La société et les associés à l'étranger

Une société immobilière croise l'étranger de plusieurs façons. Un associé s'expatrie, la société achète un appartement en Espagne, un investisseur installé en Suisse détient un immeuble parisien par une société luxembourgeoise ou un résident français logé dans une société étrangère des titres de SCI. Chaque configuration fait intervenir au moins deux systèmes fiscaux, une convention fiscale et des obligations déclaratives propres, dont l'oubli coûte souvent plus cher que l'impôt lui-même.

Ce chapitre présente ces configurations du point de vue de la société civile immobilière (SCI) et de la société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). L'imposition de l'associé non-résident d'une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) est détaillée au chapitre 65, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) au chapitre 66, la transmission internationale des parts au chapitre 114 et l'abus de droit au chapitre 132. Les règles générales du bailleur non-résident figurent dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié et l'imposition d'un bien situé à l'étranger dans le Guide du bailleur professionnel, Le loueur professionnel et l'international. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Les configurations internationales

Le tableau des situations

Le tableau suivant classe les situations rencontrées et les questions qu'elles posent en premier.

Les principes communs

Trois principes guident l'analyse. Le premier est le droit d'imposer de l'État où l'immeuble est situé, que les conventions conformes au modèle de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) reconnaissent pour les revenus immobiliers et, le plus souvent, pour les plus-values (chapitre 65). Le deuxième est l'imposition de l'associé par son État de résidence, qui élimine ensuite la double imposition par un crédit d'impôt ou une exonération. Le troisième est la qualification de la société, que chaque État apprécie selon son propre droit, ce qui crée des décalages lorsqu'une SCI transparente en France est regardée ailleurs comme une société de capitaux.

L'associé qui s'installe à l'étranger

Ce que le départ change pour une SCI à l'IR

Le départ d'un associé ne modifie ni le régime ni les obligations de la SCI. Sa quote-part reste imposable en France au barème avec un taux minimum, sauf option pour le taux moyen. Les prélèvements sociaux dépendent de son affiliation à un régime de sécurité sociale. La vente de l'immeuble ou la cession de ses parts relève du prélèvement de l'article 244 bis A du Code général des impôts (CGI), avec le cas échéant un représentant accrédité. Ces règles sont détaillées au chapitre 65.

Pour les revenus de 2025, le taux minimum est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà. Il est de 14,4 % et 20 % pour les revenus de source des départements d'outre-mer (impots.gouv.fr).

L'associé d'une société à l'IS

L'associé d'une société à l'IS n'est imposé que sur ce qu'il reçoit. Les dividendes versés à un associé domicilié hors de France supportent une retenue à la source de 12,8 % pour une personne physique et au taux normal de l'IS pour une personne morale, portée à 75 % pour les revenus payés dans un État ou territoire non coopératif (ETNC), sauf preuve contraire (chapitre 75). La convention fiscale peut réduire ce taux, à condition que l'associé justifie de sa résidence selon les formalités prévues.

La société qui distribue est le débiteur de la retenue. Le gérant doit donc connaître la résidence de chaque associé au jour de la mise en paiement, appliquer le bon taux et conserver les justificatifs de résidence. Une retenue non pratiquée ou insuffisante peut être réclamée à la société, qui devra la régulariser.

L'imposition au départ

Le transfert du domicile fiscal hors de France peut déclencher l'imposition des plus-values latentes sur certains droits sociaux, en application de l'article 167 bis du CGI. Les parts d'une SCI à l'IR à prépondérance immobilière restent hors de ce dispositif, comme l'a confirmé une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 10 mars 2016 (chapitre 65). La plus-value sera imposée lors de la cession, selon les règles des non-résidents.

Pour les titres d'une société à l'IS, le champ du dispositif dépend de la nature des titres, de leur valeur et des seuils fixés par l'article 167 bis. La doctrine excluait déjà en 2011 les parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, § 20), mais cette version ne vaut que pour les transferts de cette année. Faites examiner la situation de vos titres par un conseil avant la date du départ, en particulier si vous détenez aussi une holding ou des titres d'une société d'exploitation.

La vie de la société à distance

La SCI dont un associé ou le gérant vit à l'étranger doit continuer à fonctionner normalement. Les difficultés pratiques se concentrent sur quelques points.

