Acheter un bien par une SCI

Acheter par une société civile immobilière (SCI) suit les mêmes grandes étapes qu'un achat en nom propre. Il faut trouver le bien, signer un avant-contrat, obtenir le financement puis signer l'acte authentique chez le notaire. La société ajoute toutefois trois difficultés propres. Elle doit exister et avoir le pouvoir d'acheter au moment où elle s'engage. Elle ne bénéficie pas automatiquement des protections de l'acquéreur particulier. Enfin, le moment où elle est créée par rapport à la signature de l'avant-contrat conditionne la sécurité juridique et fiscale de l'opération.

Ce chapitre traite ces points dans l'ordre chronologique. Les règles générales de l'achat, comme les diagnostics, les documents de copropriété et le détail des frais de notaire, sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer et ne sont pas reprises ici. Le financement est traité au chapitre 36, la caution des associés au chapitre 37 et le traitement fiscal des frais d'acquisition au chapitre 43. Les règles citées sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Les trois chemins possibles

La SCI peut acheter de trois façons, selon qu'elle existe déjà, qu'elle est en cours de création ou que l'un des futurs associés s'engage d'abord seul.

Le premier chemin est le plus simple. Il suppose de créer la société avant de chercher le bien ou pendant la recherche, ce qui coûte quelques semaines et quelques centaines d'euros, parfois pour un projet qui n'aboutira pas. Les deux autres permettent de saisir une occasion rapidement, au prix d'une rédaction plus soignée de l'avant-contrat.

Vérifier que la société peut acheter

L'existence de la société

Une société jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (article 1842 du Code civil). Avant cette date, elle ne peut pas acquérir en son nom. Vérifiez donc sur l'extrait d'immatriculation, ou sur l'avis de situation au répertoire des entreprises, que la société est bien immatriculée, que son gérant est celui qui signe et que son siège et sa dénomination correspondent à ceux des statuts. Les formalités de création sont décrites au chapitre 16.

L'objet social

L'achat d'un immeuble destiné à la location entre normalement dans l'objet d'une SCI patrimoniale. Vérifiez néanmoins que l'objet couvre le type de bien visé. Un objet limité à la gestion d'un immeuble déterminé ou à la seule détention d'une résidence familiale ne couvre pas l'achat d'un second bien destiné à la location. À l'égard des tiers, le gérant n'engage la société que par les actes entrant dans l'objet social (fiche officielle sur la SCI, entreprendre.service-public.gouv.fr). Un objet trop étroit doit être modifié par une décision collective avant l'achat (chapitre 12).

Les pouvoirs du gérant

Les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant, par exemple en exigeant l'accord préalable des associés pour un emprunt ou une acquisition (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une telle limitation n'est pas opposable aux tiers, mais le gérant qui la méconnaît engage sa responsabilité (chapitre 23). En pratique, le notaire et la banque demandent presque toujours un procès-verbal de décision collective qui autorise l'acquisition et l'emprunt, en précisant le bien, le prix maximal, le montant et les caractéristiques du prêt et les garanties consenties.

La décision collective est prise selon la majorité prévue par les statuts, à défaut à l'unanimité pour les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les règles de majorité sont présentées au chapitre 25.

Les bénéficiaires effectifs et l'origine des fonds

Le notaire est soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment. Il vérifie l'identité des bénéficiaires effectifs de la société acquéreuse et l'origine des fonds. Une déclaration des bénéficiaires effectifs absente ou ancienne retarde la signature (chapitre 17). Les fonds doivent provenir d'un compte ouvert au nom de la société. Les apports des associés et leurs avances en compte courant doivent être documentés, par les statuts, un procès-verbal ou une convention de compte courant (chapitres 21 et 28).

Acheter pendant la formation de la société

Le principe

Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la personnalité morale sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis. Elles le sont avec solidarité si la société est commerciale et sans solidarité dans les autres cas, donc pour une SCI. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par elle (article 1843 du Code civil).

