L'amortissement en SCI à l'IS

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) déduit chaque année de son résultat une fraction du coût de ses immeubles. Cette charge, l'amortissement, ne correspond à aucune sortie d'argent. Elle explique à elle seule l'essentiel de l'écart d'imposition entre une SCI à l'IS et une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) pendant la détention. Elle a aussi un prix, puisque chaque euro amorti réduit la valeur comptable de l'immeuble et se retrouve dans la plus-value imposable lors de la vente.

Ce chapitre explique ce qui s'amortit, sur quelle base, selon quelle décomposition et sur quelles durées. Il détaille les règles propres aux sociétés à l'IS, qui diffèrent sur plusieurs points de celles du loueur en meublé non professionnel (LMNP), puis les dépenses ultérieures, les situations particulières, les contrôles de l'administration et le coût des erreurs. Le résultat imposable dans son ensemble est présenté au chapitre 72, les déficits que l'amortissement peut créer au chapitre 74 et la plus-value de cession au chapitre 76. Les bases communes figurent dans le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique et la technique détaillée des composants dans le Guide du bailleur professionnel, L'amortissement par composants.

Le principe et ses fondements

Ce que l'amortissement change à l'IS

Une SCI à l'IR relève des revenus fonciers. Elle déduit ses charges réelles, ses intérêts et ses travaux d'entretien ou d'amélioration, mais jamais d'amortissement du prix d'achat. Une SCI à l'IS détermine au contraire son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, qui admettent la déduction des amortissements des immobilisations. Cette différence de méthode suffit à neutraliser une large part des loyers pendant les premières années.

L'amortissement n'efface pas l'impôt, il le décale. Il réduit le résultat imposable de chaque exercice et, dans la même mesure, la valeur nette comptable (VNC) de l'immeuble. Lors de la vente, la plus-value de la société se calcule par différence entre le prix de cession et cette VNC, sans abattement pour durée de détention (chapitre 76). L'intérêt de l'amortissement dépend donc de l'horizon de détention, du taux d'IS au moment de la déduction et de celui qui frappera la plus-value.

Les textes

L'article 39 du Code général des impôts (CGI), au 2° de son 1, admet en déduction les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'activité. L'article 15 bis de l'annexe II au CGI impose de décomposer une immobilisation en une structure et des composants lorsque ses éléments principaux ont des durées d'utilisation différentes. L'article 39 B impose de comptabiliser à chaque clôture un amortissement au moins égal à l'amortissement linéaire cumulé. L'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI encadre le traitement des frais d'acquisition.

Sur le plan comptable, la société applique le plan comptable général (PCG). Elle tient un tableau des immobilisations qui indique pour chaque composant sa valeur d'origine, sa date de mise en service, sa durée et les amortissements cumulés. Ce tableau fonde la liasse fiscale déposée chaque année avec la déclaration n° 2065 (chapitre 78).

Pas de plafonnement par les loyers

Le loueur en meublé personne physique ne peut déduire l'amortissement que dans la limite du loyer diminué des autres charges, en application du II de l'article 39 C du CGI. La doctrine administrative décrit cette limite pour la location ou la mise à disposition d'un bien par une personne physique, y compris par l'intermédiaire d'une structure transparente pour la part de ses associés personnes physiques (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 40 à 110).

Une SCI à l'IS qui loue elle-même ses immeubles n'est pas une personne physique et n'est pas dans ce champ. Son amortissement peut donc créer ou augmenter un déficit, reportable sans limite de durée sur ses bénéfices futurs (chapitre 74). C'est une différence importante avec le LMNP, chez qui l'amortissement excédentaire est seulement reporté et ne crée jamais de déficit.

Ce qui s'amortit et ce qui ne s'amortit pas

Seuls les éléments de l'actif qui se déprécient par l'usage ou le temps sont amortissables. Le tableau suivant récapitule le traitement des éléments que l'on rencontre dans une société immobilière.