• Les décisions collectives. Prévoyez dans les statuts la consultation écrite et la participation à distance, faute de quoi chaque assemblée exige un déplacement ou une procuration (chapitre 24).
• La gérance. Un gérant non-résident peut exercer, mais un cogérant ou un mandataire en France facilite la gestion courante, les sinistres et la relation avec la banque (chapitre 15).
• Les cessions de parts. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose, à peine de nullité, un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou dans certains cas un acte d'expert-comptable pour céder des parts d'une société à prépondérance immobilière (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un associé à l'étranger doit organiser sa signature avec le professionnel choisi, éventuellement par procuration.
• Les bénéficiaires effectifs. Le changement d'adresse ou de nationalité d'un associé qui contrôle la société se déclare au registre des bénéficiaires effectifs (chapitre 17).
• La banque. Les établissements de crédit appliquent des obligations de vigilance renforcées aux clients non-résidents et peuvent demander des pièces supplémentaires sur la résidence fiscale de chaque associé.

Le couple, les enfants et les parts démembrées

Lorsqu'un seul membre d'un couple marié s'expatrie, la détermination du domicile fiscal du foyer commande l'imposition des quotes-parts des deux époux (chapitre 65). Un enfant mineur associé suit en principe le domicile de ses parents. L'enfant majeur parti étudier ou travailler à l'étranger devient un associé non-résident à part entière, dont la quote-part de SCI n'est plus déclarée avec celle de ses parents.

Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire résident dans des États différents, chacun relève des règles de son propre État pour ce qu'il reçoit. L'usufruitier non-résident est imposé en France sur le résultat courant de la SCI à l'IR, le nu-propriétaire résident sur les résultats exceptionnels. Le décès de l'usufruitier à l'étranger pose en outre des questions de loi successorale applicable (chapitre 114).

La société française qui détient un bien à l'étranger

Le droit d'imposer les loyers

Une SCI française peut acquérir un immeuble à l'étranger. Selon les conventions de type OCDE, les loyers sont imposables dans l'État où l'immeuble est situé. Pour une SCI à l'IR dont les associés résident en France, ces associés restent aussi imposables en France sur leur quote-part, l'impôt français tenant compte de l'impôt étranger selon la méthode prévue par la convention.

Deux méthodes coexistent. Dans la première, la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus, ce qui revient à les exonérer en France tout en les retenant pour calculer le taux applicable aux autres revenus. Dans la seconde, la France accorde un crédit égal à l'impôt payé à l'étranger dans la limite de l'impôt français. Ces revenus se déclarent sur la déclaration n° 2047. Le fonctionnement de ces méthodes est détaillé dans le guide du bailleur professionnel.

La qualification de la SCI par l'État de situation

L'État où l'immeuble est situé peut regarder la SCI comme une société de capitaux et l'imposer à l'impôt sur les sociétés local, sans tenir compte de la transparence française. La France impose pourtant les associés sur leur quote-part. Le crédit d'impôt prévu par la convention peut alors ne pas correspondre à l'impôt réellement payé à l'étranger, ce qui crée un risque de double imposition. La convention, ses commentaires et la pratique de chaque administration règlent ou non ce conflit de qualification.

Avant tout achat, faites établir par un conseil local le traitement de la société dans l'État de situation, les obligations d'immatriculation fiscale, la désignation éventuelle d'un représentant local et les impôts locaux dus par le propriétaire. Certains États soumettent l'acquisition par une entité étrangère à des déclarations ou à des autorisations propres.

La société à l'IS et le principe de territorialité

L'IS français est en principe territorial. Il frappe les bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France ainsi que ceux dont une convention attribue l'imposition à la France. Une société française à l'IS qui loue un immeuble situé à l'étranger doit donc examiner, avec son expert-comptable, dans quelle mesure ces loyers entrent dans son résultat imposable en France, compte tenu de la convention. La comptabilité retient en tout état de cause l'immeuble à l'actif et ses produits.

L'IFI des associés

Un associé domicilié en France est redevable de l'IFI sur ses biens immobiliers situés en France et à l'étranger, y compris ceux qu'il détient indirectement par des parts de société, à proportion de la fraction immobilière de leur valeur. L'immeuble étranger d'une SCI française entre donc dans son patrimoine taxable, sous réserve des conventions (chapitre 66). Un associé non-résident n'est imposable que sur ses biens immobiliers situés en France.

