La SARL de famille

La société à responsabilité limitée (SARL) de famille n'est pas une forme de société distincte. C'est une SARL ordinaire, régie par le Code de commerce, qui a exercé l'option prévue à l'article 239 bis AA du Code général des impôts (CGI) pour être imposée comme une société de personnes. Elle ne paie alors pas l'impôt sur les sociétés (IS). Chaque associé est imposé à l'impôt sur le revenu (IR) sur sa quote-part du bénéfice, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque la société loue en meublé.

Ce régime intéresse les familles qui veulent louer en meublé à plusieurs, ce qu'une société civile immobilière (SCI) à l'IR ne permet pas au-delà d'une tolérance étroite (chapitre 48). Il a aussi des contraintes souvent découvertes trop tard, comme le cercle fermé des associés ou l'impossibilité de revenir au régime après l'avoir quitté volontairement. La présentation générale figure dans le Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés. La location meublée en société est approfondie au chapitre 81 et la comparaison chiffrée sur vingt ans au chapitre 83.

Le fondement et le principe

Le texte

L'article 239 bis AA du CGI permet aux SARL qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole et qui sont formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe, entre frères et sœurs, ainsi qu'entre conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Les modalités de l'option figurent aux articles 46 terdecies A à 46 terdecies D de l'annexe III au CGI. La doctrine administrative est regroupée dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-IS-CHAMP-20-20-10, dans sa version du 4 juillet 2018 (bofip.impots.gouv.fr).

Une fois l'option exercée, la société est placée sous le régime des sociétés de personnes et ses associés sont imposés dans les conditions de l'article 8 du CGI, chacun pour la part de bénéfice correspondant à ses droits. Le bénéfice est déterminé selon les règles applicables aux exploitants individuels. La doctrine en tire plusieurs conséquences, dont la possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global dans les cas où la loi le permet et l'accès, sous conditions, à l'exonération des plus-values des petites entreprises de l'article 151 septies du CGI pour les plus-values acquises après l'option (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 300).

Une SARL avant tout

L'option ne change rien au droit des sociétés. La SARL de famille compte de un à cent associés, son capital est librement fixé par les statuts et la responsabilité de chaque associé est limitée à ses apports. Elle est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui sont obligatoirement des personnes physiques. Elle tient une comptabilité commerciale, approuve ses comptes chaque année dans les six mois de la clôture et les dépose au greffe du tribunal de commerce (chapitre 97).

Un apport en nature est en principe évalué par un commissaire aux apports. Les associés peuvent l'écarter à l'unanimité lorsque chaque apport en nature vaut moins de 30 000 € et que leur total ne dépasse pas la moitié du capital (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). Un apport d'immeuble dépasse presque toujours ce seuil.

Les conditions de l'option

Une SARL et seulement une SARL

L'option est réservée aux SARL, qu'elles aient été constituées sous cette forme ou qu'elles en soient issues par transformation. Une société nouvelle peut opter dès sa création, comme une société existante (§ 40). Les sociétés en commandite simple ne peuvent pas opter (§ 30). Une société par actions simplifiée (SAS), une SCI ou une société en nom collectif (SNC) ne relèvent pas de l'article 239 bis AA. La SNC est de plein droit une société de personnes (chapitre 82) et la SAS dispose d'une option distincte, limitée dans le temps (chapitre 80).

L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) dont l'associé unique est une personne physique relève déjà de l'IR. Elle devient une SARL de famille lorsqu'elle accueille d'autres membres de la famille et que l'option est exercée dans l'acte de cession, comme le prévoit la doctrine (§ 180).

Le cercle des associés

Les associés doivent être liés entre eux par un lien de parenté en ligne directe, un lien collatéral jusqu'au deuxième degré ou un lien de mariage. Le texte vise aussi les partenaires liés par un PACS. La doctrine donne des exemples, qui fixent la frontière mieux qu'une définition (§ 50 à 80).

Le refus visant les concubins s'explique par l'absence de statut juridique du concubinage. Il ne vise pas les partenaires de PACS, admis par le texte. Un oncle et son neveu, des cousins ou deux beaux-frères sans leurs conjoints ne remplissent pas la condition. Une personne morale, par exemple une société holding, ne peut pas avoir de lien de parenté et son entrée au capital est incompatible avec le régime.

