La caution des associés

Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) emprunte, la banque ne se contente presque jamais de l'hypothèque sur l'immeuble. Elle demande aussi aux associés et souvent au gérant de se porter caution personnelle du prêt. Cet engagement change la nature du risque que vous prenez en entrant dans la société, car il permet à la banque de vous poursuivre directement sur l'ensemble de vos biens, au-delà de votre part dans le capital.

Ce chapitre explique ce que la caution ajoute à la responsabilité légale des associés, les règles protectrices issues de la réforme du droit des sûretés, ce qui se négocie avant de signer et la situation du conjoint, des enfants et des parts démembrées. Il décrit ensuite ce qui se passe lorsque la caution est appelée, lorsque l'associé cède ses parts ou décède, puis les erreurs fréquentes. Les garanties bancaires en général sont présentées dans le Guide du bailleur professionnel, Les garanties exigées par les banques et le financement d'une SCI dans le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif. Le prêt consenti à la société est traité au chapitre 36.

Pourquoi la banque demande la caution des associés

La responsabilité légale des associés ne suffit pas à la banque

Dans une SCI, les associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie, à proportion de leur part dans le capital à la date de l'exigibilité de la dette ou au jour de la cessation des paiements (article 1857 du Code civil). Cette responsabilité n'est pas solidaire. Elle est aussi subsidiaire, puisque le créancier ne peut poursuivre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la société (article 1858 du Code civil). La fiche Société civile immobilière (SCI) d'entreprendre.service-public.gouv.fr résume ces trois caractères.

Pour un prêteur, ce mécanisme présente trois faiblesses. Il impose d'abord de poursuivre la société jusqu'au bout, ce qui suppose en pratique la saisie et la vente de l'immeuble. Il divise ensuite la créance entre les associés, de sorte que l'insolvabilité de l'un reste à la charge de la banque. Il dépend enfin de la répartition du capital, qui peut changer au fil des cessions et des donations de parts. La responsabilité des associés est présentée en détail au chapitre 5.

Dans une société à responsabilité limitée (SARL), comme la SARL de famille, ou la société par actions simplifiée (SAS), les associés ne répondent des dettes qu'à hauteur de leurs apports. La banque qui prête à ces sociétés exige donc la caution des associés ou du dirigeant de façon encore plus systématique, puisque sans elle aucun patrimoine personnel n'est exposé.

Ce que la caution ajoute

Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut lier la caution au débiteur par la solidarité, ce qui est le cas dans la quasi-totalité des actes proposés par les banques (anil.org).

Les règles du cautionnement depuis la réforme des sûretés

L'application dans le temps

L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a réécrit le cautionnement aux articles 2288 et suivants du Code civil. Elle s'applique aux cautionnements conclus à compter du 1er janvier 2022. Les cautionnements antérieurs restent soumis à la loi ancienne, sauf pour l'information annuelle de la caution personne physique, qui s'applique à eux depuis cette date (anil.org).

Une SCI créée il y a quinze ans peut donc avoir des associés engagés sous les deux régimes. Classez chaque acte de caution selon sa date de signature avant d'en apprécier la portée. Les règles qui suivent sont celles du droit en vigueur au 25 octobre 2026 pour les engagements souscrits depuis le 1er janvier 2022.

La mention écrite par la caution

À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même une mention indiquant qu'elle s'engage à payer au créancier ce que doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution renonce au bénéfice de discussion ou de division, elle doit le reconnaître dans cette mention. La mention peut être portée sous forme électronique (article 2297 du Code civil, anil.org).

Cette exigence vaut quel que soit le créancier. Elle protège l'associé, mais elle ne le dispense pas de lire l'acte. La mention fixe le plafond de ce qu'il pourra devoir. C'est ce plafond qu'il faut négocier.

La mise en garde

Le créancier professionnel doit mettre en garde la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. À défaut, il est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi (article 2299 du Code civil). L'obligation vaut désormais pour toutes les cautions personnes physiques et non plus seulement pour la caution dite non avertie (anil.org).

La mise en garde porte sur la capacité de la société à rembourser, pas sur celle de l'associé. Pour une SCI dont les loyers attendus couvrent largement les échéances, elle n'a souvent pas lieu d'être. Pour une SCI qui achète un immeuble à rénover, sans loyer pendant les travaux et avec un prêt à différé, la question se pose réellement.

