Les frais d'acquisition en société

Une société civile immobilière (SCI) qui achète un immeuble paie les mêmes droits de mutation qu'un particulier. Aucune forme sociale ne réduit ces droits. La hausse départementale décidée en 2025 frappe la société sans l'exception réservée aux primo-accédants. Ce qui change, c'est le sort fiscal de ces frais une fois payés. Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), ils ne se déduisent jamais des loyers et ne servent qu'au calcul de la plus-value. Dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), ils se déduisent tout de suite ou s'amortissent avec l'immeuble, selon une option qui engage toutes les acquisitions futures.

Ce chapitre suit l'ordre d'une opération. Il présente d'abord le coût complet d'une acquisition en société, puis les droits et frais selon le mode d'achat (immeuble, parts, apport, neuf), leur traitement à l'IR et à l'IS, les frais de création de la société et de financement, enfin les situations mixtes, les erreurs et les points contrôlés par l'administration. Le calcul des frais d'un achat courant figure dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer et le traitement comptable détaillé pour un loueur en meublé dans le Guide du bailleur professionnel, Le prix et les frais d'acquisition du professionnel. Les étapes de l'achat par une SCI sont décrites au chapitre 35.

Le coût complet d'une acquisition en société

Avant toute comparaison, raisonnez en coût complet. Une société ajoute aux frais d'un achat ordinaire ses propres frais de création et de fonctionnement, parfois aussi des droits supplémentaires lorsque le bien ou les fonds transitent par un associé. Le tableau suivant récapitule les postes et la question que chacun pose à la société.

Le rendement se calcule toujours sur ce coût complet. Pour une petite SCI familiale, les frais de création et la comptabilité annuelle pèsent davantage, en proportion, que pour un patrimoine important. Leur montant chiffré par forme figure au chapitre 7.

Les droits de mutation payés par la société

Le régime de droit commun

L'achat d'un immeuble ancien supporte les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ils réunissent un droit départemental, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette et de recouvrement égaux à 2,37 % du droit départemental. La contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 % du prix s'y ajoute (impots.gouv.fr).

Le droit départemental le plus répandu est de 4,50 %, soit un taux global de 5,80665 % du prix. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent le porter à 5 % pour les actes conclus jusqu'au 31 mars 2028, soit un taux global de 6,3185 % (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116). La hausse épargne les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Une société n'entre jamais dans cette exception, quels que soient ses associés. Elle paie donc le taux relevé dans tous les départements qui l'ont voté (Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer).

Les régimes réduits qui ne concernent pas la SCI patrimoniale

Deux régimes de faveur existent pour les assujettis à la TVA qui prennent un engagement. L'engagement de revendre dans les cinq ans (article 1115 du Code général des impôts, ou CGI) vise les marchands de biens. L'engagement de construire dans les quatre ans (article 1594-0 G A du CGI) vise les opérations de construction. Une SCI qui achète pour louer ne remplit ni l'une ni l'autre condition, puisqu'elle n'est pas assujettie au titre d'une activité de revente et qu'elle conserve le bien.

Une société qui prendrait un engagement de revendre pour réduire ses droits, puis garderait l'immeuble, serait déchue du régime. Elle paierait les droits de droit commun majorés de l'intérêt de retard. L'articulation entre une SCI patrimoniale et une société de construction-vente ou de marchand de biens est présentée au chapitre 133.

L'assiette des droits et la commission d'agence

Les droits se calculent sur le prix stipulé, augmenté des charges que l'acquéreur supporte à la place du vendeur. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 7 mars 2017 (question n° 98694), la commission mise à la charge de l'acquéreur par le mandat n'entre pas dans l'assiette. En revanche, la commission due par le vendeur mais payée par l'acquéreur augmente le prix et supporte les droits.

La règle vaut à l'identique pour une société. Vérifiez que le mandat de l'agence, l'offre et l'avant-contrat désignent le même débiteur de la commission, surtout lorsque l'offre a été faite par un associé avant la création de la SCI.

Les frais selon le mode d'acquisition

Le mode d'acquisition change la nature des frais autant que leur montant. Le tableau suivant compare les situations les plus fréquentes pour une société.

