La société civile de portefeuille

La société civile de portefeuille est une société civile dont l'objet est de détenir et de gérer des valeurs mobilières, des parts d'autres sociétés et des liquidités, plutôt que des immeubles. En matière immobilière, elle sert surtout de société de tête au-dessus de plusieurs sociétés civiles immobilières (SCI), de réceptacle au prix de vente d'un immeuble ou d'outil de transmission par démembrement. Elle n'est pas une catégorie légale distincte. C'est une société civile ordinaire, régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, dont l'objet social vise la gestion d'un portefeuille.

Son régime fiscal dépend de deux choix. Le premier est celui de l'impôt sur le revenu (IR), qui s'applique par défaut, ou de l'impôt sur les sociétés (IS), sur option. Le second est la composition de son actif, qui détermine si elle est à prépondérance immobilière. Ce chapitre présente ses usages, son régime juridique, sa fiscalité à l'IR et à l'IS, l'apport de titres, la transmission, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les situations particulières, les points de vigilance et les erreurs fréquentes.

Ce qu'est une société civile de portefeuille

Une société civile à objet de gestion

La société civile de portefeuille a un objet civil, la gestion d'un patrimoine mobilier. Elle ne peut pas exercer d'activité commerciale à titre habituel sans risquer d'être soumise à l'IS de plein droit (chapitre 3). Ses associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, après poursuite préalable et vaine de la société (chapitre 5).

Elle se distingue de trois structures voisines.

• La holding animatrice, qui participe activement à la conduite de la politique de ses filiales et leur rend des services. La société de portefeuille se contente en général de détenir ses participations (chapitre 85).
• La société civile de placement immobilier, qui fait appel public à l'épargne et relève d'une réglementation financière propre. La société de portefeuille familiale ne collecte pas d'épargne auprès du public.
• La SCI de gestion, qui détient directement des immeubles. La société de portefeuille détient des titres, dont éventuellement des parts de SCI.

Les actifs qu'elle peut détenir

La société peut détenir des actions cotées ou non, des parts de sociétés civiles, des obligations, des parts d'organismes de placement collectif, des liquidités et, sous réserve des conditions de souscription, des contrats de capitalisation. Elle ne peut pas ouvrir de plan d'épargne en actions, réservé aux personnes physiques, ni souscrire un contrat d'assurance vie sur sa propre tête (chapitre 115).

Les usages avec l'immobilier

Le régime juridique

Les statuts

Les statuts définissent l'objet, qui doit viser la prise de participations, la gestion de valeurs mobilières et, le cas échéant, la détention de parts de sociétés immobilières (chapitre 12). Ils fixent les pouvoirs du gérant, qui doivent être précis sur les opérations de placement. Un gérant qui peut librement arbitrer un portefeuille de plusieurs millions d'euros sans autorisation des associés expose ceux-ci à des pertes qu'ils n'ont pas décidées.

Les clauses d'agrément, de démembrement, de répartition des résultats et de sortie sont aussi importantes que dans une SCI familiale (chapitres 11 et 22). La société tient un registre des décisions et déclare ses bénéficiaires effectifs (chapitre 17).

Les décisions de gestion

La gestion d'un portefeuille suppose des décisions fréquentes. Les statuts peuvent déléguer au gérant les arbitrages courants dans le cadre d'une allocation fixée chaque année par l'assemblée, en réservant aux associés les opérations importantes, comme l'acquisition ou la cession de parts de SCI, un emprunt ou un nantissement. Le gérant peut confier la gestion financière à un établissement habilité par un mandat de gestion, sans se décharger de sa responsabilité envers la société.

La fiscalité de la société à l'IR

Les revenus de la société

À l'IR, la société n'est pas imposée. Chaque associé est imposé sur sa part des revenus selon leur nature, en application de l'article 8 du Code général des impôts (CGI). Les dividendes et les intérêts conservent la nature de revenus de capitaux mobiliers chez l'associé personne physique. Ils sont soumis en principe au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr), sauf option globale pour le barème.