L'activité

L'activité doit être industrielle, commerciale, artisanale ou agricole au sens des articles 34 et 35 du CGI. La doctrine précise que la location meublée, activité commerciale par nature, est éligible et que la qualité de loueur professionnel s'apprécie au niveau de chaque associé (§ 110). Sont exclues les professions libérales, les activités civiles autres qu'agricoles et les SARL soumises à l'IS en raison de leur forme alors que leur activité est civile, comme la location nue d'immeubles (§ 140 à 160).

Une SARL qui exerce à la fois de la location nue et de la location meublée pose une question d'activité principale. La doctrine lue ne fixe pas de seuil chiffré pour une SARL de famille. Une société dont la location nue est significative s'expose à une remise en cause de l'option. Si votre projet est mixte, faites valider la structuration avant l'option ou séparez les activités dans deux sociétés.

Le moment d'appréciation

La composition du capital doit être conforme à la date de l'option. Elle doit le rester ensuite, car l'arrivée d'une personne non parente fait entrer la société dans le champ de l'IS à compter de la cession ou de la souscription des parts (§ 90 et BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 10).

L'option pas à pas

Le contenu de l'option

L'option est signée par tous les associés. Elle indique la raison sociale, le siège, le principal établissement s'il est différent, la répartition du capital ainsi que les nom, prénoms, adresse et lien de parenté de chaque associé (§ 170). Elle produit effet tant qu'elle n'est pas révoquée et n'a pas à être renouvelée chaque année.

Le délai

1. Société existante. L'option est adressée au service des impôts dont dépend la société avant la date d'ouverture du premier exercice auquel elle doit s'appliquer (§ 170). Pour un exercice ouvert le 1er janvier 2027, elle doit être notifiée au plus tard le 31 décembre 2026.
2. Société nouvelle. L'option peut figurer dans l'acte constitutif. Elle produit alors effet immédiatement. Une copie de l'acte est adressée au service des impôts dans le délai d'enregistrement d'un mois (§ 180).
3. Transformation ou cession par l'associé unique. L'effet immédiat vaut aussi pour une société déjà transparente qui se transforme en SARL de famille sans création de personne morale nouvelle et pour une EURL dont l'associé unique cède des parts à des membres de sa famille. L'option figure alors dans l'acte de transformation ou de cession (§ 180).

La création d'une SARL de famille de location meublée

1. Vérifiez l'activité. Le projet doit porter sur de la location meublée. Si des logements nus sont prévus, mesurez leur poids et envisagez une SCI distincte.
2. Vérifiez le cercle des associés. Dressez la liste des associés avec leur lien de parenté exact, en vous reportant au tableau ci-dessus. Anticipez les donations et successions prévisibles.
3. Rédigez les statuts. L'objet social vise la location meublée. Les statuts organisent la gérance, les décisions collectives et une clause d'agrément qui empêche l'entrée d'une personne extérieure au cercle familial.
4. Insérez l'option. L'acte constitutif mentionne l'option pour le régime des sociétés de personnes, signée par tous, avec les liens de parenté.
5. Constituez le capital. Les apports en numéraire sont déposés sur un compte bloqué. Un apport d'immeuble passe par un acte notarié et, sauf dispense, par un commissaire aux apports.
6. Immatriculez la société. La demande est déposée sur le guichet unique, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs (chapitre 17).
7. Transmettez l'option. Adressez une copie de l'acte au service des impôts des entreprises (SIE) dans le mois et conservez la preuve de l'envoi.
8. Organisez la gestion. Désignez l'expert-comptable, ouvrez le compte définitif, déposez la déclaration de cotisation foncière des entreprises (CFE) de début d'activité et mettez en place la tenue des comptes.

La fiscalité de la société et des associés

La détermination du résultat

La SARL de famille détermine son résultat selon les règles des BIC, au régime réel. Le régime micro-BIC lui est fermé, car la doctrine en exclut les sociétés relevant de l'article 8 du CGI, seule l'EURL dont l'associé unique personne physique dirige la société y restant éligible (BOI-BIC-DECLA-10-20, § 10, bofip.impots.gouv.fr). La société déduit ses charges réelles, ses intérêts d'emprunt et amortit les constructions, hors terrain, ainsi que le mobilier.

