L'affectation du résultat et les distributions

Chaque année, après l'approbation des comptes, les associés décident de ce que devient le résultat de la société. Ils peuvent le distribuer, le mettre en réserve ou le reporter à nouveau. Cette décision n'a pas du tout les mêmes effets selon que la société est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, les associés sont imposés sur leur part du résultat, qu'ils la perçoivent ou non. Dans le second, ils ne sont imposés que sur ce qui leur est effectivement distribué.

Ce chapitre présente les notions de base, les droits de chaque associé sur les bénéfices, les règles propres à la société civile immobilière (SCI) à l'IR puis aux sociétés à l'IS, la fiscalité des distributions, la mise en réserve et l'abus de majorité, le cas des parts démembrées et les situations particulières. L'approbation des comptes est traitée au chapitre 26, les majorités au chapitre 25 et la fiscalité détaillée des dividendes au chapitre 75. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés.

Les notions de base

Le vocabulaire de l'affectation du résultat est souvent mal employé dans les SCI familiales. Les termes suivants ont un sens précis.

Une distribution suppose deux choses distinctes. Il faut un bénéfice ou des réserves qui autorisent juridiquement la distribution. Il faut aussi de la trésorerie pour la payer. Une société qui rembourse un emprunt peut avoir un bénéfice comptable et pas un euro disponible, ou l'inverse.

Qui décide et quand

La décision collective des associés

L'affectation du résultat relève des associés, jamais du seul gérant. Dans la société civile, les gérants doivent au moins une fois par an rendre compte de leur gestion par un rapport écrit d'ensemble, qui indique les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues (article 1856 du Code civil, Légifrance). Les associés approuvent les comptes puis décident de l'affectation, en assemblée ou par consultation écrite si les statuts le prévoient.

Dans la société à responsabilité limitée (SARL), les comptes annuels doivent être approuvés dans les six mois de la clôture de l'exercice, sauf prolongation par décision de justice. La société par actions simplifiée (SAS) suit ses statuts, qui organisent aussi cette approbation. Le déroulement de l'assemblée annuelle est présenté au chapitre 98.

La majorité requise

En l'absence de clause, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant d'une société civile sont prises à l'unanimité (entreprendre.service-public.gouv.fr). La plupart des statuts de SCI prévoient une majorité simple ou renforcée pour l'approbation des comptes et l'affectation du résultat. Relisez la clause, car une exigence d'unanimité permet à un seul associé de bloquer toute distribution. Les règles de majorité sont détaillées au chapitre 25.

La procédure pas à pas

1. Le gérant arrête les comptes de l'exercice et établit son rapport de gestion.
2. Il propose une affectation du résultat, chiffrée et motivée, par exemple une mise en réserve pour financer des travaux.
3. Il convoque les associés ou organise une consultation écrite, en joignant les comptes, le rapport et le projet de résolution.
4. Les associés votent sur l'approbation des comptes, puis sur l'affectation.
5. Le procès-verbal indique le montant distribué, la part de chaque associé, la date de mise en paiement et le montant porté en réserve ou en report à nouveau.
6. Le gérant procède au paiement à la date décidée, ou inscrit les sommes au compte courant des associés qui le demandent.
7. Dans une société à l'IS, la société remplit ses obligations de prélèvement à la source et de déclaration des revenus distribués.

Les droits de chaque associé dans les bénéfices

La règle de proportionnalité

Sauf clause contraire, la part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social (article 1844-1 du Code civil). Les statuts peuvent prévoir une autre répartition, par exemple des droits renforcés pour l'associé qui gère ou qui a financé davantage.

Cette liberté a une limite. La clause qui attribue à un associé la totalité du profit, ou qui l'exonère de la totalité des pertes, ou qui exclut un associé totalement du profit, ou qui met à sa charge la totalité des pertes, est réputée non écrite. On parle de clause léonine. Une répartition inégale reste donc possible tant que chaque associé conserve une vocation réelle aux bénéfices et aux pertes.

La répartition inégale et ses risques fiscaux

Sur le plan fiscal, la quote-part de chaque associé d'une SCI à l'IR suit en principe ses droits statutaires, y compris une répartition différente de celle du capital lorsqu'elle est prévue par les statuts en vigueur et correspond à une réalité économique. Une modification décidée après coup pour attribuer le résultat à l'associé le moins imposé expose à une remise en cause. Les points de vigilance sont présentés plus bas.