Le principe pour le terrain est posé par la doctrine. Même lorsque les bâtiments couvrent toute la parcelle, seule la fraction du prix de revient qui se rapporte aux constructions est amortissable et, faute de ventilation dans l'acte, la répartition se fait selon les circonstances de fait (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230). La même doctrine précise que les biens dont l'entreprise a la jouissance en qualité d'usufruitier ne font pas partie de son actif et ne s'amortissent pas, alors qu'elle peut déduire les charges qu'elle supporte en cette qualité (même source, § 260). L'acquisition par une société d'un usufruit temporaire obéit à des règles propres présentées au chapitre 40.

Déterminer la base amortissable

Le prix de revient

La base de l'amortissement est le coût d'entrée de l'immeuble à l'actif. Pour un achat, il s'agit du prix stipulé dans l'acte, augmenté des frais d'acquisition si la société a choisi de les incorporer. Pour un immeuble apporté par un associé, c'est la valeur d'apport retenue dans les statuts ou dans l'acte d'augmentation de capital (chapitre 14). Pour un immeuble reçu à titre gratuit, la valeur d'origine est la valeur vénale à la date d'entrée.

Pour une construction ou une acquisition en l'état futur d'achèvement, le prix du terrain et le coût de la construction figurent dans des pièces distinctes, ce qui simplifie la ventilation. La doctrine admet sur option l'incorporation des coûts d'emprunt au coût d'une immobilisation dont la production s'étale sur une longue période. Les intérêts intercalaires deviennent alors amortissables au lieu d'être déduits immédiatement. Ce choix se fait avec l'expert-comptable avant la première clôture concernée, car il modifie le calendrier du résultat et le montant du déficit initial.

Les frais d'acquisition, déduire ou incorporer

Les droits de mutation, les honoraires du notaire, les commissions d'agence et les frais d'actes liés à l'acquisition peuvent, sur option, être déduits en charges l'année de l'achat ou incorporés au prix de revient de l'immeuble. L'option prévue à l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI vaut pour l'ensemble des immobilisations de la société et ne se choisit pas bien par bien. Le chapitre 43 détaille son régime.

La déduction immédiate n'est pas une économie supplémentaire en valeur absolue, sauf pour la part des frais qui correspond au terrain. Elle avance la déduction dans le temps. Dans une petite SCI familiale sans autre revenu, elle crée surtout un déficit qui attendra plusieurs années avant d'être imputé.

L'immeuble entré au bilan lors du passage de l'IR à l'IS

Une SCI qui détenait déjà ses immeubles à l'IR et qui opte pour l'IS doit les inscrire à son premier bilan. Le passage à l'IS emporte en principe les conséquences d'une cessation d'entreprise. L'administration subordonne l'absence d'imposition immédiate des plus-values latentes à l'absence de modification des écritures comptables, en particulier à l'absence de réévaluation des actifs (BOI-IS-CESS-20-10, § 220 à 300). La valeur d'inscription des immeubles, qui sera la base des amortissements futurs, se décide donc en même temps que l'option et avec l'expert-comptable (chapitre 71).

Isoler le terrain

Les méthodes admises

Le terrain se sépare de la construction d'après des éléments objectifs. La doctrine applicable aux loueurs en meublé reprend les méthodes dégagées par le Conseil d'État, par ordre de priorité, à savoir la comparaison avec des ventes de terrains nus comparables, le coût de reconstruction de l'immeuble et, à défaut, les données comptables d'immeubles comparables (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58). Ces méthodes sont transposables à une société à l'IS, qui doit pouvoir justifier la part retenue.

Un pourcentage forfaitaire appliqué sans justification n'entre dans aucune de ces méthodes. Les parts de terrain varient fortement selon la localisation et le type de bien. Elles sont faibles pour un lot dans un grand immeuble collectif, où la quote-part de terrain est diluée entre de nombreux lots. Elles sont élevées pour une maison sur une grande parcelle ou pour un immeuble en centre de métropole.