Les trois modes de reprise

La reprise des actes conclus pour une société civile en formation obéit aux modalités suivantes, que l'administration fiscale résume dans sa doctrine (BOI-ENR-AVS-10-40, § 40 à 60).

L'acte doit permettre d'identifier la société au nom de laquelle il est conclu. La mention « au nom et pour le compte de la SCI dénommée X, en cours de formation, dont le siège sera situé à Y » est le minimum. Un acte signé par une personne en son nom propre, sans référence à la société, ne peut pas être repris.

Les conséquences fiscales

La reprise est rétroactive. Lorsque la ratification est pure et simple, la reprise et le transfert ultérieur à la société ne donnent ouverture à aucun droit de mutation supplémentaire. Les droits ne sont dus qu'une fois, sur l'acquisition elle-même (BOI-ENR-AVS-10-40, § 70 à 90).

Ce traitement suppose trois conditions. La convention doit avoir été conclue pendant la période de formation, qui commence pour une société de personnes avec la signature du pacte social. De simples pourparlers ne suffisent pas. L'acte repris doit contenir les éléments permettant d'identifier la société. Enfin, la reprise ne doit opérer aucune novation des dispositions essentielles de la convention initiale (§ 110 à 130).

À défaut de reprise, la personne qui a contracté est considérée comme acquéreur définitif, au plan fiscal comme au plan civil (§ 100). Si elle transfère ensuite le bien à la société, ce transfert est une nouvelle mutation ou un apport, avec ses propres droits (chapitre 14).

La pratique notariale

En pratique, l'acte authentique de vente est signé par la société immatriculée, représentée par son gérant. La période de formation sert donc surtout à couvrir l'avant-contrat. L'avant-contrat comporte alors une condition suspensive d'immatriculation de la société dans un délai déterminé, accompagnée de la condition d'obtention du prêt par la société.

La condition suspensive de constitution et d'immatriculation

Cette condition protège à la fois l'acquéreur et le vendeur. Elle doit préciser les éléments suivants.

• L'identité des futurs associés et la répartition envisagée du capital, au moins dans ses grandes lignes.
• La forme de la société, son régime fiscal envisagé et le nom du futur gérant.
• Le délai dans lequel l'immatriculation doit intervenir, compatible avec le délai de financement.
• Le sort de la somme versée si la condition défaille sans faute de l'acquéreur.
• L'engagement de la personne signataire de faire ses meilleurs efforts pour constituer la société.

Le vendeur peut refuser une telle condition, qui retarde la vente. Il peut aussi exiger que la personne signataire reste tenue si la société n'est pas constituée par sa faute. Une condition purement potestative, dont la réalisation dépendrait de la seule volonté de l'acquéreur, serait nulle. C'est pourquoi le texte doit décrire des démarches objectives.

La clause de substitution

Le mécanisme

La clause de substitution permet au signataire de l'avant-contrat, souvent un futur associé, de se faire remplacer par une autre personne, en l'occurrence la SCI, qui deviendra l'acquéreur. Elle évite d'avoir à créer la société avant d'avoir trouvé le bien. Le substitué prend la place du signataire dans tous les droits et obligations de l'avant-contrat.

La substitution se distingue de la cession de l'avant-contrat. La Cour de cassation juge que la notification au vendeur prévue en cas de cession de créance n'est pas exigée en cas de substitution, que la promesse soit unilatérale ou synallagmatique (Cass. civ. 3e, 12 avril 2012, n° 11-14.279, présentée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement, ANIL).

La promesse unilatérale et la levée d'option

Dans une promesse unilatérale, seul le bénéficiaire est légitime à lever l'option d'achat, même en présence d'une clause de substitution (Cass. civ. 3e, 25 juin 2013, n° 11-27.904, présentée par l'ANIL). Concrètement, la substitution doit être réalisée selon les formes prévues avant que la SCI lève l'option, faute de quoi la levée par la société peut être contestée. L'inverse est aussi possible, la personne physique levant l'option avant de se substituer la société, à condition que la clause le permette.

