La SAS immobilière

La société par actions simplifiée (SAS) n'a pas été conçue pour l'immobilier, mais elle y prend une place croissante. Elle séduit par la liberté de ses statuts, la limitation de la responsabilité des associés à leurs apports et le statut d'assimilé salarié de son président. Elle est pourtant une société commerciale soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés (IS), avec une double imposition des bénéfices distribués et une revente des immeubles taxée sur la valeur nette comptable. Elle ne convient donc pas à tous les projets.

Ce chapitre présente le cadre juridique de la SAS, sa fiscalité, le statut de son président, la cession de ses actions et les cas d'usage où elle se justifie ou non. Il la compare à la société à responsabilité limitée (SARL) et à la société civile immobilière (SCI) à l'IS. La SARL de famille est traitée au chapitre 79, la location meublée en société au chapitre 81 et les sociétés à l'IS en général aux chapitres 71 à 78. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés.

Le cadre juridique

Les textes

La SAS est régie par les articles L. 227-1 à L. 227-20 du Code de commerce. Les règles de la société anonyme s'y appliquent dans la mesure où elles sont compatibles avec ces dispositions particulières. Elle peut compter un seul associé, elle prend alors le nom de société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), ou un nombre illimité d'associés. Elle ne peut pas offrir ses titres au public.

La liberté statutaire

Les statuts fixent les conditions dans lesquelles la société est dirigée. Un président, personne physique ou personne morale, est obligatoire et représente la société à l'égard des tiers. Les statuts peuvent créer d'autres organes, comme un directeur général, un comité de direction ou un comité de surveillance. Ils répartissent librement les pouvoirs entre eux. Les limitations statutaires des pouvoirs du président ne sont en principe pas opposables aux tiers, ce qui impose une vigilance particulière sur les signatures bancaires et notariées.

Les statuts déterminent aussi les décisions qui relèvent des associés, la forme de ces décisions et leurs majorités. Certaines décisions doivent toutefois être prises collectivement par les associés, notamment celles qui portent sur le capital, la fusion, la scission, la dissolution, la transformation, la nomination des commissaires aux comptes et l'approbation des comptes annuels avec l'affectation des bénéfices. Les statuts qui ne prévoient rien sur un point laissent la société sans règle et sources de conflit.

Les clauses propres à la SAS

L'adoption ou la modification de plusieurs de ces clauses, notamment l'inaliénabilité, exige l'unanimité des associés selon les règles du Code de commerce. Ces clauses s'insèrent donc dès la constitution, quand l'accord de tous est encore facile à obtenir.

Le capital et les apports

Le capital est librement fixé par les statuts. Les apports en numéraire doivent être libérés d'au moins la moitié à la constitution, le solde dans un délai de cinq ans. Les apports en industrie sont admis et donnent des droits sans entrer dans le capital. Les apports en nature sont évalués par un commissaire aux apports, sauf décision unanime des associés lorsque chaque apport vaut moins de 30 000 € et que leur total ne dépasse pas la moitié du capital (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). Un apport d'immeuble dépasse presque toujours ce seuil.

Le capital peut être variable, ce qui facilite l'entrée et la sortie d'investisseurs dans un club d'investissement immobilier. Le taux réduit d'IS suppose toutefois un capital entièrement libéré, condition à intégrer dès le choix du montant.

Le contrôle des comptes et des conventions

Les conventions conclues entre la société et son président, ses dirigeants ou un associé disposant d'une fraction importante des droits de vote font l'objet d'un rapport et sont soumises aux associés. Un bail consenti par la SAS à son président, un compte courant rémunéré ou une garantie donnée pour un associé entrent dans ce champ (chapitre 33). La désignation d'un commissaire aux comptes est obligatoire au-delà de seuils fixés par décret, identiques en pratique à ceux de la SARL depuis la loi du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises (loi PACTE), ou lorsque la SAS contrôle d'autres sociétés ou est contrôlée par elles et que l'ensemble dépasse ces seuils.

