Les erreurs fréquentes à l'IS

Une société immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) obéit à des règles plus techniques que la société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR). Elle tient une comptabilité commerciale, amortit ses immeubles, verse des dividendes et entretient avec ses associés des relations financières que l'administration examine de près. Les erreurs y coûtent souvent deux fois, une fois dans la société et une fois chez l'associé.

Ce chapitre recense les erreurs les plus fréquentes, de l'option jusqu'à la sortie. Il chiffre leur conséquence sur des exemples. Il présente ensuite les sanctions, les moyens de corriger une erreur, les situations particulières et les points de vigilance de l'administration. Les règles de fond sont exposées aux chapitres 71 à 78, la comparaison des régimes au chapitre 83 et les erreurs de conception plus générales au chapitre 9.

Pourquoi une erreur coûte plus cher à l'IS

Le double niveau d'imposition

Une même erreur peut entraîner un rappel d'IS dans la société et une imposition de l'associé, lorsque l'avantage indu est regardé comme un revenu distribué. Les revenus réputés distribués à la suite d'une rectification, les avantages occultes et les rémunérations excessives ne bénéficient pas de l'abattement de 40 %. Leur montant est multiplié par 1,25 pour le calcul de l'impôt sur le revenu, au barème comme au taux forfaitaire, mais pas pour les prélèvements sociaux (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-10).

Les sanctions qui s'ajoutent

Ces taux sont ceux retenus dans le Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur et au chapitre 70. L'administration peut en principe rectifier l'IS jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'impôt est dû. Une erreur répétée chaque année se paie donc sur trois exercices au moins.

Le bulletin officiel ne suffit pas

Une société à l'IS ne peut pas se contenter de règles générales. Ses résultats dépendent de choix comptables, comme la répartition entre terrain et construction, les durées d'amortissement ou la qualification des travaux, que l'administration contrôle pièce par pièce. Ces choix se documentent dès le premier exercice, avec l'expert-comptable.

Les erreurs au moment d'opter ou de constituer

Notifier l'option hors délai

Une SCI qui veut relever de l'IS doit notifier son option avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer pour la première fois, ou l'exercer dès la constitution. Une option tardive ne vaut que pour l'exercice suivant (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique).

Exemple illustratif. Une SCI clôturant au 31 décembre achète un immeuble en janvier 2026 mais ne notifie son option qu'en mai. L'exercice 2026 reste soumis à l'IR. Son résultat foncier de 12 000 € coûte au couple associé, imposé à 30 %, 5 664 € d'impôt et de prélèvements sociaux. À l'IS, après 8 520 € d'amortissement, le bénéfice de 3 480 € aurait supporté 522 € d'IS. Le retard coûte 5 142 € sur la seule première année.

Constituer la société avec un capital non libéré

Le taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et si le capital est entièrement libéré et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques, ou par une société elle-même détenue à 75 % par des personnes physiques (entreprendre.service-public.gouv.fr, page vérifiée le 17 février 2026). Le capital libéré conditionne aussi la déduction des intérêts de comptes courants d'associés (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Une SCI au capital de 10 000 €, dont la moitié seulement est libérée, dégage 40 000 € de bénéfice. Elle paie 10 000 € d'IS au taux de 25 % au lieu de 6 000 € au taux de 15 %, soit 4 000 € de plus. Si elle verse en outre 4 % d'intérêts sur 150 000 € de comptes courants, les 6 000 € d'intérêts ne sont pas déductibles, ce qui coûte encore 1 500 € à 25 %. L'associé reste imposé sur les intérêts perçus.

Interposer une société qui fait perdre le taux réduit

La condition de détention à 75 % par des personnes physiques s'apprécie aussi à travers les sociétés associées. Une SCI à l'IS détenue majoritairement par une holding qui ne remplit pas elle-même cette condition perd le taux de 15 %. Toute restructuration du capital se vérifie à l'aune de cette règle avant sa réalisation (chapitre 85).

