-value égale à la différence entre la valeur d'apport et le prix d'acquisition. Selon la nature des titres et la situation de l'apporteur, quatre traitements sont possibles.

La différence entre sursis et report est essentielle. Dans le sursis, l'apport est fiscalement neutre et la plus-value sera calculée lors de la cession des titres reçus, selon les règles de ce moment. Dans le report, la plus-value est calculée et déclarée l'année de l'apport, puis son imposition est mise en attente jusqu'à un événement qui y met fin.

Le champ du report de l'article 150-0 B ter

L'apporteur

Le report vise la personne physique fiscalement domiciliée en France qui agit dans la gestion de son patrimoine privé. Il s'applique aussi aux plus-values réalisées par l'intermédiaire d'une société de personnes imposée selon l'article 8 du CGI, chaque associé en bénéficiant pour la fraction correspondant à ses droits. Les personnes non-résidentes peuvent en bénéficier lorsque la plus-value est imposable en France (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-10, § 40 à § 60).

Les titres apportés

Les titres apportés sont des valeurs mobilières ou des droits sociaux dont la plus-value relève de l'article 150-0 A du CGI (même source, § 20). Le report vise uniquement les plus-values, les moins-values d'apport relevant de l'article 150-0 B (même source, § 70). L'apport peut porter sur la pleine propriété ou sur des droits démembrés (même source, § 30).

La distinction compte pour l'immobilier. Les titres d'une société soumise à l'IS, même si son actif est principalement immobilier, relèvent exclusivement du régime des valeurs mobilières et droits sociaux (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 140). Les parts d'une SCI ayant opté pour l'IS, ou les actions d'une société par actions simplifiée (SAS) qui loue en meublé, entrent donc dans le champ de l'article 150-0 B ter. Les parts d'une SCI restée à l'IR dont l'actif est principalement immobilier relèvent au contraire du régime des plus-values immobilières de l'article 150 UB et suivent les règles présentées plus loin.

La société bénéficiaire

La société qui reçoit l'apport doit être soumise à l'IS ou à un impôt équivalent et établie en France, dans un autre État de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-10, § 20). En pratique, il s'agit le plus souvent d'une holding sous forme de SAS ou de société à responsabilité limitée (SARL), créée pour l'occasion ou déjà existante.

Le contrôle

L'apporteur doit contrôler la société bénéficiaire. Le contrôle est établi dans trois cas (même source, § 100).

• Il détient, directement ou indirectement, la majorité des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux.
• Il dispose seul de la majorité des droits de vote en vertu d'un accord avec d'autres associés.
• Il exerce en fait le pouvoir de décision.

Pour apprécier la majorité, les droits de l'apporteur s'additionnent avec ceux de son conjoint ou partenaire de pacte civil de solidarité (PACS), de ses ascendants, de ses descendants et de ses frères et sœurs. Le contrôle est présumé lorsque l'apporteur détient au moins 33,33 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices et qu'aucun autre associé ne détient une fraction supérieure (même source, § 110). Le contrôle s'apprécie à la date de l'apport, en tenant compte des droits détenus à l'issue de celui-ci (même source, § 90).

Le concubin n'est pas cité dans ce cercle familial. Deux concubins qui apportent chacun la moitié des titres d'une société à une holding commune peuvent toutefois être chacun présumés la contrôler, l'administration admettant que plusieurs associés détenant le même pourcentage d'au moins 33,33 % sont tous présumés contrôler (même source, § 130).

La soulte

L'apporteur peut recevoir, en plus des titres, une soulte en numéraire. Le report ne s'applique que si la soulte n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Dans cette limite, la plus-value est imposée immédiatement à hauteur de la soulte et le report porte sur le surplus. Au-delà, la totalité de la plus-value est imposée l'année de l'apport (même source, § 150 à § 260).

Les effets du report

Une plus-value calculée et figée à la date de l'apport

La plus-value en report est déterminée selon les règles d'assiette applicables l'année de l'apport. Elle est imposée, lorsque le report prend fin, aux taux qui auraient été appliqués l'année de l'apport, qu'il s'agisse de l'impôt sur le revenu, de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ou des prélèvements sociaux (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20, § 320 et § 360). Pour un apport réalisé en 2026, la plus-value relève en principe du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % et des prélèvements sociaux de 18,6 % applicables aux revenus du patrimoine de cette année (service-public.gouv.fr), soit 31,4 % au total.

