La SNC et les autres sociétés de personnes

La société en nom collectif (SNC) est la plus ancienne des sociétés commerciales et la moins utilisée par les bailleurs particuliers. Elle partage pourtant avec la société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) une même logique fiscale, celle des sociétés de personnes, dont le résultat est imposé directement chez les associés. Autour d'elle gravitent d'autres structures moins connues, comme la société en commandite simple (SCS), la société en participation (SEP) ou la société créée de fait, qui apparaissent dans certains montages immobiliers ou dans des litiges entre proches.

Ce chapitre présente d'abord la notion fiscale de société de personnes, puis le fonctionnement juridique et fiscal de la SNC, ses usages immobiliers et ses risques. Il décrit ensuite la SCS, la SEP, la société créée de fait et les autres structures transparentes, avant de traiter les situations familiales particulières, les points de vigilance de l'administration et les erreurs fréquentes. La SCI à l'IR est traitée au chapitre 57, la société à responsabilité limitée (SARL) de famille au chapitre 79 et la responsabilité des associés au chapitre 5.

La notion de société de personnes

Une catégorie fiscale plus large que la SNC

En droit fiscal, l'expression « société de personnes » désigne les entités dont le bénéfice est déterminé au niveau de la société puis imposé au nom de chaque associé, selon l'article 8 du Code général des impôts (CGI). Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) en dresse la liste (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-10). On y trouve les éléments suivants.

• Les SNC et les sociétés civiles qui n'ont pas opté pour l'impôt sur les sociétés (IS).
• Les SCS, pour la seule part de bénéfices qui revient aux associés commandités.
• Les SEP, pour les droits des associés indéfiniment responsables dont les noms et adresses ont été communiqués à l'administration.
• Les sociétés créées de fait.
• L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) dont l'associé unique est une personne physique.
• Les SARL de famille et certaines sociétés de capitaux qui ont opté pour le régime des sociétés de personnes.
• Les sociétés civiles de construction-vente, ainsi que plusieurs groupements et les indivisions.

La SEP et l'indivision n'ont pas la personnalité morale, à la différence de la SNC et de la SCS. Le point commun est purement fiscal.

Ce que ces sociétés ont en commun

Le résultat est calculé une fois, au niveau de l'entité, puis réparti entre les associés selon leurs droits. Chacun est imposé sur sa quote-part, même si les bénéfices ne sont pas distribués mais mis en réserve, comme le rappelle la doctrine pour les sociétés qui louent des immeubles (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 150). La distribution n'a donc aucune incidence fiscale. Elle règle seulement la trésorerie entre la société et ses associés.

Le régime de chaque associé dépend de sa propre situation. Une personne physique est imposée à l'IR dans la catégorie qui correspond à l'activité de la société. Une société associée soumise à l'IS détermine sa quote-part selon les règles de l'IS, en application de l'article 238 bis K du CGI. Deux associés d'une même SNC peuvent ainsi déclarer des montants différents pour une même part de résultat.

Ce qui les distingue

Ce tableau résume les règles de droit commun, que les chapitres 2 et 3 comparent aux autres sociétés immobilières.

La SNC en droit des sociétés

La constitution

La SNC réunit au moins deux associés, personnes physiques ou morales, sans maximum. Le capital est librement fixé par les statuts, avec un minimum de 1 €. Il peut être constitué d'apports en numéraire ou en nature. Les apports en industrie sont admis mais n'entrent pas dans le capital. Aucune libération immédiate n'est exigée, selon la fiche SNC du site officiel des entreprises, vérifiée le 19 décembre 2023.

Tous les associés ont la qualité de commerçant. Un mineur non émancipé ne peut donc pas être associé, ni un majeur protégé. Certaines professions sont en outre incompatibles avec cette qualité, comme le rappelle Bpifrance Création. Deux époux peuvent être associés ensemble. La SNC est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS), avec une déclaration des bénéficiaires effectifs (chapitre 17).

La gérance et les décisions

Par principe, tous les associés sont gérants. Les statuts peuvent désigner un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou morales. Les décisions qui excèdent les pouvoirs des gérants sont prises à l'unanimité, sauf si les statuts prévoient une majorité, calculée en nombre d'associés, en capital ou les deux. L'unanimité reste toujours requise pour la cession de parts et la transformation en société par actions simplifiée (SAS).

