Les associés non-résidents

Une société civile immobilière (SCI) française compte souvent un associé installé à l'étranger, enfant parti travailler hors de France, parent retraité au Portugal, investisseur étranger ou société établie dans un autre pays. La SCI reste soumise aux mêmes règles, mais l'associé non-résident est imposé selon un régime propre, avec un taux minimum d'impôt sur le revenu (IR), des prélèvements sociaux qui dépendent de son affiliation, un prélèvement spécifique sur les plus-values et, selon les cas, l'obligation de désigner un représentant fiscal. Une convention fiscale entre la France et son pays de résidence peut encore modifier le résultat.

Ce chapitre présente ces règles du point de vue de l'associé d'une SCI soumise à l'IR et de son gérant. Il traite la quote-part de revenus fonciers, les obligations déclaratives, l'associé personne morale étrangère, la vente de l'immeuble, la cession des parts, les conventions et les situations mixtes. Les règles générales du bailleur non-résident sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié, que ce chapitre ne reprend pas. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) des parts est traité au chapitre 66 et la transmission internationale au chapitre 114. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Qui est un associé non-résident

La notion de domicile fiscal

Un associé est non-résident lorsque son domicile fiscal n'est pas situé en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts (CGI). Ce domicile s'apprécie d'après le foyer ou le lieu de séjour principal, l'activité professionnelle principale et le centre des intérêts économiques. Il suffit d'un seul de ces critères pour rester résident. Un associé qui travaille à l'étranger mais dont la famille reste en France demeure ainsi en principe résident. En cas de double résidence, la convention fiscale applicable départage les deux États.

La détention de parts de SCI ne suffit pas à rendre un associé résident. Elle peut toutefois contribuer, avec d'autres éléments, à situer en France le centre de ses intérêts économiques lorsque l'essentiel de son patrimoine et de ses revenus y reste. Cette appréciation se fait au cas par cas.

Le moment où s'apprécie la résidence

Pour l'imposition des revenus, la situation s'apprécie sur l'année. L'année du départ ou du retour, l'associé est résident pour une partie de l'année et non-résident pour l'autre, ce qui l'oblige à déclarer séparément les revenus de chaque période (voir plus loin). Pour le prélèvement sur les plus-values immobilières, la non-résidence s'apprécie au jour de la cession (BOI-RFPI-PVINR-10-10, § 10 et § 20).

L'imposition de la quote-part de revenus fonciers

Le droit d'imposer de la France

Les non-résidents sont imposables en France sur leurs revenus de source française, sous réserve des conventions fiscales (impots.gouv.fr). La quote-part de résultat d'une SCI qui loue un immeuble situé en France en fait partie. Les conventions conclues par la France suivent en général le modèle de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), dont l'article 6 attribue le droit d'imposer les revenus immobiliers à l'État où l'immeuble est situé.

L'État de résidence peut aussi imposer ces revenus. Pour éviter la double imposition, la convention prévoit soit une exonération assortie d'une prise en compte pour le calcul du taux, soit un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou à l'impôt de l'État de résidence correspondant à ces revenus. La méthode figure dans l'article de la convention consacré à l'élimination des doubles impositions.

Le calcul de la quote-part

Le résultat de la SCI se calcule comme pour un associé résident, selon les règles des revenus fonciers, puis se répartit selon les droits de chacun à la clôture de l'exercice (chapitre 57). L'associé non-résident reporte sa quote-part sur sa déclaration de revenus, avec la déclaration n° 2044 lorsqu'il en dépose une. Il peut déduire de sa quote-part les intérêts d'un emprunt personnel souscrit pour acquérir ses parts, comme un résident (chapitre 59).

L'associé non-résident qui loue aussi en direct un logement nu situé en France peut relever du micro-foncier, dans les mêmes conditions qu'un résident, si le total de ses loyers directs et de sa quote-part des recettes brutes de la SCI ne dépasse pas 15 000 €. Celui qui ne détient que des parts relève du régime réel (chapitre 61). L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global d'un non-résident ne porte que sur ses revenus imposables en France. Faites confirmer son effet par le service des impôts des particuliers non-résidents avant d'engager de gros travaux dans la SCI.

