Financer par apport ou compte courant

Une société immobilière se finance de trois façons, qui se combinent presque toujours. Les associés peuvent apporter des fonds au capital, les prêter à la société en compte courant ou la laisser emprunter auprès d'une banque. Ces trois sources n'ont ni la même nature juridique, ni le même traitement fiscal, ni les mêmes conséquences en cas de mésentente, de décès ou de difficulté. Le choix se fait à la création, mais il pèse pendant toute la vie de la société et au moment de sa sortie.

Ce chapitre compare les trois sources, puis détaille le capital, le compte courant et l'emprunt dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Il propose ensuite plusieurs exemples chiffrés, les situations familiales particulières, les points contrôlés par l'administration et une méthode de décision. Le fonctionnement juridique des comptes courants est présenté au chapitre 28, le prêt bancaire au chapitre 36 et la caution des associés au chapitre 37. Les principes généraux du financement d'un investissement figurent dans le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif.

Les trois sources de financement

Ce qui les distingue

Le capital est la mise de fonds définitive des associés. Il leur donne des parts sociales, donc des droits de vote et une vocation aux bénéfices et au boni de liquidation. Il ne se rembourse qu'au retrait d'un associé, à une réduction de capital ou à la liquidation.

Le compte courant d'associé est un prêt de l'associé à la société. Il fait de l'associé un créancier, sans droit de vote supplémentaire ni part de bénéfice supplémentaire. Sauf convention contraire, il est remboursable à tout moment (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'emprunt bancaire est une dette envers un tiers, remboursée selon un tableau d'amortissement et garantie le plus souvent par une hypothèque et par la caution personnelle des associés. Il crée un effet de levier, dans les deux sens.

Le tableau comparatif

Le capital social

Le montant et la libération

Aucun minimum légal n'est imposé à une SCI et les statuts fixent les modalités de libération des apports en numéraire, la loi ne fixant aucun délai (Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z). Les sociétés commerciales obéissent à des règles plus strictes. Dans une société à responsabilité limitée (SARL), les parts représentant des apports en numéraire doivent être libérées d'au moins un cinquième à la constitution et le surplus dans les cinq ans (article L. 223-7 du Code de commerce). Dans une société par actions simplifiée (SAS), la libération minimale est de la moitié, le surplus étant appelé dans les cinq ans (articles L. 227-1 et L. 225-3 du même code).

Un capital élevé rassure parfois la banque, mais il immobilise des fonds que les associés ne récupèrent pas librement. Un capital faible complété par des comptes courants est la structure la plus répandue dans les SCI familiales. Le capital peut aussi être variable, ce qui facilite l'entrée de nouveaux associés et les retraits, dans les limites fixées par les statuts (chapitre 13).

La libération totale, condition de deux avantages à l'IS

La libération intégrale du capital commande deux règles fiscales à l'IS. Le taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice suppose un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique). Les intérêts des comptes courants ne sont déductibles que si le capital est intégralement libéré (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Une SCI à l'IS constituée avec un capital de 100 000 € libéré au quart perd donc le taux réduit et la déduction des intérêts versés aux associés. Le même projet financé par 1 000 € de capital intégralement libéré et 99 000 € de comptes courants conserve ces deux avantages.

Les droits d'enregistrement des apports

Les apports purs et simples faits à la constitution sont exonérés du droit fixe de l'article 810 du Code général des impôts (CGI). Les apports réalisés lors d'une augmentation de capital y restent soumis. Les sommes mises à disposition en compte courant, que l'associé peut retirer à tout moment, ne supportent pas le droit d'apport (BOI-ENR-AVS-40-40, § 10 et 20). Le notaire ou le service de l'enregistrement indique le montant du droit fixe applicable à l'augmentation envisagée.

L'apport d'un immeuble obéit à des règles propres, qui dépendent du régime fiscal de la société et de la reprise éventuelle d'un emprunt. Elles sont présentées au chapitre 14.

Le remboursement du capital

Un associé ne récupère son apport qu'en se retirant, ce qui suppose l'accord des autres ou une décision de justice (chapitre 32), par une réduction de capital votée en assemblée ou à la liquidation. Dans une société à l'IS, les sommes réparties au titre d'un remboursement d'apports ne sont pas des revenus distribués, à condition que tous les bénéfices et réserves autres que la réserve légale aient été distribués auparavant (article 112 du CGI). Tant que des réserves existent, une réduction de capital non motivée par des pertes peut donc être imposée comme un dividende.

