La TVA en société immobilière

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ne connaît pas la transparence fiscale. Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) fait remonter son résultat à ses associés, mais pour la TVA c'est la société elle-même qui est la personne imposable, qui facture, déclare, déduit et régularise. Ses associés ne sont jamais redevables à sa place, même lorsqu'ils déclarent personnellement les revenus de l'immeuble.

Ce chapitre ne reprend pas les règles générales de la TVA immobilière, présentées dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif et dans le Guide du bailleur professionnel, La TVA du loueur professionnel. Il traite ce qui est propre aux sociétés, à savoir la société assujettie distincte de ses associés, l'option pour les locaux professionnels détenus en SCI, l'achat d'un immeuble avec TVA par une société, l'immeuble mixte, la franchise appréciée au niveau de la société, la régularisation lors des événements de la vie sociale et le choix entre céder les parts ou l'immeuble. La date de référence est le 25 octobre 2026.

La société, redevable distinct de ses associés

Une personne imposable à part entière

Est assujettie à la TVA toute personne qui effectue de manière indépendante une activité économique. L'exploitation d'un bien corporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence en fait partie (article 256 A du Code général des impôts, CGI). Une société qui donne un immeuble en location exerce donc une activité économique, même lorsque cette location est exonérée et ne l'oblige à aucune déclaration.

La conséquence pratique est double. D'une part, chaque société est un assujetti distinct, avec ses propres seuils, son propre numéro d'identification lorsqu'elle est redevable et ses propres déclarations. D'autre part, la situation de ses associés est sans incidence. Un associé assujetti pour son activité professionnelle ne rend pas la SCI redevable. De même, une SCI redevable sur option ne rend pas ses associés redevables.

Ce que la transparence de l'IR ne change pas

Une SCI à l'IR qui loue un local commercial avec option pour la TVA reste une société civile dont le résultat relève des revenus fonciers. Elle facture la TVA, la reverse et dépose ses déclarations de TVA, puis elle détermine son revenu foncier hors taxe et l'indique dans sa déclaration n° 2072 (chapitre 58). Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration n° 2044 sans jamais avoir à connaître la TVA de la société (chapitre 59).

Lorsque les loyers sont soumis à la TVA, les recettes et les dépenses déductibles se déclarent hors taxe pour l'impôt sur le revenu, en application de l'article 33 quater du CGI. La société n'inclut pas dans ses recettes la TVA perçue et ne déduit pas celle qu'elle reverse au Trésor. Le mécanisme est détaillé dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité des locaux commerciaux et professionnels.

Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) enregistre ses produits et ses charges hors taxe lorsque la TVA est récupérable. La TVA qui ne peut pas être déduite, par exemple sur les dépenses des logements exonérés, s'ajoute au coût de la charge ou de l'immobilisation et suit son traitement comptable (chapitre 96).

Les opérations qui font entrer une société dans le champ de la TVA

Le tableau d'ensemble

Chaque opération se qualifie séparément. Le tableau suivant indique le régime de TVA des locations les plus fréquentes et leur conséquence pour une SCI à l'IR, ce qui fait apparaître les pièges propres aux sociétés civiles.

Les locations qui menacent le régime de la SCI

Une société civile qui se livre à des opérations commerciales devient passible de l'IS en application du 2 de l'article 206 du CGI, sous réserve d'une tolérance lorsque les recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % des recettes totales, appréciée chaque année puis en moyenne sur l'année et les trois années précédentes en cas de dépassement occasionnel (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330, chapitre 68). Or plusieurs opérations taxables de plein droit sont aussi des opérations commerciales. C'est le cas de la location d'un local équipé, de l'hébergement para-hôtelier et de la location meublée à l'exploitant d'une résidence avec services.

Une SCI à l'IR ne peut donc pas, sans changer de régime fiscal, entrer dans le champ de la TVA par ces voies pour récupérer la taxe d'une acquisition. Les montages de résidence gérée ou de meublé de tourisme avec services se réalisent en pratique au travers d'une société à l'IS ou d'une société commerciale (chapitres 48, 50 et 81). Seules l'option pour les locaux professionnels nus et la location de parkings permettent à une SCI à l'IR d'être redevable de la TVA sans perdre sa transparence.