Le taux minimum et le taux moyen

L'impôt d'un non-résident est calculé selon le barème progressif appliqué à ses seuls revenus de source française. Il ne peut pas être inférieur à un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà, pour les revenus de 2025. Dans les départements d'outre-mer, ces taux sont de 14,4 % et 20 %. Le barème s'applique s'il aboutit à un taux plus élevé (impots.gouv.fr).

L'associé peut demander l'application du taux moyen, calculé en appliquant le barème à l'ensemble de ses revenus de source française et étrangère. Ce taux ne s'applique qu'à ses revenus de source française et seulement s'il est plus favorable que le taux minimum. La déclaration du revenu mondial sert uniquement au calcul du taux. Dans la déclaration en ligne, l'option se coche à l'étape prévue, puis les revenus mondiaux du foyer se déclarent dans la rubrique placée avant la signature, en conservant les justificatifs.

Le seuil de 29 579 € suit la revalorisation du barème. Le seuil applicable aux revenus de 2026 dépend du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 et en cours d'examen au 25 octobre 2026, dont l'article 2 porte sur la revalorisation du barème de l'IR.

Les prélèvements sociaux

La quote-part de revenus fonciers d'un non-résident supporte en principe les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse qui ne sont pas à la charge d'un régime français sont exonérées de contribution sociale généralisée (CSG) et de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Elles restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'administration indique que les personnes affiliées au Royaume-Uni continuent de bénéficier de cette exonération (impots.gouv.fr).

Pour en bénéficier, l'associé coche les cases 8SH pour le premier déclarant ou 8SI pour le second sur la déclaration complémentaire n° 2042 C. Pour les seuls revenus fonciers, le montant exonéré se porte en case 8RF, par exemple lorsqu'un seul des deux membres du couple remplit la condition d'affiliation. Les acomptes calculés après la déclaration ne comprennent pas les prélèvements sociaux, qui sont recouvrés avec le solde de l'impôt.

Les acomptes de prélèvement à la source

Les revenus fonciers des non-résidents ne relèvent pas de la retenue à la source applicable aux salaires et pensions. Ils sont soumis aux acomptes du prélèvement à la source, dans les mêmes conditions que ceux des résidents (impots.gouv.fr). L'associé doit donc disposer d'un compte bancaire sur lequel les acomptes peuvent être prélevés et anticiper leur montant, qui dépend de sa quote-part même si la SCI ne lui verse rien.

La synthèse par situation

Le tableau suivant résume le traitement de la quote-part de revenus fonciers selon la situation de l'associé personne physique, avec les taux applicables aux revenus de 2025.

Les obligations déclaratives

Les obligations de la SCI

La SCI déclare chaque année sur la déclaration n° 2072 l'identité et l'adresse de chacun de ses associés, avec leur quote-part. La notice précise que, lors du dépôt en ligne, l'adresse et l'identification des associés sont reprises d'une année sur l'autre (impots.gouv.fr, notice 2072-C-SD). Le gérant doit donc mettre à jour l'adresse de l'associé parti à l'étranger dès qu'il en a connaissance.

La SCI remet à l'associé non-résident la même attestation qu'aux autres associés. En pratique, l'éloignement retarde souvent la transmission des pièces. Envoyez l'attestation par un moyen qui laisse une trace, assez tôt pour que l'associé respecte le calendrier des non-résidents. Le contenu de la déclaration n° 2072 est détaillé au chapitre 58.

Les obligations de l'associé

Le dossier d'un associé non-résident est géré par le service des impôts des particuliers non-résidents, rattaché à la direction des impôts des non-résidents. Le contact le plus sûr reste la messagerie sécurisée de l'espace particulier sur impots.gouv.fr (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). La taxe foncière, due par la SCI elle-même, relève du service du lieu de situation de l'immeuble (chapitre 69).

La déclaration en ligne est obligatoire, sauf impossibilité réelle ou première déclaration. Les non-résidents relèvent de la première zone du calendrier. Pour les revenus de 2025, la date limite en ligne était le 21 mai 2026. L'année qui suit le départ ou le retour, l'associé dépose en plus la déclaration n° 2042-NR, qui isole les revenus de source française de la période de non-résidence (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié).