Les comptes bancaires à l'étranger

Une SCI qui ouvre un compte bancaire à l'étranger pour encaisser les loyers et payer les charges de son immeuble doit le déclarer. La notice de la déclaration n° 3916 vise les personnes physiques, les associations et les sociétés n'ayant pas la forme commerciale domiciliées ou établies en France. Les sociétés civiles déposent cette déclaration avec leur déclaration de résultat, signée par leur représentant légal (notice n° 3916).

Le défaut de déclaration d'un compte bancaire est sanctionné par une amende de 1 500 € par compte, portée à 10 000 € lorsque le compte est détenu dans un État qui n'a pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative. Le défaut de déclaration peut en outre entraîner une majoration allant jusqu'à 80 % des droits dus sur les revenus ou le patrimoine concernés (même source).

La revente de l'immeuble étranger

La plus-value de vente d'un immeuble situé à l'étranger est en principe imposable dans l'État de situation. Pour les associés résidents d'une SCI à l'IR, la France l'impose aussi selon le régime des plus-values immobilières, sous réserve de la convention et du crédit d'impôt qu'elle prévoit. Le calendrier et les formalités de la vente obéissent au droit local, qui peut imposer une retenue à la charge de l'acquéreur lorsque le vendeur est une entité étrangère.

La société étrangère qui détient un bien en France

L'IS sur les loyers

Une société étrangère qui loue un immeuble situé en France est imposable à l'IS sur ces revenus locatifs, en application du I de l'article 209 du CGI, sous réserve des conventions fiscales. Elle est en outre redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), même si l'immeuble n'entre pas dans sa base d'imposition, en pratique à la cotisation minimum (BOI-IF-CFE-10-20-10, § 20). Elle doit donc déposer en France une déclaration de résultat et tenir une comptabilité conforme aux règles françaises pour cet immeuble.

Cette situation surprend souvent l'investisseur étranger qui pensait n'être imposé que dans son pays. Les conventions fondées sur le modèle de l'OCDE confirment en général le droit de la France d'imposer ces revenus immobiliers, l'État du siège éliminant ensuite la double imposition.

La taxe annuelle de 3 %

Les entités juridiques françaises ou étrangères qui détiennent directement ou par personne interposée des immeubles situés en France au 1er janvier sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale, prévue aux articles 990 D à 990 G du CGI. De nombreuses exonérations existent, notamment pour les entités établies dans l'Union européenne (UE) ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative qui déclarent chaque année l'identité de leurs associés sur la déclaration n° 2746. Ces règles sont détaillées au chapitre 65.

La plus-value de cession

Lorsqu'une société étrangère vend un immeuble situé en France ou des titres d'une société à prépondérance immobilière française, la plus-value relève du prélèvement de l'article 244 bis A. Pour une personne morale établie dans l'UE ou dans un État de l'Espace économique européen (EEE) lié par une convention d'assistance et qui n'est pas un ETNC, le taux est aligné sur celui de l'IS des sociétés françaises (chapitre 65). Un représentant accrédité peut être requis selon l'État d'établissement.

La cession de titres d'une société étrangère dont l'actif est principalement composé d'immeubles situés en France peut en outre être soumise aux droits d'enregistrement français. Faites vérifier ce point par le notaire avant la signature, y compris lorsque l'acte est conclu à l'étranger.

L'IFI et la taxe sur les holdings patrimoniales

L'interposition d'une société étrangère ne fait pas sortir l'immeuble français de l'IFI de la personne physique qui la détient, la fraction immobilière des titres étant retenue selon les règles du chapitre 66. La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales, créée à l'article 235 ter C du CGI par la loi de finances pour 2026 et applicable pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, peut aussi viser, selon les analyses publiées, des sociétés établies hors de France contrôlées par une personne domiciliée en France (chapitre 85). La doctrine administrative de cette taxe n'était pas publiée au 25 octobre 2026.

Le résident français qui détient une société étrangère

L'article 123 bis du CGI

L'article 123 bis du CGI permet d'imposer en France une personne physique domiciliée en France qui détient, directement ou indirectement, au moins 10 % des droits financiers ou des droits de vote d'une entité établie hors de France et soumise à un régime fiscal privilégié. Il suppose que l'actif ou les biens de l'entité soient principalement constitués de valeurs mobilières, de créances, de dépôts ou de comptes courants (BOI-RPPM-RCM-10-30-20-10, § 10, § 70 et § 320). La détention indirecte tient compte des chaînes de participations et des droits des membres de la famille (§ 120 et § 160).

