La déclaration 2072 pas à pas

La société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ne paie pas d'impôt sur ses loyers. Elle doit pourtant déclarer chaque année son résultat à l'administration et indiquer comment il se répartit entre ses associés. C'est l'objet de la déclaration n° 2072, qui sert de base aux déclarations de revenus de chaque associé et que l'administration rapproche ensuite de ces déclarations.

Ce chapitre suit l'ordre du travail du gérant, des sociétés concernées au dépôt en ligne, puis détaille chaque cadre avec deux exemples complets. Le principe de la transparence fiscale est exposé au chapitre 57 et le report des montants par l'associé au chapitre 59.

Le fondement et la portée de la déclaration

Les textes applicables

L'article 8 du Code général des impôts (CGI) prévoit que les associés des sociétés de personnes non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) sont personnellement imposés sur la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits. Lorsque la société loue des immeubles nus, ses associés personnes physiques relèvent des revenus fonciers. L'obligation de déclarer le résultat au niveau de la société figure à l'article 46 C de l'annexe III au CGI, qui est cité en tête du formulaire n° 2072-S-SD. La société doit en outre présenter à l'administration, à sa demande, tous les documents justificatifs (article 46 D de la même annexe).

La doctrine administrative est regroupée dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), en particulier dans la fiche BOI-RFPI-CHAMP-30-20 consacrée aux sociétés immobilières. L'administration qualifie de translucides les sociétés non soumises à l'IS qui ne remplissent pas les conditions de l'article 1655 ter du CGI. Ces sociétés ont une personnalité juridique distincte de celle de leurs associés, qui ne sont donc pas propriétaires des immeubles, mais leurs résultats sont imposés entre les mains des associés.

Ce que la déclaration produit

La déclaration remplit trois fonctions. Elle calcule le revenu net ou le déficit net de l'ensemble des immeubles de la société, selon les règles des revenus fonciers. Elle identifie chaque associé et chaque usufruitier de parts, avec le nombre de parts détenues. Elle ventile enfin le résultat et ses composantes, recettes, charges et intérêts d'emprunt, entre ces personnes.

Cette ventilation permet d'appliquer chez chaque associé la règle selon laquelle les recettes compensent d'abord les intérêts d'emprunt, puis le plafond d'imputation des déficits sur le revenu global (chapitre 60). La société remet ensuite à chaque associé une attestation reprenant ces montants.

Les sociétés concernées et les sociétés dispensées

Selon la notice n° 2072-S de 2026, la déclaration est déposée par les sociétés civiles ou de personnes dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier et qui louent sans meubles des locaux d'habitation, des bureaux, des locaux industriels ou commerciaux non équipés, des exploitations agricoles ou des terrains nus. Sont visées notamment les SCI qui ne relèvent pas de l'article 1655 ter, les sociétés en nom collectif, la part des commandités d'une société en commandite simple et les groupements agricoles.

La SCI qui loge gratuitement ses associés

Une société qui met gratuitement des logements à la disposition de ses membres ne dépose la déclaration que l'année de sa constitution. Elle en est dispensée les années suivantes si trois conditions sont réunies (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 240).

• La répartition du capital, la liste des immeubles et leurs conditions d'occupation n'ont pas changé.
• La société n'a perçu aucun revenu, produits financiers compris.
• Elle n'a versé aucune rémunération à ses associés, sous quelque forme que ce soit.

La dispense cesse dès qu'une de ces conditions n'est plus remplie, par exemple l'année où la société loue un logement, cède des parts ou encaisse des intérêts sur un compte rémunéré. Elle ne bénéficie pas non plus à une SCI qui ne possède aucun immeuble. Une telle société reste tenue de déclarer, même avec un résultat nul, tant qu'elle n'est pas dissoute (chapitres 121 et 122).