La proportionnalité

Le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel ne doit pas être manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine au moment de sa conclusion. S'il l'est, il est réduit au montant à hauteur duquel la caution pouvait s'engager à cette date. Avant la réforme, la sanction était la décharge totale (anil.org, article 2300 du Code civil).

La banque remet en pratique une fiche de renseignements patrimoniaux à chaque caution. Remplissez-la exactement. Une fiche qui surévalue votre patrimoine affaiblit ensuite toute contestation fondée sur la disproportion. Une fiche qui omet des engagements existants, comme d'autres cautions données pour d'autres sociétés, peut vous être opposée.

L'information annuelle et l'information sur la défaillance

Avant le 31 mars de chaque année, le créancier professionnel doit faire connaître à la caution personne physique le montant de la dette en principal, intérêts et accessoires restant dû au 31 décembre de l'année précédente, ainsi que le terme de son engagement ou sa faculté de résiliation. Le manquement entraîne la déchéance des intérêts et pénalités échus entre deux informations. Le créancier doit aussi informer la caution du premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité, sous peine de déchéance des intérêts et pénalités échus entre l'incident et l'information (articles 2302 et 2303 du Code civil, anil.org).

Conservez ces courriers annuels avec les procès-verbaux d'assemblée. Ils permettent de vérifier que l'encours diminue comme prévu et constituent la première pièce à examiner si la caution est un jour appelée.

Le minimum de ressources

Les poursuites du créancier ne peuvent pas avoir pour effet de priver la caution personne physique du minimum de ressources réservé au débiteur surendetté (article 2307 du Code civil). Cette protection limite ce que la banque peut saisir, elle n'éteint pas la dette.

Les bénéfices de discussion et de division

Le bénéfice de discussion permet à la caution d'exiger que le créancier poursuive d'abord le débiteur, à condition de l'invoquer dès les premières poursuites et d'indiquer les biens saisissables du débiteur. Il n'est pas ouvert à la caution solidaire ni à celle qui y a renoncé (article 2305 du Code civil).

Lorsque plusieurs cautions garantissent la même dette, chacune est tenue pour le tout. La caution poursuivie peut toutefois obliger le créancier à diviser ses poursuites entre les cautions solvables, à condition de l'invoquer dès les premières poursuites. Ce bénéfice de division est exclu entre cautions solidaires entre elles ou pour la caution qui y a renoncé (anil.org).

Les limites de l'engagement

Le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur. La caution peut en outre opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles au débiteur ou inhérentes à la dette, qui appartiennent à celui-ci, sous réserve des exceptions prévues par la loi (article 2298 du Code civil). Si le prêt consenti à la SCI est nul ou éteint, la caution l'est aussi.

Négocier le plafond, la durée et la forme

Le plafond

Le plafond figure dans la mention écrite de la main de la caution. Les banques proposent souvent un montant supérieur au capital emprunté afin de couvrir les intérêts, les pénalités et les frais. L'écart se négocie, car un plafond trop élevé n'apporte rien à la banque au-delà de ce qu'elle peut réellement réclamer et expose inutilement l'associé.

L'exemple qui suit est illustratif. Une SCI emprunte 300 000 €. Un plafond de 130 % du capital représente 390 000 €, un plafond de 120 % représente 360 000 € et un plafond de 110 % représente 330 000 €. Ramener le plafond de 130 % à 110 % réduit l'engagement maximal de chaque caution de 60 000 €, sans changer le risque de la banque tant que l'encours, les intérêts de retard et les frais restent sous ce montant.

Le plafond par associé

La banque demande souvent à chaque associé une caution pour la totalité du prêt. Vous pouvez proposer qu'elle soit limitée à la part de chacun dans le capital, éventuellement majorée. Deux associés à 50 % se porteraient alors caution chacun pour 50 % ou 60 % du prêt. La banque peut refuser, mais la proposition est légitime lorsque les associés n'ont pas les mêmes revenus ni les mêmes autres engagements.

La durée

Un cautionnement à durée déterminée prend fin à son terme, la caution restant tenue des dettes nées avant. Un cautionnement à durée indéterminée peut être résilié à tout moment, avec le préavis prévu au contrat ou un délai raisonnable, la caution restant là aussi tenue des dettes nées antérieurement (anil.org). Pour un prêt amortissable, la dette naît à la signature du contrat de prêt, si bien qu'une résiliation ultérieure ne libère pas la caution de ce prêt.

Demandez que la durée de l'engagement soit égale à celle du prêt augmentée d'un délai limité, souvent deux ans, qui laisse à la banque le temps d'agir après la dernière échéance. Une durée plus longue n'a pas de justification pour un prêt amortissable classique.