La révocation d'un gérant associé suppose l'accord unanime des autres associés. Une révocation sans juste motif ouvre droit à des dommages-intérêts. Cette règle peut bloquer la société en cas de conflit (chapitres 30 et 32).

La responsabilité indéfinie et solidaire

Les associés répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales, sur l'ensemble de leur patrimoine personnel (article L221-1 du Code de commerce). Huit jours après une mise en demeure de la société par acte extrajudiciaire restée sans effet, le créancier peut réclamer toute la dette à n'importe quel associé, qui se retourne ensuite contre les autres (chapitre 5).

Pour un emprunt d'acquisition impayé, un associé à 10 % d'une SCI ne répond que de 10 % du solde, alors qu'un associé à 10 % d'une SNC peut être poursuivi pour la totalité. La caution personnelle que la banque demande souvent dans les deux cas s'ajoute à cette exposition (chapitre 37).

La cession des parts

Toute cession de parts, même entre associés, requiert l'accord unanime des autres associés. Elle se fait par acte notarié ou sous signature privée. Pour une SNC qui n'est pas à prépondérance immobilière, le droit d'enregistrement est de 3 % du prix après un abattement de 23 000 € proportionnel au nombre de parts cédées, selon la fiche SNC. Pour une SNC à prépondérance immobilière, le droit est de 5 % sans abattement et la forme de l'acte obéit aux règles nouvelles présentées au chapitre 39.

L'unanimité donne à chaque associé un droit de veto sur l'entrée de tout nouvel associé. Les statuts peuvent organiser un rachat par la société ou par les autres associés, avec une méthode d'évaluation fixée à l'avance.

Le décès d'un associé

Sauf clause contraire, la SNC prend fin par le décès de l'un des associés (article L221-15 du Code de commerce). Les statuts peuvent prévoir la continuation avec les associés survivants, avec l'héritier, le conjoint survivant ou une autre personne désignée, éventuellement sous réserve d'agrément. Lorsque la société continue sans lui, l'héritier n'est que créancier de la valeur des parts, fixée au jour du décès.

Lorsque l'héritier est un mineur non émancipé, il ne répond des dettes sociales qu'à concurrence de sa part successorale. La société doit alors être transformée en commandite dans le délai d'un an à compter du décès, le mineur devenant commanditaire, faute de quoi elle est dissoute. La clause de continuation se rédige donc avec soin (chapitre 108).

Les comptes

La SNC tient une comptabilité commerciale et les associés statuent sur les comptes au moins une fois par an. Elle n'a pas à déposer ses comptes au greffe, sauf si tous ses associés sont des sociétés à responsabilité limitée, comme des SARL ou des sociétés par actions, selon la fiche officielle. Cette confidentialité disparaît donc précisément dans les SNC formées entre sociétés.

La fiscalité de la SNC

Le principe de translucidité

La SNC qui n'a pas opté pour l'IS ne paie pas d'impôt sur son résultat. Chaque associé est imposé sur sa quote-part, même si les bénéfices ne lui sont pas versés (article 8 du CGI). La société dépose une déclaration de résultat propre à son activité.

La rémunération d'un gérant associé n'est pas une charge déductible de la société. Elle est imposée à l'IR dans la catégorie qui correspond à l'activité de la société, sauf option pour l'IS, auquel cas elle relève des traitements et salaires. Un gérant non associé est imposé en traitements et salaires dans tous les cas, selon la fiche officielle.

La catégorie de revenus selon l'activité

La forme commerciale de la SNC ne détermine pas la catégorie de revenus de ses associés. C'est l'activité qui la fixe. La doctrine range expressément les SNC qui donnent en location nue des immeubles parmi les sociétés de personnes dont l'objet est civil. Leurs associés personnes physiques relèvent alors des revenus fonciers, lorsqu'ils ne sont pas eux-mêmes soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 130 et 145).

Le taux de 18,6 % sur les BIC de location meublée non professionnelle résulte de la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) votée pour 2026, qui ne touche pas les revenus fonciers (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée). Le statut LMNP ou LMP de chaque associé s'apprécie d'après les recettes et les autres revenus d'activité de son propre foyer (Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel).