La SCI soumise à l'IS

La SCI qui exerce une activité commerciale, par exemple une location meublée habituelle au-delà de la tolérance admise (chapitre 68), ou qui a opté pour l'IS (chapitre 71), ne dépose plus de déclaration n° 2072. Elle relève de la déclaration n° 2065 et de ses annexes. L'année de la bascule appelle une attention particulière, car l'exercice clos avant la prise d'effet de l'IS reste soumis aux règles des revenus fonciers et doit encore être déclaré sur la n° 2072.

Choisir entre la déclaration 2072-S et la déclaration 2072-C

Deux versions coexistent. La version simplifiée n° 2072-S-SD couvre la grande majorité des SCI familiales. La version complète n° 2072-C-SD est obligatoire dès qu'un associé ou un immeuble sort du cas général (impots.gouv.fr).

La version complète s'impose notamment lorsqu'une holding soumise à l'IS est associée. Sa quote-part est alors déterminée selon les règles des bénéfices professionnels, en application de l'article 238 bis K du CGI (chapitre 64). La présence d'un couple marié, d'un enfant mineur ou d'un usufruitier de parts ne fait pas, à elle seule, basculer vers la version complète.

Le calendrier et le mode de dépôt

La déclaration doit être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année suivant celle des revenus (impots.gouv.fr). Pour les revenus de 2025, la date légale était fixée au 5 mai 2026, selon le formulaire. Un délai supplémentaire de quinze jours calendaires est accordé aux déclarations télétransmises (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 230), ce qui reportait l'échéance pratique au 20 mai 2026. Pour les revenus de 2026, le 1er mai 2027 tombe un samedi et la date légale devrait donc être le mardi 4 mai 2027. Vérifiez la date publiée par l'administration au printemps 2027, avec le délai supplémentaire qu'elle annoncera.

Cette échéance précède celle de la déclaration de revenus des associés, qui ont besoin de leur attestation pour la remplir (chapitre 59). Les autres échéances figurent au chapitre 102.

Le dépôt dématérialisé obligatoire

Le dépôt est obligatoirement dématérialisé pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2019, en application du VI de l'article 1649 quater B quater du CGI. Deux voies sont ouvertes. La société peut remplir le formulaire en ligne depuis son espace professionnel sur impots.gouv.fr. Elle peut aussi passer par la procédure d'échange de données informatisé, dite EDI-TDFC pour transfert des données fiscales et comptables, par l'intermédiaire d'un partenaire, qui peut être un expert-comptable ou un éditeur de logiciel.

Deux tolérances permettent un dépôt sur papier. La première vise les SCI familiales qui ne déposent une déclaration que l'année de leur constitution, c'est-à-dire celles qui logent gratuitement leurs associés et sont ensuite dispensées. La seconde vise les personnes qui résident dans une zone sans accès à internet. Dans tous les autres cas, une déclaration papier n'est pas un mode de dépôt valable.

Créer et activer l'espace professionnel

La création de l'espace professionnel de la société est la première étape pour une SCI qui n'en dispose pas encore. La notice décrit la démarche suivante.

1. Le gérant crée l'espace professionnel de la société sur impots.gouv.fr, en mode simplifié, avec le numéro du système d'identification du répertoire des entreprises (SIREN) de la société et une adresse électronique.
2. Il valide le lien reçu par courriel dans un délai de soixante-douze heures.
3. Il reçoit par courrier, au siège de la société, un code d'activation.
4. Il active l'espace avec ce code dans les soixante jours qui suivent la création.
5. Il vérifie que la société est rattachée au bon service des impôts des entreprises (SIE) et que ses coordonnées sont à jour.

Le délai d'acheminement du code rend impossible une création de dernière minute. Engagez la démarche dès la constitution de la société. Après transmission de la déclaration, conservez l'accusé de réception et une copie complète. L'espace permet aussi de déclarer l'occupation des logements de la société dans le service « Gérer mes biens immobiliers » (Guide du bailleur privé, Déclarer ses revenus locatifs en ligne pas à pas).

Préparer les données avant de remplir

Le résultat se détermine en encaissements et décaissements de l'année, selon les règles des revenus fonciers. Un loyer de décembre encaissé en janvier relève de l'année de son encaissement. La société n'a pas besoin d'une comptabilité commerciale, mais d'un suivi exhaustif de son compte bancaire (chapitre 95).