La sûreté réelle constituée pour autrui

Au lieu d'un cautionnement, un associé peut affecter un bien précis à la garantie de la dette de la société, par exemple en consentant une hypothèque sur un immeuble personnel ou en nantissant un contrat ou un compte. Le créancier n'a alors d'action que sur ce bien. Les règles de mise en garde, d'information et de bénéfice de discussion ainsi que les recours de la caution qui a payé s'appliquent à cette sûreté (article 2325 du Code civil, anil.org).

Cette solution limite le risque à un actif identifié. Elle a un coût, puisque l'hypothèque suppose un acte notarié et des frais d'inscription. Elle immobilise le bien affecté.

Les garanties de substitution

D'autres garanties peuvent réduire ou remplacer la caution personnelle. Le nantissement des parts sociales donne à la banque un droit sur les parts plutôt que sur le patrimoine de l'associé. La caution d'une société de caution mutuelle ou d'un organisme spécialisé remplace la caution des associés moyennant une commission. Un apport plus élevé ou une durée plus courte réduit le risque perçu par la banque.

La procédure pas à pas avant de signer

1. Demandez le projet d'acte de caution en même temps que l'offre de prêt et non le jour de la signature. Lisez le plafond, la durée, la solidarité, les renonciations et le sort de l'engagement en cas de cession de parts.
2. Recensez vos engagements existants. Additionnez les cautions déjà données pour d'autres sociétés et les prêts personnels. C'est ce total que la banque doit apprécier au regard de vos revenus et de votre patrimoine.
3. Remplissez la fiche patrimoniale avec exactitude. Indiquez les biens communs et propres, les dettes et les autres cautions.
4. Négociez le plafond, la durée et la répartition entre associés, en vous appuyant sur l'exemple chiffré de ce chapitre.
5. Réglez la question du conjoint selon votre régime matrimonial, comme indiqué plus loin.
6. Inscrivez dans les statuts ou dans un pacte d'associés la répartition interne de la charge des cautions entre associés, ce qui facilite les recours si l'un d'eux paie pour les autres.
7. Écrivez vous-même la mention, sans abréviation ni écart entre les chiffres et les lettres.
8. Classez l'acte signé avec l'offre de prêt et le tableau d'amortissement, puis les courriers annuels d'information.

Le conjoint et la famille

Les époux mariés sous un régime de communauté

Chacun des époux ne peut engager que ses biens propres et ses revenus par un cautionnement ou un emprunt, à moins que celui-ci n'ait été contracté avec le consentement exprès de l'autre conjoint, qui dans ce cas n'engage pas ses biens propres (article 1415 du Code civil). La banque demande donc fréquemment ce consentement, qui expose l'ensemble des biens communs, dont la résidence principale lorsqu'elle est commune.

Le consentement exprès n'est pas un cautionnement du conjoint. Celui qui consent n'engage pas ses biens propres et ne devient pas débiteur. La banque peut toutefois lui demander de se porter lui-même caution, ce qui est un engagement distinct soumis à toutes les règles présentées plus haut. La SCI entre époux est traitée au chapitre 18.

Les époux séparés de biens et les partenaires de pacte civil de solidarité

Sous la séparation de biens, chaque époux n'engage que son propre patrimoine. Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) sont soumis par défaut à un régime de séparation des patrimoines, sauf s'ils ont opté pour l'indivision. Dans ces deux situations, la caution d'un seul membre du couple n'expose pas les biens personnels de l'autre, mais elle peut atteindre la part de la caution dans les biens indivis. La SCI des partenaires et des concubins est traitée au chapitre 19.

Les concubins

Les concubins sont juridiquement étrangers l'un à l'autre. La banque demande en général la caution de chacun lorsqu'ils sont tous deux associés. En cas de séparation, chacun reste tenu de son engagement envers la banque, quelle que soit la façon dont le couple règle ses comptes. La séparation dans la SCI est traitée au chapitre 127.

Les enfants associés et les mineurs

Un enfant majeur associé peut être sollicité comme caution au même titre que les autres associés. Ses revenus étant souvent faibles, la proportionnalité de son engagement doit être examinée avec soin. Un engagement manifestement disproportionné est réduit au montant qu'il pouvait garantir, ce qui protège l'enfant mais réduit d'autant la garantie de la banque.

