Les assurances de la société

Lorsqu'un immeuble appartient à une société, c'est elle qui doit être assurée. Le contrat est souscrit au nom de la société civile immobilière (SCI), de la société à responsabilité limitée (SARL) ou de la société par actions simplifiée (SAS), signé par son représentant légal et payé sur son compte. Cette règle simple est souvent méconnue dans les petites sociétés familiales, où l'associé gérant continue d'assurer le bien à son nom comme avant l'apport ou l'achat.

Ce chapitre ne reprend pas le fonctionnement général des assurances du bailleur, présenté dans le Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres, ni l'organisation d'un programme d'assurance de grand parc, traitée dans le Guide du bailleur professionnel, L'assurance d'un grand parc. Il traite ce qui est propre à la détention en société, à savoir l'identité de l'assuré, l'étendue de la responsabilité des associés, la responsabilité du gérant et son assurance, les situations propres aux sociétés et la fiscalité des primes et des indemnités selon que la société relève de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'impôt sur les sociétés (IS). La garantie des loyers impayés (GLI) est présentée au chapitre 54 et l'assurance emprunteur des associés au chapitre 38.

Ce qui change quand le propriétaire est une société

La société est l'assurée

Toute personne qui a intérêt à la conservation d'une chose peut la faire assurer. Le propriétaire de l'immeuble est la société, personne morale distincte de ses associés (chapitre 6). C'est donc elle qui a intérêt à la conservation du bien, qui doit répondre des dommages qu'il cause à autrui et qui doit percevoir l'indemnité en cas de sinistre. Le contrat la désigne comme souscripteur et comme assurée, avec sa dénomination, son numéro d'immatriculation et son siège.

Le gérant signe le contrat en qualité de représentant de la société. Dans une SCI, il engage la société par les actes qui entrent dans l'objet social (article 1849 du Code civil) et la souscription d'une assurance de l'immeuble en fait partie sans difficulté. Les statuts peuvent toutefois soumettre certains actes à l'accord des associés. Vérifiez qu'aucune clause ne limite les engagements de dépenses au-delà d'un montant, ce qui peut viser un contrat de parc négocié pour plusieurs immeubles (chapitre 15).

Pourquoi un contrat au nom de l'associé pose problème

Un contrat resté au nom d'un associé après l'apport ou l'achat du bien par la société crée trois difficultés. L'assureur peut contester sa garantie au motif que l'assuré déclaré n'est plus propriétaire et que le risque a été mal décrit. Si l'indemnité est versée, elle l'est à l'associé, alors que le bien endommagé et la dette de réparation appartiennent à la société. Enfin, la prime payée par l'associé sur ses deniers personnels n'apparaît pas dans les comptes de la société et ne peut pas être déduite de son résultat sans écriture en compte courant (chapitre 28).

Ces difficultés se règlent au moment de l'apport ou de l'achat. Le transfert du bien à la société doit s'accompagner d'un avenant de changement de souscripteur ou d'un nouveau contrat au nom de la société, avec effet à la date du transfert de propriété.

Ce qu'un sinistre non couvert coûte aux associés

Dans une SCI, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital (article 1857 du Code civil). Cette responsabilité est subsidiaire, car le créancier doit d'abord avoir poursuivi la société en vain (article 1858). Un dommage causé à un tiers et non couvert par une assurance devient une dette de la société. Si elle ne peut pas la payer, chaque associé peut être poursuivi sur ses biens personnels pour sa quote-part (chapitre 5).

Dans une SARL ou une SAS, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Un sinistre non assuré peut alors entraîner la perte de l'immeuble et des fonds de la société, sans atteindre le patrimoine personnel des associés, sauf caution ou faute personnelle du dirigeant. Le tableau suivant compare les situations.

Les obligations d'assurance selon le patrimoine

Le lot en copropriété

Chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Une société qui détient un lot en copropriété est un copropriétaire comme un autre. Elle souscrit en pratique une assurance propriétaire non occupant (PNO), sauf si le contrat de l'immeuble comporte une extension qui couvre les copropriétaires non occupants, ce que le syndic peut confirmer.

