La location meublée en société

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un statut de personne physique. Il n'existe pas de « LMNP en société ». Une société qui loue en meublé relève soit de l'impôt sur les sociétés (IS), soit du régime des sociétés de personnes. Chacun de ces cadres a ses propres règles d'amortissement, de déficit, de plus-value et de prélèvements. Les avantages attachés au statut LMNP, comme le régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) ou le régime des plus-values des particuliers, ne se retrouvent qu'en partie ou pas du tout selon la forme retenue.

Ce chapitre compare la location meublée exercée par une société civile immobilière (SCI) à l'IS, une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS) à l'IS, une SARL de famille et une société en nom collectif (SNC). Il détaille l'amortissement, les déficits, la revente, les meublés de tourisme et les résidences avec services, puis le passage d'une détention directe à une détention en société. La SCI à l'impôt sur le revenu (IR) qui loue en meublé est traitée au chapitre 48, la SARL de famille au chapitre 79 et la SAS au chapitre 80. La fiscalité du LMNP en direct est exposée dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée.

La qualification de l'activité

Une activité commerciale

Sur le plan fiscal, la location de locaux d'habitation meublés relève des BIC. Un logement est meublé lorsqu'il comporte le mobilier permettant au locataire d'y vivre, selon la liste fixée par décret pour les baux d'habitation meublés (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée). Une location vide accompagnée de quelques meubles reste une location nue.

La doctrine administrative en tire la conséquence pour les sociétés civiles. Une société civile qui loue de façon habituelle, occasionnelle ou saisonnière des locaux meublés exerce une activité commerciale et relève de l'IS en application du 2 de l'article 206 du Code général des impôts (CGI). Elle peut rester à l'IR tant que ses recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40, bofip.impots.gouv.fr, version du 19 août 2026). Le calcul de ce seuil est détaillé au chapitre 48.

La location meublée et la para-hôtellerie

Une location meublée accompagnée de prestations de type hôtelier, comme le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge et l'accueil de la clientèle, peut relever de la para-hôtellerie. Elle est alors soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et peut échapper à certaines règles de la location meublée. La frontière, appréciée au cas par cas, est présentée au chapitre 53 et dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif.

Le panorama des formes

Les taux sont ceux applicables en 2026. Les prélèvements sociaux de 18,6 % sur les bénéfices de location meublée non professionnelle s'appliquent depuis l'imposition des revenus 2025. Le PFU se compose de 12,8 % d'IR et de 18,6 % de prélèvements sociaux (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique).

L'EURL et la SNC

L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) dont l'associé unique est une personne physique relève de l'IR, sauf option pour l'IS. Son associé est imposé comme un exploitant individuel sur le bénéfice de la société. La doctrine maintient l'EURL dirigée par son associé unique personne physique dans le champ du micro-BIC, ce qui en fait la seule société de location meublée qui puisse en bénéficier (BOI-BIC-DECLA-10-20, § 10). Le statut de loueur s'apprécie alors dans le foyer de cet associé.

La société en nom collectif (SNC) relève de plein droit du régime des sociétés de personnes, sans condition de parenté. Ses associés sont imposés sur leur quote-part de bénéfice comme ceux d'une SARL de famille. Ils ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales, ce qui limite son usage à des montages particuliers (chapitre 82).

Pourquoi il n'y a pas de LMNP en société à l'IS

Le statut appartient au foyer fiscal

La qualité de loueur professionnel ou non professionnel s'apprécie au niveau du foyer fiscal, à partir des recettes et des autres revenus d'activité de ce foyer. Pour une société de personnes, la doctrine apprécie le seuil de 23 000 € au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140). Une société soumise à l'IS n'a pas de foyer fiscal et ses associés ne perçoivent pas de quote-part de loyers. Les règles attachées au statut ne s'appliquent donc pas à elle.

Ce que la société à l'IS perd

• Le micro-BIC. La doctrine exclut de ce régime les personnes morales passibles de l'IS et les sociétés relevant de l'article 8 du CGI, seule l'EURL dirigée par son associé unique personne physique y restant éligible (BOI-BIC-DECLA-10-20, § 10, bofip.impots.gouv.fr).
• Les règles de déficit du LMNP. Le déficit de la société reste dans la société et ne remonte jamais au revenu des associés.
• Le régime des plus-values des particuliers. Les abattements pour durée de détention n'existent pas à l'IS. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable.
• Les exonérations des loueurs professionnels. L'exonération de l'article 151 septies du CGI vise les entreprises soumises à l'IR et ne profite pas à la société à l'IS.
• Le traitement des biens professionnels à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les actions ou parts restent taxables à proportion des immeubles loués (chapitre 66).