L'option pour les locaux professionnels détenus en société

Les conditions

La location de locaux nus est exonérée de TVA (article 261 D du CGI), mais l'article 260 du CGI permet d'opter lorsque le local est à usage professionnel. Selon la doctrine reprise dans le guide du bailleur privé, le local doit servir à l'activité économique du preneur, l'option est possible lorsque le preneur est assujetti et, lorsqu'il ne l'est pas, le bail doit mentionner expressément l'option. Les locaux d'habitation sont exclus (BOI-TVA-CHAMP-50-10).

L'option s'exerce par écrit auprès du service des impôts des entreprises (SIE) et vaut distinctement pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles. Elle ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de son exercice. Une société qui opte en 2026 ne peut donc pas y renoncer avant 2035.

La décision dans la société

L'option engage la société pour au moins neuf années civiles et peut l'exposer à une régularisation de la taxe déduite pendant vingt ans. C'est une décision de gestion lourde. Même lorsque les statuts permettent au gérant de la prendre seul, il est prudent de la faire approuver par une décision collective des associés, avec un procès-verbal qui expose l'enjeu chiffré (chapitre 24).

Cette précaution protège le gérant. Un associé minoritaire qui découvre après coup une régularisation importante, par exemple à l'occasion d'une relocation à un preneur non assujetti, pourrait rechercher sa responsabilité pour faute de gestion (chapitre 23). Elle protège aussi la société lors d'une cession de parts, puisque l'acquéreur trouvera dans les registres la trace de l'engagement pris.

La procédure pas à pas

1. Qualifier le preneur. Vérifiez s'il est assujetti à la TVA et pour quelle activité il utilisera le local. S'il ne l'est pas, comme de nombreux professionnels de santé, prévoyez la mention de l'option dans le bail et mesurez le surcoût qu'elle représente pour lui.
2. Chiffrer l'enjeu. Comparez la TVA récupérable sur l'acquisition et les travaux à l'obligation déclarative et à l'exposition à la régularisation pendant vingt ans.
3. Faire décider les associés. Établissez un procès-verbal qui autorise l'option et désigne l'immeuble concerné.
4. Déclarer l'option au SIE. Adressez la lettre d'option au nom de la société, signée par le gérant, en désignant précisément l'immeuble. Elle peut être exercée avant l'acquisition.
5. Obtenir le numéro de TVA. La société utilise son espace professionnel sur impots.gouv.fr pour déclarer et payer.
6. Adapter le bail et les avis d'échéance. Le bail mentionne l'option si nécessaire. Les avis d'échéance indiquent le loyer hors taxe (HT), le taux, la TVA et le montant toutes taxes comprises (TTC).
7. Organiser la comptabilité. Isolez l'immeuble dans un secteur distinct et ouvrez un tableau de suivi de la TVA déduite.
8. Archiver. Conservez la lettre d'option, l'accusé de réception, le procès-verbal, les factures et les baux pendant toute la période de régularisation.

Le local loué à la société d'exploitation de l'associé

Le montage le plus courant est celui de la SCI qui détient les murs et les loue à la société d'exploitation de son associé (chapitre 42). Lorsque cette société d'exploitation est assujettie et récupère la TVA, l'option est neutre pour elle. Elle permet à la SCI de déduire la TVA de l'acquisition ou des travaux et, le plus souvent, d'éviter une régularisation chez le vendeur lorsque celui-ci avait lui-même déduit la taxe.

Lorsque l'exploitant n'est pas assujetti, ou ne l'est que partiellement, l'option renchérit son loyer de 20 %. L'économie de la SCI devient alors un coût pour la société de l'associé. Le calcul doit se faire à l'échelle des deux sociétés et non de la seule SCI. Le loyer doit en outre correspondre à la valeur normale du marché, ce que l'administration contrôle entre parties liées (chapitre 55).

Acheter un immeuble avec TVA en société

L'immeuble neuf ou la vente en l'état futur d'achèvement

L'achat d'un immeuble achevé depuis cinq ans au plus auprès d'un assujetti est en principe soumis à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130 et 290). La société acquéreuse ne peut déduire cette taxe que si elle affecte l'immeuble à des opérations ouvrant droit à déduction, comme la location de bureaux ou de commerces avec option.