Opter sans simuler la sortie

L'erreur la plus coûteuse est de comparer les régimes sur la seule première année. Dans l'exemple du chapitre 83, un immeuble de 400 000 € revendu après vingt ans laisse 56 833 € de moins aux associés d'une société à l'IS qu'à ceux d'une SCI à l'IR, alors que l'impôt annuel de la société est nul la première année.

Oublier les déficits fonciers en report

Les déficits fonciers que les associés d'une SCI à l'IR n'ont pas encore imputés ne passent pas à la société lorsqu'elle opte pour l'IS. Si les associés n'ont pas d'autres revenus fonciers, ces déficits sont perdus. Un associé qui disposait de 20 000 € de déficits reportables, imposé à 30 % et à 17,2 %, perd ainsi jusqu'à 9 440 € d'économie future.

Laisser passer le délai de renonciation

L'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option, puis devient irrévocable. Une société qui découvre trop tard que l'IS ne lui convient plus n'a plus d'autre issue que la vente, la cession des parts ou la dissolution (chapitre 77). La date limite de renonciation se note dans le registre des décisions dès l'option.

Les erreurs d'amortissement

Sous-évaluer le terrain

Le terrain n'est pas amortissable. Une quote-part de terrain sous-évaluée gonfle les amortissements et constitue un motif classique de rectification. La répartition se justifie par l'acte, une expertise, les références locales ou la valeur foncière retenue par le notaire (chapitre 73).

Exemple illustratif. Une société achète 1 200 000 € un immeuble de centre-ville et retient 10 % de terrain, alors que les références locales justifient 30 %. Elle amortit 240 000 € de trop. Au taux moyen de 3,55 % retenu dans le plan par composants du chapitre 73, cela représente 8 520 € de dotations indues par an. Sur trois exercices contrôlés, le rappel porte sur 25 560 €, soit 6 390 € d'IS au taux de 25 %, avant intérêts de retard.

Retenir des durées trop courtes

Chaque composant s'amortit sur sa durée réelle d'utilisation, selon les usages et l'état du bien. Amortir la structure d'un immeuble ancien sur vingt ans au lieu de cinquante, sans justification, accélère la déduction et expose à un rappel. L'expert-comptable conserve une note qui justifie les durées et les proportions retenues (Guide du bailleur professionnel, L'amortissement par composants).

Ne pas comptabiliser l'amortissement

Certaines sociétés renoncent à comptabiliser l'amortissement une année pour afficher un bénéfice ou distribuer davantage, en pensant le reprendre plus tard. L'article 39 B du Code général des impôts (CGI) impose un amortissement minimal égal à l'amortissement linéaire. Tout manquement entraîne la perte définitive du droit de déduire les amortissements ainsi différés (BOI-BIC-AMT-10-50).

Exemple illustratif. Une SCI à l'IS ne comptabilise pas pendant trois ans l'amortissement annuel de 8 520 € de son immeuble. Les 25 560 € ne pourront jamais être déduits. Au taux de 15 %, la perte définitive atteint 3 834 € d'IS, sans aucun avantage en contrepartie.

Passer en charges des travaux à immobiliser

À l'IS, les travaux d'entretien et de réparation sont des charges. Ceux qui augmentent la valeur du bien, prolongent sa durée d'utilisation ou remplacent un composant sont inscrits à l'actif et amortis. Cette distinction est plus stricte qu'en revenus fonciers, où les travaux d'amélioration d'un logement sont déductibles (chapitre 72).

Exemple illustratif. Une société remplace la toiture d'un immeuble pour 40 000 € et déduit la dépense en charges. Le remplacement d'un composant doit être immobilisé et amorti, par exemple sur vingt-cinq ans. Le rappel porte sur 38 400 €, la dépense diminuée de la première annuité de 1 600 €, soit 5 760 € d'IS au taux de 15 %. Deux ans d'intérêts de retard ajoutent environ 276 €.