Une promesse unilatérale de vente d'un immeuble signée sous signature privée doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Le même article frappe de nullité toute cession des droits issus de la promesse consentie par acte sous signature privée non enregistré dans ce délai. La substitution est en pratique formalisée devant le notaire pour éviter toute discussion sur ce point.

Les clauses à soigner

La clause de substitution doit au minimum préciser les éléments suivants.

• Les personnes qui peuvent être substituées, de préférence « toute société dont le signataire sera associé », plutôt qu'une faculté générale de substituer n'importe qui.
• Le maintien ou non de l'engagement du signataire initial, solidairement avec le substitué, jusqu'à la signature de l'acte authentique.
• Le délai dans lequel la substitution doit être notifiée au vendeur et au notaire.
• L'adaptation de la condition suspensive de prêt, pour qu'elle couvre le prêt sollicité par la société substituée.
• Le caractère gratuit de la substitution.

Le vendeur demande souvent que le signataire initial reste garant de l'exécution par la société. C'est une demande légitime, puisqu'il ne connaît pas la société qui lui sera substituée. Le signataire doit alors mesurer qu'il reste exposé personnellement si la société ne signe pas.

Le délai de rétractation et la SCI

Le principe

L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de dix jours après la notification de l'avant-contrat (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le régime général est décrit dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer.

La SCI est souvent traitée comme un acquéreur professionnel

La jurisprudence refuse fréquemment ce délai à une SCI dont l'objet est l'acquisition et la gestion d'immeubles. La Cour de cassation a ainsi jugé qu'une SCI qui achète une villa ne peut pas se prévaloir du délai de rétractation, le texte ne s'appliquant pas lorsqu'il est invoqué par un acquéreur professionnel. La société a été condamnée à verser l'indemnité d'immobilisation (Cass. civ. 3e, 24 octobre 2012, n° 11-18.774, présentée par l'ANIL).

L'appréciation dépend de l'objet social et du lien entre l'acquisition et cet objet. Le débat reste ouvert pour une SCI purement familiale qui achète la résidence de ses associés. Ne comptez pas sur le délai légal pour une SCI patrimoniale qui achète un bien destiné à la location.

L'extension contractuelle

Les parties peuvent conférer contractuellement la faculté de rétractation à un acquéreur professionnel. Un vendeur qui a accepté une telle clause négociée ne peut pas ensuite la contester, sauf à prouver qu'il s'agissait d'une clause de style (Cass. civ. 3e, 5 décembre 2019, n° 18-24.152, présentée par l'ANIL). Si la SCI souhaite disposer d'un délai de réflexion, demandez qu'il soit stipulé expressément dans l'avant-contrat.

Le cas de la substitution

Lorsqu'un particulier signe l'avant-contrat avec faculté de substitution, il bénéficie en principe du délai de rétractation à titre personnel, à compter de la notification qui lui est faite. Cette protection ne se transmet pas nécessairement à la SCI substituée. Le signataire doit donc se décider pendant son propre délai, en sachant que la société pourra ne pas en disposer.

La condition suspensive de prêt

Le Code de la consommation ne s'applique pas

Les règles protectrices du crédit immobilier aux consommateurs, dont la condition suspensive légale d'obtention du prêt, ne s'appliquent en principe pas à une SCI dont l'objet est la détention et la location d'immeubles, même familiale (Cass. civ. 1re, 14 octobre 2015, n° 14-24.915). La société n'est pas une personne physique et elle agit dans le cadre de son objet. Le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif rappelle cette jurisprudence.

La condition suspensive de prêt n'est donc pas de droit pour une SCI. Elle n'existe que si l'avant-contrat la prévoit expressément. Une SCI qui signe sans condition de prêt et n'obtient pas son financement doit verser la somme prévue au contrat ou risque d'être contrainte d'acheter.

Rédiger la condition

La condition doit préciser les éléments suivants.