Réunissez d'abord les pièces suivantes.

• Les relevés du compte bancaire de la société pour toute l'année et l'état des loyers encaissés par logement.
• Les factures de travaux acquittées, établies au nom de la société, avec la preuve de leur paiement.
• Les avis de taxe foncière, pour isoler la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), non déductible.
• Les appels de fonds et le décompte annuel du syndic, pour les provisions payées et la régularisation de l'année précédente.
• Les attestations d'assurance propriétaire non occupant (PNO) et l'attestation annuelle de la banque pour les intérêts.
• Le registre des décisions et les actes de cession ou de donation de parts intervenus dans l'année.
• Le cas échéant, les diagnostics de performance énergétique (DPE) avant et après des travaux de rénovation énergétique.

Une dépense payée par un associé pour le compte de la société constitue une avance en compte courant (chapitre 28) et se déduit dans la déclaration de la société si la facture est au nom de celle-ci. Une facture établie au nom d'un associé n'est déductible ni par la société ni par l'associé.

Remplir la déclaration cadre par cadre

Les intitulés qui suivent sont ceux du formulaire n° 2072-S-SD de 2026, qui porte sur les revenus de 2025. Les montants négatifs s'inscrivent entre crochets.

Cadre I, le résultat net à répartir

Le cadre I récapitule les revenus bruts, les paiements sur travaux, les frais et charges autres que les intérêts, les intérêts d'emprunt et le revenu ou le déficit net. En ligne, il se remplit automatiquement à partir de l'annexe 2072-S-A1, par laquelle il faut donc commencer.

Cadre II, les renseignements généraux

Le cadre II identifie la société, son siège, sa date de clôture, son gérant et ses conseils éventuels. Il indique aussi le nombre d'associés, le nombre et le montant nominal des parts à l'ouverture et à la clôture, ainsi que les variations du nombre de parts. Une incohérence entre ce cadre et l'annexe 2072-S-A2 attire l'attention de l'administration.

Cadre III, les produits et charges autres que les loyers

Le cadre III recueille les produits financiers, les plus-values et les moins-values de cession. Ces éléments ne relèvent pas des revenus fonciers et sont répartis à part entre les associés. La cession d'un immeuble par la société obéit au régime des plus-values des particuliers et donne lieu à une déclaration déposée par le notaire (chapitre 62).

Cadre IV, la liste des immeubles

Chaque immeuble reçoit une référence, de IV-1 à IV-6, avec son adresse, le nombre de locaux et une case à cocher s'il a été acquis dans l'année. Des immeubles de même nature et de même régime peuvent être regroupés sur une ligne. Une colonne précise la nature de l'immeuble selon un code défini par la notice, notamment bâti ou non bâti. Une autre colonne indique, par un code, la déduction spécifique dont l'immeuble bénéficie, par exemple au titre d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) dans les dispositifs Borloo ancien ou Cosse.

Cadre V, les tiers occupant gratuitement un immeuble

Le cadre V identifie les personnes non associées qui bénéficient gratuitement de la jouissance d'un immeuble, avec la référence de l'immeuble concerné. Les logements mis gratuitement à disposition d'associés ou de tiers sont regardés comme réservés à la jouissance de la société. Leur valeur locative n'entre pas dans les recettes et leurs charges ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170, qui cite les décisions du Conseil d'État du 7 juillet 1982, n° 30975 et du 27 octobre 1999, n° 172940). Un associé logé gratuitement est signalé dans l'annexe 2072-S-A2 par la référence de l'immeuble qu'il occupe.

Cadre VI, les cessions de parts de l'année

Le cadre VI liste toutes les cessions de parts de l'année, y compris entre associés existants, avec le cédant, le cessionnaire, la date et le nombre de parts. Chaque transaction occupe une colonne, si bien qu'un cédant qui vend à deux acquéreurs en occupe deux.