L'achat de l'immeuble ancien

C'est le cas le plus courant. La société, représentée par son gérant, signe l'acte et paie les droits au taux du département. Si la promesse a été signée par un associé avec faculté de substitution, la substitution au profit de la SCI avant l'acte authentique évite une double mutation. Si au contraire l'associé achète d'abord en son nom puis revend à la société, les droits sont payés deux fois (chapitre 35).

L'achat d'un immeuble neuf

Un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, vendu par un professionnel, supporte en général la TVA au taux de 20 %, comprise dans le prix, ainsi qu'une taxe de publicité foncière réduite. La société ne récupère cette TVA que si elle affecte l'immeuble à une activité soumise à la taxe. La location de logements, nue ou meublée sans services para-hôteliers, en est exonérée sans option possible. Pour un local professionnel loué nu, l'option pour la TVA prévue à l'article 260 du CGI peut ouvrir la déduction (Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif).

Une TVA non récupérée s'ajoute au coût de l'immeuble. À l'IS, elle entre dans la base amortissable. À l'IR, elle fait partie du prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Le chapitre 53 traite de la TVA en société immobilière.

L'achat de parts d'une SCI existante

Acheter les parts d'une société qui possède déjà l'immeuble obéit au régime des cessions de droits sociaux, non à celui des ventes d'immeubles. Les droits, l'agrément des associés, l'audit de la société et la garantie de passif sont traités au chapitre 39. Retenez ici que l'acquéreur reprend tout l'historique de la société, y compris la valeur fiscale de l'immeuble dans ses comptes, souvent bien inférieure à sa valeur réelle si la société est à l'IS.

Ce choix a aussi une conséquence à la revente. Pour la plus-value sur les parts d'une société à prépondérance immobilière, les frais d'acquisition des titres ne peuvent être retenus que pour leur montant réel (BOI-RFPI-SPI-20, § 20). Le forfait de 7,5 % n'est pas ouvert. Conservez l'acte de cession et le décompte des droits payés.

L'apport d'un immeuble par un associé

Un associé qui apporte un bien qu'il détient en nom propre réalise une mutation. L'apport pur et simple à une société qui n'est pas soumise à l'IS, rémunéré uniquement par des parts, n'est pas soumis aux droits de vente, mais la publicité foncière reste due. Si la société reprend l'emprunt de l'apporteur, l'apport devient onéreux à hauteur de cette dette et supporte les droits de vente sur ce montant. L'apport à une société soumise à l'IS suit des règles propres. Ces mécanismes et la plus-value de l'apporteur sont détaillés au chapitre 14.

L'adjudication

Une société peut enchérir comme une personne physique. L'avocat qui porte l'enchère vérifie que le gérant dispose du pouvoir d'acquérir, conféré par les statuts ou par une décision collective. Les frais de procédure s'ajoutent aux droits de mutation et doivent être intégrés au prix plafond avant l'audience.

Les frais dans une SCI à l'impôt sur le revenu

Aucune déduction des revenus fonciers

Dans une SCI à l'IR, le résultat se détermine selon les règles des revenus fonciers pour les associés personnes physiques (chapitre 57). Les frais payés à l'achat, droits de mutation, émoluments et débours de l'acte de vente, commission d'agence, ne sont pas des charges déductibles. La doctrine précise que les honoraires de notaire afférents à l'acte d'achat ne peuvent donner lieu à aucune déduction (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190). Ils n'apparaissent donc pas dans les charges de la déclaration n° 2072 (chapitre 58).

Ces frais ne sont pas perdus pour autant. Ils majorent le prix d'acquisition lors de la revente de l'immeuble par la société, dans les conditions présentées plus loin. Ils doivent donc être conservés et identifiés dans la comptabilité de la société pendant toute la durée de détention.

Les intérêts de l'emprunt qui finance les frais

Les intérêts de l'emprunt souscrit par la société pour acquérir l'immeuble sont déductibles, y compris pour la fraction des fonds qui a servi à payer les droits de mutation (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50). Les frais de dossier, les frais d'inscription de l'hypothèque, la part non restituable de la commission d'un organisme de caution et les honoraires du notaire pour l'acte de prêt sont aussi déductibles (§ 190).