• L'emprunteur, c'est-à-dire la SCI elle-même, ou la SCI substituée au signataire initial.
• Le montant maximal du prêt, sa durée et le taux maximal hors assurance.
• Les garanties acceptables, en particulier si la banque exige la caution personnelle des associés (chapitre 37).
• Le délai d'obtention de l'offre, adapté au temps nécessaire pour immatriculer la société si elle n'existe pas encore.
• L'obligation de déposer au moins une demande conforme dans un délai fixé et d'en justifier.

Une demande de prêt non conforme aux caractéristiques stipulées, par exemple pour un montant supérieur, peut conduire le juge à considérer la condition comme réalisée, ce qui fait perdre la somme versée. Une demande présentée au nom d'un associé alors que la clause vise la SCI pose la même difficulté.

Les autres conditions et vérifications

Les conditions suspensives relatives à l'urbanisme, aux servitudes et au droit de préemption de la commune s'appliquent comme pour un particulier. La déclaration d'intention d'aliéner est adressée par le notaire du vendeur. Lorsque la société envisage des travaux importants ou un changement d'usage, prévoyez une condition d'obtention de l'autorisation d'urbanisme.

Pour un bien vendu loué, la société reprend le bail en cours. Elle doit en vérifier les conditions, en particulier la date d'échéance et le loyer, car le congé donné par une SCI pour reprise au profit d'un associé obéit à des règles particulières (chapitre 47).

Pour un achat aux enchères judiciaires, l'avocat porte les enchères au nom de la SCI. Il lui faut un pouvoir donné par le gérant, l'extrait d'immatriculation et, le cas échéant, la décision collective qui autorise l'opération.

Les frais d'acquisition

Les mêmes droits qu'un particulier

L'achat par une SCI d'un bien ancien supporte les mêmes droits de mutation qu'un achat en nom propre. Ces droits comprennent le droit départemental, la taxe communale de 1,20 % et les frais d'assiette et de recouvrement de 2,37 % du droit départemental, ainsi que la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix (impots.gouv.fr).

Le droit départemental est de 4,50 % dans la plupart des départements. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent le porter à 5 % pour les actes conclus jusqu'au 31 mars 2028. La hausse ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, exemption qui ne concerne pas une SCI achetant un bien locatif. Le détail et la source figurent dans le Guide du bailleur privé, Calculer la rentabilité d'un investissement locatif.

Exemple illustratif

Pour un immeuble ancien acheté 250 000 € par une SCI, avec une hypothèse de 1 200 € de formalités et de débours, les frais s'établissent ainsi. Les émoluments proportionnels du notaire sont calculés selon le barème dégressif en vigueur depuis le 1er janvier 2021, repris dans le guide du bailleur privé.

S'y ajoutent les frais propres à la société, comme le coût de la décision collective et les éventuels honoraires de rédaction des statuts, ainsi que les frais de garantie du prêt (chapitre 36). Dans le neuf soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les frais sont plus faibles. Les règles de TVA propres aux sociétés sont présentées au chapitre 53.

Le traitement fiscal des frais

Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), les frais d'acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils majorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value lors de la revente (chapitre 62). Dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), ils peuvent être soit inscrits en charges, soit incorporés au prix de revient de l'immeuble et amortis, selon une option. Ce choix et ses effets sont exposés au chapitre 43.

Acheter à un associé ou à un proche

La SCI peut acheter un bien appartenant à l'un de ses associés ou à un membre de sa famille. L'opération est une vente ordinaire, soumise aux droits de mutation. Elle doit se faire à la valeur vénale. Un prix minoré peut être regardé comme une donation indirecte au profit des autres associés. Un prix majoré peut léser les associés minoritaires et faire naître un contentieux (chapitre 34).

Le vendeur personne physique est imposé sur sa plus-value selon le régime des particuliers. Comparez la vente avec l'apport du bien à la société, qui obéit à d'autres règles fiscales et peut être plus ou moins coûteux selon la situation (chapitre 14). Les règles de contrôle des conventions entre la société et ses associés sont présentées au chapitre 33.