L'amortissement des biens loués est limité lorsque le résultat revient à des associés personnes physiques. Le 1 du II de l'article 39 C du CGI interdit que l'amortissement des biens donnés en location excède le loyer acquis diminué des autres charges afférentes. La doctrine inclut dans ce dispositif les structures soumises au régime des sociétés de personnes et en exclut les sociétés soumises à l'IS (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10, § 30, bofip.impots.gouv.fr). La fraction non déductible n'est pas perdue et vient en déduction des résultats des exercices suivants, selon les règles exposées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée.

La déclaration

La société dépose chaque année la déclaration de résultat n° 2031 et ses tableaux annexes, avec la quote-part de chaque associé. Celui-ci la reporte sur sa déclaration de revenus, dans la rubrique correspondant à son propre statut. Elle reste redevable de la CFE et, le cas échéant, de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lorsqu'elle fournit des prestations para-hôtelières (chapitre 53).

Le statut de chaque associé

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) ne s'apprécie pas au niveau de la société. Pour une location consentie par une société soumise au régime des sociétés de personnes, le seuil de 23 000 € de recettes s'apprécie au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140). Ces recettes s'ajoutent à celles que le foyer perçoit directement. La seconde condition, des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer, s'apprécie aussi dans chaque foyer (Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel en détail).

Une même société peut donc compter un associé LMP et un associé LMNP. Un parent retraité qui détient 80 % d'une société encaissant 60 000 € de loyers compte 48 000 € de recettes et est LMP si elles dépassent ses pensions. Son enfant salarié, à 20 %, compte 12 000 € et reste LMNP.

L'imposition de la quote-part

Pour un associé LMNP, la quote-part de bénéfice est soumise à l'IR au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % applicable depuis l'imposition des revenus 2025 aux bénéfices de location meublée non professionnelle. Il résulte de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée). Pour un associé LMP, la quote-part supporte des cotisations sociales de travailleur indépendant (Guide du bailleur professionnel, Choisir entre cotisations sociales et prélèvements sociaux).

La quote-part est imposable que la société distribue ou non sa trésorerie. Le remboursement du capital emprunté n'étant pas une charge, les associés paient souvent l'impôt sur un revenu qu'ils n'ont pas perçu, surtout lorsque les amortissements diminuent.

Les déficits

Pour un associé LMNP, le déficit de location meublée ne s'impute pas sur son revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. La doctrine applique cette règle aux biens inscrits à l'actif d'une société de personnes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 et 250, bofip.impots.gouv.fr). Pour un associé LMP, le déficit est en principe imputable sur le revenu global, sous réserve des règles relatives à l'amortissement. Voir le Guide du bailleur professionnel, Les déficits du LMP.

La rémunération du gérant

La doctrine indique que le bénéfice à répartir s'entend après déduction des rémunérations des gérants et des cotisations patronales afférentes. Ces rémunérations, nettes des cotisations salariales, sont imposables dans la catégorie des BIC. Les gérants non majoritaires d'une SARL à caractère familial relèvent du régime général de la sécurité sociale (§ 310).

Le gérant majoritaire relève quant à lui du régime des travailleurs indépendants. Le gérant est majoritaire lorsqu'il détient avec son conjoint, son partenaire de PACS et ses enfants mineurs plus de la moitié du capital, les parts des cogérants étant additionnées. Plusieurs praticiens considèrent que ses cotisations sont alors calculées sur sa quote-part de résultat et qu'une cotisation minimale peut être due même en l'absence de bénéfice, y compris lorsqu'il n'est pas rémunéré. Ce point n'est pas tranché par une source officielle consultée pour ce chapitre. La répartition des parts et la gérance se décident donc ensemble. Faites-les examiner par l'expert-comptable et, au besoin, interrogez l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) avant de désigner le gérant.