La SCI à l'IR

L'imposition indépendante de la distribution

Dans une SCI à l'IR, les bénéfices sont imposés au nom de chaque associé, au prorata de sa part dans le capital, qu'il les ait perçus ou non (entreprendre.service-public.gouv.fr). C'est la transparence fiscale de l'article 8 du Code général des impôts (CGI), présentée au chapitre 57. La société calcule le résultat sur la déclaration n° 2072 et chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration, en revenus fonciers si la SCI loue nu (chapitres 58 et 59).

La décision de distribuer ou non n'a donc aucun effet sur l'impôt de l'année. Elle a seulement un effet sur la trésorerie des associés. La somme distribuée n'est pas imposée une seconde fois, puisqu'elle l'a déjà été au titre du résultat.

Le résultat fiscal n'est pas la trésorerie

Dans une SCI qui loue nu, le résultat imposable se calcule selon les règles des revenus fonciers. Le remboursement du capital de l'emprunt n'est pas une charge déductible, alors qu'il consomme de la trésorerie. Les associés peuvent donc être imposés sur un revenu qu'ils n'ont pas reçu, parce que la société l'a utilisé pour rembourser la banque.

Exemple 1, l'impôt sans trésorerie

À titre illustratif, une SCI à l'IR louant nu, détenue à 60 % par Claire et à 40 % par David, encaisse 24 000 € de loyers. Elle paie 6 000 € de charges déductibles et 4 000 € d'intérêts d'emprunt. Elle rembourse 9 000 € de capital. Son résultat foncier est de 14 000 €, mais sa trésorerie disponible n'est que de 5 000 €.

Claire est imposée sur 8 400 € et David sur 5 600 €. Avec une tranche marginale d'imposition de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, Claire paie 3 964,80 € et David 2 643,20 €. Ensemble, ils paient 6 608 € d'impôt pour une société qui ne peut leur distribuer que 5 000 €.

Les associés doivent donc prévoir, dès le plan de financement, la façon dont ils paieront cet impôt. La SCI peut leur distribuer la trésorerie disponible, rembourser une partie de leurs comptes courants ou ne rien verser s'ils disposent d'autres revenus.

Le taux de 17,2 % appliqué aux revenus fonciers est celui en vigueur en 2026. Il n'a pas été concerné par la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus de placement (service-public.gouv.fr).

Les pertes

Les associés contribuent aux pertes. Dans la SCI, cette contribution intervient en principe à la dissolution, si l'actif ne suffit pas à désintéresser les créanciers (entreprendre.service-public.gouv.fr). Sur le plan fiscal, un déficit foncier de la SCI à l'IR est réparti entre les associés et imputé selon les règles du déficit foncier présentées au chapitre 60. La mise en réserve d'un bénéfice ne permet pas d'effacer une perte antérieure sur le plan juridique, ce qui suppose de suivre les reports à nouveau débiteurs.

Les associés personnes morales et non-résidents

Lorsqu'un associé de la SCI à l'IR est une société soumise à l'IS, sa quote-part est déterminée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui change le résultat qui lui est attribué (chapitre 64). Un associé non-résident est imposé en France sur sa quote-part de revenus d'immeubles situés en France, selon les règles et les conventions présentées au chapitre 65.

La société à l'IS

Le bénéfice distribuable

Dans une société commerciale, le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l'exercice, diminué des pertes antérieures et des sommes à porter en réserve en application de la loi ou des statuts, puis augmenté du report bénéficiaire. Les associés peuvent aussi décider de distribuer des réserves disponibles, en indiquant expressément les postes sur lesquels les prélèvements sont effectués (article L. 232-11 du Code de commerce). Aucune distribution ne peut être faite lorsque les capitaux propres sont ou deviendraient inférieurs au capital augmenté des réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.

La SCI à l'IS reste une société civile. Elle n'est pas soumise à ces articles du Code de commerce, mais le même principe de prudence s'impose. Distribuer au-delà des bénéfices et des réserves revient à restituer des apports, ce qui exige une réduction de capital régulière.

La réserve légale

Dans les SARL, les SAS et les sociétés anonymes (SA), une fraction de 5 % du bénéfice de l'exercice, diminué des pertes antérieures, doit être portée à la réserve légale jusqu'à ce que celle-ci atteigne le dixième du capital social (article L. 232-10 du Code de commerce). La SCI n'a pas de réserve légale. Ses statuts peuvent toutefois prévoir une réserve statutaire.

