Le divorce et la séparation dans la SCI

Une société civile immobilière (SCI) constituée par un couple survit à la séparation de ses associés, avec ses immeubles, ses baux, ses prêts et son gérant. Le divorce, la rupture d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou la fin d'un concubinage ne règlent rien d'eux-mêmes dans la société. Il faut décider qui garde les parts, à quel prix, qui gère et qui reste engagé envers la banque.

Ce chapitre traite de la séparation déjà engagée, de la propriété des parts jusqu'à la fiscalité des différentes issues. La préparation de la séparation dans les statuts relève du chapitre 18 pour les époux et du chapitre 19 pour les partenaires de PACS et les concubins. La séparation d'un couple qui détient ses biens en direct est traitée dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

Ce que la séparation change et ce qu'elle ne change pas

La société est une personne distincte de ses associés (chapitre 6). Les immeubles lui appartiennent. Le divorce ne peut donc pas attribuer un immeuble social à un époux. Il ne porte que sur les parts sociales et les créances des époux sur la société.

Les baux et le prêt de la société se poursuivent. Les cautions des associés restent valables tant que la banque ne les a pas libérées et le gérant reste en fonctions (chapitre 31).

Les dates qui comptent

Le divorce des époux

Le divorce dissout le régime matrimonial. Entre les époux, ses effets sur les biens remontent à une date fixée par l'article 262-1 du Code civil. Pour un divorce par consentement mutuel conventionnel, il s'agit en principe de la date à laquelle la convention acquiert force exécutoire, sauf stipulation contraire de la convention. Pour un divorce judiciaire, il s'agit en principe de la date de la demande en divorce. Le juge peut, à la demande d'un époux, reporter les effets à la date où les époux ont cessé de cohabiter et de collaborer.

Cette date fixe le périmètre de la communauté. Entre cette date et le partage, les biens communs forment une indivision dite post-communautaire, à laquelle reviennent les fruits et revenus des biens indivis, dont les distributions de la SCI sur les parts communes.

À l'égard des tiers, le divorce n'est opposable qu'après sa mention en marge des actes d'état civil. Le gérant ne modifie la liste des associés qu'au vu d'un acte de partage ou de cession.

La rupture du PACS

La dissolution du PACS prend effet entre les partenaires à la date de son enregistrement et à l'égard des tiers à la date de sa mention en marge de l'acte de naissance. Aucune date antérieure ne peut être fixée par un juge, à la différence du divorce. Les partenaires qui avaient opté pour l'indivision des biens acquis pendant le pacte restent indivisaires des parts concernées jusqu'au partage.

La séparation des concubins

Le concubinage prend fin sans formalité et sans date juridique. Chaque concubin reste titulaire des parts inscrites à son nom. Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, les ex-époux, les ex-partenaires et les ex-concubins peuvent demander au tribunal un partage judiciaire de leurs intérêts patrimoniaux communs, même en l'absence d'indivision entre eux, certaines mesures attendant un décret d'application (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif).

Qui possède les parts au moment de la séparation

Les parts communes des époux

Sous un régime de communauté, les parts acquises pendant le mariage avec des fonds communs sont des biens communs. Une distinction propre aux parts sociales s'applique toutefois. La qualité d'associé appartient à l'époux qui a fait l'apport ou acquis les parts, sauf si son conjoint a revendiqué la qualité d'associé pour la moitié des parts selon l'article 1832-2 du Code civil (chapitre 18). La valeur patrimoniale des parts est, elle, commune.

L'époux qui n'est pas associé ne vote donc pas et ne reçoit pas les documents réservés aux associés, mais il a droit à la moitié de la valeur des parts lors du partage. Après la dissolution de la communauté, il ne peut plus revendiquer la qualité d'associé.

Lorsque les deux époux sont associés avec des fonds communs, l'ensemble de leurs parts forme une masse commune, qui peut être attribuée à un seul des deux contre une soulte.

Les parts propres et les récompenses

Les parts reçues par donation ou succession, ou acquises avant le mariage, restent propres. Il en va de même des parts acquises pendant le mariage avec des fonds propres, à condition que l'origine des fonds ait été déclarée dans l'acte. Lorsque la communauté a financé un bien propre, par exemple en payant des apports complémentaires sur des parts propres ou en alimentant le compte courant d'un époux dans une société qui lui est propre, elle a droit à une récompense lors de la liquidation.

Inversement, l'époux qui a financé des parts communes avec des fonds propres dispose d'une récompense contre la communauté, à condition de le prouver. Le notaire chargé de la liquidation établit ces comptes à partir de l'historique des apports, des comptes courants et des distributions.