Un mineur associé ne se porte pas caution par le seul fait de ses représentants. Constituer gratuitement une sûreté au nom du mineur pour garantir la dette d'un tiers fait partie des actes que l'administrateur légal ne peut accomplir sans l'autorisation préalable du juge des tutelles (article 387-1 du Code civil). La SCI familiale avec des enfants est traitée au chapitre 20.

Les parts démembrées

Lorsque les parts sont démembrées, par exemple après une donation de la nue-propriété aux enfants avec réserve d'usufruit par les parents, la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire de l'obligation aux dettes sociales n'est pas réglée par un texte spécifique. La banque choisit qui elle sollicite, l'usufruitier qui perçoit les revenus, les nus-propriétaires qui détiennent la valeur des parts ou les uns et les autres. Chaque engagement s'apprécie au regard des revenus et du patrimoine de celui qui le souscrit.

Un parent usufruitier qui se porte caution d'un prêt de la société finance indirectement la valeur de parts qui reviendront à ses enfants. Si la caution est appelée et que le parent ne recouvre pas sa créance contre la société, la question d'un avantage consenti aux nus-propriétaires peut se poser. Le démembrement de parts est traité au chapitre 89 et la donation de la nue-propriété au chapitre 106.

Les situations particulières

Plusieurs sociétés et des cautions cumulées

Un associé de plusieurs SCI accumule des cautions dont le total dépasse vite son patrimoine. Chaque banque apprécie la proportionnalité au jour de l'engagement qu'elle reçoit, en tenant compte des engagements déclarés. Une caution omise dans la fiche d'une banque fragilise votre position face à elle sans vous protéger face aux autres.

L'associé non-résident

Un associé qui réside à l'étranger peut se porter caution d'un prêt d'une SCI française. La banque se demande alors comment elle exécutera l'engagement sur des biens situés hors de France et peut exiger une garantie supplémentaire, comme une hypothèque sur un bien situé en France ou un nantissement de compte. Les associés non-résidents sont traités au chapitre 65 et la société avec des associés à l'étranger au chapitre 130.

L'associé personne morale

Lorsque l'associé est une société, par exemple une holding, les règles protectrices réservées à la caution personne physique ne s'appliquent pas à son engagement. La banque demande souvent, en plus, la caution personnelle du dirigeant de la holding, qui bénéficie quant à lui de ces protections. La décision de la holding de se porter caution relève de ses organes compétents et doit répondre à son intérêt social.

La société qui garantit la dette d'un associé

La situation inverse se rencontre lorsqu'un associé emprunte à titre personnel et que la banque demande à la SCI de garantir ce prêt, par exemple par une hypothèque sur son immeuble. Un tel engagement pose une question de conformité à l'objet social et d'intérêt social. Il ne se décide qu'avec l'accord de tous les associés et après vérification par un juriste (chapitres 12 et 23). Dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS), il peut en outre être examiné sous l'angle de l'acte anormal de gestion.

La société à l'impôt sur le revenu qui passe à l'IS

L'option pour l'IS ne modifie ni le prêt ni les cautions. Les associés restent engagés dans les mêmes termes. La transformation de la société en SARL ou en SAS ne libère pas davantage les cautions des prêts existants, même si elle limite la responsabilité des associés pour les dettes futures (chapitres 71 et 119).

Quand la caution est appelée

La séquence habituelle

Les échéances impayées déclenchent d'abord l'information de la caution sur le premier incident non régularisé. Si la défaillance persiste, la banque prononce la déchéance du terme, ce qui rend exigible tout le capital restant dû. Elle peut alors poursuivre la caution solidaire sans attendre la vente de l'immeuble. En pratique, elle agit souvent sur les deux plans à la fois.

Exemple d'une SCI défaillante

L'exemple qui suit est illustratif. Ses montants sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.

Deux frères détiennent chacun 50 % d'une SCI qui a emprunté 300 000 € sur vingt ans au taux fixe de 3,5 %, soit une mensualité hors assurance de 1 739,88 €. Chacun s'est porté caution solidaire de la totalité du prêt dans la limite de 360 000 €. Après six ans, la société cesse de payer. Le capital restant dû est alors de 230 819 €, auxquels s'ajoutent 9 181 € d'intérêts de retard et de frais, soit 240 000 €. L'immeuble est vendu et rapporte 200 000 € nets à la banque. Il reste 40 000 € à payer.

L'exemple montre que la limitation de la caution à la part du capital ne protège l'associé que lorsque le solde dû après la vente de l'immeuble est important. Dans la plupart des défaillances, la vente couvre une large part de la dette et c'est la solidarité, plus que le plafond, qui expose l'associé solvable.