Le représentant fiscal

L'administration peut inviter une personne qui possède des biens en France sans y avoir son domicile fiscal à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours, un représentant fiscal en France, autorisé à recevoir les communications relatives à l'impôt. Cette demande ne vise pas les personnes domiciliées dans un autre État de l'Union européenne ou de l'EEE lié à la France par une convention d'assistance administrative et de recouvrement (article 164 D du CGI). La désignation n'est pas automatique pour l'impôt sur le revenu. Elle intervient à la demande du service. La représentation lors d'une vente obéit à une règle distincte, présentée plus loin.

La procédure pas à pas

Le départ d'un associé à l'étranger se prépare au sein de la SCI comme au sein de son foyer. La liste suivante reprend les étapes habituelles.

1. L'associé informe le gérant de son départ, de sa nouvelle adresse et de son pays de résidence fiscale.
2. Le gérant met à jour l'adresse dans le registre des associés et dans la déclaration n° 2072 de l'exercice.
3. L'associé vérifie son affiliation à un régime de sécurité sociale, qui commande le taux des prélèvements sociaux.
4. L'associé lit la convention fiscale entre la France et son pays de résidence, ou la fait lire par un conseil, pour connaître le traitement des revenus immobiliers, des plus-values de parts et de la fortune.
5. L'associé dépose la déclaration n° 2042-NR l'année qui suit le départ, puis ses déclarations annuelles auprès du service des non-résidents.
6. L'associé conserve un compte bancaire pour les acomptes et coche chaque année l'option pour le taux moyen si elle lui est favorable.
7. Le gérant prévoit la représentation fiscale avant toute vente d'immeuble ou cession de parts.
8. L'associé déclare dans son pays de résidence les revenus que la convention l'oblige à y déclarer, avec le crédit d'impôt ou l'exonération prévus.

L'associé personne morale non-résidente

L'imposition de sa quote-part

Une société établie hors de France peut être associée d'une SCI française. L'article 8 du CGI soumet les associés personnes morales passibles de l'IS à cet impôt pour leur part de bénéfice. Lorsque les parts sont détenues par une société soumise à un impôt de même nature, la quote-part se détermine selon les règles de l'impôt sur les sociétés (IS), avec amortissement et plus-value professionnelle, comme pour une société française (chapitre 64). Le revenu de l'immeuble situé en France reste en principe imposable en France selon l'article 6 des conventions de type OCDE.

La société étrangère doit donc déclarer en France sa quote-part selon les règles de l'IS puis s'acquitter de l'impôt correspondant. Les modalités pratiques de cette déclaration, le service compétent et l'éventuelle application d'une convention relèvent d'un conseil habitué à la fiscalité internationale des sociétés.

La taxe annuelle de 3 %

Les entités juridiques, françaises ou étrangères, qui détiennent directement ou par personne interposée des immeubles situés en France au 1er janvier sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale, prévue aux articles 990 D à 990 G du CGI (impots.gouv.fr). Une société étrangère associée d'une SCI française entre dans ce champ par interposition.

La loi prévoit de nombreuses exonérations. Les entités dont le siège est en France, dans l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative peuvent notamment être exonérées en déposant chaque année, au plus tard le 15 mai, la déclaration n° 2746 qui identifie leurs associés, ou en prenant l'engagement de communiquer ces informations. L'exonération est alors proportionnelle aux droits des associés identifiés. Les entités qui déposent une déclaration n° 2072 contenant les informations exigées n'ont pas à déposer la déclaration n° 2746. La déclaration n° 2746 se dépose obligatoirement en ligne (impots.gouv.fr).

La vente de l'immeuble par la SCI

Le prélèvement de l'article 244 bis A

Lorsqu'une SCI française vend un immeuble, la plus-value réalisée pour le compte d'un associé non-résident est soumise au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI. Le BOFiP précise que les sociétés de personnes dont le siège est en France sont concernées à proportion des droits détenus par leurs associés non-résidents (BOI-RFPI-PVINR-10-10, § 1 et § 50). La plus-value se calcule comme celle d'un résident, avec les mêmes abattements pour durée de détention (Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail).

Le taux est de 19 % pour la part des associés personnes physiques, à proportion de leurs droits. Pour une personne morale établie dans l'Union européenne ou dans un État de l'EEE lié à la France par une convention d'assistance administrative et qui n'est pas un État ou territoire non coopératif, le taux est aligné sur celui de l'IS applicable aux sociétés françaises à la date de la cession (BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 50 et § 60). La taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique en outre lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.