L'associé société soumise à l'IS

Lorsqu'un associé est une société soumise à l'IS, sa quote-part n'est pas déterminée selon les règles des revenus fonciers mais selon celles de l'IS (article 238 bis K du CGI). Il déduit donc sur sa part l'amortissement de l'immeuble, que l'associé personne physique ne peut pas pratiquer en location nue. Le chapitre 64 détaille ce mécanisme, identique dans une SCI.

Exemple illustratif. Une SNC détenue à parts égales par une personne physique et par une SAS loue nu un immeuble acheté 600 000 €, dont 100 000 € de terrain. Elle encaisse 60 000 € de loyers et paie 10 000 € de charges, 14 000 € d'intérêts et 2 000 € de frais propres. Son résultat foncier est de 34 000 €. L'associé personne physique déclare 17 000 € de revenus fonciers. Imposé à 30 %, il paie 8 024 € d'impôt et de prélèvements sociaux. La SAS calcule sa part selon les règles de l'IS. Avec un amortissement retenu pour l'exemple à 17 750 € par an sur la construction, sa quote-part tombe à 8 125 €, soit 1 219 € d'IS au taux de 15 % si elle en remplit les conditions.

Les déficits

Le traitement d'un déficit dépend de l'activité et de la situation de chaque associé.

• Location nue. Le déficit foncier suit les règles habituelles, avec une imputation sur le revenu global de l'associé dans la limite de 10 700 € par an pour la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt (chapitre 60).
• Location meublée non professionnelle. Le déficit ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer de l'année et des dix années suivantes. Pour un associé LMP, il s'impute sur le revenu global.
• Autre activité commerciale. Le déficit d'une activité exercée à titre professionnel s'impute sur le revenu global. Celui d'une activité non professionnelle ne s'impute que sur des BIC non professionnels de l'année et des six années suivantes, en application de l'article 156 du CGI (BOI-BIC-DEF-10).
• Associé soumis à l'IS. Sa quote-part de déficit, calculée selon les règles de l'IS, s'impute sur ses propres résultats.

Pour une activité commerciale autre que la location meublée, le caractère professionnel suppose qu'un membre du foyer participe personnellement, directement et de manière continue aux actes nécessaires à l'activité. Les simples prérogatives d'associé, comme le vote en assemblée ou le financement, ne suffisent pas. Selon la même doctrine, l'appréciation se fait au niveau du foyer, pour chaque activité qui fait l'objet d'un bilan distinct.

Exemple illustratif. Deux associés détiennent chacun la moitié d'une SNC qui achète et revend des appartements après travaux. La première année, la société dégage un déficit de 40 000 €. Le premier associé dirige les chantiers et les ventes. Son foyer est imposé à 30 % et impute ses 20 000 € sur son revenu global, soit 6 000 € d'impôt en moins dès cette année. Le second se borne à financer. Ses 20 000 € ne s'imputent que sur des BIC non professionnels, pendant six ans au plus. S'il n'en perçoit aucun, son déficit est perdu.

Les plus-values

Lorsque la SNC loue nu et n'exerce pas d'activité professionnelle, la plus-value réalisée sur la vente d'un immeuble suit le régime des plus-values immobilières des particuliers pour ses associés personnes physiques, avec les abattements pour durée de détention (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 30 et 50). Le chapitre 62 décrit ce calcul, identique dans une SCI à l'IR.

Lorsque la SNC a un objet commercial, comme la location meublée ou l'achat-revente, le régime des particuliers ne s'applique pas et la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (même source, § 80). Elle se calcule sur la valeur nette comptable. Elle se ventile entre court terme à hauteur des amortissements déduits et long terme au-delà (Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP). Pour un associé LMNP, cette solution est plus lourde que celle d'un loueur en meublé en nom propre, qui relève du régime des particuliers.

La cession des parts suit une logique voisine. Les parts d'une SNC à prépondérance immobilière qui n'exerce pas d'activité professionnelle relèvent du régime des plus-values immobilières (chapitre 63). Lorsque l'associé exerce son activité professionnelle dans la société, ses parts sont des éléments de son actif professionnel. Les situations intermédiaires se font chiffrer par l'expert-comptable avant la cession.

L'option pour l'impôt sur les sociétés

Une SNC peut opter pour l'IS (article 206, 3 du CGI). L'option est notifiée au service des impôts dans les conditions de l'article 239 du CGI, avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer, comme pour une SCI (chapitre 71). Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option. Après une renonciation, la société ne peut plus opter de nouveau (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-10).