Ce que la société à l'IS gagne

• Un amortissement non limité. La limite de l'amortissement au loyer, prévue au II de l'article 39 C du CGI, ne s'applique pas aux sociétés soumises à l'IS (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10, § 30, bofip.impots.gouv.fr). L'amortissement peut créer un déficit reportable.
• Un taux proportionnel. Le bénéfice conservé supporte 15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions, puis 25 % (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 17 février 2026).
• Une imposition personnelle différée. L'associé n'est imposé qu'à la distribution, ce qui permet de rembourser les emprunts et de réinvestir avec des sommes taxées une seule fois.
• L'absence des projets visant le LMNP. Les mesures en discussion sur l'amortissement des loueurs non professionnels ne paraissent pas viser les sociétés à l'IS dans le texte initial.

L'amortissement en société

Le principe et les composants

La société inscrit l'immeuble à son actif pour son prix de revient, frais d'acquisition compris ou déduits selon l'option retenue. Elle ventile ce prix entre le terrain non amortissable et les composants de la construction, amortis chacun sur sa durée d'utilisation. Le mobilier est amorti séparément, en général sur cinq à dix ans. La méthode est détaillée au chapitre 73 et dans le Guide du bailleur professionnel, L'amortissement par composants.

La limite applicable aux sociétés de personnes

Dans une SARL de famille, une SNC ou une EURL à l'IR, le résultat revient à des personnes physiques. La limite du II de l'article 39 C s'applique alors. L'amortissement déductible ne peut pas excéder les loyers acquis diminués des autres charges afférentes aux biens loués. La fraction excédentaire n'est pas perdue et se reporte sur les exercices suivants. Elle ne crée donc jamais de déficit transmis aux associés (chapitre 79).

L'absence de limite à l'IS

Dans une société à l'IS, l'amortissement est déductible sans cette limite. Il peut créer un déficit, reportable en avant sur les bénéfices des exercices suivants sans limite de durée, dans la limite annuelle de 1 million d'euros majorée de 50 % du bénéfice excédant ce montant. Un report en arrière est possible sur option dans des limites étroites (chapitre 74). Ce déficit ne peut jamais être imputé sur le revenu des associés.

Un premier exemple chiffré, un même T3 dans trois structures

Cet exemple est illustratif. Les montants sont des hypothèses simplifiées établies avec les taux applicables en 2026. Ils ne valent pas calcul pour une situation réelle.

Un T3 loué meublé à l'année est acquis 250 000 €, frais compris, dont 50 000 € de terrain. Les constructions de 200 000 € sont amorties sur une durée moyenne de 30 ans, soit 6 667 € par an. Le mobilier de 10 000 € est amorti sur sept ans, soit 1 429 € par an. Les loyers atteignent 16 800 €, les intérêts 4 500 € et les charges 3 800 €, dont la comptabilité et la cotisation foncière des entreprises (CFE). Les associés de la SARL de famille sont deux époux imposés dans la tranche à 30 %.

En direct, au régime micro-BIC, le même foyer serait imposé sur 8 400 €, soit la moitié des loyers. Il paierait 2 520 € d'IR et 1 562 € de prélèvements sociaux, soit 4 082 €. Au régime réel en direct, il retrouverait un résultat proche de celui de la SARL de famille, sans le coût de fonctionnement d'une société. La comparaison du micro-BIC et du réel en direct est détaillée dans le guide privé.

L'année où la société réalise 8 200 € de travaux d'entretien, ses charges et intérêts atteignent 16 500 € et le résultat avant amortissements tombe à 300 €. La SARL de famille ne déduit que 300 € d'amortissements et reporte 7 795 €. La société à l'IS déduit la totalité et constate un déficit de 7 795 €, imputable sur ses bénéfices futurs. Dans les deux cas, les associés ne reçoivent aucun déficit utilisable contre leurs autres revenus.

La revente de l'immeuble

À l'IS

La plus-value est égale au prix de cession diminué de la valeur nette comptable, c'est-à-dire du prix de revient diminué des amortissements pratiqués. Elle s'ajoute au résultat de l'exercice et supporte l'IS. Sa distribution supporte ensuite le PFU ou le barème. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique (chapitre 76).

En SARL de famille

Pour une société de personnes à objet commercial, la doctrine relative aux plus-values immobilières écarte le régime des particuliers au profit des plus-values professionnelles (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 60, bofip.impots.gouv.fr). La doctrine propre à la location meublée non professionnelle place au contraire la cession de locaux d'habitation meublés par un LMNP dans le régime des plus-values privées. Elle renvoie pour les biens détenus par une société de personnes aux règles qui font acquitter par la société l'impôt de ses associés relevant de ce régime (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270 et 290).