Le paiement des dividendes

Dans les sociétés commerciales, les modalités de mise en paiement des dividendes sont fixées par l'assemblée ou, à défaut, par les dirigeants. La mise en paiement doit avoir lieu dans un délai maximal de neuf mois après la clôture de l'exercice, sauf prolongation par décision de justice (article L. 232-13 du Code de commerce). Des acomptes sur dividendes peuvent être versés avant l'approbation des comptes, à condition qu'un bilan certifié fasse apparaître un bénéfice suffisant (article L. 232-12 du même code).

Les dividendes fictifs

Un dividende versé sans bénéfice distribuable réel, ou sur la base de comptes inexacts, est un dividende fictif. La société peut en exiger la restitution des associés qui en connaissaient le caractère irrégulier ou ne pouvaient l'ignorer (article L. 232-17 du Code de commerce). Dans les SARL, les SA et les SAS, la répartition de dividendes fictifs constitue en outre un délit pénal pour les dirigeants.

La fiscalité des distributions dans une société à l'IS

Le prélèvement forfaitaire unique

Les dividendes perçus en 2026 par un associé personne physique domicilié en France sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr). Le taux de 18,6 % résulte de la hausse de la CSG sur les revenus de placement votée pour 2026. Il était de 17,2 % pour les revenus de 2025.

L'option pour le barème progressif

L'associé peut opter pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu. L'option est globale et vaut pour l'ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers et de ses plus-values mobilières de l'année. Les dividendes bénéficient alors d'un abattement de 40 % (article 158 du CGI). Une fraction de 6,8 % de la CSG devient déductible du revenu imposable de l'année suivante, ce qui n'est pas le cas avec le PFU (service-public.gouv.fr).

Le prélèvement à la source

La société qui distribue des dividendes à un associé personne physique domicilié en France prélève à la source un prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 %, qui s'impute sur l'impôt dû l'année suivante, ainsi que les prélèvements sociaux. Elle déclare et verse ces sommes sur le formulaire n° 2777-SD dans les quinze premiers jours du mois suivant le paiement (BOI-RPPM-RCM-30-20-60).

L'associé peut être dispensé du prélèvement de 12,8 % sur les dividendes si le revenu fiscal de référence (RFR) de son foyer de l'avant-dernière année est inférieur à 50 000 € pour une personne seule ou à 75 000 € pour un couple soumis à imposition commune (article 117 quater du CGI, BOI-RPPM-RCM-30-20). La demande se fait auprès de la société selon la procédure de l'article 242 quater du CGI. Les prélèvements sociaux restent prélevés.

Exemple 2, distribuer un bénéfice de SCI à l'IS

À titre illustratif, une SCI à l'IS réalise un bénéfice de 40 000 € et remplit les conditions du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (entreprendre.service-public.gouv.fr). Elle paie 6 000 € d'IS et dispose d'un bénéfice net de 34 000 €, qu'elle distribue en totalité à son associé unique personne physique, dans une hypothèse simplifiée.

Au PFU, l'associé paie 10 676 €. Au barème, il est imposé sur 60 % du dividende, soit 20 400 €, auxquels s'ajoutent 6 324 € de prélèvements sociaux. Le tableau suivant compare les deux options selon sa tranche marginale d'imposition, sans tenir compte de l'économie liée à la CSG déductible l'année suivante ni d'un éventuel changement de tranche.

L'option pour le barème n'est intéressante, dans cet exemple, que pour un foyer dont la tranche marginale ne dépasse pas 11 %. Comme elle est globale, elle doit être appréciée avec tous les revenus mobiliers du foyer. L'IS et le PFU cumulés représentent 16 676 €, soit environ 41,7 % du bénéfice initial de 40 000 €. La comparaison complète entre IR et IS figure au chapitre 83.

Le gérant majoritaire de SARL

Pour le gérant majoritaire d'une SARL à l'IS, affilié au régime des travailleurs indépendants, la part des dividendes qui excède 10 % du capital social, des primes d'émission et des sommes versées en compte courant est soumise aux cotisations sociales et non aux prélèvements sociaux (article L. 131-6 du Code de la sécurité sociale). À titre illustratif, pour un capital de 10 000 € et des comptes courants de 90 000 €, le seuil est de 10 000 €. Sur un dividende de 25 000 €, 15 000 € supportent les cotisations sociales. La SARL de famille, qui opte pour l'IR, n'est pas concernée par ce mécanisme, ses associés étant imposés sur leur quote-part de bénéfice (chapitre 79).