Les associés non-résidents personnes physiques supportent les prélèvements sociaux sur la plus-value. Ceux qui relèvent du règlement européen de coordination des régimes de sécurité sociale et ne sont pas à la charge d'un régime français n'acquittent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, comme certains assurés du Royaume-Uni (BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 80). Les autres supportent le taux de 17,2 %.

Le représentant accrédité

Lors d'une vente, le vendeur non-résident doit en principe désigner un représentant accrédité, qui s'engage à payer le prélèvement en cas d'insuffisance. Le BOFiP dispense les vendeurs établis dans l'Union européenne, en Islande ou en Norvège, la dispense ne couvrant pas le Liechtenstein. Il prévoit aussi une dispense automatique lorsque le prix de cession n'excède pas 150 000 € ou lorsque la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 30, § 170 à § 220).

Pour une société de personnes dont le siège est en France, les obligations s'apprécient associé par associé. Les associés établis dans l'Union européenne ou l'EEE dispensés n'ont pas de représentant à désigner. Pour les autres, le seuil de 150 000 € s'apprécie en additionnant la part du prix qui leur revient (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 60 et § 200). Ces règles ont fait l'objet d'une version du BOFiP postérieure à janvier 2025, dont le notaire vérifie l'application au jour de la vente. Seuls l'acquéreur résident, un établissement de crédit ou une personne accréditée peuvent être représentants, à l'exclusion du notaire et de l'avocat.

La cession des parts par l'associé non-résident

Le régime de la plus-value

Les parts d'une SCI qui détient des immeubles loués sont des titres de société à prépondérance immobilière, c'est-à-dire dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France. Leur cession par un non-résident entre dans le champ du prélèvement de l'article 244 bis A, qui vise les immeubles, les droits immobiliers et les parts de sociétés à prépondérance immobilière cotées ou non (BOI-RFPI-PVINR-10-10). Pour une SCI à l'IR, la plus-value se calcule selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention courant depuis l'acquisition des parts (chapitre 63).

Pour l'appréciation du seuil de 150 000 € de dispense de représentant, le BOFiP retient non pas le prix des parts mais la quote-part de la valeur vénale des immeubles de la société qui correspond aux parts cédées. Selon son exemple, la cession pour 100 000 € de 20 % des parts d'une société dont les immeubles valent 1 000 000 € porte sur 200 000 € et oblige à désigner un représentant (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 210).

Les droits et l'exit tax

L'acquéreur des parts acquitte le droit d'enregistrement de 5 % applicable aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, quel que soit le domicile du cédant. La cession doit respecter les formes exigées pour ces sociétés (chapitres 39 et 117).

L'associé qui transfère son domicile hors de France n'est pas imposé au départ sur la plus-value latente de ses parts de SCI. Le dispositif d'imposition au départ, dit exit tax, vise les titres relevant du régime des valeurs mobilières. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 10 mars 2016 (n° 12686 et n° 13754) a confirmé que les titres de sociétés à prépondérance immobilière relevant de l'article 150 UB du CGI en restent exclus. La plus-value sera imposée lors de la cession, selon les règles des non-résidents.

Les exonérations propres aux non-résidents

Le Code général des impôts prévoit deux exonérations pour l'expatrié qui vend un logement en France, l'une pour l'ancienne résidence principale vendue peu après le départ, l'autre dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable pour un logement, une seule fois, sous conditions de nationalité et de résidence antérieure (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). Le BOFiP consacré à la seconde la présente comme bénéficiant aux personnes physiques qui cèdent un logement situé en France (BOI-RFPI-PVI-10-40-50, § 1).

Ces exonérations ont été conçues pour le logement que l'associé détient et dont il a la disposition. Leur application à une vente réalisée par une SCI ou à une cession de parts suppose un examen des textes et de la doctrine avec le notaire, avant la signature de la promesse. Ne tenez pas l'exonération pour acquise du seul fait que l'associé a autrefois habité le logement de la SCI.

Les conventions fiscales

Ce que la convention peut changer

Les conventions fiscales l'emportent sur la loi interne. Elles peuvent réserver l'imposition à un seul État, limiter le taux de l'impôt ou prévoir un mécanisme d'élimination de la double imposition. Pour un associé de SCI, trois articles sont à lire en priorité. Le tableau suivant les présente selon le modèle de l'OCDE, chaque convention pouvant s'en écarter.