La combinaison de ces textes pour une SARL de famille dont les associés sont LMNP n'est pas tranchée par une source officielle consultée pour ce chapitre. Si le régime des particuliers est retenu, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, sauf pour les logements situés dans des résidences services pour étudiants, pour personnes âgées ou dans certains établissements médico-sociaux (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée). Si le régime professionnel est retenu, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, avec une part à court terme et une part à long terme. Faites trancher ce point avant la vente.

Un deuxième exemple chiffré, la revente au bout de douze ans

Reprenons le T3, revendu 320 000 € après douze années de détention. Les constructions ont été amorties de 80 000 €, soit 12 fois 6 667 €. Le mobilier, entièrement amorti, n'a pas de valeur. Pour simplifier, aucune majoration forfaitaire du prix d'acquisition n'est retenue.

L'IS de 33 250 € correspond à 15 % sur 42 500 € et 25 % sur 107 500 €, si la plus-value constitue le seul bénéfice de l'exercice. La colonne sans réintégration vaut pour un logement situé dans une résidence services pour étudiants ou pour personnes âgées. Les taux d'abattement et la surtaxe sont ceux présentés dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

À l'IS, le prélèvement total atteint 69 910 € si le prix est distribué, contre 41 090 € selon le régime des particuliers avec réintégration. La société à l'IS ne coûte pas plus cher si le prix reste dans la société pour être réinvesti, puisque 33 250 € seulement sont alors prélevés. La structure se choisit donc aussi en fonction de ce que la famille fera du prix de vente.

Les meublés de tourisme et les résidences avec services

Le meublé de tourisme en société

Une société peut exploiter des meublés de tourisme, sous réserve des règles locales d'enregistrement, de changement d'usage et de quotas. Une société n'ayant pas de résidence principale, les assouplissements réservés à la location de la résidence principale du loueur ne lui sont pas ouverts. Les règles applicables, la taxe de séjour et les obligations de performance énergétique sont présentées au chapitre 50 et dans le Guide du bailleur privé, La location meublée de tourisme.

Les services offerts aux voyageurs déterminent le régime de TVA. Une société de location saisonnière qui fournit au moins trois des prestations para-hôtelières dans des conditions comparables à un hôtel est soumise à la TVA et récupère celle de ses dépenses (chapitre 53).

La résidence avec services

Le propriétaire d'un logement en résidence étudiante, en résidence pour personnes âgées ou en résidence de tourisme le donne le plus souvent à bail commercial à un exploitant. La société propriétaire perçoit un loyer commercial. La location peut être soumise à la TVA lorsque l'exploitant fournit les prestations para-hôtelières requises, ce qui permet de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition d'un logement neuf sous conditions. Le bail commercial et ses risques, notamment le renouvellement et la défaillance de l'exploitant, sont traités au chapitre 49.

Passer de la détention directe à la société

La vente du bien à sa propre société

Un LMNP peut vendre son logement à une société à l'IS dont il est associé. Il réalise une plus-value selon le régime des particuliers, avec réintégration des amortissements déduits depuis 2025 et abattements pour durée de détention. La société paie les droits de mutation, en général entre 5,80665 % et 6,3185 % selon le département. Elle amortit ensuite l'immeuble sur son prix d'achat (Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer).

L'opération permet d'amortir une seconde fois le bâti sur une base réévaluée, au prix de droits de mutation et d'une plus-value immédiate. L'administration examine le prix, qui doit correspondre à la valeur vénale, le financement et la réalité de l'opération. Un montage dont le but principal serait d'éluder l'impôt peut être écarté sur le fondement de l'abus de droit (chapitre 132).

L'apport du bien à la société

L'apport à une société à l'IS par une personne non soumise à cet impôt est assimilé à une mutation à titre onéreux et supporte un droit de 5 % sur la valeur de l'immeuble, sauf cas particuliers (chapitre 14). Il constitue aussi une cession pour l'apporteur, imposable selon son régime de plus-value. L'apport à une SARL de famille, qui ne relève pas de l'IS, est soumis à un régime d'enregistrement différent. Pour un LMP, des régimes de report ou d'exonération de la plus-value peuvent s'appliquer sous conditions (Guide du bailleur professionnel, Apporter son parc à une société).