Lorsque la société détient des parts de SCI à l'IR, la quote-part de résultat de chaque SCI remonte dans le résultat de la société de portefeuille, puis chez ses associés, en conservant la nature de revenus fonciers (chapitre 57). Ces revenus supportent les prélèvements sociaux de 17,2 % et l'impôt au barème. Le déficit foncier d'une SCI remonte de la même façon, dans les limites applicables à l'associé (chapitre 60).

Les plus-values réalisées par la société

Les gains de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux réalisés par une société civile qui relève de l'article 8 du CGI et dont l'objet est la gestion d'un portefeuille sont imposés au nom de chaque associé, à hauteur de ses droits, selon l'article 150-0 A du CGI. La société est considérée comme une personne interposée. Le régime s'applique quelles que soient les fonctions et la participation de l'associé (BOI-RPPM-PVBMI-10-30-10, § 30 à § 50).

La plus-value est donc imposée chez les associés l'année de la cession réalisée par la société, même si le prix reste dans la société et est réinvesti. C'est la différence essentielle avec une société à l'IS, où le réinvestissement n'entraîne pas d'imposition des associés. Lorsque la société cède des parts de SCI à l'IR à prépondérance immobilière, la plus-value relève des plus-values immobilières (chapitre 91).

La cession des parts de la société

Lorsqu'un associé cède ses propres parts, le régime dépend de la composition de l'actif de la société. Si plus de 50 % de la valeur réelle de l'actif est constitué d'immeubles non affectés à l'exploitation ou de titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, la plus-value relève des plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention (BOI-RFPI-SPI-10-20). Dans le cas contraire, elle relève des valeurs mobilières.

Pour les droits d'enregistrement, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte 5 %, sans abattement. Les autres parts sociales supportent 3 % après un abattement de 23 000 € proportionnel aux parts cédées (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 20 à § 50). La définition de la prépondérance immobilière diffère selon le texte, comme l'explique le chapitre 91.

L'associé société à l'IS

Lorsque les parts sont détenues par une société soumise à l'IS, la quote-part de résultat de cette société est déterminée selon les règles de l'IS, en application de l'article 238 bis K du CGI (chapitre 64). Les plus-values réalisées par la société de portefeuille ne relèvent alors pas pour cette quote-part des règles des particuliers. Une société de portefeuille qui associe des personnes physiques et une holding doit donc calculer deux résultats.

Un exemple de composition et de qualification

À titre d'illustration, une société civile de portefeuille à l'IR détient des parts de trois SCI familiales estimées 900 000 €, un portefeuille de titres financiers de 500 000 € et 100 000 € de liquidités. Les parts de SCI représentent 60 % de l'actif. La société est donc à prépondérance immobilière, pour les droits d'enregistrement comme pour la plus-value de ses parts si ce ratio dépassait 50 % aux trois dernières clôtures.

Si la famille vendait deux des trois SCI et réinvestissait le prix en titres financiers, la société pourrait perdre sa qualité de société à prépondérance immobilière. Les cessions ultérieures de ses parts relèveraient alors des valeurs mobilières et du droit de 3 % après abattement, selon les règles de date propres à chaque texte.

La fiscalité de la société à l'IS

L'option et ses effets

La société civile peut opter pour l'IS. L'option peut être révoquée pendant un délai limité, puis devient irrévocable. Elle entraîne l'imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore imposés (chapitres 71 et 77). La société est alors imposée sur ses revenus et ses plus-values, au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 % (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les associés ne sont imposés que sur les dividendes.

Les dividendes et les plus-values de titres

Les dividendes reçus de filiales dont la société détient au moins 5 % du capital depuis deux ans peuvent relever du régime des sociétés mères, qui les exonère sous réserve d'une quote-part de frais et charges (BOI-IS-BASE-10-10-10-20). Les plus-values de cession de titres de participation détenus depuis au moins deux ans bénéficient en principe d'un régime de faveur, une quote-part de 12 % étant seule imposée. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées en sont exclus et sont imposés au taux normal (BOI-IS-BASE-20-20-10-30).

Les placements financiers courants, qui ne sont pas des titres de participation, sont imposés selon les règles générales de l'IS, des règles particulières pouvant s'appliquer à certains organismes de placement collectif. Une société à l'IS qui détient un contrat de capitalisation est imposée chaque année selon des règles propres, présentées au chapitre 115.