Le moment de la justification

La justification se construit au moment de l'achat, quand les références de marché sont disponibles. Plusieurs années plus tard, lors d'un contrôle, il est difficile de retrouver des ventes de terrains comparables à la date d'acquisition. Demandez au notaire de faire figurer dans l'acte une ventilation motivée, ou faites établir une estimation par un expert. Classez ensuite ces pièces avec le tableau des immobilisations.

Décomposer en composants et fixer les durées

Les composants

L'article 15 bis de l'annexe II au CGI impose d'identifier séparément les éléments principaux d'une immobilisation lorsqu'ils ont dès l'origine une durée d'utilisation différente de celle de l'ensemble. Le reste forme la structure. Pour un immeuble d'habitation, les praticiens retiennent le plus souvent quatre à six composants, à savoir la structure et le gros œuvre, les façades et la toiture, les installations techniques, les agencements intérieurs et, en meublé, le mobilier.

Les durées et la règle propre aux immeubles de placement

Sur le plan fiscal, la référence est la durée normale d'utilisation fondée sur les usages. Pour les composants, qui n'ont pas d'usage propre, la durée fiscale correspond en principe à leur durée de vie jusqu'au remplacement, la doctrine admettant généralement une durée de 10 à 20 ans pour les installations et agencements. Par dérogation, la structure peut être amortie sur la durée d'usage de l'immobilisation prise dans son ensemble (BOI-BIC-AMT-10-40-10).

Cette dérogation ne s'applique pas aux immeubles de placement, dont la structure et les composants sont amortis sur leur durée réelle d'utilisation (même source). Sont des immeubles de placement les biens immobiliers inscrits à l'actif immobilisé et non affectés par l'entreprise à sa propre exploitation (BOI-BIC-PROV-40-10-20-10, § 140). Une SCI à l'IS qui loue des logements à des tiers détient en principe des immeubles de placement. Elle amortit donc la structure sur sa durée réelle d'utilisation, souvent longue pour un immeuble bien construit.

Ces fourchettes sont des usages professionnels repris du guide professionnel, sans valeur réglementaire au 25 octobre 2026. Elles s'adaptent à l'âge du bâtiment, à son état et aux travaux déjà réalisés. Une toiture refaite l'année précédant l'achat n'a pas la même durée résiduelle qu'une toiture à reprendre.

L'immeuble loué à une entreprise liée

Un immeuble loué à titre principal à une entreprise liée qui l'exploite n'est pas un immeuble de placement. La doctrine cite l'exemple d'une SCI soumise à l'IS qui loue ses immeubles à une société en nom collectif (SNC) liée et admet des liens de dépendance lorsque les deux entreprises sont contrôlées par une même personne physique. Le caractère principal s'apprécie immeuble par immeuble, un immeuble occupé à plus de 50 % par des entreprises liées n'étant pas un immeuble de placement (BOI-BIC-PROV-40-10-20-10, § 170 à 210).

Pour la SCI à l'IS qui loue ses murs à la société d'exploitation de son associé (chapitre 42), la structure peut alors être amortie sur la durée d'usage de l'immeuble pris dans son ensemble. La durée retenue reste à justifier au regard des usages de la profession. Un immeuble mixte, dont une partie est louée à la société de l'associé et l'autre à des tiers, se classe selon la proportion des surfaces louées à l'entreprise liée.

Le mode linéaire et le point de départ

Les immeubles d'habitation s'amortissent selon le mode linéaire, par annuités égales. Le mode dégressif ne leur est pas ouvert. Son application à d'autres constructions est limitée et s'examine avec l'expert-comptable. Le taux annuel est égal à 100 divisé par le nombre d'années de la durée retenue.

L'amortissement court à compter de la mise en service, c'est-à-dire en pratique de la date à laquelle le logement est loué ou prêt à l'être. La première annuité est réduite au prorata du temps écoulé jusqu'à la clôture. Un composant ajouté en cours de détention suit la même règle à compter de sa propre mise en service.