Les parts sociales et les frais d'acquisition des parts

La doctrine applique l'article 151 nonies du CGI aux associés qui exercent leur activité dans la société. Ils peuvent déduire les frais et intérêts d'emprunt contractés pour acquérir leurs parts. Les plus-values de cession de leurs parts relèvent alors du régime des plus-values professionnelles. Les associés qui n'exercent pas d'activité dans la société sont exclus de ce dispositif (§ 320). Pour eux, le régime applicable à la cession des parts dépend notamment de la composition de l'actif social et se vérifie au cas par cas (chapitres 91 et 117).

Un premier exemple chiffré, la famille qui loue trois studios

Cet exemple est illustratif. Les montants sont des hypothèses simplifiées établies avec les taux applicables en 2026. Ils ne valent pas calcul pour une situation réelle.

Deux parents mariés détiennent chacun 40 % d'une SARL de famille. Leurs deux enfants majeurs, imposés séparément, détiennent chacun 10 %. La société a acheté trois studios pour 330 000 €, frais compris, dont 49 500 € de terrain non amortissable. Le bâti de 280 500 € est amorti sur 35 ans, soit 8 014 € par an. Le mobilier de 15 000 € est amorti sur sept ans, soit 2 143 € par an. En régime de croisière, les loyers atteignent 27 000 €, les charges 7 500 € et les intérêts 6 000 €.

Les amortissements de 10 157 € restent inférieurs au résultat avant amortissements de 13 500 €. La limite de l'article 39 C ne joue donc pas. Le foyer des parents déclare 2 674 €. Avec un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, il paie environ 802 € d'IR et 497 € de prélèvements sociaux. Chaque enfant, imposé à 11 %, paie environ 37 € d'IR et 62 € de prélèvements sociaux.

La première année, avec des travaux de rafraîchissement, les loyers n'ont été que de 20 000 €, ses charges de 9 000 € et ses intérêts de 7 000 €. Le résultat avant amortissements n'est que de 4 000 €. La société ne déduit que 4 000 € d'amortissements, son résultat fiscal est nul et les 6 157 € restants sont reportés. Aucun déficit n'est transmis aux associés.

Les situations familiales particulières

Le couple marié

Deux époux peuvent constituer seuls une SARL de famille. Appartenant au même foyer fiscal, ils cumulent leurs quotes-parts pour apprécier le seuil de 23 000 € (chapitre 18).

Le divorce soulève une question que la doctrine lue ne traite pas. Le lien matrimonial disparaît et le maintien du régime n'est pas assuré. Le rachat des parts de l'ex-conjoint ou leur attribution à un enfant, dans la convention de divorce, est la solution la plus sûre (chapitre 127).

Les partenaires de PACS et les concubins

Les partenaires liés par un PACS sont admis par le texte. Des concubins ne le sont pas, même avec leurs enfants communs. Un couple non marié et non pacsé qui souhaite louer en meublé en société doit choisir une autre forme, par exemple une SARL ou une SAS à l'IS, ou conclure un PACS avant l'option (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut être associé. Ses parts sont gérées par ses représentants légaux et certains actes graves peuvent exiger l'autorisation du juge des tutelles (chapitre 20). Le lien de parenté en ligne directe étant établi, la donation de parts à un enfant mineur ne fait pas perdre le régime.

La quote-part d'un enfant mineur rattaché s'ajoute à celle de ses parents pour le seuil LMP et ses parts comptent pour apprécier si son parent gérant est majoritaire.

Le démembrement des parts

Une donation de la nue-propriété des parts avec réserve d'usufruit est fréquente dans une SARL de famille. La doctrine lue ne traite pas expressément du démembrement. Le plus prudent consiste à vérifier que l'usufruitier et le nu-propriétaire remplissent tous deux la condition de parenté, ce qui est le cas pour une donation des parents à leurs enfants. Les statuts doivent répartir le droit de vote et préciser qui supporte l'imposition du résultat, qui revient en principe à l'usufruitier pour les bénéfices courants (chapitre 89).

L'associé non-résident

Un associé domicilié à l'étranger est imposé en France sur sa quote-part de bénéfices de source française, sous réserve de la convention fiscale. Ses prélèvements sociaux dépendent de son régime de sécurité sociale. Ces points se vérifient avant son entrée (chapitre 65).

