La location saisonnière en société

Louer un logement meublé à une clientèle de passage est une activité commerciale aux yeux de l'administration fiscale. Pour un particulier, cette qualification se traduit par des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et un statut de loueur non professionnel ou professionnel. Pour une société, elle a des conséquences bien plus lourdes, car elle peut faire basculer une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés (IS), conditionne le choix de la structure et modifie le jeu des autorisations locales, conçues d'abord pour des personnes physiques.

Ce chapitre traite ce qui est propre à la société. Les règles communes aux meublés de tourisme, à savoir la déclaration en mairie, le classement, la taxe de séjour et la fiscalité du particulier, figurent dans le Guide du bailleur privé, La location meublée de tourisme, le Guide du bailleur privé, Louer sa résidence secondaire en saisonnier et le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location saisonnière. L'exploitation à grande échelle est présentée dans le Guide du bailleur professionnel, La location saisonnière professionnelle. La location meublée de longue durée en société fait l'objet des chapitres 48 et 81.

Une activité commerciale

La qualification fiscale

La location de locaux meublés relève des BIC, y compris lorsqu'elle est exercée de façon habituelle par une société. La doctrine administrative en tire la conséquence pour les sociétés civiles. Une société civile qui loue des locaux meublés exerce une activité commerciale et devient passible de l'IS, qu'elle soit ou non propriétaire des meubles. La même doctrine vise expressément la location meublée saisonnière exclusive (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250).

Le fondement légal est l'article 206 du Code général des impôts (CGI), qui soumet à l'IS les sociétés civiles se livrant à une exploitation ou à des opérations de nature industrielle ou commerciale. Peu importe que la société n'ait pas opté pour l'IS ou que ses statuts décrivent un objet purement civil. C'est l'activité réellement exercée qui compte.

La tolérance de 10 %

Une société civile reste à l'impôt sur le revenu (IR) tant que le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % de ses recettes totales hors taxes (§ 320 de la même doctrine). En cas de dépassement occasionnel, elle n'est pas soumise à l'IS pour l'année de dépassement si la moyenne de ses recettes commerciales sur cette année et les trois années précédentes n'excède pas 10 % de la moyenne de ses recettes totales sur la même période. Pour une société créée depuis moins de quatre ans, la moyenne se calcule depuis sa création (§ 330).

La tolérance est conçue pour une activité commerciale accessoire. Elle ne permet pas à une SCI de louer un ou plusieurs logements en meublé de tourisme lorsque ces locations représentent une part significative de ses recettes.

Prenons une SCI qui encaisse 40 000 € de loyers de logements loués nus. Si elle loue en outre un studio aux vacanciers pour 3 000 € par an, ses recettes commerciales représentent 3 000 / 43 000, soit 6,98 % de ses recettes. Elle reste à l'IR. Si le même studio rapporte 20 000 €, la proportion atteint 33,33 % et la société devient passible de l'IS. L'exemple est illustratif.

La moyenne pluriannuelle couvre un dépassement ponctuel. Une SCI dont les recettes commerciales ont été de 2 000 €, 2 500 € et 3 000 € pendant trois ans, pour des recettes totales de 42 000 €, 42 500 € et 43 000 €, encaisse une quatrième année 7 000 € de recettes commerciales sur 47 000 €. L'année considérée seule dépasse 10 %, mais la moyenne des recettes commerciales sur quatre ans, 3 625 €, ne représente que 8,31 % de la moyenne des recettes totales, 43 625 €. La société reste à l'IR cette année-là. L'exemple est illustratif.

La question du droit des sociétés

La qualification fiscale ne règle pas la question civile. Une société civile a un objet civil et la location de logements meublés est en principe compatible avec cet objet. L'ajout de prestations de type hôtelier, comme le petit-déjeuner, le ménage quotidien ou la réception des clients, rapproche en revanche l'activité du commerce. Une société civile dont l'activité réelle devient commerciale s'expose à des difficultés juridiques, notamment sur sa qualification et la responsabilité de ses associés, présentées au chapitre 3.

Vérifiez donc que l'objet social mentionne la location meublée, y compris de courte durée. Limitez aussi les services à ce qu'exige la location (chapitre 12). Une activité organisée autour de services relève plutôt d'une société commerciale.