Les associés personnes morales et non-résidents

Une société associée soumise à l'IS qui reçoit des dividendes les inclut dans son résultat, sauf application du régime des sociétés mères, qui exonère les dividendes sous réserve d'une quote-part de frais et charges (chapitre 86). Un associé domicilié hors de France subit en principe une retenue à la source sur les dividendes, dont le taux peut être réduit par la convention fiscale applicable (chapitres 65 et 130).

La mise en réserve et l'abus de majorité

Les raisons légitimes de mettre en réserve

Mettre le bénéfice en réserve est souvent la décision la plus prudente. Une société immobilière doit financer le remboursement de ses emprunts, des travaux d'entretien, des travaux de rénovation énergétique imposés par le calendrier des logements décents, une vacance locative ou un impayé. Dans une société à l'IS, la mise en réserve évite le cumul de l'IS et de l'impôt sur les dividendes et permet de financer de nouvelles acquisitions.

Quand la mise en réserve devient abusive

La jurisprudence de la Cour de cassation définit l'abus de majorité comme une décision prise contrairement à l'intérêt social et dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité. Les deux conditions sont cumulatives. Une mise en réserve systématique n'est donc pas abusive en soi. Elle peut le devenir lorsque la société n'a aucun besoin de financement, que les réserves s'accumulent sans projet et que la majorité se rémunère par ailleurs, par exemple par une rémunération de gérant, un loyer de faveur ou un compte courant rémunéré.

Les juges examinent l'ensemble des circonstances, notamment les éléments suivants.

• Le niveau de trésorerie et de réserves au regard des besoins réels de la société.
• L'existence de projets d'investissement ou de travaux documentés.
• Les avantages dont bénéficie la majorité, comme une rémunération, l'occupation d'un bien ou des intérêts.
• La situation du minoritaire, privé de tout revenu alors qu'il est imposé.
• La durée de la politique de mise en réserve.

Exemple 3, le minoritaire d'une SCI à l'IR

À titre illustratif, une SCI à l'IR dégage chaque année 20 000 € de résultat foncier, sans emprunt en cours. L'associé majoritaire, qui détient 70 % des parts et occupe un bien de la société à loyer réduit, impose la mise en réserve de toute la trésorerie pendant cinq ans. Le minoritaire, qui détient 30 %, est imposé chaque année sur 6 000 €.

Avec une tranche marginale de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, il paie 2 832 € par an, soit 14 160 € sur cinq ans, sans rien percevoir. Cette situation, qui combine absence de besoin de la société et avantage particulier de la majorité, est typiquement celle que le minoritaire peut soumettre au juge pour abus de majorité. Le logement d'un associé dans un bien de la SCI est traité au chapitre 41.

Les sanctions et la procédure

L'abus de majorité peut entraîner la nullité de la décision et l'octroi de dommages et intérêts au minoritaire. Le juge ne peut pas, en revanche, décider lui-même d'une distribution à la place des associés. Le minoritaire doit agir devant le tribunal judiciaire pour une société civile ou devant le tribunal de commerce pour une société commerciale, en principe avec un avocat.

1. Demandez par écrit au gérant les comptes, les relevés de trésorerie et les justificatifs des besoins invoqués, en utilisant votre droit d'information (chapitre 27).
2. Votez contre la résolution d'affectation et faites consigner votre opposition motivée au procès-verbal.
3. Proposez une résolution alternative, par exemple une distribution partielle couvrant au moins votre impôt.
4. Proposez une médiation ou une conciliation avant tout procès (chapitre 30).
5. Faites évaluer par un avocat les chances d'une action en nullité et en dommages et intérêts, ainsi que les délais de prescription.

L'abus de minorité et l'abus d'égalité

L'abus inverse existe. Un minoritaire ou un associé égalitaire qui bloque une décision essentielle, par exemple l'approbation des comptes ou une mise en réserve indispensable au remboursement d'un emprunt, dans son seul intérêt et contrairement à l'intérêt social, commet un abus. Le juge ne peut pas voter à sa place, mais il peut désigner un mandataire chargé de voter en son nom dans le sens de l'intérêt social. Il peut aussi allouer des dommages et intérêts. La mésentente entre associés est traitée au chapitre 30.

Les parts démembrées

Qui vote sur l'affectation

Lorsqu'une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier (article 1844 du Code civil). Les statuts peuvent aménager cette répartition, dans la limite de la jurisprudence qui interdit de priver l'usufruitier de tout droit de voter sur l'affectation des bénéfices.

