L'associé société à l'IS dans une SCI à l'IR

Une société civile immobilière (SCI) qui relève de l'impôt sur le revenu (IR) peut compter parmi ses associés une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), le plus souvent une holding familiale, une société d'exploitation ou une autre SCI qui a opté pour l'IS. La SCI reste translucide, mais la part de résultat qui revient à cet associé ne se calcule plus selon les règles des revenus fonciers. Elle se calcule selon les règles de l'IS, avec amortissement de l'immeuble, plus-value professionnelle et imputation des déficits sur le résultat de la société associée.

Ce chapitre présente le fondement de cette règle, les différences de calcul qu'elle entraîne, les obligations qu'elle crée pour la SCI et pour la société associée, la vente de l'immeuble et la cession des parts, puis les situations particulières, du démembrement de parts à l'association associée. Le mécanisme général de la transparence est exposé au chapitre 57, la déclaration n° 2072 au chapitre 58, les règles de l'IS aux chapitres 72 à 74 et la holding immobilière au chapitre 85. Les règles présentées sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le principe de la double détermination

L'article 238 bis K du Code général des impôts

L'article 238 bis K du Code général des impôts (CGI) distingue deux catégories d'associés. Selon son I, lorsque les droits dans une société de personnes sont inscrits à l'actif d'une personne morale passible de l'IS dans les conditions de droit commun, ou d'une entreprise relevant de plein droit d'un régime réel de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de bénéfices agricoles, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui les détient. Selon son II, dans les autres cas, la part de bénéfice est déterminée selon les règles de la catégorie qui correspond à l'activité de la société, c'est-à-dire les revenus fonciers pour une SCI qui loue nu.

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) en tire la conséquence. La part de résultat de l'associé soumis à l'IS doit en principe être déterminée conformément aux règles qui lui sont propres, sans tenir compte de celles de la société de personnes, ce qui impose une double détermination des résultats (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 110 et § 130). Les associés personnes physiques continuent d'être imposés dans la catégorie des revenus fonciers, sur une base calculée selon ces règles.

Les associés concernés

Toutes les sociétés associées ne relèvent pas du I de l'article 238 bis K. Le tableau suivant résume la règle de calcul selon la nature de l'associé.

Le BOFiP précise que sont visées les sociétés soumises à l'IS au taux de droit commun, qu'elles le soient de plein droit ou sur option, ainsi que les exploitants relevant d'un régime réel, à l'exclusion des régimes micro. Les parts doivent figurer au bilan de la société associée ou, pour un exploitant au régime simplifié, à son tableau des immobilisations (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 120 à § 127).

L'objectif de la règle

Selon le BOFiP, l'article 238 bis K a essentiellement pour objet d'éviter la création de sociétés écrans. Sans lui, une société à l'IS pourrait loger ses immeubles dans une SCI translucide pour se faire imposer sur un revenu foncier, sans amortissement mais avec des règles de plus-value plus favorables, ou au contraire choisir à chaque opération le régime le moins coûteux. La règle aligne le traitement de la quote-part sur celui que la société associée aurait connu si elle avait détenu l'immeuble directement.

Le même paragraphe indique qu'une société de personnes peut être dispensée de la seconde détermination lorsque ses membres sont des exploitants individuels au réel. Cette dispense ne joue pas lorsque la société perçoit des revenus fonciers ou lorsqu'elle compte un membre soumis à l'IS (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 180). Une SCI de location nue qui compte une holding parmi ses associés doit donc toujours calculer deux résultats.

Ce qui change dans le calcul de la quote-part

Les produits et les charges

Le résultat calculé pour la société associée part des mêmes loyers que le résultat foncier. Les différences tiennent aux charges admises, à leur rythme de déduction et à l'amortissement. Le tableau suivant compare les principaux postes, les règles détaillées de l'IS figurant aux chapitres 72 et 73.

Pour les intérêts versés aux associés sur leurs comptes courants, le BOFiP précise qu'ils sont admis dans la quote-part de l'associé soumis à l'IS sous la condition et dans la limite fixées au 3° du 1 de l'article 39 et à l'article 212 du CGI (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 140). Les comptes courants sont présentés au chapitre 28.