Pour une société qui achète des locaux professionnels neufs, la déduction se fait sur la déclaration de la période au cours de laquelle la taxe devient exigible. Lorsqu'elle excède la taxe collectée, la société dispose d'un crédit de TVA dont elle peut demander le remboursement. Selon la doctrine, le remboursement demandé sur une déclaration mensuelle ou trimestrielle doit porter sur un minimum de 760 €. La demande annuelle, déposée en janvier pour l'année précédente, doit porter sur au moins 150 €. Elle se fait au moyen du formulaire n° 3519 et au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la constatation du crédit (BOI-TVA-DED-50-20-10, § 40 à 70).

Une société récemment créée qui demande un remboursement important fait souvent l'objet d'un examen préalable. Préparez le bail signé ou l'engagement du preneur, la lettre d'option, l'acte d'acquisition et le procès-verbal des associés, afin de démontrer que l'immeuble est bien affecté à une activité taxée.

L'immeuble ancien acheté à un assujetti

L'achat d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonéré de TVA. Lorsque le vendeur avait déduit la taxe, par exemple parce qu'il louait le local avec option, la vente exonérée l'oblige à reverser la fraction de taxe restant à courir. Deux voies permettent d'éviter ce reversement. La première est l'option du vendeur pour soumettre la vente à la TVA, lorsque la loi la permet. La seconde est la transmission d'universalité totale ou partielle de biens, prévue par l'article 257 bis du CGI.

Dans la transmission d'universalité, la vente d'un immeuble loué avec TVA à une société qui poursuit la location dans les mêmes conditions n'est pas soumise à la taxe. L'acquéreur continue la personne du cédant et reprend ses régularisations, sans ouvrir de nouveau délai. Selon la doctrine, la dispense est obligatoire lorsque ses conditions sont réunies, mais elle ne s'applique pas à la cession isolée d'un immeuble partiellement loué avec TVA (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 280 à 287).

Le terrain à bâtir et la construction

L'achat d'un terrain à bâtir, la construction d'un immeuble pour le vendre et les opérations des marchands de biens relèvent de règles propres, notamment la TVA sur la marge. La société civile de construction-vente et l'articulation avec une SCI patrimoniale sont présentées au chapitre 133. Une SCI qui fait construire pour louer des logements ne récupère pas la TVA de la construction, puisque la location de logements est exonérée sans option possible.

Les taux réduits sur les travaux

Les travaux confiés à une entreprise dans un logement achevé depuis plus de deux ans bénéficient d'un taux de 5,5 % pour la rénovation énergétique et de 10 % pour les autres travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, sous les conditions présentées dans le Guide du bailleur privé, Rénover le logement. Une société propriétaire de logements en bénéficie comme un particulier. Le gérant certifie au nom de la société, sur le devis ou la facture, que les conditions sont remplies, puis la société conserve le document jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit les travaux.

Ces taux ne s'appliquent pas aux locaux professionnels ou commerciaux. Pour une SCI qui loue un commerce avec option, la question ne se pose d'ailleurs pas, puisqu'elle récupère la TVA au taux normal.

L'immeuble mixte détenu par une société

Les secteurs distincts

De nombreuses SCI détiennent un immeuble composé d'un commerce en rez-de-chaussée et de logements aux étages. Le commerce peut être loué avec option, les logements restant exonérés. La doctrine prévoit que la constitution de secteurs distincts est de droit lorsqu'une entreprise exerce des activités qui ne sont pas soumises à des dispositions identiques. Elle vise expressément les locations d'immeubles dont une partie des loyers est soumise à la TVA par option ou à titre obligatoire (BOI-TVA-DED-20-20, § 10, 30 et 100).

Chaque secteur est traité comme une entreprise distincte. Les dépenses propres au commerce ont un coefficient de taxation de 1, celles des logements un coefficient de 0. Les dépenses communes, comme la toiture, le ravalement ou les honoraires de gestion de l'immeuble, se répartissent selon les règles du coefficient de taxation. La comptabilité doit suivre séparément les acquisitions, les cessions d'immobilisations et les opérations de chaque secteur, une comptabilité unique complétée par un suivi annexe suffisant (même source, § 130 et 140).