Il en résulte une asymétrie utile à connaître. Les frais de l'acte d'achat ne se déduisent jamais des loyers, alors que les intérêts de l'emprunt qui les a financés se déduisent chaque année. Un associé qui emprunte personnellement pour financer son apport à la société peut aussi déduire ses intérêts de sa quote-part de revenus fonciers (§ 130). En revanche, les intérêts de l'emprunt souscrit pour acquérir la seule nue-propriété de parts ne sont pas déductibles (§ 160).

Les frais à la revente de l'immeuble

Lorsque la SCI à l'IR vend l'immeuble, la plus-value est déterminée selon le régime des particuliers puis imposée au nom de chaque associé personne physique, à proportion de ses droits (chapitre 62). Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition, retenus pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 7,5 % du prix. Le texte du forfait vise les immeubles acquis à titre onéreux sans distinguer selon le cédant (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 70).

Après cinq ans de détention, un forfait de 15 % pour travaux peut aussi s'ajouter, sans justificatif, pour un immeuble bâti (même source, § 350 à 380). Le choix entre frais réels et forfait se fait à la revente. Il dépend du niveau des frais réellement payés, souvent supérieurs à 7,5 % lorsqu'une commission d'agence a été versée par l'acquéreur. Le calcul complet de la plus-value figure dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

Les frais dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés

L'option entre charge et immobilisation

Une société à l'IS détermine son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes liés à l'acquisition d'une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d'acquisition de l'immeuble ou comptabilisés en charges (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI, BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140). L'option se traduit par la comptabilisation retenue et la position fiscale ne peut pas différer de la position comptable (§ 160).

Cette option est irrévocable, sauf changement autorisé sur le plan comptable. Elle s'applique uniformément à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises, quelle que soit leur date d'acquisition (§ 140 et 170). Le choix fait pour le premier immeuble vaut donc pour tous les suivants de la même société. Une seconde société peut retenir une option différente, puisque chaque société exerce la sienne.

Les effets de chaque option

La déduction immédiate ne profite qu'à la société. Le déficit de l'année d'achat ne remonte jamais chez les associés et ne s'impute que sur les bénéfices futurs de la société, dans les limites présentées au chapitre 74. Pour une SCI à l'IS dont les premiers exercices sont déjà proches de zéro grâce aux intérêts et aux amortissements, le déficit supplémentaire peut rester longtemps inutilisé.

La ventilation entre terrain et construction

Le terrain n'est jamais amortissable. Le prix doit donc être réparti entre le terrain et la construction, puis la construction entre ses composants (chapitre 73). Lorsque les frais sont incorporés, ils devraient en principe être affectés à chaque élément. Par simplification, il est admis de les répartir à proportion de la valeur de chaque élément (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 250). La fraction attachée au terrain ne sera déduite qu'à la revente, à travers la valeur nette comptable.

Aucune proportion de terrain n'est imposée par les textes. La part retenue doit pouvoir être justifiée par des références de prix de terrains comparables ou une évaluation. Une part de terrain très faible dans un secteur où le foncier est cher sera difficile à défendre en cas de contrôle.

Les frais à la revente

La plus-value d'une société à l'IS est égale au prix de cession diminué de la valeur nette comptable de l'immeuble, sans abattement pour durée de détention ni forfait de 7,5 % ou de 15 % (chapitre 76). Les frais déjà déduits en charges ne réduisent plus la plus-value. Les frais incorporés la réduisent pour leur fraction non encore amortie. Sur toute la vie de l'immeuble, les deux options aboutissent au même total de déductions. Elles ne diffèrent que par le calendrier.

Les frais de création et de fonctionnement de la société

Les frais de création

La création d'une société entraîne des frais de rédaction des statuts, de dépôt des fonds, d'annonce légale et d'immatriculation. Selon la fiche officielle vérifiée le 18 mars 2026 et reprise dans le Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z, la formalité d'immatriculation d'une société civile coûte 60,38 € et la déclaration des bénéficiaires effectifs 19,33 €, hors annonce légale. Les honoraires de rédaction varient fortement selon le conseil choisi (chapitres 7 et 16).