Les moins-values s'imputent d'abord sur la plus-value reportée. L'abattement pour durée de détention, réservé aux titres acquis avant le 1er janvier 2018 en cas d'option pour le barème, peut s'appliquer si ses conditions sont remplies à la date de l'apport (même source, § 330). L'administration peut contrôler l'imposition jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'événement mettant fin au report (même source, § 380).

Les déclarations

L'année de l'apport, l'apporteur détermine la plus-value sur la déclaration n° 2074-I annexée à la déclaration n° 2074. Il reporte le montant en report sur la déclaration n° 2042 C, ligne 8UT. Chaque année suivante, il mentionne le montant total des plus-values en report sur la même ligne. L'année où le report prend fin, il déclare la plus-value devenue imposable et complète l'état de suivi (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-40).

La société bénéficiaire a ses propres obligations. Elle joint à sa déclaration de résultat une attestation lorsque les titres apportés sont cédés dans les trois ans, puis une attestation pour chaque réinvestissement. Elle en transmet copie à l'apporteur (même source). Ces documents sont la preuve du maintien du report en cas de contrôle.

Réaliser un apport pas à pas

1. Identifiez le régime applicable selon la nature des titres et le contrôle, à l'aide du tableau du début de ce chapitre.
2. Faites évaluer les titres par une méthode documentée. Dans une SAS ou une SARL, l'apport en nature passe en principe par un commissaire aux apports (chapitre 13).
3. Vérifiez le contrôle à l'issue de l'apport en tenant compte du cercle familial, ainsi que la limite de 10 % de la soulte.
4. Rédigez le traité d'apport et les décisions d'augmentation de capital ou les statuts de la holding nouvelle.
5. Accomplissez les formalités de cession des titres apportés, comme l'agrément éventuel et l'inscription au registre des mouvements de titres, puis les formalités de la holding au greffe.
6. Remettez à la holding la date de l'apport et la valeur retenue, qui deviennent le prix de revient des titres pour elle.
7. Déclarez la plus-value l'année suivante sur la déclaration n° 2074-I et reportez-la ligne 8UT.
8. Planifiez l'emploi des titres apportés, en distinguant une cession avant ou après trois ans.

Les événements qui mettent fin au report

Les événements qui touchent les titres reçus

Le report prend fin et la plus-value devient imposable en cas de cession à titre onéreux, de rachat, de remboursement ou d'annulation des titres reçus en rémunération de l'apport (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20, § 20 à § 40). Une réduction de capital de la holding par remboursement d'apports, même partielle, met fin au report à proportion. Le transfert du domicile fiscal hors de France y met fin également, avec application des règles de l'article 167 bis du CGI (même source, § 300).

Un nouvel apport des titres reçus à une autre société, s'il relève lui-même de l'article 150-0 B ter ou de l'article 150-0 B, ne met pas fin au report, qui est maintenu jusqu'à la cession des titres reçus en dernier lieu (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-30, § 40 à § 60).

La cession des titres apportés dans les trois ans

Le report prend aussi fin si la société bénéficiaire cède, fait racheter, rembourser ou annuler les titres apportés dans un délai de trois ans à compter de l'apport, décompté de date à date (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20, § 47 à § 50). Il est toutefois maintenu si la société réinvestit dans les conditions présentées ci-dessous. Au-delà de trois ans, la cession des titres apportés par la holding est sans effet sur le report.

Le réinvestissement après une cession dans les trois ans

Les règles applicables depuis le 21 février 2026

L'article 11 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a durci les conditions du réinvestissement pour les cessions de titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026 (actualité BOFiP ACTU-2026-00099).

Le seuil de 70 % s'apprécie sur le produit de cession net de frais, compléments de prix compris, chaque complément ouvrant un nouveau délai de trois ans pour le reliquat (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20, § 70 à § 80).