La SAS comparée à la SARL et à la SCI à l'IS

La différence la plus concrète entre SAS et SARL tient au statut du dirigeant et au traitement de ses dividendes. Pour le gérant majoritaire d'une SARL à l'IS, affilié au régime des travailleurs indépendants, la part des dividendes perçus par lui, son conjoint ou partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) et leurs enfants mineurs qui dépasse 10 % du capital social, des primes d'émission et des sommes versées en compte courant est soumise aux cotisations sociales (article L. 131-6 du Code de la sécurité sociale). Les dividendes versés au président d'une SAS ne sont pas soumis aux cotisations sociales, selon la fiche fiscale de la SASU publiée par l'administration en mars 2025 (impots.gouv.fr).

La fiscalité de la SAS immobilière

L'IS de plein droit

La SAS est soumise de plein droit à l'IS. En 2026, le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, directement ou par une société elle-même détenue à 75 % par des personnes physiques (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 17 février 2026). La société verse des acomptes trimestriels lorsque l'IS de l'exercice précédent atteint 3 000 € et dépose la déclaration n° 2065 par voie électronique.

Le résultat se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) applicables aux sociétés. La société déduit ses charges, ses intérêts et l'amortissement des constructions et du mobilier, le terrain n'étant pas amortissable (chapitres 72 et 73). La limite de l'amortissement des biens loués prévue au II de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI) ne la concerne pas, la doctrine excluant de ce dispositif les sociétés soumises à l'IS (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10, § 30, bofip.impots.gouv.fr). Les déficits se reportent sur les bénéfices futurs selon les règles de l'IS (chapitre 74).

La distribution

Les dividendes versés à un associé personne physique sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu (IR) et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'associé peut opter pour le barème progressif de l'ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers, avec un abattement de 40 % sur les dividendes (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique). Un associé personne morale soumis à l'IS peut, sous conditions, bénéficier du régime mère-fille (chapitre 86).

L'option temporaire pour l'IR

L'article 239 bis AB du CGI permet à certaines sociétés de capitaux, dont la SAS, d'opter pour le régime des sociétés de personnes. La société doit avoir moins de cinq ans à la date d'effet de l'option, ne pas être cotée, employer moins de 50 salariés et réaliser un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros. Son capital doit être détenu à 50 % au moins par des personnes physiques et à 34 % au moins par des dirigeants et leur foyer. Elle doit exercer à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (BOI-IS-CHAMP-20-20-20-10, bofip.impots.gouv.fr).

La doctrine exclut la gestion par la société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier et cite les sociétés immobilières qui louent des immeubles nus. Elle ne traite pas spécifiquement de la location meublée. L'option est valable cinq exercices (bofip.impots.gouv.fr). Selon la fiche fiscale de la SASU, elle est demandée dans les trois mois du début de l'exercice, ne peut être exercée qu'une fois et la société qui y renonce ne peut plus revenir à l'IR. Pour une SAS de location meublée, l'éligibilité se vérifie par un rescrit avant toute option.

Les autres impôts

La SAS qui loue en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) dans les conditions de droit commun (Guide du bailleur professionnel, La cotisation foncière des entreprises du loueur). La location de logements meublés est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf prestations para-hôtelières ou option dans les cas prévus par la loi (chapitre 53). Les actions de la SAS entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) de l'associé à proportion de la valeur des immeubles qui ne sont pas affectés à une activité opérationnelle de la société, ce qui inclut en principe les logements loués (chapitres 66 et 90).

Le président et sa rémunération

Le statut social

Le président rémunéré relève du régime général de la sécurité sociale en qualité d'assimilé salarié. Ses cotisations sont calculées sur sa rémunération brute et n'incluent pas l'assurance chômage. Sa rémunération est imposée dans la catégorie des traitements et salaires, avec la déduction forfaitaire de 10 % ou les frais réels (fiche SASU 2025 précitée). Un président non rémunéré ne cotise pas et ne s'ouvre aucun droit social au titre de ce mandat.