La signature de l'acte authentique et les suites

Les pièces à réunir

Le jour de la signature, le notaire de l'acquéreur doit disposer des pièces suivantes, qu'il vaut mieux lui transmettre plusieurs semaines à l'avance.

• L'extrait d'immatriculation récent de la SCI et ses statuts à jour.
• La pièce d'identité du gérant qui signe et, s'il n'est pas désigné par les statuts, l'acte de sa nomination.
• Le procès-verbal de la décision collective qui autorise l'acquisition et l'emprunt, lorsque les statuts l'exigent ou que la banque le demande.
• La décision de reprise des actes conclus pendant la formation, ou l'acte de substitution.
• Le justificatif de la déclaration des bénéficiaires effectifs.
• L'offre de prêt acceptée et les actes de caution des associés, le cas échéant.
• Le relevé d'identité bancaire du compte de la société, d'où proviennent les fonds.

Les démarches après l'achat

Après la signature, la société souscrit ou transfère l'assurance du bien, en particulier l'assurance propriétaire non occupant (chapitre 52). Si le bien est loué, elle informe le locataire du changement de bailleur et lui communique les coordonnées de paiement du loyer, qui doit désormais être versé sur le compte de la société.

Le propriétaire d'un local doit déclarer à l'administration fiscale la situation d'occupation de ses biens et ses changements, dans l'espace en ligne prévu à cet effet. Pour une société, la déclaration se fait depuis son espace professionnel sur impots.gouv.fr. L'acquisition est enfin enregistrée en comptabilité selon le régime de la société (chapitres 95 et 96), avec un dossier qui conserve l'acte, le décompte du notaire et les justificatifs de financement. Ces pièces serviront au calcul de la plus-value lors de la revente.

Les situations particulières

Les époux associés

Les époux mariés sous le régime de la communauté qui financent leur apport avec des fonds communs doivent respecter l'article 1832-2 du Code civil, qui impose d'avertir le conjoint de l'apport de biens communs et lui permet de revendiquer la qualité d'associé (chapitre 18). L'acquisition par la société n'exige pas le consentement du conjoint d'un associé, puisque le bien appartient à la société et non au couple. La décision collective qui autorise l'achat suffit.

Les partenaires et concubins

L'achat par une SCI entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) ou entre concubins évite l'indivision, mais les associés doivent anticiper la séparation et le décès dans les statuts (chapitre 19). La répartition du capital doit correspondre à la contribution réelle de chacun au financement, faute de quoi l'écart peut être analysé comme une libéralité.

Les enfants mineurs associés

Lorsque des enfants mineurs sont associés, la décision collective qui autorise l'acquisition et l'emprunt est votée par leur représentant légal. Si ce représentant est aussi associé ou gérant, l'opposition d'intérêts peut justifier la désignation d'un administrateur ad hoc. Le notaire vérifie ce point avant la signature (chapitre 20).

Les parts démembrées

Lorsque les parts sont démembrées, les statuts doivent dire qui vote l'acquisition. À défaut, le nu-propriétaire, qui a la qualité d'associé, vote les décisions qui ne portent pas sur l'affectation des bénéfices (chapitre 89). Une acquisition financée par la mise en réserve des bénéfices touche directement l'usufruitier, ce qui justifie de recueillir l'accord des deux.

Les associés non-résidents

Une SCI dont des associés résident à l'étranger peut acheter en France dans les mêmes conditions. Le notaire vérifie l'identité et la résidence de chaque associé et l'origine des fonds venant de l'étranger. Les obligations fiscales de ces associés sont traitées au chapitre 65. Une société dont le siège est hors de France est soumise à des obligations déclaratives supplémentaires (chapitre 130).

Plusieurs sociétés ou une holding

Lorsque le bien est acheté par une SCI détenue par une holding, la décision collective de la SCI est prise par la holding, représentée par son propre dirigeant. Vérifiez la chaîne des pouvoirs, de la holding jusqu'à la SCI. Une SCI à l'IR dont un associé est soumis à l'IS voit sa quote-part de résultat déterminée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (chapitre 64), ce qui modifie le traitement des frais d'acquisition pour cet associé.