Dans une SCI à l'IR, ces frais ne figurent pas parmi les charges déductibles des revenus fonciers énumérées par l'article 31 du CGI. Ils restent à la charge des associés sans effet fiscal. Dans une société à l'IS, la doctrine admet que les frais de constitution, droits d'enregistrement, honoraires et formalités, soient déduits en charges l'année où ils sont engagés ou inscrits à l'actif et amortis sur cinq ans au plus (BOI-BIC-CHG-20-30-20, § 30 à 50).

Les frais de financement

Les frais de dossier, de garantie et d'assurance du prêt ne sont pas des frais d'acquisition. À l'IR, ils sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions rappelées plus haut. À l'IS, ce sont des charges financières dont le traitement comptable est présenté au chapitre 72. Une caution personnelle donnée par les associés ne coûte rien à la société, mais elle engage leur patrimoine (chapitre 37).

Un premier exemple, la même acquisition à l'IR et à l'IS

Les hypothèses

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Une SCI détenue à parts égales par deux associés achète à un particulier un immeuble ancien de trois logements pour 320 000 €. Le département applique un droit départemental de 5 %. La commission d'agence de 12 000 € est mise à la charge de l'acquéreur par le mandat. Les formalités et débours sont estimés à 1 200 €.

Dans un département resté à 4,50 %, les droits seraient de 18 581,28 €, soit 1 637,92 € de moins. Si la commission avait été stipulée à la charge du vendeur tout en étant payée par la SCI, elle aurait supporté 758,22 € de droits supplémentaires.

La SCI à l'IR revend après douze ans

La société revend l'immeuble 480 000 € après douze années pleines de détention. Le forfait de 15 % pour travaux, soit 48 000 €, est retenu. L'abattement pour durée de détention atteint 42 % pour l'impôt sur le revenu et 11,55 % pour les prélèvements sociaux. Les taux sont de 19 % et de 17,2 %, selon les règles présentées au chapitre 62.

Avec une commission d'agence payée par l'acquéreur, les frais réels dépassent largement le forfait et réduisent l'imposition de 3 484,85 € au total. Encore faut-il pouvoir produire l'acte, le décompte du notaire et la facture de l'agence douze ans plus tard.

La même société à l'IS

Supposons que la société soit soumise à l'IS. Le terrain représente 20 % de la valeur et la construction est amortie, par simplification, sur quarante ans en un seul bloc. Le chapitre 73 montre comment la décomposition par composants modifie ces annuités.

La déduction immédiate procure 28 335,90 € de charges supplémentaires pendant les douze premières années, puis exactement le même supplément de plus-value à la revente. Si la plus-value constituait le seul bénéfice de l'exercice, l'IS serait de 54 950 € dans la première option et de 47 866,03 € dans la seconde, au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € puis au taux normal de 25 % (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique). Sur les 37 284,06 € de frais incorporés, 7 456,81 € suivent le terrain et ne sont jamais amortis.

La comparaison entre les deux régimes ne se limite pas à cet exemple. Elle intègre les loyers, les amortissements, la distribution du prix de vente aux associés et la transmission, présentés au chapitre 83.

Un second exemple, l'erreur de la double mutation

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un couple marié achète en son nom un appartement de 200 000 € dans un département au taux de 5 %, en empruntant 180 000 €. Il paie 12 637 € de droits. Six mois plus tard, son conseiller suggère d'apporter le bien à une SCI à l'IR créée pour l'occasion, qui reprend l'emprunt.

L'apport est onéreux à hauteur des 180 000 € de dette reprise. Cette fraction supporte les droits de vente au taux global de 6,3185 %, soit 11 373,30 €, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et la publicité foncière sur la fraction pure et simple. Le couple a payé deux fois les droits sur le même bien en moins d'un an. Il peut en outre réaliser une plus-value chez lui si la valeur d'apport dépasse le prix d'achat majoré (chapitre 14).

Créer la SCI avant l'achat, ou faire signer la promesse avec faculté de substitution au profit de la société, aurait évité ce second paiement. Le chapitre 9 recense d'autres erreurs de conception comparables.