L'amortissement de l'immeuble

L'amortissement est l'écart le plus visible. Le BOFiP pose trois conditions pour qu'il réduise la quote-part de la société associée. Il doit être calculé sur le prix de revient des immobilisations, selon les usages de la profession et la durée normale d'utilisation. Il doit être effectivement pratiqué dans les écritures de la société de personnes et non dans celles de ses membres. Il doit enfin figurer sur un relevé spécial joint à la déclaration de résultats (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 150).

La deuxième condition a une portée pratique importante. Une SCI familiale qui tient une simple comptabilité de recettes et de dépenses ne pratique aucun amortissement. Si elle accueille une holding, elle doit tenir une comptabilité qui enregistre les immobilisations, leur décomposition et les dotations annuelles, sans quoi la société associée ne peut pas se prévaloir de l'amortissement. Le terrain n'est jamais amortissable et la décomposition par composants suit les règles présentées au chapitre 73.

Les provisions

Les provisions pour pertes ou charges nettement précisées et que des événements en cours rendent probables sont prises en compte dans la quote-part de l'associé soumis à l'IS, à condition d'avoir été constatées dans les écritures de la société de personnes et de figurer sur un relevé spécial (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 160). Une provision pour un litige avec un locataire ou pour une créance douteuse peut ainsi réduire la part de la holding, alors qu'elle n'a aucun effet sur le revenu foncier des associés personnes physiques.

Le rattachement à l'exercice

La quote-part revient à la société associée à la clôture de l'exercice de la SCI. Elle s'intègre au résultat imposable de l'exercice de la société associée au cours duquel la SCI a clôturé le sien. Lorsque les deux sociétés clôturent au 31 décembre, la quote-part de l'année se retrouve dans la liasse de la société associée déposée au printemps suivant.

Lorsque les dates de clôture diffèrent, le décalage doit être suivi avec soin. Une SCI qui clôture au 31 décembre 2026 et une holding qui clôture au 30 juin 2027 conduisent à imposer la quote-part de l'année civile 2026 dans l'exercice de la holding clos le 30 juin 2027. La date de clôture de la SCI est discutée au chapitre 57.

Les déficits

Lorsque la SCI est déficitaire selon les règles de l'IS, la part du déficit qui revient à la société associée vient en diminution de son propre résultat ou augmente son déficit fiscal. Ce déficit est ensuite reportable en avant ou en arrière dans les conditions de droit commun (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 290). Les règles du report sont présentées au chapitre 74.

Ce régime diffère fortement de celui du déficit foncier des associés personnes physiques. La limite annuelle d'imputation sur le revenu global, la distinction des intérêts d'emprunt et l'obligation de maintenir la location pendant trois ans ne s'appliquent pas à la société associée (chapitre 60). Un même déficit de la SCI peut donc être imputé immédiatement en totalité par la holding et seulement en partie par les associés personnes physiques.

Les obligations de la SCI et de la société associée

Les obligations de la SCI

La présence d'un associé soumis à l'IS modifie d'abord la déclaration de la SCI. Selon la notice de la déclaration n° 2072 pour 2026, la déclaration complète est requise lorsqu'au moins l'un des associés est une personne morale soumise à l'IS. Elle répartit les associés entre ceux qui relèvent des revenus fonciers et ceux qui relèvent d'un régime professionnel et indique, pour chacun, sa quote-part des revenus, des plus-values et des moins-values (impots.gouv.fr, notice 2072-C-SD). La télédéclaration est obligatoire.

La SCI doit ensuite produire les éléments du calcul selon les règles de l'IS. Elle tient une comptabilité qui enregistre les immobilisations et les amortissements, joint les relevés spéciaux prévus par le BOFiP et remet à la société associée une attestation qui distingue sa quote-part selon les règles de l'IS de celle des autres associés. La comptabilité d'une SCI à l'IR est présentée au chapitre 95.

Les obligations de la société associée

La société associée inscrit les parts de la SCI à l'actif de son bilan. Elle intègre chaque année sa quote-part de résultat dans son résultat imposable, que la SCI lui ait versé des fonds ou non. Les écritures comptables de la quote-part et les éventuels retraitements extra-comptables sur la liasse fiscale relèvent de l'expert-comptable de la société associée, qui doit disposer à temps de l'attestation de la SCI.

La quote-part n'est pas un dividende. Le régime des sociétés mères, qui exonère sous conditions les dividendes reçus de filiales soumises à l'IS, n'a pas d'objet ici, puisque la société associée est imposée directement sur sa part du résultat de la SCI (chapitre 86). Les sommes que la SCI lui verse ensuite ne sont pas imposées une seconde fois.