Un immeuble détenu directement par l'entité n'est pas un actif financier. Si les actifs financiers représentent 50 % ou moins de l'actif, le dispositif ne s'applique pas, l'appréciation se faisant en valeur nette comptable (§ 320, § 350, § 380 et § 390). En revanche, les parts d'une société dont l'actif est principalement immobilier restent des valeurs mobilières pour l'application du texte (§ 330). Une holding étrangère qui détient des parts de SCI française peut donc entrer dans son champ. Une composition d'actif modifiée artificiellement pour passer sous le seuil peut relever de l'abus de droit (§ 400 et § 420).

Le dispositif ne s'applique pas à une entité établie dans un État de l'UE, ou dans un État lié par une convention d'assistance adéquate, qui n'est pas un ETNC, sauf si la détention constitue un montage artificiel destiné à contourner la loi fiscale française (§ 300). Le constituant d'un trust et la personne qui a transféré des biens à une entité située dans un ETNC sont présumés détenir 10 % (§ 215).

La société française à l'IS qui contrôle une entité étrangère

Pour une société française à l'IS, un dispositif comparable figure à l'article 209 B du CGI. Il vise les bénéfices d'entités étrangères contrôlées et soumises à un régime fiscal privilégié. Une holding immobilière française qui détient une filiale étrangère dans un pays à faible imposition doit faire examiner sa situation au regard de ce texte avec son expert-comptable.

Les États et territoires non coopératifs

La liste des ETNC est fixée par l'arrêté du 12 février 2010 modifié. Sa dernière modification résulte d'un arrêté du 15 avril 2026. Les mesures liées à l'inscription s'appliquent à compter du premier jour du troisième mois suivant la publication de l'arrêté et cessent à la publication de l'arrêté de retrait. Leur étendue dépend du motif d'inscription, sous réserve des conventions fiscales (BOI-INT-DG-20-50-10, § 125 et § 130).

Une structure établie dans un ETNC aggrave presque toutes les conséquences fiscales, retenue de 75 % sur les dividendes, présomption de détention de l'article 123 bis, amende de 10 000 € par compte non déclaré lorsque l'État n'a pas de convention d'assistance. Vérifiez la liste en vigueur à chaque opération.

Les revenus et les comptes de la société étrangère

Les dividendes qu'une société étrangère verse à un associé domicilié en France sont imposables en France. La convention détermine le taux de la retenue éventuellement prélevée à l'étranger et le crédit d'impôt imputable en France, qui se déclare sur la déclaration n° 2047. Les comptes bancaires détenus personnellement à l'étranger par l'associé se déclarent sur la déclaration n° 3916.

Le transfert du siège à l'étranger

La décision

Le transfert du siège social d'une société française dans un autre État modifie les statuts et, en principe, la loi applicable à la société. Pour une SCI, la modification des statuts exige l'unanimité des associés à défaut de clause contraire. L'opération suppose aussi que le droit de l'État d'accueil admette l'immatriculation d'une société venant de l'étranger. Le notaire, le greffe et un conseil de l'État d'accueil doivent être consultés avant toute décision.

Les conséquences pour une société à l'IS

Lorsque le siège ou un établissement est transféré hors de France avec l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé, ce transfert met fin à l'assujettissement à l'IS en France. Il entraîne l'imposition immédiate des plus-values latentes, des plus-values en report ou en sursis, des bénéfices non encore taxés et des provisions devenues sans objet. Les déficits reportables sont perdus, sauf report en arrière (BOI-IS-CESS-30, § 195 à § 210).

Lorsque le transfert se fait vers un État de l'UE, l'Islande ou la Norvège, la société peut opter pour un paiement fractionné de l'impôt sur cinq ans, le Liechtenstein n'étant pas visé (même source, § 30, § 80 et § 140). Le paiement fractionné est remis en cause en cas de cession des éléments transférés, de nouveau transfert hors de ces États, de dissolution ou de défaut de paiement (§ 160). Pour les associés, un transfert vers l'un de ces États est neutre, l'article 111 bis du CGI ne s'appliquant pas (§ 220).