La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales

La loi de finances pour 2026 a créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe annuelle sur certains actifs des sociétés holdings patrimoniales soumises à l'IS, qui s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Selon les analyses publiées, elle vise les sociétés dont les actifs atteignent au moins 5 millions d'euros, contrôlées par une personne physique et son cercle familial et dont les revenus sont majoritairement passifs, comme les dividendes, les intérêts et les loyers, au taux de 20 % de la valeur des actifs taxables, faute de commentaire administratif publié au 25 octobre 2026. Ces analyses indiquent que l'assiette, recentrée lors des débats, vise des actifs non affectés à une activité opérationnelle, comme les logements dont la famille se réserve la jouissance, les véhicules de loisir ou les objets précieux, à l'exclusion de la trésorerie et des titres. Une société civile de portefeuille à l'IS de cette taille doit faire vérifier son exposition (chapitre 85).

Un exemple comparatif

À titre d'illustration, une société civile de portefeuille réalise une plus-value de 200 000 € en cédant un bloc de titres de placement, sans autre résultat dans l'année. Les associés sont des personnes physiques et la société à l'IS remplit les conditions du taux réduit.

L'IS n'est donc favorable que si les sommes restent durablement dans la société. La distribution intégrale conduit à un coût supérieur à celui de l'IR. La comparaison s'inverse selon l'horizon, la politique de distribution et la nature des titres. Le chapitre 83 développe cette méthode pour un projet immobilier.

Recevoir le prix de vente d'un immeuble

La vente de l'immeuble d'une SCI à l'IR laisse la société avec de la trésorerie. La plus-value immobilière est calculée et payée par le notaire au moment de la vente, au nom des associés (chapitre 62). La question est ensuite celle de l'emploi du prix restant.

À titre d'illustration, une SCI à l'IR vend 800 000 € un immeuble détenu depuis dix-huit ans. Après paiement par le notaire de l'impôt et des prélèvements sociaux sur la plus-value, supposés ici de 40 000 €, puis remboursement d'un emprunt restant dû de 200 000 €, elle dispose de 560 000 €. Trois voies s'ouvrent aux associés.

La première voie suppose que l'objet de la SCI permette la gestion de valeurs mobilières, faute de quoi le gérant agit hors de ses pouvoirs (chapitre 12). La troisième rapproche la société de portefeuille d'une SCI qui aurait changé d'objet, avec l'avantage d'un statut conçu pour cet usage. Aucune de ces voies n'est préférable en soi. Le choix dépend de l'âge des associés, de leur entente, de leurs projets et du calendrier de transmission.

La gestion courante

La société civile de portefeuille doit tenir une comptabilité qui permette au gérant de rendre compte de sa gestion. Le gérant rend compte au moins une fois par an aux associés par un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société, qui comporte l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (chapitre 26). Les associés approuvent les comptes et décident de l'affectation du résultat.

Les établissements financiers adressent à la société les documents fiscaux relatifs aux revenus et aux cessions de titres. Le gérant les répartit entre les associés selon leurs droits et leur transmet les montants à reporter sur leur déclaration personnelle. Lorsque la société détient des parts de SCI, il y ajoute la quote-part de revenus fonciers de chaque SCI. Ce tableau de répartition, conservé avec les pièces justificatives, est la base de tout contrôle.

Les frais de fonctionnement, comme les honoraires du comptable, les frais bancaires ou la rémunération d'un gestionnaire, ne réduisent pas les plus-values mobilières imposées chez les associés dans les mêmes conditions qu'une charge d'entreprise. Ils doivent donc être anticipés comme un coût net de la structure.

L'apport à la société

L'apport de titres financiers

Le sursis d'imposition de l'article 150-0 B du CGI s'applique à l'apport de valeurs mobilières ou de droits sociaux à une société de capitaux ou assimilée soumise à l'IS (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-20-10, § 40). L'apport à une société contrôlée par l'apporteur relève du report de l'article 150-0 B ter (même source, § 45). L'apport à une société civile restée à l'IR n'entre dans aucun de ces régimes. Il constitue une opération à titre onéreux qui peut dégager une plus-value imposable immédiatement.