Le décès d'un associé

Le décès d'un associé fait perdre le régime si ses parts sont dévolues à une personne non parente. La doctrine maintient l'option lorsque l'héritier transmet ses parts à une personne parente des autres associés dans un délai de six mois. Elle la maintient aussi lorsque les enfants ou le conjoint du défunt entrent dans la société, quels que soient leurs liens avec les autres associés. Pour une EURL dont l'associé unique décède, la société formée entre héritiers peut opter avec effet au lendemain du décès, dans les six mois et au plus tard lors du dépôt de la déclaration de résultat (BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 20, bofip.impots.gouv.fr).

Cette tolérance ne vaut pas pour les donations. Une donation-partage de parts à une personne non parente met fin au régime, car elle procède d'un acte volontaire (§ 30 du même document). Toute donation de parts se prépare donc en vérifiant la liste des associés après l'opération (chapitre 105).

Plusieurs sociétés

Une famille peut détenir une SCI à l'IR pour ses logements nus et une SARL de famille pour ses meublés, ce qui protège la SCI du seuil de 10 % (chapitre 48) mais double les coûts de fonctionnement. L'associé de plusieurs SARL de famille additionne ses quotes-parts de recettes pour apprécier son statut.

La sortie du régime

Les causes

Le régime prend fin lorsque la société perd son caractère familial, abandonne son activité commerciale, se transforme en société soumise de plein droit à l'IS ou révoque l'option (BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 1). L'entrée d'un associé non parent soumet la société à l'IS à compter de la cession ou de la souscription des parts (§ 10).

La révocation volontaire

L'option peut être librement révoquée. La société revient alors à l'IS. La doctrine refuse les allers-retours au gré de l'intérêt fiscal du moment. Une société qui a révoqué son option ne peut plus opter à nouveau, en application de l'article 46 terdecies C de l'annexe III au CGI (§ 60 et 70). La doctrine lue ne traite pas du cas d'une société qui a perdu le régime par l'entrée d'un tiers puis retrouve un capital entièrement familial. Faites valider ce cas par le service des impôts avant toute nouvelle option.

Les conséquences du passage à l'IS

Le passage à l'IS d'une société de personnes entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés de l'exercice en cours, selon les règles applicables en cas de changement de régime fiscal. Des mesures d'atténuation peuvent s'appliquer, notamment lorsque les écritures comptables ne sont pas modifiées. Leurs conditions précises se vérifient avec l'expert-comptable avant tout mouvement de parts. Pour la suite, les associés ne sont plus imposés que sur les distributions, au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou sur option au barème (chapitre 75).

Entrer dans le régime depuis l'IS

Les conséquences d'une cessation

Une SARL déjà soumise à l'IS qui opte pour le régime de l'article 239 bis AA subit les conséquences d'une cessation d'entreprise prévues au 2 de l'article 221 du CGI. La société et ses membres deviennent imposables sur les bénéfices non encore taxés, sur les bénéfices en sursis d'imposition et sur les plus-values latentes de l'actif (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 190 à 230). Les déficits reportables et les moins-values à long terme tombent en non-valeur (§ 250).

Les bénéfices et réserves sont en outre réputés distribués aux associés, à proportion de leurs droits, en application de l'article 111 bis du CGI (§ 260 à 280). L'article 221 bis prévoit une atténuation en l'absence de création d'une personne morale nouvelle. Les plus-values latentes ne sont pas imposées immédiatement si les écritures comptables ne sont pas modifiées et si leur imposition reste possible sous le nouveau régime (§ 240).

Un deuxième exemple chiffré, la SARL à l'IS qui veut devenir familiale

Une SARL à l'IS, détenue par un père et ses deux filles, loue six appartements meublés. Ses réserves atteignent 80 000 €. Elle envisage d'opter pour le régime des sociétés de personnes au 1er janvier 2027. En l'absence de modification des écritures, l'article 221 bis évite l'imposition immédiate des plus-values latentes sur les immeubles. Les 80 000 € de réserves sont en revanche réputés distribués. Au PFU de 31,4 % applicable en 2026, soit 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux, les associés supportent 25 120 € d'imposition, dont 10 240 € d'IR et 14 880 € de prélèvements sociaux, sans recevoir de trésorerie.