Les époux séparés de biens et les partenaires de PACS

Sous la séparation de biens et pour le PACS conclu sans option d'indivision, chacun reste titulaire des parts inscrites à son nom. La séparation ne change pas la propriété des parts. Elle ouvre seulement le règlement des créances entre les membres du couple, lorsque l'un a financé les parts ou le compte courant de l'autre.

Celui qui a financé plus que sa part peut faire valoir une créance, sauf si le financement s'analyse en donation ou en contribution aux charges du mariage ou de la vie commune. La qualification dépend des écrits conservés (chapitres 18 et 19). Les concubins sont des tiers l'un pour l'autre. Celui qui a payé pour l'autre doit prouver un prêt pour obtenir un remboursement, faute de quoi le paiement peut être analysé comme une libéralité.

Les comptes courants

Les comptes courants d'associés sont des créances sur la société (chapitre 28). Un compte courant alimenté par des fonds communs est commun, même s'il est inscrit au nom d'un seul époux. Sa valeur s'ajoute à celle des parts dans la masse à partager. Un compte courant alimenté par des fonds propres reste propre, à condition d'en conserver la preuve.

Le compte courant est en principe remboursable à tout moment, sauf convention de blocage ou clause statutaire (chapitre 28). L'ex-conjoint qui en est titulaire peut donc en demander le remboursement à la société, ce qui peut la mettre en difficulté si elle n'a pas de trésorerie (chapitre 129). Le juge peut accorder des délais de paiement à la société dans la limite de deux ans.

Les bénéfices qu'une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) n'a pas distribués restent dans la société. Ils augmentent la valeur des parts et sont pris en compte à travers leur évaluation, alors que le foyer a déjà été imposé sur eux chaque année (chapitre 57).

Le fonctionnement de la société pendant la procédure

La gérance

Le gérant conserve ses pouvoirs. L'autre associé conserve son droit d'information et peut demander des comptes (chapitre 27).

À défaut de clause, la révocation du gérant est décidée par les associés représentant plus de la moitié des parts (article 1851 du Code civil). L'associé à 50 % ne peut donc pas révoquer seul le gérant. Il peut demander au tribunal la révocation pour cause légitime, ce qui suppose de prouver un comportement contraire à l'intérêt social, comme la rétention des loyers ou l'absence de reddition des comptes (chapitre 31).

En cogérance, chaque cogérant peut en principe agir seul, sauf clause contraire, ce qui crée un risque d'actes contradictoires après la séparation. Une décision collective peut répartir les tâches ou désigner un gérant unique.

Le blocage des décisions

Avec deux associés à parts égales et sans voix prépondérante, aucune décision à la majorité ne peut être prise en cas de désaccord. Ni les comptes, ni les distributions, ni une vente, ni un changement de gérant ne peuvent alors être votés.

Plusieurs remèdes existent, du plus léger au plus lourd (chapitre 30). La médiation et la conciliation conventionnelle restent possibles. Un mandataire ad hoc peut être désigné en justice pour une mission précise, comme convoquer une assemblée. Un administrateur provisoire peut être nommé lorsque le fonctionnement de la société est impossible et qu'elle est menacée d'un péril imminent. La dissolution judiciaire pour mésentente reste la solution ultime, lorsqu'elle paralyse le fonctionnement de la société (chapitre 124).

Les loyers, le compte et les distributions

Les loyers continuent d'être versés sur le compte de la société. Le gérant qui utilise la trésorerie sociale pour des dépenses personnelles, frais de divorce compris, commet une faute de gestion (chapitre 23).

Les distributions supposent une décision collective. Dans une SCI à l'IR, chaque associé reste imposé sur sa quote-part de résultat même s'il ne perçoit rien, ce qui est parfois utilisé comme moyen de pression dans la négociation.

Le logement familial détenu par la SCI

Lorsque le logement de la famille appartient à la SCI, les époux l'occupent en vertu d'un bail ou d'une mise à disposition (chapitre 41). L'attribution de sa jouissance à l'un d'eux par le juge aux affaires familiales s'articule avec les droits de la société selon ce titre d'occupation.

Une mise à disposition gratuite sans écrit protège peu l'époux qui reste dans les lieux. Un bail écrit le protège davantage, mais la société peut alors réclamer le loyer. Faites examiner le titre d'occupation par l'avocat chargé du divorce.