La procédure pas à pas

Chaque exercice suit le même enchaînement, que le gérant de la SCI et le dirigeant de la société associée ont intérêt à formaliser dans un calendrier commun.

1. Arrêter la liste des associés à la clôture et identifier ceux qui relèvent du I de l'article 238 bis K, avec leur numéro d'identification et leur date de clôture.
2. Tenir les comptes de la SCI de façon à produire à la fois le résultat foncier et le résultat selon les règles de l'IS, immobilisations, amortissements et provisions compris.
3. Calculer le résultat foncier de l'ensemble de la SCI selon les règles des revenus fonciers, puis la part des associés personnes physiques.
4. Calculer le résultat selon les règles de l'IS et la part qui revient à chaque société associée.
5. Établir les relevés spéciaux des amortissements et des provisions.
6. Télédéclarer la déclaration n° 2072 complète dans le délai, en classant chaque associé dans la bonne partie.
7. Remettre à chaque associé son attestation, en distinguant pour la société associée sa quote-part selon les règles de l'IS.
8. Intégrer la quote-part dans la liasse de la société associée de l'exercice concerné et conserver le plan d'amortissement de la SCI pour le calcul futur de la plus-value.

La vente de l'immeuble par la SCI

Deux régimes pour une même vente

Lorsque la SCI vend un immeuble, la plus-value se répartit entre les associés selon les mêmes règles que le résultat courant. Pour les associés personnes physiques, elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention (chapitre 62). Pour la société associée soumise à l'IS, la quote-part de plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 170).

Le BOFiP consacré aux plus-values immobilières confirme ce partage. Pour les associés relevant du régime des particuliers, la société verse l'impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux à proportion de leurs droits, lors de l'enregistrement ou de la publicité de l'acte. Ce paiement est libératoire pour eux. La part de la société associée soumise à l'IS est déterminée selon les règles applicables à son propre bénéfice et elle l'impose dans sa déclaration de l'exercice (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 20 à § 40 et § 80 à § 110).

Le calcul pour la société associée

La plus-value professionnelle se calcule par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l'immeuble, c'est-à-dire son prix de revient diminué des amortissements pratiqués. Elle ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. Les amortissements qui ont réduit la quote-part de la société associée pendant la détention augmentent donc d'autant la plus-value imposable lors de la vente.

Le BOFiP rappelle que les sociétés soumises à l'IS sont en principe exclues du régime des plus-values à long terme, sauf pour certains titres de participation. La quote-part de plus-value sur un immeuble est donc imposée au taux de l'IS applicable à la société associée. Pour une société qui remplit les conditions du taux réduit, ce taux est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis de 25 % au-delà, sinon de 25 % dès le premier euro (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique).

La cession des parts par la société associée

Le prix de revient corrigé

Lorsque la société associée vend ses parts de SCI, elle réalise une plus-value professionnelle calculée sur le prix de revient fiscal des parts. Ce prix de revient n'est pas seulement le prix d'acquisition. Selon le BOFiP, il tient compte des bénéfices imposés et des déficits comblés, ainsi que des déficits déduits et des bénéfices distribués (BOI-BIC-PVMV-40-30-20, § 20). Les bénéfices déjà imposés et non distribués l'augmentent, les déficits déduits et les distributions le diminuent.

Cette correction est issue de la décision du Conseil d'État du 16 février 2000, n° 133296, SA Établissements Quemener, citée par le BOFiP. Elle évite qu'un bénéfice déjà imposé chez l'associé le soit une seconde fois au travers de la plus-value de cession, ou qu'un déficit déjà déduit le soit de nouveau. Le Conseil d'État en a étendu l'application à la dissolution sans liquidation d'une société de personnes (Conseil d'État, 27 juillet 2015, n° 362025, SA MEA) et a jugé qu'elle ne suppose pas la démonstration d'une double imposition effective (Conseil d'État, plénière fiscale, 24 avril 2019, n° 412503, Fra SCI).