Les recours de la caution qui a payé

La caution qui a payé dispose d'un recours personnel contre la société pour les sommes versées, les intérêts de plein droit depuis le paiement et les frais postérieurs à la dénonciation des poursuites. Elle est également subrogée dans les droits du créancier, y compris ses garanties sur l'immeuble. Elle dispose aussi d'un recours personnel et subrogatoire contre chacune des autres cautions pour sa part (anil.org, articles 2308 à 2312 du Code civil).

Prévenez la société avant de payer. La caution qui paie sans avertir le débiteur, alors que celui-ci avait déjà payé ou disposait de moyens pour faire déclarer la dette éteinte, perd son recours contre lui et ne peut qu'agir en restitution contre le créancier (anil.org).

Le sort fiscal des sommes payées

Les sommes versées par un associé en exécution de son cautionnement ne figurent pas parmi les charges déductibles des revenus fonciers énumérées à l'article 31 du Code général des impôts (CGI). Elles ne réduisent donc pas son revenu foncier. Elles font naître une créance contre la société, qui s'inscrit utilement en compte courant d'associé (chapitre 28). Si la société ne peut jamais rembourser cette créance, la perte reste à la charge de l'associé.

Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), un engagement de caution qui n'a pas été appelé n'est pas une dette actuelle de l'associé. Le traitement des dettes et des comptes courants dans l'IFI des parts est présenté au chapitre 66.

Exemple de défaut d'information

La banque d'une SCI omet d'envoyer à une caution l'information annuelle pendant un an. Pendant cette période, la dette en principal est d'environ 230 000 € au taux de 3,5 %, soit environ 8 050 € d'intérêts sur l'année. Si la caution est poursuivie, elle peut opposer la déchéance des intérêts échus pendant la période non couverte par l'information, dans la limite de ce que prévoit l'article 2302 du Code civil. Ce calcul est illustratif. La date de chaque information et son contenu se vérifient courrier par courrier.

Exemple de disproportion

Une associée de 26 ans détient 10 % d'une SCI familiale. Elle perçoit 24 000 € de revenus annuels et ne possède qu'une épargne de 15 000 €. La banque lui fait signer une caution solidaire de 360 000 €. Si le juge retient que l'engagement était manifestement disproportionné et qu'elle pouvait s'engager à hauteur de 40 000 € à la date de signature, son engagement est réduit à 40 000 €. Le montant retenu dépend de l'appréciation du juge sur l'ensemble de sa situation, il est ici fixé par hypothèse.

La caution qui quitte la société ou décède

La cession des parts

L'associé qui cède ses parts reste tenu de son cautionnement pour toutes les dettes nées avant la fin de son engagement. Pour un prêt amortissable consenti avant la cession, la dette est née à la signature du prêt, de sorte que le cédant reste caution jusqu'au terme prévu dans l'acte. Il demeure aussi tenu, au titre de l'article 1857, des dettes sociales exigibles avant la cession.

La libération de la caution suppose l'accord de la banque, qui l'accorde en général contre la caution du cessionnaire ou une autre garantie. Négociez-la en même temps que la cession et faites-en une condition de la vente (chapitre 39). Faute de cet accord, prévoyez dans l'acte de cession un engagement du cessionnaire de garantir le cédant de toute somme réclamée par la banque, en sachant que cet engagement ne vaut qu'entre eux et ne lie pas la banque.

La révocation ou la démission du gérant

Le gérant qui s'est porté caution reste engagé après la fin de ses fonctions pour les dettes nées pendant la durée de son engagement. La perte de ses fonctions ne le libère pas automatiquement. Sa révocation est traitée au chapitre 31.

Le décès de la caution

Les héritiers de la caution ne sont tenus que des dettes nées avant le décès, toute clause contraire étant réputée non écrite (article 2317 du Code civil, anil.org). Pour un prêt amortissable signé avant le décès, la dette est déjà née, de sorte que les héritiers qui acceptent la succession restent tenus de la caution dans la limite de son plafond. Les héritiers qui reçoivent aussi les parts de l'associé décédé cumulent ainsi l'engagement de caution et l'obligation aux dettes attachée aux parts.

Les héritiers peuvent accepter la succession à concurrence de l'actif net lorsque les engagements de caution du défunt sont importants. Ce choix se décide avec le notaire. La transmission au décès d'un associé est traitée au chapitre 108.