L'amortissement minimal

L'article 39 B oblige la société à constater à chaque clôture un amortissement au moins égal au cumul de l'amortissement linéaire. Le non-respect de cette règle fait perdre définitivement le droit de déduire les amortissements différés, que l'exercice soit bénéficiaire ou déficitaire (BOI-BIC-AMT-10-50). À la vente, la plus-value est calculée comme si l'amortissement minimal avait été pratiqué.

Un premier exemple, le T3 d'une SCI familiale

L'exemple qui suit est illustratif. Les parts, les durées et les montants sont des hypothèses qui ne valent pas calcul pour votre situation.

Les données

Une SCI familiale à l'IS, constituée par un couple, achète en 2026 un T3 dans un immeuble collectif pour 180 000 €. Les frais d'acquisition atteignent 14 400 €. La société a opté pour leur incorporation, si bien que le prix de revient s'élève à 194 400 €. La quote-part de terrain est évaluée à 10 %, soit 19 440 €, à partir du coût de reconstruction de la quote-part de bâti. Le bâti amortissable atteint 174 960 €.

Le logement est mis en location le 1er juillet. La première annuité, réduite à six mois sur douze, s'élève à 2 959,74 €. L'annuité complète de 5 919,48 € s'applique ensuite jusqu'à l'amortissement complet des agencements, au bout de douze ans.

Le résultat d'une année pleine

Le T3 est loué 800 € par mois, soit 9 600 € par an. La taxe foncière, l'assurance, les charges de copropriété non récupérables et les honoraires comptables totalisent 3 950 €. L'achat est financé par un prêt de 150 000 € sur vingt ans au taux de 3,5 %, dont les intérêts de la première année pleine atteignent environ 5 166 €.

La société ne paie pas d'IS et constate un déficit de 5 435 €, reportable sur ses bénéfices futurs. Sans amortissement, elle aurait déclaré un bénéfice de 484 €. Si elle avait opté pour la déduction immédiate des frais d'acquisition, son annuité serait tombée à 5 481 €, calculée sur 162 000 € de bâti, mais le déficit de l'année d'achat aurait été majoré de 14 400 €.

Un second exemple, l'immeuble de six logements

Le plan d'amortissement

Une SCI à l'IS détenue par trois associés achète un immeuble de six logements pour 900 000 €, frais d'acquisition incorporés. Après comparaison avec des ventes de terrains à bâtir du quartier, le terrain est évalué à 20 %, soit 180 000 €. Avant la mise en location, la société réalise 90 000 € d'isolation et de menuiseries et 60 000 € de cuisines et salles d'eau, qui sont des améliorations inscrites comme composants distincts.

Le résultat au fil du temps

Les six logements sont loués 850 € par mois chacun, soit 61 200 € par an, avec 12 000 € de charges hors intérêts. La société emprunte 800 000 € sur vingt ans au taux de 3,5 %. Les intérêts atteignent environ 27 552 € la première année et 14 367 € la douzième.

La première année, l'amortissement transforme un bénéfice de 21 648 € en déficit. La douzième, sous réserve des conditions du taux réduit et en supposant les déficits antérieurs déjà imputés, la société paie 845 € d'IS au taux de 15 % au lieu de 5 225 € sans amortissement. Les loyers restent pourtant les mêmes, ce qui illustre le décalage entre résultat et trésorerie qui conditionne les distributions (chapitre 75).

Les dépenses ultérieures

Charge ou immobilisation

Une dépense d'entretien ou de réparation qui maintient l'immeuble en état sans en augmenter la valeur est une charge de l'exercice. Une dépense qui remplace un élément significatif, qui améliore l'immeuble, l'agrandit ou prolonge sensiblement sa durée d'utilisation doit être immobilisée et amortie. Cette frontière est plus stricte qu'en revenus fonciers, où les travaux d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles. La distinction et ses exemples sont détaillés au chapitre 72.

Le remplacement d'un composant

Le remplacement d'un composant donne lieu à deux écritures. Le nouveau composant entre à l'actif pour son coût et s'amortit sur sa propre durée. L'ancien sort de l'actif et sa VNC devient une charge de l'exercice. Si l'ancien composant n'avait pas été identifié à l'origine, sa valeur doit être reconstituée, ce qui est difficile et contestable.