L'annexe 2072-S-A1, la détermination des revenus

L'annexe 2072-S-A1 reproduit, pour la société, la logique de la déclaration n° 2044 des particuliers. Une colonne est servie par immeuble ou groupe d'immeubles. Les principales lignes décrites par la notice sont les suivantes.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont jamais déductibles, dans la société comme en détention directe (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue). Les travaux de rénovation énergétique isolés en ligne 9 bis permettent à chaque associé de relever sa limite d'imputation des déficits. La notice n° 2044 de 2026 retient les dépenses dont le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, sous réserve de deux DPE avant et après travaux (chapitre 60).

Cadre VIII, les cessions réalisées par la société

Le cadre VIII décrit chaque cession d'immeuble, de parts d'autres sociétés ou de biens meubles réalisée par la société, avec la date, le montant et la méthode de calcul de la plus ou moins-value. Il complète le cadre III et garde la trace de la répartition entre associés.

L'annexe 2072-S-A2, les associés et la répartition

L'annexe 2072-S-A2 comporte une colonne par associé ou usufruitier, qu'il soit encore associé ou non à la clôture de l'exercice. Elle identifie chaque personne, le nombre de parts en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, la quote-part qui lui revient et les montants à reporter sur sa déclaration. Le numéro fiscal des personnes physiques est facultatif selon la notice. Au-delà de quatre associés, un état complémentaire est ajouté.

La notice indique comment chaque associé reporte ses montants sur la déclaration n° 2044. Sa quote-part des revenus, corrigée des réintégrations, des rémunérations versées aux associés et des revenus d'autres sociétés, va en ligne 111. Sa quote-part des frais et charges va en ligne 112, dont la part de rénovation énergétique en ligne 112 bis. Sa quote-part des intérêts va en ligne 113 et le résultat en ligne 114. Les rémunérations et avantages en nature attribués à un associé, ainsi que les intérêts de son compte courant, sont indiqués dans des lignes propres à sa colonne.

Premier exemple, une SCI familiale de deux logements

L'exemple qui suit est une illustration. Ses montants sont des hypothèses qui ne valent pas calcul pour votre situation. La SCI des Tilleuls compte 1 000 parts. Anne en détient 500 et son époux Bruno 400. Leur fille Claire, majeure et imposée séparément, en détient 100. La société loue nu un appartement en copropriété et une maison, sans autre bien.

En 2025, elle encaisse 7 800 € de loyers pour l'appartement et 9 600 € pour la maison. Elle fait remplacer la chaudière de la maison pour 6 200 €. Elle paie 2 150 € de taxes foncières hors TEOM, 520 € d'assurances PNO et 1 300 € de provisions au syndic. Sur les provisions déduites en 2024, 260 € correspondaient à des charges récupérables. Les intérêts et l'assurance emprunteur s'élèvent à 3 900 €.

Anne et Bruno forment un seul foyer fiscal. Leurs deux colonnes figurent séparément dans l'annexe 2072-S-A2, mais ils reportent ensemble 3 195 € de revenu foncier. Avec un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, cette quote-part leur coûte environ 958,50 € d'impôt sur le revenu et 549,54 € de prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Claire, qui n'a pas d'autre revenu foncier, reporte directement 355 € en case 4BA de sa déclaration de revenus, soit 39,05 € d'impôt avec un TMI de 11 % et 61,06 € de prélèvements sociaux.

Si le gérant avait déduit par erreur 380 € de TEOM, le résultat de la société aurait été minoré d'autant. Le foyer d'Anne et Bruno aurait sous-déclaré 342 €, soit environ 161,42 € d'impôt et de prélèvements sociaux, auxquels s'ajouteraient l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, selon les circonstances, une majoration. Claire aurait sous-déclaré 38 €. L'erreur d'un seul gérant crée ainsi un redressement chez chacun des associés.