À qui reviennent les sommes

L'usufruitier a droit aux bénéfices dont la distribution est décidée pendant la durée de l'usufruit. Les bénéfices mis en réserve accroissent le capital de la société et profitent en principe au nu-propriétaire. La Cour de cassation a jugé qu'en cas de distribution de réserves, le droit de jouissance de l'usufruitier s'exerce, sauf convention contraire, sous la forme d'un quasi-usufruit sur le produit de cette distribution, ce qui crée une dette de restitution envers le nu-propriétaire (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246). Le quasi-usufruit est présenté au chapitre 112.

Exemple 4, une distribution de réserves à l'usufruitière

À titre illustratif, une mère a donné à ses deux enfants la nue-propriété des parts d'une SCI à l'IS en conservant l'usufruit. La société a accumulé 50 000 € de réserves. Les associés décident de les distribuer. Sauf convention contraire, la mère perçoit les 50 000 € en quasi-usufruit et devient débitrice de leur restitution envers ses enfants à la fin de l'usufruit. Elle supporte en 2026 un PFU de 15 700 € sur cette distribution, alors que la somme ne lui appartient pas définitivement.

Cette opération réduit la valeur des parts transmises et transforme une valeur sociale en créance des enfants sur leur mère. Elle ne doit être décidée qu'en connaissance de ses effets civils et successoraux, avec l'aide du notaire (chapitres 106 et 112).

Cette répartition crée un conflit d'intérêts structurel. L'usufruitier, qui vote seul l'affectation, peut préférer distribuer, alors que le nu-propriétaire a intérêt à la mise en réserve. Les parents qui ont donné la nue-propriété des parts en se réservant l'usufruit doivent donc exercer leur vote dans l'intérêt social et pas seulement dans le leur.

La fiscalité des parts démembrées

Dans une SCI à l'IR dont les parts sont démembrées, l'usufruitier est en principe imposé sur la quote-part du résultat courant attachée aux parts dont il a l'usufruit. Le traitement des plus-values, des déficits et des distributions de réserves obéit à des règles particulières, présentées au chapitre 89. Dans une société à l'IS, les dividendes distribués à l'usufruitier sont imposés chez lui.

Les situations particulières

Le dividende laissé en compte courant

Les associés peuvent décider de distribuer un dividende sans le verser immédiatement, en l'inscrivant au crédit de leur compte courant. Dans une société à l'IS, le dividende est alors imposable dès son inscription en compte courant, car il est mis à la disposition de l'associé. Le prélèvement à la source est dû à cette date. Cette technique permet de laisser la trésorerie dans la société tout en figeant les droits de chacun, mais elle accroît les comptes courants remboursables à vue (chapitre 28).

Le couple marié

Pour des époux mariés sous le régime de la communauté, les dividendes et les quotes-parts de résultat sont des revenus qui tombent en communauté, même lorsque les parts sont propres à l'un des époux. Lorsque les deux époux sont associés, ils votent chacun avec leurs parts. Un désaccord entre époux sur l'affectation est souvent le premier signe d'une mésentente plus large (chapitres 18 et 127).

Les partenaires pacsés et les concubins

Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) sont imposés ensemble, de sorte que leurs quotes-parts de résultat d'une SCI à l'IR s'additionnent sur leur déclaration commune. Les concubins sont imposés séparément. Dans les deux cas, chacun ne perçoit que ce qui lui revient selon ses parts (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Les dividendes et la quote-part de résultat d'un enfant mineur sont rattachés au foyer fiscal de ses parents tant qu'il en fait partie. Les parents ont en outre la jouissance légale des biens de leur enfant jusqu'à ses seize ans, ce qui leur permet d'en percevoir les revenus, sous réserve de les affecter d'abord à son entretien et à son éducation (article 386-1 et suivants du Code civil). La SCI familiale avec des enfants est présentée au chapitre 20.

La cession de parts en cours d'exercice

Lorsqu'un associé cède ses parts en cours d'année, l'acte de cession doit préciser qui a droit aux bénéfices de l'exercice en cours et aux dividendes déjà décidés mais non payés. Dans une SCI à l'IR, l'attribution fiscale du résultat de l'année de cession entre cédant et cessionnaire obéit à des règles présentées au chapitre 63. Ne laissez pas ce point au hasard, car l'impôt peut être réclamé à celui qui n'a rien perçu.