Les activités éligibles et exclues

Le réinvestissement doit financer des moyens permanents d'exploitation affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (même source, § 100). Sont expressément exclues la gestion par la société de son propre patrimoine immobilier, y compris lorsqu'elle est commerciale comme la location meublée, les activités financières, la gestion de son propre patrimoine mobilier, la construction d'immeubles en vue de leur vente ou de leur location et, plus largement, les activités immobilières (même source, § 70 et § 110). Les activités qui bénéficient d'un tarif réglementé d'achat d'électricité ou d'un complément de rémunération sont également exclues.

Pour le lecteur de ce guide, la conséquence est directe. Une holding qui vend dans les trois ans les titres apportés ne peut pas maintenir le report en achetant des immeubles de rapport, des logements meublés, des parts de SCI ou de société civile de placement immobilier. Elle ne le peut pas davantage en finançant une opération de promotion.

Les modalités du réinvestissement

Le remploi peut prendre plusieurs formes, éventuellement combinées (même source, § 140 à § 240).

• Le financement direct de moyens d'exploitation de la holding elle-même, si elle exerce une activité éligible.
• L'acquisition d'une fraction du capital d'une société exerçant une activité éligible, à condition d'en obtenir le contrôle.
• La souscription en numéraire au capital initial ou à une augmentation de capital d'une telle société, ou d'une holding dont l'objet exclusif est de détenir des participations dans de telles sociétés.
• La souscription de parts ou d'actions de fonds de capital-investissement, dont les sommes doivent être versées dans un délai de cinq ans et qui respectent un quota d'investissement de 75 % pour les fonds constitués depuis le 29 décembre 2023.

Les biens et titres acquis en remploi direct doivent être conservés cinq ans au moins à compter de leur inscription à l'actif (même source, § 90). Les holdings purement gestionnaires, les sociétés d'investissement à capital variable et les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable ne sont pas des cibles éligibles (même source, § 140).

La sanction du défaut de réinvestissement

Lorsque la condition de remploi n'est pas respectée, le report prend fin. La plus-value est imposée au titre de l'année où le manquement est constaté, avec l'intérêt de retard décompté depuis la date de l'apport (même source, § 270). L'intérêt de retard est de 0,20 % par mois, selon le taux repris dans le Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur.

Après le délai de trois ans

Une fois les trois ans écoulés, la holding peut céder les titres apportés sans condition de réinvestissement. Elle peut alors employer librement le produit, y compris dans l'immobilier locatif, sans que le report prenne fin. C'est la voie qu'empruntent de nombreux dirigeants qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier à l'IS après la vente de leur entreprise, à condition d'attendre.

Cette liberté a ses propres conséquences. La holding qui détient un patrimoine locatif devient une holding patrimoniale, exposée à la taxe de l'article 235 ter C si ses actifs atteignent au moins 5 millions d'euros selon les analyses publiées, à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) de ses associés à proportion des immeubles et à l'imposition des distributions (chapitres 85 et 90).

Transmettre les titres reçus en rémunération de l'apport

La donation

Lorsque l'apporteur donne en pleine propriété des titres grevés d'une plus-value en report, il est définitivement exonéré de l'impôt et des prélèvements sociaux sur la fraction correspondante. Si le donataire contrôle la société dont il reçoit les titres, apprécié avec son propre cercle familial, le report lui est transféré et il mentionne la plus-value en report dans sa déclaration (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-30, § 120 et § 140).

Le report prend fin au nom du donataire si celui-ci cède, apporte, fait racheter ou annuler les titres reçus dans les six ans de la donation, délai porté à onze ans en cas d'investissement dans des fonds. Il prend fin aussi si la holding cède les titres apportés dans les trois ans de l'apport initial sans réinvestissement conforme. Ces délais s'appliquent aux cessions réalisées depuis le 21 février 2026 (même source, § 150 à § 210). La plus-value est alors imposée au nom du donataire, calculée à la date de l'apport et aux taux de cette année-là (même source, § 170). Elle est définitivement exonérée si l'événement résulte de l'invalidité, du licenciement ou du décès du donataire ou de son conjoint ou partenaire soumis à imposition commune (même source, § 190).

La donation de droits démembrés

Lorsque le donateur transmet la nue-propriété et conserve l'usufruit, ou l'inverse, la fraction de plus-value afférente au droit transmis est définitivement exonérée pour lui et peut être transférée au donataire. La fraction afférente au droit conservé reste en report selon les règles ordinaires (même source, § 130). La donation de la nue-propriété des titres de holding, fréquente dans les familles, se traite donc en deux parts.