Un président personne morale, par exemple une holding, ne relève d'aucun régime social au titre de ce mandat. La rémunération qu'elle facture à la SAS doit correspondre à un service réel, faute de quoi elle peut être regardée comme un acte anormal de gestion.

Rémunérer ou distribuer

La rémunération est déductible du résultat de la société et supporte des cotisations sociales élevées. Le dividende n'est pas déductible, supporte l'IS puis le PFU, mais aucune cotisation. Le choix dépend du besoin de protection sociale du dirigeant, de son taux marginal d'imposition (TMI) et du niveau de bénéfice. Dans une SAS qui détient seulement des immeubles loués, la rémunération du président doit en outre correspondre à un travail réel de gestion.

À titre d'illustration, une SAS dégage 60 000 € de bénéfice imposable en 2026 et remplit les conditions du taux réduit. Elle paie 10 750 € d'IS, soit 15 % sur 42 500 € et 25 % sur 17 500 €. Si elle distribue les 49 250 € restants, les associés supportent 15 464,50 € de PFU et perçoivent 33 785,50 € nets. Le prélèvement global atteint ainsi 26 214,50 €, soit environ 43,7 % du bénéfice, sans aucune protection sociale en contrepartie.

La cession des actions

La forme et la transmission

Les actions se transmettent par virement de compte à compte, au moyen d'un ordre de mouvement inscrit au registre des mouvements de titres tenu par la société. Les clauses d'agrément, de préemption et d'inaliénabilité des statuts s'appliquent. Selon les présentations publiées de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, la cession de titres d'une personne morale à prépondérance immobilière doit désormais être constatée sous une forme qualifiée, notamment par acte authentique ou par acte d'avocat, pour les cessions intervenues depuis le 27 juin 2026 (chapitre 39).

Les droits d'enregistrement

La cession d'actions supporte un droit de 0,1 %. Ce taux ne s'applique pas aux personnes morales à prépondérance immobilière, dont la cession des titres supporte un droit de 5 % sans abattement (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 20 et 50, bofip.impots.gouv.fr). Une SAS dont l'actif est principalement constitué d'immeubles loués est en pratique souvent dans ce cas. La définition précise et la question des immeubles affectés à l'exploitation de la société sont traitées au chapitre 91.

Pour une cession portant sur des actions valorisées 500 000 €, l'écart entre les deux régimes atteint 24 500 €, soit 25 000 € de droits au taux de 5 % contre 500 € au taux de 0,1 %. La forme de société par actions ne protège donc pas du droit de 5 % dès lors que la société est à prépondérance immobilière.

La plus-value de l'associé

La plus-value réalisée par un associé personne physique sur la cession de ses actions relève du régime des plus-values de valeurs mobilières, imposé au PFU ou sur option au barème. Les abattements pour durée de détention des titres acquis avant 2018 ne s'appliquent qu'en cas d'option pour le barème et dans les conditions de la loi. Les règles particulières des sociétés à prépondérance immobilière, notamment pour les non-résidents, sont présentées aux chapitres 65 et 91.

Les cas d'usage

Les situations où la SAS se justifie

Les situations où elle se justifie mal

La SAS se justifie mal pour un couple qui détient un ou deux logements loués nus et qui consomme ses loyers. L'IS puis le PFU sur les distributions, la comptabilité commerciale, le dépôt des comptes et la taxation de la plus-value sur la valeur nette comptable pèsent alors plus que la souplesse statutaire. Une SCI à l'IR ou la détention directe sont souvent plus adaptées (chapitre 8).

Elle se justifie mal aussi lorsque la famille souhaite transmettre progressivement un patrimoine de location nue. La SCI offre alors la souplesse de la société civile sans les contraintes du droit commercial. La transformation ultérieure d'une SCI en SAS reste possible, mais elle a des conséquences fiscales (chapitre 119).