La transformation de l'activité d'une société existante

1. Identifiez la forme et le régime actuels. Une SCI à l'IR qui meuble ses logements franchit vite le seuil de 10 %. Une SCI à l'IS peut louer meublé sans changer de régime.
2. Vérifiez l'objet social. Une société civile qui exerce une activité commerciale habituelle s'expose à des difficultés de droit des sociétés, même à l'IS. Une modification de l'objet ou une transformation peut être nécessaire.
3. Chiffrez le changement de régime. Le passage d'une SCI à l'IR à l'IS emporte les conséquences d'une cessation et peut rendre exigibles des droits sur les apports reçus en franchise (chapitres 48 et 71).
4. Adaptez les baux. Un bail meublé ne se substitue pas à un bail nu en cours. Le changement intervient à la relocation, avec un bail conforme au contrat type et un inventaire du mobilier.
5. Organisez la comptabilité. Le mobilier et les composants sont inscrits à l'actif, les déclarations de CFE et, le cas échéant, de TVA sont déposées.

Les obligations selon la structure

Ces obligations ont un coût annuel, principalement les honoraires de l'expert-comptable, les frais de dépôt des comptes et le temps consacré au formalisme. Pour un ou deux logements, ce coût peut représenter une part importante du loyer annuel et doit figurer dans toute comparaison (chapitre 7).

Choisir la structure pas à pas

1. Décrivez le projet. Nombre de logements, durée des baux, services fournis, financement, horizon de détention et associés pressentis.
2. Testez la détention directe. Chiffrez le micro-BIC et le réel en LMNP pour chaque associé potentiel, avec la réintégration des amortissements à la revente.
3. Vérifiez le cercle familial. Si tous les associés sont parents au sens de l'article 239 bis AA du CGI, la SARL de famille est envisageable (chapitre 79).
4. Chiffrez la société à l'IS. Calculez l'IS annuel, la trésorerie disponible et le coût d'une distribution, puis la revente sur valeur nette comptable.
5. Comparez sur la durée. Retenez au moins dix ans et une hypothèse de revente, avec le cas où le prix est distribué et celui où il est réinvesti.
6. Intégrez la transmission. Les parts et actions se donnent plus facilement qu'un logement, mais le pacte Dutreil ne s'applique pas à la location meublée de logements (chapitre 113).
7. Faites valider. Les points non tranchés, comme le régime de plus-value d'une SARL de famille LMNP ou l'éligibilité d'une SAS à l'option de l'article 239 bis AB, justifient l'avis écrit d'un conseil et, le cas échéant, un rescrit.

Les situations particulières

Le couple

Des époux peuvent constituer une SARL de famille, une SARL ou une SAS à l'IS. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) sont admis en SARL de famille, des concubins ne le sont pas et doivent recourir à une société à l'IS ou à la détention directe de chacun (chapitre 19). En cas de séparation, le sort des parts et des comptes courants se règle selon les statuts (chapitre 127).

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut être associé de la société qui loue en meublé. Dans une SARL de famille, sa quote-part s'ajoute aux recettes du foyer de ses parents s'il y est rattaché, ce qui peut faire basculer ce foyer dans le statut LMP. Dans une société à l'IS, il n'est imposé que sur les dividendes qu'il perçoit.

Le démembrement

Une société à l'IS peut acquérir l'usufruit temporaire d'un immeuble meublé ou la nue-propriété, selon des schémas présentés au chapitre 40, exposés à l'abus de droit lorsqu'ils sont réalisés avec les associés. Le démembrement des parts de la société elle-même suit les règles du chapitre 89. En SARL de famille, usufruitier et nu-propriétaire doivent tous deux appartenir au cercle familial.

L'associé non-résident

Un non-résident associé d'une SARL de famille est imposé en France sur sa quote-part de bénéfices de source française. Associé d'une société à l'IS, il est imposé sur les dividendes, en principe par une retenue à la source dont le taux dépend de la convention fiscale (chapitre 65).

Plusieurs sociétés

La séparation entre une société propriétaire et une société exploitante permet de conserver la location nue dans une SCI à l'IR, qui donne l'immeuble à bail commercial à une société commerciale chargée de la location meublée. Ce montage ne vaut que par sa substance, avec un bail écrit, un loyer de marché, des comptes séparés et des décisions prises par les organes de chaque société (chapitre 48).

Un troisième exemple, un immeuble de douze studios en SAS

Une SAS détenue à 100 % par trois membres d'une famille et un ami achète 1 500 000 €, frais compris, un immeuble de douze studios meublés. Le terrain représente 225 000 €. Les constructions de 1 275 000 € sont amorties sur 30 ans en moyenne, soit 42 500 € par an. Le mobilier de 60 000 € est amorti sur sept ans, soit 8 571 € par an. Les loyers atteignent 132 000 €, les charges 34 000 € et les intérêts 36 000 €.