Le décès

En l'état du droit au 25 octobre 2026, le décès de l'apporteur ne figure pas parmi les événements qui mettent fin au report et la plus-value en report n'est pas imposée, comme le relèvent les analyses publiées du projet de loi de finances pour 2027. C'est précisément l'un des points que ce projet entendait modifier.

Le cas des parts de SCI à l'IR

Un sursis d'imposition, pas un report

Les parts d'une société de personnes à prépondérance immobilière, comme une SCI à l'IR, relèvent de l'article 150 UB. L'apport de ces parts est une opération à titre onéreux, en principe imposable. Le II de l'article 150 UB prévoit toutefois qu'aucune imposition n'est établie lors de l'apport de titres à une société soumise à l'IS, sauf soulte supérieure à 10 % de la valeur nominale des titres reçus (BOI-RFPI-SPI-10-30, § 20 et § 140). Ce sursis ne s'applique pas à un apport à une société qui n'est pas soumise à l'IS.

Les conséquences à la sortie

La plus-value n'est pas constatée l'année de l'apport et n'a pas à être déclarée. Elle est imposée lors de la cession ultérieure des titres reçus, à partir du prix d'acquisition des parts remises à l'échange (même source, § 40 et § 160). Le régime applicable à cette cession dépend de la nature des titres reçus au moment de la cession, plus-values immobilières ou plus-values de valeurs mobilières (même source, § 60 et § 110).

Les titres d'une holding soumise à l'IS relèvent du régime des valeurs mobilières. L'associé qui les vend perd donc les abattements pour durée de détention des plus-values immobilières, qui conduisent à une exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. L'exemple 2 chiffre cet effet.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

L'article 5 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, réforme l'article 150-0 B ter. Dans sa version initiale, selon les analyses publiées notamment par LégiFiscal et Mayer Brown, toute transmission à titre gratuit des titres reçus, par donation ou par succession, aurait mis fin au report et rendu l'impôt exigible au nom du donateur ou du défunt, pour les transmissions réalisées à compter du 1er octobre 2026. Un paiement échelonné sur cinq ans était prévu, sous conditions et garanties.

Le projet est en cours d'examen au Parlement au 25 octobre 2026. Selon les analyses publiées, une version réécrite a été proposée à l'initiative du rapporteur général, sans que son adoption définitive soit acquise. Dans cette version, la succession ne mettrait plus fin au report. La donation n'y mettrait fin que si la holding a cédé les titres apportés dans les huit ans de l'apport, pour la fraction du produit non réinvestie. L'étalement du paiement serait porté à dix ans. Le vote sur l'ensemble de la première partie du projet a été reporté et le texte doit encore être examiné par le Sénat. Les dates d'application et le traitement des apports antérieurs restent incertains.

Ne donnez pas de titres de holding issus d'un apport et ne réalisez pas d'apport dans le seul but de profiter de l'exonération actuelle avant d'avoir fait le point avec un conseil sur le texte voté. Le chapitre 116 présente la préparation d'une transmission.

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Ils appliquent les taux de 2026 et des hypothèses simplifiées.

Exemple 1, vendre trop tôt pour acheter de l'immobilier

Un dirigeant détient 100 % d'une société de travaux qu'il a créée avec 100 000 €. En 2026, elle vaut 600 000 €. Il apporte ses titres à une holding qu'il contrôle. La plus-value de 500 000 € est placée en report. Au taux global de 31,4 %, l'impôt reporté atteint 157 000 €, soit 64 000 € d'impôt sur le revenu et 93 000 € de prélèvements sociaux.

Dans le premier scénario, si le manquement est constaté trente mois après l'apport, l'intérêt de retard atteint 6 % de l'impôt, soit 9 420 €. La charge totale s'élève à 166 420 €. Le produit de cession de la holding n'est pas imposé chez elle, puisque son prix de revient des titres est leur valeur d'apport de 600 000 €.