Reprenons le T3. Au début de la seizième année, les installations techniques, inscrites pour 26 244 € et amorties sur vingt ans, sont remplacées pour 30 000 €. Après quinze annuités de 1 312,20 €, leur VNC est de 6 561 €. Ce montant est déduit l'année du remplacement et le nouveau composant s'amortit à raison de 1 500 € par an sur vingt ans.

Le gros entretien et les provisions

Les dépenses de gros entretien qui font l'objet de programmes pluriannuels, comme un ravalement périodique, peuvent être traitées en comptabilité comme des composants distincts ou couvertes par une provision. Sur le plan fiscal, elles restent des charges et les dotations excédentaires sont réintégrées. Ce décalage entre comptabilité et fiscalité doit être suivi d'une année sur l'autre.

La dépréciation d'un immeuble de placement obéit à une règle particulière. Les provisions pour dépréciation de ces immeubles ne sont déductibles que dans la limite des moins-values latentes nettes, appréciées société par société (BOI-BIC-PROV-40-10-20-10, § 1 et § 60). Une société qui détient plusieurs immeubles ne peut donc pas déduire la provision constituée sur l'un si un autre présente une plus-value latente qui la compense.

Le mobilier et les petits équipements

En location meublée, le mobilier s'amortit sur sa durée d'utilisation, souvent cinq à dix ans. La doctrine permet de passer directement en charges certains biens dont la valeur unitaire ne dépasse pas 500 € hors taxes (HT), à condition que leur utilisation ne constitue pas l'objet même de l'activité. Le mobilier d'un logement meublé étant loué avec lui, l'application de cette tolérance à l'équipement des logements est incertaine et se valide avec l'expert-comptable. Tenez un inventaire du mobilier par logement, mis à jour à chaque rotation (chapitre 81).

Les situations particulières

Le logement occupé par un associé

Un logement de la société occupé gratuitement par un associé, ou loué à un loyer nettement inférieur au marché, n'est pas utilisé dans l'intérêt de la société. L'administration peut alors refuser la déduction des charges et des amortissements correspondants et imposer l'avantage chez l'associé comme un revenu distribué (chapitres 41, 55 et 75). Si l'associé paie un loyer normal, le logement s'amortit comme les autres.

L'immeuble mixte

Un immeuble qui comprend des logements loués à des tiers, un local loué à la société de l'associé et un lot occupé par un associé doit être ventilé lot par lot. La clé de répartition, en tantièmes ou en surfaces, est fixée une fois pour toutes et documentée. Chaque lot reçoit ensuite sa part de terrain et ses composants, avec la durée adaptée à sa qualification d'immeuble de placement ou non.

Les parts démembrées, le couple et les enfants

Le démembrement des parts sociales entre usufruitier et nu-propriétaire n'a aucun effet sur le plan d'amortissement de la société, qui reste propriétaire des immeubles (chapitre 89). Il en va de même de la situation des associés, qu'ils soient mariés, pacsés, concubins, mineurs ou majeurs. L'amortissement se calcule au niveau de la société et ne se répartit pas entre associés, contrairement au déficit foncier d'une SCI à l'IR.

Les associés non-résidents

La résidence des associés est sans effet sur l'amortissement, qui suit les règles françaises dès lors que la société est soumise à l'IS en France. Elle influe en revanche sur l'imposition des dividendes, présentée au chapitre 75, ainsi que sur celle de la plus-value lors de la sortie (chapitre 130).

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS

La société qui opte pour l'IS en cours de détention commence à amortir à compter de l'ouverture du premier exercice soumis à l'IS, sur la base de la valeur d'inscription de ses immeubles. Les années passées à l'IR ne donnent lieu à aucun rattrapage d'amortissement. La durée retenue pour chaque composant tient compte de l'âge du bâtiment à la date de l'option.