À titre d'illustration, un associé apporte à une société civile de portefeuille à l'IR des actions acquises 120 000 € et valant 300 000 €. La plus-value de 180 000 € est imposée l'année de l'apport, soit 56 520 € au PFU de 31,4 %, alors que l'associé ne reçoit que des parts et aucune liquidité. Le même apport à une société à l'IS qu'il ne contrôle pas aurait bénéficié du sursis.

L'apport de parts de SCI

L'apport de parts de SCI à l'IR à prépondérance immobilière à une société civile de portefeuille soumise à l'IR est une cession imposée selon les plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention des parts apportées (chapitre 91). Le report de l'article 150-0 B ter ne s'applique pas, puisqu'il suppose des titres relevant de l'article 150-0 A. Si la société bénéficiaire est soumise à l'IS, l'apport bénéficie en revanche du sursis d'imposition du II de l'article 150 UB, détaillé au chapitre 87. Lorsque les parts sont détenues depuis plus de vingt-deux ans, la plus-value d'apport est exonérée d'impôt sur le revenu. Elle n'est exonérée de prélèvements sociaux qu'au-delà de trente ans.

Les droits d'enregistrement

L'apport pur et simple, rémunéré uniquement par des parts, à une société qui n'est pas soumise à l'IS est enregistré gratuitement en application de l'article 810 du CGI, selon la fiche officielle sur la SCI (entreprendre.service-public.gouv.fr). La forme imposée par l'article 1865-1 du Code civil aux mutations de parts de sociétés à prépondérance immobilière pourrait concerner l'apport de parts de SCI, ce point étant en discussion au 25 octobre 2026. Faites établir l'apport par un notaire ou un avocat.

Transmettre par la société de portefeuille

La donation de parts

La donation de parts de la société transmet indirectement l'ensemble des actifs qu'elle détient. Elle se calcule sur la valeur des parts, déterminée selon l'actif net réévalué de la société, avec d'éventuelles décotes justifiées par les clauses statutaires (chapitre 107). Le donateur peut répéter les donations tous les quinze ans dans la limite des abattements, présentés dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif.

La donation de la nue-propriété

La donation de la nue-propriété des parts avec réserve d'usufruit est l'usage le plus fréquent. Les droits se calculent sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon l'âge de l'usufruitier par le barème de l'article 669 du CGI. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires, sauf exceptions (chapitre 106).

À titre d'illustration, deux époux âgés de 66 et 64 ans détiennent chacun la moitié des parts d'une société civile de portefeuille dont la valeur atteint 1 500 000 €. Ils donnent la nue-propriété de leurs parts à leurs deux enfants, sans donation antérieure depuis quinze ans. Pour un usufruitier âgé de 61 à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété.

Les parents conservent les revenus de la société, en leur qualité d'usufruitiers. L'écart de droits reflète la valeur de l'usufruit qu'ils conservent. Il n'est pas une économie pure, puisque les parents renoncent à disposer seuls du capital.

La répartition des produits et des plus-values

Lorsque les parts sont démembrées, la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire des dividendes, des plus-values réalisées par la société et du prix de cession des titres doit être organisée par les statuts. La question de savoir qui est imposé sur les plus-values réalisées par la société a donné lieu à des précisions doctrinales et jurisprudentielles, la doctrine renvoyant à des règles particulières pour les titres démembrés (BOI-RPPM-PVBMI-10-30-10, § 130). Les statuts doivent dire si les plus-values sont mises en réserve au profit des nus-propriétaires ou distribuées.

Le quasi-usufruit sur le prix de cession d'un actif ou sur des liquidités distribuées permet à l'usufruitier d'en disposer, à charge pour lui ou sa succession d'en restituer la valeur au nu-propriétaire. La dette de restitution doit être constatée par écrit et son montant justifié (chapitre 112).

L'impôt sur la fortune immobilière

L'IFI ne frappe que les actifs immobiliers. Les titres financiers et les liquidités détenus par la société de portefeuille n'y entrent pas. En revanche, les parts de SCI qu'elle détient sont prises en compte pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles, selon les règles de transparence de l'IFI, avec des règles particulières de déduction des dettes (chapitres 66 et 90). Le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur présente le barème et le seuil d'imposition.