L'immeuble reste en France

Pour une société immobilière, le transfert du siège ne déplace pas l'immeuble. Les loyers d'un immeuble situé en France restent imposables en France au titre du I de l'article 209, la société devenant une société étrangère propriétaire d'un immeuble français, avec les obligations présentées plus haut, notamment la taxe de 3 %. Le transfert du siège d'une SCI qui ne détient que des immeubles français a donc rarement un intérêt fiscal et présente un risque élevé au regard de l'abus de droit.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.

Premier exemple, un dividende versé à l'étranger

Une SCI à l'IS distribue en 2026 un dividende de 20 000 € à un associé personne physique. Le tableau compare la charge immédiate selon le lieu de résidence, avant application d'une éventuelle convention et de l'impôt dû dans l'État de résidence.

L'associé établi au Portugal sera en outre imposé dans son État de résidence selon la convention. Le versement dans un ETNC multiplie la charge par près de six par rapport à la retenue de droit commun.

Deuxième exemple, une holding étrangère et l'article 123 bis

Un résident français détient 100 % d'une société établie dans un État à fiscalité privilégiée hors de l'UE. Le tableau compare deux compositions d'actif, en valeur nette comptable.

Dans l'hypothèse A, les parts de SCI comptent comme des valeurs mobilières. L'actif est principalement financier et les revenus de l'entité peuvent être imposés en France au nom de l'associé. Dans l'hypothèse B, le dispositif ne s'applique pas, mais l'immeuble français reste soumis à l'IS en France et à la taxe de 3 % si l'entité n'en est pas exonérée.

Troisième exemple, une société étrangère propriétaire à Lille

Une société établie hors de l'UE détient un immeuble à Lille d'une valeur vénale de 1 200 000 €, qui dégage un résultat fiscal de 30 000 €. Elle ne dépose pas la déclaration n° 2746 et ne remplit aucune condition d'exonération de la taxe de 3 %. Au taux normal de l'IS de 25 %, l'impôt sur le résultat est de 7 500 €. La taxe de 3 % atteint 36 000 € par an, soit près de cinq fois l'IS, auxquels s'ajoute la CFE à la cotisation minimum. Une erreur d'organisation de la détention peut ainsi absorber la totalité du rendement.

Quatrième exemple, des comptes bancaires étrangers non déclarés

Une SCI détient depuis trois ans deux comptes bancaires à l'étranger pour son immeuble situé dans cet État, sans les déclarer. Si l'État a conclu une convention d'assistance administrative avec la France, l'amende est de 1 500 € par compte et par année, soit 9 000 €. Dans le cas contraire, elle est de 10 000 € par compte et par année, soit 60 000 €, indépendamment de l'impôt dû sur les loyers.

Les situations particulières

La SCI à l'IR qui passe à l'IS

L'option pour l'IS change la situation des associés non-résidents. Ils ne sont plus imposés sur une quote-part de revenus fonciers mais sur les dividendes, avec une retenue à la source. La plus-value de cession des parts relève toujours du prélèvement de l'article 244 bis A tant que la société est à prépondérance immobilière. Le choix doit être simulé pour chaque associé selon son État de résidence et sa convention (chapitre 71).

Plusieurs sociétés dans plusieurs États

Un groupe qui combine une holding étrangère, des SCI françaises et des sociétés propriétaires d'immeubles à l'étranger cumule les obligations de chaque État et les risques de double imposition. Les flux entre sociétés, les prêts et les refacturations doivent être conclus à des conditions de marché, documentés et justifiés par un motif économique. Les dispositifs des articles 123 bis et 209 B, la taxe de 3 % et la taxe sur les holdings patrimoniales s'apprécient entité par entité.

Les associés de nationalité américaine

Les ressortissants des États-Unis restent imposables dans leur pays sur leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de résidence. Leur présence dans une SCI entraîne souvent des demandes d'information supplémentaires des banques et peut rendre la structure française peu adaptée à leur situation fiscale américaine. Faites intervenir un conseil habitué aux deux systèmes avant leur entrée au capital.

Les partenaires de PACS et les concubins

Les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune suivent les mêmes règles de domicile fiscal que les époux. Les concubins sont des contribuables distincts, chacun relevant de son propre État de résidence. Lorsqu'un seul concubin part à l'étranger, la SCI compte simplement un associé non-résident de plus.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration s'intéresse aux situations internationales des sociétés immobilières sur plusieurs points. Les contrôles portent notamment sur les suivants.