Le syndicat des copropriétaires assure de son côté l'immeuble et sa propre responsabilité civile. Lorsqu'une même société détient tous les lots d'un immeuble mis en copropriété, par exemple après une division, ces deux niveaux coexistent. Le syndicat existe juridiquement dès que les lots appartiennent à des personnes distinctes, ce qui n'est pas le cas tant que la société reste seule propriétaire. Faites vérifier par le notaire ou le syndic la situation exacte avant de choisir entre un contrat d'immeuble et des contrats par lot.

L'immeuble entier ou la maison

Aucune loi n'oblige le propriétaire d'un immeuble entier hors copropriété ou d'une maison à assurer son bien. Service public Entreprendre indique que la société propriétaire de ses locaux n'est pas soumise à l'obligation d'assurance du local, mais que cette assurance reste fortement conseillée (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour une société dont l'immeuble est le seul actif, l'absence de contrat revient à exposer la totalité de son patrimoine, ainsi que celui des associés dans une SCI, au premier incendie ou au premier dommage causé à un voisin.

Le contrat adapté est une multirisque immeuble souscrite par la société. Elle couvre les bâtiments, souvent les parties communes intérieures, la responsabilité civile du propriétaire et les périodes de vacance. Les logements restent par ailleurs couverts par l'assurance de chaque locataire pour ses risques locatifs.

Les biens loués et l'assurance du locataire

Le locataire d'un logement loué vide, meublé ou en bail mobilité doit s'assurer contre les risques locatifs (article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La règle ne dépend pas de la qualité du bailleur. Une société bailleresse demande l'attestation à la remise des clés puis chaque année, exactement comme un bailleur personne physique (chapitre 47).

À défaut d'attestation, la société peut, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer la prime majorée au plus de 10 % (décret n° 2016-383 du 30 mars 2016). Elle peut aussi faire jouer la clause résolutoire du bail. Les deux voies s'excluent. Le détail de la procédure figure dans le Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres.

En location saisonnière, l'obligation d'assurance du locataire ne s'applique pas. Une société qui loue en meublé de tourisme, ce qui la fait en principe relever de l'IS (chapitre 50), doit donc s'assurer elle-même pour l'ensemble des dommages causés par les occupants successifs.

Les travaux réalisés par la société

La société qui fait réaliser des travaux de construction, d'extension ou de rénovation lourde est maître d'ouvrage. Elle doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (articles L242-1 et L242-2 du Code des assurances). Les entreprises qui interviennent doivent justifier de leur assurance de responsabilité décennale. Les notions de travaux concernés, de réception et de délais de l'assureur sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Les assurances et garanties de la construction.

Le défaut de dommages-ouvrage est puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende, ou de l'une de ces deux peines. Selon Service public, cette sanction ne s'applique pas à la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par un membre de sa famille (service-public.gouv.fr). Une SCI est une personne morale. Même familiale, même lorsqu'elle construit pour loger l'un de ses associés, elle n'entre donc pas dans les termes de cette exception et son gérant s'expose à la sanction pénale.

Récapitulatif des obligations

Les contrats de la société

L'assurance propriétaire non occupant

La PNO couvre la responsabilité civile du propriétaire, par exemple lorsqu'un défaut d'entretien cause un dommage au locataire ou à un voisin, ainsi que les dommages au bien que ni l'assurance du locataire ni celle de la copropriété ne prennent en charge. Elle est surtout utile pendant la vacance et en cas de défaillance de l'assurance du locataire.

Pour une société, trois points méritent une lecture attentive des conditions générales. Le premier est la définition de l'assuré, qui doit viser la société elle-même et pas seulement ses dirigeants. Le deuxième est l'usage déclaré, puisqu'un logement loué meublé, en colocation ou en courte durée doit être déclaré comme tel. Le troisième est l'occupation par un associé, que certains contrats PNO excluent parce que le bien n'est plus considéré comme non occupé par son propriétaire.

La multirisque de l'immeuble entier

Une société qui détient un immeuble entier l'assure en valeur de reconstruction. Si la valeur déclarée est inférieure à la valeur réelle, l'assureur peut réduire l'indemnité dans la même proportion. Service public rappelle que la sous-assurance réduit l'indemnisation de façon proportionnelle (service-public.gouv.fr). Les clauses de valeur à neuf, de vétusté et de renonciation à la règle proportionnelle sont présentées dans le Guide du bailleur professionnel cité en introduction.