Traiter les frais d'acquisition sans cohérence

Les droits de mutation, honoraires et frais d'actes peuvent, sur option, être incorporés au coût de l'immeuble ou déduits en charges, en application de l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI. L'option vaut pour l'ensemble des immobilisations de même nature. Déduire les frais d'un premier immeuble puis incorporer ceux du suivant, sans décision formalisée, expose à une rectification et brouille le calcul des plus-values futures.

Les erreurs dans les relations avec les associés

Loger gratuitement un associé

Une société à l'IS qui met un logement à la disposition d'un associé sans loyer, ou pour un loyer très inférieur au marché, renonce à une recette dans l'intérêt de l'associé et non dans le sien. L'administration peut y voir un acte anormal de gestion, réintégrer dans le résultat de la société le loyer normal et imposer l'associé sur l'avantage correspondant comme un revenu distribué (chapitre 41).

Exemple illustratif. Une SCI à l'IS loge gratuitement l'un de ses associés dans un appartement dont le loyer de marché est de 12 000 € par an. Si l'administration réintègre ce loyer et qualifie l'avantage d'occulte, la société paie 1 800 € d'IS au taux de 15 %. L'associé est imposé sur 15 000 €, soit 12 000 € multipliés par 1,25, au taux forfaitaire de 12,8 %, soit 1 920 €. Il paie aussi 2 232 € de prélèvements sociaux à 18,6 % sur 12 000 €. Le coût atteint 5 952 € par an, soit 17 856 € sur trois ans, avant intérêts de retard et majorations éventuelles.

Louer à un associé à un loyer minoré

La location à un associé ou à un membre de sa famille est possible, à condition de fixer un loyer conforme au marché et de le percevoir effectivement. Un loyer réduit de moitié produit les mêmes effets que la gratuité, à proportion de l'écart. Une convention écrite et une référence de loyer documentée évitent la discussion (chapitre 55).

Prêter de l'argent à un associé

Les sommes mises à la disposition des associés sous forme d'avances, de prêts ou d'acomptes sont présumées être des revenus distribués, en application de l'article 111 a du CGI. La présomption tombe notamment si un prêt écrit, préalable ou concomitant, prévoit des intérêts normaux et un remboursement, ou si les sommes sont remboursées avant la clôture de l'exercice. Si elles sont remboursées plus tard, l'impôt correspondant peut être restitué sur demande déposée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le remboursement (Bulletin officiel des finances publiques sur les avances aux associés).

Exemple illustratif. Un associé prélève 30 000 € sur le compte de la société pour financer un achat personnel, sans convention. Il laisse son compte courant débiteur à la clôture. La somme est imposée comme un revenu distribué, soit 9 420 € au taux de 31,4 % du prélèvement forfaitaire unique (PFU), avant intérêts de retard.

Dans une société à responsabilité limitée (SARL), le droit des sociétés interdit en outre aux gérants et associés personnes physiques, ainsi qu'à leurs conjoints, ascendants et descendants, de contracter des emprunts auprès de la société ou de se faire consentir un découvert, à peine de nullité (article L223-21 du Code de commerce). Dans une société par actions simplifiée (SAS), l'interdiction vise les dirigeants, selon la chambre de commerce et d'industrie de Paris Île-de-France. L'opération peut aussi constituer un abus de biens sociaux.

Rémunérer les comptes courants au-delà du taux admis

Les intérêts versés aux associés sur leurs comptes courants ne sont déductibles que si le capital est entièrement libéré et dans la limite d'un taux de référence publié pour chaque date de clôture. Ce taux est de 4,55 % pour un exercice de douze mois clos entre le 31 décembre 2025 et le 30 janvier 2026, de 4,43 % pour un exercice clos entre le 31 octobre et le 29 novembre 2026 et de 4,45 % entre le 30 novembre et le 30 décembre 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Chaque compte courant s'apprécie séparément.