Le compte courant d'associé

Le fonctionnement

L'associé verse une somme à la société ou renonce temporairement à une somme qui lui est due, par exemple une distribution votée. La somme est inscrite à son compte courant, au passif du bilan. Les modalités de rémunération, de durée et de remboursement sont fixées par les statuts ou par une convention de compte courant (entreprendre.service-public.gouv.fr).

À défaut de stipulation, la créance est remboursable à tout moment. La société ne peut pas refuser le remboursement en invoquant ses difficultés. Elle peut seulement solliciter du juge des délais de paiement, limités à deux ans (article 1343-5 du Code civil, selon la même source).

Le blocage et la postposition

Le compte est bloqué lorsque la société n'a plus l'obligation de le rembourser pendant une période donnée. Le blocage résulte d'une décision unanime des associés ou d'une convention signée avec l'associé concerné. Il sert souvent de garantie à un crédit bancaire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les banques demandent fréquemment, en plus du blocage, que l'associé accepte d'être remboursé après elles. Lisez cette clause avant de la signer, car elle fige vos fonds pendant toute la durée du prêt. Un associé qui aurait besoin de son argent en cours de route, pour un divorce ou une succession, ne pourra plus l'exiger.

Le compte courant débiteur

Un compte courant débiteur signifie que l'associé doit de l'argent à la société. Il est interdit aux associés personnes physiques et aux gérants d'une SARL ainsi qu'aux dirigeants d'une SAS. Il est autorisé pour les associés personnes physiques d'une SCI (entreprendre.service-public.gouv.fr). Même autorisé, un compte débiteur durable traduit souvent une confusion de patrimoines, présentée au chapitre 6.

La procédure collective

Une fois une procédure collective ouverte contre la société, celle-ci ne peut plus rembourser le compte courant. L'associé déclare sa créance au mandataire judiciaire ou au liquidateur et n'est payé qu'après les créanciers privilégiés, si l'actif le permet (même source). Le compte courant n'offre donc aucune protection particulière face à la banque, qui bénéficie le plus souvent d'une hypothèque.

La déclaration du prêt

Un compte courant est un prêt. Le contrat de prêt dont le montant en principal dépasse 5 000 €, ou plusieurs prêts consentis la même année par le même prêteur à la même société dont le total dépasse ce seuil, doit être déclaré sur le formulaire n° 2062 (cerfa n° 10142). La société emprunteuse le dépose avec sa déclaration annuelle de résultats. Le défaut ou le retard de déclaration peut être sanctionné (notice du formulaire n° 2062).

Les prêts bancaires sont dispensés de cette déclaration. L'enregistrement du contrat auprès du service de l'enregistrement reste facultatif et lui donne date certaine, pour un droit fixe de 125 € (même notice).

Les intérêts du compte courant

À l'IS

Les intérêts versés à un associé personne physique sont facultatifs. Ils sont déductibles du résultat de la société à deux conditions, un capital intégralement libéré et un taux qui n'excède pas un taux de référence publié pour chaque date de clôture. La part excédentaire n'est pas déductible et chaque compte s'apprécie séparément (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Ces taux sont ceux de la fiche officielle vérifiée le 16 octobre 2026. Le taux applicable aux exercices clos le 31 décembre 2026 n'était pas encore publié au 25 octobre 2026. Les intérêts versés à une société associée relèvent en outre des règles propres aux entreprises liées de l'article 212 du CGI, présentées au chapitre 86.

À l'IR

Dans une SCI à l'IR, le résultat se détermine selon les règles des revenus fonciers. L'article 31 du CGI admet la déduction des intérêts des dettes contractées pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles. La doctrine consultée pour ce chapitre traite des emprunts de la société et de ceux des associés, mais pas spécifiquement des intérêts servis sur un compte courant. Avant de rémunérer un compte courant dans une SCI à l'IR et d'en déduire les intérêts, faites valider l'affectation des fonds et le taux par l'expert-comptable.

Chez l'associé

Pour l'associé personne physique, les intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % ou, sur option globale, au barème progressif. Pour une société associée soumise à l'IS, ce sont des produits financiers imposés à l'IS (même source). Dans une SCI à l'IR, rémunérer le compte courant d'un associé transforme donc une partie du revenu foncier commun en revenu de capitaux mobiliers de cet associé.

L'emprunt bancaire

Le levier et ses limites

L'emprunt permet d'acheter sans mobiliser toute l'épargne des associés. Tant que le rendement de l'immeuble dépasse le coût du crédit, il accroît la rentabilité des fonds propres. Il accroît aussi le risque, puisque les échéances restent dues en cas de vacance ou de travaux. Les critères d'octroi d'un prêt à une société et les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont présentés au chapitre 36.