En cas de démembrement, l'usufruitier déclare en principe la valeur en pleine propriété des biens dont il a l'usufruit, sauf exceptions prévues par la loi. Une donation de la nue-propriété des parts ne réduit donc pas, en général, l'IFI des parents donateurs.

Les situations particulières

Les époux mariés

Les parts acquises avec des fonds communs pendant un mariage sous un régime de communauté sont communes, même si un seul époux a la qualité d'associé. Le conjoint peut revendiquer cette qualité dans les conditions de l'article 1832-2 du Code civil (chapitre 18). Dans une société de portefeuille constituée entre époux, la gérance, les pouvoirs et le sort des parts en cas de divorce ou de décès doivent être prévus dès la constitution.

Les partenaires de PACS et les concubins

Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins détiennent les parts selon leur régime ou en propre. Ils n'héritent pas l'un de l'autre en l'absence de testament. Une clause d'agrément mal rédigée peut empêcher le survivant de conserver les parts transmises par testament (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Un mineur peut recevoir des parts par donation. Ses parents les administrent dans le cadre de l'administration légale. Les actes graves, comme la cession de ses parts, nécessitent des autorisations particulières (chapitre 20). Lorsque les parents donateurs sont aussi les administrateurs légaux, la donation peut prévoir un tiers administrateur.

Les associés non-résidents

L'associé non-résident est imposé en France sur les revenus de source française et, sous réserve des conventions, sur les plus-values de titres de sociétés à prépondérance immobilière française. Les dividendes et intérêts qui lui reviennent peuvent supporter une retenue à la source. Une société de portefeuille qui accueille un associé expatrié doit analyser sa situation avec un conseil (chapitres 65 et 130).

La société à l'IR qui passe à l'IS

L'option pour l'IS en cours de vie entraîne l'imposition immédiate des bénéfices non encore imposés et modifie le régime des cessions futures de parts, qui relèveront des valeurs mobilières (chapitres 71 et 91). Pour une société qui détient des parts de SCI, la quote-part de résultat de ces SCI sera ensuite déterminée selon les règles de l'IS.

Le décès d'un associé

Sauf clause contraire, la société civile continue avec les héritiers ou légataires de l'associé décédé (article 1870 du Code civil). Les statuts peuvent soumettre leur entrée à agrément ou prévoir la continuation avec certains d'entre eux seulement, ceux qui ne deviennent pas associés ayant droit à la valeur des parts (chapitre 108). Dans une société de portefeuille démembrée, le décès de l'usufruitier éteint l'usufruit et les nus-propriétaires deviennent pleinement associés, sous réserve de la restitution due au titre d'un éventuel quasi-usufruit. Le conjoint survivant qui recueille l'usufruit des parts doit trouver dans les statuts des règles de vote et de distribution adaptées (chapitre 109).

Plusieurs sociétés

Une société de portefeuille qui détient plusieurs SCI centralise leurs résultats, mais chaque SCI garde ses comptes, ses assemblées et ses déclarations. Une chaîne de sociétés à l'IR complique la déclaration des revenus et doit être documentée chaque année par un tableau de répartition qui suit chaque revenu jusqu'aux associés personnes physiques (chapitre 57).