Exemple 2, apporter des parts de SCI à l'IR

Une associée a acquis en 2010 des parts de SCI à l'IR pour 200 000 €. Elle les apporte en 2026 à une holding à l'IS pour leur valeur de 500 000 €, sans soulte. Aucune imposition n'est établie en 2026, en application du II de l'article 150 UB. En 2035, elle vend les titres de la holding pour 520 000 €.

Dans la vente directe, l'abattement de 55 % pour les prélèvements sociaux au bout de vingt-cinq ans ramène la base à 144 000 €, imposée à 17,2 %. L'apport à la holding fait perdre ces abattements. L'écart dépasse 75 000 €, sans compter que les taux de 2035 sont inconnus. Le calcul doit être refait avec un conseil, car la holding peut aussi avoir vendu l'immeuble entre-temps avec sa propre imposition à l'IS.

Exemple 3, donner les titres de la holding

Un père a apporté en 2026 des titres à sa holding avec une plus-value en report de 400 000 €, soit 125 600 € d'impôt au taux global de 31,4 %. En 2027, il donne la totalité des titres de la holding à ses deux enfants, par moitié. Chacun contrôle la société au sens du texte, ses droits s'additionnant avec ceux de son frère ou de sa sœur. En l'état du droit, le père est définitivement exonéré et chaque enfant reçoit un report de 200 000 €, soit 62 800 € d'impôt potentiel.

Si un enfant vend ses titres quatre ans après la donation, il est imposé à son nom sur 200 000 €, aux taux de 2026. S'il les conserve six ans et si la holding n'a pas cédé les titres apportés dans les trois ans sans réinvestissement, la plus-value est définitivement exonérée. Ce schéma est précisément celui que vise le projet de loi de finances pour 2027.

Exemple 4, la soulte

Une associée apporte des titres acquis 100 000 € et valant 300 000 € à une holding qui lui remet des actions d'une valeur nominale de 250 000 € et une soulte. La soulte maximale est de 25 000 €, soit 10 % de cette valeur nominale. Avec une soulte de 20 000 €, la plus-value est imposée en 2026 à hauteur de 20 000 €, soit 6 280 €. Le surplus reste en report. Avec une soulte de 30 000 €, le report est exclu et toute la plus-value de 200 000 € est imposée, soit 62 800 €.

Les situations particulières

Le couple marié

Sous un régime de communauté, des titres communs apportés par les deux époux ou par l'un d'eux avec l'accord de l'autre donnent lieu à une plus-value commune déclarée par le foyer. Le contrôle s'apprécie en additionnant les droits des époux. L'administration admet que deux époux détenant chacun 50 % sont tous deux présumés contrôler la société (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-10, § 130). Un divorce qui conduit à céder ou à partager les titres de la holding peut mettre fin au report, ce qu'il faut chiffrer dans la convention de divorce (chapitre 18).

Les partenaires de PACS et les concubins

Le partenaire de PACS est compris, comme le conjoint, dans le cercle familial du contrôle. Les concubins ne le sont pas et chacun doit remplir seul la condition de contrôle, le cas échéant par la présomption. Deux concubins qui apportent leurs titres à une holding à 60 et 40 % ne sont pas dans la même situation. Celui qui détient 60 % la contrôle. L'autre ne la contrôle pas et relève du sursis de l'article 150-0 B.

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut être apporteur de titres, par l'intermédiaire de ses représentants légaux, ou donataire de titres de holding. L'apport et la donation nécessitent les autorisations prévues par le régime d'administration de ses biens (chapitre 20). Le contrôle du mineur donataire s'apprécie avec son cercle familial, qui comprend ses parents.

Les associés non-résidents

Un non-résident peut bénéficier du report lorsque la plus-value d'apport est imposable en France. Il souscrit alors la déclaration n° 2074-NR dans le mois de l'apport (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-40). Pour un résident qui part à l'étranger, le transfert de domicile met fin au report et déclenche les règles de l'article 167 bis du CGI. La convention fiscale applicable et le pays de destination doivent être examinés avant le départ.

La SCI à l'IR qui opte pour l'IS

Une SCI à l'IR qui opte pour l'IS change le régime de ses parts. Après l'option, une cession ou un apport relève du régime des valeurs mobilières. Un apport de ces parts à une holding contrôlée peut alors entrer dans l'article 150-0 B ter, mais l'option elle-même emporte les conséquences d'une cessation d'activité présentées au chapitre 71. Le calendrier de l'option et de l'apport doit être étudié ensemble.