Second exemple, un démembrement et une cession en cours d'année

L'exemple est une illustration. La SCI du Moulin compte 200 parts. Hélène détient l'usufruit de 120 parts, dont ses deux enfants détiennent la nue-propriété par moitié. Son frère Marc détient 80 parts en pleine propriété. Le 1er juillet 2025, Marc cède 40 parts à un tiers, Sophie. L'acte de cession, enregistré avant la clôture, prévoit que le résultat de 2025 attaché à ces parts est réparti entre cédant et cessionnaire au prorata de leur durée de détention.

En 2025, la société encaisse 24 000 € de loyers et paie 7 000 € de charges, sans emprunt. Son revenu net est de 17 000 €, qui relève du résultat courant de la société.

La quote-part de Marc additionne 20 % pour les 40 parts conservées toute l'année et 10 % pour les 40 parts cédées, détenues six mois. Sophie reçoit 10 % pour les six mois suivants. La cession figure au cadre VI. Hélène figure dans l'annexe 2072-S-A2 comme usufruitière et les enfants comme nus-propriétaires, sans quote-part du résultat courant. Les nus-propriétaires n'ont aucun revenu foncier à déclarer au titre de 2025.

La répartition prorata temporis n'est pas automatique. L'administration rappelle que la part de chaque associé est acquise à la clôture de l'exercice et qu'une convention conclue avant la clôture, conférant des droits différents, détermine la base d'imposition de chacun (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 30, § 40 et § 260, auquel renvoie la doctrine sur les sociétés immobilières). Sans clause dans l'acte de cession, Sophie, présente à la clôture, s'exposerait à être imposée sur 20 % du résultat de l'année. Faites rédiger la clause de répartition dans l'acte de cession (chapitre 117).

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Chaque époux ou partenaire associé dispose de sa propre colonne dans l'annexe 2072-S-A2, avec le nombre de parts qu'il détient, la qualité d'associé relevant du droit des sociétés et du régime matrimonial (chapitre 18). Les époux et les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune additionnent ensuite leurs quotes-parts sur une seule déclaration de revenus.

Les concubins sont deux foyers fiscaux distincts, ce qui a des conséquences sur le plafond d'imputation des déficits, apprécié par foyer (chapitre 60). L'année d'un mariage, d'un PACS, d'une séparation ou d'un décès, la société n'a rien à changer si la détention des parts est inchangée. Ce sont les associés qui répartissent leurs quotes-parts entre leurs déclarations successives.

Les enfants mineurs associés

Un enfant mineur associé, par exemple à la suite d'une donation de parts, figure dans l'annexe 2072-S-A2 sous son propre nom. Sa quote-part est déclarée par le foyer fiscal auquel il est rattaché (chapitre 20).

Le démembrement de parts

L'usufruitier perçoit en principe le résultat courant et le nu-propriétaire les résultats exceptionnels, comme les plus-values de cession d'immeubles. Les statuts ou une convention enregistrée avant la clôture peuvent prévoir une autre répartition, conforme aux articles 582 à 599 du Code civil (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 100 à § 190). Si l'usufruit est partagé entre plusieurs personnes, chaque usufruitier occupe une colonne de l'annexe. La notice précise qu'un usufruitier ne peut pas déduire de quote-part d'amortissement. Le démembrement de parts est approfondi au chapitre 89.

L'associé non-résident

Un associé domicilié hors de France figure dans l'annexe comme les autres. Sa quote-part de revenus fonciers de source française est imposable en France selon les règles du chapitre 65 (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). La société lui adresse son attestation à temps.

La SCI associée d'une autre SCI

Lorsque la SCI détient des parts d'une autre société immobilière non soumise à l'IS, elle inscrit la quote-part figurant sur l'attestation de celle-ci en ligne 22 de l'annexe 2072-S-A1, en revenu ou en déficit. Elle ne peut donc finaliser sa déclaration qu'après avoir reçu cette attestation.

Le logement occupé par un associé

Lorsqu'un associé occupe gratuitement un logement de la société, ce logement est retiré du calcul des revenus fonciers. Aucune recette n'est déclarée et aucune charge propre à ce logement n'est déductible, y compris la taxe foncière, l'assurance et les intérêts de l'emprunt qui l'a financé. Les charges communes à plusieurs immeubles se ventilent alors selon une clé raisonnable et documentée.