La caution et le prêt

Les deux membres du couple sont souvent cautions du prêt de la SCI. Le partage des parts ne libère pas l'ex-conjoint qui cède ou abandonne ses parts. Il reste engagé envers la banque jusqu'à ce qu'elle accepte de le décharger ou que le prêt soit remboursé. Le jugement ou la convention de divorce qui met la dette à la charge de l'un ne lie pas la banque (chapitre 37).

Les issues possibles

Le tableau comparatif

Le droit de partage est de 2,5 % de l'actif net partagé et de 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un PACS depuis le 1er janvier 2022 (article 746 du Code général des impôts, CGI). Le droit de cession des parts d'une société à prépondérance immobilière est de 5 % du prix, avec un minimum de 25 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). Ces taux sont ceux en vigueur au 25 octobre 2026.

L'attribution dans le partage de communauté

Le partage de la communauté ou de l'indivision attribue les parts à l'un des époux, qui verse une soulte à l'autre lorsque la valeur reçue dépasse ses droits. L'opération est un partage et non une vente. Elle supporte le droit de partage, au taux réduit lorsqu'elle fait suite au divorce, au lieu du droit de cession de 5 %.

Lorsque l'attributaire était déjà associé, il conserve cette qualité et reçoit la valeur commune. Lorsque les parts sont attribuées à l'époux qui n'était pas associé, celui-ci entre dans la société. Dans une société civile, cette entrée relève en principe de la clause d'agrément des statuts, l'article 1861 du Code civil soumettant la transmission des parts à l'agrément des associés. Dans une société à responsabilité limitée (SARL), le Code de commerce prévoit au contraire la libre transmission des parts en cas de liquidation de communauté entre époux, sauf clause contraire des statuts.

Le partage est établi par le notaire chargé de la liquidation du régime matrimonial lorsqu'il porte sur des biens soumis à publicité foncière. Lorsqu'il ne porte que sur des parts sociales, le notaire reste en pratique l'interlocuteur habituel, en lien avec les avocats. L'acte doit être notifié à la société, qui met à jour la répartition des parts dans ses statuts et accomplit les formalités au registre du commerce et des sociétés (RCS).

La cession entre ex-conjoints

Les parts personnelles d'un ex-conjoint, par exemple en séparation de biens, en PACS sans option ou en concubinage, ne se partagent pas. Leur transfert à l'autre est une cession, soumise aux règles de la cession de parts (chapitre 117). La cession au conjoint d'un associé peut être dispensée d'agrément par les statuts, mais cette dispense ne joue plus une fois le divorce prononcé, les ex-époux n'étant plus conjoints. La clause d'agrément de droit commun s'applique alors.

Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose que la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière soit établie, à peine de nullité, par acte notarié, par acte sous signature privée contresigné par avocat ou, dans certains cas, par acte établi par un expert-comptable (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un rachat de parts signé entre ex-conjoints sur un simple écrit, fréquent en fin de procédure, n'est plus valable pour une telle société.

Le rachat par la société et le retrait

La société peut racheter les parts de l'ex-conjoint qui part pour les annuler par une réduction de capital. Cette voie suppose l'accord des associés ainsi qu'une trésorerie suffisante ou un emprunt, ce qui affaiblit la société.

Le retrait de l'associé, prévu par l'article 1869 du Code civil, est possible dans les conditions des statuts, à défaut avec l'accord unanime des autres associés et, à défaut encore, pour justes motifs par décision de justice (chapitre 32). Le juge apprécie au cas par cas si la séparation constitue un juste motif. L'associé retrayant a droit au remboursement de la valeur de ses parts, fixée à défaut d'accord par un expert selon l'article 1843-4 du Code civil.

La vente de l'immeuble et la dissolution

Lorsque aucun des deux ne peut racheter, la société vend ses immeubles, rembourse ses dettes, comptes courants compris, puis distribue le solde ou se dissout. La plus-value se calcule sur l'immeuble selon le régime de la société (chapitres 62 et 76). Cette voie suppose une décision collective, donc souvent l'accord des deux (chapitres 122 et 123).

Le maintien des deux associés

Les ex-conjoints peuvent rester associés, par exemple pendant un engagement de location lié à un déficit foncier. Cette solution suppose un gérant unique ou extérieur avec reddition de comptes annuelle, une politique écrite de distribution, une clause de sortie avec méthode d'évaluation et un échéancier de remboursement des comptes courants.

Si les parts restent en indivision entre les ex-époux, les indivisaires sont représentés dans la société par un mandataire unique, choisi parmi eux ou en dehors d'eux, ou désigné en justice en cas de désaccord (article 1844 du Code civil).