Le taux applicable

Les parts d'une SCI qui détient principalement des immeubles loués sont des titres de société à prépondérance immobilière. Selon l'article 219, I, a sexies-0 bis du CGI, les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclues du régime du long terme et imposées aux taux normaux de l'IS. Une société est à prépondérance immobilière lorsque son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle d'immeubles, de droits immobiliers ou de titres d'autres sociétés de même nature, les immeubles affectés à sa propre exploitation n'étant pas retenus (BOI-IS-BASE-20-20-10-30, § 1 et § 30 à § 50).

L'acquéreur des parts paie le droit d'enregistrement de 5 % applicable aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. La cession doit en outre respecter les formes exigées depuis 2026 pour ces sociétés (chapitre 39). La procédure de cession est détaillée au chapitre 117.

Les situations particulières

La holding détenue par les associés personnes physiques

Le schéma le plus courant réunit dans la SCI des parents qui détiennent des parts en direct ainsi que leur holding familiale. La holding paie l'IS sur sa quote-part, calculée avec amortissement, pendant que les parents paient l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur la leur. Les fonds remontés à la holding restent soumis, s'ils sont ensuite distribués aux parents sous forme de dividendes, au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème sur option (chapitre 75).

Le taux réduit de 15 % de l'IS suppose, en 2026, un chiffre d'affaires d'au plus 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique). Une holding constituée avec un capital non libéré ou détenue majoritairement par une autre société qui ne remplit pas elle-même ces conditions paie 25 % dès le premier euro de quote-part.

La SCI détenue uniquement par des sociétés à l'IS

Une SCI dont tous les associés sont des sociétés à l'IS reste une société de personnes, imposée au nom de ses membres. Le résultat foncier n'a alors plus d'utilité fiscale, puisque toutes les quotes-parts se calculent selon les règles de l'IS, mais la déclaration n° 2072 reste due. Ce montage se rencontre dans les groupes qui logent chaque immeuble dans une SCI distincte, pour faciliter une cession future par vente des parts.

Le démembrement des parts

Lorsque les parts sont démembrées, le résultat courant revient en principe à l'usufruitier, selon les statuts (chapitre 89). Si une holding à l'IS détient l'usufruit et des personnes physiques la nue-propriété, la quote-part de résultat se calcule selon les règles de l'IS au profit de la holding. Si la holding détient la nue-propriété et que les parents conservent l'usufruit, le résultat courant est imposé chez les parents en revenus fonciers et la holding ne déclare en principe rien au titre du résultat courant. La répartition des plus-values entre usufruitier et nu-propriétaire obéit à des règles propres, à définir dans les statuts.

La cession à sa propre holding de l'usufruit temporaire de parts ou d'un immeuble est un montage connu. Le 5 de l'article 13 du CGI impose au nom du cédant, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache le bien, le produit de la cession de l'usufruit temporaire. Ces schémas et leurs risques au regard de l'abus de droit sont présentés aux chapitres 40 et 89.

La chaîne de sociétés de personnes

Lorsqu'une société à l'IS détient des parts d'une SCI à l'IR qui détient elle-même des parts d'une autre SCI à l'IR, la règle de l'article 238 bis K remonte toute la chaîne. Le BOFiP consacré aux plus-values immobilières indique que la part est déterminée selon les règles de l'IS lorsqu'elle est détenue au travers d'une autre société de même nature, sauf si le contribuable démontre qu'une partie des droits est détenue par des personnes qui relèvent du II de l'article (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 50). Chaque niveau doit alors produire deux résultats et les transmettre au niveau supérieur.

L'association ou la fondation associée

Les organismes sans but lucratif ne sont pas soumis à l'IS de droit commun pour leurs revenus patrimoniaux. Le 5 de l'article 206 du CGI les soumet à l'IS à un taux réduit sur certains revenus, dont les revenus de la location d'immeubles. Le BOFiP a publié le 21 mai 2025 un rescrit sur l'application de ce taux réduit aux revenus de location tirés de participations dans des SCI (BOFiP, rescrit du 21 mai 2025). Selon les présentations publiées par les praticiens, l'organisme n'est pas passible de cet impôt à raison des loyers perçus par une SCI qui n'est pas elle-même soumise à l'IS, sauf s'il s'agit d'une société de copropriété de l'article 1655 ter du CGI. Une association associée doit faire confirmer sa situation par son conseil, à partir du texte du rescrit.