Lorsque l'associé paie un loyer anormalement bas, sa quote-part est augmentée de l'avantage en nature correspondant à l'écart avec la valeur locative normale (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 50 et § 60, qui cite la décision du Conseil d'État du 26 avril 1976). Ce cas est chiffré au chapitre 59 et la mise à disposition d'un logement est traitée au chapitre 41.

L'exercice décalé et les années charnières

La date de clôture n'est pas forcément le 31 décembre et le formulaire vise l'année civile ou l'exercice clos dans l'année. Une clôture au 31 décembre reste la plus simple, car elle aligne la société sur l'année civile des déclarations des associés. L'année de création, la société déclare les loyers encaissés depuis sa première location et les charges payées en vue de celle-ci. L'année de sa dissolution, elle dépose une dernière déclaration pour la période courue jusqu'à la clôture de la liquidation (chapitre 123). L'année de la bascule à l'IS, la dernière déclaration n° 2072 couvre la période antérieure à l'IS.

Remettre l'attestation aux associés

La société doit remettre chaque année à chaque associé une attestation qui détaille sa quote-part des revenus et des charges, selon la présentation de l'annexe 2072-S-A1. Aucun modèle officiel n'est imposé. Un document clair comporte au minimum les éléments suivants.

• La dénomination, le numéro SIREN et l'adresse de la société, avec l'année concernée.
• L'identité de l'associé, le nombre de parts et la nature de ses droits, pleine propriété, usufruit ou nue-propriété.
• Sa quote-part des recettes, des frais et charges, des dépenses de rénovation énergétique et des intérêts, ainsi que le résultat.
• Les adresses des immeubles et, le cas échéant, la mention des engagements de location en cours.
• Sa quote-part des produits financiers et des plus ou moins-values éventuels.

Adressez l'attestation dès la transmission de la déclaration, par un moyen qui garde la trace de l'envoi. L'associé la conserve pour la présenter à l'administration (notice n° 2044). Le rapport de gestion et l'approbation des comptes sont traités aux chapitres 26 et 98.

Corriger une déclaration déposée

Une erreur découverte après le dépôt se corrige par une déclaration rectificative de la société, suivie d'attestations corrigées remises aux associés concernés. Chaque associé corrige ensuite sa déclaration de revenus, par le service de correction en ligne ou par une réclamation (Guide du bailleur privé, Déclarer ses revenus locatifs en ligne pas à pas). La notice ne détaille pas le dépôt d'une déclaration rectificative en ligne, interrogez donc le SIE de la société avant d'agir. Une correction spontanée avant toute intervention de l'administration réduit l'intérêt de retard de moitié (chapitre 104 et Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur).

Les sanctions

La notice rappelle que le défaut de dépôt dans les délais ou une insuffisance de déclaration entraînent l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI et, le cas échéant, les majorations des articles 1728, 1729 et 1731. Ces suppléments portent sur l'impôt dû par les associés à raison des montants omis.

Prenons une illustration. Faute d'attestation, un associé omet 2 000 € de quote-part de revenu foncier dans sa déclaration. Avec un TMI de 30 %, l'impôt éludé est de 600 € et les prélèvements sociaux de 344 €, soit 944 €. Si l'omission est rectifiée vingt-quatre mois plus tard, l'intérêt de retard atteint environ 45,31 €, auquel peut s'ajouter une majoration selon les circonstances. Le délai pendant lequel l'administration peut rectifier l'impôt des associés suit les règles de droit commun présentées au chapitre 70.

Les points de vigilance de l'administration

La déclaration est rapprochée des déclarations des associés. Les points suivants sont régulièrement examinés (chapitre 70).