Les sociétés qui achètent des immeubles à rénover doivent lire avec soin les clauses d'inoccupation. De nombreux contrats prévoient une exclusion, une franchise majorée ou des obligations particulières lorsqu'un bien reste vide au-delà d'une certaine durée. Un immeuble acquis par une SCI et vidé pour travaux pendant un an peut ainsi se trouver mal couvert alors que la prime continue d'être payée.

Le local commercial ou professionnel

Le bail commercial organise la répartition des assurances entre le bailleur et le preneur. Le plus souvent, le preneur assure ses aménagements, son matériel, sa responsabilité civile d'exploitation et ses risques locatifs, tandis que le bailleur assure le bâtiment. Les deux parties prévoient souvent une renonciation réciproque à recours, qui doit alors figurer dans les deux contrats d'assurance pour produire ses effets. Une clause de renonciation signée dans le bail mais ignorée de l'assureur peut faire perdre à la société une partie de sa garantie.

Les charges que les articles R145-35 et suivants du Code de commerce laissent toujours au bailleur visent notamment les grosses réparations, les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou une mise aux normes et les honoraires de gestion des loyers. La prime d'assurance de l'immeuble n'en fait pas partie. Elle peut donc être mise à sa charge si le bail l'inscrit dans l'inventaire précis et limitatif des charges exigé par l'article L145-40-2 du même code. Sans inventaire, rien ne peut être refacturé (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les règles du bail commercial en société sont présentées au chapitre 49.

En location d'habitation, la prime de la PNO ou de la multirisque du propriétaire n'est pas une charge récupérable sur le locataire. Elle reste supportée par la société.

Le mobilier des locations meublées

Une société qui loue meublé, qu'il s'agisse d'une SCI à l'IS, d'une SARL de famille ou d'une SAS (chapitre 81), doit faire assurer le mobilier qui lui appartient. L'assurance du locataire couvre ses propres biens et sa responsabilité, pas le mobilier du bailleur. Déclarez la valeur du mobilier par logement et vérifiez le plafond prévu par le contrat. Le vol commis par un tiers après effraction relève en principe de la garantie de la société, sauf faute du locataire.

La protection juridique

La protection juridique prend en charge, dans les limites du contrat, les frais de défense dans les litiges couverts. Pour une société immobilière, elle intéresse surtout les litiges avec les entreprises de travaux, les voisins et les locataires hors impayés. Elle exclut presque toujours les litiges entre associés et ceux qui opposent les associés au gérant. La mésentente, qui est l'un des risques majeurs d'une société familiale, reste donc à la charge des intéressés (chapitre 30).

La responsabilité du gérant et son assurance

Le fondement de la responsabilité

Le gérant d'une SCI est responsable individuellement envers la société et envers les tiers des infractions aux lois et règlements, de la violation des statuts et des fautes commises dans sa gestion (article 1850 du Code civil). Les mêmes principes s'appliquent au gérant de SARL (article L223-22 du Code de commerce) et au président de SAS (article L227-8 du même code). La responsabilité et la révocation du gérant sont détaillées aux chapitres 23 et 31.

Ne pas assurer l'immeuble, laisser expirer un contrat faute de paiement de la prime ou omettre la dommages-ouvrage avant un chantier peut constituer une faute de gestion. Si la société subit un sinistre non couvert, les associés qui n'étaient pas gérants peuvent alors rechercher la responsabilité du gérant pour obtenir réparation du préjudice subi par la société. Le risque est réel dans les sociétés familiales où un seul membre gère pour les autres, souvent sans rémunération.

L'assurance de responsabilité civile du dirigeant

L'assurance de responsabilité civile du dirigeant, aussi appelée responsabilité civile des mandataires sociaux, est facultative. Selon Service public Entreprendre, elle protège le dirigeant des conséquences des décisions qu'il a prises au nom de la société et peut couvrir ses frais de défense ainsi que le montant des condamnations civiles éventuelles (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les amendes pénales ne sont pas assurables.

Pour une petite SCI familiale, ce contrat est rarement souscrit. Il prend davantage de sens lorsque le gérant n'est pas majoritaire, lorsque les associés sont nombreux ou en conflit, ou lorsque la société détient un patrimoine important avec des chantiers fréquents. Les contrats excluent en général les fautes intentionnelles, les réclamations entre associés dans certaines formules et les faits connus avant la souscription. Lisez ces exclusions avant de considérer que le gérant est protégé.