Les difficultés propres aux sociétés translucides

La SCI à l'IR est imposée au nom de ses associés en France, mais d'autres États la regardent comme une société de capitaux. Dans ce cas, l'État de résidence peut ignorer la quote-part de résultat imposée en France et imposer comme des dividendes les sommes effectivement distribuées, ce qui crée un risque de double imposition ou, à l'inverse, de non-imposition. La convention, ses commentaires et la doctrine de chaque État règlent ou non ces conflits de qualification.

Certaines conventions anciennes ne contiennent pas de clause spécifique sur les plus-values de parts de sociétés à prépondérance immobilière. L'instrument multilatéral de l'OCDE a modifié plusieurs conventions sur ce point. Vérifiez la version en vigueur de la convention applicable avant de prévoir l'imposition d'une cession de parts.

Les situations mixtes

Le couple dont un seul membre part

Lorsqu'un couple marié se sépare géographiquement, l'un restant en France et l'autre s'installant à l'étranger, la question de l'imposition commune et du domicile fiscal de chacun dépend de leur situation exacte. Le membre du couple qui reste en France peut maintenir le domicile fiscal du foyer en France. Les quotes-parts de SCI suivent alors le sort du foyer. Une séparation réelle ou un divorce changent cette analyse et la répartition des parts redevient déterminante (chapitre 127).

L'année du départ ou du retour

Le résultat de la SCI étant acquis à la clôture de l'exercice, la quote-part se rattache en principe à la période au cours de laquelle l'exercice est clos. Pour une SCI qui clôture au 31 décembre, la quote-part d'un associé parti le 1er septembre relève ainsi en principe de sa période de non-résidence. Faites confirmer ce rattachement par le service des impôts lors du dépôt de la déclaration n° 2042-NR.

L'associé gérant à l'étranger

Un gérant peut résider à l'étranger. Rien n'interdit à un associé non-résident d'exercer la gérance d'une SCI française, mais l'éloignement complique la signature des actes, la tenue de l'assemblée annuelle et la réactivité en cas de sinistre. La rémunération de gérance d'un associé est imposée en revenus fonciers. Elle est donc imposable en France pour un immeuble qui y est situé (chapitre 15).

Les parts démembrées

Lorsque l'usufruitier réside à l'étranger et le nu-propriétaire en France, c'est l'usufruitier qui est imposé sur le résultat courant, selon les règles des non-résidents (chapitre 89). Pour l'IFI, l'usufruitier non-résident déclare en principe la pleine propriété de la fraction immobilière française des parts (chapitre 66).

La SCI dont tous les associés sont non-résidents

Une SCI dont tous les associés résident à l'étranger garde son siège en France et ses obligations françaises. Elle doit disposer d'une adresse effective pour recevoir les courriers de l'administration, du syndic et des locataires, d'un compte bancaire et d'une organisation sur place pour la gestion courante (chapitre 51). L'absence de toute personne capable d'agir en France est une cause fréquente d'amendes et de majorations.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, leurs calculs ont été vérifiés et ils ne tiennent pas compte de l'impôt éventuellement dû dans l'État de résidence.

Premier exemple, la quote-part d'un associé installé en Allemagne

Une SCI dégage en 2025 un résultat foncier de 20 000 €. Un associé qui détient 30 % des parts réside en Allemagne, où il est affilié à la sécurité sociale. Sa quote-part est de 6 000 €. Il n'a pas d'autre revenu de source française. En déclarant ses revenus mondiaux, il obtient un taux moyen de 12 %, retenu comme hypothèse.

Deuxième exemple, le même associé installé au Canada

Si le même associé réside au Canada et y est affilié à la sécurité sociale, il ne peut pas bénéficier de l'exonération de CSG et de CRDS. Ses prélèvements sociaux atteignent 17,2 % de 6 000 €, soit 1 032 €. Son impôt total est de 2 232 € sans option et de 1 752 € avec l'option pour le taux moyen. L'écart avec la situation précédente, 582 €, tient uniquement à l'affiliation.

Troisième exemple, la vente de l'immeuble

Une SCI vend 800 000 € un immeuble acquis 500 000 € douze ans plus tôt, sans travaux. Le prix d'acquisition majoré des forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux atteint 612 500 €. La plus-value brute de 187 500 € revient pour 25 % à un associé résidant aux États-Unis, soit 46 875 €. Après 42 % d'abattement, sa base est de 27 187,50 € pour l'impôt sur le revenu et, après 11,55 %, de 41 460,94 € pour les prélèvements sociaux.