La banque exige presque toujours que les associés financent au moins les frais d'acquisition, en capital ou en compte courant. Elle leur demande aussi de se porter caution (chapitre 37). Le compte courant qui finance l'apport personnel est alors souvent bloqué pendant la durée du prêt.

La déduction des intérêts

Dans une SCI à l'IR, les intérêts de l'emprunt de la société et les frais d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, y compris pour la fraction qui finance les droits de mutation (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50 et 190). Un associé qui emprunte personnellement pour faire son apport à la société déduit ses intérêts de sa quote-part de revenus fonciers (§ 130). Les intérêts d'un emprunt contracté pour acquérir la seule nue-propriété de parts ne sont pas déductibles (§ 160).

Dans une société à l'IS, les intérêts sont des charges financières du résultat. Les règles générales de limitation des charges financières concernent surtout les groupes importants et sont présentées au chapitre 86.

Où placer l'emprunt

Le même projet peut être financé par un emprunt de la société ou par un emprunt personnel des associés, qui apportent ensuite les fonds. Le premier est garanti par l'immeuble et engage la société. Le second engage directement chaque associé et figure dans son propre taux d'endettement. À l'IR, les intérêts restent déductibles dans les deux cas. À l'IS, seuls les intérêts de l'emprunt de la société réduisent le résultat imposable.

Le traitement fiscal comparé

La différence majeure tient à la sortie des fonds. À l'IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat chaque année, que l'argent reste ou non dans la société. Le choix entre capital et compte courant y est surtout une question d'équilibre entre associés. À l'IS, l'argent qui sort autrement que par le remboursement du compte courant supporte en principe l'impôt sur les distributions (chapitre 75). Le compte courant devient alors l'outil principal de récupération de la trésorerie.

Premier exemple, le même projet financé en capital ou en compte courant à l'IS

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Deux associés créent une SCI à l'IS pour acheter un immeuble. Ils doivent apporter 80 000 € en plus de l'emprunt bancaire. Dans la première hypothèse, ils souscrivent 80 000 € de capital. Dans la seconde, ils souscrivent 1 000 € de capital intégralement libéré et prêtent 79 000 € en compte courant. Dix ans plus tard, la société dispose de 79 000 € de trésorerie et les associés souhaitent les récupérer.

Dans la première hypothèse, les associés ne pourraient échapper à l'imposition des 79 000 € qu'en réduisant le capital, ce qui ne vaut remboursement d'apports qu'après distribution de toutes les réserves. Le compte courant offre une sortie non imposée parce qu'il ne fait que rendre aux associés ce qu'ils ont prêté.

Deuxième exemple, rémunérer ou non le compte courant à l'IS

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. La même société rémunère le compte courant de 79 000 € au taux de 4 %, inférieur au plafond publié. Elle verse 3 160 € d'intérêts par an. Son bénéfice est imposé au taux réduit de 15 % et les associés relèvent du PFU de 31,4 %.

Lorsque la société a vocation à distribuer, l'intérêt versé coûte 325,16 € de moins par an que le dividende. Lorsqu'elle conserve ses bénéfices pour rembourser son emprunt, l'intérêt crée au contraire une imposition immédiate de 992,24 € chez les associés pour une économie d'IS de 474 €. Si le taux avait été fixé à 6 % pour un exercice clos le 15 novembre 2026, 1 240,30 € d'intérêts sur les 4 740 € versés n'auraient pas été déductibles, le plafond étant de 4,43 %.

Troisième exemple, des apports inégaux dans une SCI à l'IR

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un frère et une sœur créent une SCI à l'IR avec un capital de 2 000 € réparti à parts égales. Le frère prête 100 000 € en compte courant et la sœur 20 000 €, sans intérêts. Le reste est emprunté. Des années plus tard, l'immeuble est vendu et il reste 300 000 € après remboursement de la banque.

Pendant toute la détention, chacun a en outre été imposé sur la moitié du résultat foncier, alors que le frère a fourni cinq sixièmes des fonds. La structure n'est pas illégale, elle peut même traduire une volonté de transmettre ou d'avantager. Mais elle doit être voulue et écrite. Un capital proportionnel aux apports, une rémunération du compte courant ou une convention qui organise le partage de la valeur évitent une contestation, notamment entre héritiers.

Quatrième exemple, l'effet de levier

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Une société achète un immeuble de 400 000 € avec 30 000 € de frais. Le loyer net de charges, avant intérêts, atteint 22 000 € par an. Dans une première hypothèse, les associés apportent les 430 000 € en compte courant. Dans une seconde, ils apportent 30 000 € et la société emprunte 400 000 € sur vingt ans à 3,5 %.