Choisir la structure

Le tableau des structures

Le tableau suivant compare les structures utilisables pour louer des meublés de tourisme. Il ne remplace pas une étude chiffrée sur votre projet, réalisée avec un expert-comptable.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

Une SCI qui a opté pour l'IS ou qui y est soumise de plein droit peut louer en meublé de tourisme sans changer de régime. Elle amortit l'immeuble par composants, hors terrain, ainsi que le mobilier (chapitre 73). Ses obligations sont celles d'une société à l'IS, avec une comptabilité commerciale, la liasse n° 2065 et ses annexes (chapitre 78).

Le bénéfice est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 € puis à 25 %, le taux réduit supposant un chiffre d'affaires d'au plus 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Les dividendes supportent ensuite le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, sauf option pour le barème (chapitre 75).

La SARL de famille

La société à responsabilité limitée (SARL) formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) peut opter pour le régime des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI). La location meublée, activité commerciale, entre dans les activités admises. Chaque associé est alors imposé sur sa quote-part du résultat dans la catégorie des BIC (Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés).

Le régime micro-BIC est conçu pour les exploitants individuels. La SARL de famille détermine son résultat au régime réel et dépose une déclaration n° 2031 avec ses tableaux annexes. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) s'apprécie dans le foyer de chaque associé, en ajoutant à ses propres recettes une quote-part des recettes de la société à proportion de ses droits (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140, cité par le Guide du bailleur professionnel, La location saisonnière professionnelle).

L'entrée d'un associé étranger au cercle familial, par exemple un neveu ou un ami après une cession de parts, fait perdre le régime et soumet la société à l'IS. Les clauses d'agrément des statuts doivent donc filtrer les cessions et les transmissions (chapitre 79).

La SARL ou la SAS à l'impôt sur les sociétés

Une SARL ou une société par actions simplifiée (SAS) soumise à l'IS convient à une activité qui comprend des services, emploie du personnel ou associe des personnes sans lien de parenté. La SAS offre une grande liberté statutaire pour organiser la gouvernance et l'entrée d'investisseurs (chapitre 80). Ces sociétés relèvent du droit commercial et peuvent exercer une activité para-hôtelière sans difficulté d'objet social.

Séparer les murs et l'exploitation

Certains patrimoines confient la propriété de l'immeuble à une SCI à l'IR, qui le loue nu à une société d'exploitation. Celle-ci meuble les logements et les loue aux vacanciers. La SCI perçoit un loyer de location nue et reste à l'IR, puisqu'elle ne fournit ni meubles ni services.

Ce montage suppose un loyer de marché entre les deux sociétés, un bail écrit qui précise l'usage autorisé et la propriété des meubles par l'exploitant. Il soulève aussi les questions de changement d'usage présentées plus loin. Un montage dont la seule justification serait d'échapper à l'IS sur la plus-value de l'immeuble peut être examiné au regard de l'abus de droit (chapitre 132). Faites-le valider par un avocat fiscaliste avant sa mise en place.

Les autorisations et obligations propres à la société

La déclaration et l'enregistrement

Tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie, par une déclaration simple ou par une déclaration avec enregistrement selon la commune. La société déclare en son nom, puisqu'elle est le loueur. Elle doit disposer d'un numéro d'identification au répertoire des entreprises, obtenu lors de son immatriculation. Elle reporte le numéro d'enregistrement sur chaque annonce.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise l'enregistrement par un téléservice national. Selon service-public.gouv.fr, dans une actualité du 27 juillet 2026, sa mise en service est prévue au quatrième trimestre 2026. Les numéros délivrés par les communes resteront valables pendant une période transitoire de plusieurs mois, non précisée à cette date (service-public.gouv.fr). Au 25 octobre 2026, interrogez la mairie sur l'ouverture effective du téléservice.

Le non-respect de la procédure d'enregistrement expose le loueur à une amende pouvant atteindre 5 000 €, selon le guide pratique 2025 du ministère chargé du logement (ecologie.gouv.fr). La loi Le Meur prévoit une amende pouvant atteindre 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro, à une date fixée par décret (anil.org).