Créer une SAS immobilière pas à pas

1. Qualifiez l'activité. Location nue, location meublée, location avec services, marchand de biens ou holding n'emportent ni la même fiscalité ni les mêmes obligations. Notez la qualification retenue et ses conséquences en matière de TVA et de CFE.
2. Simulez les structures concurrentes. Comparez sur dix ans au moins la SAS, la SARL, la SCI à l'IS et, pour la location meublée familiale, la SARL de famille, en intégrant la distribution et la revente.
3. Arrêtez la répartition du capital. Vérifiez l'effet de la présence d'une personne morale sur le taux réduit d'IS et anticipez les entrées et sorties prévisibles.
4. Rédigez des statuts sur mesure. Fixez les pouvoirs du président, les décisions réservées aux associés, les majorités, les clauses de cession et le sort des actions en cas de décès, de divorce ou de départ d'un associé. Complétez-les si besoin par un pacte d'associés.
5. Réalisez les apports. Déposez les fonds sur un compte bloqué et faites évaluer les apports en nature. Un apport d'immeuble est reçu par notaire et peut supporter des droits d'enregistrement et une plus-value chez l'apporteur (chapitre 14).
6. Immatriculez la société. Déposez le dossier sur le guichet unique avec l'annonce légale et la déclaration des bénéficiaires effectifs (chapitre 17).
7. Organisez la première année. Ouvrez le compte définitif, désignez l'expert-comptable, déposez la déclaration de CFE de début d'activité et inscrivez au registre les premiers mouvements de titres.
8. Planifiez la vie sociale. Prévoyez l'approbation des comptes dans les six mois de la clôture, le dépôt au greffe et la revue annuelle des conventions (chapitres 97 et 98).

La fin de la SAS

La SAS peut être dissoute par décision collective des associés, à l'expiration de sa durée ou par décision de justice. La liquidation fait apparaître un boni, différence entre l'actif net partagé et les apports. Pour un associé personne physique, ce boni est en principe imposé comme un revenu distribué, au PFU ou sur option au barème. L'attribution d'un immeuble à un associé lors du partage supporte en outre des droits d'enregistrement (chapitres 122 et 123).

La sortie la plus fréquente reste la vente des immeubles, imposée à l'IS sur la plus-value calculée à partir de la valeur nette comptable, suivie de la distribution du prix. La cession des actions peut être une alternative lorsque l'acquéreur accepte de reprendre la société et sa fiscalité latente, qui se négocie alors dans le prix (chapitre 117).

Les situations particulières

Le couple

Des époux peuvent être tous deux associés d'une SAS ou l'un seulement. Sous un régime de communauté, des actions souscrites avec des fonds communs sont des biens communs, même si un seul époux a la qualité d'associé. Le mécanisme de l'article 1832-2 du Code civil, qui permet au conjoint de revendiquer la qualité d'associé, vise les parts non négociables et ne concerne pas les actions. Le sort des actions en cas de divorce se prépare dans les statuts, par des clauses d'agrément et de préemption (chapitres 18 et 127).

Des partenaires de PACS ou des concubins peuvent s'associer librement, contrairement à la SARL de famille. La SAS est l'une des formes qui permettent à un couple non marié de louer en meublé en société, avec une protection du survivant à organiser par des clauses statutaires et des dispositions testamentaires (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut détenir des actions. Elles sont gérées par ses représentants légaux dans le cadre de l'administration légale. Les donations d'actions à des enfants suivent le droit commun et les clauses d'agrément doivent prévoir le cas (chapitres 20 et 105).

Le démembrement des actions

Les statuts d'une SAS peuvent répartir le droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, dans les limites posées par la jurisprudence, qui protège notamment le droit de l'usufruitier de se prononcer sur l'affectation des bénéfices. Le dividende revient à l'usufruitier. La distribution de réserves soulève la question du quasi-usufruit, présentée au chapitre 112. Le démembrement sert souvent à transmettre les actions avec réserve d'usufruit (chapitre 89).

L'associé non-résident

Les dividendes versés par une SAS à un associé domicilié hors de France supportent en principe une retenue à la source, dont le taux peut être réduit par la convention fiscale. La plus-value de cession d'actions d'une société à prépondérance immobilière par un non-résident obéit à des règles propres. Ces points se vérifient avant l'entrée de l'associé au capital (chapitre 65).