• La cohérence des associés. Le nombre de parts du cadre II, les cessions du cadre VI et les colonnes de l'annexe 2072-S-A2 doivent concorder avec les actes enregistrés et le registre des bénéficiaires effectifs (chapitre 17).
• La répartition des résultats. Une convention occulte qui modifie la répartition prévue par les statuts est inopposable à l'administration (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 70). Une répartition inégalitaire doit résulter des statuts ou d'un acte antérieur à la clôture.
• Les logements occupés par les associés ou leur famille. La mise à disposition gratuite exclut la déduction des charges et un loyer minoré entraîne un avantage en nature imposable.
• Les travaux. La frontière entre amélioration déductible et agrandissement non déductible est examinée facture par facture.

Lorsqu'un montage n'a d'autre but que d'éluder l'impôt, ou un but principalement fiscal, l'administration peut mettre en œuvre la procédure d'abus de droit des articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscales (LPF). Le chapitre 132 détaille cette procédure. Une répartition conventionnelle des résultats entre usufruitier et nu-propriétaire conclue dans le seul but de réduire l'impôt est expressément citée par l'administration comme pouvant relever de l'abus de droit (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 190).

Les erreurs fréquentes

• Déposer hors délai. L'oubli de l'échéance de mai entraîne une majoration de 10 % de l'impôt dû par les associés sur les montants concernés.
• Créer l'espace professionnel trop tard. Le code d'activation arrive par courrier et la société dépose en retard.
• Déduire la TEOM ou des charges récupérées sur le locataire. Dans le premier exemple, 380 € de TEOM déduits à tort font 161 € de droits éludés pour un seul foyer.
• Oublier la régularisation des provisions de l'année précédente. Le résultat est minoré du montant des charges récupérables déjà déduites.
• Déduire les charges d'un logement occupé gratuitement par un associé. Toutes ces charges sont réintégrées dans le résultat de chaque associé.
• Ne pas déclarer une cession de parts au cadre VI. Le cédant et le cessionnaire déclarent des quotes-parts incohérentes, ce qui déclenche une demande de renseignements.
• Utiliser la version simplifiée avec un associé soumis à l'IS. La quote-part de cet associé est mal déterminée.
• Ne pas remettre d'attestation. L'associé déclare des montants approximatifs ou omet le cadre 110 de sa déclaration n° 2044.

Ce qui peut changer

Les règles décrites ici sont celles en vigueur au 25 octobre 2026, qui s'appliquent aux revenus de 2025 déclarés en 2026. Le formulaire et sa notice sont mis à jour chaque année, ainsi que la date limite de dépôt. Le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement à cette date. Vérifiez à sa publication si la période d'application du plafond majoré de 21 400 € pour la rénovation énergétique ou les règles des revenus fonciers ont évolué. Consultez aussi la notice de 2027 avant de remplir la déclaration des revenus de 2026.

Liste de contrôle

1. La société relève bien de la déclaration n° 2072 et non de la n° 2065 pour l'exercice concerné.
2. La version simplifiée ou complète est choisie selon la qualité des associés et la nature des immeubles.
3. L'espace professionnel de la société est créé, activé et rattaché au bon SIE.
4. Les loyers retenus sont les loyers encaissés dans l'année, hors charges récupérables.
5. Chaque dépense déduite est payée dans l'année et justifiée par une facture au nom de la société.
6. La TEOM et les charges récupérables sont exclues et la régularisation des provisions de l'année précédente est portée.
7. Les travaux de rénovation énergétique éligibles sont isolés en ligne 9 bis avec les deux DPE.
8. Les logements occupés gratuitement par des associés ou des tiers sont signalés et leurs charges exclues.
9. Toutes les cessions et donations de parts de l'année figurent au cadre VI.
10. L'annexe 2072-S-A2 mentionne chaque associé, usufruitier et nu-propriétaire, avec des quotes-parts justifiées par les statuts ou un acte antérieur à la clôture.
11. La déclaration est transmise avant la date limite et l'accusé de réception est conservé.
12. Chaque associé reçoit une attestation détaillée avant sa propre déclaration de revenus.
13. Les pièces justificatives sont classées par immeuble et par année et conservées tant qu'elles produisent un effet fiscal.