Évaluer les parts et les comptes courants

La valeur des parts d'une SCI se calcule le plus souvent à partir de l'actif net réévalué, c'est-à-dire la valeur vénale des actifs diminuée de toutes les dettes, comptes courants compris (chapitre 107). Les immeubles loués s'estiment en tenant compte du bail en cours.

Deux ajustements reviennent dans les négociations. Une décote pour défaut de liquidité peut être appliquée aux parts. L'impôt latent sur la plus-value peut être pris en compte, en particulier dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS) dont les immeubles sont amortis (chapitre 76).

Les comptes courants sont en principe évalués à leur valeur nominale, sauf si la société ne peut pas les rembourser. L'expert désigné selon l'article 1843-4 du Code civil fixe la valeur des parts lorsque les statuts ou la loi y renvoient. Sa décision s'impose en principe aux parties.

Exemple, partage des parts communes

L'exemple suivant est une illustration. Les valeurs sont des hypothèses et ne valent pas évaluation de vos parts.

M. et Mme Bernier, mariés sans contrat, détiennent chacun 50 % d'une SCI à l'IR constituée pendant le mariage avec des fonds communs. La société possède trois logements loués estimés ensemble à 520 000 € et dispose de 10 000 € de trésorerie. Elle doit 210 000 € à la banque et 30 000 € à M. Bernier au titre d'un compte courant alimenté par l'épargne commune. Mme Bernier souhaite conserver toutes les parts et le compte courant.

Si les immeubles avaient été estimés à 560 000 € par l'expert de Mme Bernier et à 480 000 € par celui de M. Bernier, l'écart de 80 000 € sur la valeur des parts modifierait la soulte de 40 000 €. Une estimation contradictoire, fondée sur les baux en cours et sur des références de ventes de biens loués, est donc le meilleur investissement de la négociation. Mme Bernier doit en outre obtenir la mainlevée de la caution de son ex-mari, faute de quoi celui-ci reste engagé sur les 210 000 € de prêt.

La prestation compensatoire payée en parts

La prestation compensatoire peut être versée en capital, en argent ou par l'attribution de biens, parts sociales comprises. Elle peut aussi se compenser avec la soulte due par l'époux créancier.

Pour l'époux débiteur, le versement en capital effectué dans les douze mois du jugement ou de la convention devenu définitif ouvre droit à une réduction d'impôt de 25 % de la somme versée, retenue dans la limite de 30 500 € (article 199 octodecies du CGI). L'administration admet que l'attribution de biens en propriété ouvre droit à la réduction, à condition que leur valeur soit certaine, de préférence fixée expressément dans la convention ou le jugement (BOI-IR-RICI-160-20, § 110 à § 160). Une prestation mixte, en capital et en rente, n'ouvre pas droit à la réduction.

Pour les droits d'enregistrement, l'administration distingue selon l'origine des biens (BOI-ENR-DMTG-20-10-20-20, § 150 à § 180). L'attribution de biens communs ou indivis donne lieu au droit de partage. L'attribution d'immeubles ou de droits immobiliers propres relève de la taxe de publicité foncière. L'attribution d'autres biens propres, comme des parts sociales propres, relève du droit fixe de l'article 1133 ter du CGI. Les droits sont assis sur les valeurs indiquées dans la convention ou, à défaut, dans la décision.

Exemple, prestation compensatoire en capital

L'exemple suivant est une illustration. M. Lemoine doit une prestation compensatoire de 60 000 € à son ex-épouse. Il la paie dans les douze mois en lui attribuant 60 000 € de parts d'une SCI qu'il détenait en propre, la valeur étant fixée dans la convention de divorce.

Mme Lemoine devient associée sous réserve de l'agrément prévu par les statuts. Les conséquences de l'attribution au regard de la plus-value de M. Lemoine et la forme de l'acte au regard de l'article 1865-1 doivent être vérifiées avec le notaire avant la signature.

La fiscalité de la séparation

L'impôt sur le revenu l'année de la séparation

L'année du divorce ou de la rupture du PACS, chaque ex-conjoint dépose sa propre déclaration pour toute l'année (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif). Chacun déclare sur sa déclaration n° 2044 la quote-part du résultat de la SCI à l'IR qui lui revient selon ses droits. La SCI dépose comme chaque année sa déclaration n° 2072 et indique la répartition du résultat entre les associés (chapitre 58).