Plusieurs sociétés et groupe

Une SAS peut détenir des filiales, être détenue par une holding ou faire partie d'un groupe. Le régime mère-fille et l'intégration fiscale permettent, sous conditions, de limiter l'imposition des flux entre sociétés (chapitre 86). Les conventions entre sociétés, loyers, refacturations, prêts et garanties, doivent être conclues à des conditions normales et documentées.

La société à l'IR qui devient une SAS

La transformation d'une SCI à l'IR en SAS entraîne son assujettissement à l'IS. Le changement de régime emporte en principe les conséquences d'une cessation d'entreprise, avec des mesures d'atténuation sous conditions. Il fait aussi basculer la revente future des immeubles dans le régime des plus-values professionnelles calculées sur la valeur nette comptable. Pour la SCI qui a bénéficié d'apports en franchise de droits, le passage à l'IS peut aussi rendre exigibles des droits sur ces apports (chapitres 14 et 119).

Un exemple chiffré, trois investisseurs et un immeuble meublé

Cet exemple est illustratif. Les montants sont des hypothèses simplifiées établies avec les taux applicables en 2026.

Deux amis et une société d'investissement, elle-même détenue majoritairement par des personnes morales, constituent une SAS. Les deux amis détiennent 70 % du capital et la société 30 %. La SAS achète 900 000 €, frais compris, un immeuble de huit logements loués meublés. Le terrain vaut 135 000 €. Les constructions de 765 000 € sont amorties sur une durée moyenne de 30 ans, soit 25 500 € par an. Le mobilier de 40 000 € est amorti sur sept ans, soit 5 714 € par an.

Le capital n'étant détenu qu'à 70 % par des personnes physiques et la société associée ne remplissant pas elle-même la condition de 75 %, le taux réduit n'est pas applicable. L'écart reste modeste sur ce bénéfice, environ 678 €. Il atteindrait 4 250 € par an sur un bénéfice de 42 500 €, soit la différence entre 15 % et 25 % sur cette tranche. La composition du capital se choisit donc aussi au regard du taux d'IS.

Un exemple chiffré, SARL ou SAS pour le même dirigeant

Une dirigeante détient seule la majorité d'une société immobilière à l'IS. Le capital est de 10 000 € et elle a laissé 90 000 € en compte courant. La société lui verse un dividende de 30 000 €. En SARL, comme gérante majoritaire, elle supporte les cotisations sociales des travailleurs indépendants sur la fraction excédant 10 % de 100 000 €, soit sur 20 000 €, qui supportent ces cotisations au lieu des prélèvements sociaux. Les 10 000 € restants supportent le PFU. En SAS, comme présidente, l'ensemble du dividende supporte le PFU, soit 9 420 €, sans cotisation sociale.

L'écart ne joue pas toujours en faveur de la SAS. Les cotisations ouvrent des droits sociaux que le PFU n'ouvre pas. Une présidente qui veut une protection sociale devra se verser une rémunération, plus coûteuse en charges qu'une rémunération de gérant majoritaire. Le choix entre SARL et SAS se fait sur une simulation de plusieurs années.

Ce que l'administration vérifie

• La réalité des rémunérations. Une rémunération du président sans travail effectif, ou des honoraires de holding sans service rendu, peuvent être réintégrés comme actes anormaux de gestion.
• Les avantages consentis aux associés. Un logement de la SAS occupé gratuitement ou à prix réduit par un associé constitue un revenu distribué imposable et un manque à gagner pour la société (chapitre 41).
• Les conditions du taux réduit. La détention du capital et sa libération sont vérifiées à chaque exercice.
• Les prix entre sociétés liées. Les loyers, intérêts de comptes courants et refacturations entre la SAS et les autres sociétés du groupe doivent correspondre à des conditions normales.
• Les cessions d'immeubles aux associés ou par eux. Un immeuble vendu par l'associé à sa propre SAS, à un prix élevé pour augmenter la base amortissable, est examiné au regard de la valeur réelle et de l'abus de droit (chapitre 81).
• L'abus de droit. Sur le fondement des articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscales, l'administration peut écarter un montage à but exclusivement ou principalement fiscal. L'interposition d'une SAS sans substance pour transformer des revenus en plus-values en est un exemple de risque (chapitre 132).