Le levier multiplie le rendement des fonds propres, mais la trésorerie devient négative dès la première année, puisque l'échéance de 27 838,07 € dépasse le loyer net. Les associés devront combler l'écart, le plus souvent par de nouvelles avances en compte courant. Le rendement apparent ne vaut que si ces avances sont possibles et que la vacance reste faible.

Les situations particulières

Les époux

Le régime matrimonial détermine l'origine des fonds. Un apport ou une avance en compte courant faits avec des fonds communs sont communs, même inscrits au nom d'un seul époux. Le compte courant d'un époux marié sous un régime de communauté entre dans la liquidation de la communauté en cas de divorce. Faites mentionner dans la convention l'origine des fonds lorsqu'ils proviennent de biens propres, afin de préserver un droit à récompense (chapitres 18 et 127).

Les partenaires de PACS et les concubins

Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins financent avec des fonds personnels. Un compte courant tenu à jour est la seule preuve de ce que chacun a avancé. En cas de séparation, chaque compte se rembourse à son titulaire avant tout partage. En cas de décès, la créance entre dans la succession du titulaire et revient à ses héritiers, pas au survivant, sauf disposition contraire (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Un mineur peut détenir des parts ou un compte courant, financés par exemple par une donation. Leur gestion relève de l'administration légale et certains actes requièrent l'accord des deux parents ou l'autorisation du juge des tutelles (chapitre 20). Un blocage de compte courant demandé par la banque, qui prive le mineur de la libre disposition de sa créance, mérite d'être examiné avec le notaire avant signature.

Le démembrement de parts

Lorsque les parts sont démembrées, la question du compte courant se pose à part. Un compte alimenté par l'usufruitier lui appartient, un compte alimenté par le nu-propriétaire aussi. Les distributions laissées en compte courant par l'usufruitier peuvent, selon leur nature, ouvrir un quasi-usufruit avec une dette de restitution au décès, mécanisme présenté au chapitre 112.

La transmission

Au décès d'un associé, son compte courant est une créance qui entre dans sa succession pour sa valeur nominale, sans décote. La donation d'un compte courant supporte les droits de donation comme toute transmission gratuite d'une somme d'argent. Sa forme se décide avec le notaire. Le compte courant se transmet plus simplement que des parts, mais il ne confère aucun pouvoir dans la société (chapitres 105 et 108).

L'associé non résident

Un associé non résident peut faire un apport en capital ou en compte courant comme un résident. Le régime des intérêts qu'il perçoit dépend de son pays de résidence et de la convention fiscale applicable. Le chapitre 65 présente la situation des associés non-résidents.

La SCI qui passe de l'IR à l'IS

Le passage à l'IS change la valeur des choix antérieurs. Le capital apporté sous le régime de l'IR ne pourra plus être remboursé sans impôt tant que des réserves existent, alors que les comptes courants resteront remboursables librement. Avant l'option, vérifiez que le capital est intégralement libéré et que les comptes courants sont à jour et documentés (chapitre 71).

Le gérant majoritaire de SARL

Dans une SARL soumise à l'IS, la part des dividendes perçus par le gérant majoritaire, son conjoint ou partenaire de PACS et leurs enfants mineurs qui dépasse 10 % du capital social, des primes d'émission et des sommes versées en compte courant est soumise aux cotisations sociales des travailleurs indépendants. Un capital faible complété par des comptes courants n'abaisse donc pas ce seuil, puisque les comptes courants entrent dans son calcul (chapitre 79).

L'abandon et l'incorporation du compte courant

Un associé peut renoncer à son compte courant au profit de la société, par exemple pour l'aider à traverser une difficulté. À l'IS, cet abandon constitue en principe un produit imposable pour la société. Il est aussi une perte définitive pour l'associé. L'incorporation du compte courant au capital est une autre voie, qui augmente les fonds propres sans décaissement. Elle relève des formalités d'une augmentation de capital et du droit fixe correspondant.

Plusieurs sociétés

Dans un groupe familial, une société associée peut avancer des fonds en compte courant à sa filiale. Une société commerciale dont les comptes sont certifiés par un commissaire aux comptes peut aussi, à titre accessoire, prêter à moins de trois ans à des entreprises avec lesquelles elle entretient des liens économiques (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les intérêts versés à une société liée suivent des règles propres (chapitre 86). Chaque flux mérite une convention et une trace dans les deux comptabilités.

Ce que l'administration vérifie

Les comptes courants sont un point fréquent de contrôle. Les vérifications portent d'abord sur la réalité et la traçabilité des sommes, ensuite sur leur rémunération et leur sortie.