Exemple illustratif. Une société clôturant au 31 décembre 2025 rémunère 200 000 € de comptes courants à 6 %. La fraction des intérêts qui excède 4,55 %, soit 2 900 €, n'est pas déductible. Elle coûte 435 € d'IS au taux de 15 %, alors que l'associé reste imposé sur la totalité des intérêts reçus.

Rémunérer le gérant sans travail effectif

La rémunération du gérant n'est déductible que si elle correspond à un travail effectif et n'est pas excessive. À défaut, elle est réintégrée dans le résultat de la société et peut être imposée chez le gérant comme un revenu distribué majoré de 25 %. Une SCI qui détient deux logements gérés par une agence justifie difficilement une rémunération importante (chapitre 15).

Les erreurs de distribution

Distribuer au lieu de rembourser les comptes courants

Le remboursement d'un compte courant n'est pas imposable, puisqu'il rend à l'associé l'argent qu'il a prêté. Une société qui verse des dividendes alors que ses associés détiennent encore des comptes courants fait payer un impôt évitable.

Exemple illustratif. Une SCI à l'IS dispose de 20 000 € de trésorerie disponible et doit encore 90 000 € à ses associés en compte courant. Si elle distribue 20 000 € de dividendes, les associés paient 6 280 € de PFU au taux de 31,4 %. Si elle rembourse 20 000 € de comptes courants, ils ne paient rien et les réserves restent disponibles pour une distribution ultérieure.

Confondre trésorerie et bénéfice distribuable

Une société à l'IS dispose souvent d'une trésorerie supérieure à son bénéfice, puisque l'amortissement réduit le résultat sans sortie d'argent. Seul le bénéfice distribuable, c'est-à-dire le bénéfice de l'exercice augmenté des réserves et du report à nouveau et diminué des pertes, peut être distribué. Une distribution qui excède ce montant constitue un dividende fictif, que la société peut réclamer et qui expose les dirigeants de SARL et de sociétés par actions à des sanctions pénales prévues par le Code de commerce (chapitre 29).

Oublier les obligations déclaratives des dividendes

Lors de la mise en paiement, la société prélève un acompte d'impôt sur le revenu de 12,8 % et les prélèvements sociaux de 18,6 %. Elle les reverse au plus tard le 15 du mois suivant avec la déclaration n° 2777, selon Bpifrance Création. L'associé dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas 50 000 €, ou 75 000 € pour un couple soumis à imposition commune, peut demander à être dispensé de l'acompte avant le 30 novembre de l'année qui précède le versement. La société établit ensuite l'imprimé fiscal unique (IFU) qui récapitule les revenus versés.

Ignorer les cotisations du gérant majoritaire de SARL

La fraction des dividendes perçus par le gérant majoritaire d'une SARL à l'IS, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) et ses enfants mineurs, qui dépasse 10 % du capital, des primes d'émission et des sommes en compte courant, est soumise aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, selon Bpifrance Création.

Exemple illustratif. Une SARL à l'IS a un capital de 10 000 € et son gérant majoritaire détient 50 000 € en compte courant. Le seuil est de 6 000 €. Si la société lui verse 30 000 € de dividendes, 24 000 € supportent des cotisations sociales de travailleur indépendant au lieu des seuls prélèvements sociaux. Une SAS ou une SCI ne connaît pas ce mécanisme, ce qui pèse dans le choix de la forme (chapitres 79 et 80).

Opter pour le barème sans calcul

L'option pour le barème progressif avec l'abattement de 40 % peut réduire l'impôt sur des dividendes modestes pour un foyer faiblement imposé. Elle vaut pour l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers de l'année. Sur une distribution importante, elle peut au contraire coûter beaucoup plus que le PFU. Dans l'exemple du chapitre 83, elle coûte entre 26 000 € et 50 000 € de plus sur une distribution de 400 000 €.