• La réalité du domicile fiscal à l'étranger des associés et des dirigeants.
• La retenue à la source sur les dividendes versés à des non-résidents et les justificatifs de résidence.
• La déclaration des comptes bancaires étrangers par la société et par les associés.
• La taxe de 3 % et la déclaration n° 2746 des entités étrangères propriétaires en France.
• Le dépôt des déclarations de résultat des sociétés étrangères qui louent un immeuble en France.
• La substance des entités étrangères interposées et la composition de leur actif au regard de l'article 123 bis.
• Les transferts de siège et les apports à des structures étrangères réalisés peu avant une cession.

Les échanges automatiques d'informations entre administrations fiscales rendent visibles les comptes, les distributions et les structures étrangères. Une situation non déclarée a de plus en plus de chances d'être découverte.

Les obligations déclaratives récapitulées

Le tableau suivant reprend les principales obligations françaises liées aux situations internationales.

Le dépôt tardif d'une déclaration entraîne une majoration de 10 %, portée à 20 % pour l'impôt sur le revenu lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure (10 % de l'article 1728 et 10 % de l'article 1758 A), à 40 % au-delà et à 80 % en cas de découverte d'une activité occulte. Pour l'impôt sur les sociétés, la majoration reste de 10 % en cas de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure (chapitre 104). L'intérêt de retard est de 0,20 % par mois (service-public.gouv.fr).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales s'appliquera pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, sans doctrine administrative publiée à cette date. La liste des ETNC a été modifiée par l'arrêté du 15 avril 2026 et peut l'être de nouveau. Le projet de loi de finances pour 2027 est en cours d'examen au Parlement. Vérifiez à la date de chaque opération la version en vigueur des textes, de la liste et de la convention applicable.

Les erreurs fréquentes

• Ne pas pratiquer la retenue à la source. Sur un dividende de 20 000 €, la société peut se voir réclamer les 2 560 € non retenus, sans pouvoir toujours les récupérer auprès de l'associé.
• Oublier la déclaration des comptes étrangers de la SCI. Deux comptes non déclarés pendant trois ans coûtent 9 000 € d'amendes, ou 60 000 € dans un État sans convention d'assistance.
• Croire qu'une société étrangère échappe à l'impôt français. La société qui loue à Lille doit l'IS sur ses loyers et, sans exonération, 36 000 € par an de taxe de 3 %.
• Loger des parts de SCI dans une holding étrangère à faible imposition. Les parts comptant comme valeurs mobilières, l'article 123 bis peut s'appliquer.
• Transférer le siège d'une société à l'IS sans simulation. La cessation entraîne l'imposition immédiate des plus-values latentes et la perte des déficits.
• Acheter un bien à l'étranger par la SCI sans conseil local. Un conflit de qualification peut faire payer l'impôt deux fois.
• Négliger la forme des cessions de parts. Une cession signée à l'étranger sans respecter l'article 1865-1 du Code civil est nulle.

Liste de contrôle

1. L'État de résidence fiscale de chaque associé et de chaque dirigeant est identifié et documenté.
2. La convention applicable est identifiée dans sa version en vigueur pour les revenus, les dividendes, les plus-values et la fortune.
3. Les associés non-résidents d'une SCI à l'IR déclarent leur quote-part selon le chapitre 65.
4. La retenue à la source est pratiquée sur les dividendes versés aux non-résidents, au taux de droit interne ou conventionnel justifié.
5. Le départ d'un associé titulaire de titres d'une société à l'IS a été examiné au regard de l'article 167 bis avant la date du départ.
6. Les statuts permettent les décisions à distance et un représentant en France est désigné pour la gestion courante.
7. Toute cession de parts respecte la forme imposée par l'article 1865-1 du Code civil.
8. Avant l'achat d'un bien à l'étranger, le traitement de la SCI dans l'État de situation et les obligations locales sont connus.
9. Les comptes bancaires étrangers de la société et des associés sont déclarés sur la déclaration n° 3916.
10. Toute société étrangère propriétaire en France dépose sa déclaration de résultat et règle sa situation au regard de la taxe de 3 %.
11. Les entités étrangères détenues par des résidents français sont examinées au regard des articles 123 bis et 209 B et de la liste des ETNC.
12. Aucun transfert de siège n'est décidé sans simulation fiscale et avis d'un conseil de l'État d'accueil.
13. La substance de chaque entité étrangère est réelle et documentée.