• La déductibilité des intérêts à l'IS. Le capital doit être libéré et le taux ne doit pas dépasser le plafond de la date de clôture. L'excédent est réintégré.
• La déclaration des prêts. Le formulaire n° 2062 doit être déposé pour toute avance de plus de 5 000 €.
• Le compte courant débiteur. Une avance de la société à un associé de SARL ou de SAS est interdite. Dans une société à l'IS, les avances consenties à un associé peuvent être imposées chez lui comme des revenus distribués.
• L'origine des fonds. Des sommes inscrites en compte courant sans versement réel, ou des dépenses personnelles réglées par la société, sont rectifiées.
• Les montages. Un compte courant rémunéré à un taux excessif ou alimenté par des écritures sans contrepartie, un quasi-usufruit sans dette réelle de restitution ou une réduction de capital destinée à éviter l'impôt sur les distributions peuvent être examinés sous l'angle de l'abus de droit (chapitre 132).
• L'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les dettes de la société envers ses associés obéissent à des règles anti-abus pour l'évaluation des parts (chapitre 66).

Choisir sa structure de financement pas à pas

Les étapes suivantes permettent de construire un plan de financement cohérent avant la signature des statuts.

1. Chiffrer le besoin total, prix, frais d'acquisition, travaux et trésorerie de sécurité.
2. Déterminer la part que la banque financera et les fonds que les associés doivent apporter, frais compris.
3. Fixer le capital en fonction du pouvoir que chacun doit détenir et du partage souhaité de la valeur future.
4. Placer le solde en compte courant, associé par associé, avec l'origine des fonds.
5. Rédiger la convention de compte courant, durée, rémunération, conditions de remboursement et éventuel blocage.
6. Vérifier la libération du capital si la société est ou sera à l'IS.
7. Négocier les garanties bancaires, caution, blocage et postposition, en mesurant leur durée.
8. Déposer la déclaration n° 2062 pour chaque avance supérieure à 5 000 €.
9. Faire approuver chaque année l'état des comptes courants en assemblée (chapitre 26).
10. Réexaminer la structure à chaque nouvelle acquisition, à chaque changement familial et avant toute option pour l'IS.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le taux du PFU de 31,4 % résulte de la hausse de la contribution sociale généralisée sur les revenus du capital prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Le projet de loi de finances et le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 sont en cours d'examen au 25 octobre 2026 et peuvent modifier la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Le taux de référence des intérêts de comptes courants est actualisé pour chaque date de clôture et doit être vérifié à la fin de chaque exercice.

Les erreurs fréquentes

• Financer une SCI à l'IS par un capital élevé et non libéré, ce qui fait perdre le taux réduit d'IS et la déduction des intérêts versés aux associés.
• Apporter en capital ce qui aurait pu être prêté en compte courant. Dans le premier exemple, récupérer 79 000 € par dividende coûte 24 806 € de PFU.
• Rémunérer un compte courant au-delà du taux plafond. Dans le deuxième exemple, 1 240,30 € d'intérêts deviennent non déductibles.
• Laisser des comptes courants très inégaux sans capital proportionnel ni convention. Dans le troisième exemple, la sœur perçoit 110 000 € au lieu de 50 000 €.
• Signer un blocage et une postposition sans en mesurer la durée.
• Omettre la déclaration n° 2062 des avances de plus de 5 000 €.
• Laisser un associé de SARL ou de SAS en compte courant débiteur.
• Compter sur un levier élevé sans prévoir les avances nécessaires pour couvrir une trésorerie négative, de 5 838,07 € la première année dans le quatrième exemple.
• Croire qu'un capital faible complété par des comptes courants réduit les cotisations du gérant majoritaire de SARL sur ses dividendes.
• Tenir les comptes courants de mémoire, sans état annuel approuvé.

Liste de contrôle

1. Le besoin total de financement est chiffré, frais et trésorerie compris.
2. Le capital reflète la répartition voulue du pouvoir et de la valeur.
3. Le capital est intégralement libéré si la société est ou sera à l'IS.
4. Chaque avance est inscrite au compte courant de son auteur, avec l'origine des fonds.
5. Une convention de compte courant fixe durée, rémunération et remboursement.
6. Le taux des intérêts respecte le plafond de la date de clôture.
7. Les déclarations n° 2062 sont déposées pour les avances de plus de 5 000 €.
8. Les clauses bancaires de blocage et de postposition sont comprises et acceptées.
9. L'état des comptes courants est approuvé chaque année en assemblée.
10. La situation familiale de chaque associé a été prise en compte, mariage, PACS, mineurs, démembrement.
11. La structure est revue avant toute option pour l'IS et à chaque nouvelle acquisition.