Les erreurs fréquentes

1. Utiliser des statuts types. Une SAS sans clause d'agrément ni d'exclusion laisse entrer un tiers indésirable. Le rachat de ses actions coûte ensuite 5 % de droits sur le prix si la société est à prépondérance immobilière.
2. Croire que les actions se cèdent à 0,1 %. Sur une cession de 500 000 € de titres d'une SAS à prépondérance immobilière, l'erreur de budget atteint 24 500 €.
3. Ouvrir le capital à une société sans vérifier le taux réduit. Dans l'exemple ci-dessus, le surcoût peut atteindre 4 250 € par an.
4. Distribuer tous les bénéfices sans besoin. Sur 60 000 € de bénéfice, le prélèvement global atteint 26 214,50 € avec distribution, contre 10 750 € si les sommes restent dans la société pour rembourser l'emprunt ou investir.
5. Loger un associé sans loyer. La société perd le loyer, l'associé est imposé sur l'avantage et la déduction des charges du logement peut être remise en cause.
6. Confondre limitation des pouvoirs et protection des tiers. Une limite statutaire non respectée par le président ne rend pas l'acte nul à l'égard du tiers de bonne foi.
7. Opter pour l'IR sans vérifier l'activité. Une SAS de location nue qui opterait pour l'article 239 bis AB verrait l'option remise en cause, avec rappel d'IS et intérêts de retard.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

La loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, a créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe annuelle sur certains actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales. Selon les analyses publiées, elle vise des sociétés soumises à l'IS dont les actifs atteignent au moins 5 millions d'euros, contrôlées par des personnes physiques et dont les revenus sont majoritairement passifs. Selon les mêmes analyses, son taux est de 20 % de la valeur des actifs taxables, faute de commentaire administratif publié au 25 octobre 2026. Elle s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Les logements dont les associés se réservent la jouissance figureraient parmi les actifs visés, alors que les logements loués à des tiers dans des conditions normales en seraient exclus. Le champ exact se vérifie avec un conseil (chapitre 85).

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement du bâti des loueurs en meublé non professionnels. Le texte initial vise ces loueurs et ne paraît pas viser les sociétés à l'IS, qui ne relèvent pas de ce statut. Au 22 octobre 2026, l'article n'avait pas été adopté définitivement (chapitre 81). Le régime simplifié de TVA est par ailleurs supprimé à compter du 1er janvier 2027, ce qui concerne les SAS redevables de cette taxe (chapitre 53).

Petite et grande SAS immobilière

Liste de contrôle

• Le projet relève d'une activité commerciale ou réunit des associés pour lesquels la souplesse statutaire est nécessaire.
• La comparaison avec la SCI à l'IR, la SCI à l'IS, la SARL et la SARL de famille a été faite sur la détention, la distribution et la revente.
• Les statuts sont rédigés sur mesure, avec agrément, préemption, exclusion et changement de contrôle si nécessaire.
• Les pouvoirs du président et les décisions réservées aux associés sont écrits précisément.
• Le capital est entièrement libéré et sa composition permet, si possible, le taux réduit d'IS.
• Les apports en nature sont évalués par un commissaire aux apports ou relèvent de la dispense.
• Le statut social et la rémunération du président sont décidés après simulation.
• Les conventions avec le président, les associés et les sociétés liées sont recensées et approuvées.
• Le caractère de prépondérance immobilière est connu avant toute cession d'actions.
• Toute cession d'actions est établie sous la forme exigée depuis le 27 juin 2026 pour les sociétés à prépondérance immobilière.
• L'éligibilité à l'option de l'article 239 bis AB est confirmée par rescrit avant toute option.
• L'exposition à la taxe de l'article 235 ter C est examinée pour les patrimoines d'au moins 5 millions d'euros.