Les autres assurances liées aux personnes

Service public Entreprendre mentionne aussi l'assurance homme-clé, qui compense les pertes lorsqu'un dirigeant ou un collaborateur essentiel ne peut plus travailler (même source). Dans une société patrimoniale sans activité d'exploitation, la perte d'exploitation liée à l'incapacité du gérant est en général faible. La question se pose surtout pour la continuité de la gestion, qui relève plutôt de la nomination d'un cogérant ou d'un gérant suppléant prévue par les statuts (chapitre 15). L'assurance des emprunts en cas de décès ou d'incapacité d'un associé est traitée au chapitre 38.

Les situations propres aux sociétés

L'associé logé dans le bien de la société

Lorsque la SCI met un logement à la disposition d'un associé, gratuitement ou contre un loyer (chapitres 41 et 55), deux assurances sont nécessaires. La société assure le bâtiment et sa responsabilité de propriétaire. L'associé occupant assure ses biens personnels, sa responsabilité civile et les dommages qu'il cause au logement.

En l'absence de bail, l'obligation légale d'assurance du locataire ne s'applique pas à l'associé occupant à titre gratuit. Prévoyez donc dans la convention de mise à disposition l'obligation pour l'occupant de s'assurer et de remettre son attestation chaque année. Vérifiez aussi que le contrat de la société n'exclut pas l'occupation par un associé, qui ne correspond pas à la situation d'un propriétaire non occupant.

L'apport d'un bien déjà assuré

En cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur, qui peut toutefois la résilier, de même que l'assureur (article L121-10 du Code des assurances). L'apport d'un immeuble à une SCI est une aliénation au profit de la société. Le contrat de l'apporteur continue donc en principe au profit de la société, mais avec une description du risque qui n'est plus exacte, puisque le souscripteur et l'assuré ont changé.

La bonne pratique consiste à informer l'assureur avant l'apport, à obtenir un avenant au nom de la société avec effet à la date de l'acte et à vérifier que les garanties restent adaptées. Si l'apporteur continue d'occuper une partie du bien, son assurance d'occupant doit être maintenue en parallèle. L'apport et ses conséquences sont présentés au chapitre 14.

L'achat par une société en formation

Une SCI peut signer une promesse avant son immatriculation, au nom de la société en formation (chapitre 35). À la signature de l'acte authentique, elle est en principe immatriculée et souscrit en son nom, avec effet au jour de l'acte. Faites préciser la date d'effet par l'assureur pour éviter un trou de garantie.

Plusieurs sociétés et contrat de groupe

Chaque société est une personne distincte et doit être désignée comme assurée. Un contrat unique couvrant plusieurs sociétés d'un même groupe familial est possible, à condition que chaque société et chaque immeuble figurent sur l'état des biens annexé. Le contrat doit préciser comment la prime est répartie entre les sociétés, car chacune doit supporter la charge qui la concerne. Une société qui paie la prime d'une autre sans refacturation lui consent un avantage que l'administration peut contester, en particulier entre sociétés soumises à des régimes fiscaux différents.

Le démembrement des parts

Lorsque les parts de la SCI sont démembrées (chapitre 89), la société reste seule propriétaire de l'immeuble et seule assurée. L'usufruitier et le nu-propriétaire des parts n'ont pas à souscrire de contrat pour l'immeuble. La prime est une charge de la société et pèse sur le résultat attribué selon les règles de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire. Une indemnité exceptionnelle destinée à reconstruire le bien pose en revanche la question de sa répartition entre eux, qui relève des statuts ou d'une convention à établir avec un notaire.

Le couple, la séparation et le décès d'un associé

Le divorce, la rupture d'un PACS ou d'un concubinage ne modifient pas l'assuré, qui reste la société. En revanche, l'associé qui quitte le logement de la société doit résilier son propre contrat d'occupant et le nouvel occupant doit s'assurer. Lorsque l'associé gérant décède, la société continue d'être assurée, mais elle n'a plus de représentant pour gérer les sinistres et payer les primes tant qu'un nouveau gérant n'est pas désigné. Une clause statutaire de gérance de remplacement limite ce risque (chapitres 108 et 127).