La SCI à l'IR qui passe à l'IS

Les bénéfices réalisés pendant la période à l'IR ont déjà été imposés chez les associés. Leur distribution après le passage à l'IS n'a en principe pas vocation à être imposée une seconde fois, à condition d'identifier clairement, dans les comptes, les réserves constituées avant l'option. Faites établir ce suivi par l'expert-comptable dès l'option (chapitre 71).

Plusieurs sociétés et la holding

Lorsque les parts sont détenues par une holding, les dividendes de la société immobilière remontent à la holding, qui peut les réinvestir sans imposition personnelle des associés si elle bénéficie du régime des sociétés mères. Cette organisation suppose une holding réelle, qui ne soit pas une simple coquille destinée à éviter l'impôt sur les dividendes (chapitres 85 et 86).

Le tableau comparatif

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la réalité des distributions dans les sociétés à l'IS. Les sommes mises à la disposition des associés sans décision régulière, comme un compte courant débiteur, un loyer non payé par un associé occupant ou une dépense personnelle prise en charge par la société, peuvent être imposées comme des revenus distribués (articles 109 et suivants du CGI). Ces revenus n'ouvrent en principe pas droit à l'abattement de 40 %, réservé aux distributions décidées régulièrement.

Dans les SCI à l'IR, le contrôle porte sur la répartition du résultat entre associés. Une répartition modifiée sans fondement statutaire pour transférer le revenu vers l'associé le moins imposé peut être remise en cause. Un schéma qui n'a pour but que d'éluder l'impôt, par exemple une distribution de réserves organisée juste avant une cession pour réduire artificiellement le prix imposable, peut être examiné sous l'angle de l'abus de droit présenté au chapitre 132. Le contrôle fiscal de la SCI est traité au chapitre 70.

État du droit et textes en discussion

Au 25 octobre 2026, les dividendes perçus par une personne physique supportent le PFU de 31,4 %, les revenus fonciers des prélèvements sociaux de 17,2 % et l'IS un taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 %. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, était en cours d'examen au Parlement à cette date. Aucune mesure qu'il contiendrait sur la fiscalité des dividendes ou des sociétés patrimoniales ne doit être tenue pour acquise avant la promulgation.

Les erreurs fréquentes

• Ne tenir aucune assemblée d'affectation dans une SCI à l'IR, au motif que l'impôt est dû de toute façon. L'absence de procès-verbal fragilise la preuve des distributions et des comptes courants.
• Oublier l'impôt sans trésorerie. Dans l'exemple 1, les associés paient 6 608 € pour 5 000 € disponibles.
• Distribuer chaque année tout le bénéfice d'une société à l'IS. Dans l'exemple 2, l'impôt cumulé atteint 16 676 € sur 40 000 € de bénéfice.
• Opter pour le barème sans simulation. Pour une tranche marginale de 30 %, l'impôt passe de 10 676 € à 12 444 € dans l'exemple 2.
• Verser des dividendes sans prélèvement à la source ni déclaration n° 2777, ce qui expose la société à des pénalités.
• Distribuer sans bénéfice distribuable, au risque de restitution et, en société commerciale, de sanctions pénales.
• Imposer une mise en réserve sans projet à un minoritaire imposé chaque année, ce qui expose la majorité à une action en abus de majorité.
• Distribuer des réserves à l'usufruitier sans prévoir la dette de restitution envers le nu-propriétaire.
• Céder des parts en cours d'exercice sans régler le sort du résultat de l'année.

La liste de contrôle

• Les comptes sont arrêtés et le rapport de gestion établi chaque année, même dans une petite SCI.
• La clause de majorité applicable à l'affectation du résultat est identifiée dans les statuts.
• La trésorerie disponible est comparée au résultat imposable et à l'impôt dû par chaque associé.
• Les besoins de financement qui justifient une mise en réserve sont documentés, à savoir emprunts, travaux, vacance.
• Le procès-verbal indique le montant distribué, la part de chacun, la date de paiement et l'affectation du solde.
• Dans une société à l'IS, le bénéfice distribuable et, le cas échéant, la réserve légale sont calculés avant le vote.
• Le prélèvement à la source, les demandes de dispense et la déclaration n° 2777 sont traités avant le paiement.
• Chaque associé a simulé l'option entre PFU et barème avant sa déclaration de revenus.
• En cas de démembrement, le vote de l'usufruitier et le sort des réserves sont prévus.
• Les cessions de parts en cours d'exercice règlent le sort du résultat de l'année.
• Les avantages éventuels de la majorité, comme une rémunération ou l'occupation d'un bien, sont connus de tous les associés.