Le changement d'usage, sans exception de résidence principale

Dans les communes où l'autorisation de changement d'usage est exigée, un particulier peut louer sa propre résidence principale en meublé de tourisme sans autorisation, dans la limite de 120 jours par an ou de la limite inférieure, jusqu'à 90 jours, fixée par la commune. La résidence principale s'entend du logement occupé au moins huit mois par an (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Une société n'a pas de résidence principale au sens de ce texte. Le logement qu'elle loue aux vacanciers relève donc du régime de l'autorisation dans les communes qui l'imposent. Lorsque le logement de la SCI est la résidence principale d'un associé qui le met ponctuellement en location, la situation n'est pas réglée par les sources consultées. Interrogez la mairie avant toute mise en location, car le loueur au sens du Code du tourisme est alors la société et non l'associé.

La loi Le Meur a étendu aux personnes morales le régime de l'autorisation temporaire de changement d'usage. Les communes peuvent toutefois le réserver aux personnes physiques lorsqu'elles maintiennent une autorisation assortie de compensation (anil.org). Le guide pratique du ministère précise que les critères peuvent être modulés selon le nombre d'autorisations déjà accordées à un même propriétaire personne physique (ecologie.gouv.fr). Le règlement municipal fixe donc, commune par commune, ce qu'une société peut obtenir.

Louer sans l'autorisation requise expose à une amende civile portée par la loi Le Meur à 100 000 € par local, contre 50 000 € auparavant (anil.org). La société en est redevable, mais le gérant qui a décidé la location engage sa responsabilité envers les associés (chapitre 23).

La copropriété

Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer si la location en meublé de tourisme est autorisée. Lorsque le règlement existant interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés à cet usage, l'assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme des lots d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (anil.org).

Un lot appartenant à une société et loué aux vacanciers entre dans le champ de cette interdiction. Le loueur qui obtient un numéro d'enregistrement doit en informer le syndic. Le gérant représente la société aux assemblées et doit suivre les projets de résolution qui la concernent (Guide du bailleur privé, La location saisonnière en copropriété).

La performance énergétique

Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d'usage ne peut être délivrée en métropole qu'à un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé de A à E, puis de A à D à compter du 1er janvier 2034. À cette même date, tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D, à l'exception de ceux qui constituent la résidence principale du loueur (anil.org).

Une société n'ayant pas de résidence principale, tous ses meublés de tourisme sont concernés par l'échéance de 2034. Le maire peut demander à tout moment la transmission d'un DPE valide, sous astreinte de 100 € par jour à défaut de transmission dans les deux mois. La location d'un logement non conforme expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local.

Les autres obligations

La société collecte la taxe de séjour lorsqu'elle encaisse elle-même le prix, ou la plateforme le fait pour elle, puis la reverse à la collectivité (Guide du bailleur privé, La taxe de séjour). Elle fait remplir la fiche de police par les clients étrangers. Les plateformes transmettent chaque année à l'administration les sommes perçues par leur intermédiaire, ce qui impose de rapprocher la comptabilité de la société des récapitulatifs reçus (Guide du bailleur privé, Les plateformes de réservation et leurs obligations).

La fiscalité de la société exploitante

À l'impôt sur les sociétés

La société à l'IS déduit ses charges réelles, notamment les commissions des plateformes, le ménage, le linge, l'énergie, l'assurance, la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises (CFE) ainsi que les intérêts d'emprunt. Elle amortit l'immeuble hors terrain et le mobilier. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable après amortissements, puis imposée à l'IS (chapitre 76).

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, avec un plafond spécifique de 1,5 % de la valeur des locaux, dans la limite de 5 000 € par an, pour les meublés de tourisme. Un amendement adopté en commission supprimerait la déduction de l'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027 et exploités en location non professionnelle. La commission ayant rejeté la première partie du projet le 9 octobre 2026, les amendements de commission relatifs à cette partie n'ont d'effet que s'ils sont redéposés et adoptés en séance. Selon les analyses publiées, ces mesures visent les personnes physiques. Une société soumise à l'IS relève de règles d'amortissement distinctes. Au 25 octobre 2026, aucune de ces mesures n'est adoptée (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027).