Les associés non-résidents

Une société française qui détient un immeuble en France s'assure auprès d'un assureur autorisé à couvrir des risques situés en France, quel que soit le pays de résidence de ses associés. La résidence des associés n'a d'incidence que sur la fiscalité de leurs revenus (chapitre 65) et sur la gestion pratique, notamment la signature électronique et la réception des courriers de l'assureur.

La société qui passe de l'IR à l'IS

L'option pour l'IS (chapitre 71) ne change rien aux contrats d'assurance. Elle change en revanche le traitement fiscal des primes et surtout des indemnités, présenté plus loin. Un immeuble détruit et indemnisé après le passage à l'IS dégage un résultat calculé par rapport à sa valeur nette comptable, alors que la même indemnité aurait suivi les règles des revenus fonciers et des plus-values des particuliers avant l'option.

La vente de l'immeuble et la dissolution

Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur (article 1792-1 du Code civil). Une SCI qui a fait réaliser une construction ou une rénovation lourde puis revend dans les dix ans peut donc voir sa responsabilité décennale recherchée par l'acquéreur. Si elle n'a pas souscrit de dommages-ouvrage et si les entreprises ont disparu, la dette repose sur la société et, à défaut de paiement, sur les associés.

La dissolution de la société ne fait pas disparaître ce risque. Les actions contre les associés non liquidateurs se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution (article 1859 du Code civil). Avant de dissoudre une SCI qui a vendu un immeuble rénové, vérifiez les garanties en cours et la situation des entreprises intervenues (chapitres 122 et 123).

Gérer un sinistre en société pas à pas

La déclaration d'un sinistre suit les délais légaux et contractuels présentés dans le Guide du bailleur privé. La société ajoute quelques étapes qui tiennent à sa qualité de personne morale.

1. Identifier le contrat. Retrouvez le contrat au nom de la société qui couvre le bien, ainsi que ceux du locataire, du syndicat et des entreprises éventuellement en cause.
2. Déclarer au nom de la société. La déclaration est faite par le gérant, au nom de la société, dans le délai du contrat. Elle comporte le numéro de contrat, la date, les circonstances et les premières mesures prises.
3. Informer les associés. Un sinistre important affecte la valeur des parts et parfois la trésorerie. Informez les associés par écrit, ce que le droit d'information prévu par les statuts justifie de toute façon (chapitre 27).
4. Réunir les pièces. Le titre de propriété de la société, l'extrait d'immatriculation, les baux, les états des lieux, les factures et les photographies datées permettent à l'expert de chiffrer les dommages.
5. Décider des travaux. Les travaux de remise en état sont décidés par le gérant dans la limite de ses pouvoirs. Une reconstruction importante ou un choix de ne pas reconstruire relève souvent d'une décision collective, selon les statuts.
6. Encaisser l'indemnité sur le compte de la société. L'indemnité est versée à la société et jamais à un associé. Si un créancier inscrit, comme la banque prêteuse, a été désigné comme bénéficiaire, l'assureur lui verse la part qui lui revient.
7. Comptabiliser et déclarer. Enregistrez l'indemnité dans la comptabilité de la société et traitez-la selon son régime fiscal, présenté ci-après.
8. Surveiller la prescription. Toute action dérivant du contrat se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance (article L114-1 du Code des assurances). Notez cette échéance dans le registre des sinistres de la société.

Résilier et renégocier les contrats

Le contrat d'assurance d'une société se résilie à l'échéance annuelle dans les conditions qu'il prévoit. Service public Entreprendre indique en outre que les entreprises de moins de 10 salariés dont le chiffre d'affaires ou le total de bilan est inférieur à 2 millions d'euros, ainsi que les micro-entreprises, peuvent résilier tout contrat à tout moment après un an d'engagement, sans frais ni pénalités et sans avoir à justifier leur décision (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Une SCI patrimoniale sans salarié dont les loyers restent sous 2 millions d'euros remplit en apparence ces critères chiffrés au 25 octobre 2026. La nature exacte du contrat et la qualification de la société comptent toutefois. Faites confirmer par l'assureur ou l'intermédiaire que le contrat entre dans ce dispositif avant d'envoyer la résiliation. Dans tous les cas, ne résiliez jamais avant d'avoir reçu l'attestation du nouveau contrat, établie au nom de la société.