La quote-part de l'associé américain dans le prix, 200 000 €, dépasse le seuil de 150 000 €. Sauf dispense, la SCI ne peut pas vendre sans représentant accrédité pour cet associé. La convention entre la France et les États-Unis détermine ensuite l'imposition de cette plus-value dans l'État de résidence.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration s'intéresse aux associés non-résidents sur plusieurs points. Les contrôles portent notamment sur les suivants.

• La réalité du domicile fiscal à l'étranger, en particulier lorsque la famille, l'activité ou l'essentiel des revenus restent en France.
• La déclaration de la quote-part de SCI par l'associé non-résident, souvent oubliée faute de distribution.
• Le droit au taux de 7,5 %, qui suppose une affiliation réelle et justifiée au 31 décembre de l'année.
• La désignation du représentant accrédité lors des ventes et des cessions de parts.
• La taxe de 3 % due par les entités étrangères interposées.
• Les montages qui interposent des sociétés étrangères dans un but principalement fiscal, au regard de l'abus de droit et des clauses anti-abus des conventions (chapitre 132).

Un domicile fiscal déclaré à l'étranger mais contredit par les faits conduit à imposer l'associé comme un résident sur ses revenus mondiaux, avec les intérêts de retard et les majorations prévus. Les conséquences d'une erreur de domicile dépassent alors de loin la seule quote-part de SCI.

Les erreurs fréquentes

• Ne pas déclarer la quote-part au motif que la SCI n'a rien distribué. Dans le premier exemple, l'oubli prive le Trésor de 1 650 €, auxquels s'ajoutent des intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 % de 660 €.
• Ne pas cocher l'option pour le taux moyen. L'associé du premier exemple paie 480 € de trop chaque année.
• Supporter 17,2 % de prélèvements sociaux alors que l'associé est affilié dans l'EEE. L'écart est de 582 € par an dans le premier exemple, récupérable par réclamation dans les délais.
• Revendiquer le taux de 7,5 % sans affiliation réelle. Le rappel porte sur la différence avec 17,2 %, soit 582 € par an dans le même exemple, majoré des intérêts de retard.
• Oublier le représentant accrédité. La vente est retardée tant que la désignation n'est pas faite, ce qui peut faire échouer un financement de l'acquéreur.
• Négliger la taxe de 3 % d'une société étrangère associée. Sur une base de 500 000 €, l'erreur coûte 15 000 € par année non régularisée.
• Se fier à une version ancienne de la convention. Une clause sur les parts de sociétés à prépondérance immobilière ajoutée par avenant ou par l'instrument multilatéral peut changer l'État d'imposition de la plus-value.
• Ne pas mettre à jour l'adresse de l'associé. Les courriers de l'administration n'atteignent pas l'associé et les délais de réponse courent sans lui.

Liste de contrôle

1. Le domicile fiscal de chaque associé est établi au regard de l'article 4 B du CGI et, en cas de doute, de la convention.
2. L'adresse de l'associé non-résident est à jour dans le registre et dans la déclaration n° 2072.
3. L'associé reçoit son attestation à temps pour respecter le calendrier des non-résidents.
4. L'associé déclare sa quote-part, choisit l'option pour le taux moyen si elle est favorable et coche les cases relatives aux prélèvements sociaux s'il y a droit.
5. L'affiliation à un régime de sécurité sociale est justifiée au 31 décembre de chaque année.
6. Les acomptes de prélèvement à la source peuvent être prélevés sur un compte bancaire.
7. La convention fiscale applicable est identifiée dans sa version en vigueur, pour les revenus, les plus-values et la fortune.
8. La situation de toute société étrangère associée est vérifiée au regard de l'IS et de la taxe de 3 %.
9. Avant toute vente ou cession de parts, la nécessité d'un représentant accrédité est vérifiée associé par associé.
10. Les exonérations propres aux non-résidents ne sont retenues qu'après examen avec le notaire.
11. L'année du départ ou du retour, la déclaration n° 2042-NR est déposée et la quote-part rattachée à la bonne période.
12. Une personne capable d'agir en France est désignée pour la gestion courante lorsque les associés sont tous à l'étranger.