Un déficit reportable de 40 000 € serait en outre perdu. L'opération ne se décide qu'après une simulation pluriannuelle (chapitre 119).

La revente, la cession de parts et la transmission

La revente d'un immeuble par la société

La doctrine relative aux plus-values immobilières des sociétés de personnes écarte le régime des particuliers pour celles qui ont un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, dont la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 60, bofip.impots.gouv.fr). La doctrine propre à la location meublée non professionnelle soumet toutefois au régime des plus-values privées la cession de locaux d'habitation meublés par un LMNP. Elle renvoie, pour les biens détenus par une société de personnes, aux règles qui font payer par la société l'impôt dû par ses associés relevant de ce régime (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270 et 290).

La combinaison de ces textes pour une SARL de famille dont les associés sont LMNP n'est pas tranchée par une source officielle consultée. Selon la qualification retenue, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable selon les règles professionnelles ou sur le prix d'acquisition selon les règles des particuliers, avec les abattements pour durée de détention et la réintégration des amortissements prévue depuis 2025 pour les loueurs non professionnels. L'écart peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Avant toute vente significative, faites établir l'analyse par l'expert-comptable et envisagez une demande de rescrit (chapitre 81).

Pour un associé LMP, la plus-value relève du régime professionnel. L'exonération de l'article 151 septies est ouverte à une SARL de famille pour les plus-values acquises après l'option, sous les conditions propres à la location meublée, notamment l'exercice à titre professionnel et des recettes inférieures à 90 000 € pour une exonération totale ou à 126 000 € pour une exonération partielle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 420). Le détail figure dans le Guide du bailleur professionnel, Les exonérations de plus-value professionnelle.

La cession de parts

La cession de parts à un tiers est soumise à l'agrément des associés dans les conditions du Code de commerce et des statuts. Dans une SARL de famille, cette clause protège aussi le régime fiscal, puisqu'un tiers agréé par erreur fait basculer la société à l'IS.

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 %, sans l'abattement de 23 000 € prévu pour les autres cessions de parts sociales (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 30, 50 et 130, bofip.impots.gouv.fr). La qualification d'une SARL de location meublée au regard de cette notion se vérifie avec le rédacteur de l'acte. Selon les présentations publiées de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière doit aussi être constatée sous une forme qualifiée, par acte authentique ou par acte d'avocat notamment (chapitres 39 et 117).

La transmission à titre gratuit

La donation de parts à un enfant ou à un petit-enfant suit le droit commun des donations, avec ses abattements et son barème. Le pacte Dutreil ne s'applique pas à la location meublée de logements, que l'activité soit professionnelle ou non (Guide du bailleur professionnel, Le pacte Dutreil et le loueur et chapitre 113). Avant chaque donation, vérifiez que le donataire et, en cas de démembrement, chaque titulaire de droits appartiennent au cercle familial admis.

Comparer la SARL de famille aux autres structures

Le tableau comparatif

Les taux sont ceux de 2026. La comparaison sur un même projet, avec la revente et la transmission, figure au chapitre 83.

Les questions qui orientent le choix

La première question porte sur l'usage des loyers. Une famille qui consomme les revenus supporte l'impôt une seule fois en SARL de famille, alors qu'une famille qui réinvestit tout y paie l'impôt sur des sommes non perçues. La deuxième porte sur les associés futurs, la troisième sur la durée de détention et la sortie.

La quatrième porte sur le taux marginal des associés. Pour des associés imposés à 11 %, la transparence est souvent moins coûteuse que le cumul de l'IS et du PFU. Pour des associés imposés à 41 % ou 45 %, conserver les bénéfices dans une société à l'IS peut l'être tant que rien n'est distribué.