L'option ne change rien à la responsabilité des associés, qui restent tenus indéfiniment et solidairement. Elle fait perdre la translucidité, donc la remontée des déficits chez les associés. Une SNC à l'IS cumule ainsi les contraintes juridiques de la SNC et le double niveau d'imposition de l'IS, ce qui explique sa rareté en immobilier.

Le régime social

Selon la fiche officielle, tous les associés de SNC, gérants ou non, relèvent du régime des travailleurs indépendants. Un gérant non associé est assimilé à un salarié. Lorsque la SNC a opté pour l'IS, la fraction des dividendes qui dépasse 10 % du capital, des primes d'émission et des sommes en compte courant est soumise aux cotisations sociales, selon Bpifrance Création.

Pour une SNC qui se limite à louer, la question des cotisations dues sur des revenus fonciers ou des BIC de location meublée non professionnelle n'est pas tranchée par les fiches générales consultées. Faites confirmer la situation de chaque associé par l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) avant la constitution. Le chapitre 91 du guide professionnel présente les règles applicables aux loueurs en meublé (Guide du bailleur professionnel, Les cotisations sociales du LMP).

Les usages immobiliers de la SNC

L'achat-revente et les opérations de courte durée

La SNC est une forme naturelle pour une activité commerciale exercée à plusieurs, comme l'achat de biens en vue de leur revente. Les associés qui participent à l'activité imputent les déficits des premières années sur leur revenu global et la société n'a pas de second niveau d'imposition. Le statut de marchand de biens, ses obligations et sa fiscalité sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles et au chapitre 133.

Une opération ratée peut laisser un passif important, d'où l'interposition fréquente de sociétés à responsabilité limitée entre les personnes physiques et la SNC.

La SNC entre sociétés

Lorsque tous les associés sont des sociétés à responsabilité limitée, la responsabilité indéfinie ne porte que sur le patrimoine de ces sociétés. La SNC sert alors de véhicule commun à plusieurs sociétés, chacune déterminant sa quote-part selon ses propres règles. Une société soumise à l'IS impute directement sur ses résultats sa part de déficit de la SNC, ce que ne permet pas une filiale à l'IS en dehors de l'intégration fiscale (chapitre 86).

Cette remontée des déficits est encadrée. Pour les biens donnés en location par une société de personnes, l'article 39 C du CGI limite l'amortissement fiscalement déductible, selon des règles qui varient avec le lieu d'utilisation du bien. La fraction écartée se reporte sur les exercices suivants (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Ces règles se font appliquer par l'expert-comptable dès le premier exercice.

La location entre proches hors du cercle familial

La SARL de famille n'est ouverte qu'aux parents en ligne directe, aux frères et sœurs, aux époux et aux partenaires de pacte civil de solidarité (PACS), la doctrine y admettant aussi les conjoints des enfants (chapitre 79). Deux concubins, deux cousins ou des amis qui veulent louer en meublé tout en restant imposés personnellement ne peuvent pas y recourir. La SNC le permet, puisqu'elle ne pose aucune condition de parenté.

Le prix de cette souplesse est élevé. Chaque associé devient commerçant, répond de toutes les dettes et ne peut céder ses parts sans l'accord de tous. Pour un projet de quelques logements, le nom propre en indivision ou une société à l'IS sont souvent préférés après comparaison (chapitre 83).

Exemple illustratif. Deux cousins créent une SNC qui loue meublés deux appartements. Après charges, intérêts et amortissements, le résultat fiscal est de 12 000 €. Chacun déclare 6 000 € de BIC non professionnels. Imposés à 30 %, ils paient chacun 1 800 € d'impôt sur le revenu et 1 116 € de prélèvements sociaux à 18,6 %, soit 2 916 €. Dans une société à l'IS, le même résultat supporterait 1 800 € d'IS au taux de 15 %, sans imposition personnelle tant qu'aucun dividende n'est versé.

La société en commandite simple

Deux catégories d'associés

La SCS réunit deux catégories d'associés. Les commandités ont le statut des associés en nom collectif. Les commanditaires ne répondent des dettes qu'à hauteur de leurs apports. Les commanditaires ne peuvent pas accomplir d'acte de gestion à l'égard des tiers, sous peine de perdre cette protection selon les règles du Code de commerce. La forme permet ainsi de séparer ceux qui dirigent et engagent leur patrimoine de ceux qui apportent des fonds.