La SCI qui envisage de passer à l'IS

Si la société envisage d'opter pour l'IS, faites-le avant l'achat ou au plus tard dans le délai d'option du premier exercice (chapitre 71). Le traitement des frais d'acquisition, l'amortissement et la fiscalité de la revente en dépendent. Une option décidée plusieurs années après l'achat n'efface pas le passé et produit des effets propres.

Petit et grand patrimoine

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle surtout la valeur et la cohérence des flux. Un achat à un associé ou à un proche à un prix éloigné de la valeur vénale peut être rectifié et donner lieu à des droits de donation. Les fonds apportés par un associé sans contrepartie en parts ou en compte courant peuvent être analysés comme une libéralité au profit des autres associés.

L'achat par une SCI soumise à l'IS d'un logement occupé gratuitement par un associé expose la société à la réintégration d'un avantage (chapitre 41). Enfin, un montage qui fait acheter par une société un bien que l'associé détenait déjà, dans le seul but de dégager des liquidités ou de créer des charges déductibles, peut être examiné au regard de l'abus de droit (chapitre 132). Rien n'interdit ces opérations, mais elles doivent répondre à une logique patrimoniale ou économique que vous pouvez démontrer.

Trois exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants et les dates sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un calendrier d'achat avec une SCI en formation

Deux frères repèrent un immeuble de deux logements au prix de 250 000 €. Ils ne veulent pas perdre l'affaire et choisissent de signer pendant la formation de la société.

Les droits de mutation, d'environ 14 517 € dans un département à 4,50 %, ne sont dus qu'une fois. Le statut de la société est clair à chaque étape et le vendeur sait qui l'engage.

L'indemnité d'immobilisation perdue

Une SCI patrimoniale signe une promesse unilatérale pour un appartement de 280 000 €, avec une indemnité d'immobilisation de 10 %. Elle renonce huit jours plus tard en invoquant le délai de rétractation de dix jours, sans qu'aucune clause ne le lui accorde. Si le juge la qualifie d'acquéreur professionnel, comme dans l'affaire jugée en 2012, la société doit l'indemnité d'immobilisation de 28 000 €. Une clause expresse de rétractation, négociée lors de la signature, aurait évité cette perte.

La condition de prêt mal rédigée

Une SCI signe un compromis de 200 000 € avec un dépôt de garantie de 10 %, soit 20 000 €. La condition suspensive vise un prêt de 180 000 € sur vingt ans au taux maximal de 3,8 % hors assurance. Le gérant demande en réalité 200 000 € sur quinze ans pour financer aussi des travaux. Le refus de la banque porte sur une demande non conforme. Le vendeur peut soutenir que la condition est réputée accomplie et réclamer le dépôt de garantie de 20 000 €, voire la réalisation forcée de la vente. Une demande conforme aux caractéristiques stipulées, doublée d'une demande complémentaire séparée pour les travaux, aurait préservé la protection.

Tableau des choix

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

1. Le chemin d'achat est choisi, SCI immatriculée, SCI en formation ou substitution.
2. L'objet social couvre le bien visé et son usage.
3. Les pouvoirs du gérant et la décision collective nécessaire sont vérifiés.
4. Les bénéficiaires effectifs sont déclarés et à jour.
5. L'avant-contrat identifie la société, en formation le cas échéant, ou contient une clause de substitution précise.
6. La condition suspensive d'immatriculation fixe un délai réaliste.
7. La condition suspensive de prêt est stipulée expressément au nom de la SCI, avec montant, durée, taux et délai.
8. Un délai de rétractation contractuel a été demandé si la société en a besoin.
9. Les frais d'acquisition et leur traitement fiscal selon le régime IR ou IS sont chiffrés.
10. L'origine des fonds est documentée, par apport, compte courant ou emprunt de la société.
11. La reprise des actes est décidée après l'immatriculation, ou la substitution notifiée avant l'acte.
12. La décision d'opter ou non pour l'IS est prise avant l'achat.