Le résultat des parts en indivision post-communautaire revient à l'indivision et chaque ex-époux en déclare sa part. Lorsque la propriété des parts change en cours d'année, une clause de l'acte qui fixe la répartition du résultat évite les contestations (chapitre 63).

Par exemple, une SCI dont le résultat foncier de l'année atteint 24 000 € et dont les parts communes sont indivises par moitié attribue 12 000 € à chaque ex-époux. Avec une tranche marginale de 30 % pour l'un et de 11 % pour l'autre, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, la charge fiscale s'élève à 5 664 € pour le premier et à 3 384 € pour le second, que la société ait distribué ou non le résultat. L'exemple est illustratif.

Les déficits fonciers

L'associé qui a imputé un déficit foncier sur son revenu global doit conserver ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. La société doit aussi continuer de louer l'immeuble (chapitre 60). La cession des parts dans ce délai remet en cause l'imputation. Les sources consultées ne prévoient pas d'exception pour le divorce. Le sort de l'attribution des parts dans un partage au regard de cet engagement doit être vérifié avec le service des impôts avant l'acte.

Les droits d'enregistrement

Le partage de parts communes ou indivises après un divorce supporte le droit de partage au taux réduit, alors que le transfert de parts personnelles est une cession imposée à 5 % (chapitre 91). Un couple séparé de biens qui a acquis ses parts en indivision peut donc bénéficier du droit de partage, alors qu'un couple qui a réparti les parts entre ses deux membres ne le peut pas.

La plus-value

Le partage d'un bien acquis par des époux, quel que soit leur régime matrimonial, ou par des partenaires de PACS, n'est pas imposé au titre des plus-values, même lorsqu'il donne lieu au versement d'une soulte (Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif). Pour les parts d'une société à prépondérance immobilière soumise à l'IR, le régime des partages est étendu par l'article 150 UB du CGI aux partages de droits sociaux. Faites confirmer par le notaire l'application de ce régime à votre partage, en particulier pour des parts de société à l'IS, qui relèvent du régime des plus-values sur valeurs mobilières.

La cession de parts entre ex-conjoints est en revanche imposable chez le cédant, selon le régime des plus-values immobilières pour une SCI à l'IR à prépondérance immobilière (chapitre 63) ou selon le régime des valeurs mobilières pour une société à l'IS (chapitre 117). L'attributaire qui revendra plus tard ses parts calculera sa plus-value à partir de la valeur et de la date d'entrée des parts dans le patrimoine du couple, sans tenir compte de la soulte versée.

Exemple, rachat des parts d'un concubin

L'exemple suivant est une illustration. Julie et Marc, concubins, détiennent depuis huit ans une SCI à l'IR à prépondérance immobilière, à raison de 60 % pour Julie et de 40 % pour Marc. Ils se séparent et Julie rachète les parts de Marc pour 100 000 €. Le prix de revient fiscal des parts de Marc, corrigé selon les règles du chapitre 63, s'élève à 70 000 €.

Pour des parts réparties entre eux, les concubins n'ont accès ni au droit de partage ni à l'exonération des partages entre époux. Le coût du professionnel qui établit l'acte s'ajoute aux 14 578,58 € d'impôts et de droits.

L'impôt sur la fortune immobilière

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'apprécie au 1er janvier de chaque année au niveau du foyer. Après la séparation, chaque ex-conjoint déclare la valeur imposable de ses parts, déterminée selon le coefficient immobilier de la société et les dettes déductibles (chapitre 66). Les parts encore indivises entre ex-époux au 1er janvier se déclarent à proportion des droits de chacun.

Les situations particulières

Les parts démembrées

Les époux ont souvent donné la nue-propriété des parts à leurs enfants en se réservant l'usufruit, parfois avec une clause de réversion d'usufruit au profit du survivant (chapitre 106). Le divorce ne remet pas en cause la donation aux enfants, qui leur reste acquise. L'usufruit réservé par chaque époux sur ses parts reste le sien. La clause de réversion d'usufruit consentie entre époux, qui ne prend effet qu'au décès, est en principe révoquée par le divorce selon l'article 265 du Code civil, sauf volonté contraire de l'époux qui l'a consentie (chapitre 18).

Les enfants nus-propriétaires peuvent alors devenir arbitres entre leurs parents usufruitiers pour les décisions qui leur reviennent (chapitre 25).

Les enfants associés mineurs

Les décisions sur les parts d'enfants mineurs, comme leur cession, peuvent exiger l'accord des deux parents ou l'autorisation du juge des tutelles des mineurs (chapitre 20). Un conflit entre parents peut conduire à la désignation d'un administrateur ad hoc pour représenter l'enfant lorsque ses intérêts s'opposent à ceux d'un parent.