La société associée étrangère

Une société étrangère soumise dans son pays à un impôt équivalent à l'IS peut être associée d'une SCI française. Sa quote-part est en principe imposable en France, où l'immeuble est situé. Elle doit être calculée selon les règles de l'IS. Cette situation pose en outre la question de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles et de la représentation fiscale lors de la vente. Elle est traitée au chapitre 65.

L'entrepreneur individuel associé

L'entrepreneur individuel au régime réel des BIC qui inscrit les parts de SCI à l'actif de son entreprise relève aussi du I de l'article 238 bis K. Sa quote-part se calcule selon les règles des BIC, avec amortissement. Celui qui relève du micro-BIC reste imposé selon les règles des revenus fonciers. Ce cas reste rare dans les SCI familiales et suppose une analyse avec l'expert-comptable de l'entreprise.

Le changement de régime de la SCI ou de l'associé

Si la SCI elle-même opte pour l'IS ou y devient soumise de plein droit, par exemple du fait d'une activité de location meublée au-delà du seuil toléré, la double détermination disparaît. La SCI paie alors l'IS sur l'ensemble de son résultat et les associés ne sont plus imposés que sur les distributions (chapitres 68 et 71). L'imposition immédiate des bénéfices et des plus-values latentes que provoque ce changement concerne aussi la société associée, pour sa quote-part.

À l'inverse, une société associée qui était à l'IR, comme une SARL de famille ou une autre SCI, puis qui passe à l'IS fait basculer sa quote-part dans le I de l'article 238 bis K à compter de l'exercice concerné. La SCI doit en être informée avant la clôture pour adapter ses calculs.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Leurs calculs ont été vérifiés, mais les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour une situation réelle.

Premier exemple, le résultat courant

Une SCI à l'IR détient un immeuble acquis 1 000 000 €, dont 200 000 € de terrain. Les 800 000 € de construction sont amortis, selon le plan établi par l'expert-comptable de la SCI, pour 25 000 € par an. La SCI encaisse 60 000 € de loyers et paie 10 000 € de charges et 12 000 € d'intérêts. Les parents détiennent 60 % des parts, leur holding 40 %. La holding remplit les conditions du taux réduit et n'a pas d'autre bénéfice.

Selon les règles des revenus fonciers, la part de la holding aurait été de 15 200 €, soit 2 280 € d'IS. L'amortissement lui fait économiser 1 500 € par an. Cette économie n'existe que si l'amortissement est effectivement comptabilisé par la SCI.

Deuxième exemple, la vente de l'immeuble

Douze ans plus tard, la SCI vend l'immeuble 1 300 000 €. Aucune dépense de travaux n'a été engagée. Pour les parents, le prix d'acquisition est majoré des forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux, soit 1 225 000 €. La plus-value brute de 75 000 € leur revient pour 45 000 €. Pour la holding, la valeur nette comptable de l'immeuble est de 1 000 000 € moins 300 000 € d'amortissements, soit 700 000 €. Sa quote-part de plus-value atteint 40 % de 600 000 €.

La holding a déduit en douze ans 120 000 € d'amortissements, soit 18 000 € d'IS économisé au taux de 15 %. Lors de la vente, ces 120 000 € s'ajoutent à sa plus-value et sont imposés à 25 %, soit 30 000 €, davantage que l'économie réalisée. Sa plus-value n'est pas non plus réduite par les abattements pour durée de détention dont profitent les parents. Le montant que la holding peut ensuite distribuer supporte encore l'imposition des dividendes.

Troisième exemple, la cession des parts par la holding

Une holding a acquis des parts de SCI pour 100 000 €. Depuis l'acquisition, elle a été imposée sur 60 000 € de quotes-parts de bénéfice et la SCI lui a distribué 20 000 €. Son prix de revient fiscal corrigé est de 140 000 €. Elle vend ses parts 260 000 €.

L'oubli de la correction ferait payer 10 000 € d'IS sur des bénéfices déjà imposés. L'erreur inverse, qui consisterait à ne pas déduire du prix de revient les distributions reçues, minorerait la plus-value et exposerait à un rappel.

Avantages, coûts et risques

La présence d'une société à l'IS dans une SCI à l'IR n'est avantageuse ni par principe ni par nature. Elle déplace une partie de la charge fiscale de la détention vers la vente et alourdit la gestion de la SCI. Le tableau suivant en présente les effets, la comparaison générale entre l'IR et l'IS figurant au chapitre 83.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la cohérence des chiffres entre la SCI et la société associée. Les contrôles portent notamment sur les points suivants.