Les devis et factures ventilés

La répartition d'une dépense commune est une source fréquente de redressement. Demandez aux entreprises des devis et des factures distincts pour la partie commerciale et pour la partie habitation lorsque c'est possible. Les travaux dans les logements peuvent en outre relever d'un taux réduit que les travaux du commerce ne connaissent pas, ce qui rend la ventilation indispensable dès le devis.

Exemple illustratif. Une SCI encaisse 24 000 € HT de loyers taxés pour le commerce et 36 000 € de loyers exonérés pour quatre logements. Les honoraires annuels de gestion de l'immeuble entier s'élèvent à 6 000 € HT, avec 1 200 € de TVA. En retenant le rapport entre les recettes taxées et les recettes totales, soit 24 000 / 60 000 = 0,4, la société déduit 480 € de TVA et supporte 720 € de taxe non récupérable, qu'elle porte en charge pour l'impôt sur le revenu. La méthode exacte et les arrondis se valident avec l'expert-comptable.

La franchise en base appréciée au niveau de la société

Les seuils de 2026

La franchise en base dispense de déclarer et de payer la TVA les assujettis dont le chiffre d'affaires reste sous des seuils. Pour 2026, ces seuils sont inchangés par rapport à 2025 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Lorsque le seuil de l'année précédente est dépassé, la TVA s'applique à partir du 1er janvier de l'année suivante. Lorsque le seuil de l'année en cours est dépassé, elle s'applique dès le premier jour du dépassement (même source). Lorsqu'une même entreprise réalise de l'hébergement taxable et des prestations de services taxables, la franchise suppose le respect des deux limites, comme l'explique le guide du bailleur professionnel.

Chaque société a ses propres seuils

Les seuils s'apprécient au niveau de chaque assujetti. Une SCI qui loue douze garages à des voisins et un associé qui loue personnellement ses propres garages sont deux assujettis distincts. Leurs recettes ne s'additionnent pas. À l'inverse, deux SCI ne peuvent pas être regardées comme une seule entreprise du seul fait qu'elles ont les mêmes associés, sauf montage artificiel destiné à éluder la taxe, que l'administration peut contester.

Exemple illustratif. Une SCI familiale loue douze boxes à 90 € par mois à des personnes qui ne sont pas ses locataires d'habitation. Ses recettes annuelles de 12 960 € sont taxables, mais restent très en deçà du seuil de 37 500 € en 2026. Elle ne facture aucune TVA et ne dépose aucune déclaration. Si elle loue les mêmes boxes avec les appartements qu'elle loue dans le même ensemble immobilier, la location des boxes est exonérée, comme celle des logements.

La franchise ne couvre pas l'option

La franchise ne s'applique pas aux opérations soumises à la TVA en vertu d'une option. Une SCI qui opte pour la TVA sur un local commercial est redevable dès le premier euro de loyer, même si ses autres recettes taxables restent sous les seuils. La société sous franchise peut par ailleurs opter pour le paiement de la TVA. L'option prend effet le premier jour du mois de la déclaration, vaut deux années civiles et se reconduit tacitement, la reconduction étant obligatoire pour deux ans après un remboursement de crédit (même source).

Les obligations déclaratives de la société redevable

Le régime à partir du 1er janvier 2027

L'article 38 de la loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié d'imposition en matière de TVA à compter du 1er janvier 2027. Selon une actualité publiée par impots.gouv.fr le 22 septembre 2026 et mise à jour le lendemain, les entreprises concernées passent automatiquement au régime réel normal et déposent la déclaration n° 3310-CA3 (impots.gouv.fr). La déclaration est trimestrielle lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours, mensuelle au-delà ou sur demande.

Pour une SCI qui loue un ou deux locaux avec option, le changement est sensible. Elle déposait une déclaration annuelle avec des acomptes. Elle déposera quatre déclarations par an à partir de 2027. La dernière déclaration annuelle, pour un exercice clos le 31 décembre 2026, est à déposer au plus tard le 4 mai 2027 (même source).