Créer la société pas à pas

1. Définissez l'usage principal. Tête de SCI, réceptacle de liquidités, démembrement ou diversification. Cet usage guide l'objet social, le régime fiscal et la gouvernance.
2. Choisissez entre l'IR et l'IS en chiffrant les deux régimes sur l'horizon de détention et selon la politique de distribution envisagée.
3. Chiffrez le coût des apports. Plus-value immédiate pour un apport de titres à une société à l'IR, plus-value immobilière pour un apport de parts de SCI, droits d'enregistrement et honoraires.
4. Rédigez les statuts avec l'objet, les pouvoirs du gérant, l'agrément, le démembrement, la répartition des résultats et des plus-values ainsi que la sortie.
5. Faites établir les actes d'apport et de cession dans la forme exigée lorsque les parts apportées sont celles de sociétés à prépondérance immobilière.
6. Immatriculez la société et déclarez ses bénéficiaires effectifs (chapitre 16).
7. Ouvrez les comptes au nom de la société, compte courant et compte-titres, puis signez le mandat de gestion éventuel.
8. Mettez en place la comptabilité et le tableau annuel de répartition des revenus entre associés.
9. Préparez la transmission en calendrier, en tenant compte de l'âge des parents et du délai de quinze ans entre deux donations.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration peut écarter une société interposée qui n'a aucune autre justification que fiscale. L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal et l'article L64 A, pour les actes conclus depuis le 1er janvier 2020, ceux dont le motif principal est fiscal (chapitre 132). Une société de portefeuille qui ne gère rien, ne tient pas d'assemblée et sert seulement à faire transiter des sommes est exposée.

Les donations suivies d'une cession rapide, la répartition des plus-values entre usufruitier et nu-propriétaire et les quasi-usufruits sans dette de restitution réelle sont aussi surveillés. La valeur des parts transmises doit refléter la valeur réelle des actifs. Les décotes doivent être justifiées par des contraintes statutaires effectives (chapitre 107). Le rescrit permet de faire valider un montage avant sa réalisation (chapitre 94).

Les erreurs fréquentes

• Croire que l'apport de titres à une société civile à l'IR est neutre. Dans l'exemple du chapitre, il coûte 56 520 € l'année de l'apport.
• Croire que le réinvestissement par la société évite l'impôt à l'IR. Une plus-value de 200 000 € réalisée et réinvestie par la société coûte 62 800 € aux associés la même année.
• Ignorer la prépondérance immobilière de la société de tête. La cession de ses parts supporte alors 5 % au lieu de 3 % après abattement. La forme de l'acte est en outre imposée à peine de nullité.
• Oublier de répartir les plus-values en cas de démembrement. Sans clause, l'usufruitier et les nus-propriétaires s'opposent au premier arbitrage important.
• Confier au gérant des pouvoirs illimités sur le portefeuille. Une perte de 10 % sur un portefeuille de 2 000 000 € représente 200 000 €, supportée par tous les associés sans décision collective.
• Négliger le quasi-usufruit. Une dette de restitution non constatée par écrit peut être contestée lors de la succession de l'usufruitier.
• Choisir l'IS pour distribuer ensuite tous les gains. Dans l'exemple du chapitre, le coût total atteint 94 184,50 € contre 62 800 € à l'IR.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

La taxe de l'article 235 ter C du CGI s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Ses commentaires administratifs détaillés n'étaient pas identifiés dans les sources consultées à cette date. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen au Parlement. Ses éventuelles mesures sur la fiscalité du capital ne sont pas décrites ici tant qu'elles ne sont pas adoptées.

La question écrite n° 17718, publiée le 11 août 2026, interroge le garde des Sceaux sur le champ de l'article 1865-1 du Code civil, notamment pour les donations et les apports de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Une société de portefeuille qui détient des parts de SCI est directement concernée (chapitre 39).

Liste de contrôle

• J'ai défini l'usage principal de la société et vérifié qu'une détention directe ne suffit pas.
• J'ai chiffré l'IR et l'IS sur mon horizon de détention et selon ma politique de distribution.
• J'ai chiffré la plus-value et les droits de chaque apport.
• J'ai vérifié si la société est ou deviendra à prépondérance immobilière selon chaque définition.
• J'ai rédigé un objet social qui vise la prise de participations et la gestion de valeurs mobilières.
• J'ai encadré les pouvoirs du gérant et l'éventuel mandat de gestion.
• J'ai prévu la répartition des revenus, des plus-values et du prix de cession en cas de démembrement.
• J'ai constaté par écrit toute dette de restitution liée à un quasi-usufruit.
• J'ai fait établir les mutations de parts de sociétés à prépondérance immobilière dans la forme exigée.
• J'ai vérifié l'exposition éventuelle de la société à l'IS à la taxe de l'article 235 ter C du CGI.
• J'ai prévu le tableau annuel de répartition des revenus jusqu'aux associés personnes physiques.
• J'ai documenté la justification économique et familiale de la société.