Dans une SARL de famille

Le résultat de la SARL de famille, déterminé au réel avec amortissement, est imposé chez chaque associé. L'associé LMNP supporte l'impôt sur le revenu au barème et les prélèvements sociaux de 18,6 % sur sa quote-part de bénéfice. L'associé LMP relève des cotisations sociales des travailleurs indépendants et des règles propres aux déficits et aux plus-values professionnelles (Guide du bailleur professionnel, La location saisonnière professionnelle).

Le traitement des sociétés de personnes par le plafonnement de l'amortissement envisagé par le PLF pour 2027 n'est pas détaillé dans les analyses consultées au 25 octobre 2026. Un projet de SARL de famille dont la rentabilité repose sur l'amortissement doit être simulé aussi sans celui-ci, jusqu'à l'adoption du texte définitif.

Pour un particulier, des cotisations sociales sont dues dès que les recettes de location de courte durée dépassent 23 000 € par an, même hors statut LMP. L'application de ce seuil aux associés d'une société de personnes se vérifie auprès de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) avant le démarrage de l'activité.

La taxe sur la valeur ajoutée

La location de logements meublés est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Sont toutefois imposables les prestations d'hébergement fournies pour des séjours de trente nuitées au plus lorsque le loueur fournit au moins trois des quatre prestations suivantes, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Le Conseil d'État a précisé ces critères par une décision n° 498267 du 12 novembre 2025 (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location saisonnière).

Les prestations d'hébergement imposables relèvent du taux de 10 %. La franchise en base vise toutes les entreprises établies en France dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas les seuils. Pour les activités d'hébergement, elle s'applique en 2026 lorsque le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 85 000 € et cesse dès que celui de l'année en cours dépasse 93 500 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une société assujettie entre en outre dans la facturation électronique (chapitre 101) et dans le régime réel normal de TVA à compter du 1er janvier 2027 (chapitre 53).

La cotisation foncière des entreprises et la taxe d'habitation

La location meublée entre dans le champ de la CFE. Les exonérations prévues pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes supposent que les locaux fassent partie de l'habitation personnelle de l'exploitant, ce qui exclut en pratique un logement détenu par une société et consacré à la location (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location saisonnière). Une base minimum fixée par la commune s'applique lorsque la valeur locative est faible.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires n'est pas due pour des locaux meublés aménagés et réservés exclusivement à la location. Lorsque les associés se réservent l'usage du logement une partie de l'année, cette exclusivité disparaît (service-public.gouv.fr). La fiche ne traite pas des sociétés et le redevable, société ou associé occupant, se vérifie alors auprès du service des impôts.

L'usage du logement par les associés

L'usage gratuit du logement de la société par un associé ou sa famille pendant les vacances est la source de redressement la plus fréquente. Dans une société à l'IS, la mise à disposition gratuite peut être regardée comme une renonciation à des recettes réintégrée au résultat. Elle peut aussi constituer un avantage consenti à l'associé, imposable comme un revenu distribué. Dans une SARL de famille, les charges et l'amortissement afférents à la période d'usage privé ne sont pas déductibles.

Une SCI à l'IS loue un appartement 900 € la semaine en saison. Si un associé l'occupe gratuitement quatre semaines d'été, l'administration peut retenir un avantage de 3 600 €. Réintégré au résultat de la société, il supporte 540 € d'IS au taux de 15 %. Qualifié de revenu distribué, il supporte en outre 1 130,40 € chez l'associé au taux global de 31,4 %. L'exemple est illustratif, l'évaluation retenue dépendant du dossier.

La solution consiste à faire payer à l'associé un loyer de marché pour sa période d'occupation, encaissé et facturé comme celui d'un client, ou à renoncer à l'usage privé. Le chapitre 41 traite plus largement de l'occupation d'un bien de la société par un associé.

Démarrer l'activité en société pas à pas

Le lancement d'une location saisonnière en société suit un ordre qui évite les découvertes tardives. Chaque étape conditionne la suivante.