Les erreurs déclaratives et de paiement

Déposer la liasse en retard

La déclaration de résultat n° 2065 et ses annexes sont télétransmises, pour un exercice clos le 31 décembre, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours, soit le 20 mai 2026 pour l'exercice 2025 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 % des droits dus. Pour 8 000 € d'IS, elle représente 800 €, auxquels s'ajoutent les intérêts de retard.

Négliger les acomptes

L'IS se paie en quatre acomptes, les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, puis un solde au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture. Aucun acompte n'est dû si l'impôt de référence est inférieur à 3 000 €, ni pour une société nouvellement créée ou nouvellement soumise à l'IS. Une société dont le bénéfice augmente, par exemple après la fin d'un déficit reportable, doit surveiller ce seuil pour éviter les pénalités de retard de paiement.

Oublier les déclarations annexes

La déclaration des contrats de prêt n° 2062 doit être déposée avec la déclaration de résultat pour toute avance en compte courant supérieure à 5 000 € (chapitre 28). Les comptes annuels d'une SARL ou d'une SAS sont approuvés puis déposés au greffe. Le défaut de dépôt expose le dirigeant à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive, ainsi qu'à une injonction sous astreinte (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une SCI à l'IS n'est pas tenue au dépôt au greffe, sauf clause contraire de ses statuts.

Les erreurs à la sortie

Revendre en pensant au régime des particuliers

À l'IS, la plus-value est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Chaque euro amorti se retrouve dans la plus-value (chapitre 76).

Exemple illustratif. Une SCI à l'IS a acheté 300 000 € un immeuble amorti de 8 520 € par an. Elle le revend 360 000 € après douze ans. Sa valeur nette comptable n'est plus que de 197 760 €. La plus-value de 162 240 € supporte 36 310 € d'IS. Pour remettre le solde de 125 930 € aux associés, la société distribue des dividendes qui supportent 39 542 € de PFU. Le prélèvement total atteint 75 852 €. Les associés qui pensaient au régime des particuliers s'attendaient à ne rien payer, le prix de vente restant inférieur aux 367 500 € du prix d'achat majoré des forfaits de 7,5 % et 15 %.

Céder les parts sans intégrer l'impôt latent

L'acquéreur de parts d'une société à l'IS reprend un immeuble dont la valeur comptable est très inférieure à sa valeur de marché. Il hérite de l'impôt latent sur la plus-value future et négocie en général une décote. Un vendeur qui fixe son prix d'après la seule valeur des immeubles surestime ce qu'il obtiendra. L'acquéreur paie en outre 5 % de droits d'enregistrement, assis sur le prix des parts d'une société à prépondérance immobilière ou sur leur valeur vénale si elle est supérieure, sans ajout du passif social (chapitre 117).

Dissoudre sans préparer la liquidation

Lors d'une dissolution, l'attribution d'un immeuble à un associé est assimilée à une vente par la société et imposée sur la plus-value. Le boni de liquidation, c'est-à-dire ce que les associés reçoivent au-delà du remboursement de leurs apports, est imposé comme une distribution. Le partage supporte en outre un droit de 2,5 % de l'actif net partagé, soit 10 000 € pour un actif net de 400 000 € (chapitres 122 et 123).

Transmettre sans informer

Les héritiers ou donataires de parts d'une société à l'IS reçoivent l'impôt latent avec les parts. Une donation qui ne s'accompagne pas d'une information écrite sur ce point ni sur les comptes courants qui restent dus au donateur prépare des conflits entre les enfants, en particulier lorsque certains veulent vendre et d'autres conserver (chapitres 105 et 107).