Les situations particulières

Le couple, le PACS et le concubinage

La SCI paie les frais sur ses propres fonds, qu'ils proviennent du capital, des comptes courants ou d'un emprunt. Le régime matrimonial des associés ne change pas leur montant. Il change en revanche l'origine des fonds apportés. Des époux mariés sous un régime de communauté qui financent les frais avec des fonds communs font un apport commun, alors que des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins financent chacun avec des fonds personnels. Une contribution inégale aux frais doit être tracée en compte courant pour ne pas devenir une source de conflit en cas de séparation (chapitres 18, 19 et 127).

Les enfants mineurs associés

Lorsque des enfants mineurs sont associés, l'acquisition par la société relève des pouvoirs du gérant et des décisions collectives prévues par les statuts. Les apports faits au nom du mineur, en revanche, relèvent de l'administration légale et des autorisations présentées au chapitre 20. Les frais d'acquisition payés par la société ne créent aucune créance au profit d'un associé particulier.

Le démembrement

Une société qui acquiert la nue-propriété d'un immeuble, l'usufruit étant acquis par un associé ou un tiers, paie des droits sur le prix de la nue-propriété. Le traitement des frais suit ensuite la nature de la société, avec une difficulté propre à l'IS pour amortir un droit démembré. Ces montages et leurs risques d'abus de droit sont présentés au chapitre 40.

L'associé société à l'IS dans une SCI à l'IR

Lorsqu'un associé de la SCI est lui-même soumis à l'IS, sa quote-part de résultat se détermine selon les règles des BIC (article 238 bis K du CGI). Pour cet associé, les frais d'acquisition de la SCI suivent un traitement différent de celui des associés personnes physiques. La SCI doit alors tenir deux calculs. Le chapitre 64 présente ce mécanisme.

La SCI qui bascule à l'IS

Une SCI à l'IR qui opte pour l'IS, ou qui y est assujettie de plein droit en raison d'une activité commerciale, inscrit ses immeubles au bilan d'ouverture selon les règles présentées au chapitre 71. Les frais payés à l'achat sous le régime de l'IR ne sont pas déductibles rétroactivement. La valeur d'inscription et le sort des frais anciens se règlent avec l'expert-comptable au moment du changement de régime.

Plusieurs sociétés

Un groupe familial qui détient plusieurs sociétés exerce l'option sur les frais d'acquisition société par société. Rien n'oblige à retenir la même option partout, mais une incohérence non expliquée attire l'attention lors d'un contrôle. Lorsqu'un immeuble passe d'une société du groupe à une autre, la vente supporte à nouveau les droits de mutation. Les opérations de restructuration sous régime de faveur sont présentées au chapitre 120.

Les associés non-résidents

La société paie les droits en France comme toute autre. Les associés non-résidents sont imposés en France sur leur quote-part de la plus-value de revente, selon des règles et des taux présentés au chapitre 65. Les frais d'acquisition majorent leur prix d'acquisition comme pour les résidents.

Ce que l'administration vérifie

Les contrôles portant sur les frais d'acquisition d'une société se concentrent sur quelques points. Les préparer dès l'acte coûte peu, alors que les reconstituer des années après est souvent impossible.

• L'assiette des droits. Une commission due par le vendeur mais payée par la société entre dans l'assiette. Un mobilier surévalué, pour un bien loué meublé, réduit à tort cette assiette.
• La déduction des frais à l'IR. Des droits ou des émoluments d'achat portés en charges sur la déclaration n° 2072 sont réintégrés au résultat de chaque associé, avec l'intérêt de retard et, le cas échéant, une majoration.
• La part de terrain à l'IS. Une part trop faible augmente les amortissements. L'administration qui la conteste doit établir son insuffisance par des méthodes d'évaluation reconnues, mais l'absence de toute pièce rend la défense difficile.
• La cohérence de l'option. Des frais incorporés pour un immeuble et déduits pour un autre dans la même société méconnaissent le caractère uniforme de l'option.
• Les montages. Un apport suivi d'une cession rapide des parts, ou une succession de ventes entre sociétés d'un même groupe sans motif autre que fiscal, peuvent être examinés sous l'angle de l'abus de droit (chapitre 132).

L'acquisition pas à pas

Les décisions qui fixent le coût fiscal d'une acquisition en société se prennent à des moments différents. Les étapes suivantes s'enchaînent dans l'ordre de l'opération.