1. Interroger la mairie. Demandez le régime du changement d'usage applicable à une personne morale, l'existence de quotas, la durée des autorisations temporaires et l'état du téléservice d'enregistrement.
2. Lire le règlement de copropriété. Vérifiez qu'il n'interdit pas la location touristique et lisez les procès-verbaux des dernières assemblées.
3. Contrôler le DPE. Faites établir un diagnostic valide et vérifiez que la classe permet l'autorisation et la location au-delà de 2034.
4. Choisir la structure. Comparez SCI à l'IS, SARL de famille et société commerciale avec un expert-comptable, sur la durée de détention et la revente.
5. Rédiger ou adapter les statuts. Vérifiez l'objet social, les pouvoirs du gérant, les clauses d'agrément et, pour une SARL de famille, l'option prévue à l'article 239 bis AA du CGI.
6. Accomplir les formalités. Immatriculez la société ou déclarez la nouvelle activité par le guichet unique, puis déposez la demande d'autorisation et la déclaration en mairie.
7. Assurer le logement. Informez l'assureur de la société de la location à des vacanciers et adaptez le contrat (chapitre 52).
8. Organiser la gestion. Fixez les règles d'usage par les associés, le compte bancaire de la société, la tenue de la comptabilité et, le cas échéant, le contrat avec une conciergerie (chapitre 51).

Un exemple chiffré de comparaison

La situation

L'exemple qui suit est illustratif et ne vaut pas calcul pour votre situation. Deux époux veulent exploiter un appartement classé meublé de tourisme qui rapporterait 30 000 € de recettes par an. Les charges d'exploitation, commissions, ménage, énergie, taxe foncière, assurance, CFE, comptabilité et intérêts, atteignent 12 000 €. L'amortissement annuel de l'immeuble hors terrain et du mobilier est estimé à 7 000 €. Chaque époux a un taux marginal d'imposition de 30 % et reste LMNP. La famille n'occupe jamais le logement.

En SCI à l'impôt sur les sociétés

Sans distribution, seul l'IS de 1 650 € est dû l'année considérée. La trésorerie reste dans la société, qui peut rembourser son emprunt ou financer des travaux.

En SARL de famille

Le couple est imposé sur le résultat, qu'il soit distribué ou non. Si l'amortissement cessait d'être déductible pour cette société de personnes, le résultat passerait à 18 000 € et le total à 8 748 €. Cette hypothèse dépend du texte définitif de la loi de finances pour 2027.

Ce que montre l'exemple

À court terme, la société à l'IS qui conserve ses bénéfices supporte la charge la plus faible. La comparaison change à la revente, car la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable dans les deux sociétés. Elle supporte ensuite l'IS et le PFU dans la première, l'imposition des associés selon leur statut dans la seconde. Elle change aussi lorsque les associés ont besoin des revenus chaque année. La comparaison complète, revente et transmission comprises, se fait avec la méthode du chapitre 83.

Les situations particulières

La maison de famille en SCI

Une SCI familiale qui détient la maison de vacances de la famille et souhaite la louer l'été aux vacanciers doit mesurer trois conséquences. Les recettes saisonnières dépassent souvent 10 % des recettes de la société, ce qui la fait basculer à l'IS. L'occupation par la famille le reste de l'année devient un avantage à justifier. Enfin, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due. Une location à des tiers par bail de longue durée, nu, préserve au contraire le régime de l'IR.

Le couple et les enfants

Une SARL de famille peut réunir les deux époux, les partenaires de PACS et leurs enfants, y compris mineurs, représentés par leurs parents, ainsi que les conjoints de ces enfants, que la doctrine admet aux côtés de leurs parents et beaux-parents. Des concubins ne peuvent pas constituer une SARL de famille entre eux, faute de lien de parenté ou de mariage reconnu par le texte. Ils recourent alors à une société à l'IS ou détiennent les biens séparément (chapitre 19).

Le démembrement des parts

Lorsque des parts sont démembrées, la répartition du résultat entre usufruitier et nu-propriétaire suit les statuts et les règles du chapitre 89. Dans une SARL de famille, le démembrement ne doit pas faire entrer dans le capital une personne étrangère au cercle familial, sous peine de perte du régime. Faites vérifier chaque donation de parts avant sa signature.