La facturation et les données de transaction

La même actualité indique qu'à partir du 1er septembre 2027, les entreprises au régime trimestriel transmettront chaque mois leurs données de transaction et de paiement et qu'elles doivent indiquer leur régime de TVA à leur plateforme agréée. Une SCI qui facture la TVA à un locataire professionnel entre dans cette réforme. Le calendrier et les sociétés concernées sont présentés au chapitre 101.

Le gérant et les associés

Les déclarations sont déposées au nom de la société par le gérant ou par un mandataire comme l'expert-comptable. Le retard ou l'omission entraîne intérêts de retard et majorations à la charge de la société. Dans une SCI, cette dette fiscale de la société peut, comme toute dette sociale, être réclamée aux associés à proportion de leur part dans le capital si la société ne la paie pas, après une poursuite préalable et vaine contre elle (articles 1857 et 1858 du Code civil).

La régularisation et les événements de la vie sociale

Le principe

La TVA déduite sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'au terme d'une période de vingt ans, la taxe déduite diminuant d'un vingtième par année ou fraction d'année écoulée depuis la naissance du droit à déduction (article 207 de l'annexe II au CGI). Lorsque l'immeuble cesse d'être affecté à des opérations taxées avant la fin de cette période, la société reverse la fraction restant à courir. Le mécanisme général et ses exemples figurent dans le guide du bailleur privé.

Les événements propres aux sociétés

La doctrine traite plusieurs événements qui concernent directement les sociétés (BOI-TVA-DED-60-20-10). Le tableau suivant les rassemble avec d'autres situations courantes.

Le cas des parts sociales mérite une précision. La doctrine prévoit un régime particulier pour les parts ou actions dont la détention assure la propriété ou la jouissance d'un immeuble (même source, § 130), ce qui vise notamment les sociétés d'attribution. Pour une SCI de gestion classique, la cession des parts laisse l'immeuble dans le patrimoine de la société, qui reste l'assujetti et poursuit sa période de régularisation. Faites confirmer cette analyse par l'expert-comptable lorsque la société a déduit de la TVA.

La location à un associé ou à une société liée

Une SCI qui a déduit la TVA sur un local doit continuer à le louer dans des conditions qui caractérisent une activité économique. Une mise à disposition gratuite au profit d'un associé ou un loyer purement symbolique ne permettent pas de retirer des recettes ayant un caractère de permanence au sens de l'article 256 A du CGI. Le local peut alors être regardé comme sorti du champ des opérations taxées, avec la régularisation qui en découle (chapitres 41 et 55).

Un loyer sensiblement inférieur à la valeur du marché, consenti à la société d'exploitation de l'associé, expose à un double risque. Pour l'impôt sur les bénéfices, l'administration peut réintégrer l'avantage consenti. Pour la TVA, elle peut contester la réalité de l'activité économique ou la base d'imposition retenue. Fixez le loyer à partir de références de marché et conservez-les.

La vacance

Une vacance temporaire pendant laquelle le local reste activement proposé à la location dans les mêmes conditions n'entraîne pas de régularisation, selon la doctrine reprise par le guide du bailleur privé. Elle devient exigible si la vacance aboutit à l'abandon de l'activité locative. Conservez les mandats de location, les annonces et les échanges avec les candidats preneurs pour en justifier.

Céder les parts ou céder l'immeuble

Lorsque les associés veulent sortir d'une SCI qui a déduit la TVA sur son immeuble, la forme de la cession change le traitement de la taxe. Le tableau suivant compare les voies usuelles, sous réserve de l'analyse de chaque dossier par le notaire et l'expert-comptable.

La cession des parts préserve la déduction initiale, mais l'acquéreur reprend une société qui porte une dette éventuelle de régularisation. Le prix des parts doit en tenir compte et la garantie de passif doit la viser (chapitre 39). La vente de l'immeuble avec transmission d'universalité suppose que l'acquéreur poursuive la location taxée. Les droits d'enregistrement et la fiscalité des plus-values de chaque voie sont comparés aux chapitres 118 et 125.