Les erreurs propres aux situations particulières

Le couple marié ou pacsé

Les époux et les partenaires de PACS forment un seul foyer pour l'imposition des dividendes. L'option pour le barème vaut pour tout le foyer. Une erreur fréquente consiste à répartir les dividendes entre les époux en pensant réduire l'impôt, alors que la répartition est sans effet sur le foyer. Sous un régime de communauté, les parts acquises avec des fonds communs sont communes, ce qui compte en cas de divorce (chapitres 18 et 127).

Les concubins

Chaque concubin forme un foyer distinct et choisit pour lui-même entre le PFU et le barème. L'erreur consiste à fixer une politique de distribution sans tenir compte de l'écart de taux entre eux. En cas de séparation, les comptes courants inégaux, souvent non documentés, alimentent le litige (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Les dividendes versés à un enfant mineur rattaché au foyer sont imposés avec les revenus des parents. Les sommes qui lui reviennent lui appartiennent et ne peuvent être utilisées par les parents que dans les limites de l'administration légale. Les verser sur le compte des parents est une erreur fréquente (chapitre 20).

Le démembrement des parts

Lorsque les parts sont démembrées, les dividendes reviennent en principe à l'usufruitier et les réserves profitent à terme au nu-propriétaire. Distribuer les réserves accumulées à l'usufruitier sans clause statutaire ni accord exprès crée un quasi-usufruit non maîtrisé et peut être contesté par les nus-propriétaires ou par l'administration (chapitres 89 et 112).

Les associés non-résidents

Les dividendes versés à un associé non-résident supportent une retenue à la source dont le taux dépend de la convention fiscale applicable. Appliquer à tort l'acompte de 12,8 % prévu pour les résidents, ou omettre la retenue, expose la société comme établissement payeur à un rappel (chapitre 65).

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS sans l'avoir choisi

Une SCI à l'IR qui loue meublé ou exerce une activité commerciale au-delà de la tolérance de 10 % des recettes devient passible de l'IS de plein droit pour l'exercice entier. Continuer à déposer une déclaration n° 2072 expose à un rappel d'IS, à la perte du régime des particuliers pour les plus-values futures et aux conséquences d'une cessation d'entreprise (chapitre 68).

Plusieurs sociétés et la holding

Le déficit d'une société à l'IS ne peut pas s'imputer sur le bénéfice d'une autre, sauf intégration fiscale, qui suppose une détention d'au moins 95 % et une option (chapitre 86). Une holding qui perçoit les dividendes d'une filiale peut relever du régime mère-fille, sous conditions de détention, avec la réintégration d'une quote-part de frais et charges. Faire circuler la trésorerie entre sociétés sans convention ni intérêt normal expose chacune à un rappel pour acte anormal de gestion.

Récapitulatif des erreurs chiffrées

Ces montants sont des illustrations calculées sur les taux de 2026. Ils ne tiennent compte ni des majorations pour manquement délibéré ni des éventuelles pénalités propres à chaque situation.

Corriger une erreur

La régularisation spontanée

Le contribuable de bonne foi qui dépose spontanément une déclaration rectificative et paie les droits correspondants, avant toute action de l'administration, bénéficie d'un intérêt de retard réduit de moitié et n'encourt pas de majoration, selon le droit à l'erreur issu de la loi pour un État au service d'une société de confiance de 2018 (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur).

La procédure pas à pas

1. Identifiez l'erreur et les exercices concernés. Remontez au moins trois exercices, délai habituel de reprise de l'administration.
2. Chiffrez ses effets dans la société et chez les associés. Une même erreur peut toucher l'IS, les dividendes et les prélèvements sociaux.
3. Corrigez la comptabilité. L'expert-comptable passe les écritures de régularisation et ajuste le plan d'amortissement.
4. Déposez les déclarations rectificatives. Liasse modifiée, déclarations des associés, déclarations de revenus distribués le cas échéant.
5. Régularisez les relations avec les associés. Convention de compte courant, bail au prix du marché, remboursement des avances avant la clôture.
6. Formalisez les décisions. Une assemblée prend acte des corrections et adopte les règles pour l'avenir.
7. En cas de doute sur une règle, interrogez l'administration. Le rescrit permet d'obtenir une position formelle opposable avant d'agir (chapitre 132).