Le couple international ou non-résident

Pour un couple marié depuis le 29 janvier 2019, la loi applicable au régime matrimonial se détermine selon le règlement (UE) 2016/1103, d'autres règles valant pour les mariages plus anciens (chapitre 114). Un régime étranger peut ainsi décider si les parts sont communes ou personnelles. L'ex-conjoint non-résident qui cède ses parts reste imposable en France sur la plus-value (chapitre 65).

La société à l'IS ou la bascule en cours de procédure

Dans une société à l'IS, l'impôt latent réduit la valeur des parts et la cession relève du régime des valeurs mobilières. Une option pour l'IS décidée pendant la procédure, par un associé majoritaire et sans l'accord de l'autre, modifierait durablement la fiscalité de la société et pourrait être contestée comme contraire à l'intérêt social ou à l'intérêt commun des associés (chapitre 71).

Les autres associés de la SCI

Lorsque la SCI comprend d'autres associés, par exemple les parents de l'un des membres du couple, ils peuvent refuser l'agrément de l'ex-conjoint attributaire ou racheter les parts de celui qui part, selon les statuts.

La séparation de fait et la séparation de corps

La séparation de fait n'a aucun effet juridique sur les parts. La séparation de corps entraîne la séparation de biens et ouvre les mêmes questions de liquidation que le divorce, avec le droit de partage au taux réduit.

Le décès pendant la procédure

Le décès d'un époux avant que le divorce soit définitif met fin à la procédure. Le survivant reste conjoint et héritier (chapitres 108 et 109).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la valeur retenue. Les droits de cession se calculent sur le prix exprimé ou sur la valeur vénale réelle si elle est supérieure (chapitre 91). Un rachat de parts entre ex-conjoints à un prix minoré peut être rectifié et, au-delà, analysé comme une libéralité. Une fois le divorce prononcé, les ex-époux ne bénéficient plus de l'abattement et du barème entre époux. Une donation déguisée serait imposée comme entre personnes non parentes.

Elle examine aussi la qualification. Présenter une cession comme un partage ou une vente comme une prestation compensatoire expose à un rehaussement. Lorsque l'acte a été passé dans un but exclusivement fiscal, l'administration peut mettre en œuvre la procédure de l'abus de droit, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière). Le chapitre 132 présente cette procédure.

Elle vérifie enfin les engagements liés aux déficits fonciers et la cohérence entre la déclaration n° 2072 et les déclarations des ex-conjoints.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le champ de l'article 1865-1 du Code civil pour les mutations autres que les ventes de parts, dont les partages et les attributions de parts, reste discuté. La question écrite n° 17718 publiée le 11 août 2026 n'avait pas reçu de réponse lors de la rédaction des chapitres 39 et 117. Par prudence, tout transfert de parts d'une société à prépondérance immobilière entre ex-conjoints gagne à être établi dans l'une des formes prévues par le texte.

Certaines mesures de procédure de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 sur le partage judiciaire attendent un décret d'application. Vérifiez l'état du droit avec votre avocat avant toute assignation.

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

• Identifiez le statut du couple, le régime matrimonial ou la convention de PACS et la loi applicable si le couple est international.
• Établissez la date des effets patrimoniaux de la séparation.
• Reconstituez l'origine des fonds de chaque apport, achat de parts et compte courant.
• Lisez les statuts, en particulier la gérance, les majorités, l'agrément, l'exclusion et l'évaluation.
• Faites estimer les immeubles de façon contradictoire, baux en cours compris.
• Évaluez les parts et les comptes courants à la même date, impôt latent compris pour une société à l'IS.
• Comparez attribution dans le partage, cession, rachat par la société, retrait et vente de l'immeuble.
• Calculez les droits d'enregistrement, la plus-value et les frais de chaque voie.
• Vérifiez la clause d'agrément pour l'ex-conjoint attributaire qui n'était pas associé.
• Faites établir l'acte de transfert des parts par un notaire ou un avocat.
• Obtenez la mainlevée écrite des cautions avant la signature.
• Fixez dans l'acte la répartition du résultat de l'année de la séparation.
• Vérifiez les engagements de conservation liés aux déficits fonciers.
• Choisissez la forme de la prestation compensatoire en connaissant ses effets fiscaux.
• Mettez à jour les statuts, le RCS et le registre des bénéficiaires effectifs après l'opération (chapitre 17).