Ce que l'administration vérifie

• La composition du capital. L'administration rapproche la liste des associés de l'état civil, à la date de l'option puis à chaque mouvement de parts.
• L'activité réelle. Une SARL de famille qui loue majoritairement nu, ou dont les meubles sont insuffisants pour qualifier une location meublée, encourt la remise en cause de l'option.
• Le statut LMP revendiqué. Un associé qui impute un déficit sur son revenu global doit remplir les deux conditions de recettes dans son foyer.
• L'abus de droit. L'administration peut écarter, sur le fondement des articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscales, un montage dont le but exclusif ou principal est d'éluder l'impôt. Une entrée temporaire d'un parent pour neutraliser une sortie du régime, ou une option suivie d'une révocation calculée pour échapper à une imposition, en sont des exemples de risque (chapitre 132).

Les erreurs fréquentes

1. Créer une SARL de famille pour louer nu. L'option est fermée. La société reste à l'IS, avec 15 % d'IS puis 31,4 % de PFU à la distribution.
2. Notifier l'option en retard. Elle ne vaut alors que pour l'exercice suivant. Sur un bénéfice de 20 000 €, la société paie 3 000 € d'IS pour l'exercice manqué.
3. Admettre un cousin ou un neveu. La société devient soumise à l'IS à compter de la cession. Dans le deuxième exemple, une option ultérieure ferait réputer distribuées les réserves accumulées.
4. Révoquer l'option sans projet. Elle est définitive.
5. Ignorer le gérant majoritaire. Une cotisation minimale de travailleur indépendant peut s'ajouter chaque année, même sans bénéfice, selon l'analyse retenue.
6. Oublier la limite de l'amortissement. Dans le premier exemple, l'associé qui aurait imputé une quote-part des 6 157 € d'amortissements non déductibles subirait un rappel d'impôt.
7. Choisir la SARL de famille pour un seul studio. Pour 7 000 € de loyers annuels, le coût de l'expert-comptable, de la CFE et des formalités peut absorber l'essentiel du gain par rapport au micro-BIC en direct.
8. Vendre sans analyse. Dans l'exemple du chapitre 81, une plus-value de 150 000 € supporte environ 41 090 € selon le régime des particuliers avec réintégration des amortissements. Un calcul selon les règles professionnelles conduit à un autre montant. Une erreur de régime se paie en rappel d'impôt, en intérêts de retard et le cas échéant en majorations.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans son texte initial de plafonner l'amortissement annuel du bâti des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Le plafond serait de 1,5 % dans la limite de 5 000 € pour les meublés de tourisme, sans report des amortissements non déduits à compter de 2027. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté des amendements qui excluraient les locations meublées de longue durée du plafonnement et supprimeraient l'amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027. La commission ayant rejeté la première partie du projet le 9 octobre 2026, l'examen en séance porte sur le texte du Gouvernement et les amendements de commission relatifs à cette partie n'ont d'effet que s'ils sont redéposés et adoptés en séance. Au 22 octobre 2026, l'article n'avait pas été adopté définitivement (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée).

Les analyses publiées ne précisent pas si le dispositif s'appliquerait aux associés d'une SARL de famille, imposés en BIC à titre non professionnel. La question ne pourra être tranchée qu'à la lecture du texte voté et de ses commentaires officiels. Aucune création ni aucune option ne devrait reposer sur l'hypothèse d'un maintien ou d'une suppression de ce dispositif.

Petite et grande SARL de famille

Liste de contrôle

• L'activité est de la location meublée, sans part significative de location nue.
• Chaque associé est lié aux autres par un lien admis par la loi ou par la doctrine.
• Aucun concubin, cousin, neveu ou personne morale ne figure au capital.
• L'option est signée par tous les associés et mentionne les liens de parenté.
• L'option figure dans l'acte constitutif ou a été notifiée avant l'ouverture de l'exercice.
• Les statuts comportent une clause d'agrément qui protège le cercle familial.
• Le gérant est choisi après examen de ses conséquences sociales.
• Le statut LMP ou LMNP de chaque associé est calculé chaque année, quotes-parts et recettes directes du foyer comprises.
• La limite de l'amortissement et les reports sont suivis dans les tableaux annexes.
• Toute donation, cession, succession ou divorce est précédée d'une vérification du maintien du régime.
• Le régime de la plus-value est analysé avant toute vente.
• La révocation de l'option n'est envisagée qu'en sachant qu'elle est définitive.
• L'évolution du projet de loi de finances pour 2027 est suivie avant toute décision liée à l'amortissement.