Les situations particulières

Les époux, partenaires et concubins associés

La qualité d'assujetti appartient à la société, quelle que soit la composition de son capital. Le régime matrimonial des associés, leur PACS ou leur concubinage n'a aucune incidence sur la TVA de la société. En revanche, un local de la SCI loué à l'entreprise individuelle de l'un des époux doit l'être aux conditions du marché, comme pour toute partie liée. Le divorce ou la séparation qui conduit à mettre fin à ce bail peut déclencher une régularisation si le local n'est pas reloué dans les mêmes conditions (chapitre 127).

Les parts démembrées

Le démembrement des parts sociales (chapitre 89) ne modifie ni l'assujetti ni ses obligations. La société déclare et reverse la TVA. Les résultats qu'elle dégage, calculés hors taxe lorsque l'immeuble est taxé, sont ensuite répartis entre usufruitier et nu-propriétaire selon les règles statutaires. Une régularisation importante est une charge de la société, dont la répartition entre eux peut susciter un désaccord qu'une clause statutaire ou une convention permet d'anticiper.

Les associés non-résidents

Une SCI dont le siège est en France est un assujetti établi en France pour les immeubles qu'elle y loue. La résidence de ses associés à l'étranger ne modifie pas ses obligations de TVA. Elle intervient seulement dans l'imposition de leur quote-part de résultat (chapitre 65). La société doit simplement s'assurer qu'un gérant ou un mandataire est en mesure de déposer les déclarations dans les délais.

L'associé société à l'IS et les holdings

Lorsqu'une SCI à l'IR compte parmi ses associés une société à l'IS (chapitre 64), la TVA reste due par la SCI seule. Une holding qui facture à ses filiales des prestations de gestion, de comptabilité ou d'assistance réalise en revanche des prestations de services en principe taxables, qui lui ouvrent un droit à déduction propre (chapitre 85). Les grands groupes peuvent aussi examiner le régime du groupe TVA prévu par l'article 256 C du CGI, qui permet sous conditions à des entités étroitement liées de constituer un assujetti unique. Ses conditions et ses effets relèvent d'un conseil spécialisé.

Plusieurs sociétés détenues par les mêmes associés

Répartir des immeubles entre plusieurs SCI multiplie les assujettis, les seuils, les déclarations et les périodes de régularisation. Un transfert d'immeuble d'une société à l'autre, par vente ou par apport, est une livraison qui pose la question de la TVA, de la régularisation ou de la transmission d'universalité. Examinez-la avant l'acte, car une erreur sur ce point ne se corrige pas après coup sans coût.

Deux exemples chiffrés complets

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les dates de naissance du droit à déduction et le décompte des années se vérifient avec le SIE ou l'expert-comptable.

Des bureaux neufs achetés par une SCI à l'IR

Une SCI à l'IR achète en 2026 des bureaux neufs pour 400 000 € HT, soit 80 000 € de TVA. Les associés ont décidé l'option avant l'acte et la société loue les bureaux 30 000 € HT par an à une entreprise assujettie. Elle facture 6 000 € de TVA par an sur les loyers et déduit les 80 000 € payés sur le prix, dont elle obtient le remboursement après examen de sa demande. Pour l'impôt sur le revenu, la SCI déclare des loyers de 30 000 € hors taxe dans sa déclaration n° 2072.

Sept années ou fractions d'année plus tard, le locataire part et le gérant reloue les bureaux à un cabinet médical non assujetti sans faire figurer l'option dans le nouveau bail. L'option cesse pour ce local. La société doit reverser les treize vingtièmes de la TVA déduite, soit 80 000 × 13 / 20 = 52 000 €. Une simple clause d'option dans le nouveau bail aurait évité ce reversement, au prix d'un loyer TTC plus élevé pour le cabinet médical.

La sortie d'une SCI qui a déduit la TVA

Reprenons la même société au moment où les deux associés veulent sortir, sept années après l'achat. Trois voies s'offrent à eux. S'ils cèdent leurs parts à un investisseur qui conserve le locataire assujetti, la société poursuit la location taxée et aucune régularisation n'est due. Le prix des parts tient compte de la fraction de 52 000 € qui resterait à reverser si l'activité taxée cessait.