Le résultat imposable ressort à 10 929 €. La société paie 1 639 € d'IS au taux réduit. La trésorerie disponible avant remboursement du capital emprunté est de 62 000 €, car les amortissements ne se décaissent pas. Elle sert à rembourser l'emprunt et à constituer une réserve de travaux, sans imposition personnelle des associés tant que rien n'est distribué. La même opération en SARL de famille serait impossible, l'ami n'appartenant pas au cercle familial.

Ce que l'administration vérifie

• La qualification meublée. L'inventaire du mobilier, les baux et les annonces sont rapprochés de la déclaration de la société.
• Le seuil de 10 % des SCI à l'IR. Une SCI qui loue en meublé sans l'avoir déclaré peut se voir appliquer l'IS pour les exercices concernés.
• La ventilation terrain et construction. Une part de terrain sous-évaluée augmente indûment l'amortissement.
• Les ventes et apports entre associé et société. Le prix, la valeur vénale et le but de l'opération sont examinés.
• La para-hôtellerie. Les prestations réellement fournies déterminent la TVA et la qualification de l'activité.
• L'abus de droit. Les articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscales permettent d'écarter un montage à but exclusivement ou principalement fiscal (chapitre 132).

Les erreurs fréquentes

1. Croire qu'une SCI à l'IS est LMNP. Le foyer qui reporte une quote-part sur sa déclaration personnelle ou applique le micro-BIC à des loyers de la société s'expose à un redressement. Sur 16 800 € de loyers, l'erreur porte sur la totalité du bénéfice de la société.
2. Meubler un logement d'une SCI à l'IR sans calcul. Le franchissement du seuil fait passer toute la société à l'IS, avec une revente future sur la valeur nette comptable.
3. Comparer les structures sur la seule année courante. Dans le deuxième exemple, l'écart à la revente dépasse 28 000 € entre l'IS avec distribution et le régime des particuliers avec réintégration.
4. Oublier la limite de l'article 39 C en SARL de famille. Dans le premier exemple, 7 795 € d'amortissements sont reportés sans être transmis aux associés.
5. Sous-évaluer le terrain. Un terrain ramené de 50 000 € à 20 000 € gonfle l'amortissement de 1 000 € par an sur 30 ans, montant réintégré en cas de contrôle avec intérêts de retard.
6. Vendre son bien à sa société sans évaluation. Un prix supérieur à la valeur vénale expose à la remise en cause de l'amortissement et, pour l'associé, à une requalification de l'écart.
7. Négliger la CFE et la TVA. Une société de location saisonnière avec services qui n'a pas collecté la TVA supporte un rappel calculé sur ses recettes.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans son texte initial de plafonner l'amortissement annuel du bâti des LMNP à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait de 1,5 % dans la limite de 5 000 €. Les amortissements non déduits à compter de 2027 ne seraient plus reportables. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté des amendements qui excluraient les locations meublées de longue durée du plafonnement et supprimeraient l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027. La commission ayant rejeté la première partie du projet le 9 octobre 2026, l'examen en séance porte sur le texte du Gouvernement et les amendements de commission relatifs à cette partie n'ont d'effet que s'ils sont redéposés et adoptés en séance. Au 22 octobre 2026, l'article n'avait pas été adopté définitivement.

Le texte initial vise les loueurs non professionnels. Une société à l'IS, qui ne relève pas de ce statut, ne paraît pas visée. Son application aux associés d'une SARL de famille ne pourra être appréciée qu'à la lecture du texte voté. Un projet de société fondé sur l'idée d'échapper à cette mesure reste exposé à un texte final différent et, pour un montage artificiel, à l'abus de droit.

Petit et grand patrimoine meublé en société

Liste de contrôle

• Chaque logement remplit les conditions d'une location meublée et l'inventaire est conservé.
• La forme de la société est choisie après comparaison avec la détention directe en LMNP.
• Une SCI à l'IR ne loue pas en meublé au-delà du seuil de 10 % des recettes.
• La ventilation entre terrain, composants et mobilier est documentée.
• En SARL de famille, la limite de l'article 39 C et les reports d'amortissement sont suivis.
• Le statut LMNP ou LMP de chaque associé de société de personnes est recalculé chaque année.
• En société à l'IS, la politique de distribution est décidée en tenant compte du PFU.
• Le régime de la plus-value est analysé avant toute vente, avec un rescrit si nécessaire.
• Les prestations fournies sont examinées au regard de la para-hôtellerie et de la TVA.
• Les ventes ou apports entre associés et société reposent sur une évaluation indépendante.
• Les obligations de CFE, de comptabilité et de dépôt des comptes sont planifiées.
• L'évolution du projet de loi de finances pour 2027 est suivie avant toute décision.