Plusieurs sociétés et la location intragroupe

Lorsqu'une même famille détient plusieurs sociétés, les grilles de composants et de durées doivent être cohérentes de l'une à l'autre. Un immeuble loué par une SCI à l'IS à une autre société du groupe peut sortir de la catégorie des immeubles de placement et relever de la durée d'usage pour sa structure. Cette qualification s'apprécie immeuble par immeuble et chaque année, selon le taux d'occupation par des entreprises liées.

Les dispositifs réservés à la détention hors IS

Le dispositif d'investissement locatif issu de la loi de finances pour 2026, présenté dans le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique, s'applique aux immeubles détenus par une société non soumise à l'IS. Une SCI à l'IS n'en bénéficie pas, puisqu'elle déduit déjà ses propres amortissements.

L'amortissement à la vente et dans les distributions

Lors de la vente, la plus-value de la société est égale au prix de cession diminué de la VNC, c'est-à-dire du prix de revient diminué des amortissements pratiqués. Pour le T3 de l'exemple, après quinze années pleines d'annuités, les amortissements cumulés dépassent 80 000 € et la VNC du bâti tombe sous 95 000 €. Le calcul complet et la comparaison avec la plus-value des particuliers figurent au chapitre 76.

L'amortissement réduit aussi le bénéfice comptable, donc le montant que la société peut distribuer. Une société dont la trésorerie est abondante mais le résultat faible ne peut verser que ce que ses comptes font apparaître comme distribuable. Le remboursement des comptes courants d'associés permet alors de rendre aux associés leur avance sans impôt (chapitres 28 et 75).

Ce que l'administration contrôle

Lors d'une vérification de comptabilité, le vérificateur rapproche le tableau des immobilisations des actes, des factures et du fichier des écritures comptables (FEC). Les points examinés le plus souvent sont les suivants.

• La part du terrain et la méthode qui la justifie.
• Le nombre de composants, leur valeur et leur durée au regard de l'âge et de l'état de l'immeuble.
• La qualification d'immeuble de placement et la durée appliquée à la structure.
• La date de mise en service retenue pour chaque bien et chaque composant.
• Le respect de l'amortissement minimal de l'article 39 B.
• La sortie de la VNC des composants remplacés.
• La distinction entre charges et immobilisations pour les travaux importants.
• L'usage privé d'un logement par un associé.

Une durée trop courte ou une part de terrain trop faible entraîne la réintégration de l'excédent d'amortissement dans les résultats des exercices non prescrits, avec intérêts de retard et, le cas échéant, majorations. Un montage qui n'aurait d'autre objet que de majorer artificiellement la base amortissable, par exemple un apport ou une cession entre sociétés du même groupe à une valeur surévaluée, peut en outre être examiné au regard de l'abus de droit prévu aux articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF), présentés au chapitre 132.

Le coût des erreurs

Dans l'immeuble de six logements, retenir un terrain de 10 % au lieu des 20 % justifiés porte l'annuité des quatre composants du bâti acheté de 21 600 € à 24 300 €, soit 2 700 € de plus par an. Sur trois exercices contrôlés, l'excédent de 8 100 € est réintégré. Si les exercices concernés étaient imposés au taux normal de 25 %, le rappel atteint 2 025 €, avant intérêts de retard et majorations éventuelles.

Amortir le gros œuvre sur 40 ans au lieu de la durée réelle de 60 ans retenue pour cet immeuble de placement majore l'annuité de 3 300 €. L'erreur inverse coûte aussi. Une société qui n'a pas identifié ses composants à l'origine ne peut pas sortir proprement la VNC d'une toiture refaite et perd, l'année du remplacement, une déduction qu'un plan correct lui aurait accordée.

Lorsque la société est déficitaire, l'excédent d'amortissement ne crée pas de rappel immédiat. Il gonfle le déficit reportable, que l'administration ramène au bon montant. La correction se répercute alors sur les bénéfices des exercices suivants et sur la plus-value de cession.