L'erreur en faveur de l'administration

Une société qui a trop payé, par exemple faute d'avoir déduit des frais d'acquisition sur option ou d'avoir imputé un déficit, peut présenter une réclamation dans les délais prévus par le livre des procédures fiscales (LPF). Le délai se vérifie auprès du service des impôts des entreprises avant de déposer la demande.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, n'était pas adopté au 25 octobre 2026. Sa mesure la plus commentée pour l'immobilier plafonnerait l'amortissement de la location meublée non professionnelle des personnes physiques. Selon les analyses publiées, elle ne vise pas les sociétés à l'IS, dont l'amortissement relève de règles distinctes (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027). Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027, dont l'Assemblée a rejeté la partie recettes le 23 octobre 2026 selon la même source, pourrait modifier les prélèvements sociaux sur les dividendes.

La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales de l'article 235 ter C du CGI s'appliquera pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Une société à l'IS qui détient des logements occupés par ses associés et atteint les seuils de cette taxe doit faire examiner sa situation avant cette clôture.

Les points de vigilance de l'administration

L'acte anormal de gestion

L'administration peut écarter les charges ou réintégrer les recettes manquantes lorsqu'une décision a été prise dans l'intérêt d'un associé ou d'un tiers et non dans celui de la société. Logement gratuit, loyer minoré, prêt sans intérêt, rémunération excessive ou abandon de créance sans contrepartie en sont les exemples les plus fréquents. La preuve d'un intérêt propre de la société, documentée au moment de la décision, est la meilleure défense.

Les revenus distribués

Toute somme ou tout avantage qui sort de la société au profit d'un associé sans contrepartie peut être imposé comme un revenu distribué, avec la majoration de 25 % pour les avantages occultes et les revenus réputés distribués. L'administration rapproche les comptes courants débiteurs, les dépenses personnelles réglées par la société et les conventions entre la société et ses dirigeants.

L'abus de droit

L'administration peut écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal en application de l'article L64 du LPF, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A du même livre vise les montages à motif principalement fiscal. Une distribution présentée comme un remboursement de compte courant fictif, une vente entre sociétés liées à un prix sans rapport avec le marché ou l'interposition d'une holding sans substance entrent dans ces risques (chapitre 132).

Liste de contrôle

• L'option pour l'IS est notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice visé ou prévue dès la constitution. Sa date limite de renonciation est notée.
• Le capital est entièrement libéré et la détention à 75 % par des personnes physiques est vérifiée à chaque mouvement de titres.
• La répartition entre terrain et construction est justifiée par écrit.
• Le plan d'amortissement par composants est établi, documenté et comptabilisé chaque année.
• Les travaux sont classés entre charges et immobilisations avec l'expert-comptable.
• L'option sur les frais d'acquisition est formalisée et appliquée de façon cohérente.
• Aucun associé n'occupe un logement de la société sans un bail au prix du marché effectivement payé.
• Aucune avance n'est consentie aux associés sans convention écrite. Aucun compte courant n'est débiteur à la clôture.
• Les intérêts de comptes courants respectent le taux de référence de la date de clôture.
• Les comptes courants sont remboursés avant toute distribution de dividendes, sauf décision contraire motivée.
• Les distributions n'excèdent pas le bénéfice distribuable et donnent lieu à la déclaration n° 2777 et à l'IFU.
• La liasse, les acomptes, la déclaration n° 2062 et, pour une SARL ou une SAS, le dépôt des comptes sont respectés.
• La sortie, vente, cession des parts ou dissolution, est simulée avant toute décision.
• Les projets de lois de finances et de financement de la sécurité sociale pour 2027 sont suivis jusqu'à leur promulgation.