Le divorce

Le divorce ne met pas fin au cautionnement. L'ex-époux qui quitte la SCI, même en cédant ses parts à l'autre, reste caution des prêts antérieurs tant que la banque ne l'a pas libéré. La convention de divorce peut prévoir que celui qui conserve les parts garantira l'autre, mais elle ne lie pas la banque (chapitre 127).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration fiscale ne contrôle pas les cautions en tant que telles. Elle s'intéresse à leurs conséquences dans quatre situations.

• La rémunération de la caution. Une commission versée par une société à l'IS à un associé en contrepartie de sa caution est une charge de la société et un revenu pour l'associé. Son montant doit correspondre à un service réel et à un prix normal.
• Les remboursements entre associés. L'associé qui paie pour les autres et renonce à son recours leur consent un avantage qui peut, dans un cadre familial, être analysé comme une libéralité.
• Les comptes courants. Les sommes payées en exécution d'une caution et inscrites en compte courant doivent correspondre à des paiements réels, justifiés par les relevés de la banque.
• Les garanties consenties par la société. Dans une société à l'IS, une garantie donnée gratuitement pour la dette personnelle d'un associé peut être remise en cause comme acte anormal de gestion.

Ces situations relèvent, selon les cas, du contrôle fiscal de la société et de l'abus de droit, traités aux chapitres 70 et 132.

Petit bailleur et gros bailleur

Pour la petite SCI familiale de un à trois biens, l'enjeu est la lisibilité. Chaque associé doit savoir qu'il répond potentiellement de tout le prêt et pas seulement de sa part. Les parents qui associent leurs enfants doivent mesurer que la caution exigée de ces derniers peut dépasser de loin la valeur des parts reçues.

Pour un patrimoine important en société, l'enjeu est la maîtrise du cumul. Les cautions croisées sur plusieurs sociétés, la survie des engagements après les cessions et l'effet des décès sur les héritiers justifient un suivi centralisé et une négociation globale avec chaque banque.

Les erreurs fréquentes

• Signer pour la totalité du prêt sans le savoir. Un associé à 20 % qui se porte caution solidaire d'un prêt de 300 000 € peut se voir réclamer tout le solde après la vente de l'immeuble et non 20 % de celui-ci.
• Accepter un plafond et une durée excessifs. Un plafond de 130 % au lieu de 110 % sur un prêt de 300 000 € expose 60 000 € de plus, sans contrepartie.
• Oublier la caution lors de la cession des parts. Le cédant reste caution du prêt jusqu'à son terme. S'il ne négocie pas sa libération, il garantit un prêt d'une société dont il ne contrôle plus la gestion.
• Donner le consentement exprès du conjoint sans mesurer sa portée. Les biens communs, dont souvent la résidence principale, deviennent saisissables.
• Remplir la fiche patrimoniale de façon approximative. La contestation pour disproportion devient difficile si la fiche surévalue le patrimoine.
• Payer sans prévenir la société ni les autres cautions. La caution risque de perdre son recours contre le débiteur.
• Ne pas conserver les courriers d'information annuelle. Sans eux, il est impossible de vérifier si la banque a respecté son obligation et si des intérêts doivent être déduits.
• Croire que la transformation en SARL ou en SAS libère des cautions. Les prêts existants restent garantis par les engagements signés.

Liste de contrôle

1. La date de chaque acte de caution est connue, avant ou après le 1er janvier 2022.
2. La mention est écrite par la caution, avec un montant identique en lettres et en chiffres.
3. Le plafond est proche de ce que la banque peut réellement réclamer en capital, intérêts et accessoires.
4. La durée est égale à celle du prêt augmentée d'un délai limité.
5. La répartition des cautions entre associés a été discutée et, si possible, limitée à la part de chacun.
6. Une alternative a été étudiée, hypothèque sur un bien personnel, nantissement des parts ou caution d'un organisme.
7. La fiche patrimoniale de chaque caution est exacte et recense toutes ses autres cautions.
8. La situation du conjoint est réglée selon le régime matrimonial ou le PACS.
9. Aucun mineur n'est engagé sans autorisation du juge des tutelles.
10. Le sort des cautions en cas de cession de parts est prévu dans les statuts ou dans un pacte.
11. Les courriers annuels d'information sont classés chaque année.
12. Un registre des cautions par personne est tenu lorsque plusieurs sociétés empruntent.
13. Toute cession de parts s'accompagne d'une demande de libération de la caution du cédant.
14. Les héritiers d'une caution décédée savent que les prêts signés avant le décès restent garantis.