La fiscalité des primes et des indemnités

La SCI à l'impôt sur le revenu

Une SCI à l'IR détermine son revenu foncier selon les règles applicables aux particuliers et le déclare sur la déclaration n° 2072 (chapitre 58). Les primes des assurances qui se rattachent à l'immeuble loué, comme la PNO, la multirisque de l'immeuble et la GLI, sont déductibles au titre des primes d'assurance, comme dans la déclaration n° 2044 d'un bailleur en direct. Chaque associé reçoit ensuite sa quote-part du revenu net (chapitre 59).

Une prime qui couvre la responsabilité personnelle du gérant plutôt que l'immeuble ou la responsabilité du propriétaire ne se rattache pas directement à la gestion de l'immeuble. Son traitement en revenus fonciers doit être confirmé par l'expert-comptable ou le service des impôts avant d'être porté en charge. La même prudence vaut pour la protection juridique lorsqu'elle couvre des litiges sans rapport avec les biens loués.

Le formulaire n° 2044 de 2026 range les indemnités d'assurance parmi les recettes brutes diverses, comme le rappelle le Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres. La société retient les mêmes principes dans sa déclaration n° 2072. Une indemnité qui compense une perte de loyers est imposable comme le loyer qu'elle remplace. Une indemnité qui finance une remise en état suit un traitement qui dépend du sort fiscal des travaux. Faites valider ce point avant de déposer la déclaration.

La société à l'impôt sur les sociétés

Une société à l'IS déduit les primes d'assurance engagées dans son intérêt, y compris la responsabilité civile de ses dirigeants lorsqu'elle est souscrite pour protéger la société et ses mandataires dans l'exercice de leurs fonctions. Les indemnités sont des produits imposables. Lorsqu'un immeuble inscrit à l'actif est détruit, l'indemnité se compare à sa valeur nette comptable pour déterminer une plus-value ou une moins-value (chapitres 72 et 76).

Tableau de synthèse

Trois exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Leurs montants ne valent pas estimation de votre situation.

Une petite SCI familiale et ses primes

Deux frères détiennent à parts égales une SCI à l'IR qui possède deux appartements en copropriété, loués 650 € par mois chacun. La société paie une PNO de 140 € par lot, soit 280 € par an. Elle paie aussi une GLI au taux illustratif de 3 % des loyers annuels de 15 600 €, soit 468 €. Le total de 748 € est déduit dans la déclaration n° 2072. Chaque frère voit son revenu foncier diminuer de 374 €. Avec une tranche marginale de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, l'économie d'impôt de chacun est de 176,53 €.

Si l'un des frères avait conservé la PNO à son nom après l'achat, la prime de 140 € n'aurait pas pu être déduite par la société sans écriture en compte courant. Surtout, un dégât des eaux pendant la vacance aurait pu donner lieu à une discussion avec l'assureur sur la qualité d'assuré.

Un immeuble entier sous-assuré

Une SCI détient un immeuble de six logements dont la valeur de reconstruction est de 900 000 €. Le contrat, jamais réactualisé depuis l'achat, retient une valeur de 600 000 €. Un incendie cause 240 000 € de dommages. Si le contrat applique la règle proportionnelle, l'indemnité est de 240 000 × 600 000 / 900 000, soit 160 000 €. Les 80 000 € manquants restent à la charge de la société.

Si la société n'a pas cette somme, elle doit emprunter ou faire appel aux associés par apport en compte courant. À défaut, les créanciers des travaux peuvent, après avoir vainement poursuivi la société, se retourner contre chaque associé à proportion de sa part dans le capital. Le gérant qui n'a jamais revu la valeur assurée s'expose en outre à une action en responsabilité de ses coassociés.

Une rénovation lourde sans dommages-ouvrage

Une SCI entre deux associés à parts égales fait réhabiliter un immeuble, avec reprise de la structure et de la toiture, sans souscrire de dommages-ouvrage. Elle revend l'immeuble quatre ans après la réception, puis elle est dissoute. Deux ans plus tard, un désordre de nature décennale apparaît, dont la réparation est estimée à 70 000 €. L'entreprise de gros œuvre a disparu.

L'acquéreur agit contre la société venderesse, réputée constructeur. La société étant liquidée, l'action se tourne vers les associés, poursuivis chacun pour 35 000 € dans le délai de cinq ans qui suit la publication de la dissolution. Avec une dommages-ouvrage, l'acquéreur aurait obtenu le préfinancement de la réparation auprès de l'assureur, qui se serait ensuite retourné contre les constructeurs et leurs assureurs. Le gérant reste en outre exposé à la sanction pénale prévue en cas de défaut de souscription.