1. Avant l'offre. Décidez qui achète. Si une société est envisagée, créez-la ou prévoyez une faculté de substitution dans la promesse.
2. Avant la promesse. Faites estimer par le notaire les droits au taux du département et les émoluments, puis intégrez-les au plan de financement de la société.
3. À la négociation. Arrêtez la charge de la commission d'agence et faites-la reprendre à l'identique dans le mandat, l'offre et l'avant-contrat.
4. À la promesse. Vérifiez le régime de TVA de la vente, la ventilation du prix par lot pour un achat groupé et, pour une société à l'IS, les éléments qui justifieront la part de terrain.
5. Avant l'acte. Faites constater les pouvoirs du gérant par les statuts ou une décision collective.
6. À la signature. Obtenez le décompte définitif, qui distingue les droits, les émoluments, les débours et les frais du prêt.
7. À la comptabilisation. Dans une SCI à l'IR, enregistrez les frais comme partie du coût de l'immeuble sans les porter en charges. Dans une société à l'IS, appliquez l'option retenue pour toute la société.
8. À la première clôture. Faites établir le plan d'amortissement pour une société à l'IS et approuvez les comptes en assemblée (chapitre 26).
9. Pendant la détention. Archivez l'acte, le décompte et les factures jusqu'à la revente, puis jusqu'à l'expiration du délai de reprise de l'année de la revente.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le relèvement du droit départemental à 5 % est en vigueur jusqu'au 31 mars 2028 pour les départements qui l'ont voté. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen à l'Assemblée nationale. Son contenu et son calendrier sont suivis au Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027. Avant toute acquisition, vérifiez auprès du notaire le taux en vigueur dans le département à la date de l'acte et l'état des textes promulgués.

Petite SCI familiale et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'une SCI bénéficie d'un taux réduit de droits ou de l'exception des primo-accédants à la hausse départementale.
• Acheter en nom propre puis apporter le bien à une société avec son emprunt, ce qui fait payer deux fois les droits. Dans l'exemple de ce chapitre, le surcoût atteint 11 373,30 € de droits.
• Laisser la commission d'agence à la charge du vendeur tout en la payant, ce qui coûte 758,22 € de droits sur une commission de 12 000 € au taux de 6,3185 %.
• Porter les droits et les émoluments d'achat en charges sur la déclaration n° 2072 d'une SCI à l'IR.
• Perdre le décompte du notaire et la facture d'agence, ce qui oblige à retenir le forfait. Dans l'exemple, la perte atteint 3 484,85 € d'imposition.
• Retenir le forfait de 7,5 % pour la revente de parts, alors que seuls les frais réels sont admis.
• Exercer l'option de déduction immédiate à l'IS sans mesurer qu'elle vaut pour toutes les acquisitions futures et qu'elle crée un déficit qui ne remonte pas aux associés.
• Retenir une part de terrain très faible sans aucune pièce justificative.
• Compter sur la récupération de la TVA d'un achat neuf pour des logements, alors que leur location est exonérée.
• Oublier les pouvoirs du gérant pour acquérir, ce qui retarde la signature.

Liste de contrôle

1. Décider avant l'offre de la personne qui achète, la société ou l'associé avec faculté de substitution.
2. Vérifier le taux des droits du département du bien à la date prévue de l'acte.
3. Faire concorder le mandat, l'offre et l'avant-contrat sur la charge de la commission.
4. Vérifier le régime de TVA de la vente et la possibilité réelle de récupérer la taxe.
5. Obtenir un projet de décompte du notaire avant la promesse.
6. Choisir l'option sur les frais avec l'expert-comptable pour une société à l'IS, à l'échelle de toutes ses acquisitions.
7. Documenter la part de terrain pour une société à l'IS.
8. Ne porter aucun frais d'achat en charges dans une SCI à l'IR.
9. Déduire les intérêts et frais d'emprunt, y compris ceux qui financent les droits, dans les conditions des revenus fonciers.
10. Conserver l'acte, le décompte et les factures jusqu'à la revente puis pendant le délai de reprise.
11. Comparer frais réels et forfait à la revente d'un immeuble par une SCI à l'IR.
12. Garder les frais réels d'achat des parts pour la revente de parts de société.