• La concordance entre la quote-part déclarée par la SCI et celle intégrée dans le résultat de la société associée.
• La réalité des amortissements dans les écritures de la SCI et l'existence des relevés spéciaux.
• La répartition des résultats et des plus-values entre associés selon les statuts et les droits à la clôture.
• Le calcul du prix de revient corrigé des parts lors d'une cession ou d'une dissolution.
• Les cessions d'usufruit temporaire à une société contrôlée par le cédant.
• Les interpositions de sociétés destinées à changer artificiellement la catégorie d'imposition.

L'abus de droit permet à l'administration d'écarter les actes fictifs ou inspirés par un but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ainsi que les actes à but principalement fiscal, selon les articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière). La correction du prix de revient des parts n'y échappe pas par principe. Dans l'affaire Lupa, la cour administrative d'appel de Paris a admis, le 8 juillet 2022, que ce mécanisme pouvait en théorie être écarté au titre de l'abus de droit, tout en jugeant que l'administration n'avait pas établi l'avantage contraire à l'objectif de neutralité (n° 16PA02400 et n° 16PA02401). L'abus de droit est présenté au chapitre 132.

Les erreurs fréquentes

• Calculer la quote-part de la holding selon les règles des revenus fonciers. Dans le premier exemple, la holding paierait 1 500 € d'IS de trop chaque année. Le calcul de sa plus-value future serait faussé.
• Ne pas comptabiliser l'amortissement dans la SCI. La société associée perd la déduction, soit 18 000 € d'IS sur douze ans dans le premier exemple, sans pour autant échapper à l'imposition de sa plus-value sur le prix de revient.
• Appliquer à la holding les abattements pour durée de détention. Dans le deuxième exemple, la quote-part de 240 000 € serait sous-évaluée, ce qui expose à un rappel d'IS, à des intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, à une majoration de 40 %.
• Compter sur le prélèvement du notaire pour la part de la holding. Le notaire ne prélève rien pour elle. L'IS de 60 000 € du deuxième exemple doit être provisionné et déclaré par la holding.
• Oublier la correction du prix de revient des parts. Dans le troisième exemple, l'oubli coûte 10 000 € d'IS.
• Déposer une déclaration n° 2072 simplifiée. La présence d'une société à l'IS impose la déclaration complète, faute de quoi les quotes-parts sont mal classées et la société associée ne dispose pas des éléments de son calcul.
• Ignorer un changement de régime de l'associé. Une SARL de famille associée qui passe à l'IS en cours de vie de la SCI change la règle de calcul de sa quote-part dès l'exercice concerné.
• Constituer la holding avec un capital non libéré. Elle perd le taux de 15 % et paie 25 % dès le premier euro, soit 520 € de plus sur la quote-part de 5 200 € du premier exemple.

Liste de contrôle

1. Chaque associé de la SCI est identifié avec son régime fiscal, IR, IS de droit commun, BIC au réel ou régime particulier.
2. La SCI tient une comptabilité qui enregistre les immobilisations, leur décomposition et les amortissements dès l'entrée d'une société à l'IS.
3. Deux résultats sont calculés chaque année, l'un selon les règles des revenus fonciers, l'autre selon les règles de l'IS.
4. Les relevés spéciaux des amortissements et des provisions sont joints à la déclaration.
5. La déclaration n° 2072 complète est télédéclarée dans le délai, chaque associé étant classé dans la bonne partie.
6. La société associée reçoit une attestation de sa quote-part selon les règles de l'IS et l'intègre dans l'exercice de rattachement.
7. Les intérêts de comptes courants sont vérifiés au regard des limites des articles 39 et 212 du CGI.
8. Le prix de revient fiscal corrigé des parts est suivi chaque année, bénéfices imposés, déficits déduits et distributions compris.
9. Lors d'une vente d'immeuble, l'IS sur la quote-part de plus-value de la société associée est provisionné avant la répartition du prix.
10. Les démembrements de parts et les cessions d'usufruit temporaire sont examinés avec un conseil au regard de l'article 13 du CGI et de l'abus de droit.
11. Les conditions du taux réduit de l'IS de la société associée sont vérifiées chaque exercice.
12. Tout changement de régime de la SCI ou d'un associé est signalé avant la clôture de l'exercice.