Une fiscalité hybride

La part des bénéfices qui revient aux commandités relève du régime des sociétés de personnes. La part qui revient aux commanditaires est soumise à l'IS au nom de la société (article 206, 4 du CGI et BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 120). Une même société supporte donc deux régimes à la fois.

Exemple illustratif simplifié. Une SCS loue nu un immeuble. Les parents commandités détiennent 10 % des droits et leurs enfants commanditaires 90 %. Le résultat de l'exercice, avant toute question d'amortissement, est de 50 000 €. Les parents déclarent 5 000 € de revenus fonciers, soit 2 360 € d'impôt et de prélèvements sociaux à un taux marginal de 30 %. La société paie l'IS sur la part des commanditaires de 45 000 €, soit 7 000 € aux taux de 15 % puis 25 %. Les enfants ne seront imposés personnellement que sur les distributions. En pratique, la part soumise à l'IS se calcule selon les règles de cet impôt, amortissement compris, ce que l'expert-comptable établit chaque année.

Un usage limité

En immobilier, la SCS sert surtout de forme de repli imposée par la loi au décès d'un associé de SNC dont l'héritier est mineur. La société en commandite par actions, forme voisine utilisée pour conserver le contrôle d'un groupe familial, relève de l'IS et sort du champ de ce chapitre (chapitre 92).

La société en participation

Une société sans personnalité morale

Les associés peuvent convenir que leur société ne sera pas immatriculée. Elle est alors une SEP, sans personnalité morale ni publicité (article 1871 du Code civil). Elle n'a pas de patrimoine propre. Chaque associé reste propriétaire des biens qu'il met à disposition, sauf convention d'indivision entre eux. Vis-à-vis des tiers, seul l'associé qui contracte en son nom est engagé, sauf si les associés agissent en cette qualité au su des tiers.

En immobilier, la SEP sert à partager les résultats d'une opération dont le bien est acquis au nom d'un seul associé ou en indivision. Elle est utilisée entre professionnels pour un co-investissement ponctuel, parfois entre proches qui veulent formaliser un partage de revenus sans créer de société immatriculée.

La fiscalité de la SEP

Les associés indéfiniment responsables dont les noms et adresses ont été communiqués à l'administration sont imposés personnellement sur leur part. La part des autres associés est soumise à l'IS au nom de la société (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-10). Pour une SEP qui loue nu, la doctrine range ses membres indéfiniment responsables et déclarés parmi les associés imposés en revenus fonciers (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 130).

Exemple illustratif. Deux amis achètent un studio au nom du premier et conviennent par écrit d'une SEP qui partage les résultats à 60 % et 40 %. Le résultat foncier annuel est de 10 000 €. Si leurs deux noms sont communiqués à l'administration, le premier déclare 6 000 € et le second 4 000 € de revenus fonciers. Si le second n'est pas déclaré, sa part de 4 000 € devient passible de l'IS au nom de la société, ce qui alourdit les obligations et peut surprendre les deux associés.

La société créée de fait et l'indivision

La société créée de fait

Une société créée de fait existe lorsque des personnes se sont comportées comme des associés sans l'avoir formalisé. Elle obéit aux règles de la SEP (article 1873 du Code civil). Les tribunaux la reconnaissent lorsque sont réunis des apports, une participation aux bénéfices et aux pertes et une intention de collaborer sur un pied d'égalité, appréciée strictement entre concubins.

La question se pose surtout au moment d'une séparation. Le concubin qui a financé des travaux ou remboursé un emprunt pour un immeuble acheté au nom de l'autre invoque parfois une société créée de fait pour obtenir une part de la valeur. Cette voie est incertaine et le chapitre 19 décrit les moyens de prévenir le litige par une SCI ou une convention écrite.

L'indivision

L'indivision n'est pas une société mais figure parmi les entités soumises au régime des sociétés de personnes pour certaines activités. Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus. Elle reste la forme la plus simple pour deux ou trois personnes qui achètent ensemble, avec ses limites en matière de décisions et de sortie, présentées dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention.

Les autres structures transparentes utiles en immobilier

Plusieurs autres structures relèvent du régime des sociétés de personnes et sont traitées ailleurs dans ce guide.