Les associés non-résidents

Les bénéfices tirés de meublés situés en France sont imposables en France. L'associé non-résident d'une SARL de famille déclare sa quote-part de BIC selon les règles présentées au chapitre 65. Dans une société à l'IS, l'imposition des dividendes versés à l'étranger dépend des conventions fiscales (chapitre 130).

Plusieurs sociétés

Un patrimoine peut isoler les meublés de tourisme dans une société dédiée, à l'IS ou en SARL de famille, tout en conservant les logements loués nus dans une SCI à l'IR. Cette séparation protège le régime de la SCI, au prix d'une seconde comptabilité et d'un second jeu de déclarations. Les transferts d'immeubles entre sociétés supportent des droits et une imposition de la plus-value qui doivent être chiffrés avant toute réorganisation (chapitres 118 et 120).

Les points de vigilance de l'administration

Les contrôles portent sur les points suivants.

• La SCI restée à l'IR. Recettes saisonnières dépassant la tolérance de 10 %, appréciée sur l'année puis en moyenne sur quatre ans.
• L'usage privé. Occupation gratuite par les associés, charges et amortissement non proratisés.
• La TVA. Services fournis aux clients, comptés au regard des quatre prestations para-hôtelières.
• Les recettes déclarées. Rapprochement avec les données transmises par les plateformes.
• Les montages. Séparation entre murs et exploitation sans loyer de marché ou sans substance, susceptible d'abus de droit.

Les erreurs fréquentes

Les erreurs suivantes sont fréquentes. Leur coût est indiqué à titre illustratif.

• Louer aux vacanciers par une SCI à l'IR. Au-delà de la tolérance, la société entière passe à l'IS, avec des rappels d'impôt sur les exercices non prescrits et une plus-value future calculée sur la valeur nette comptable.
• Croire que l'exception de résidence principale protège la société. La location sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local.
• Laisser les associés occuper gratuitement le logement. Quatre semaines valant 3 600 € peuvent coûter 540 € d'IS et 1 130,40 € de prélèvement chez l'associé.
• Ajouter ménage, linge et accueil sans compter les prestations. La société entre dans le champ de la TVA au taux de 10 %, sauf franchise en base.
• Faire entrer un neveu, un cousin ou un ami dans une SARL de famille. La société perd le régime des sociétés de personnes et passe à l'IS. L'entrée d'un gendre ou d'une belle-fille reste en revanche admise par la doctrine, qui accepte les conjoints des enfants (chapitre 79).
• Ignorer l'échéance de 2034. Un logement classé E ou F en 2026 ne pourra plus être loué en meublé de tourisme sans travaux.
• Fonder le plan de financement sur l'amortissement d'une société de personnes. Le texte définitif du PLF pour 2027 peut en modifier le traitement.

Liste de contrôle

1. La structure retenue est compatible avec une activité commerciale, SCI à l'IS, SARL de famille ou société commerciale.
2. Pour une SCI à l'IR, la part des recettes saisonnières est calculée chaque année et en moyenne sur quatre ans.
3. L'objet social mentionne la location meublée de courte durée et les services restent limités.
4. La mairie a confirmé le régime du changement d'usage applicable à une société, les quotas et la durée des autorisations.
5. Le règlement de copropriété et les procès-verbaux récents ne contiennent pas d'interdiction.
6. Le DPE est valide et la classe permet l'autorisation, puis la location après 2034.
7. Le logement est déclaré en mairie au nom de la société et le numéro figure sur chaque annonce.
8. Les prestations para-hôtelières sont comptées et la position au regard de la TVA est arrêtée.
9. La CFE et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires sont budgétées.
10. Aucun associé n'occupe le logement sans payer un loyer de marché.
11. Pour une SARL de famille, chaque mouvement de parts est contrôlé au regard du cercle familial.
12. Le statut LMNP ou LMP de chaque associé de SARL de famille est vérifié chaque année.
13. Les recettes sont rapprochées des récapitulatifs annuels des plateformes.
14. Le projet est simulé avec et sans amortissement tant que le PLF pour 2027 n'est pas adopté.
15. Le montage est validé par un expert-comptable et, pour les autorisations, par un avocat ou un notaire.