Les apports successifs et les holdings en cascade

Les reports peuvent s'enchaîner. Lorsque les titres reçus sont à nouveau apportés à une autre société dans les conditions de l'article 150-0 B ter ou de l'article 150-0 B, le report précédent est maintenu. La cession des titres reçus en dernier lieu fait alors expirer l'ensemble des reports antérieurs encore en cours (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-30, § 60 et § 100). Chaque montage supplémentaire doit être tracé dans l'état de suivi.

Les points de vigilance de l'administration

L'abus de droit

Le report de l'article 150-0 B ter est voulu par le législateur. Il ne constitue pas en lui-même un abus de droit. L'administration peut toutefois écarter, sur le fondement de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), un montage fictif ou exclusivement fiscal. Sur celui de l'article L. 64 A, elle peut écarter un acte dont le motif principal est fiscal et qui détourne le texte de son objet (BOI-CF-IOR-30-20). Un réinvestissement de pure façade, dénoué peu après, ou une holding qui distribue aussitôt le produit de cession à l'apporteur par une réduction de capital déguisée, sont typiquement examinés.

Les autres points examinés

• La valeur d'apport. Une valeur surévaluée réduit artificiellement la plus-value future de la holding, une valeur sous-évaluée réduit la plus-value en report.
• Le contrôle à la date de l'apport. Pactes, répartition du capital et droits de vote doivent être documentés.
• Le délai de trois ans. Toute cession, même partielle, des titres apportés doit être déclarée par la holding.
• La nature du réinvestissement. Activité réellement éligible, moyens permanents d'exploitation et conservation de cinq ans.
• Les flux vers l'apporteur. Remboursement d'apport, prêt de la holding à l'associé ou prise en charge de dépenses personnelles.
• Les obligations déclaratives annuelles de l'apporteur, du donataire et de la holding.

Les erreurs fréquentes

• Faire acheter un immeuble par la holding avec le produit d'une cession réalisée dans les trois ans. Dans l'exemple 1, le report expire et la charge atteint 166 420 € avec l'intérêt de retard.
• Réinvestir 60 % du produit selon les anciennes règles alors que la cession est postérieure au 20 février 2026. Le seuil est désormais de 70 % et le délai de trois ans.
• Céder un bien acquis en remploi au bout de deux ans. La conservation exigée est désormais de cinq ans.
• Apporter des parts de SCI à l'IR à une holding sans mesurer la perte des abattements. Dans l'exemple 2, l'écart dépasse 75 000 €.
• Prévoir une soulte supérieure à 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Dans l'exemple 4, toute la plus-value devient imposable, soit 62 800 €.
• Oublier la ligne 8UT et l'état de suivi chaque année, ce qui complique la preuve du report.
• Rembourser à l'apporteur une partie de son apport dans la holding, ce qui met fin au report à due proportion.
• Donner des titres de holding sans vérifier le contrôle du donataire et sans suivre le projet de loi de finances pour 2027.

La liste de contrôle

• La nature des titres apportés est identifiée, valeurs mobilières, parts de société à l'IS ou parts de société de personnes à prépondérance immobilière.
• La société bénéficiaire est soumise à l'IS et contrôlée par l'apporteur à l'issue de l'apport, cercle familial compris.
• La valeur d'apport repose sur une évaluation documentée.
• La soulte éventuelle reste dans la limite de 10 % de la valeur nominale des titres reçus.
• La plus-value est déclarée sur la déclaration n° 2074-I et reportée chaque année ligne 8UT.
• La date des trois ans suivant l'apport est notée et communiquée à la holding.
• Toute cession dans les trois ans est accompagnée d'un plan de réinvestissement de 70 % en activité éligible, hors immobilier.
• Les biens et titres acquis en remploi sont conservés cinq ans et les attestations sont jointes aux déclarations de la holding.
• Les flux entre la holding et l'apporteur sont limités et documentés.
• Toute donation de titres de holding est précédée d'une vérification du contrôle du donataire et du texte de la loi de finances pour 2027 en vigueur.