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Diversifier avec la pierre-papier.

Constituer une SNC pas à pas

1. Vérifiez que la forme est la bonne. Comparez la SNC à la SCI, à la SARL de famille et à une société à l'IS sur la responsabilité, la fiscalité et la transmission (chapitre 10).
2. Contrôlez la capacité de chaque associé. Écartez les mineurs non émancipés, les majeurs protégés et les personnes dont la profession est incompatible avec la qualité de commerçant.
3. Mesurez l'exposition de chacun. Chiffrez les emprunts et engagements prévus et vérifiez que chaque associé peut assumer la totalité en cas de défaillance des autres.
4. Rédigez les statuts. Prévoyez la gérance, les majorités, la clause de continuation au décès, le rachat des parts d'un associé sortant et la méthode d'évaluation.
5. Décidez du régime fiscal. Maintenez la translucidité ou notifiez l'option pour l'IS dans le délai, en notant la date limite de renonciation.
6. Immatriculez la société. Déposez le dossier sur le guichet unique, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs.
7. Organisez la comptabilité. Désignez un expert-comptable, ouvrez un compte bancaire dédié et prévoyez la déclaration de résultat adaptée à l'activité.
8. Consultez l'Urssaf. Faites confirmer la situation sociale de chaque associé au regard de l'activité réelle de la société.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

Deux époux peuvent être seuls associés d'une SNC. Si les parts sont acquises avec des biens communs, le conjoint peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts, ce qui suppose l'accord unanime des autres associés selon la fiche officielle. Les époux et les partenaires de PACS forment un seul foyer fiscal, leurs quotes-parts s'additionnent et subissent le même taux marginal. La solidarité expose toutefois chacun pour la totalité des dettes, au-delà des règles du régime matrimonial (chapitre 18).

Les concubins

Deux concubins forment deux foyers fiscaux distincts et chacun est imposé sur sa part à son propre taux. La SNC leur ouvre la transparence en location meublée que leur ferme la SARL de famille. En cas de séparation, l'unanimité exigée pour toute cession de parts peut transformer un désaccord en blocage durable, qui ne se dénoue que par un rachat négocié ou une dissolution (chapitres 19 et 30).

Les enfants mineurs

Un enfant mineur non émancipé ne peut pas être associé de SNC. S'il hérite de parts, la société doit se transformer en commandite dans l'année. Pour associer des mineurs, une SCI, une SARL de famille ou une société à l'IS conviennent (chapitre 20).

Le démembrement des parts

Le démembrement de parts de SNC soulève des questions délicates, puisque la qualité d'associé emporte celle de commerçant et la responsabilité solidaire. La répartition des droits de vote, des résultats et de la qualité d'associé entre usufruitier et nu-propriétaire doit être réglée par les statuts avec un avocat, en tenant compte des règles générales présentées au chapitre 89.

Les associés non-résidents

Un associé non-résident d'une SNC qui loue nu est imposé en France sur sa quote-part de revenus fonciers de source française, selon les règles du chapitre 65. Pour une SNC à activité commerciale, sa quote-part de BIC est également imposable en France. La qualité de commerçant et la solidarité s'appliquent quel que soit le lieu de résidence. Les conventions fiscales et les prélèvements sociaux se vérifient au cas par cas (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié).

La SNC qui passe à l'IS

Une SNC qui opte pour l'IS subit, comme toute société de personnes, des conséquences proches d'une cessation d'entreprise, avec l'imposition des bénéfices non encore taxés et, selon les cas, des plus-values latentes. Les déficits non encore imputés par les associés ne passent pas à la société. Le chapitre 71 décrit ces effets et le chapitre 77 la sortie de l'IS.

Plusieurs sociétés

Chaque société de personnes est appréciée séparément pour la catégorie de revenus et le caractère professionnel de l'activité. Les déficits non professionnels de plusieurs SNC s'imputent sur l'ensemble des BIC non professionnels du foyer, dans la limite de six ans.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, n'était pas adopté au 25 octobre 2026. Selon les analyses publiées, son article 7 plafonnerait l'amortissement de la location meublée non professionnelle, à 2,5 % de la valeur des locaux et 7 000 € par foyer pour la location à l'année dans le texte initial. Ces analyses décrivent la mesure pour des personnes physiques. Son application aux sociétés de personnes qui louent en meublé, comme une SNC ou une SARL de famille, n'y est pas détaillée (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027).