Ce que l'administration et les assureurs examinent

L'administration fiscale vérifie que les primes déduites par une SCI à l'IR concernent bien les immeubles loués et qu'elles ont été payées par la société. Une prime couvrant la résidence principale d'un associé, un véhicule ou un bien non loué n'a pas sa place dans la déclaration n° 2072. Les primes d'une société à l'IS doivent correspondre à une dépense engagée dans l'intérêt de l'entreprise. Une assurance qui profite personnellement au dirigeant sans lien avec ses fonctions peut être regardée comme un avantage occulte (chapitre 70).

L'assureur, de son côté, examine la cohérence entre l'assuré déclaré, le propriétaire réel et l'usage du bien. Une fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité du contrat et une déclaration inexacte de bonne foi peut réduire l'indemnité. Toute aggravation du risque, comme la transformation d'un logement en local professionnel ou en meublé de courte durée, doit être déclarée dans les quinze jours (service-public.gouv.fr).

Les montages qui font supporter par une société des primes sans rapport avec son activité, ou qui répartissent artificiellement les indemnités entre plusieurs sociétés d'un groupe, peuvent aussi être examinés au regard de l'acte anormal de gestion et, dans les cas les plus graves, de l'abus de droit (chapitre 132).

Les erreurs fréquentes

• Laisser le contrat au nom de l'associé apporteur ou acquéreur, avec une indemnité versée à la mauvaise personne et une prime non déductible par la société.
• Considérer que l'absence d'obligation légale pour un immeuble entier autorise à ne pas l'assurer, alors qu'un sinistre non couvert peut remonter jusqu'aux associés d'une SCI.
• Ne jamais réévaluer la valeur assurée d'un immeuble, avec une réduction proportionnelle de l'indemnité. Dans l'exemple ci-dessus, l'écart atteint 80 000 €.
• Croire qu'une SCI familiale bénéficie de l'exception pénale prévue pour la personne physique qui construit pour elle-même ou sa famille.
• Omettre de déclarer à l'assureur l'occupation d'un logement par un associé ou le passage en location meublée.
• Signer une renonciation à recours dans un bail commercial sans la faire reprendre par l'assureur de la société.
• Refacturer la prime d'assurance à un preneur commercial sans inventaire des charges dans le bail.
• Déduire dans la déclaration n° 2072 des primes qui ne se rattachent pas aux immeubles loués.
• Dissoudre la société sans recenser les garanties décennales et les risques qui subsistent après la vente.
• Résilier un ancien contrat avant d'avoir reçu l'attestation du nouveau, établie au nom de la société.

Liste de contrôle

1. Chaque contrat désigne la société comme souscripteur et comme assurée, avec sa dénomination et son numéro d'immatriculation.
2. Les contrats des biens apportés ou achetés ont été transférés au nom de la société à la date de l'acte.
3. Chaque lot en copropriété est couvert au titre de la responsabilité civile du copropriétaire.
4. Chaque immeuble entier est assuré en valeur de reconstruction, réexaminée au moins tous les trois ans.
5. Les usages réels sont déclarés, y compris la location meublée, la courte durée et l'occupation par un associé.
6. L'attestation d'assurance de chaque locataire est demandée à l'entrée puis chaque année.
7. La convention de mise à disposition d'un associé occupant l'oblige à s'assurer et à remettre son attestation.
8. Une dommages-ouvrage est souscrite avant tout chantier qui l'exige et l'attestation décennale de chaque entreprise est vérifiée.
9. Les baux commerciaux prévoient la répartition des assurances et l'inventaire des charges. L'assureur connaît la renonciation à recours.
10. La responsabilité civile du gérant a été envisagée au regard du nombre d'associés et de l'importance du patrimoine.
11. Les primes sont payées par la société et déduites selon son régime, IR ou IS.
12. Les indemnités sont encaissées sur le compte de la société et déclarées.
13. Un registre des sinistres indique pour chaque dossier la date de déclaration et l'échéance de la prescription biennale.
14. Avant toute dissolution, les garanties décennales et les risques subsistants sont recensés.