Construire le plan pas à pas

Les étapes suivantes s'appliquent à chaque acquisition. Elles supposent que l'option relative aux frais d'acquisition a été arrêtée dès le premier achat.

1. Rassemblez l'acte, le décompte du notaire, les factures d'agence, les devis et factures de travaux et, en meublé, l'inventaire valorisé du mobilier.
2. Déterminez le prix de revient selon l'option pour les frais d'acquisition et, le cas échéant, selon l'option pour les coûts d'emprunt.
3. Évaluez la part du terrain selon une méthode reconnue et archivez la justification.
4. Qualifiez l'immeuble au regard de la notion d'immeuble de placement, en vérifiant s'il est loué à une entreprise liée.
5. Répartissez le bâti entre la structure et les composants, à partir d'un état technique de l'immeuble.
6. Fixez la durée de chaque composant en cohérence avec la grille de la société et l'état réel du bien.
7. Inscrivez les travaux de mise en location qui améliorent ou remplacent un élément comme composants distincts.
8. Arrêtez la date de mise en service et calculez la première annuité au prorata.
9. Comptabilisez chaque année l'annuité complète, conformément à l'article 39 B, même en période déficitaire.
10. Mettez à jour le tableau des immobilisations à chaque remplacement de composant et à chaque acquisition.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte dans son texte initial une mesure qui limite l'amortissement du bâti en location meublée non professionnelle, selon les analyses publiées. Ces analyses la décrivent pour des personnes physiques et ne la présentent pas comme modifiant les règles d'amortissement des sociétés soumises à l'IS. Le texte est en cours d'examen au Parlement à cette date et seule la loi promulguée fera foi. Son suivi est assuré dans le Guide du bailleur professionnel, L'amortissement par composants.

Une mesure qui rendrait la location meublée en nom propre moins favorable pourrait modifier la comparaison entre détention directe et société à l'IS. Ne décidez pas d'une option pour l'IS sur la base d'un texte non adopté. Refaites la comparaison du chapitre 83 une fois la loi publiée.

Les erreurs fréquentes

• Amortir le terrain ou retenir une part de terrain forfaitaire sans justification.
• Amortir l'immeuble en un seul bloc, sans identifier de composants.
• Appliquer à la structure d'un immeuble de placement une durée d'usage au lieu de sa durée réelle.
• Fondre les travaux de mise en location dans la structure au lieu de les inscrire comme composants.
• Choisir des durées très courtes pour gonfler la charge, sans lien avec l'état du bâtiment.
• Renoncer à comptabiliser l'amortissement une année et perdre définitivement la déduction.
• Oublier de sortir la VNC d'un composant remplacé.
• Fixer seul la valeur d'entrée au bilan des immeubles lors du passage de l'IR à l'IS.
• Amortir un logement occupé gratuitement par un associé.
• Changer de grille de composants d'un immeuble ou d'une société à l'autre sans raison technique.
• Perdre le tableau des immobilisations lors d'un changement d'expert-comptable.

Liste de contrôle

• L'option pour les frais d'acquisition est connue et appliquée de la même façon à chaque achat.
• La part du terrain de chaque immeuble est justifiée par une méthode reconnue et la justification est archivée.
• Chaque immeuble est qualifié au regard de la notion d'immeuble de placement.
• Une grille de composants et de durées est écrite et appliquée à toutes les sociétés du groupe familial.
• La date de mise en service de chaque logement et de chaque composant est documentée.
• L'annuité complète est comptabilisée chaque année, y compris en période déficitaire.
• Chaque remplacement de composant donne lieu à la sortie de la VNC de l'ancien.
• Les logements occupés par des associés sont identifiés et loués à un loyer normal ou exclus des charges.
• La valeur d'inscription des immeubles détenus avant l'option pour l'IS a été arrêtée avec l'expert-comptable.
• Le tableau des immobilisations est conservé jusqu'à la vente, pour le calcul de la plus-value.
• L'évolution du projet de loi de finances pour 2027 est suivie avant toute décision d'option ou d'investissement.