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 suit un parcours parallèle et pourrait modifier les prélèvements sociaux. Aucune constitution de SNC ni aucune option fiscale ne devrait reposer sur un texte non promulgué.

Les points de vigilance de l'administration

La réalité de l'activité et de la participation

L'administration vérifie que la catégorie de revenus déclarée correspond à l'activité réelle. Une SNC présentée comme loueuse nue qui fournit des services ou meuble les logements relève des BIC. Elle contrôle aussi la participation personnelle, directe et continue invoquée pour imputer un déficit sur le revenu global. Une participation limitée à quelques réunions ou au financement ne suffit pas.

L'interposition et les montages

Une SNC peut être utilisée pour faire remonter des déficits vers des associés ou des sociétés bénéficiaires. Lorsque l'opération est fictive ou recherche un but exclusivement fiscal, l'administration peut l'écarter sur le fondement de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %. L'article L64 A du même livre vise les montages à motif principalement fiscal. Le chapitre 132 détaille ces procédures et le rescrit qui permet d'interroger l'administration avant d'agir.

La SEP non déclarée

L'absence de communication des noms et adresses des associés d'une SEP fait basculer leur part à l'IS. L'administration peut aussi contester la réalité d'une SEP invoquée après coup pour répartir des revenus entre plusieurs foyers. Une convention écrite, datée et suivie d'effets est indispensable.

Les erreurs fréquentes

1. Choisir la SNC pour un patrimoine familial sans mesurer la solidarité. Dans l'exemple du chapitre 5, un associé à 50 % d'une SNC supporte 56 250 € d'une dette de 90 000 € lorsqu'un coassocié est insolvable, contre 45 000 € dans une SCI.
2. Faire entrer un associé non commerçant ou ignorer qu'un héritier mineur impose une transformation en commandite dans l'année, faute de quoi la société est dissoute.
3. Croire que la forme commerciale impose les BIC. Une SNC qui loue nu relève des revenus fonciers et dépose une déclaration n° 2072.
4. Compter sur l'imputation d'un déficit sans participer à l'activité. Dans l'exemple de l'achat-revente, l'associé passif perd l'économie de 6 000 € dont bénéficie l'associé actif.
5. Louer meublé en SNC en pensant obtenir le régime des plus-values des particuliers. La plus-value relève du régime professionnel, avec une part à court terme égale aux amortissements déduits, imposée au barème.
6. Oublier la clause de continuation. Sans elle, le décès d'un associé met fin à la société et oblige à liquider ou à reconstituer une structure, avec les frais correspondants.
7. Ne pas déclarer les associés d'une SEP. Leur part devient passible de l'IS et la société doit déposer des déclarations qu'aucun associé n'avait prévues.
8. Opter pour l'IS sans changer de forme. La société garde la solidarité et perd la translucidité, sans protection supplémentaire pour les associés.
9. Négliger la question sociale. Une affiliation au régime des travailleurs indépendants découverte après coup peut entraîner des rappels de cotisations sur plusieurs années.

Liste de contrôle

• La comparaison avec la SCI, la SARL de famille, la société à l'IS et le nom propre est faite et documentée.
• Chaque associé a la capacité d'être commerçant et accepte la responsabilité indéfinie et solidaire.
• L'exposition maximale de chaque associé, emprunts et cautions compris, est chiffrée.
• Les statuts prévoient la gérance, les majorités, la clause de continuation au décès et le rachat des parts.
• La catégorie de revenus de chaque associé est déterminée selon l'activité réelle de la société.
• Le statut LMNP ou LMP de chaque associé est examiné si la société loue meublé.
• La participation personnelle de chaque associé est documentée si un déficit doit être imputé sur le revenu global.
• La situation sociale de chaque associé est confirmée par l'Urssaf.
• L'option pour l'IS, si elle est envisagée, est notifiée dans le délai et sa date limite de renonciation notée.
• Les associés d'une SEP sont déclarés à l'administration et la convention écrite règle le sort du bien.
• Les projets de lois de finances et de financement de la sécurité sociale pour 2027 sont suivis jusqu'à leur promulgation.
• Un avocat ou un notaire rédige les statuts et un expert-comptable valide le traitement fiscal.