Si la société vend l'immeuble à un acquéreur qui reprend le bail et poursuit la location taxée, la vente peut relever de la transmission d'universalité. L'acquéreur reprend alors la période de régularisation. Si la société vend l'immeuble à un utilisateur qui l'occupera pour une activité exonérée, sans transmission d'universalité ni option possible, elle reverse 52 000 €, ce qui réduit d'autant le prix net revenant aux associés.

Ce que l'administration examine

Les contrôles portent d'abord sur la réalité de l'affectation à une activité taxée qui justifie la déduction. Une SCI qui demande le remboursement d'un crédit de TVA important doit produire le bail, l'option et la preuve que le preneur exerce une activité dans les locaux. Les loyers consentis aux parties liées, comme la société d'exploitation de l'associé, sont rapprochés des valeurs de marché.

L'administration vérifie ensuite que les régularisations ont été faites après une dissolution, un apport, une vente ou une relocation sans option. Elle contrôle aussi que la répartition des dépenses communes d'un immeuble mixte repose sur une méthode justifiée. Les rappels portent intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI) et peuvent être assortis de majorations.

Enfin, un montage dont le but exclusif serait d'obtenir un remboursement de TVA par une interposition artificielle de sociétés, par exemple une location fictive entre sociétés d'un même groupe, peut être remis en cause sur le terrain de l'abus de droit ou de la fraude. La procédure et les garanties du contribuable sont présentées aux chapitres 70 et 132.

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'une SCI à l'IR est transparente pour la TVA et faire déclarer la taxe par les associés.
• Chercher à récupérer la TVA d'un logement loué nu ou meublé sans services, ce que la loi exclut.
• Ajouter des services ou louer un local équipé pour entrer dans le champ de la TVA, sans vérifier si les recettes commerciales ainsi créées dépassent la tolérance de 10 % et rendent la SCI passible de l'IS.
• Opter sans décision des associés, puis découvrir l'engagement de neuf ans lors d'une cession de parts.
• Relouer un local à un preneur non assujetti sans mention de l'option. Dans l'exemple ci-dessus, l'oubli coûte 52 000 €.
• Déduire toute la TVA des dépenses communes d'un immeuble mixte. Dans l'exemple du commerce et des quatre logements, l'excès atteint 720 € par an, rappelé avec intérêts.
• Appliquer la franchise en base à des loyers soumis à la TVA sur option.
• Dissoudre la société ou apporter l'immeuble à une autre société sans chiffrer la régularisation.
• Céder les parts sans informer l'acquéreur de la TVA déduite et de la période restant à courir.
• Ignorer le passage aux déclarations trimestrielles au 1er janvier 2027.
• Mettre gratuitement à la disposition d'un associé un local sur lequel la société a déduit la TVA.

Liste de contrôle

1. Chaque société est identifiée comme assujetti distinct, avec ses propres seuils et ses propres déclarations.
2. Chaque location de chaque immeuble est qualifiée au regard de la TVA et de l'impôt sur les bénéfices.
3. Les recettes commerciales issues d'opérations taxables de plein droit sont rapprochées de la tolérance de 10 %, afin qu'aucune ne fasse basculer une SCI à l'IR dans l'IS sans décision éclairée.
4. Chaque option pour un local professionnel a été approuvée par les associés et déclarée au SIE, avec sa date.
5. Chaque bail consenti à un preneur non assujetti mentionne l'option.
6. Les loyers consentis aux associés et aux sociétés liées correspondent à la valeur du marché.
7. L'immeuble mixte est suivi en secteurs distincts, avec des devis et factures ventilés.
8. Les recettes taxables sont comparées chaque année aux seuils de la franchise, société par société.
9. Le régime déclaratif applicable à partir du 1er janvier 2027 est connu et inscrit au calendrier de la société.
10. Les crédits de TVA sont suivis et leur remboursement demandé dans les délais.
11. Un tableau indique pour chaque immeuble la TVA déduite et la fraction encore exposée à régularisation.
12. Avant toute cession de parts, vente, apport, fusion ou dissolution, la TVA et la régularisation sont chiffrées.
13. Les pièces justifiant la déduction sont archivées pendant toute la période de régularisation.